Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest 21.09.2018. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7, Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

1) Tallinna linn esitas 13.06.2016 Tallinna Üürikomisjonile avalduse R S vastu üüri- ja kõrvalkulude, kahjuhüvitise, eluruumi valduse üleandmise kohustamise ja väljatõstmise nõudes (vt üürikomisjoni toimik nr 11-1/57/16, tl 1-6). 2) Tallinna Üürikomisjoni 05.09.2016 otsuse kohaselt üürivaidlusasjas nr 11-1/57/16 Tallinna linna avaldus R S vastu rahuldati (üürivaidlusasja nr 11-1/57/16 tl 48-51). 3) R S esitas 22.09.2016 Harju Maakohtule taotluse üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 21 lg 4 kohaselt, et kohus vaataks üürivaidlusasjas nr 11-1/57/16 komisjonile esitatud avalduse läbi hagimenetluse korras hagina (I kd, tl 1-3; 35). Käesolevas asjas on hageja komisjoni poole pöördunud isik (Tallinna linn) ja kostja kohtule avalduse esitanud pool (R S).

2-16-14358 4) R S esitas Tallinna Üürikomisjonile 20.04.2016 samuti avalduse üürivaidlusasjas nr 111/37/16, mis oli puudustega (vt üürivaidlusasja nr 11-1/37/16 tl 1-7). Tallinna Üürikomisjon otsustas 04.05.2016 üürivaidlusasjas nr 11-1/37/16 R S avaldust mitte menetlusse võtta (vt üürivaidlusasja nr 11-1/37/16 tl 10). 5) ÜVLS § 21 lg 7 kohaselt nõudis kohus Tallinna Üürikomisjonist välja üürivaidlusasjade nr 11-1/57/16 ja nr 11-1/37/16 materjalid ja võttis need tsiviilasja nr 2-16-14358 materjalide juurde. Tallinna linna ja R S poolt Tallinna Üürivaidluskomisjonile üürivaidlusasjades nr 11-1/57/16 ja nr 11-1/37/16 esitatud tõendid loetakse kohtusse esitatuks tsiviilasjas nr 2-16-14358. 6) Kohus kohustas Tallinna linna hagejana esitama käesolevas asjas hagiavalduse (I kd, tl 14), mille hageja esitas 25.10.2016 (I kd, tl 21-26) ning kohus võttis hagi menetlusse 28.02.2018 (I kd, tl 168-169). 7) Käesolevas tsiviilasjas on toimunud kokku 3 kohtuistungit: 14.05.2018 (II kd, tl 1-3); 28.05.2018 (II kd, tl 5) ja 03.07.2018 (II kd, tl 51-55).

HAGEJA NÕUE JA HAGI ASJAOLUD

8) Hageja Tallinna linn esitas hagiavalduse kostja R S vastu, milles palutakse R Slt Tallinna linna kasuks välja mõista võlg xxxx asuva eluruumi kasutamise eest 707,87 eurot, kahjuhüvitis ja kõrvalkulud esitatud arvete alusel alates 01.06.2016 kuni eluruumi valduse üleandmiseni; kohustada R St andma üle eluruumi asukohaga xxxx valdus Tallinna linnale ning eluruumi asukohaga xxxx valduse üleandmisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks R S, temaga koos elavate isikute või allüürnikeks olevate isikute väljatõstmine eelnimetatud eluruumist kohtutäituri vahendusel (I kd, tl 21-26; 183-185; II kd, 23-25). 9) Poolte vahel sõlmiti 07.01.2015 üürileping nr Ak34/8-Ü1, kehtivusega üks aasta (vt üürivaidlusasjas/ÜVA nr 11-1/57/16, tl 7). Hagi kohaselt on kostja alates lepingu sõlmimisest mitmel korral vanglas viibinud, millest tulenevalt on tema maksekäitumine olnud puudulik. 25.09.2015 saatis hageja kostjale hoiatuse (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 8), millega andis kostjale teada tema võlgnevuse ning hoiatas üürilepingu ülesütlemisega. Hagejani jõudis kostja 14.10.2015 kiri, milles ta aktsepteeris võlga ning lubas maksma hakata ja 29.10.2015 isiklikult kohale minna (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 9). Kostja hageja juurde lubatud hetkel ei tulnud ja rohkem ühendust ei võtnud. 10) Tulenevalt asjaolust, et kostja oli viivituses kolme üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega, saatis hageja 02.12.2015 kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (ÜVA nr 111/57/16, tl 11). Kostja märkis 20.04.2016 üürikomisjoni saadetud kirjas (üürivaidlusasjas nr 11-1/37/16), et ta sai 11.02.2016 OÜ Xxxx avalduse, kus ta tahab üürilepingu lõpetada. /.../ vabanen 08. juulil 2016 ja olen valmis koostama maksegraafiku (vt ÜVA nr 11-1/37/16, tl 1; põhitoimiku I kd, lk 27-28). 11) Tulenevalt kostja pikaajalisest võlgnevusest hageja ees, saatis hageja kostjale ülesütlemise avalduse. Üürilepingu ülesütlemisel olid täidetud nii materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Üürilepingu tingimuste punkti 22.5, 22.6 ja 22.7 kohaselt on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel

