Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel ning lepingu p-le 2.2.1, milles kinnitasid ostjad, sh hageja, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ning ehitise, eluruumi, panipaiga ning parkimiskoha. Kostja on seisukohal, et hagejale on tagatud Eesti standardile EVS 843:2003 kriteeriumidele vastav parkimiskoht. Samas jääb kostja seisukoha juurde, et hetkel ei ole Eestis kortermajade parkimislahenduste projekteerimiseks ning väljaehitamiseks konkreetseid nõudeid kehtestatud ning EVS 843:2003 toob välja soovituslikud mõõtmed parkimiskohtade projekteerimiseks, samuti ei ole fikseeritud kostja ja hageja müügidokumentides mingilgi viisil, et parkimiskoht peaks mingitele kindlatele mõõtudele vastama. Kuivõrd kostja müüs hagejale korteri juba väljaehitatud hoones, siis hageja oli korteri (sh parkimiskoha) ostmisel parkimiskoha üle vaadanud ning oli müüdava parkimiskoha mõõtmetest teadlik. Kostja toob välja asjaolu, et nõudeid hoone tehnosüsteemidele ei kehtestata hoone arhitektuurse osa seletuskirjas. Hoone tehnosüsteemide väljaehitamisel on aluseks hoone ehitusloa projekti tehnosüsteemide projektiosad. Antud juhul Tallinna Linnaplaneerimise Ametis ehitusloa väljastamisel aluseks olnud ehitusprojekti kaustas olev BI Inseneribüroo OÜ poolt koostatud korterelamu x eelprojekt, töö nr 19/2011. Kostja on seisukohal, et hageja korteri sisekliima vastab määrustes ning standardis kirjeldatud kriteeriumidele, jäädes samas ka seisukoha juurde, et õigusaktid ega projekteerimise standardid elu- ja büroohoonetes niisutussüsteemide väljaehitamist ei nõua. YIT Ehitus AS lähtub hoonete tehnosüsteemide projekteerimisel ja ehitamisel seadustes ja määrustes fikseeritud nõuetest ning kehtivatest projekteerimise standarditest ning x hoones väljaehitatud tehnosüsteemid vastavad kehtivatele nõuetele. Ka on viidatud projekti seletuskirja punktis 4 “Nõuded hoone tehnosüsteemide töömürale” alapunktis 4.2 “Hoone sisekeskkond” toodud välja arvestuslikud maksimaalsed müratasemed eluruumides ning magamisruumides, milleks on märgitud 30 dB(A). Samuti on tehnosüsteemide väljaehitamist käsitleva projekti osa seletuskirjas punktis 4.1 välja toodud, et hoone tehnosüsteemid, kütte-, ventilatsiooni-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemid peavad olema kavandatud ja ehitatud nii, et ei ületataks Sotsiaalministri määruses nr 42, 04.03.2002 “Müra normtasemed elu- ja puhkealal ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid”, toodud nõudeid. Eelpool nimetatud määruse § 7 näeb ette, et elamu elu- ja magamisruumis on tehnoseadme müra maksimaalne lubatud piirtase 30 dB. Kostja leiab ka, et hageja on enda poolt esitatud Mõõdistaja OÜ mõõdistusprotokollis nr 16207 esitatud mõõdistustulemustest saanud valesti aru. Tegeliku tehnosüsteemi poolt tekitatava müratase saadakse, kui mõõdetud müratasemest lahutatakse maha taustmüra ehk foon. Tegelik ventilatsiooni müratase on eelpoolmainitud mõõdistusprotokolli andmetel 30 dB(A), mis ei ületa hoone ehitusloa projektis ja määruses toodud piirtaset 30 dB(A). Magamistubades mõõdetud mõõtetulemused, st ventilatsiooni müra koos fooniga, jäävad alla projektis ja määruses toodud piirtaset 30 dB(A). Kohtu põhjendused

lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

-

-

-

-

-

-

kostja tegi hagejale 27.11.2014 hinnapakkumise x P mnt asuva korteri ja panipaiga müümiseks kogusummas 173 000 eurot. Hinnapakkumises märgiti, et koos korteriga omandab klient ka parkimiskoha nr x maa-aluses garaažis maksumusega 10 000 eurot. Korteriomandi nr x ostu-müügihinda kuulub üks auto parkimiskoht maja aluses garaažis (nr 17) (tl 18); hageja ja tema abikaasa C R ning kostja sõlmisid 12.12.2014 notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingud (edaspidi leping) eluruumiks oleva korteriomandi nr x ja mitteeluruumiks oleva korteriomandi nr x ostmiseks summas 173 000 eurot. Lepingu punkti 2.1.6 kohaselt on lepingu eseme 1 (eluruum) igakordse omaniku ainuvalduses lepingu eseme koosseisu kuuluvas korterelamus keldrikorrusel paiknev parkimiskoht nr x (edaspidi parkimiskoht) (tl 10-17); pooltevaheline leping on kehtiv; lepingu punktis 2.1.7 kinnitab kostja müüjana, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 2.2.1 kinnitavad ostjad, sh hageja, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ning ehitise, eluruumi, panipaiga ning parkimiskoha; lepingu p 4.1. kohaselt anti lepingu eseme otsene valdus ostjale üle 12.12.2014; kostja andis korterile ja panipaigale müügigarantii 24 kuud alates kasutusloa väljastamisest (lepingu p 4.5.1). Ehitustööde käigus paigaldatud seadmetele kehtis tootjapoolne garantiiaeg, kuid mitte lühemalt kui 6 kuud alates kasutusloa väljastamisest (lepingu p 4.5.2); lepingu punktide 4.6, 4.9 ja 4.12 kohaselt oli kostja kohustatud ehitustöödes garantiiajal ilmnenud puudused omal kulul mõistliku aja jooksul likvideerima, kui kostja vastutab lepingu eseme puuduste eest; korterisse sissekolimise järgselt ilmnesid probleemid - 1) siseõhu niiskuse tase (eriti talvisel perioodil), 2) korteri tehnosüsteemide müraprobleem ja 3) probleem seoses garaažis paikneva parkimiskoha mõõtmetega; hageja on puudustest kostjat kirjalikult teavitanud ning pooled pidasid kohtueelselt puuduste kõrvaldamise osas ligi 2 aasta jooksul korduvalt läbirääkimisi, kostja

-

puuduseid ei kõrvaldanud (kostja kinnitus kohtuistungil, tl 155p, e-kiri ja nõudekirjad, tl 27-28, 38-39, 40-42, 43, 107-109); hageja esitas kostjale hinna alandamise avalduse hagiavalduses (hagiavalduse p 2.1.14).

lg-d 1 ja 2). Vastutust välistavaid asjaolusid, nagu puuduse põhjustamine ostja poolt, ostja teadmine puudusest, vastutust piirav kokkulepe või puudusest õigel ajal teatamata jätmine peab esitama ja tõendama müüja. Etteruttavalt märgib kohus, et viidatu kontekstis ei ole poolte vahel vaidlust, et müügileping on kehtiv, hageja on puudustest kostjat kirjalikult teavitanud ning pooled on pidanud kohtueelselt puuduste kõrvaldamise osas ligi 2 aasta jooksul korduvalt läbirääkimisi, kostja ei ole puudust kõrvaldanud. Pooltel ei ole vaidlust ka VÕS § 218 lg 1 ja 2 osas. Lisaks on kostja kohtuistungil kinnitanud, et VÕS § 224 sätestatud piiranguid hinna alandamiseks ei esine (kohtuistungil, tl 156). Tuvastatud ei ole ka VÕS § 112 lg 5 sätestatut. Eelnevaga on kohus leidnud, et kostja väide, et hageja oli teadlik parkimiskoha mittevastavusest nõuetele enne lepingu sõlmimist, on tõendamata.

