Toimetada otsus kätte pooltele. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Selgitus menetlusabi taotlejale
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD
1.Käroliin Jääger (hageja) esitas 19. jaanuaril 2017 Tartu Maakohtule Oliver Kallioni (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista kahjuhüvitise 14 880 eurot. Hagi kohaselt sõlmisid pooled XXX müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt korteriomandi asukohaga XXX, Tartu. Korter on puudustega ega vasta seetõttu lepingu tingimustele. Hageja avastas 2016. a oktoobris korteris hallistuslaigud. Hageja tellis seejärel mükoloogilise ja ehitustehnilise ekspertiisi, milles selgus, et elamu vundament ja korteri põrand on soojustamata ning põranda alustalad on sedavõrd kahjustunud, et on avariiohtlikud. Hageja soovib, et kostja hüvitaks talle korteri puuduste kõrvaldamiseks tehtavad kulud summas 14 880 eurot, millest ehitustööde kulu on 12 960 eurot ning hallitusetõrje kulu 1920 eurot.
2.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja leiab, et ta ei ole müügilepingut rikkunud. Hageja esitatud ekspertiisi kohaselt ei ole korteris esinenud hallituse tase inimesele ohtlik. Samuti on ekspertiis tehtud ligi 2 aastat pärast korteriomandi müüki. Hageja elas selle aja sees korteris ning põhjustas 2015. a jaanuaris veeavarii, mis võib olla hallituse põhjuseks. Kostja teavitas hagejat enne müügilepingu sõlmimist asjaolust, et maja vundament ja korteri põrand olid soojustamata, mis nähtus 20. novembril 2014 hagejale edastatud elamu rekonstrueerimise projektist. Kostja hinnangul oli hagejale enne korteri ostmist korteri seisukord, sh põrandatalade kvaliteet ja küttevõimalused teada, mh käis hageja koos kostjaga enne müügilepingu sõlmimist korteri ja keldrikorrusega tutvumas. Hageja ei ole kostjat puudustest tähtaegselt teavitanud.
KOHTU SEISUKOHT
3.Hageja on esitanud kostja vastu hagi müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid XXX müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt korteriomandi. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud korteriomand vastas lepingutingimustele.
4.Hageja kahjunõue koosneb kahest komponendist esiteks ehitustööde kulu 12 960 eurot, mis koosneb peamiselt põrandatalade vahetamise ja põranda soojustamise kulust, kuid ka magamistuppa ventilatsiooniklapi paigaldamise kulust, ning hallituse tõrje kulust 1920 eurot. Sellest tulenevalt analüüsib kohus neid väidetavaid puuduseid, mis saavad olla hageja väidetud kahjuga põhjuslikus seoses. Muid hageja väidetud puuduseid (eelkõige vundamendi soojustuse puudumine), millega seoses nõudeid ei ole esitatud, ei ole vaja hageja nõude lahendamiseks käsitleda.
5.Kohus käsitleb esmalt korteri magamistoa hallituse ja ventilatsiooniprobleeme. Asjas esitatud Puleium OÜ ja SA Eesti Mükoloogiauuringute keskuse hinnangu ja tunnistaja Kalle Pildi ütlustega on tõendatud, et korteris esinesid 2016. a oktoobris hallitussente kolooniad. Samas nähtub nimetatud hinnangust ja tunnistaja ütlustest, et seeneosakeste sisaldus korteri õhus oli küll kõrgenenud, kuid seda võis pidada normi piires olevaks. Kohtu hinnangul ei saa korteris hallitusseene kolooniate esinemisel pidada müügilepingu esemeks olevat korteriomandit võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 järgi
2/5
vähemalt keskmise kvaliteediga korteriomandiks. Asjaolu, et hallitusseente kolooniate olemasolu ei saa pidada normaalseks kinnitas tunnistaja K. Pilt. Samuti saab sellist järeldust pidada enesestmõistetavaks. Seda eriti juhul, kui tegemist on renoveeritud korteriga, nagu praegusel juhul nähtub kostja poolt avaldatud korteri müügikuulutusest. Samas ei saa kohtu hinnangul pidada korteri õhukvaliteeti lepingutingimustele mittevastavaks. Nimelt nähtub nii tunnistaja K. Pildi ütlustest kui ka Kadri Leiteni esitatud kirjalikust arvamusest, et Puleium OÜ ja SA Eesti Mükoloogiauuringute keskuse hinnangus märgitud õhus olevate seeneosakeste kogust võib pidada tavapäraseks. Seda nii lähtudes SA Eesti Mükoloogiauuringute keskuse hinnangust kui ka Soomes kehtivatest normidest lähtudes. Samuti ei esinenud õhus otseselt ohtlikke seeneliike.
