Cafe de Flore OÜ hagi Jõhvi Pargi Arendus OÜ vastu 18 300 euro saamiseks 18 300 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 5. märtsi 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jõhvi Pargi Arendus OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20. november 2018 Apellant: Jõhvi Pargi Arendus OÜ (kostja), rk 12406115; esindajad vandeadvokaat Hillar Villers ja vandeadvokaat Margus Kiir
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vastustaja: Cafe de Flore OÜ (hageja), rk 12518073; esindajad vandeadvokaat Küllike Namm, vandeadvokaat Kristiina Lee ja advokaat Kristiina Urb-Semjonov
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 5. märtsi 2018 otsus osaliselt, hagi rahuldamise ulatuse ja menetluskulude jaotuse osas ja teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi 6 100 euro osas ja ülejäänud osas jätta rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda.
2.Lugeda kohtulahendi resolutsioon sõnastatuks järgmiselt: 2.1 Rahuldada hagi osaliselt. 2.2 Välja mõista Jõhvi Pargi Arendus OÜ-lt Cafe de Flore OÜ kasuks 6 100 eurot.
4.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Cafe de Flore OÜ (hageja) esitas 20. oktoobril 2017 hagi Jõhvi Pargi Arendus OÜ (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt välja hageja kasuks 18 300 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja (üürnik) ja kostja (üürileandja) üürilepingu nr 171214CAF-212 koos lisadega 1, 2, 4 ja 7. Üürilepingu punkti 2.1. kohaselt andis kostja hagejale üürile 2016. aastal valmivas hoones (Pargi 30, Jõhvi) asuvad ruumid ligikaudse pindalaga 305 m2. Hageja plaanis avada üüritavates ruumides kohvik Bon Appetit. Hageja ütles 7. juulil 2017 üürilepingu erakorraliselt üles, sest kostja oli ruumide hageja kasutusse andmisega viivituses 188 päeva (01.01.2017 - 07.07.2017). Üürilepingu punkt 10.3 sätestab, et juhul, kui üürileandja viivitab ruumide üürniku kasutusse andmisega, on üürileandja kohustatud tasuma üürnikule tema nõudel leppetrahvi iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest 2% kuu üürist iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest, kuid mitte üle kahe kuu üüri. Üürilepingu punkti 10.11 kohaselt tasub pool lepingujärgsete kohustuste rikkumisel lepingujärgselt tasumisele kuuluvad leppetrahvid kümne päeva jooksul poole vastavasisulise kirjaliku nõude esitamisest. Kuna üürilepingu järgi oli üüripinna suuruseks 305 m2, on üürilepingu p 10.3. kohaseks igapäevaseks kaheprotsendiliseks leppetrahvi määraks 61 eurot päevas (3050 x 2 / 100 = 61). Seega 188 päeva viivituses oldud aja eest on leppetrahvi nõue seisuga 07.07.2017 11 468 eurot. Kuivõrd maksimaalne leppetrahvi nõue on üürilepingu punkti 10.3. kohaselt kahe kuu üür, s.o kokku 6100 eurot (10 x 305 = 3050 x 2 = 6100), on hagejal õigus nõuda üürilepingu punkti
10.3.alusel kostjalt leppetrahvi summas 6100 eurot. Lisaks on üürnikul õigus vastavalt üürilepingu punktile 10.12.1. nõuda üürnikupoolsel üürilepingu ülesütlemisel üürileandjast tuleneval põhjusel üürileandjalt leppetrahvi kuue kuu üüri ulatuses, kui lepingu ülesütlemine toimub enne kolme aasta möödumist ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku üürnikule teatamise päevast. Seega on hagejal õigus nõuda üürilepingu punkti 10.12.1. alusel kostjalt täiendavalt kuue kuu üüri ulatuses leppetrahvi tasumist, s.o summas 18 300,00 eurot (10 x 305 = 3050 x 6 = 18300).
