OÜ Eeltamm hagi OÜ Jõeoru Villa vastu võlgnevuse saamiseks 1457,43 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 6. juuni 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Jõeoru Villa apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
22. jaanuar 2019 Apellant: OÜ Jõeoru Villa (kostja), rk 11231085; esindaja Liivi Tuus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vastustaja: OÜ Eeltamm (hageja), rk 10468922; esindaja Gerli Luik
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 6. juuni 2018 otsus väljamõistetud üüri, viivise ja kommunaalkulude suuruse, menetluskulude jaotuse ning menetluskulude väljamõistmise osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista OÜ-lt Jõeoru Villa välja OÜ Eeltamm kasuks 596,93 eurot ja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras 533,21 eurolt alates ringkonnakohtu otsuse tegemisest kuni põhivõla 533,21 euro tasumiseni.
Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada
üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Eeltamm (hageja) esitas hagi OÜ Jõeoru Villa (kostja) vastu, milles palus kostjalt mõista välja hageja kasuks üürivõlg, kommunaalkulude nõue ja kahjuhüvitis 1998,02 eurot ning viivis 62,13 eurot kuni hagi esitamiseni ja edasine viivis seadusjärgses määras 1998,02 eurolt. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled tähtajalise suulise üürilepingu tähtajaga 03.09.2017. Kostja kasutas hagejale kuuluvat kinnisasja Pärnumaal Treimani külas (Dreimanni kõrts). Kostja jättis hagejale tasumata (sh osaliselt) arvete nr 70, 73, 85, 98 ja 113 alusel üüri ja kõrvalkulude eest 1267,02 eurot. 23.08.2017 esitas hageja kostjale ettepaneku üürilepingu poolte kokkuleppel lõpetamiseks, võlanõude summas 1224,21 eurot ja vastuväited kostja 07.08.2017 arvele nr 23. Võlanõude tasumiseks andis hageja täiendava tähtaja, s.o 28.08.2017. Üür 400 eurot lepiti kokku ilma käibemaksuta. Üürile tuli lisada käibemaks. Üürilepingu kestel ei kasutanud kostja lepingu eset heaperemehelikult ja ei hoidnud äriruumides puhtust: külmik jäeti puhastamata ja see haises kala järgi, esiklaas kleebiti kleepse täis, saali ja teiste ruumide põrandad jäeti koristamata ja pesemata, närimiskummid olid saalipõrandal kinni, wc oli täielikult määrdunud, wc poti prill-laud oli räpane ja hallitanud, jäätmed vedelesid prügikastis, kraanikausid olid mustad ja köögikubu oli rasvast puhastamata, määrdunud olid köögi laed ja seinad, köögimööbel oli rikutud, köögikapid jäeti puhastamata. Kostja lõhkus köögis olnud pistiku ja viis ära hageja asjad. Ära viidi 16 õllekannu (94,40 eurot), 12 õlleklaasi (22,80 eurot), 12 Aura klaasi (22,80 eurot), kuus Saaremaa viinapitsi (9 eurot), vedrudega plakat (50 eurot) ja tahvel (35 eurot) Kahju on kokku 731 eurot.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja ja kostja vahel oli võlasuhe, kuid kostja on kõik võlasuhtest tulenevad kohustused täitnud. Hageja ja kostja leppisid 2017. a suvel suuliselt kokku, et kostja hakkab üürima hagejale kuuluvat Dreimanni kõrtsi. Kokkuleppe kohaselt pidi kostja kõrtsi üürima ajavahemikus 6.06.2017 kuni 3.09.2017 ning üür oli 400 eurot, mis sisaldab käibemaksu. Lisaks pidi kostja tasuma kommunaalkulud vastavalt tarbitud mahule. Lepingu täitmise käigus hageja ja kostja suhted halvenesid. Suhete halvenemise tagajärjel saatis hageja kostjale 8.08.2017 e-kirja, milles nõudis üürilepingu lõpetamist ning ruumide kohest vabastamist. Kuigi kostjale tuli hageja nõue üllatusena, oli kostja sellega nõus ja vabastas samal päeval üüripinna. Üürisuhe lõppes 08.08.2017.
