Osaühing Rosebud hagi FINEST POWER OÜ vastu võla ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05. veebruari 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
FINEST POWER OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
12 484,40 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Osaühing Rosebud (registrikood 11909268), lepinguline esindaja vandeadvokaat Liis Mäeker Kostja: FINEST POWER OÜ (registrikood 12982267), lepinguline esindaja Kuldar Kirt
Istungi toimumise aeg
11. september 2018, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 05. veebruari 2018 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja FINEST POWER OÜ kanda.
Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-le 2.
vastavalt
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi
andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Rosebud esitas 28.11.2016 Harju Maakohtule hagi FINEST POWER OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude võla 12 097,36 euro ning viivise 387,04 euro väljamõistmiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.02.2016 üürilepingu, millega hageja andis kostja kasutusse ruumid aadressil Betooni 15, Tallinnas. Üürilepingu järgi kohustus kostja tasuma igakuiselt üüri 2940 eurot (sh käibemaks) ja kõrvalkulusid. Võlasuhte esimestel kuudel täitis kostja üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustust nõuetekohaselt. Alates juunist 2016 tekkis kostjal võlg üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmise tõttu ning kuu aega hiljem, s.o 03.07.2016, esitas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Kostjal ei olnud eelnevalt üürilepingust tulenevaid pretensioone, mis tinginuks lepingu erakorralise ülesütlemise vajaduse. Kostjal puudus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks põhjus ja alus, mistõttu oli üürilepingu ülesütlemine tühine. Tulenevalt kostja tahtest, mille kohaselt soovis ta üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest vabaneda, teavitas hageja, et loeb kostja 03.07.2016 avalduse korraliseks üürilepingu lõpetamise avalduseks. Vastavalt üürilepingu p-le 5.2 võis kumbki pool öelda üürilepingu üles, teatades sellest ette neli kuud. Kostja esitas üürilepingu lõpetamise avalduse 03.07.2016 ja seega lõppes pooltevaheline üürileping nelja kuu möödumisel ehk 02.11.2016. Hageja nõuab kostjalt üüri, kõrvalkulude ja viivise tasumist perioodi 2016 juuni – 2016 november eest. Kostja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.Üürilepingu ülesütlemine on põhjendatud, tõendatud ja kehtiv. Lepingu esemeks olevad ruumid ei vastanud lepingu tingimustele. Kostja ei saanud ruume kasutada oma igapäevases majandustegevuses ning klientide tellimuste täitmisel. Lepingu p 1.2.1 järgi pidi garaažiboksis olema telfer tõstejõuga 5 tonni. Telfer oli ruumides olemas, kuid seda ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Telfer ei vastanud kehtestatud nõuete. Nimetatut tõendab Inspecta Estonia OÜ-lt tellitud raport.
5.Vastavalt lepingu p-le 1.2.2 ning üürikuulutusele pidi olmeruumides olema põranda- ja elektriküte, kuid see puudus ja hageja ei taganud nende olemasolu ka üürilepingu ülesütlemise seisuga. Põranda- ja elektrikütte puudumise tõttu oli ruumide sihtotstarbeline kasutamine takistatud, kuna töötajatele ei olnud tagatud inimväärseid tingimusi töö tegemiseks.
6.Lepingu p 3.4 kohaselt pidi hageja hoidma nõutavas tehnilises seisundis hoone väliskonstruktsioonid. Hageja seda ei teinud, kuigi katuse läbijooksud olid fikseeritud juba 08.02.2016 ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis. Hageja parandas katust, kuid tulutult. Esimese astme kohtu otsus
7.Maakohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.
8.Hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 01.02.2016 üürilepingu tähtajaga kolm aastat s.o kuni 31.01.2019. Lepingu objektiks olid Betooni 15, Tallinnas asuvas hoones paiknevad ruumid. Vastavalt lepingu p-dele 1.2.1-1.2.3. kuulusid ruumide koosseisu: garaažiboks suurusega 600 m2 lae kõrgusega 7 m, milles on telfer tõstejõuga 5 t ja kaks 4 m kõrgust tõsteust (läbisõit boksist); olmeruumid, milleks on wc, duširuum, söögiruum ja riietusruum kokku ca 30 m2; garaažiboksi teenindamiseks vajalik maatükk suurusega 1000 m2. Vaidlust ei ole, et lepingu objektiks on äriruumid.
