Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

HAGEJA NÕUE JA HAGI ASJAOLUD

1) Hageja esitas kohtusse hagi kostja vastu (18.04.2018 seisuga) põhivõlgnevuse 10 379,56 euro ja viivise 6399,69 euro nõudes (tl 2-6, 88-90). Hageja õiguseellane xxx (registrikood xxx) kui üürileandja ja kostja kui üürnik sõlmisid 19.01.2016 äriruumi üürilepingu nr xxx (edaspidi leping). Vastavalt lepingule anti kostja kasutusse xxx paiknev üüripind orienteeruva suurusega 115 m2 ning üürilepingu p 1.3 kohaselt kohustus kostja tasuma selle eest talle esitatavate arvete alusel üüri ning lepingu p 1.7 alusel tasu tema poolt kasutatavate teenuste eest. Samuti oli kostja kohustatud lepingu p 7.1 kohaselt tasuma oma lepingujärgsete maksetega viivitamisel tekkinud võlgnevuselt viivist arvestusega 0,25% päevas tähtajaks tasumata summalt. Hageja leiab, et poolt vahel 19.01.2016 viieks aastaks sõlmitud üürileping on kehtiv. Kostja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud, kuna ülesütlemine ei vasta lepingu p-s 6.4 sätestatud nõuetele ning seega on ülesütlemine tühine. Kostja etteheide hagejale (pragu klaaspaketi välimisest klaasikihis) ei muuda üüritud ruume kasutuskõlbmatuteks. Hageja ei ole lepingut rikkunud. Kostja andis hagejale 16.11.2017 täiendava tähtaja 1,5 kuud aknaklaasi vahetamiseks, kuid kostja enda hinnangul ütles ta lepingu ikkagi üles enne tähtaja saabumist üles 30.11.2017. Mistahes vaidluse vältimiseks vahetas hageja aknaklaasi kostja poolt antud tähtaja jooksul ning informeeris sellest ka kostjat 29.12.2017 (2-6, 88-90).

2-18-121 2) Kostja alternatiivsed nõuded hinna alandamiseks ja kahju hüvitamiseks on hagejale arusaamatud ja põhjendamata. Kostja ei ole esitanud hagejale hinna alandamise nõuet mitte puuduse avastamisel, vaid alles kohtumenetluses (02.04.2018), mil puudus oli juba ammu hageja poolt kõrvaldatud. Kostja pole tõendanud, et ta oleks eelpool nimetatud asjaolude tõttu mingitki kahju saanud (tl 88-90). 3) Heites hagejale ette seda, et viimane ei suutnud 1,5 aasta jooksul akent ära parandada, möönab kostja tegelikult ühtlasi seda, et ta tegutses kõnealustes äriruumides pragunenud aknast hoolimata 1,5 aastat. Juhul, kui pragu aknas oleks kujutanud endast kellelegi reaalset ohtu või oleks negatiivselt mõjutanud kostja mainet või külastatavust, siis on äärmiselt raske seletada, kuidas kostja sellest hoolimata tegutses väidetavalt eluohtlikus ja oluliste negatiivsete mõjudega asukohas lausa 1,5 aastat järjest (tl 135-137). 4) Hageja möönab, et tema ja kostja vahel valitses erimeelsus küsimuses, kes peaks parandama aknas oleva prao, kuid tegemist ei olnud kaugeltki niivõrd olulise ja põhimõttelise erimeelsusega, nagu seda püüab nüüd tagantjärgi välja näidata kostja. Peale seda, kui kostja oli esitanud hagejale 16.11.2017 konkreetse nõude ja andnud konkreetse tähtaja probleemi lahendamiseks (1,5 kuud), otsustas hageja edasisest selleteemalisest vaidlusest kostjaga loobuda ning akna parandada. Ühekordne kirjale vastamisega hilinemine ei saa eraldivõetuna kindlasti kujutada endast olulist lepingurikkumist, eriti kui arvestada seda, et muus osas hageja kostja poolt esitatud nõude täielikult täitis, s.t. parandas akna talle kostja poolt antud tähtaja jooksul. Kostja rikkus seadust ja lepingut, kasutades tema poolt valitud õiguskaitsevahendit (lepingu ülesütlemine) lubamatul viisil, iseenda poolt hagejale antud täiendava tähtaja jooksul (VÕS § 114 lg 3) (tl 135-137).

