Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

1(8)

2-18-682 Edasikaebamise tähtaeg Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud ja hageja nõue

Kostja vastuväited hagile

2-18-682 tarbimise näit 149.000 m3. Sellest ajast peale ei ole korteri veenäite kostjale enam edastatud ning seetõttu arvestas kostja raamatupidaja 06.07.2017 korteris tarbitud veekuluks prognoosi alusel 1 m3, millega veekulu näidu arvestuseks jäi sooja vee osas 158.000 m3 ja külma vee osas 150.000 m3 ning kostja lähtus täitemenetluses korteri majandamiskulude võlgnevuse arvestamisel nimetatud veetarbimise andmetest. 04.08.2017 esitas kostja temale teadaoleva info alusel hagejale teatise korteri majandamiskulude võlgnevuse kohta summas 2999,19 eurot. Hageja tasus nimetatud summa. Pärast seda, kui hageja oli täitemenetluse kaudu toimunud enampakkumise tulemusena korteri omandanud, vahetas Xxxx OÜ kostja tellimusel 05.09.2017 korteri vee-arvestid kaugloetavate veearvestite vastu. Veearvestite vahetamisel ilmnes, et korteri veearvestite näidud tarbitud vee kohta olid tegelikult esitatud näitudest palju suuremad - külma vee osas 460.988 m3 ja sooja vee osas 277.542 m3. Kuivõrd vee tarbimine korteris oli olnud tegelikult suurem, kui olid kostjale teada antud andmed, siis arvestas kostja enamtarbitud vee eest (külm vesi 310.988 m3 ja soe vesi 119.542 m3) täiendavalt tasumata ja tasumisele kuuluvaks summaks kokku 2240,61 eurot ning esitas 10.09.2017 hagejale kui uuele korteriomanikule tasumiseks vastava arve. 14.09.2017 esitas hageja kostjale arve osas vastuväite. 27.09.2017 tasus hageja kostjale võlgnetavast summast 350 eurot. Kuna hageja ei ole võlgnevust korteri veetarbimise osas täies mahus tasunud, on kostja on jätkanud korteri kohta majandamiskulude arvete esitamist hagejale koos veetarbimise võlgnevusega, millele lisanduvad igakuiselt viivised. Kostja arvates on ebaõige hageja seisukoht, et täite-menetluses sundenampakkumiselt korteri soetamise korral läksid talle kui ostjale üle üksnes need kohustused, mida oli arvestatud korteri enampakkumise alghinna kujundamisel või milliste olemasolust oli teatatud vastuseks kohtutäituri enampakkumise teates tehtud ettepanekule. Kostja leiab, et korteri omandamisega läksid hagejale üle kõik korteriga seonduvad täitmata kohustused, sh ka kohustus tasuda veetarbimise võlgnevuse eest, kuigi nimetatud võlgnevus tuli ilmsiks alles peale hageja poolt korteri omandamist. Kostja on samuti seisukohal, et hageja on võlgnevuse osalise tasumisega (350 eurot) veetarbimise kulude nõuet tunnistanud ning on andnud sellega kostjale võlatunnistuse võlaõigusseaduse (VÕS) § 30 lg 1 ja 3 mõttes, mistõttu on hageja kohustunud kogu veekulude võlgnevuse kostjale tasuma. Lisaks kostja leiab, et hageja poolt veetarbimise võlgnevuse osalise tasumise tõttu nimetatud nõude aegumistähtaeg katkes ja algas uuesti 28.09.2017, mistõttu nõue ei saa olla aegunud. Kolmanda isiku seisukoht

2-18-682 või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi - ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 2 kohaselt korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Riigikohus on lahendis 3-2-1-96-03 osundanud õiguse üldpõhimõttele (p 19), mille kohaselt, kui võetakse vastu uus õigusnorm või muudetakse olemasolevat ja soovitakse uuele normile anda tagasiulatuvat jõudu juba tekkinud õigussuhetele, asjaoludele või toimingutele, tuleb seadusandja sellelaadne soov väljendada vastava seaduse rakendussätetes. Seadusandja ei ole KrtS rakendussätetes andnud KrtS § 43 lg 2 tulenevale tagasiulatuvat jõudu. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja ja kostja vahelises õigussuhtes lähtuda kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS tulenevast. Riigikohus on lahendis 3-2-1-48-11 selgitanud (p 12), et KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab KÜ nõuda viidatud sättest tulenevalt korteri võõrandajalt võlga, mis on tekkinud tema korteriomandi omanikuks oleku ajal. Sellel ajavahemikul tekkinud võlga saab KÜ nõuda aga ka KÜS § 7 lg-st 3 tulenevalt kostjalt kui korteriomandi omandajalt. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra. Riigikohus on lahendis 3-2-1-192-12 täiendavalt selgitanud (p 15), et kuigi täitemenetluse seadustiku § 156 järgi tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kande tegemisest kinnistusraamatusse, ei ole seaduses, sh korteriühistuseaduses sätestatud erisusi enampakkumisel müüdud korteriomandi võlgade ülemineku kohta. Eeltoodust tulenevalt on hagi rahuldamise eeldusena vajalik tuvastada, kas vaatamata sellele, et hageja omandas korteriomandi täitemenetluses toimunud enampakkumise kaudu, esines siiski asjaolusid, mis välistas vaidlusaluse võlgnevuse ülemineku hagejale.

