5.Määrus edasikaebamisele ei kuulu (TsMS § 599). Asjaolud ja maakohtu määrus
1.04.05.2018 esitasid avaldajad kinnistusosakonnale kinnistute nr 216901 (asukohaga Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Vesivärava tn 37) ja nr 621601 (asukohaga Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Gonsiori tänav T7) kohta kinnistamisavalduse, paludes muuta reg.osa nr 621601 kolmandasse jakku kande nr 2 all sisse kantud parklaservituudi kannet ja sõnastada see järgmiselt: „Tasuta parklaservituut tähtajaga üheksakümmend üheksa (99) aastat Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa number 216901 kantud kinnistu
igakordse omaniku kasuks vastavalt 17.11.2004.a lepingu punktile 3, kusjuures punkt 3.2 kehtib 04.05.2018.a lepinguga sätestatud redaktsioonis, ning vastavalt 17.11.2004.a lepingu lisaks olevale plaanile.“. 04.05.2018 lepingu punkti 4.1 kohaselt on reaalservituudi tingimuste muutmises kokku leppinud Tallinna linn kui teeniva kinnisasja omanik ja Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS kui valitseva kinnisasja omanik. Ühtlasi palus valitseva kinnisasja omanik muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri reg.osa number 216901 esimesse jakku jooksva kande nr 2 sisse kantud kannet eelnimetatud kinnistu igakordse omaniku kasuks seatud parklaservituudi kohta ning sõnastada see järgmiselt: „Tasuta parklaservituut tähtajaga üheksakümmend üheksa (99) aastat, mis on kantud registriosa number 621601 3. jakku.“. 04.05.2018 lepinguga sätestatud 17.11.2004 lepingu punkti 3.2 uus redaktsioon, mille järgi kokkulepitu soovitakse kinnistut nr 621601 koormava reaalservituudi (parklaservituudi) osaliselt uue sisuna kinnistusregistriossa kanda, sisaldub 04.05.2018 lepingu punktis 3.1, ja sisaldab järgmist: „3.2. Kuna käesoleva lepingu alusel seatava parklaservituudi esemeks olev parkla on avalikult kasutatav parkla, ei või Valitseva Kinnisasja igakordne omanik parkimise eest tasu võtta ega takistada parkla kasutamist. Valitseva Kinnisasja omanikul on õigus parkla kasutamiseks kehtestada parklas parkimiseks ajaline piirang kuni kaks (2) tundi Valitseval Kinnisasjal asuva kaubandushoone lahtioleku ajal koos õigusega piirangut kontrollida ja piirangu eirajaid sanktsioneerida. Tulenevalt Valitseva Kinnisasja igakordse omaniku õigusest kehtestada parkla osas parkimise ajaline piirang, ei rakendu parklale Tallinna linna avaliku tasulise parkimisala piirangud ja parkimistasu.“.
2.Vastavalt kinnistusregistri andmetele on reg.osa nr 621601 kolmandas jaos kehtiv kanne 2: Tähtajatu ja tasuta parklaservituut Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistu nr 2169 igakordse omaniku kasuks vastavalt 17.11.2004 lepingu punktile 3 ning vastavalt lepingu lisaks olevale plaanile. 17.11.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 26.11.2004. Vastavalt kinnistusregistri andmetele on reg.osa nr 216901 esimeses jaos kehtiv kanne 2: Tähtajatu ja tasuta parklaservituut, mis on kantud registriosa nr 6216
3.jakku. Kahekohaline numbriline tähis (01) lisandus kinnistusregistriosade numbrile kinnistusraamatu infosüsteemis alates 01.01.2006.