korteri ja panipaiga müümiseks kogusummas 173 000 eurot. Hinnapakkumises märgiti, et koos korteriga omandab klient ka parkimiskoha nr x maa-aluses garaažis maksumusega 10 000.- eurot. Korteriomandi nr x ostu-müügihinda kuulub üks auto parkimiskoht maja aluses garaažis (nr 17) (tl 18). Tuvastatud on ka, et hageja ja tema abikaasa C R ning kostja sõlmisid 12.12.2014 notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingud (edaspidi leping) eluruumiks oleva korteriomandi nr x ja mitteeluruumiks oleva korteriomandi nr x ostmiseks summas 173 000 eurot. Lepingu punkti 2.1.6 kohaselt on lepingu eseme 1 (eluruum) igakordse omaniku ainuvalduses lepingu eseme koosseisu kuuluvas korterelamus keldrikorrusel paiknev parkimiskoht nr 17 (edaspidi parkimiskoht) (tl 10-17). Eelolevatest tõenditest nähtub, et pooltel puuduvad täpsed kokkulepped, milliste mõõtmetega parkimiskoht pidi olema. Pooled on üksnes kokku leppinud, et parkimiskoha number on x, see asub maa-aluses garaažis ja selle maksumuseks on 10 000 eurot. Nimetatud kokkulepete üle pooltel vaidlust ka ei ole. Seega, kuna eraldi kokkulepet parkimiskoha mõõtmete osas pooltel ei olnud, leiab kohus, et parkimiskoht peab vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile ja olema sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatav. Kohtupraktikas on asutud mh seisukohale, et vastavus keskmisele kvaliteedile tähendab vastamist heale ehitustavale (vt RKL lahendit nr 3-2-1-46-17, p 20). Hea ehitustava on kirjas Eesti Standardikeskuse standardites. Siinkohal ei ole asjakohatu ka hageja seisukoht, et uute ehitiste puhul tuleks eeldada pigem kõrgema kui keskmise kvaliteedi nõuete täitmist. Seega, sai käesoleval juhul hageja eeldada pigem kõrgemate, kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist, sest tegemist oli vastvalminud elamuga. Kostja on seisukohal, et hagejale on tagatud Eesti standardile EVS 843:2003 kriteeriumidele vastav parkimiskoht. Samas jääb kostja ka seisukoha juurde, et hetkel ei ole Eestis kortermajade parkimislahenduste projekteerimiseks ning väljaehitamiseks konkreetseid nõudeid kehtestatud ning EVS 843:2003 toob välja soovituslikud mõõtmed parkimiskohtade projekteerimiseks. Kohus märgib, et kuigi standard võib olla soovituslik, siis käesolevas vaidluses hindamaks müügieseme vastavust vähemalt keskmisele kvaliteedile, on võimalik standardist lähtuda. Hageja on avaldanud ning ka kostja on tuginenud sellele, et hagejale müüdud parkimiskoha keskmise kvaliteedi nõuded on tuletatavad elamu projekteerimise ajal kehtinud standardist EVS 843:2003 „Linnatänavad“ ja sellega sõiduautode parklale ja parkimiskoha mõõtmetele kehtestatud nõuetest (standard, tl 54-55p, 106, 110-112; väljavõte P mnt x projektist, tl 134). Standardi tabelist 10.10 nähtub, et ühe parkimiskoha laius peab olema 2,5 m; seina ääres või posti kõrval paikneva parkimiskoha laius peab olema ≥ 2,75 meetrit ja pikkus 5,0 meetrit (tl 54-55p). Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 03.03.2017 paikvaatluse akt on kohtu hinnangul asjakohane tõend, millest nähtub, et hagejale müüdud parkimiskoha laius on 2,1 meetrit ning pikkus 4,7 meetrit (tl 49-52, allkirjastatult tl 129-133). Hoone keldrikorruse plaanilt nähtub, et betoonpostid paiknevad üle ühe parkimiskoha (tl 53). Kostja toob välja asjaolu, et juhul, kui auto nina jätta eesmiste postide vahele, siis on parkimiskoha pikkus 40 cm enam ehk 5,05m. Auto arvestuslik laius on tabeli 6.7 järgi 1.8 m (tl 106). Kostja toob välja ka asjaolu, et hagejale müüdud korteriomandiga kasutuskorraga kaasasaadud parkimiskoht on ühest otsast avatud, ehk auto esi- või tagaosa võib jääda postide vahelisse alasse. Kui lähtuda standardi punkti 10.2.4 rakendusjuhisena esitatud kriteeriumist, mille kohaselt võib parkimiskoha pikkust vähendada 4,5 meetrini, kui auto esi- või tagaosa saab ulatuda väljapoole märgistatud ala, siis antud juhul on hageja kasutuses oleva parkimiskoha nr 17 osas tagatud postide vahelises alas postide mõjudest vaba ala laiusega 2,5m (parkimiskohti eraldava joone mõttelisest keskkohast) ning pikkusega 4.655 m (joonis parkimiskoha gabariitidega, tl 105). Ehk hagejale on tagatud Eesti standardile EVS 843:2003 kriteeriumidele vastav parkimiskoht. Kohtu hinnangul, ei ole kostja viited standardi punktis 10.2.4 toodud nõuetele asjakohased, sest seina ääres või posti kõrval paikneva parkimiskoha erinõuded näeb ette tabel 10.10. Seega, punkti 10.2.4 rakendusjuhisest ei saa teha kostja soovitud järeldust, et parkimiskoha pikkust võis antud juhul vähendada 4,5 meetrini. Kuna parkimiskoht lõpeb seinaga, peab nimetatud juhise kohaselt parkimiskoha pikkus olema 5,0