KOSTJA VASTUS HAGIAVALDUSELE

5) Kostja ei võta hagi õigeks ja palub jätta see rahuldamata (tl 60-65, 112-131). Kuna kostja on hagejale tasunud maksetähtajast hiljem viis arvet kogusummas 7703,24 eurot, siis vähemalt selle nõude ulatuses ei saa hagi rahuldada. Kostja tasus arved maksetähtajast hiljem, kuna üüriruumis asuvale suurde välisaknale tekkis suur pragu. Kostja teavitas sellest hagejat koheselt 15.06.2016 e-kirjaga. Seega on kostja koheselt üürileandjat teavitanud üüripinnal tekkinud puudusest. Kostja on hagejale saatnud palju e-kirju seoses purunenud aknaga. 16.11.2017 e-kirjas pakkus kostja välja, et hageja parandaks 1,5 jooksul akna. Selles e-kirjas seadis kostja tingimuse, et hageja teavitaks teda nädala lõpuks, kas ta kavatseb akent parandada või mitte (nädal lõppes reedese päevaga 17.11.2017). Hageja kostja 16.11.2017 e-kirjale ei reageerinud. Kostja saatis hagejale 20.11.2017 e-kirja, milles teavitas üürilepingu ülesütlemisest. Hageja parandas akna alles 29.12.2017 (tl 60-65). 6) Kostjal on õigus alandada üüri. Kostja on üürnikuna teavitanud hagejat koheselt ehk 15.06.2016 saadetud e-kirjaga lepingutingimusele mittevastavusest (VÕS § 282 lg 1 p 1). Samuti on kostja teavitanud 01.07.2016 e-kirjas sisuliselt seda, et ta tasub järgmise üüriarve siis, kui hageja teavitab, millal ta kavatseb akna parandada. Seda saab käsitleda nii üüri tasumisest keeldumise (VÕS 296 lg 1) või vähemalt üüri alandamise teatena (VÕS § 296 lg

2-18-121 2). 7) Kostja leiab, et üüripinna kasutamine oli takistatud vähemalt 20% ulatuses üüripinna täielikust potentsiaalist. Sellega seoses alandab kostja üüri 20% võrra. Kostja leiab, et tal on õigus üüri alandada ka tagasiulatuvalt ning kostja alandab üüri tagasiulatuvalt ajavahemiku eest 15.06.2016 kuni 28.12.2017. Kokku on kostja alandanud üüri perioodi eest 15.06.2016 kuni 28.12.2017 summas 8151,11 eurot. Kostja on tasunud hagejale üüri enam eelnevalt nimetatud summa ulatuses. Kostja esitab ka tasaarvestuse vastuväite. Nimelt tasaarvestab kostja oma nõudega 8151,11 eurot hageja nõude (tl 60-65). 8) Kui kohus leiab, et kostja ei saa üüri alandada, siis hindab kostja oma kahju suurust identselt üürialandamise arvestusele ja leiab, et tal on perioodi eest 15.06.2016 kuni 28.12.2017, millal üüripinnal oli puudus, kahju tekkinud summas 8151,11 eurot. Kostja menetluslikult tasaarvestab antud nõudega hageja nõude. Lisaks sellele tasaarvestab kostja frantsiisipidajale tasutud leppetrahvi nõude summas 3 000 eurot hageja nõudega (tl 60-65). 9) Hageja viivise nõue on alusetu. Kostja on teavitanud hagejat 15.06.2016 asjaolust, et üüripinnal on oluline puudus (katkine aken). Kostja on väljendanud selgelt, et ta ei kavatse tasuda arveid enne kui aken on korda tehtud ehk puudus kõrvaldatud. Kostja on teavitanud hagejat sellest puudusest mitmeid kordi, kuid hageja on need jätnud tähelepanuta. Hoolimata sellest on kostja heatahtlikult tasunud enamus hageja poolt esitatud arveid. Kostja on aga siinkohal seisukohal, et ta ei pea tasuma viivist aja eest, millal eelnevalt nimetatud puudus oli üüripinnal. Seega on viivise nõue aja eest 15.06.2016 kuni 29.12.2017, millal üüripinnal oli puudus, põhjendamatu ning see tuleb jätta rahuldamata. Kui kohus leiab, et hageja viivise nõudmise õigus on põhjendatud, siis palub kostja viivise alandamist (VÕS § 113 lg 8) arvestades asjaoluga, et hageja ei kõrvaladanud üüripinna puudust ca 1,5 aastat. Selline käitumine on kostja arvates ilmselgelt hea usu põhimõtte vastane (TsÜS § 138) (tl 60-65). Lisaks on üürilepingus sätestatud viivise määra 0,25% ebamõistlikult suur (tl 112-131). 10) Kostja ütles üürilepingu kehtivalt üles, mistõttu hageja ei saa nõuda täiendavat üüri tasumist (tl 112-131).

