J S, L F E B hagi OÜ Egidio vastu üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tunnistamiseks või alternatiivselt üürilepingu tähtaja pikendamiseks 6600 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: J S (isikukood xxx; xxx) Hageja II: L G E B (isikukood xxx; xxx) Kostja: OÜ Egidio (registrikood 11161806; asukoht Raekoja plats 8/Mündi 3/Kinga 6-36/37, 10146 Tallinn) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Kaspar Koppel (Advokaadibüroo Laus & Partnerid; e-post [email protected]) 01.10.2018
Kohtuistung Istungil osalenud isikud
kostja esindaja vandeadvokaadi abi Kaspar Koppel
RESOLUTSIOON:
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Lugeda jõustunuks Tallinna Üürikomisjoni otsuse punkt 3, millega kohustati J S ja L G E B vabastama ja andma üle OÜ-le Egidio xxx (xxx) xxx asuva eluruumi valdus.
3.Jätta menetluskulud J S ja L F E B kanda.
4.Välja mõista J S ja L F E B OÜ Egidio kasuks menetluskuluna 2148 eurot.
5.J S ja L F E B tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda OÜ-le Egidio viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese
astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Hagejad esitasid 02.04.2018 hagi kostja vastu Tallinna Üürikomisjoni 12.03.2018 otsuse üürivaidlusasjas nr 11-1/3/18 hagimenetluse korras läbivaatamiseks. Hagejad paluvad Tallinna Üürikomisjoni otsuse läbi vaadata hagejate nõude rahuldamata jäetud osas ja hagejate kohustamises vabastada ja kostjale üle andma xxx asuva eluruumi valduse. Hagejad paluvad nimetatud osas hagejate nõuded rahuldada ja kostja nõuded jätta rahuldamata.
2.Hagejad ja B G sõlmisid 20.09.2013 eluruumi üürilepingu, mille esemeks on 51,8 m2 korter aadressil xxx. Lepingu punkti 2.1 kohaselt sõlmiti leping tähtajaga kuni 20 september 2014. Kuivõrd hagejad jätkasid korteri kasutamist ka peale 20.09.2014, muutus leping VÕS § 310 lg 1 kohaselt tähtajatuks.
3.B G avas 07.12.2017 hagejate valduses oleva korteri ukse oma võtmega ning andis hagejatele üle 06.09.2017 kuupäevaga üürilepingu lõpetamise teate, milles märkis, et on sõlminud korteri müügilepingu E T , kelle ettevõttele korter käesoleval hetkel kuulub ning endine omanik ütleb lepingu üles. B G pakkus hagejatele võimalust kolida välja teate üleandmise päeval 07.12.2017 või kostjaga uue üürilepingu pikendamist 650 euroga kuus s.o senisest 100 eurot kallimalt.
4.Hagejad leiavad, et B G ja kostja käitumine on pahauskne, kuna leping öeldi hagejatega üles vaid seetõttu, et kostja saaks nõuda kõrgemat üürihinda. Hagejad on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud.
5.Tallinna Üürikomisjon leidis otsuses, et avaldus on esitatud üürikomisjonile hilinenult, sest ülesütlemisavaldus toimetati üürniku J. S töökohta 14.11.2017, millest alates 30 päeva möödus 15.12.2017. Hageja J. S on seisukohal, et ei saanud 14.11.2017 oma töökohas mitte ühtegi teadet kätte, kuna ta viibis haiguslehel, mistõttu võttis teate vastu turvatöötaja. Tööandja esitas hagejale J. S teate 01.12.2017, milles märkis, et teate väljastamine toimub Tallinna postkontoris aadressil Narva mnt 1, Tallinnas. Teade väljastati 15.12.2017, seega sai hageja J. S teate kätte tööandja vahendusel 15.12.2017, mitte 14.11.2017. Hagejatele ei tehtud tahteavaldust isiklikult teatavaks enne 07.12.2017. Seega avaldus esitatud tähtaegselt ja Tallinna Üürikomisjoni otsuses on asutud ebaõigele järeldusele, et 08.01.2018 avaldus on esitatud hilinenult ning seetõttu on avaldus jäetud ebaõigesti rahuldamata.
6.Hagejad leiavad, et lepingu ülesütlemise avaldus tuleb vastuolu tõttu hea usu põhimõttega tunnistada tühiseks. Alternatiivse nõudena paluvad hagejad VÕS § 326 lg 2 alusel pikendad üürilepingut kuni 01.10.2018. Kostja vastuväited
7.Kostja leiab, et Tallinna Üürikomisjoni otsus on põhjendatud.