2-16-14358 üksteisele järgneval maksetähtpäeval. 02.12.2015 dateeritud ülesütlemisavalduses oli lepingu lõppemise päevaks märgitud 04.01.2016, kuid olukorras, kus üürnik saab avalduse peale avalduses märgitud kuupäeva, loetakse leping ülesöelduks 14 kalendripäeva jooksul alates ülesütlemisavalduse kättesaamisest. Üürileping lõppes ülesütlemise teel 25.02.2016. 12) Hageja on täpsustanud üürilepingu lõppemist ülesütlemisega. Kostja on 02.12.2015 dateeritud üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte saanud 11.02.2016, kinnitades seda 20.04.2016 üürikomisjoni saadetud kirjas üürivaidlusasjas nr 11-1/37/16. Seega üürileping lõppes ülesütlemise teel 25.02.2016. Kuivõrd hagejal puudus kuni 20.04.2016 kostja kinnituseni info 02.12.2016 üürilepingu ülesütlemisavalduse kättesaamise kohta, siis oli üürileandja jõudnud saata 28.03.2016 välja uue üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kostja on ise ka esitanud üürivaidluskomisjoni üürivaidlusasjas nr 11-1/37/16 (ÜVA tl 8). Seega on kostja saanud kätte ka 28.03.2016 kuupäevaga dateeritud ülesütlemisavalduse hiljemalt kuupäeval, mil ta selle üürivaidluskomisjoni esitas ehk 04.05.2016. Ülesütlemisavalduses oli märgitud, et olukorras, kus üürnik saab avalduse kätte peale avalduses märgitud kuupäeva, loetakse leping ülesöelduks 14 kalendripäeva jooksul alates ülesütlemisavalduse kättesaamisest. Seega juhul, kui kohus leiab, et üürileping ei lõppenud ülesütlemisega alates 25.02.2016, tuleb asuda seisukohale, et üürileping lõppes hiljemalt 19.05.2016, s.o 14 päeva möödumisel alates 04.05.2016 (II kd, tl 23-25). 13) Kostja ei ole vaatamata üürisuhte lõppemisele korteriomandit vabastanud. Kostja suhtes kehtivate üürilepingu tingimuste punkti 23.1 kohaselt on üürnik kohustatud hiljemalt lepingu lõppemise päeval eluruumi oma varast vabastama ja andma eluruumi täielikul üürileandja valdusesse. 14) Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)§ 445 lg 1 kohaselt, võib kohus otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Juhul, kui kostja ei vabasta eluruumi vabatahtlikult, on põhjendatud kohtutäituri abi kasutamine. 15) Kostja on hageja nõuded omaks võtnud, kuna ta tunnistas 14.10.2015 hagejale saadetud pöördumises oma võlgnevust hageja ees, mis on käsitletav ka võlatunnistusena VÕS § 30 lg 1 mõistes (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 9). 22.08.2016 üürikomisjonile saadetud vastuses on kostja samuti oma võlga tunnistanud (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 42-43). 22.09.2016 Harju Maakohtusse esitatud taotluses kinnitab kostja samuti enda võlgnevust hageja ees, märkides: „Jah, mul on üürivõlg ja kokku 707 eurot.“ (I kd, tl 13). Üürilepingu lõppemise võtab kostja omaks üürikomisjonile 18.08.2016 saadetud vastuses: „Minu ettepanek Teile, on sõlmida uus üürileping 3 aastaks ja koostada maksegraafik.“(ÜVA nr 11-1/57/16, tl 42-43). 16) TsMS § 369 järgi võib tulevase nõude täitmise hagi esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik oma kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. 17) Kostjale kehtivate üürilepingu tüüptingimuste p 23.5 järgi on üürnik kohustatud tasuma iga eluruumi üleandmisega viivitamise eest kahjuhüvitist 1/15 iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest. 18) Hageja on täpsustanud, et kostja võlg 31.05.2018 seisuga on kokku 1595,09 eurot. Võla tekkimise perioodi vältel on ühe kuu üürisummaks olnud 25,09 eurot, mis arvestatuna