MENETLUSE KÄIK

11) Käesolevas tsiviilasjas on toimunud 01.10.2018 kohtuistung (tl 156-160).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

12) Kohus, tutvunud menetlusosaliste poolt esitatuga ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hageja hagi tuleb rahuldada. 13) Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:

2-18-121 •

• •

•

Hageja õiguseellane Xxx Xxx xxx (registrikood xxx) kui üürileandja ja kostja kui üürnik sõlmisid 19.01.2016 tähtajalise äriruumi üürilepingu nr xxx (edaspidi leping) tähtajaga 5 aastat, millega anti kostja kasutusse xxx asuv üüripind (tl 7-29). 15.06.2016 e-kirjaga teavitas kostja hagejat muuhulgas sellest, et ühel aknal on pragu, mis võib iga hetk puruneda (tl 72, tõlge tl 117 pöördel). 16.11.2017 saatis kostja hagejale e-kirja, milles muuhulgas kirjutab: „Millal sa vahetad välimise klaasi? ...Kokkuvõttes ei ole see vastuvõetav, et klaasaken näeb selline välja ja päev päeva järel olukord halveneb. Ma ei nõustu sinuga selles osas, nagu see ei oleks oluline defekt. Me anname sulle 1,5 kuud selle parandamiseks. See teeb kokku 18 kuud hetkest, millal me sind esimest korda sellest probleemist informeerisime. Ma tahan saada vastust käesoleva nädalal lõpuks“ (tl 79, tõlge tl 124 pöördel). 30.11.2017 saatis kostja hagejale e-kirja, milles muuhulgas kirjutab: „Pärast 1,5 aastat katkise aknaga ja mitmeid kirju sinule ja sinu kolleegidele oleme otsustanud lepingu lõpetada ja minna teisele üüripinnale. Ma olen sulle korduvalt selgitanud, miks see küsimus on meie jaoks nii oluline...Uue üüripinna leping on juba sõlmitud ja me lahkume veebruaris 2018. Teil on aega 3 kuud, et leida uus üürnik“ (tl 81, tõlge tl 126).