m ja alused pikkuse vähendamiseks puuduvad. Kohus nõustub hageja käsitlusega sellest, et parkimiskohas ei saa ulatuda auto esiosa väljapoole märgistatud ala, kuna see takistaks teiste autode liikumist ja manööverdamist. Hageja on tõendanud, et hagejale müüdud parkimiskoha laius on 2,1 meetrit ning pikkus 4,7 meetrit. Kostja tõend, tl 105 parkimiskoha gabariitide osas on puudulik, sest jooniselt puudub parkimiskoha tagumises otsas asuv veemõõdusõlm, mis gabariite täiendavalt muudab. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja parkimiskoha tagumises otsas paikneb veemõõdusõlm ja parkimiskoha mõlemasse serva on rajatud betoonpostid (paikvaatlusakt, tl 129-133, joonis parkimiskoha gabariitidega, tl 105). Kohus märgib, et kohtu hinnangul on hageja tõendanud ka väidet, et vastavalt AS Tallinna Vesi kehtestatud nõuetele peab veearvesti ja veemõõdusõlme ees olema püsivalt tagatud 80 cm vaba ruumi veemõõdusõlme teeninduseks. Sellele alale (teenindusala) autode parkimine ei ole lubatud (hageja ja AS Tallinna Vesi vaheline e-kirjavahetus (tl 177-177p). Seega vähendab ka veemõõdusõlm ja selle teenindusala oluliselt hagejale müüdud parkimiskoha pikkust ja parkimiseks ettenähtud ruumi (4,7m – 0,8m = 3,9m). Seega on tuvastatud vaidlustamata asjaolu kohaselt, et veemõõdusõlme hooldustööde ajal on parkimiskoha kasutamine mistahes sõiduki parkimiseks välistatud ning hageja poolt esitatud hageja ja AS Tallinna Vesi vahelise e-kirjavahetuse alusel, et veemõõdusõlm vähendab parkimiskoha mõõtmeid, so pikkust veelgi. Vaidluse all ei ole, et parkimiskoht paikneb 90 kraadise nurga all. Kostja poolt esitatud standardi tabelist 10.5 nähtub, et kui parkimiskoht on 90 kraadise nurgaga, peab parkimiskoha laius olema ikkagi vähemalt 2,5 meetrit (tl 110-112). Hageja on tõendanud, et parkimiskoha laiuseks on 2,1 m. Kohus selgitab, et kostja poolt esitatud standardi tabel 6.7 kajastab autode piirmõõtmeid. Sõiduki mahtumine tema piirmõõtmete alusel hagejale müüdud parkimiskohale ei tähenda seda, et parkimiskoht vastab lepingutingimustele ning on sobilik erinevate sõiduautode parkimiseks. Kohus nõustub hageja käsitlusega sellest, et parkimine ei piirdu ainult sõiduki parkimiskohale mahutamisega vaid ruumi peab olema piisavalt ka manööverdamiseks ja sõidukist turvaliselt väljapääsemiseks. Asjaolu, et parkimiskoht on igapäevaselt kasutuses, ei tähenda seda, et see on eesmärgipäraselt kasutatav. Seega, leiab kohus, et parkimiskoht ei vasta keskmisele kvaliteedile ja ei ole sõiduauto parkimiseks eesmärgipäraselt kasutatav. Eeltoodust tulenevalt, asub kohus seisukohale, et tuvastamist on leidnud, et parkimiskoht ei vasta mõõtmetelt standardis kehtestatud nõuetele ning ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga, so kostja on andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) parkimiskoha, kostja vastutab puuduse eest ning kostja ei ole puudust kõrvaldanud, millest tulenevalt on täidetud hinna alandamise materiaalsed eeldused.

vastavalt VÕS § 189 lg-le 1 ja § 191 lg-le 1. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt 10 000 euro tagastamist.