2-16-14358 alates 07.01.2015 kuni 31.05.2018 moodustab 998,75 eurot. Ülejäänud kulud moodustuvad enamjaolt eluruumi ruutmeetrite alusel arvestatavatest kõrvalkuludest nagu küte (581,40 eurot), prügivedu (59,69 eurot), üldelekter (41,02 eurot), üldvesi (140,26 eurot) ja vee soojendamine (22,09 eurot), hoonekindlustus (4,51 eurot) ning vesi ja kanalisatsioon (25,74 eurot), kõrvalkulud kokku 874,71 eurot. Arvestades kostja on perioodi jooksul tasunud vaid 278,37 eurot, kujuneb võla jäägiks 31.05.2018 seisuga 1595,09 eurot (II kd, tl 23-25).

KOSTJA VASTUS HAGIAVALDUSELE

19) Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda (I kd, tl 135-138; II kd tl 43-46). 20) Kostja viibis vahi all perioodidel 15.02.2015 kuni 28.10.2015 ja 15.07.2016 kuni 14.01.2017. Kostjal oli seetõttu raskendatud võlgnevuse tasumine hagejale. Kostja püüdis vanglas oleku ajal tasuda võlgnevust nii, et palus enda poolt volitatud isikul leida korterisse üürnik, kes tasuks vajalikud kulud. Kahjuks see ei õnnestunud. Üürileandja oli teadlik hageja vahistamisest ning vangistuses viibimisest, samuti asjaolust, et eluruumi kasutavad kolmandad isikud selleks õiguslikku alust omamata ja kasutatud teenuse eest tasumata. 21) Üürikomisjonile esitatud arvetest nähtub, et eluruumi kasutamisest tingituna tekkisid sellel perioodil kõrvalkulud. Kostja ei nõustu temale esitatud arvetega teenuste eest, mida ta ei ole kasutanud (I kd, tl 135-138). 22) Kostja ei ole kunagi volitanud või avaldanud üürileandjale, et ilma temata võiks või peaks keegi üüritud eluruumi kasutama ning kostja selle eest tasuma. Kostja ei ole andnud eluruumi allüürile. 23) Kostja käitumine oli vabandatav lähtuvalt VÕS §-st 103. Kostjalt ei saanud üürilepingu sõlmimisel oodata, et ta arvestaks tema vahistamise ja vangistusega, mis ei võimaldanud tal eluruumi kasutada, selle üle võimu teostada ja sellest tulenevaid kohustusi täita. Põhjendamatu on nõue tulevikus sissenõutavaks muutuvate nõuete osas. Vangistuse ajal kostja eluruumi ei kasutanud ning hageja üüriarveid kättesaadaval viisil ei edastanud. 24) Viivisenõue on põhjendamatu seoses kohustuse rikkumise vabandatavusega. Viivis on ka ülemääraselt suur ning ebaõiglane. Juhul kui kohus leiab, et kohustuse täitmata jätmine ei ole vabandatav, siis palub kostja VÕS §-le 140 tuginedes kohtul vähendada kahjuhüvitist, kuna kostja on pärast vanglast vabanemist töötu ning saab pensioni (I kd, tl 135-138). 25) Hageja õiguslik positsioon üürilepingu lõppemise osas on ebaselge. Ühest küljest leiab hageja, et leping on ülesöeldud, teisest küljest leiab aga hageja, et leping oli lõppenud. Kostja arvates kui lepingu lõppemise õiguslikud asjaolud on ebaselged, siis ei võiks hageja tugineda üürilepingu lõppemisele. Tulenevalt eeltoodust leiab kostja, et üürilepingu ülesütlemine on tühine. 26) Tallinna Üürikomisjoni otsus ei ole põhjendatud ega seaduslik. Kostja soovib oma võlgnevuse tasuda ning üürikorteris edasi elada, seega peaks üürilepingut pikendama või sõlmima uue üürilepingu.