Üürilepingu punktis 10.18 leppisid pooled kokku, et lepingut rikkunud pool on kohustatud hüvitama mistahes rikkumisega tekitatud kulutused ja kahju, sh saamata jäänud tulu, kannatanud poole vastava kirjaliku kahju hüvitamise nõude esitamisel. Lepingu rikkumisest tuleneva võlgnevuse sissenõudmisega poolele kaasnevad kulud, sh kulutused õigusabile kohustub kandma lepingut rikkunud pool. Hageja on kandnud kohtuväliselt kulutusi õigusabile seonduvalt 07.07.2017 kohtuvälise nõude esitamisega kostjale. Seisuga 07.07.2017 on vastavate kulutuste suurus summas 840,00 eurot (sh käibemaks 140 eurot). Seega on hagejal kostja vastu varalise kahju nõue summas 840,00 eurot. Hageja teavitas kostjat 07.07.2017, et ta nõuab kohustuse täitmist hiljemalt 17.07.2017. Seetõttu loeb hageja kohustuse sissenõutavaks muutumise ajaks 18.07.2017 ning on teinud viivisearvestuse nimetatud kuupäevast alates. Kuna poolte vahel puudus kokkulepe viivisemääras, kohaldub seadusjärgne viivisemäär. Hagejal on sissenõutavaks muutunud viivisenõue kostja vastu hagi esitamise ajaks 381,04 eurot. Hageja põhinõue kostja vastu on 25 240,00 eurot (6100 + 18300 + 840), millele lisandub hagi esitamise ajaga sissenõutavaks muutunud viivisenõue summas 381,04 eurot. Üürilepinguga on sõlmitud kokkulepe vastutuse summalise piiramise kohta, mis sätestab, et üürileandja ja üürniku varaline vastutus on igal juhul piiratud summaga, mis vastab kuue kuu üürile, kui ei ole kokku lepitud väiksemat vastutuse piirmäära. Kuue kuu üüri suurus on 18 300,00 eurot (10 x 305 = 3050 x 6 = 18300). Seega on nõue 18 300 eurot.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt vähendada leppetrahvi. Leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul ning hageja on VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi. Ruumid pidid hagejale olema üle antud vähemalt 30 päeva enne avamispäeva ehk hiljemalt 01.12.2016. 11.05.2016 e-kirjast nähtub, et hageja sai teada asjaolust, et avamispäev ei ole ajavahemikus 03.2016– 12.2016. Sellest e-kirjast nähtuvalt peaks avamine toimuma 2017. aasta lõpus. Hagi lisadega on tõendatud, et hageja sai hiljem teada avamispäeva edasilükkumisest 2018. aasta kevadesse. Isegi juhul, kui jätta arvestamata 11.05.2016 e-kirjas sisalduv informatsioon, siis kostja ei teatanud avamispäeva päeva täpsusega hiljemalt 3 kuud enne avamispäeva ja seega sai hageja hiljemalt 01.10.2016 teada leppetrahvi nõude esitamise aluseks olevast rikkumisest. Leppetrahvi nõue on esitatud alles 07.07.2017 ehk üle 9 kuu hiljem. Hageja esitas sama rikkumise eest kaks leppetrahvi nõuet, mis on lubamatu. Ainukeseks võimalikuks leppetrahvi nõudeks saaks hüpoteetiliselt olla leppetrahvi nõue üürilepingu p. 10.3 alusel maksimaalselt kahe kuu üüri ulatuses. Üürilepingu p. 10.12 kohaldamine eeldab, et ruumid on valmis ja üürnik on teinud nende üürimiseks kulusid, kuid antud juhul ei ole ruumid valmis ega kostja teinud seoses ruumide üürimisega kulutusi. Väär on hageja väide, et 07.07.2017 oli hagejal selge, et kostja ei täida üürilepinguga seotud kohustusi. Hagejal oli juba 11.05.2016 teada, et kostja ei täida üürilepingu p. 4.1 sätestatud kohustust tähtaegselt. Hageja üürilepingu p 10.12.1. alusel esitatud leppetrahvi nõue on alusetu, kuna leppetrahvi nõude esitamise eeldus ei ole täidetud. Hageja on üürilepingu üles öelnud VÕS § 313 lg 1 alusel, mitte tuginedes üürilepingus toodud alustele (p 8.3.3, p 8.4.5). Kostja ei ole hagejale
üürilepingu p 4.1 kohaselt avamispäeva teatanud ega esitanud ka teadet ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku kohta. Seega ei saa hageja esitada leppetrahvi nõuet üürilepingu p 10.12.1 alusel. Isegi juhul, kui hagejal oleks õigus nõuda leppetrahvi, on leppetrahv ebamõistlikult suur ja seda tuleb VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada.