Kostja kasutas asja 06.06.2017 kuni 08.08.2017 ehk kaks kuud ja kaks päeva. Arvestades, et lepingu kohaselt oli üürisummaks 400 eurot kuus koos käibemaksuga ning asjaolu, et leping kehtis ja üüripinda kasutati 2,067 kuud, oli kostjal kohustus tasuda üüri kokku 826,80 eurot. Kostja on tasunud hagejale pangaülekannetega kokku 730,27 eurot ning sularahas 350 eurot. Seega on kostja hagejale kokku tasunud 1080,27 eurot, millest 826,80 eurot oli kõrtsi üüri eest ning 253,47 eurot kommunaalkulude eest. Kommunaalkulude eest tasumisele kuuluva tasu leppisid pooled kokku suuliselt, arvestades reaalset vee- ja elektritarbimist. Arved, mis hageja on hagiavaldusele lisatud, on vähemalt osaliselt põhjendamatud ning sisult vastuolulised. Ei ole eluliselt usutav, et hageja esitas esmalt arve osalise juunikuu üüritasu eest, seejärel juulikuu üüritasu eest ning alles siis uuesti juunikuu üüritasu eest. Samuti on ebaõiged arvetes märgitud kommunaalkulud. Esitatud kommunaalkulude arvete (v.a arve nr 70) näol on tegemist hageja ühepoolse ja omavolilise nägemusega tarbitud veest ja elektrist, mis ei vasta tõele. Arve nr 70 on väljastati 19.07.2017 ehk ajal, mil kostja oli pinda kasutanud 43 päeva. Kokku kasutas kostja üüripinda 63 päeva. Seega oli arve nr 70 esitamise hetkeks kasutatud üüripinda u 2/3 kogu kasutamise ajast ning kommunaalkulude suurus oli 210,27 eurot ehk 4,89 eurot päevas. Seega on ilmselgelt põhjendamatud hageja väited, justkui oleks kommunaalkulud kokku 537,29 eurot. Hageja väidetava üürinõude aluseks on arved nr 70, 73, 85, kuid mitte hagiavalduses märgitud arved nr 98 ja 113. Kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Üüripind oli kostjale üle andes määrdunud ning kostjal kulus mitu päeva üüripinna puhastamiseks ja koristuseks, et saada vajalik kasutusluba. Kostja ei viinud ära hageja asju. Hageja nimetatud asjad andis hagejale kolmas isik ja need olid kolmanda isiku omandis.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja hageja kasuks 1276,02 eurot ja viivise 79,33 eurot. Välja mõisteti ka viivis seadusjärgses määras 1276,02 eurolt alates 07.06.2018 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle põhinõude. Menetluskulud jäeti 66% ulatuses kostja kanda ja 34% ulatuses hageja kanda. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja menetluskulud 404,40 eurot ja viivis menetluskuludelt, kuid mitte üle menetluskulude. Maakohus leidis, et üür lepiti kokku ilma käibemaksuta, kuna mõlemad pooled on käibemaksukohuslased. Seega on üür 400 eurot ja selle lisandub käibemaks. Maakohus tuvastas, et üürisuhe kestis kuni 03.09.2017, kuna kostja esindaja M. Missik saatis hagejale kirja, milles tegi ettepaneku kohtuda üüriperioodi viimasel päeval, 3. septembril. Väär on kostja seisukoht, et üürisuhe kestis kaks kuud ja lõppes 08.08.2017. Asjade äraviimine üüripinnalt ei tähenda üürisuhte lõppemist. Vaidlust ei ole 730,27 euro laekumises ülekandega. Tõendamata on 350 euro maksmine sularahas. Tunnistaja M. Harjuse ütlused selle kohta pole piisavad. Kostja ei tõendanud tegelikku vee ja elektri tarbimist. Ebaselged on kostja seisukohad tarbimismahtude ebamõistlikkuse kohta. Hageja esitas arved vee- ja elektrimüüjatelt. Nõue vee ja elektri kohta kuulub rahuldamisele. Fotod ei tõenda kahju tekitamist, sest ei ole aru saada, mis fotod on väidetava kahju tekitamisega seotud; samuti pole aru saada, millal on fotod tehtud. Fotod ei tõenda seda, milline on hoone sisemuse olukord üüripinna üleandmisel. Kuivõrd hageja pole piisavalt tõendatud