2-16-14358 27) Kostja viibimine kinnipidamisasutuses ei tähenda automaatselt seda, et ta sai ülesütlemiseavalduse kätte. Seega ei saa kindlalt väita, et kostja võis teada lepingu ülesütlemisest. Kostja võis teada, et temaga soovitakse lepingut ülesse öelda või lõpetada, kuid ta teadis, et pooled peavad alles läbirääkimisi. See, et ühe lause alusel kindlaks teha, et kostja on midagi kätte saanud, on raske tõestada. Kostja saab 14.05.2018 kohtuistungist ja hageja 18.06.2018 nõude täpsustusest aru, et võtab üürilepingu lõppemise aluseks lepingu ülesütlemise, mis aga kostja arvates on vaatamata hageja selgitustele tõendamata (lepingu ülesütlemisavalduse kättesaamine kostja poolt) (II kd, tl 43-46).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

28) Kohus, tutvunud menetlusosaliste poolt esitatuga ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hageja hagi tuleb rahuldada osaliselt. 29) Vastavalt TsMS § 4 lg-le 2 määravad pooled hagimenetluses vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. TsMS § 5 lg 1 järgi menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Käesoleval juhul ei ole üürikomisjoni otsusega nõustunud kostja ning on esitanud kooskõlas ÜVLS § 21 lg-ga 4 kohtule taotluse komisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras hagina. 30) Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 

Hageja ja kostja vahel sõlmiti 07.01.2015 üürileping nr Ak34/8-Ü1, kehtivusega üks aasta ning üürisummaga 25,09 eurot kuus (koos käibemaksuga) (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 7; I kd, tl 196-207).



Üürilepingu p-s 12 kostja kinnitas, et on tutvunud Tallinna Linnavalitsuse 07.03.2003 määrusega 38 “Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused” (edaspidi üürilepingu üldtingimused) (I kd, tl 186-192).



25.09.2015 saatis hageja kostjale hoiatuse (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 8), millega andis kostjale teada tema võlgnevuse ning hoiatas üürilepingu ülesütlemisega.



Kostja 14.10.2015 kirja kohaselt kostja aktsepteeris võlga ning lubas võlga tasuma hakata ja 29.10.2015 isiklikult kohale minna (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 9).



Kostja viibis kinnipidamisasutuses vahi all perioodidel 15.02.2015 kuni 28.10.2015 ja 15.07.2016 kuni 14.01.2017.