MAAKOHTU OTSUS
3.Viru Maakohus rahuldas 5. märtsi 2018 otsusega hagi ja mõistis kostjalt välja hageja kasuks 18 300 eurot. Menetluskulud jäeti kostja kanda. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja menetluskulude katteks 2430 eurot. Vaidlust ei ole selles, et üürnik ütles üürilepingu üles üürileandjast tuleneval põhjusel ja üürileandja rikkus lepingut. Seega on hageja õigustatud leppetrahvi nõudma lepingu punktide 10.12 ja 10.12.1. alusel. Leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur, kuna pooled leppisid kokku leppetrahvi piirmääras. Esile ei ole toodud asjaolusid, mis annaks aluse leppetrahvi vähendamiseks. Leppetrahvi võib nõuda VÕS § 161 lg 1 kohaselt kahjust sõltumata. Leppetrahvi nõudmine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et leppetrahvi nõuet ei esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja andis hagejale erinevaid lubadusi keskuse avamise kohta. Maakohtu otsuse tegemise ajaks pole keskust ehitama hakatud.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt vähendada leppetrahvi mõistliku suuruseni, mis on kuni 3000 eurot. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) rikkus maakohus TsMS § 436 lõiget 1; 2) rikkus maakohus menetlusõigust tõendite hindamisel (TsMS § 232 lg ja 2); 3) ei esitatud leppetrahvi nõuet mõistliku aja jooksul ja hageja kaotas VÕS § 159 lg 2 järgi õiguse leppetrahvi nõuda. Maakohtu seisukoht mõistliku aja sisustamisel on ebaselge. Hageja sai juba 11.05.2016 teada, et hoonet, milles pidid asuma üüritud ruumid, ei avata üürilepingu p-s 4.1. sätestatud tähtaja jooksul. Hageja sai leppetrahvi nõudmise aluseks olevast rikkumisest teada juba 01.10.2016. Leppetrahvi nõuti alles 07.07.2017; 4) esitati ühe ja sama rikkumise eest kaks üks-teist välistavat leppetrahvi nõuet, mis on lubamatu. Ühe rikkumise eest ei saa nõuda kahel alusel leppetrahvi. Ainsaks võimalikuks leppetrahvi nõudeks saaks hüpoteetiliselt olla leppetrahvi nõue üürilepingu p 10.3. alusel maksimaalselt kahe kuu üüri ulatuses; 5) ei ole täidetud üürilepingu punktidest 10.12. ja 10.12.1. tuleneva leppetrahvi nõudeõiguse eeldused. Maakohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et vaidlus puudutab lepingusätete tõlgendamist;
6) tuleb leppetrahvi vähendada VÕS § 162 lg 1 alusel mõistliku suuruseni, kui leppetrahvi on õigus nõuda. Lepingu sõlmimisega toimus tulevikus ehitatava hoone ruumi broneering. Tõlgendades lepingu sätet selliselt, et hagejal on õigus nõuda leppetrahvi, on see ebaproportsionaalne ning ebamõistlik ja ebaõiglane. Leppetrahvi mõte ning funktsioon oli kompenseerida võimaliku kahju, mitte kehtestada sanktsioon. Olukorras, kus hagejal ei tekkinudki kahju, on kostja taotlus vähendada leppetrahvi põhjendatud ja piisav. Mõistlik leppetrahv on maksimaalselt 3000 eurot.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb maakohtu otsus osaliselt tühistada ja apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt summas 6 100 eurot, muudab menetluskulude jaotust ja jätab menetluskulud poolte endi kanda.
7.Hagiavalduse kohaselt on hagejal sissenõutav nõue kostja vastu leppetrahvi saamiseks lepingu p 10. 3 alusel summas 6 100 eurot, mis vastaks 2 kuu üüritasule ja lepingu p. 10. 12.1 alusel summas 18 300 eurot, mis vastaks 6 kuu üüritasule ning kahju seoses kulutustega õigusabile 840 eurot. Hageja märkis, et kuna lepinguga piirati leppetrahvide suurust 6 kuu tasuga, siis nõuab ta kostjalt 18 300 eurot. Ringkonnakohtu küsimusele, millise lepingu punkti alusel hageja leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuet vähendas, hageja ei vastanud, vaid kinnitas, et jääb kõikide nõuete juurde. Ringkonnakohus kontrollib hageja nõude põhjendatust nii lepingu punktide 10.3 kui 10.12.1 alusel, kuna maakohtus ei selgitatud välja, millisele alusele hageja tugineb või kas ta soovib tugineda mõnele alusele alternatiivselt. Samuti kontrollib ringkonnakohus 840 euro kahjunõude põhjendatust.