8.B G ja kostja sõlmisid 22.08.2017 võlaõigusliku müügilepingu, mille punkti 1.7.1. kohaselt olid korteris üürnikena hagejad, kellega tuli hiljemalt 09.01.2018 s.o asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks üürileping lõpetada.
9.B G esindaja pani 13.11.2017 posti üürilepingu ülesütlemise teate, mis väljastati hagejale J. S 14.11.2017 tema töökohal. Enne postiga teate saatmist proovis B G hagejatele üürilepingu lõpetamise teadet e-kirjaga kättetoimetada 06.09.2017 ja saatis meeldetuletusi 18.09.2017, 19.09.2017, 07.10.10.2017, 16.10.2017. B G pöördus 14.11.2017 kohtutäituri poole, kellel ei õnnestunud hagejatele perioodil 22.11.2017 kuni 06.12.2017 teadet kätte toimetada.
10.B G ja kostja sõlmisid asjaõiguslepingu 08.12.2017. Kostja ei soovinud hagejatega uut üürilepingut sõlmida ja nõudis valduse kohest vabastamist, kuna teadis hagejate ja B G vahelistest probleemidest. Samuti hoiatas kostja hagejaid, et korteri vabastamata jätmisel tekib kostjal kahju, kuna varasem üürihind ei olnud turuhinnaga kooskõlas.
11.Kostja saatis hagejatele enda arvelduskonto numbri üüri tasumiseks 31.01.2018. Hagejad tasusid jaanuari ja veebruari üüri alles 22.02.2018.
12.Hagejad esitasid avalduse Tallinna Üürivaidluskomisjonile, milles vaidlustasid B G üürilepingu ülesütlemise. Alternatiivselt nõudsid hagejad üürilepingu pikendamist. Kostja esitas vastuavalduse, milles nõudis korteri valduse üleandmist ja varalise kahju hüvitamist. Tallinna Üürivaidluskomisjon jättis 19.03.2018 otsusega rahuldamata hagejate nõuded ja rahuldas kostja nõuded valduse üleandmise osas, kuid jättis rahalised nõuded rahuldamata.
13.Kostja võttis hagejatega ühendust 21.03.2018 ja 22.03.2018, et selgitada välja, mis põhjusel on hagejad jätnud tasumata kommunaalmaksed 667,26 euro ulatuses.
14.Kostja leiab, et hagejate väited ülesütlemisavalduse kättesaamise kohta ei ole õiged. Hageja haigusleht ja ravi algas alles 15.11.2017 ehk päev peale Omniva poolt kirja kättetoimetamist hagejale J. S. Seega ei ole õige hagejate väide, et hageja J. S ei viibinud haiguse tõttu 14.11.2017 töökohal. Seega pidanuks hagejad kooskõlas VÕS § 329 lõikega 2 esitama avalduse üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks hiljemalt 15.12.2017. Kuna hagejad esitasid avalduse alles 08.01.2018, siis on avaldus esitatud hilinenult.
15.Alternatiivselt leiab kostja, et üürileping öeldi kehtivalt üles. Kostja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine ei ole VÕS § 327 lg 1 alusel hea usu põhimõttega vastuolus. B G poolt ülesütlemisavalduses viidatud võimalusele uue omanikuga üürilepingu sõlmimiseks ei saa tõlgendada kostja huvides tegutsemisena. Lisaks oleks B G saanud VÕS § 299 lg 1 p 1 alusel üüri tõsta iga kuue kuu möödumisel, mistõttu puudus vajadus sel põhjusel üürilepingu lõpetamiseks. B G ütles tähtajatu üürilepingu üles, kuna müüs korteri kostjale. B G oli VÕS § 311 lg 1 alusel õigus tähtajatu üürileping lõpetada igal ajal arvestades VÕS § 312 lõikes 1 sätestatud kolmekuulist etteteatamisetähtaega, mis käesoleval juhul on täidetud. Hagejad pidid üürnikena andma korteri valduse üle 14.02.2018.
16.Kostja hinnangul puuduvad hagejatel alused üürilepingu pikendamiseks. Kohtuotsuse põhjendused
17.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
18.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) hageja ja B G sõlmisid 20.09.2013 eluruumi üürilepingu, mille esemeks oli korter aadressil xxx (t.lk 11-12 pöördel; tõlge t.lk 13-15);
2) hagejad jätkasid korteri üürimist ka peale 20.09.2014 ja üürileping muutus VÕS § 310 lg 1 kohaselt tähtajatuks; 3) B G ja kostja sõlmisid 22.08.2017 võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt tuli B G hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks 09.01.2018 üürileping hagejatega lõpetada; 4) B G ja kostja sõlmisid korteri aadressil xxx suhtes asjaõiguslepingu; 5) hagejad esitasid Tallinna Üürivaidluskomisjonile 08.01.2018 avalduse, milles vaidlustasid B G üürilepingu ülesütlemise. Alternatiivselt nõudsid hagejad üürilepingu pikendamist. Kostja esitas vastuavalduse, milles nõudis korteri valduse üleandmist ja varalise kahju hüvitamist; 6) Tallinna Üürikomisjon jättis 19.03.2018 otsusega hagejate nõuded rahuldamata ja rahuldas kostja nõuded valduse üleandmise osas ning jättis rahuldamata kostja rahalised nõuded (t.lk 5-10).