6.VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja lepingutingimusele mittevastavuse eest juhul, kui see oli olemas asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko hagejale ülemineku ajal. Asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb lepingu p 6.5 ja VÕS § 214 lg 1 järgi ostjale üle asja üleandmisega. Tunnistaja K. Pildi ütluste kohaselt ei ole võimalik tuvastada hallituskolooniate vanust. Samas nähtub K. Pildi ütlustest, et kolooniate tekke põhjuseks oli eelkõige hallituskolooniatega toas ventilatsiooni ja kütte puudumine. Kostja on küll väitnud, et hallitus võis olla põhjustatud korteris 2015. a jaanuaris toimunud veeavariist, kuid see väide ei ole tõendatud. Vastupidi nähtub tunnistaja Olle Küti ütlustest, et veeavarii oli suhteliselt väikese ulatusega ning leidis aset sisuliselt hallituse asukohast vaadates korteri vastasküljes asuva köögi kraanikausi juures.
7.Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusaluses korteris oli tubade ümberehitus ja seestpoolt soojustamine toimunud enne korteriomandi kostja poolt hagejale müümist. Seega puudus toas ventilatsioon ja küte juba enne asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko hagejale üleminekut. Kohtu hinnangul saab pidada renoveeritud korteris piisava kütte ja ventilatsiooni puudumist samuti keskmisele kvaliteedile mittevastavuseks, st lepingutingimustele mittevastavuseks. Kostja on küll väitnud, et ta teavitas hagejat vajadusest tuba eraldi elektriga kütta. Samas selle kohta tõendeid esitatud ei ole. Samuti nähtub tunnistaja Haimur Jäägeri ütlustest, et korteris olev elektriühendus ei võimalda seal elektrikütet. Kuigi tunnistaja ei ole hageja isana asjas ilmselt erapooletu, kinnitab tema ütlusi korteri peakaitsme suuruse kohta ka kostja enda esitatud kirjavahetus korteriühistu juhatuse liikmega (II kd, tl 67). Samuti on korteriühistu juhatuse liige kinnitanud tunnistaja öeldut, et probleemi lahenduseks on vajalikud üldelektri ja korteri elektrikilbi tööd (II kd, tl 47). Seega ei vasta korteriomand ka kütte ja ventilatsiooni osas lepingutingimustele.
8.Järgmisena käsitleb kohus põranda soojustamise ja põrandatalade seisukorraga seonduvaid väited. Kohus leiab, et OÜ Puleium hinnangu ja K. Pildi ütlustega on tuvastatud, et põrand oli sisuliselt soojustamata ning 2 põrandatala olid putukakahjustuste tõttu avariiohtlikud. Nimetatud asjaolu ei lükka ümber ka Kadri Leiteni tunnistajana antud ütlused ja kirjalik arvamus. Need keskenduvad peamiselt sellele, mis võiks olla põrandatalade ebatavaliselt kõrge niiskusesisalduse põhjuseks. Putukakahjustuse kohta on seal üksnes öeldud, et OÜ Puleium hinnangust ei nähtu, kas putukad seal ka edasi tegutsevad. Kohus märgib, et K. Leiten ei ole käsitlenud võimalust, et putukakahjustused on juba selliselt talade struktuuri kahjustanud, et need on muutunud avariiohtlikuks, nagu nähtub OÜ Puleium hinnangust ja K. Pildi ütlustest. Samuti ei lükka järeldust talade avariiohtlikusest hoone renoveerimise eelprojekt ega selle koostaja Andres Metsmägi e-kiri, milles on märgitud, et talad olid rahuldavas seisukorras. Nimelt nähtub viidatud e-kirjast, et A. Metsmägi ülesandeks ei olnud
3/5
talade seisukorda hinnata. Samuti nähtub K. Pildi ütlustest, et ilma eriteadmisteta pealiskaudsel vaatlemisel, võivad jääda putukakahjustused märkamatuks. Kohus leiab, et põrandataladel putukakahjustuste esinemist ulatuses, mis muudab need avariiohtlikuks, ei saa pidada keskmisele kvaliteedile vastavuseks. Pigem võib põranda avariiohtlikkus seada küsimuse alla korteri sobivuse elamiseks, st selle VÕS § 217 lg 2 p-le 2 vastavuse. K. Pildi ütlustest nähtub, et putukakahjustused olid põrandataladel olemas juba enne müügilepingu sõlmimist.
9.Kohus nõustub aga kostjaga, et põranda soojustuse puudumise eest ei saa kostja VÕS § 218 lg 4 kohaselt vastutada, kuna hageja pidi müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et korteri põrand ei ole soojustatud. Nimelt ei vaidle pooled selle üle, et kostja saatis hagejale enne müügilepingu sõlmimist hoone renoveerimise eelprojekti, milles on kirjas, et hoone esimese korruse põrandad on soojustamata. Kohus ei nõustu hageja väidetega, et ta ei pidanud projektist aru saama, et põrandail puudub soojustus. Nimetatud info on eelprojektis kirjas hoone üldkirjelduse all, kus on lühidalt ja keskmisele inimesele igati arusaadavalt tavakeeles hoone seisukorda kirjeldatud, sh välja toodud, et esimese korruse põrandal puudub soojusisolatsioon (I kd, tl 109). Olukorras, kus müüja saadab ostjale enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme kohta infot, saab lähtuda sellest, et ostja seda infot teab või vähemalt peab teadma. Infoga tutvumata jätmine on ostja enda risk.