8.Apellandi väide, et hagejal ei olnud leppetrahvi nõudeõigust lepingu p 10.12.1 alusel, on õige. Ringkonnakohus nõustub kostja tõlgendusega lepingu p-le10.12.1. ja leiab, et sellel alusel leppetrahvi nõude sissenõutavaks muutumise eelduseks on ruumide üleandmine ja üürileandja rikkumise toimumine enne 3 aasta möödumist ruumide kasutamise algusest. Lepingu p 10.12. kohaselt lepingu üürniku poolsel ülesütlemisel üürileandjast tuleneval põhjusel, sh hoone kasutuskõlbmatuks muutumise tõttu, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi, mis katab võimaliku tekitatava kahju järgmiselt: „12.10.1. 6 kuu üüri ulatuses, kui lepingu ülesütlemine toimub enne 3 aasta möödumist ruumide üürnikule üleandmiseks valmisoleku üürnikule teatamise päevast.“. Seda kinnitab ka lepingu p 10.12.2., mille kohaselt, kui rikkumine toimub pärast 3 aasta möödumist ruumide üleandmiseks valmisoleku päevast teatamisest, siis on leppetrahv 3 kuu üüri ulatuses. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole hagejale ruumide üleandmiseks valmisolekust kunagi teatanud, ruume ei ole üürilepingu alusel hagejale üle antud ja hoonet ei ole veel ehitama hakatudki. Ringkonnakohus leiab, et kuna leppetrahvi nõue p 10.12.1. alusel ei ole muutunud sissenõutavaks enne lepingu ülesütlemist, siis puudub hagejal sellel alusel nõudeõigus ja hagi tuleb jätta rahuldamata osas, milles nõuti lepingu p 10.12.1. alusel 18 300 eurot.
9.Ringkonnakohus, arvestades käesolevas asjas esile toodud asjaolusid, ei nõustu apellandiga, et hageja esitas leppetrahvi teate pärast VÕS § 159 lg 2 sätestatud mõistliku aja möödumist. Kohtul on diskretsioon kaaluda, kas konkreetsel juhul toimus teatamine mõistliku aja jooksul. Riigikohus on märkinud, et mõistlik aeg peab jääma rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaks määramisel saab lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid. Kui leppetrahv on mõeldud tagama üürileandja poolset ruumide üleandmise kohustuse täitmist, siis ei saa kohustuse täitmisega viivitanud üürileandjal (kostjal) enne ruumide üleandmist (s.o kohustuse täitmist) tekkida õigustatud ootust, et ta lepingus selgelt kokku lepitud sanktsioonile alluma ei pea (Vt ka RKTKo 3-2-1-142-11 p-d 16,17). Lepingu p 10.3. kohaselt, kui üürileandja viivitab ruumide üürniku kasutusse andmisega, on üürileandja kohustatud tasuma üürnikule viimase nõudel leppetrahvi iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest 2 % kuu üürist iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest, kuid mitte rohkem kui 2 kuu üür. Asjas ei ole vaidlust, et kostja ei andud hagejale lepingu kohaselt ruume üle ja sattus lepingu täitmisega viivitusse ning viivitus ei olnud tingitud hagejast. Hageja ei ole leppetrahvi esitamist kasutanud kostja suhtes majandusliku surve avaldamiseks, hageja ei ole oma õigusi kasutanud vastuolus hea usu põhimõtetega ja leppetrahvi nõue ei ole rikkumist arvestades ebaproportsionaalne. Ringkonnakohus, arvestades eeltoodut, leiab, et hageja esitas leppetrahvi nõude lepingu p-i 10.3 alusel mõistliku aja jooksul ning hagi kuulub rahuldamisele 6 100 euro ulatuses.
10.Ringkonnakohus märgib, et kuna maakohus rahuldas hagi täielikult, ei saanud hageja apellatsioonkaebust ega vastuapelltasioonkaebust kohtuotsuste põhjenduste peale esitada. Maakohus ei võtnud oma lahendis seisukohta hageja 840 euro suuruse nõude osas. Hageja märkis vastuses apellatsioonkaebusele, et jääb kõigi nõuete juurde. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks hageja 840 euro suurust kahju nõuet, kuna kostja on kirjalikus vastuses hagile sellele vastu vaielnud. Hageja ei esitanud maakohtule ega ringkonnakohtule põhjendusi ega tõendeid selle kohta, et lisaks leppetrahvile kahju nõude esitamisel oleks täidetud VÕS § 161 lg 2 sätestatud eeldused.
10.Ringkonnakohus jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Ringkonnakohus arvestab sealjuures, et nii hagi kui apellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele osaliselt, sealjuures rahuldatakse hagi sellises summas, mida kumbki pool ei pakkunud kompromissi läbirääkimistel.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.