14) Käesolevas asjas vaidlevad pooled kokkuvõtlikult selle üle, kas kostjapoolne 30.11.2017 üürilepingu ülesütlemine on kehtiv ning sellest tulenevalt, kas hageja üüri, kõrvalkulude ja viivise nõue on põhjendatud. 15) Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Kohus on erinevates kohtumääruses (tl 51-52, 110) selgitanud menetlusosalistele, et hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kohus piisavalt selgitanud menetlusosalistele nende tõendamiskoormist. Kuivõrd nii hagejat kui kostjat esindavad lepingulised esindajad, kellel on õigusalane haridus, siis on põhjendatud pidada menetlusosalisi oma õigustest ja tõendamiskohustusest teadlikuks. Seega puudus kohtu hinnangul vajadus menetlusosalistele täiendavalt selgitada tõendamiskoormist. Eeltoodust tulenevalt hindab kohus TsMS § 232 lg 1 lähtuvalt tsiviilasjas kogutud tõenditele tuginedes, kas menetlusosaliste väited on tõendatud või mitte. 16) Hageja üürivõla ja kõrvalkulude võla väljamõistmise nõude aluseks on üldiselt VÕS § 108 lg 1. Hageja põhinõue summas 10 379,56 eurot (üürivõlg ja kõrvalkulude võlg) on kujunenud perioodil 01.01.2018 kuni 31.03.2018 kostjale esitatud arvete alusel järgmiselt:

2-18-121 •

01.01.2018 väljastatud arve nr 180114 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüritasu tähtajaga 10.01.2018 summas 2237,16 eurot (2018 jaanuari üüri eest) (tl 92);

•

01.02.2018 väljastatud arve nr 180343 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüritasu tähtajaga 10.02.2018 summas 2237,16 eurot (2018 veebruari üüri eest) (tl 93); 31.01.2018 väljastatud arve nr 180486 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma kõrvalkulude eest tähtajaga 15.02.2018 summas 551,51 eurot (2018 jaanuari kõrvalkulude eest) (tl 94);

•

• •

01.03.2018 väljastatud arve nr 180795 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüritasu tähtajaga 10.03.2018 summas 2237,16 eurot (2018 märtsi üüri eest) (tl 95); 28.02.2018 väljastatud arve nr 180893 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma kõrvalkulude eest tähtajaga 15.03.2018 summas 504,06 eurot (2018 veebruari kõrvalkulude eest) (tl 96);

•

01.04.2018 väljastatud arve nr 181154 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüritasu tähtajaga 10.04.2018 summas 2237,16 eurot (2018 aprilli üüri eest) (tl 97);

•

31.03.2018 väljastatud arve nr 181322 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma kõrvalkulude eest tähtajaga 15.04.2018 summas 375,53 eurot (2018 märtsi kõrvalkulude eest) (tl 98).

17) Hageja nõude lahendamiseks peab kohus esmalt tuvastama, kas kostja kui üürnik on üürilepingu 30.11.2017 kehtivalt üles öelnud. Hageja nõue rahuldamiseks peab kohus tuvastama, et kostja 30.11.2017 ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud. 18) Üürnikupoolsed üürilepingu ülesütlemise alused on ammendavalt loetletud üürilepingu pdes 6.3, 6.4, 3.1.4 (tl 7-17) ning muul põhjusel kostja üürilepingut üles öelda ei saa. Seega tuleb üürilepingu ülesütlemise alusena juhinduda üürilepingust, jättes kõrvale seaduses sätestatud üürilepingu ülesütlemise alused, eelkõige VÕS § 313, mille täiendav kohaldamine on välistatud (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, p 25). 19) Üürilepingu p 6.3 kohaselt on üürnikul õigus leping erakorraliselt üles öelda üksnes lepingu punktis 3.1.4 sätestatud korras (tl 14). Lepingu p 3.1.4 alusel on üürnikul õigus leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale ette üks kuu, kui ruumid muutuvad täielikult kasutuskõlbmatuks sellisel põhjusel, mille eest vastavalt lepingule vastutab üürileandja. Üürilepingu ülesütlemisest on üürnik kohustatud üürileandjat esmalt kirjalikult hoiatama ning andma talle vastavalt asjaoludele piisava (kuid mitte lühema kui 15-tööpäevase) tähtaja selle põhjuse kõrvaldamiseks. Ülesütlemise õigus tekib ainult ja üksnes siis, kui üürileandja talle antud tähtaja jooksul puudust ei kõrvalda. Pooled on leppinud kokku selles, et mingeid muidu (sh seadusest tulenevaid) lepingu üürnikupoolse ülesütlemise aluseid ei kohaldata (tl 12). Kohtu hinnangul ei ole üürilepingu punktid 6.3, 6.4, 3.1.4 (tl 7-17) tühised. Puudub vaidlus selles, et nii hageja kui kostja on majandustegevuses tegutsevad äriühingud. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt

2-18-121 eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel. Tähtajalise lepingu sõlmimisel peaksid mõlemad pooled eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni, ja võivad vastavalt ka oma õigusi ja kohustusi lepingu kujundada (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, p 25). 20) Üürilepingu ülesütlemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui formaalsed eeldused. Formaalsete eelduste täitmiseks peab üürilepingu ülesütlemisavaldus vastama seaduses või lepingus sätestatud nõuetele ning olema teise lepingupoole poolt kätte saadud (VÕS § 195 lg 1). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja poolt 30.11.2017 tehtud ülesütlemisavalduse on hageja kätte saanud. VÕS § 325 lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sama nõue on kehtestatud ka üürilepingu punktis 6.4. Üürilepingu punktis 6.4 on lisaks sätestatud, et üürniku või üürileandja kirjalikus ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: ruumide nimetud, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Nimetatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine (tl 14). Kostja hinnangul on ta üürilepingu üles öelnud enda 30.11.2017 hagejale saadetud e-kirjaga, milles kostja muuhulgas kirjutab: „Pärast 1,5 aastat katkise aknaga ja mitmeid kirju sinule ja sinu kolleegidele oleme otsustanud lepingu lõpetada ja minna teisele üüripinnale. Ma olen sulle korduvalt selgitanud, miks see küsimus on meie jaoks nii oluline...Uue üüripinna leping on juba sõlmitud ja me lahkume veebruaris 2018. Teil on aega 3 kuud, et leida uus üürnik.“ (tl 81, tõlge tl 126). Nimetatud e-kirja teel on kostja esitanud hagejale ülesütlemisavalduse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, samuti on selles märgitud lepingu lõppemise päev („lahkume veebruaris 2018“) ja ülesütlemise alus („1,5 aastat on aken olnud katkine“), kuid ülesütlemisavalduses pole märgitud ruumide nimetused üürilepingu p 6.4 kohaselt. 21) Kohus peab hindama, kas esinevad ka materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu p 6.3 kohaselt on üürnikul õigus leping erakorraliselt üles öelda üksnes lepingu punktis 3.1.4 sätestatud korras (tl 14). Lepingu p 3.1.4 alusel on üürnikul õigus leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale ette üks kuu, kui ruumid muutuvad täielikult kasutuskõlbmatuks sellisel põhjusel, mille eest vastavalt lepingule vastutab üürileandja. Üürilepingu ülesütlemisest on üürnik kohustatud üürileandjat esmalt kirjalikult hoiatama ning andma talle vastavalt asjaoludele piisava (kuid mitte lühema kui 15-tööpäevase) tähtaja selle põhjuse kõrvaldamiseks. Ülesütlemise õigus tekib ainult ja üksnes siis, kui üürileandja talle antud tähtaja jooksul puudust ei kõrvalda. Pooled on leppinud kokku selles, et mingeid muidu (sh seadusest tulenevaid) lepingu üürnikupoolse ülesütlemise aluseid ei kohaldata (tl 12). 22) Esmakordselt teavitas kostja hagejat äriruumi aknal olevast praost 15.06.2016 e-kirjaga, kuid samas selles kirjas pööras kostja hageja tähelepanu veel peaaegu kümnele puudusele, mis üüripinnaga seoses olid sel hetkel tekkinud (tl 72, tõlge tl 117 pöördel). Perioodil 2016