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt RKL lahend nr 3-2-1-115-04, p 24). Pooltel ei ole vaidlust selle üle, milliste standarditega P mnt x maja ehitamisel tuli arvestada ja selle üle, millised normdokumendid on hagejale müüdud korteri projekti aluseks (väljavõte P mnt 5/7 projektist, tl 134; Eesti Projekteerimisnormid, tl 139-141; standard EVS 842:2003, standard EVS-EN 15251:2007, määrused). Vaidlust ei ole selles, et projektis on nõuded kooskõlas seaduse nõuetega, kuid hageja leiab, et ehituses ei ole järgitud projekti ja seal olevaid nõudeid ning ületatud on maksimaalselt lubatud müra ja niiskuse taset. Kostja on avaldanud, et kostja on ka ehitamisel lähtunud tehnosüsteemide projektidest ja seal kehtivatest nõuetest ja standarditest. Hageja viited on suunatud projekti arhitektuurilisele osale, milles on määratletud, et tehnoseadmetest põhjustatud müratase korteri elutoas, magamistoas ja kabinetis peab jääma alla 25 dB (tl 29), kuid lähtuda tuleb hoone tehnosüsteemide väljaehitamisel aluseks olnud hoone ehitusloa projekti tehnosüsteemide projektiosast, milles on mürataseme piiriks eluruumis ja magamisruumis märgitud 30 dB (tl 113, 116). Kohus kostjaga ei nõustu. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 3 lg 1 punkti 1 kohaselt koosneb ehitusprojekt muuhulgas projekteeritud lahendusi kirjeldavatest tekstilistest projektdokumentidest nagu seletuskiri ja tabelid. Kohus nõustub hagejaga, et ehitusprojekti lahutamatuks osaks on hageja poolt tõendina esitatud ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskiri ja selle punkt 4.4.2, kus on muuhulgas toodud välja nõuded tehnoseadmetest põhjustatud müratasemele korteri elutoas, magamistoas ja kabinetis (tl 29). Viidatud tõendi alusel pidi projekti ja selle lahutamatuks osaks oleva seletuskirja järgi tehnoseadmetest põhjustatud müratase hageja korteri elutoas, magamistoas ja kabinetis olema < 25 dB. Ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskirja punktis 4.4.2 tehnoseadmete müratasemele esitatud nõuded on kooskõlas kostja poolt viidatud sel hetkel kehtinud sotsiaalministri 04.03.2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ (edaspidi määrus nr 42; kohtu märkus: hetkel kehtiv sõnastus teine, kuid kohus lähtub kehtinud punktidest ja sõnastusest) toodud tingimustega. Määrusest nr 42 tulenevate nõuete kohaldumise üle pooled ei vaidle. Kostja küll viitab nimetatud määruse §-le 7, mis sätestab, et elamu elu- ja magamisruumis on tehnoseadme müra maksimaalne lubatud piirtase 30 dB, kuid viidatud määruse § 4 liigitab müra normtasemed järgmiselt: 1) müra taotlustase – normtase uutel planeeritavatel ja rekonstrueeritavatel aladel ning ehitistes, samuti olemasoleva müraolukorra parandamisel (määruse nr 42 § 2 p 17). Määruse nr 42 § 4 teine lause sätestab nõude, et uutel planeeritavatel aladel ja ehitistes peab müratase jääma taotlustaseme piiridesse; 2) müra piirtase – suurim lubatud normtase olemasolevatel aladel ja ehitistes (määruse nr 42 § 2 p 18). Kuna hageja korter asub elamus, mis planeeriti ja ehitati määruse nr 42 sel hetkel kehtinud redaktsiooni ajal, on määruse nr 42 § 4 mõttes tegemist uue ehitisega, milles peab müratase