2-16-14358 31) Käesolevas asjas vaidlevad pooled kokkuvõtlikult selle üle, kas hageja üürilepingu erakorraline ülesütlemise avaldus on kehtiv ning kas pooltevaheline üürileping on lõppenud või mitte. 32) Esmalt käsitleb kohus hageja üüri ja kõrvalkulude tasumise nõuet, mis võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel koosmõjus üürilepingu üldtingimuste punktidega 7.1 ja 7.2 (I kd, tl 186-192). Samuti peab üürnik VÕS § 271 järgi maksma asja kasutamise eest üürileandjale tasu (üüri) ning kandma VÕS § 292 lg 1 kohaselt ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on VÕS § 292 lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lgst 1 tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS §-st 294 lähtub, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. 33) Vastavalt üürilepingu punktile 9 ja esitatud arvetele oli üüri suuruseks 25,09 eurot kuus (I kd, tl 196-207). Üürilepingu üldtingimuste punkti 8.2 järgi on üürnik kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulud igakuiselt üürilepingus märgitud pangaarvele 10 päeva jooksul jooksva kuu 20. kuupäevast arvates (I kd, tl 186-192). Seega muutus üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus sissenõutavaks iga kuu lõpus. Hageja nõuab üüri ja kõrvalkulude tasumist 31.052018 seisuga kogusummas 1595,09 eurot. Lähtudes hageja poolt esitatud arvestusest on võlgnevus tekkinud alates 2015 veebruarist ning moodustas 31.05.2018 seisuga 1595,09 eurot (II kd, tl 23-25). Hageja on esitanud ka võlgnevuse arvestuse tabelid ja arved (I kd, tl 177-178; 193-207; II kd, tl 26-36). Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et käsitletav üüri- ja kõrvalkulude nõue on õiguslikult põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. 34) Kohus ei nõustu kostja väitega, et tema vangistuses viibimise tõttu oli kõnealuste kohustuste rikkumine vabandatav. VÕS § 103 lg 1 kohaselt välistab kohustuse rikkumise vabandatavus võlgniku vastutuse kohustuse rikkumise eest. Samast lõikest tulenevalt eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohustuse rikkumine on VÕS § 103 lg 2 järgi vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu

2-16-14358 või selle tagajärje ületaks. Kohus leiab, et isiku kinnipidamine politsei poolt või viibimine kinnipidamisasutuses ei takista Eesti tingimustes iseenesest objektiivselt vaidlusaluste rahaliste kohustuste täitmist. Seega ei saa kostja poolt märgitud asjaolusid käsitleda vääramatu jõuna kõnealuste rahaliste kohustuste täitmisel. Kohtu hinnangul ei oma praegusel juhul tähtsust see, et kostja üüritud eluruumi kinnipidamise ajal vahetult kasutada ei saanud. VÕS §-s 296 sätestatut arvestades tuleb üüri üldjuhul tasuda sõltumata sellest, kas üürnik lepingu esemeks olevaid ruume kasutab või mitte. VÕS § 296 lg 3 järgi peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. 35) Järgnevalt analüüsib kohus hageja nõuet kohustada kostjat tagastama hagejale üüritud eluruum ja sellest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta kostja koos temale kuuluva varaga eelnimetatud eluruumist välja. Üürilepingu üldtingimuste punkti 23.1 järgi on üürnik kohustatud hiljemalt lepingu lõppemise päeval eluruumi oma varast vabastama ning andma eluruumi täielikult üle üürileandja valdusesse. Üürnik peab eluruumi tagastama seisundis, mis vastab selle lepingujärgsele kasutamisele (I kd, tl 191). VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. 36) Eeltoodust tulenevalt on üüritud asja tagastamise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks üürilepingu lõppemine. Eluruumi üürileping on sõlmitud üürilepingu p 10 kohaselt tähtajaga kuni üks aasta, so kuni 07.01.2016 (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 7; I kd, tl 196-207). 37) Hageja leiab, et üürileping lõppes ülesütlemise teel 25.02.2016 ning juhul, kui kohus leiab, et üürileping ei lõppenud ülesütlemisega alates 25.02.2016, tuleb asuda seisukohale, et üürileping lõppes hiljemalt 19.05.2016, so 14 päeva möödumisel alates 04.05.2016 (II kd, tl 23-25). Kostja leiab, et käesolevas asjas pole tõendatud üürilepingu ülesütlemisavalduse kättesaamist kostja poolt (II kd, tl 43-46). Käesolevas asjas on tõenditeks hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldused kuupäevadega 02.12.2015 (ÜVA nr 11-1/57/16, tl 11) ja 28.03.2016 (ÜVA nr 11-1/37/16, tl 8). 38) Kostja märkis 20.04.2016 üürikomisjoni saadetud kirjas muuhulgas, et: „Ta sai 11.02.2016 OÜ Xxxx avalduse, kus ta tahab üürilepingu lõpetada!? /.../ vabanen 08. juulil 2016 ja olen valmis koostama maksegraafiku (vt ÜVA nr 11-1/37/16, tl 1; põhitoimiku I kd, lk 27-28). 02.12.2015 kuupäevaga ülesütlemisavalduses oli lepingu lõppemise päevaks märgitud 04.01.2016, kuid olukorras, kus üürnik saab avalduse peale avalduses märgitud kuupäeva, loetakse leping ülesöelduks 14 kalendripäeva jooksul alates ülesütlemisavalduse kättesaamisest. Kohtu hinnangul pole võimalik lugeda kostja 20.04.2016 kirjas märgitu alusel tõendatuks, et kostja on kätte saanud hageja üürilepingu erakorralist ülesütlemise avaldust. Hageja on koostanud kuupäevaga