19.Pooled vaidlevad selle üle, kas B G oli õigus hagejatega üürileping üles öelda ja kas hagejad said kostja üürilepingu ülesütlemisteate kätte 14.11.2018 ning kas hagejad vaidlustasid ülesütlemisteate tähtaegselt.
20.Üürilepingu ülesütlemisest
20.1.Hagejad leiavad, et B G puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks ainult selleks, et kostja saaks nõuda lepinguga kokkulepitud üürisummast kõrgemat hinda. Hagejate hinnangul on tegemist pahauskse käitumisega ja on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on seisukohal, et tähtajatu üürilepingu saab üles öelda igal ajal, teatades sellest üürnikku ette kolm kuud.
20.2.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 lõike 1 esimese lause kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kooskõlas VÕS § 312 lõikega 1 võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.
20.3.Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt oli üürihinnaks 550 eurot (t.lk 13 pöördel). Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu lõpetamise teates pakkus kostja seaduslik esindaja võimalust uue üürilepingu sõlmimiseks, kui hagejad tasuvad üüri 100 eurot enam s.o 650 eurot. Kohus leiab, et B G üürilepingu ülesütlemise teade ei ole hea usu põhimõttega vastuolus, kuivõrd B G on VÕS § 311 lõikest 1 tulenevalt õigus tähtajatu üürileping üles öelda. Lisaks oli B G õigus üüri tõsta üürilepingut lõpetamata (VÕS § 299 lg 1 p 1).
20.4.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hagejate ja B G vahel sõlmitud leping oli tähtajatu. Seega tuleb tuvastada, kas vähemalt üürileandja teatas üürilepingu ülesütlemisest ette kolm kuud.
20.5.B G e-kirjadest (t.lk 54-59) ja B G avaldusest kohtutäiturile ning kohtutäituri aruandest (t.lk 60-62) nähtub, et B G püüdis üürilepingu ülesütlemisteadet korduvalt hagejatele kättetoimetada, kuid edutult. Viidatud tõenditest saab teha järelduse, et hagejad hoidsid üürileandjaga suhtlemisest kõrvale. Tõendi kohaselt (t.lk 18-19, tõlge lk 20-21) käis hageja J. S perearsti vastuvõtul 15.11.2017 ja avas samal kuupäeval haiguslehe. Omniva väljavõttest (t.lk 43 pöördel) nähtuvalt B G poolt 13.11.2017 posti pandud üürilepingu ülesütlemise teade väljastati hagejale tema töökohal 14.11.2017. Hageja sai J. S üürilepingu ülesütlemise teate kätte 14.11.2017 s.o päev enne perearsti poole pöördumist. Seega ei ole tõendatud, et hageja J. S oleks viibinud 14.11.2017 haiguslehel ja ta sai teate töökohas kätte.
20.6.Vastavalt VÕS § 329 lõikele 2 peab üürileandja poolt ülesöeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest.
20.7.Osundatust tulenvalt ja kooskõlas VÕS § 312 lõikega 1 oli hagejatel kohustus anda üüritud eluruum B G üle hiljemalt 14.02.2018 või vaidlustada ülesütlemine 30 päeva jooksul kättesaamisest s.o hiljemalt 14.12.2017. Hagejad üüritud eluruumi kostjale üle ei andnud. Hagejad esitasid avalduse üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks Tallinna Üürivaidluskomisjonile 08.01.2018. Seega esitasid hagejad avalduse Tallinna Üürivaidluskomisjonile hilinenult ning hagejate hagi tuleb jätta rahuldamata.
21.Üürilepingu pikendamisest
21.1.Kohus ei analüüsi hagejate alternatiivnõuet. Hagejad taotlesid alternatiivselt üürilepingu pikendamist kuni 01.10.2018. Kuivõrd nimetatud tähtaeg on möödunud, siis puudub vajadus pikendamise nõude analüüsiks.