9.Tulenevalt poolte vahel sõlmitud lepingu p-st 2.1. kohustus üürnik maksma üürileandjale üüri 600 m2 boksi eest 2100 eurot kuus + km ja 1000 m2 maatüki eest 350 eurot kuus + km. Üürisumma koos käibemaksuga on 2940 eurot. Vastavalt üürilepingu p-le 2.3. kohustus üürnik tasuma kõrvalkulude (sh elektrienergia, üldelektri, vee, kanalisatsiooni, maamaksu, lumetõrje, hoolduskulude) eest proportsionaalselt, lähtudes tema poolt kasutatavate äriruumide suurusest ja vastavalt kehtestatud tariifidele. Lepingu p-s 2.4 sätestatu kohaselt lisaks p-s 2.3 nimetatule on üürnik kohustatud tasuma elektrienergia käiduhooldustasu 1 kw/h + 15% (kuid mitte rohkem kui 50 eurot kuus). Üürilepingu p-s 2.8 leppisid pooled kokku, et üürnik on kohustatud maksma üüri ja teisi lepingust tulenevaid makseid üürileandja esitatud arvete alusel üürileandja poolt näidatud arvelduskontole üks kord kuus jooksva kuu 25. kuupäevaks. Üürileandja kohustus esitama üürnikule nõuetekohase arve hiljemalt 5 kalendripäeva enne maksete tasumise tähtaega. Vastavalt poolte kokkuleppele loeti üür tasutuks alates selle laekumisest üürileandja arvelduskontole.
10.Hageja esitas kostjale järgmised üüriarved: 1) 01.06.2016 arve nr 1458 juuni 2016 üür 2940 eurot, maksetähtaeg 25.06.2016; 2) 01.07.2016 arve nr 1499 juuli 2016 üür 2940 eurot, maksetähtaeg 25.07.2016; 3) 01.08.2016 arve nr 1539 augusti 2016 üür 2940 eurot, maksetähtaeg 25.08.2016; 4) 01.09.2016 arve nr 1577 septembri üür 2940 eurot, maksetähtaeg 25.09.2016; 5) 01.10.2016 arve nr 1619 oktoobri 2016 üür 2940 eurot, maksetähtaeg 25.10.2016; 6) 01.11.2016 arve nr 1659 novembri 2016 üür 196 eurot, maksetähtaeg 25.11.2016. Kokku esitas hageja üüriarveid 14 896 euro eest (käibemaksuta), mis on tasumata.
11.Hageja on esitanud kostjale järgmised kommunaalteenuste arved, millised on kostja poolt tasumata: 1) 31.05.2016 arve nr 1477 mai 2016 tarbimiskulude eest 1,54 eurot, maksetähtaeg 25.06.2016; 2) 30.06.2016 arve nr 1517 juuni 2016 tarbimiskulude eest 1,18 eurot, maksetähtaeg 25.07.2016; 3) 14.07.2016 arve nr 1527 perioodil 01.07-14.07 juuli 2016 tarbimiskulude eest 130,85 eurot, maksetähtaeg 25.07.2016; 4) 31.07.2016 arve nr 1554 perioodil 15.07-31.07 tarbimiskulude eest 2,29 eurot, maksetähtaeg 25.08.2016; 5) 31.08.2016 arve nr 1594 augusti 2016 tarbimiskulude eest 2,15 eurot, maksetähtaeg 25.09.2016; 6) 30.09.2016 arve nr 1635 septembri 2016 tarbimiskulude eest 3,35 eurot, maksetähtaeg 25.10.2016. Kokku on hageja esitanud arveid kommunaalteenuste eest 141,36 euro suuruses summas. Kostja ei ole kohtule seonduvalt arvetega vastuväiteid esitanud.
12.Vastavalt lepingu p-le 6.2. kohustus kostja tasuma lepingust tulenevate nõuete tagamiseks hagejale tagatisraha ühe kuu üüri ulatuses s.o 2450 eurot + km ja kostja on hagejale selle tasunud. Hageja on tagatisraha tasaarvestanud kostja võlgnevusega, mistõttu kujuneb kostja võlgnevuseks 12 097,36 eurot (15 037,36 - 2940).