2-16-14358 28.03.2016 uue üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mille kostja on esitanud 04.05.2016 koos enda avaldustega tõendiks Tallinna Üürivaidluskomisjonis üürivaidlusasjas nr 11-1/37/16 (ÜVA tl 8). Seega leiab kohus, et kostja on kätte saanud 28.03.2016 kuupäevaga üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse hiljemalt kuupäeval, mil ta selle üürivaidluskomisjoni esitas ehk 04.05.2016. Ülesütlemisavalduses on märgitud, et olukorras, kus üürnik saab avalduse kätte peale avalduses märgitud kuupäeva, loetakse leping ülesöelduks 14 kalendripäeva jooksul alates ülesütlemisavalduse kättesaamisest. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et üürileping lõppes hagejapoolse (ehk üürileandjapoolse) erakorralise ülesütlemisega hiljemalt 19.05.2016, so 14 päeva möödumisel alates 04.05.2016. 39) Lepingu erakorralise ülesütlemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal ülesütlemisavaldus (VÕS § 195 lg 1, § 196 lg 3) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st ülesütlemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (VÕS § 196 lg 2). Hageja kui üürileandja ülesütlemisavaldus peab praegusel juhul olema VÕS § 325 lg-test 1 ja 2 tulenevalt ka kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi; lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Nendele nõuetele mittevastav ülesütlemisavaldus on VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. Ülesütlemisavaldus vastab kohtu hinnangul VÕS § 325 lg-s 1 ja 2 sätestatud nõuetele. Seega on ülesütlemise formaalsed eeldused kohtu hinnangul täidetud. Samuti tuleb kohtul kontrollida, kas on täidetud ülesütlemise materiaalsed eeldused. 28.03.2016 kuupäevaga üürilepingu ülesütlemisavalduses on viidatud üürilepingu p-le 12.1 ja üldtingimustele ning märgitud ülesütlemise põhjusena asjaolu, et 28.03.2016 seisuga on kostjal üüri ja kõrvalkulude võlg koos viivistega kokku 710,04 eurot, millega üürnik on kolmel kuul järjest olnud viivituses tasumisele kuuluva üüri või kõrvalkulude või nende olulise osa tasumisega. Üürilepingu üldtingimuste punkti 22.5 järgi on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Punktist 22.6 tuleneb ülesütlemise õigus juhul, kui üürniku üürivõlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Sisuliselt kattub nendest punktidest tulenev VÕS § 316 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise alustega. Hageja poolt esitatud arvetel (I kd, tl 196-207) märgitud nõuded olid ülesütlemisavalduse tegemise ajaks seega sissenõutavaks muutnud (VÕS § 82 lg-d 1 ja 7) ning kostja oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri tasumisega, samuti ületas võlgnetava üüri summa sellel hetkel kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Nimetatud arved on eelduslikult saadetud kostja üürilepingus märgitud aadressile xxxx, mitte kostja viibimiskohta kinnipidamisasutuses, kuid see ei oma käsitletava nõude lahendamise seisukohast kohtu arvates tähtsust, kuna hageja ega tema üürilepingust tulenevaid õigusi teostanud isikud ei olnud tuvastatud asjaoludel sel ajal teadlikud kostja tegelikust elu- või viibimiskohast.