jääma taotlustaseme (mitte müra piirtaseme) piiresse. Määruse nr 42 § 7, mis kehtestab nõuded tehnoseadmete müra normtasemetele mh elamu elu- ja magamisruumides eristab samuti müra taotlustaset (taotlustaseme arvuline väärtus on tabelis märgitud sulgudes) ja müra piirtaset. Nähtub, et elamu elu- ja magamisruumides on tehnoseadmete müra taotlustase 25 dB. Seega ei tohi ka määruses nr 42 toodud nõuete kohaselt olla tehnoseadmete müratase hageja korteri elu- ja magamisruumides kõrgem kui 25 dB. Seega vastavad hageja poolt tõendina esitatud ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskirja punktis 4.4.2 toodud nõuded tehnoseadmetest põhjustatud müratasemele määruses nr 42 toodud tingimustele. Kuna määruses nr 42 toodud nõuded olid elamu projekteerimise ja ehitusprojekti koostamise aluseks (tl 134), tuleb nimetatust ka lähtuda ning lähtuda ei saa kostja poolt esitatud ehitusloa projektist (tl 116). Kohus nõustub siinkohal hagejaga ka selles, et hageja ei pea kandma projekteerija ja tellija (kostja) vahelisest õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumise riski, olukorras kus projektdokumentatsioonis ei pruugi teatud info olla omavahel kooskõlas. Kohus on seisukohal, et hageja on tõendanud, et tehnoseadmete müratase ületab nii projektijärgset, määrusega nr 42 kui ka standardiga EVS 842:2003 maksimaalset lubatud mürataset. Nimetatu nähtub koostoimes Mõõdistaja OÜ ekspertiisist (tl 30-31p) ja J. Lavrentjevi ekspertiisiaktist (tl 32-36). Kohus märgib, et peab viidatud tõendeid asjakohasteks ja usaldusväärseteks ning leiab, et mõõtmiseks on olemas ka pädevused (tl 31, 135-138). Kohtu hinnangul ei esine J. L ekspertiisiaktis ka sisuliselt kostja esile toodud väidetavaid vastuolusid või puudusi. Seega, kinnitavad ekspertiisid, et hageja korteri elu- ja magamisruumides ei vasta tehnoseadmete müratase ei elamu ehitamise ajal kehtinud määruses nr 42 ega ka standardis EVS 842:2003 (so viitena J. L ekspertiisiaktis) ettenähtud müranõuetele. Kohtu hinnangul on Mõõdistaja OÜ katseprotokollis nr 16207 arvestatud ka taustmüra ehk fooni ning kuivõrd tuvastatud on, et Mõõdistaja OÜ ekspertiis sisaldab mõõtetulemusi, kui mõõdeti mürataset tehnoseadmete 55% võimsuse juures, mitte 100% võimsusega ning isegi 55% võimsuse juures nähtub, et müratase on 31 dB, mis on kõrgem ka kostja poolt aluseks võetud 30dB, siis saab asuda seisukohale, et korteri tehnosüsteemide müratase ületab siseruumidele kehtestatud müra piirtaset. Seega, hagejale müüdud korter tehnoseadmetest põhjustatud mürataseme osas ei vasta keskmisele kvaliteedile, so kostja on andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja. Pooltel ei ole vaidlust selles, et korteri siseõhu osas kohaldub standard EVS-EN 15251:2007, mis käsitleb muuhulgas hoonete sisekliima osas niiskuse teemat. Nimetatud standardi punktis 6.4 on välja toodud, et siseruumi suhteline niiskussisaldus 15-20% on käsitletav väga madala niiskussisaldusena, mis võib põhjustada kuivust ja silmade ning hingamisteede ärritust. Samas standardi punktis on ka kirjas, et siseõhu niisutamine ja kuivatamine ei ole tavaliselt vajalik (väljavõte standardist, tl 115). Pooled on viidanud ka hoone projekteerimise ja ehitamise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusele nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“ p-le 8, millele vastab kehtiv 02.07.2015 vastu võetud majandus- ja taristuministri määrusele nr 85 “Eluruumile esitatavad nõuded”, mille § 4 lg 5 sätestab, et eluruumis peab siseõhu suhteline niiskus olema vahemikus, mis ei kahjusta inimese tervist, väldib veeauru kondenseerumist ja ei tekita niiskuskahjustusi. Eluruumi siseõhu optimaalne suhteline niiskus on 40–60 protsenti. Eesti projekteerimisnormide punkt 5.2.2 sätestab, et „Ruumi siseõhu suhteline niiskus peab jääma piiridesse: talvel 25 – 45%, suvel 30 – 70%“ (tl 141). Vaidlust ei ole ka selles, et korteri siseõhu suhtelisele niiskusele on elamu ehitusprojektis kehtestatud sellekohased üksikasjalikud nõuded. Ehitusprojekti järgi pidi hagejale müüdud korteri siseõhu suhteline niiskus talvel olema vähemalt 25 – 45% ja suvel 30 – 70% (väljavõte projektist, tl 26). Pooled on kohtuistungil kinnitanud, et viidatud tõendis on siseõhuniiskuse taseme parameetrid läinud vahetusse, suvel peab olema tegelikult 30-70% ja talvel 25-45 % (kohtuistungil, tl 181). Sarnaselt mürataseme vastavuse tuvastamisega, asub kohus seisukohale, et ehitusprojekti lahutamatuks osaks on hageja poolt tõendina esitatud ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskiri (tl 26), millest tuleb lähtuda ning lähtuda ei saa