vajadust üüripinna puhastamiseks, tuleb puhastusteenuse nõue 422 eurot jätta rahuldamata. Samuti ei ole hageja tõendanud omandiõigust järgmistele esemetele: 0,3 l A. Le Coqi õlleklaasi (22,80 eurot) ja 12 Aura klaasi (22,80 eurot), vedrudega plakat (50 eurot) ja kriiditahvel (35 eurot). Tunnistaja M. Visnak kinnitas kohtule, et Saaremaa viinapitsid ei kuulunud kostjale ega ka AleCoqile, vaid kuulusid hagejale. Maakohus leidis, et tõendatud on kuue Saaremaa viinapitsi (maksumusega 9 eurot) kuuluvus hagejale. Sissenõutavaks muutunud viivis on kokku 79,33 eurot. Kokku tuleb mõista välja üürivõlgnevus koos kommunaalkulude võlgnevusega 1267,02 eurot, kuus Saaremaa viinapitsi maksumusega 9 eurot; kokku 1276,02 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis kokku 79,33 eurot ning viivis alates 7. juunist 2018 kuni põhivõlgnevuse 1276,02 euro täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) rikkus maakohus menetlusõigust asjaolude tuvastamisel ja tõendite hindamisel, mh TsMS 436 lõiget 1, TsMS § 438 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8; 2) on väär menetluskulude jaotus. Menetluskulud tulnuks jätta hageja kanda; 3) ei vaielnud pooled selle üle, et sõlmiti suuline üürileping, mis algas 6. juunil 2017 ja lõppes
3.septembril 2017; 4) ebaõige on maakohtu järeldus, et üür 400 eurot lepiti kokku lisanduva käibemaksuga. Kohtu selline seisukoht ei põhine tõenditel. Seda, et üür 400 eurot sisaldas käibemaksu, tunnistas vande all M. Talvistu 18. mai 2018 istungil. Maakohus jättis selle tõendi tähelepanuta; 5) tuvastas maakohus vääralt üürisuhte lõppemise aja. Üürileping kestis kaks kuud ja lõppes poolte kokkuleppel 8. augustil 2017. Üürilepingu lõppemise aeg on tõendatud M. Talvistu vande alla antud ütlustega 18. mai 2018 istungil; 6) on ebaselge üürivõla arvestus. Hageja ei esitanud kostjale 2017. aasta augustikuu üüriarvet. Seega sai kostja üürivõlgnevus koosneda juuni 2017 üürist ja juuli 2017 üürist.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuse kohaselt: 1) on väär kostja etteheide, et maakohus rikkus menetlusõigust; 2) võttis kostja omaks, et üürileping kestis 06.06.2017-03.09.2017, kuna kostja märkis apellatsioonis, et puudus vaidlus, et sõlmiti tähtajaline üürileping perioodil 06.06.201703.09.2017. Seda tunnistas hageja ka 11. aprilli 2018 eelistungil. Üürisuhe ei lõppenud kokkuleppel;
3) tõlgendas kostja hageja 08.08.2017 e-kirja hoiatusena, mitte üürilepingu ülesütlemisena. Kirjast nähtuvalt oli kostja nõus ettepanekuga asi lahendada rahulikult. E-kirjas olev väljendus ei vastanud VÕS § 313 lg 1 ja § 325 lg 1 ülesütlemisele sätestatud tingimustele ega vormile; 4) on õige maakohtu seisukoht, et üürile lisandus käibemaks, kuna pooled on käibemaksukohuslased; 5) on väär kostja väide, et arveid polnud saadetud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 6. juuni 2018 otsus tuleb tühistada väljamõistetud üüri, viivise ja kommunaalkulude suuruse osas, menetluskulude jaotuse osas ning menetluskulude väljamõistmise osas. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega mõistab kostjalt välja hageja kasuks 596,93 eurot ja viivise VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras 533,21 eurolt alates ringkonnakohtu otsuse tegemisest kuni põhivõla 533,21 euro tasumiseni. Menetluskulud jäetakse poolte endi kanda. Ringkonnakohus analüüsib esmalt, millal lõppes poolte üürileping, võtab seejärel seisukoha üüri suuruse kohta ja lõpuks arvestab, kas lepingulised kohustused täideti kohaselt ning milline on võlgnevus ja viivis.