2-16-14358 Üürilepingu üldtingimuste p 8.1 kohaselt loetakse üüriarve kätteantuks, kui see on toimetatud eluruumi või üürniku elamus asuvasse postkasti (I kd, tl 187). 40) VÕS § 196 lg-st 2 tuleneb, et kui ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel. Täiendava tähtaja andmine on vajalik ka VÕS § 316 lg-s 1 nimetatud asjaolude esinemisel. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-146-04, pd 21 ja 22). Hageja pole väitnud, et tegu oli olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 2, 3 või 4 mõttes ning tähtaja määramine ei olnud seetõttu VÕS § 196 lg 2 teisest lausest lähtuvalt vajalik. Kohus leiab, et 25.09.2015 OÜ Market Kinnisvara poolt hageja nimel kostjale saadetud hoiatuskirja (ÜVK asja nr 11-1/57/16 tl 8) võib käsitleda VÕS § 196 lg 2 kohase täiendava tähtaja andmisena kahe kuu üüri- ja kõrvalkulude tasumiseks. Kirjas on palutud kahe kuu arvete osas võlgnevus tasuda hiljemalt 30.09.2015 ning üürileandja on andnud üürilepingu ülesütlemishoiatuse. Seega on ka VÕS § 196 lg-st 2 lähtuv ülesütlemise eeldus kohtu hinnangul praegusel juhul täidetud. Hageja on andnud kostjale mõistliku tähtaja kohustuste rikkumise lõpetamiseks. Kostja ei ole üüriarveid hageja antud täiendava tähtaja jooksul tasunud, samuti ei tasunud kostja neid arveid üürilepingu ülesütlemise hetkeks. 41) Eeltoodu põhjal leiab kohus, et üürileping on 28.03.2016 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse alusel kehtivalt üles öeldud alates 19.05.2016 ning kostjal puudub kohtu tuvastatu põhjal õiguslik alus üüritud eluruumi vallata ja kasutada. Üürilepingu üldtingimuste punkti 23.1 ja VÕS § 334 lg 1 järgi peab kostja seega üüritud eluruumi oma varast vabastama ning tagastama selle üürileandjale seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Asjas tuvastatu põhjal ei ole kostja neid kohustusi seni täitnud. TsMS § 445 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja on palunud kohustada kostjat tagastama hagejale üüritud eluruumi ja sellest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta kostja koos temale kuuluva varaga eelnimetatud eluruumist välja. Kohus leiab, et hageja poolt taotletud kohtuotsuse täitmise kord on põhjendatud ning vastav hageja taotlus kuulub rahuldamisele. 42) Alljärgnevalt käsitleb kohus hageja nõuet kahjuhüvitise väljamõistmiseks eluruumi tagastamisega viivitamise eest. Hageja nõuab kahjuhüvitist eluruumi tagastamisega viivitamise eest esitatud arvete alusel ajavahemikus alates 01.06.2016 kuni eluruumi valduse üleandmiseni. VÕS §-st 335 tuleneb, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas

2-16-14358 üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei ole kostja üürilepingu lõppemisele vaatamata üüritud eluruumi hagejale tagastanud. Üüritud asjaga seotud kuluste osas saab nõude rahuldada VÕS § 115 lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist (välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele). VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kui kostja oleks üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastanud või korraldanud selle tagastamise, oleks hageja saanud üüritud eluruumi eelduslikult uuesti välja üürida ning ei peaks üüritud asjaga seotud kulusid omavahenditest kandma. Kohtu hinnangul oli sellise kahju tekkimine kostjale üürilepingu sõlmimisel ka ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). 43) TsMS § 369 esimese lause järgi võib esitada tulevase nõude täitmise hagi juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sama paragrahvi teisest lausest tulenevalt saab sel alusel nõuda ka pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus. Kuivõrd kostja ei ole üüritud eluruumi senini tagastanud, saab kostjalt VÕS § 355 ja TsMS § 369 alusel välja mõista üürilepingus kokku lepitud üüri 25,09 eurot kuus alates 01.06.2018 kuni üüritud eluruumi otsese valduse tagastamiseni. Kostja palub VÕS §-le 140 tuginedes kohtul vähendada kahjuhüvitist, kuna kostja on pärast vanglast vabanemist töötu ning saab pensioni (I kd, tl 135-138). Kohtu hinnangul ei ole kostja kahjuhüvitise vähendamise taotlus põhjendatud, kuna kostja on kinnitanud, et töötab ametlikult alates 16.04.2018 Xxxx OÜ-s ning lisaks saab pensioni (II kd, tl 5). Seega kostja vastuväidetes esile toodud asjaolud ei anna alust kahjuhüvitise vähendamiseks vastavalt VÕS § 140 lg-le 1. Kostja saanuks ka ise kahju tekkimist vältida, tagastades eluruumi pärast lepingu lõppemist põhjendamatute viivitusteta. 44) Kohtu hinnangul ei saa hüvitist aga välja mõista vastavalt kostjale igakuuliselt esitatavatele arvetele. Selles osas jätab kohus hageja nõude rahuldamata. Vastavalt TsMS § 442 lg 5 teisele lausele peab kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Üüritud eluruumiga seotud tulevikus tekkivate kõrvalkulude suurus (vastavalt igakuuliselt esitatavatele arvetele) ei ole kohtu hinnangul praegusel juhul piisavalt määratletav. Eeltoodust tulenevalt ning hinnates kõiki käsitletud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub kohus seisukohale, et hageja hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohus kohustab kostjat R St tagastama hagejale (Tallinna linn) xxxx aadressil xxxx asuv eluruum, andes nimetatud eluruumi koos selle oluliste osadega hageja valdusesse. Eluruumi tagastama jätmise korral, tõsta kostja R S