2-18-682 ei esita igakuiselt veearvestite näite ning nimetatud asjaolu kajastub korteriühistu liikmetele esitatavatel igakuistel arvetel üldveena (tl 25a-b);

2-18-682 alghinna kujundamisel ja milliste olemasolust oli kohtutäiturile vastuseks viimase enampakkumise teates tehtud ettepanekule korteriühistu poolt teatatud. Kohus nõustub hagejaga, et vastav järeldus tuleneb koostoimes hageja poolt viidatud TMS §§-dest 23 lg 43 (kehtis kuni 31.12.2017), 84 lg 1 pdest 2, 5 ja 6, §-st 1491 lg 1 ja 3 p 2 ja §-st 1531 lg 2. TMS § 23 lg 43 kohaselt kui korteriühistu soovib sissenõude pööramist korteriomandile, tuleb täitmisavaldusele lisada tõend KÜS § 7 lõikes 3 nimetatud võla sissenõutavaks muutunud suuruse ja kulude edasise arvestuse aluse kohta. TMS § 84 lg 1 p-de 2 ja 5 järgi avaldatakse enampakkumise teates lisaks vara üldisele kirjeldusele ka müüdavat asja koormavad väljaselgitatud kolmandate isikute õigused ja muud asja koormatised ja kitsendused; p.6 järgi peab enampakkumise teates sisalduma ka ettepanek teha kohtutäiturile enne enampakkumist teatavaks oma õigused müüdavale asjale, kui nendest ei ole kohtutäiturile veel teatatud, ja neid õigusi kohtutäituri nõudmisel põhistada. TMS § 1491 lg 1 ja lg 3 p 2 kohaselt kui kohtutäitur arestib korteriomandi ja sissenõudjaks ei ole korteriomanike ühisus ega korteriühistu, saadab ta viivitamata pärast keelumärke kinnistusraamatusse kandmist teate arestimise kohta korteriomanike ühisusele või korteriühistule. Kümne päeva jooksul nimetatud teate saamisest arvates korteriühistu esitama kohtutäiturile tõendi TMS § 23 lõikes 43 nimetatud andmetega. TMS §1531 lg 2 kohaselt korteriühistu esitab enne enampakkumist kohtutäiturile täiendava tõendi KÜS § 7 lõikes 3 nimetatud võla suuruse kohta, mis on muutunud sissenõutavaks pärast täitmisavalduse või KÜS § 1491 lõike 3 punktis 2 nimetatud tõendi esitamist, kuid enne enampakkumise toimumist. Kohtu hinnangul eeltoodust tuleneb, et korteriomandi sundvõõrandamisel täitemenetluse kaudu pidi korteriühistu oma nõude pööramiseks korteriomandile esitama kohtutäiturile enne enampakkumist tõendi sissenõutavaks muutunud võla lõpliku suuruse kohta, mis pidi olema teatavaks tehtud ka enampakkumise teates. Seega tuleb kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 5 1 ja § 7 lg 3 süstemaatiliselt tõlgendada nii, et korteriomandi võõrandamisel täitemenetluses lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme kohustused üle korteriomandi omandajale ainult juhul, kui need on enampakkumise teates omandajale eelnevalt teatavaks tehtud. Kohtu hinnangul vastupidine ei tulene ka KÜS §-st 7 lg 31, mille kohaselt kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. Nimetatust kohtu arvates ei järeldu, et kui korteriomandi müümisel täitemenetluses korteriühistu nõuet ostjale enne omandamist teatavaks ei tehtud, läheb selline nõue ostjale siiski üle ja tema õiguskaitsevahendiks jääb ainult tagasinõude esitamine eelmise omaniku vastu. Korteriomandi - ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjas (vt.https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/bb3ae807-c425-4e93-aa0e-66fda4aa904e) on selgitatud (lk 107-108), et kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja nõue on ostjale teatavaks tehtud, ei saa korteriomandi omandaja esitada tagasinõuet (regressi) endisele omanikule (lg 5). Eesmärk on vältida olukorda, kus korteriomandi omandaja nõuab võla tasumist endiselt omanikult, kuigi võla olemasolu oli talle teada ja ta sai seda hinna kujundamisel arvestada. Ka ilma selle sätteta saaks endine korteriomanik esitada tagasinõudele alusetu rikastumise vastuväite, kuid selguse huvides on tagasinõude esitamine sõnaselgelt välistatud. Seega ei ole KÜS §-st 7 lg 31 eesmärk mitte tagantjärele ilmnevate nõuete ülekandumise riski panemine enampakkumise teel omandanud uuele korteriomanikule, vaid vältida olukorda, mil uus korteriomanik, kellele on täitemenetluses korteri omandamisel korteriühistu nõue teatavaks tehtud, soovib selle nõude osas tagasinõude esitamisega eelmise korteriomaniku vastu alusetult rikastuda. Lisaks oleks kohtu hinnangul ka ebamõistlik eeldada, et korteri omandamisel täitemenetluses toimuva enamapakkumise kaudu peaks ostja, kellel üldjuhul puuduvad võimalused korteriomandil lasuvate nõuete suuruse hindamiseks peale enampakkumise teates avaldatu, võtma enesele riski, et sellised nõuded võivad tagantjärele määramatult suureneda, samas kui korteriühistul on reaalsed võimalused enne enampakkumist oma nõuete lõpliku suuruse tuvastamiseks, kaasa arvatult nende osas, mida arvestatakse näitude alusel (näit. kontrollides vahetult võõrandatava korteriomandi veearvestite näite). Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et vaidlusalune veetarbimise võlgnevus hagejale kui korteri uuele korteriühistu liikmest omanikule üle ei läinud, kuna seda võlgnevust hagejale enampakkumisel teatavaks ei tehtud.

6(8)

2-18-682

2-18-682 kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et käesolevas asjas on menetluskulude rahaline suurus otstarbekas kindlaks määrata eraldi kohtumäärusega pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. 12 . TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates.

/allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel kohtunik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.