13.Vaidlusaluse üürilepingu p 5.3. järgi võib kumbki pool mõjuval põhjusel lepingu erakorraliselt üles öelda lepingus, samuti seaduses toodud alustel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hageja on kostja ülesütlemisavalduse 03.07.2016 kätte saanud.
14.Kuivõrd 08.02.2016 äriruumide üleandmise aktis on märgitud lepingueseme puudusena asjaolu, et katus tilgub, st vastav puudus esines juba asja üleandmise hetkel ja kostja on puudusest hoolimata asja vastu võtnud, on kostja kaotanud kooskõlas VÕS § 277 lg-ga 2 õiguse antud puudusele tuginedes leping üles öelda. Lisaks on hageja esitanud kohtule tõendi - ASL Projekt OÜ 07.04.2016 arve nr 29, kust nähtub, et firma on teostanud objektil Paneeli 5/Betooni 15 katuse remondi, mille eest on hageja tasunud 08.04.2016.
15.Kostja ei tõendanud väidet, et vaatamata katuse parandamisele lekkis see edasi. Foto põrandast, millelt ei ole aru saada, kas tegu on üldse vaidlusaluse ruumiga ja ei nähtu, et märg laik põrandal oleks tingitud katuse lekkest, ei tõenda asjaolu, et katus ka hilisemalt lekkis. Kostja seadusliku esindaja vande all antud selgitused on katuse lekke osas vastuolulised ja seetõttu ebausutavad. Kostja seaduslik esindaja väitis, et nägi alles hiljem, et katus lekkis, kuigi vastav puudus oli fikseeritud juba üleandmise-vastuvõtmise aktis.
16.Analoogselt müügilepinguga võib ka üürikuulutuses esitatud teave kujutada endast üürieseme kokkulepitud omadusi. Puudub vaidlus ja kohtule esitatud üürikuulutustega on tõendatud, et vastavalt üürikuulutustes esitatud teabele pidi üürile antava äriruumi olmeruumides olema elektriküte ja põrandaküte. Seega oli üürieseme kokkulepitud omadusteks, kuigi vastav kokkulepe üürilepingus puudus, muuhulgas ka elektrikütte ja põrandakütte olemasolu olmeruumides. Hageja peab olema ise tähelepanelik selles osas, mida tema poolt volitatud kinnisvaramaaklerid üürikuulutustesse kirjutavad. Olmeruumides puudus põranda- ja elektriküte, mida hageja on kinnitanud.
17.Vastavalt Vabariigi Valitsuse määruse nr 176 „Töökohale esitatavad töötervishoiu ja tööohutuse nõuded“ § 9 lg-le 3 peab töötajatel olema võimalik kasutada sooja ja külma veega dušše, kui nende töö laad seda nõuab, näiteks töö on tolmune või määriv, seotud ohtlike kemikaalide või neid sisaldavate ainete kasutamisega, on füüsiliselt raske või kui tööd tehakse kõrge õhutemperatuuri tingimustes.
18.Kuivõrd käesoleval juhul oli lepingu eseme sihtotstarve vastavalt üürilepingu p-le 1.3 ladustamine ja tootmine, siis on äriruumides tehtava töö näol tegu sellist laadi tööga, mis nõuab pesemisvõimaluse olemasolu. Eesti kliimat arvestades on pesemisruumide kütmise võimalus elementaarne vajadus, olenemata aastaajast. Seega tuleb kütte puudumist olmeruumides pidada oluliseks puuduseks.
19.Nähtuvalt kostja 11.02.2016 e-kirjast hagejale on kostja juba veebruaris 2016 uurinud põrandakütte lüliti kohta. Ka kostja seaduslik esindaja OK on vande all selgitusi andes märkinud, et juba lepingu eseme üleandmisel, mis vastavalt üleandmise-vastuvõtmise aktile toimus 08.02.2016, uuris kostja seaduslik esindaja hageja esindajalt, kus asuvad elektri- ja põrandakütte lülitid. Lähtudes eelnevast sai kostja vastavast puudusest teada veebruaris 2016. Kostja ei ole kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) § 282 lg 1 p-ga 1 hagejat lepingutingimustele mittevastavusest viivitamata teatanud. Kostja viitas vastavale puudusele alles 03.07.2016 ülesütlemisavalduses. Ka ei ole kostja kooskõlas VÕS § 314 lg-ga 1 andnud hagejale eelnevalt mõistlikku tähtaega asja kasutamise võimaldamiseks, mistõttu on ülesütlemise eeldused tuginedes asjaolule, et olmeruumides puudus põranda- ja elektriküte, täitmata. Kuivõrd olmeruumides olid olemas pistikupesad ehk valmidus elektrikütte paigaldamiseks, oleks juhul kui kostja oleks andnud hagejale tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, hagejal olnud võimalik kerge vaeva ja minimaalse ajakuluga ka viidatud puudus kõrvaldada.