2-16-14358 ning temale kuuluvad asjad eluruumist välja. Kohus mõistab kostjalt R Slt hageja Tallinna linn kasuks välja 31.05.2018 seisuga sissenõutavaks muutnud üürivõla ja kõrvalkulude võla, kokku summas 1595,09 eurot. Samuti mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja alates 01.06.2018 igakuiselt hüvitis summas 25,09 eurot kuni kõnealuse eluruumi tagastamiseni. Muus osas jätab kohus hageja esitatud hüvitisnõue rahuldamata. 45) Käesolevas kohtuotsuse käsitlemata menetlusosaliste seisukohad ja tõendid (I kd, tl 139-147) jätab kohus TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata, kuna nendel ei ole asja lahendamisel tähtsust. 46) Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1 kohaselt 2908,15 eurot. Menetluskulude jaotus 47) TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg 4 näeb menetluskulude jaotuses kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. 48) TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. 49) Hageja esitas menetluskulude nimekirjad 03.07.2018 (II kd, tl 56). Menetluskulude nimekirjast nähtub, et hageja esindaja osutas hagejale õigusabiteenust hinnaga 80 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Hageja esindajal on erinevateks toiminguteks kokku 19,25 tundi, kogusummas 1540 eurot (millele lisandub käibemaks). 50) Kostja riigi õigusabi korras määratud esindajal vandeadvokaadil Aleksei Ratnikovil on õigusabi osutamiseks kulunud aega 26,5 tundi kogusummas 1140 eurot, millele lisandub käibemaks 228 eurot, so kokku 1368 eurot (I kd, tl 163-164, II kd, tl 13-15, 49-50). Lisaks on kostja menetluskuluks tasutud riigilõiv summas 137,50 eurot (I kd, tl 167). 51) TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Vastavalt TsMS § 163 lg-le 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid

2-16-14358 täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui poolte osad kohtukuludes on võrdsed, jäävad kohtuvälised kulud kummagi poole enda kanda. 52) Hageja nõuete rahuldamise ulatusest lähtudes peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud 90% ulatuses kostja kanda ning 10% ulatuses hageja kanda. 53) Kostjale on antud 10.05.2017 kohtumäärusega menetlusabi (I kd, tl 68-69; 117-120): kostja on vabastatud riigilõivu tasumisest 50% summas 137,50 eurot ning kostjal oli kohustus tasuda riigilõivu 137,50 eurot, mida kostja ka tegi (I kd, tl 167). Samuti on kostjale antud riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud (I kd, tl 67). TsMS § 190 lg 1 kohaselt ei välista ega piira menetlusabi andmine menetlusabi saaja kohustust hüvitada kohtulahendi alusel vastaspoolele tekkinud kulutused. 54) TsMS § 177 lg 1 alusel määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks: 1) kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses või, 2) määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Hageja ja kostja menetluskulude rahaline suurus määrata kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/

Reena Nieländer Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.