22.Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 järgi hagejate kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Et kostjal oli menetluses lepinguline esindaja, peavad hagejad hüvitama kostjale tekkinud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Kostja menetluskulud õigusabile on 4104 eurot + 01.10.2018 istungi esindamine 60 eurot, kokku 4164 eurot. Kostja esindajal on õigusabi osutamise teenusele kulunud kokku 34,70 tundi tunnihinnaga 120 eurot järgnevalt: 1) hagejate 08.01.2018 avaldusega tutvumine 1 tund; 2) hagejate 26.01.2018 puuduste kõrvaldamise dokumentidega ja lisadega tutvumine 1,5 tundi; 3) kostja 19.02.2018 menetlusdokumendi koostamine 6 tundi; 4) üürikomisjoni esitatud dokumentide tõlkimine 0,5 tundi; 5) hagejate 26.02.2018 menetlusdokumendiga tutvumine 0,7 tundi; 6) üürikomisjoni istungiks ettevalmistamine 0,7 tundi; 7) üürikomisjonis kostja esindamine 01.03.2018, kliendi konsulteerimine seoses istungiga 3,3 tundi; 8) 12.03.2018 üürikomisjoni lahendiga tutvumine 2 tundi; 9) 02.04.2018 hagiavalduse ja lisadega tutvumine 2,5 tundi; 10) hagiavaldusele 26.04.2018 vastuse koostamine ja lisade komplekteerimine 9 tundi; 11) hageja menetluskulude nimekirjaga tutvumine ja vastuväite koostamine 0,8 tundi; 12) hageja 07.05.2018 vastuväitega tutvumine ja kliendiga konsulteerimine 0,6 tundi; 13) 23.05.2018 istungiks ettevalmistamine 0,5 tundi; 14) 23.05.2018 kohtuistungil osalemine 1,5 tundi; 15) 04.06.2018 e-kirjavahetus ja suhtlus kliendiga ja vastaspoolega seoses kompromissiga 0,5 tundi; 16) 19.06.2018 suhtlus hagejate esindajaga 0,2 tundi; 17) 20.06.2018 suhtlus hagejate esindajaga ja kliendiga 0,2 tundi; 18) 19.07.2018 suhtlus vastaspoole esindaja ja kliendiga seoses kompromissiga 0,3 tundi;
19) 13.08.2018 suhtlus vastaspoole esindaja ja kliendiga seoses kompromissiga 0,3 tundi; 20) 21.08.2018 suhtlus vastaspoole esindaja ja kliendiga seoses kompromissiga 0,1 tundi; 21) 24.08.2018 suhtlus vastaspoole esindaja ja kliendiga seoses kompromissiga 0,1 tundi; 22) 27.08.2018 suhtlus vastaspoole esindaja ja kliendiga seoses kompromissiga 0,3 tundi; 23) 31.08.2018 suhtlus vastaspoole esindaja ja kliendiga seoses kompromissiga 0,2 tundi; 24) hagejate 27.09.2018 menetluskulude nimekirjaga tutvumine 0,3 tundi; 25) hagejate esindajaga 27.09.2018 teatisega tutvumine ja kliendi konsulteerimine 0,2 tundi; 26) 01.10.2018 kohtuistungiks ettevalmistamine 0,9 tundi; 27) 01.10.2018 kohtuistungil esindamine 0,5 tundi. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et kostja menetluskulud õigusabile on osaliselt ebavajalikud ja ülemäärased. Kohus leiab, et kostja ei saa hagejatelt õigusabikuludena nõuda Tallinna Üürivaidluskomisjoni menetluses kantud kulusid. Nimetatud kulusid saaks kostja välja nõuda kahjuna, kuna tegemist on enne hagimenetlust kantud õigusabikuludega (3-2-4-84-14 p 24). Seega tuleb õigusabikulule kulunud aega vähendada 15,7 tunni võrra. Lisaks ei ole hagejatelt põhjendatud kostja menetluskulude nimekirja koostamisele ja hagejate menetluskulude nimekirjaga tutvumisele kulunud aeg, kuna menetluskulude avalduse ja nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada ka menetlusosaline ise ilma lepingulise esindajata, ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes. (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-4-15 p 13). Sellest tulenevalt vähendab kohus kostjate õigusabikulusid 1,1 tunni võrra. Ülejäänud ulatuses on kostja esindaja kulud vajalikud ja põhjendatud. Kuna kohus vähendas kostja esindaja ajakulu kokku 16,8 tunni võrra, on kostja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 17,9 tunni ulatuses. Lepingulise esindaja tunnitasu 120 eurot tunnis vastab kostja esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on kostja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik kulu 2148 eurot, mis tuleb hagejatelt kostja kasuks välja mõista. Kostja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada hagejat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.