7.Pooled ei vaidle, et nad sõlmisid tähtajalise üürilepingu, mis algas 6. juunil 2017 ja pidi lõppema 3. septembril 2017. Vaidlus seisneb selles, kas hageja ütles 8. augusti 2017 e-kirjaga üürilepingu üles. 8. augusti 2018 e-kirjas (tl 62) märkis hageja: „Juhul, kui meie ettepanek ei sobi teile, palume teid vabastada ruumid täna, 08.08.2017“. Ringkonnakohtu hinnangul on tegu tingimusliku erakorralise üürilepingu ülesütlemise avaldusega (VÕS § 313 lg 1). Nõue ruumid vabastada esitati otsesõnu ja selgelt ning kostja jaoks oli mõistlikult arusaadav, et juhul, kui ta hageja ettepanekuga ei nõustu, ütleb hageja lepingu üles. Järgmisel päeval, 9. augustil 2017, koostati äriruumi üleandmise ja vastuvõtmise akt, millel on hageja allkiri (tl 99). See näitab, et ruumide valdus anti üürileandjale tagasi ja see kinnitab lepingu lõppemist. Ringkonnakohus ei hinda VÕS § 313 lõikes 1 sätestatud erakorralise üürilepingu ülesütlemise eelduste täitmist, kuna kostja nõustub ülesütlemisega. Väärib tähelepanu, et hageja ei ole kohtule esitanud augustikuu kohta koostatud üüriarvet. Järelikult möönis ka hageja ise, et lepingulised suhted olid selleks ajaks lõppenud. Seega kestis üürisuhe 6. juunist 2017 kuni
8.augustini 2017.
8.Pooled vaidlevad, kas üür 400 eurot sisaldas käibemaksu või tuli sellele käibemaks lisada. Hageja esitas üüri eest järgmised arved: a) 19.07.2017 arve nr 70, millel oli üür 2017. a juuni eest 100 eurot; b) 31.07.2017 arve nr 73, millel oli üür 2017. a juuli eest 450 eurot; c) 21.08.2017 arve nr 98, millel oli üür 300 eurot 2017. a juuni teise osa eest. Seega esitas hageja juunikuu eest üüriarve 400 eurot (100+300) ja juuli eest 450 eurot käibemaksuta. Hageja seaduslik esindaja I. Eeltamm kinnitas vande all, et üür oli 400 eurot, millele lisandus käibemaks. Kostja seaduslik esindaja M. Talvistu kinnitas vande all, et kokku lepitud üür oli 400 eurot koos käibemaksuga (tl 103). Sama kinnitas tunnistaja M. Harjus (tl 104). Seega on poolte seaduslike esindajate vande all antud ütlused vastuolus. Kuna 400 eurost üüri, milles sisaldus käibemaks, kinnitas ka kolmas tunnistaja, kes ei ole poolte seaduslik esindaja, loeb ringkonnakohus tõendatuks, et üür oli 400 eurot kuus koos käibemaksuga.