10.Kostja on mh tuginenud sellele, et hageja ei ole teda müügilepingu eseme puudustest VÕS § 220 lg 1 kohaselt mõistlikku aja jooksul teavitanud. Samas ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et hageja sai või oleks pidanud puudustest teada saama enne 2016. a oktoobris hallituskolooniate avastamist. Hageja on esitanud kohtule 19. oktoobri 2016 ja 7. novembri 2016 kuupäeva kandvad teated kostjale puudustest, samuti 9. detsembri 2016. a e-kirja, milles hageja nõudis kostjalt puuduste kõrvaldamist. Hagi ise on esitatud 19. jaanuaril 2017, st ca kolm kuud pärast puuduste avastamist. Seega on hageja kostjat kohtu hinnangul puudustest mõistliku aja jooksul teavitanud, mistõttu kostja ei vabane VÕS § 220 lg 3 alusel vastutusest.
11.Eelnevalt on kohus tuvastanud, et kostja vastutab müügilepingu esemeks olnud korteriomandi järgmiste puuduste eest: hallituskolooniad korteris, puudulik ventilatsioon ning kaks avariiohtlikku põrandatala. Kohus leiab, et hallistukolooniate puhul on põhjendatult hageja kahjuks hallituse puhastamise ja kulu. Hageja on hallituse kõrvaldamise ja tõrje kulu suuruse tõendanud OÜ Puleium hinnapakkumisega, mille kohaselt selle maksumuseks on 1920 eurot. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis selle ümber lükkaks.
12.Kuivõrd korteri ühes toas ventilatsiooni puudumine on hallituse tekke põhjuseks ja nagu kohus eelnevalt leidis seega korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuseks, saab pidada hageja põhjendatud kahjuks ventilatsiooniava rajamise kulu. Samuti saab hageja kahjuks pidada avariiohtlike kahe põrandatala asendamise kulu. Nende osas nõustub kohus aga kostjaga, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 kohaselt ei ole põrandatalad kui hoone osad, mis asuvad hageja korteri reaalosa all olevas keldris ning on sisuliselt põrandat kandvad, korteriomandi eriomandi osaks, vaid on kaasomandis. Sama järeldus tulenes ka varem kehtinud korteriomandi seadusest. KrtS § 37 lg 1 kohaselt võib hageja kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude hüvitamist nõuda korteriühistult, st hageja kahjuks saab olla üksnes tema kaasomandi osa suurusele (XXX) vastav osa talade vahetamise kuludest. Samas ei ole kohtule esitatud tõenditest võimalik tuvastada hageja kahju täpset suurust seoses ehitustöödega (kahe põrandatala vahetus ja seina ventilatsiooniava tegemine). Nimelt sisaldab hageja
4/5
esitatud OÜ Puleium hinnapakkumine ka töid, mida ei saa pidada kuluks, mille eest kostja vastutab (põranda soojustamine, peale kahe avariilise põrandatala ka teiste põrandatalade väljavahetamine). Ka kostja esitatud väljavõte hankekeskkonnast ei võimalda tuvastada täpselt vajaminevate tööde hinda, kuna sisaldab kõigi talade vahetamise kulu ja ei sisalda ventilatsiooniava tegemise kulu. Kuivõrd asjas on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha, määrab kohus kahju suuruse ehitustööde osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 lg 1 kohaselt enda siseveendumuse kohaselt, võttes aluseks eelnevalt viidatud poolte tõendid. Kohus määrab sellest tulenevalt kahju suuruseks, mille kostja peab hüvitama, 1500 eurot.
13.Eelnevast tulenevalt on kohus tuvastanud, et hageja kahju suurus on 3420 eurot (1920+1500). Arvestades tuvastatud puuduste ja kahju olemust on kohtu hinnangul täidetud ka VÕS § 127 lg-test 2-4 tulenevad eeldused kahju hüvitamise nõude esitamiseks. Seega tuleb hagi osaliselt rahuldada ja kostjalt hageja kasuks 3420 eurot välja mõista. Ülejäänud osas jääb hagi rahuldamata.
14.Hageja on esitanud ka väite, et tema kahjuks on ka puudustega korteri ja puudusteta korteri väärtuse vahe. Kohus leiab, et nimetatud väärtuste vahe ei saa olla hageja kahjuks. Kohase ja mittekohase täitmise väärtuse erinevuse korral on õigeks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. Samas ei ole hageja soovinud hinda alandada. Samuti ei saa samale rikkumisele tuginedes samal ajal nõuda kahju hüvitamist ja hinna alandamist.
15.Kohus jaotab hagi osalise rahuldamise tõttu TsMS § 163 lg 1 kohaselt menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega. Kuivõrd hagi rahuldatakse ligikaud 23% ulatuses jääb menetluskuludest 23% kostja ja 77% hageja kanda. Kohus määrab menetluskulud kindlaks TsMS § 174 lg 4 kohaselt pärast otsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin Kohtunik
5/5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.