20.Meelevaldne on hageja käsitlus, mille kohaselt ei saa üürilepingu p-st 1.2.1 järeldada, et üürilepingu eseme kasutamisel on võimalik telfrit sihtotstarbeliselt kasutada. Arvestades, et lepingu eseme sihtotstarbeks on ladustamine ja tootmine ning pooled on lepingu sõlmimisel telfri olemasolu eraldi välja toonud, siis võib telfri puuduste näol olla tegemist lepingu
eseme sihtotstarbelist kasutamist takistava puudusega. Inspecta Estonia OÜ koostatud aktist ei selgu, millist telfrit konkreetselt (mis koodiga, mis mudel, mis mark) on akteeritud, mistõttu ei saa akti pidada piisavaks, et lugeda tõendatuks, et kostja poolt viidatud puudused esinesid just vaidlusalusel telfril.
21.Kostjale on üürilepingu sõlmimisel üle antud töökorras telfer. Kostja on 08.02.2016 sõlmitud äriruumi üleandmise aktis kinnitanud, et on ruumi piisava põhjalikkusega üle vaadanud ja tal ei ole pretensioone ruumi tehnilise ja sanitaarse seisundi kohta. Üürilepingu p 1.2 kohaselt anti äriruumid ja nende päraldised üle heas seisukorras toimivate kommunikatsioonidega. Kostja seaduslik esindaja OK kinnitas vande all, et enne üürieseme üleandmist jaanuari lõpus või veebruari alguses hageja esindaja näitas, et telfer liigub ja nupud töötavad ning ka kostja seaduslik esindaja ise proovis telfrit kasutada ja seade liikus, kuigi kostja esindaja telfrile koormust anda ei proovinud. Ka kinnitas kostja esindaja, et lisaks temale käis üüripinda üle vaatamas ka tellija esindaja, kes on ühtlasi kostja kaasomanik. Tulenevalt eelnevast ei tõendanud kostja, et telfril esinesid varjatud puudused, mis takistanuks üürilepingu sihtotstarbelist kasutamist.
22.Lisaks asjaolule, et kostja ei ole tõendanud varjatud puuduse olemasolu, on täitmata ka teised lepingu ülesütlemise eeldused. Kostja ei ole kooskõlas VÕS § 314 lg-ga 1 andnud hagejale eelnevalt mõistlikku tähtaega asja kasutamise võimaldamiseks. Kostja on koos kaasomanikuga ruumid ja telfri üle vaadanud ning oleks pidanud koheselt tegema kindlaks, kas telfril on dokumendid olemas ja kas telfrit on võimalik kasutada kostjale vajalikuks tööks. Antud puudus ei saa olla selliseks asjaoluks, millest tulenevalt ei oleks üürnik pidanud lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale puuduse kõrvaldamiseks tähtaega andma. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest järelduks eriline põhjus üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks.
23.Tuginedes eeltoodule ning lähtudes asjaolust, et kostja võttis vastu lekkiva katusega äriruumi ja tuvastamist ei leidnud, et katus hakkas pärast parandustöid uuesti lekkima, on kostja minetanud õiguse antud puudusele tuginedes üürileping erakorraliselt ka VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda. Mõjuvaks põhjuseks lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel ei ole ka asjaolu, et olmeruumides puudus põranda- ja elektriküte. Kuna ruumides oli valmidus elektrikütteseadme paigaldamiseks, oleks see puudus olnud hõlpsasti kõrvaldatav. Antud puudus ei saa ülesütlemist sooviva lepingupoole jaoks olla sedavõrd oluline, et see kaaluks üles teise lepingupoole huvi lepingu korralise lõppemise osas. Kuivõrd tuvastatud ei ole, et telfril puudusi esines, ei saa põhjendatud olla lepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ka telfri puudustele tuginedes.