9.Ringkonnakohus leiab, et kommunaalkulude nõue on põhjendatud. Eesti Energia 31. juuli 2017 arvelt (tl 92) nähtub, et juulikuu elektrikulu oli koos võrguteenusega 169,79 eurot. Arvel on kirjas, et see esitati Treimani kohviku eest (tl 93). Kuigi hageja pole tõendanud juuni elektriarve suurust, pole põhjust eeldada, et see oleks oluliselt teises suurusjärgus. Samuti ei ole ka kostja tõendanud juuni ja juuli vee- ja elektrikulu tegelikku suurust. Seetõttu jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse kommunaalkulude osas muutmata.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega kahju hüvitamise hagi osalisel rahuldamisel ja ei korda selles osas maakohtu põhjendusi TsMS § 654 lg 6 alusel.
11.Kostja loobus ringkonnakohtu istungil seisukohast, et kostja on tasunud hagejale 350 eurot sularahas. Maakohus tuvastas, et kostja on tasunud ülekandega hagejale 730,27 eurot. Kostja tasus hagejale: 1) 23.07.2017 330,27 eurot; 2) 07.08.2017 400 eurot. Seega on täielikult tasutud arve nr 70 (330,27 eurot). Sellega tasuti juuni üüri eest 120 euro (100 eurot, käibemaks 20 eurot) ja juuni kommunaalkulude eest. Juuni eest jäi tasuda veel 280 eurot, sh käibemaks. Kuna arve tasuti tähtaegselt, ei saa sellelt viivist arvestada. Arvest nr 73 tasus kostja õiguspäraselt 400 eurot, kuna lepiti kokku üür 400 eurot, mis sisaldas käibemaksu. Üürinõue 450 eurot on põhjendamatu. Seega ei saa viivist arvestada ka sellelt arvelt. Arve nr 85 on põhjendatud juuli kommunaalkulude arve (244,21) eurot, mis on tasumata. Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks on arvelt sissenõutavaks muutunud viivis kokku 29,55 eurot (viivis seadusjärgses määras, periood 09.08.2017-11.02.2019). Arve nr 98 on põhjendatud osaliselt, kuna juuni üüri kohta oli esitamata arve veel 280 euro ulatuses. Seega tekkis arvest 98 võlgnevus 280 eurot. Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks on arvelt sissenõutavaks muutunud viivis kokku 33,08 eurot (viivis seadusjärgses määras, periood 22.08.2017-11.02.2019). Arve nr 113 on põhjendamatu, kuna juuni ja juuli kommunaalkulude eest tasuti arvetega 70 ja
85.Augustis enam üürileping ei kehtinud ja siis ei saanud ka kommunaalkulude hüvitamist nõuda. Kuigi üürileping lõppes 8. augustil, ei ole hageja esitanud 1. – 8. augusti eest üüriarvet. Arvestades ka asjaolu, et leping algas 6. juunil, on 6. juunist kuni 8. augustini aega kaks kuud ja põhjendatud on üür kahe kuu eest. Viivist tuleb arvestada ka kahjuhüvitiselt, üheksalt eurolt. Sissenõutavaks muutnunud sellelt on kokku üks euro ja üheksa senti (periood 08.08.2017-11.02.2018). Võttes arvesse eeltoodut, on kostja põhivõlg ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga kokku 533,21 eurot (244,21+280+9) ja ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivis on kokku 63,72 eurot (29,55+33,08+1,09). Koos viivistega on võlgnevus ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga 596,93 eurot.
12.Ringkonnakohus leiab, et menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jätta poolte endi kanda, kuna hagi rahuldati osaliselt; võttes arvesse, et hageja üüri ja kommunaalkulude nõue rahuldati ligikaudu pooles ulatuses.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.