2-16-7333/22 - Täitmine - Kaebused kohtutäituri otsuste peale - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.XX (avaldaja, võlgnik) esitas 9. mail 2016 Harju Maakohtule kaebuse kohtutäitur Elin Vilippuse (kohtutäitur) 25. aprilli 2016. a otsuse peale täiteasjas nr 022/2016/710. Ühtlasi palus avaldaja menetluse teises kohtuasjas tehtava lahendi jõustumiseni peatada. Avalduse kohaselt alustas kohtutäitur avaldaja vastu Swedbank AS-i (sissenõudja) avalduse ja Tallinna notar Tarvo Puri 6. märtsi 2007. a notariaalse dokumendi nr 1458 alusel täitemenetlust. Kohtutäitur arestis 11. veebruaril 2016 avaldajale kuuluva Tartus KKK asuva korteriomandi (registriosa nr KKKKKKKK) 1⁄2 mõttelist osa ja Tallinnas TTT asuva korteriomandi (registriosa nr TTTTTTTT) 1⁄2 mõttelist osa ning lasi kanda kinnistusraamatusse kummagi korteriomandi kohta käsutamise keelumärke. Avaldaja esitas kohtutäituri tegevus peale 8. aprillil 2016 kaebuse, milles palus korteriomandite arestimisaktid tühistada. Kohtutäitur rahuldas 25. aprilli 2016. a otsusega kaebuse osaliselt ja tühistas aktid arestimisel määratud hinna osas, kuid muus osas jättis kaebuse rahuldamata. Avaldajale kuuluvate korteriomandite mõtteliste osade arestimine ei olnud lubatud, kuna avaldaja ei ole solidaarvõlgnik. Korteriomandid kuulusid avaldaja ja YY ühisomandisse, kuid kinnistusraamatusse oli omanikuna kantud üksnes YY. Avaldaja kanti 1⁄2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse Harju Maakohtu 19. augusti 2014. a otsuse alusel, millega jagati ühisomandis olnud korteriomandid kaasomandisse. Kummalegi korteriomandile seati enne seda hüpoteek YY ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud võla- ja asjaõiguslepingute alusel. Hüpoteegikannet ei ole muudetud. Seega koormab korteriomandeid algne hüpoteek, mitte ühishüpoteek. Korteriomanike muutumise korral ei saa tekkida seaduse alusel ühishüpoteeki ning avaldaja ei ole nõustunud hüpoteegi muutumisega ühishüpoteegiks. Kuna korteriomandit ei koorma ühishüpoteek, saab hüpoteegipidaja rahuldada oma nõude kogu korteriomandi arvel, mitte avaldajale kuuluva 1⁄2 mõttelise osa arvel.

5.Harju Maakohus jättis 2. augusti 2017. a määrusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt oli hüpoteegipidajal õigus pöörata sissenõue avaldaja kaasomandi osale sõltumata sellest, et ta ei ole võtnud koos YY-ga hüpoteegipidaja ees ühist lepingulist kohustust, ning sellest tulenevalt oli kohtutäituril õigus arestida avaldajale kuuluvad korteriomandite mõttelised osad. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 54 lg 2 esimese lause kohaselt jäävad kinnisasja jagamisel kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Selle sätte eesmärk on kaitsta kinnisasja koormavate kolmandate isikute õigusi, et need õigused säiliksid esialgsel kujul. Kuigi nii AÕS § 54 peab kinnisasja jagamise all esmaselt silmas kinnisasja jagamist reaalosadeks või sellest osa eraldamist, tuleb hüpoteegipidaja huvides neid sätteid kohaldada ka siis, kui ainuomandis olnud kinnisasjast saab kaasomandis olev kinnisasi. Kinnisasja jagamisel tekib algse hüpoteegi asemel ühishüpoteek AÕS § 359 jj tähenduses (vt ka Riigikohtu 10. mai 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3‐2‐1‐38‐17, p 21). Seega, korteriomandite kaasomandisse jagamisega muutusid korteriomandeid koormavad hüpoteegid kaasomanike mõttelisi osi koormavateks ühishüpoteekideks. Kuna AÕS § 360 lg 1 järgi ühishüpoteegipidajal eraldi realiseerimisnõue iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja või selle mõttelise osa omaniku vastu, oli sissenõudjal õigus taotleda sissenõude pööramist avaldaja kaasomandiosale ning ta ei pidanud taotlema sissenõude pööramist kogu korteriomandile ega nõudma hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist avaldajalt ja YY-lt ühiselt. Avaldaja vastu alustati hüpoteekide realiseerimisele suunatud täitemenetlust. Võlgnikule kuuluvatele korteriomandite mõttelistele osadele on sissenõudja kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid. Asjaõigusena annab hüpoteek kinnisasja realiseerimise õiguse, sõltumata sellest, kas kinnisasja omanik on ühtlasi isiklik võlgnik. Sellise realiseerimise õigus tuleneb kohese sundtäitmise kokkuleppest täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 p 19 mõttes. Kohese sundtäitmise kokkulepe annab hüpoteegipidajale õiguse esitada kohtutäiturile avaldus hüpoteegi realiseerimiseks, st esmajoones koormatud kinnisasja müümiseks täitemenetluses. Sellises täitemenetluses on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik võlgnikuks üksnes tinglikult, kuna puudub isiklik täitedokument tema suhtes ja tema osas ei saa pöörata sissenõuet muule kui hüpoteegiga koormatud kinnisasjale (vt nt Riigikohtu 28.09.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 16; 29.05.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 17).