24.Kuivõrd üürilepingu 03.07.2016 ülesütlemine on tühine, on hagejal õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni lepingu tähtaja lõpuni. Üürilepingu p 2.9 kohaselt on kostjal kohustus tasuda viivist 0,2% tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Võttes arvesse, et hagi esitamise hetkeks oli kostja 01.06.2016 arve nr 1458 maksmisega (juuni 2016 üüri), millise maksetähtaeg oli 25.06.2016, viivituses 187 päeva ning kuivõrd vastavalt lepingule tuli kostjal tasuda viivist 0,2% tasumata summast iga viivitatud päeva eest, oli ainuüksi 01.06.2016 arve nr 1458 alusel viivisesummaks hagi esitamise hetkel 1099,56 eurot, siis on hageja viivisenõue 387,04 eurot põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlg 12 097,36 eurot ja viivis 387,04 eurot.
Apellatsioonkaebus
25.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
26.Maakohus rikkus materiaal- ja menetlusõigusnorme ning hindas ebaõigesti tõendeid. Maakohus oleks pidanud hagi jätma rahuldamata.
27.Kohus leidis ebaõigesti, et kostja kaotas kooskõlas VÕS § 277 lg-ga 2 õiguse katuse lekkimisele tuginedes leping üles öelda. Katus lekkis vaatamata sellele, et hageja seda väidetavalt parandas. Seetõttu on ebaõige viide VÕS § 277 lg 2 sätestatule. Jääb selgusetuks, mille alusel leidis maakohus, et kostja seadusliku esindaja vande all antud selgitused on katuse lekke osas vastuolulised ja seetõttu ebausutavad. Kostja tõendas katuse lekkimist peale väidetavat remonti. Lekkiv katus on oluline puudus.
28.Ebaõige on maakohtu seisukoht, nagu oleks kostja viidanud põrandakütte puudumisele alles 03.07.2016 ülesütlemisavalduses. See on vastuolus maakohtu poolt märgituga, et nimetatud puudusele viitas kostja hagejale saadetud 11.02.2016 e-kirjas. Kostja ei nõustu VÕS § 282 lg 1 p 1 kohaldamisega, kuna antud juhul tuleks kohaldada VÕS § 279 lg-s 1 sätestatut. Kostja tugines sellele ka maakohtus, kuid kohus ei võtud selle osas seisukohta. Kohus jättis tähelepanuta VÕS § 314 lg 1 viimases lauses sätestatu.
29.Maakohtu seisukoht, et hagejal oleks olnud võimalik kerge vaevaga elektriküte paigaldada, on oletuslik. Põrandakütet ei ole võimalik asendada elektriradiaatoritega, mistõttu ei oleks olnud hagejal võimalik nimetatud puudust kõrvaldada. Maakohus jättis tähelepanuta, et hageja oli nimetatud puudusest teadlik, kuid ei võtnud midagi ette selleks, et seda kõrvaldada.
30.Üllatuslik on maakohtu seisukoht, et Inspecta Estonia OÜ aktist ei selgu, millist telfrit konkreetselt (mis koodiga, mis mudel, mis mark) on akteeritud, mistõttu ei saa seda akti pidada piisavaks, et lugeda tõendatuks, et kostja viidatud puudused esinesid just vaidlusalusel telfril. Maakohus ei ole seda asjaolu kunagi pooltega arutanud. Järeldus on ebaõige ka seetõttu, et telfri omanikuna on aktis märgitud hageja, kelle omandis ei ole ühtegi teist telfrit ja selle aadressiks on märgitud Betooni 15.
31.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et telfer oli töökorras. Hageja nõustus sellega, et telfril on puudused. Telfri puudused on tõendatud isegi ilma Inspecta Estonia OÜ aktita. Telfer ei vasta seadme ohutuse osas seaduses sätestatud nõuetele. Hageja ei andnud kostjale ühtegi telfrit puudutavat dokumenti.