2-18-121 juuni kuni 2017 november on kostja saatnud hagejale korduvaid e-kirju seoses katkise akna vahetamise küsimusega (tl 71-84, tõlked tl 116-129). Samas enne 16.11.2017 saadetud ekirja ei ole kostja kordagi andnud hagejale üürilepingu punktis 3.1.4 tulenevat konkreetset tähtaega puuduse (katkise akna) kõrvaldamiseks. 16.11.2017 saatis kostja hagejale e-kirja, milles muuhulgas kirjutab: „Millal sa vahetad välimise klaasi? ...Kokkuvõttes ei ole see vastuvõetav, et klaasaken näeb selline välja ja päev päeva järel olukord halveneb. Ma ei nõustu sinuga selles osas, nagu see ei oleks oluline defekt. Me anname sulle 1,5 kuud selle parandamiseks. See teeb kokku 18 kuud hetkest, millal me sind esimest korda sellest probleemist informeerisime. Ma tahan saada vastust käesoleva nädalal lõpuks.“ (tl 79, tõlge tl 124 pöördel). Kohtu hinnangul andis kostja hagejale 16.11.2017 e-kirjaga konkreetse tähtaja puuduse kõrvaldamiseks – 1,5 kuud ehk kuni 2017 aasta lõpuni. Kohtu arvates ei muuda kostjapoolset tähtaja andmist tühiseks asjaolu, et hageja ei vastanud kostja e-kirjale hiljemalt 19.11.2017 (nö nädala lõpuks, nagu kostja oli seadnud tingimuseks). 23) Puuduste kõrvaldamiseks tähtaja andmise kohustus tuleneb kostjale üürilepingu punktist 3.1.4 koostoimes VÕS §-ga 114. VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. VÕS § 114 lg 3 alusel, kui täiendav tähtaeg on antud lepingulise kohustuse rikkumise korral, võib võlausaldaja selle tähtaja jooksul keelduda oma kohustuse täitmisest ning nõuda rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist ning viivise maksmist, kuid ei või kasutada muid õiguskaitsevahendeid. 24) Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et antud juhul ei esine üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused (kostja pole järginud täielikult üürilepingu punktis 6.4 sätestatud nõudeid) ja ka materiaalsed eeldused (kostja on rikkunud üürilepingu p 3.1.4 nõuet ja pole ära oodanud tema enda poolt üürileandjale antud puuduste kõrvaldamise tähtaega detsembri lõppu 2017). Seetõrru on kostjapoolne 30.11.2017 äriruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus tühine. Kuna üürileping sõlmiti kostjaga 19.01.2016 viieks aastaks ja selle lepingu kostjapoolne ülesütlemine oli tühine ehk tagajärjetu, siis kehtis leping ka pärast kostja poolt 30.11.2017 esitatud ülesütlemisavaldust edasi. 25) Üürilepingu kehtivuse ajal on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüri ja kõrvalkulude tasumist. Hageja põhinõue (üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue) kuulub rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel koosmõjus üürilepingu p 1.3 ja p 1.7 alusel (tl 7-8). Samuti peab üürnik VÕS § 271 järgi maksma asja kasutamise eest üürileandjale tasu (üüri) ning kandma VÕS § 292 lg 1 kohaselt ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on VÕS § 292 lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lgst 1 tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle

2-18-121 täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS §-st 294 lähtub, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. 18.04.2018 seisuga oli kostjal hagejale tasumata põhivõlgnevus 10 379,36 eurot, mis on ajavahemiku 2018 jaanuar kuni aprill üürivõlg ja kõrvalkulude võlg kokku (vt käesoleva kohtuotsuse punkti 17). 26) Kostja on esitanud üüri alandamise avalduse (tl 60-65). VÕS § 278 p 4 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Kohtu hinnangul ei ole kostja käesolevas asjas tõendanud, et asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus oleks vähenenud seoses sellega, et äriruumi aknal oli pragu. Antud asjas tuvastatud ajaoludel ei ole see ka eluliselt usutav. Kostja kui majandustegevuses tegutsev äriühing tegutses peale 15.06.2016 aknapraost hagejale teatamist üüripinnal veel vähemalt 1,5 aastat. Kostjal oleks olnud võimalus juba 15.06.2016 anda hagejale konkreetne tähtaeg nn puuduse kõrvaldamiseks ja peale seda, kui hageja poleks puudusi etteantud tähtaja jooksul kõrvaldanud, oleks kostjal olnud võimalus üürileping õiguspäraselt üürilepingu punktide 3.1.4, 6.3 ja 6.4 kohaselt üles öelda. Kui üürpinna sihtotstarbelise kasutamise võimalus oleks kostja jaoks vähenenud, ei oleks kostja ilmselgelt antud üüripinnal kliente teenindades tegutsenud veel vähemalt 1,5 aastat. Seega ei ole kohut arvates kostjal õigus nõuda üüri alandamist. 27) Alternatiivsekt on kostja esitanud kahju hüvitamise nõude ja tasaarvestuse vastuväite (tl 6065). VÕS § 278 p 3 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas üürileandja üldse vastutab üürilepingu kohaselt aknal tekkinud prao eest. Üürilepingu p 2.1.15 kohasekt on üürniku kohustuseks hoida ruumid (sh ruumide sisemised ja välimised klaaspinnad) omal kulul puhtad ja väga heas korras (tl 11).

2-18-121 28) Kostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: • • • • •

hageja on üürilepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); hageja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; kostjale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

29) Kohtu hinnangul ei ole käesolevas asjas tuvastatud kahju hüvitamise nõude esimene eeldus, so hagejapoolne üürilepingu rikkumine, mistõttu kostja kahju hüvitamise nõue ei saa kuuluda rahuldamisele. Samuti pole muuhulgas kostja poolt tõendatud kostjale tekkinud või tulevikus tekkiv kahju. Kostja arvates on tal tekkinud kahju muuhulgas seoses sellega, et ta on pidanud tasuma fratsiisilepingut tuleneva leppetrahvi. Kohtu arvates ei ole selline asjaolu leidnud tõendamist. Kostjale on 12.06.2017 saadetud hoiatav e-kiri frantsiisilepingu lõpetamise kohta (tl 84, tõlge tl 129) ning kostja on tõendina esitanud ka maksekorralduse, millest nähtub, et 29.06.2017 on kostja tasunud xxx-le 3232,11 eurot (tl 143). Kohus ei saa nende tõendite alusel lugeda tõendatuks, et kostja on pidanud üüripinnal esinenud aknaprao tõttu maksma frantsiisilepingu alusel leppetrahvi. Sellised asjaolud on kostja poolt täielikult tõendamata, mistõttu tuleb hageja kahju hüvitamise nõue ja tasaarvestuse vastuväide jätta rahuldamata. 30) Lisaks põhinõudele (10 379,56 eurot) soovib hageja viivise 6399,69 euro väljamõistmist. Hageja vastava nõude õiguslik alus on VÕS § 101 lg 1 p 6, mille kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Lisaks põhinõudele soovib hageja viivise väljamõistmist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 7.1 kohaselt on viivisemäär 0,25% päevas (tl 15). Hageja on esitanud 18.04.2018 seisuga viivisenõude summas 6399,69 eurot (tl 88-91). 31) Kostja on nõudnud viivise vähendamist (tl 60-65). VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS § 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 alusel, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku

2-18-121 suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 koosmõjul võimaldavad kohtul kohustatud isiku taotlusel viivist vähendada, kui nõutav viivis on ebamõistlikult suur. Siinjuures tuleb hinnata mh poolte majanduslikku seisukorda ja sissenõudja õigustatud huvi (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-118-16, p 19). Kohtu hinnangul on hageja viivisenõue summas 6399,69 eurot põhjendatud. Seaduses ettenähtust kõrgema viivisemäära kokkuleppimine on kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-120-08, p 12). See ei välista siiski tuginemist ebamõistlikule viivise määrale ega viivise vähendamise taotlemist. Viivise „mõistlik määr“ tuleb sisustada iga konkreetse asja asjaoludest lähtuvalt. Kuigi lepingus kokkulepitud viivisemäär on oluliselt kõrgem VÕS § 113 lg 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see niivõrd kõrge ja ebamõistlik, et seda pidada seadusega vastuolus olevaks. Tegemist ei ole erakordse ega kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega ja hagi kohaselt ei ületa viivis põhinõuet (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-13, p 49). Kohtu arvates ei saa hageja muul viisil peale tavalisest suurema viivise edukalt mõjutada kostjat oma rahalist kohustust täitma või siis selle täitmisega viivitamist hüvitama. Seega on poolte huve kaaludes käesoleval juhul mõistlik ja kohane viivise määr 0,25 % päevas. Kohtu hinnangul puuduvad käesolevas asjas viivise vähendamise alused VÕS § 162 lg-st 1 tulenevalt, kostja pole tõendanud VÕS § 162 lg-s 1 nimetatud aluste esinemist, sh enda rasket majanduslikku olukorda. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja viivisenõue 18.04.2018 seisuga summas 6399,69 eurot on põhjendatud ning see tuleb kostjalt välja mõista. 32) TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja on esitanud viivisenõude 6399,69 18.04.2018 seisuga (tl 88-91). Alates 19.04.2018 eest tuleb kostjal viivist tasuda üürilepingu p-s 7.1 kokku lepitud viivisemääras 0,25% iga viivitatud päeva eest põhinõude summalt 10 379,56 eurot kuni põhivõla tasumiseni. 33) Eeltoodust tulenevalt ning hinnates kõiki käsitletud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub kohus seisukohale, et hageja hagi tuleb rahuldada ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 10 379,56 eurot ning viivis 6 399,69 eurot (18.04.2018 seisuga) ning alates 19.04.2018 eest viivis 0,25% iga viivitatud päeva eest põhinõude summalt 10 379,56 eurot kuni põhivõla tasumiseni. 34) Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1 kohaselt 23 733,88 eurot.

2-18-121 Menetluskulude jaotus 35) TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg 4 näeb menetluskulude jaotuses kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. 36) TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. 37) Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi täielikult ning teeb otsuse kostja kahjuks, tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. 38) Hageja esitas menetluskulude nimekirjad 01.10.2018 ja 08.10.2018 (tl 163-169). Menetluskulude nimekirjast nähtub, et hageja esindaja osutas hagejale õigusabiteenust hinnaga 120 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Hageja esindajal on kulunud õigusteenuseks kokku 2 tundi 10 minutit, kogusummas 312 eurot (koos käibemaksuga). Lisaks on hageja tasunud käesolevas asjas riigilõivu kokku 1000 eurot (tl 163). Hageja menetluskulud on menetluskulude nimekirja kohaselt kokku 1312 eurot. Kohus leiab, et kogu hageja menetluskulu 1312 euro ulatuses on põhjendatud ja vajaliku kulutus. Seejuures on hageja esindaja tunnitasumäär 120 eurot (millele lisandub käibemaks) kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega ning seda võib kohtupraktikat arvestades pidada keskmiseks tunnihinnaks. Kohtu hinnangul võib põhjendatuks ja vajalikuks teenuse mahuks pidada kogu hageja õigusabikulu, so kokku 2 tundi ja 10 minutit kogusummas 312 eurot (koos käibemaksuga). Samuti on põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks hageja poolt tasutud riigilõiv kokku 1000 eurot (tl 163). Seega peab kohus vajalikuks ja põhjendatuks kogu hageja menetluskulu kogusummas 1312 eurot. 39) Hagi rahuldamise tõttu jätab kohus kostja menetluskulud (tl 170-171) rahaliselt kindlaksmääramata. 40) Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb hageja menetluskulud kogusummas 1312 eurot jätta kostja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

2-18-121 Reena Nieländer Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.