kostja poolt esitatud ehitusloa projektist (tl 114). Ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskirja punktis 4.1.1 toodud sisekliima parameetrite tabeli päises on ka viide Eesti projekteerimisnõuetele (EPN 12.2 „Sisekliima“). Seletuskirja punkt 4.1.1 näeb ette selged parameetrid korteri siseõhu suhtelise õhuniiskuse tasemele suvel ja talvel. Hagejale müüdud korteri õhuniiskuse tase peab seega vastama ehitusprojekti arhitektuurse osa seletuskirja punktis 4.1.1 toodud parameetritele ehk jääma ehitusprojekti järgi talvel vahemikku 25 – 45% ja suvel vahemikku 30 – 70%. Viidatud seletuskirja punktis 4.4.1 kehtestatud siseõhu suhtelise niiskuse nõutavad tasemed (parameetrid) vastavad ka Eesti projekteerimisnormides õhuniiskuse tasemetele esitatud nõutele. Samuti on seletuskirja punktis 4.1.1 toodud õhuniiskuse parameetrid kooskõlas nii VV määruses nr 38 punktis 8 esitatud nõuetega kui ka majandus-ja taristuministri 02.07.2015 määruses nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 4 lg-s 5 eluruumi suhtelisele õhuniiskusele kehtestatud nõuetega. Kohus on seisukohal, et hageja on tõendanud, et õhuniiskuse tase hageja korteris ei vasta (eriti talvisel ajal) hoone ehitusprojektis siseõhu suhtelisele niiskusele kehtestatud minimaalsetele nõuetele. Hageja korteri õhuniiskuse tase on madalam. OÜ Amecon mõõdistusraportist nähtub, et suhtelise õhuniiskuse tase hageja korteri erinevates tubades on 22,4-22,8% (tl 1921). Kostja ei ole viidatud tõendile ja selles sisalduvatele mõõtetulemustele vastuväiteid esitanud. Kuigi kostja ei ole pidanud usaldusväärseks hageja tõendeid (Decto mõõtesensori sertifikaat, Decto mõõtmisraport ja hageja e-kiri seonduvalt mõõtmisraporti edastamisega, tl 23-25), millega on täiendavalt niiskustaset mõõdetud, leiab kohus, et tegemist on lubatavate ja asjakohaste tõenditega. Decto mõõtmisraport tõendab, et 09.11.2016 oli hageja korteris suhtelise õhuniiskuse tase kõigest 16,1%, kuigi projekti järgi oleks pidanud õhuniiskuse tase olema vähemalt 25-45%. Hageja on tõendanud ka, et Decto mõõtesensor on kalibreeritud ning avaldanud, et see laeb raportid reaalajas automaatselt andmebaasi, mida kostja ümber ei ole lükanud. Seega puudub alus kahelda mõõtetulemuste usaldusväärsuses. Samuti ei ole asjakohane kostja viide, et Decto sensoriga tehtud mõõtmised teostati projektikohasest sisetemperatuurist 3 kraadi kõrgema temperatuuri juures. Kohus nõustub hagejaga selles, et esiteks on tegemist väheolulise temperatuurierinevusega, mis ei saa objektiivselt võttes mõjutada tulemuste usaldusväärsust. Kohtu hinnangul kinnitavad eelviidatud tõendid koostoimes OÜ Amecon mõõdistusraportiga, et õhuniiskuse tase hageja korteris ei vasta talvisel ajal hoone ehitusprojektijärgsetele minimaalsetele nõuetele. Seega, hagejale müüdud korter siseõhu nõuetekohasest madalama õhuniiskuse taseme tõttu (eelkõige talveperioodil) ei vasta keskmisele kvaliteedile, so kostja on andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja.

tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Hageja on enda kahjuks pidanud vana ventilatsiooniseadme väljavahetamise kulu ning uue ventilatsiooniseadme ja mürasummutite paigaldamise kulu summas 4 302,59 eurot (InteliOÜ hinnapakkumine, tl 44). Hageja on selgitanud, et tegemist on kulutusega, mis on otseselt vajalik korteri müra- ja õhuniiskuse probleemi kõrvaldamiseks. Kostja on tõendite uurimisel esmakordselt avaldanud, et see ei kõrvalda probleemi (kohtuistungil, tl 181p), mis kohtu hinnangul on väite tõendamatuse tõttu paljasõnaline ning esitatud ka hilinenult. Kohtu hinnangul on kulu vajalik ja põhjendatud ning seostatav lepingu rikkumisega. Hageja on välja toonud, et üldehituslike ja viimistlustööde kulu on summas 1 670,40 eurot (Evado OÜ hinnapakkumine, tl 46). Tegemist on ehitustöödega, mis kaasnevad vana ventilatsiooniseadme väljavahetamise ning uue ventilatsiooniseadme ja mürasummutite paigaldamisega. Kostja on leidnud, et kulu ei ole vajalik, kuna see töö ei ole vajalik. Kohtu hinnangul on ka nimetatud kulu vajalik ja põhjendatud ning seostatav lepingu rikkumisega. Hageja on välja toonud ka, et asendusmajutuse kulu ehitustööde teostamise ajal 6 öö eest on kokku summas 774 eurot (Meriton hotelli hinnapakkumine, tl 47-48). Hageja on selgitanud, et ehitustööd on mahukad ning hagejal ei ole oma viieliikmelise perega (seejuures on peres kolm väikelast) võimalik ehitustööde ajal korteris elada, mistõttu hageja vajab oma perega ehitustööde ajaks asendusmajutust. Kostja on leidnud, et kulu ei ole vajalik. Kohtu hinnangul on ka nimetatud kulu vajalik ja põhjendatud ning seostatav lepingu rikkumisega. Kokku moodustab hagejale lepingurikkumiste kõrvaldamisega seoses kahju summas 6 746,99 eurot (4 302,59 + 1 670,40 + 774) . Täiendavalt on hageja esitanud kostja vastu kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude summas 3 727,44 eurot, koos km-ga (koondväljavõte, tl 85) ning ekspertiisikulude hüvitamise nõude kokku summas 739, 91 eurot (arved, tl 22, 37, 84). Hageja on avaldanud, et hageja oli kostja käitumise tõttu oma õiguste kaitseks ja professionaalse õigusabi saamiseks sunnitud pöörduma advokaadibüroo poole. Hageja sooviks oli tekkinud vaidlus lahendada kohtuväliselt ning sel eesmärgil peeti kostjaga advokaadibüroo vahendusel pikalt läbirääkimisi. Hagejat esindav advokaadibüroo koostas kostjale ka nõudekirjad iga lepingurikkumise kõrvaldamiseks ja hiljem veel täiendavad vastuskirjad. Kuivõrd kostja keeldus põhjendamatult ka pärast nõudekirjade ja vastuskirjade saamist lepingurikkumisi kõrvaldamast, oli hageja sunnitud korduvalt pidama nõu oma lepingulise esindajaga seoses edasiste tegevustega. Eeltoodust tulenevalt oli kohtueelselt professionaalse õigusabi kasutamine hageja jaoks vajalik ja õigusabile tehtud kulutused põhjendatud suurusega. Kostja eeltoodud hageja väidetele vastuväiteid esitanud ei ole, ei ole vaidlustanud ka kulu suurust. Hageja poolt väidetu nähtub nii asjas esitatud nõudekirjadest kui ka koonddokumendist (tl 2728, 38-39, 40-42, 43, 107-109, 85). Kohtu hinnangul on tegemist mõistliku ja põhjendatud kuluga. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et kohtumenetluseelsete õigusabikulude hüvitamist saab nõuda kahju hüvitamise nõudena VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel. Reeglina tuleb professionaalset õigusabi pidada kohtueelses vaidluses mõistlikuks ja tehtud kulutusi hiljem hüvitatavateks. Hageja on avaldanud, et oli korteri müra- ja õhuniiskuse kui lepingurikkumiste tõendamiseks juba kohtueelselt sunnitud teostama mitmeid ekspertiise ja kandma nende ekspertiiside kulud. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et hageja on vastavad ekspertiisid teostanud ja kulud kandnud. Hageja poolt esitatud tõenditest nähtuvalt oli Ameconi ekspertiisi tellimise kulu hagejale 90 eurot (tl 22), J. L ekspertiisi tellimisega seonduv kulu 432 eurot (tl 37) ja hinna alandamise nõudega seonduvalt tellitud parkimiskoha väärtuse täiendava tõendamisega

seonduv kulu 180 eurot (tl 84). Seega on hageja tõendanud ekspertiisidega seonduvalt kulu kokku summas 702 eurot. Kuivõrd Decto Air sensori soetamisega seonduva kulu kohta hageja tõendit esitanud ei ole, ei kuulu nimetatud kulu, so summas 37,91 eurot hagejale hüvitamisele. Ülejäänud kulude osas leiab kohus, et tegemist on asjakohaste ja hüvitatavate kuludega. Kuna hageja on eelnimetatud ekspertiisid ja kulutused teinud enne menetluse algust, ei saa hageja ekspertiiside kui dokumentaalsete tõendite saamise kulu hüvitamist taotleda asja läbivaatamise kuludena, kuna need tõendid tekkisid sõltumatult menetlusest. Hageja saab nõuda ekspertiiside tegemisega tekkinud kulude hüvitamist VÕS § 128 lg 3 alusel kahju hüvitamise sätete alusel. Eeltoodust tulenevalt kuulub hagejale seonduvalt lepingu rikkumisega hüvitamisele kahju kokku 11 176, 43 eurot (6 746,99 + 3 727,44 + 702). Kohus on seisukohal, et kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Kohus on ka seisukohal, et lepingu rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Kui kostja oleks lepingu täitnud kohaselt, ei oleks hagejal vaja puuduseid kõrvaldada, pöörduda õigusabi saamiseks advokaadibüroo poole ega teha oma seisukohtade tõendamiseks ekspertiise ja kanda nende tõendite saamisega seotud kulutusi (VÕS § 127 lg 4).

määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kuigi kohus rahuldab hagi osaliselt, siis on rahuldamata osa võrreldes rahuldatud osaga marginaalne, st üksnes ekspertiisi kulu 37, 91 eurot väljamõistmise osas jääb hageja nõue rahuldamata, mistõttu peab kohus põhjendatuks jätta käesolevas asjas tekkinud menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaire Pullerits Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.