32.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et täitmata on lepingu ülesütlemise eeldused. Kostja on selgitanud ja tõendanud, et üüritud ruumide puuduste tõttu ei olnud tal võimalik täita oma kohustusi tellija ees, mistõttu oli vajalik leida uued ruumid. Seetõttu oli kostjal mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
33.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele, ning palub jätta apellatsioonikaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
Ringkonnakohtu seisukoht
34.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
35.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
36.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud menetlusnorme. Apellatsioonkaebuses kordab kostja suures osas maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on nendele hinnangu andnud ja käsitlenud neid piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
37.Maakohus tuvastas õigesti, et kostja võttis hagejalt vastu äriruumi, mille katus mõnest kohast tilkus (fikseeritud üleandmise aktis I kd lk 71), hageja laskis katuse parandada (II kd lk 11,12) ja kostja ei ole tõendanud, et katus tilkus ka pärast selle parandamist. Maakohus põhjendas, miks ta leidis, et foto (I kd lk 104) ja kostja seadusliku esindaja seletuse (I kd lk 180-183) alusel ei saa lugeda eeltoodud asjaolu tõendatuks. Kostja esindaja kinnitas, et kostja ei hakanud vaidlusaluseid ruume kunagi kasutama (I kd lk 181), lepingu sõlmimisest kuni lepingu erakorralise ülesütlemiseni seal mingit tegevust ei toimunud ja ühtegi töölist seal ei olnud (I kd lk 182). Asjaolu, et üürnik ei käinud pärast lepingu sõlmimist üüritud ruumides, on tõendatud ka hageja seadusliku esindaja seletusega (I kd lk 186 ja selle pöördel). Kostja seadusliku esindaja seletuse kohaselt sai kostja esimese tellimuse mai 2016 lõpus ja seda hakati täitma juulis 2016 tellija territooriumil (I kd lk 181, 182). Katuse läbitilkumist olevat kostja seaduslik esindaja näinud pärast lepingu erakorralist ülesütlemist augustis 2016 (I kd lk 182). Kostja ei ole muutnud usutavaks, et katus tilkus ka pärast parandamist ja see takistas üüritud ruumide kasutamist.
38.Maakohus tuvastas õigesti ka selle, et kostja ei teavitanud hagejat enne lepingu erakorralist ülesütlemist kütte puudumisest olmeruumides ega nõudnud selle puuduse kõrvaldamist. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus tuvastanud, et kostja viitas sellele puudusele 11.02.2016 e-kirjas. Selles e-kirjas kostja üksnes küsis hagejalt, kus asub olmeruumides (põrandakütte) lüliti (I kd lk 102). Kostja seaduslik esindaja kinnitas kohtuistungil antud seletuses, et kütta oleks võinud ka elektriradiaatoriga, kuid neid ta üürileandjalt kunagi ei nõudnud (I kd lk 182 pöördel ja lk 183). Selle seletusega on vastuolus apellatsioonkaebuse väide, et põrandakütet ei saa elektriradiaatoritega asendada ja põrandakütte puudumine oli oluline puudus, mis takistas üüritud ruumide kasutamist ja andis aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
39.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et kohtu hinnang Inspecta Estonia OÜ aktile on üllatuslik. TsMS § 438 järgi hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Enne otsuse tegemist ei saa kohus tõendeid sisuliselt hinnata ega teha järeldusi selle kohta, kas poolte poolt kohtu ette toodud asjaolud on tõendatud või mitte ja kas hagi kuulub rahuldamisele või mitte. Maakohus ei ole selle vastu eksinud ja kohtuotsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Kohus tugines otsust tehes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada.
40.Maakohus tuvastas õigesti, et telfer oli töökorras, seda oli võimalik kasutada ja kasutati nii enne poolte vahelise üürilepingu sõlmimist kui ka pärast seda. Asjaolu, et hageja ei andnud kostjale üle telfrit puudutavat dokumentatsiooni, ei ole samuti selline puudus, mis oleks andnud aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja ei andnud hagejale tähtaega ka selle puuduse kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohta, et kostjal ei olnud ühtegi mõjuvat põhjust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
41.Ebaõige on kostja väide, et maakohus oleks pidanud põhjendama, miks ta kostja viidatud õigusnorme ei kohalda. TsMS § 438 lg 1 järgi peab kohus asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb kohaldada. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Seega ei ole kohus seotud menetlusosaliste seisukohtadega seaduse kohaldamisel, vaid kvalifitseerib esitatud asjaolude alusel õigussuhte ise ja kohaldab TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 esimese lause alusel ka ise seadust (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-145-16, p 12 jt). Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus asja lahendamisel VÕS sätteid õigesti.
42.Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsuse tegemiseks, nagu kostja soovib. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei tee seda ka ringkonnakohus. TsMS § 174 lg 4 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse tervikuna kindlaks maakohus TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.