3.Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 17.05.2018 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata. Kohus viitas kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lõike 1 punktile 2 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 593 lõikele 1. Kinnistusregistrisse kande tegemise avaldus sisaldub 04.05.2018 lepingu punktis 4.1. Samuti viitas kohus KRS § 33 lõikele 1 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lõikele 1, § 5 lõikele 1 ja §-le 641, KRS § 24 punktile 1. Seega tuleb praegusel juhul enne kinnistusraamatu kande muutmist kontrollida, kas kinnistusraamatusse sisse kantava kokkuleppe sisu ei ole vastuolus servituudi olemusega (ei moonuta selle põhilist asjaõiguslikku sisu) ega riku norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-106-08, punkt 13). Reaalservituudi mõiste on sätestatud AÕS § 172 lõikes 1. Vastavalt AÕS § 178 lõikele 1 määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, st reaalservituudi alusel tekkivas õigussuhtes on kohustatud pooleks kinnisasja omanik, kelle kinnisasjale servituut on seatud, ning õigustatud pooleks valitseva kinnisasja, mille igakordse omaniku kasuks servituut on seatud, omanik. 04.05.2018 lepingu punktis 3.1 sisalduva 17.11.2004 lepingu punkti 3.2 uue redaktsiooni kohaselt soovitakse kehtiva 17.11.2004 lepingu punktis 3.2 kokkulepitu alusel tehtud kande asemel kinnistut nr 621601 koormava reaalservituudi sisuna kinnistusregistriossa kanda valitseva kinnisasja omaniku ja avaliku parkla kasutajate vahelised õigussuhted: 1) valitseva kinnisasja omaniku kohustus mitte võtta avaliku parkla kasutajatelt
parkimistasu; 2) valitseva kinnisasja omaniku õigus kehtestada avaliku parkla kasutajatele parkimiseks ajaline piirang kuni kaks tundi; 3) valitseva kinnisasja omaniku õigus sanktsioneerida avaliku parkla kasutajaid, kes eiravad parkimise ajalist piirangut. Eeltoodu alusel soovitakse kinnistusraamatusse reaalservituudi sisuna kanda valitseva kinnisasja omaniku õigussuhteid kinnistusraamatu kandest mittenähtuvate kolmandate piisavalt määratlemata isikutega, seega oleks taotletud reaalservituudi sisu vastuolus servituudi seaduses sätestatud olemusega. Pealegi ei nähtuks taotletud kandest sanktsioonid, mida valitseva kinnisasja omanikul oleks õigus rakendada ajalise piirangu eirajate suhtes. Kinnistusraamatu selgusepõhimõttest tulenevalt on keelatud kanda reaalservituudi sisuna kinnistusraamatusse sanktsiooniõigus, mille sisu on piisava selgusega määratlemata. Valitseva kinnisasja omaniku ja kolmandate isikute õigussuhete regulatsioon ei mahu seaduses sätestatud reaalservituudi kui piiratud asjaõiguse mõiste piiridesse ja seega on 04.05.2018 lepingu punktis 4.1 sisalduva kinnistamisavalduse alusel kinnistamine välistatud tulenevalt AÕS § 53 lõikes 1, § 172 lõikes 1, § 178 lõikes 1 ja KRS § 24 punktis 1 sätestatust ning kinnistamisavaldus tuleb jätta rahuldamata. Kuivõrd rahuldamata jääb 04.05.2018 lepingu punktis 4.1 sisalduv kinnistamisavaldus registriossa nr 621601 parklaservituudi sisu muudatuse kandmise kohta, tuleb jätta rahuldamata ka samas lepingupunktis sisalduv kinnistamisavaldus taotletud muudatuse märkimiseks registriosa nr 216901 esimese jao kandesse nr 2. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
4.04.06.2018 kaebuses palub avaldaja I maakohtu määruse tühistada. AÕS § 178 lõige 1 on oma olemuselt dispositiivne ja võimaldab seetõttu seadusest erinevat poolte kokkulepet (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-106-08). Riigikohus on andnud servituudi sisu kindlaksmääramise võimalusele laiendava tõlgenduse. Vastavalt praktikale on väljakujunenud kokkulepped, mis mahuvad servituudi kui piiratud asjaõiguse mõiste piiridesse, sh servituudi teostamise sisu ja viis (kokkulepped selleks vajalike hoonete, rajatiste, kinnisasjade korrashoiuks, kasutamiseks jne) ning servituudi ulatus. AÕS 178 lõiget 1 kitsendavalt tõlgendades jõuaks tulemuseni, et servituudi sisusse ei saa kokku leppida muid seaduses nimetamata tingimusi, vaid ainult seadusest tulenevaid tingimusi ja lubatud kõrvalekaldeid. Kohus on viidanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1106-08 punktile 13, kuid ei ole selgitanud, kuidas on praeguses kinnistamisavalduses märgitud kokkulepe vastuolus seaduses märgituga ning mille tõttu jäeti avaldus rahuldamata. Kohus ei ole põhjendanud, miks eeltoodud reaalservituudi sisu ei mahu piiratud asjaõiguse sisu piiridesse, eelkõige olukorras, kus seadus ei sätesta ammendavat nimekirja servituudi mõistele ning sisule. Kui servituudi sisu on pooltevahelise kokkuleppe tulem, mis ei piirdu seaduses sätestatud kõrvalekalletega, tuleb kohtul põhjalikumalt välja tuua, kuidas on kinnistamisavalduses kokkulepitu vastuoluline.
5.Ebaselgeks jääb seisukoht, mille kohaselt poolte vahel sõlmitud lepinguga antakse üle sanktsiooniõigust. Kohus ei ole selgitanud, mida ta peab silmas sanktsiooniõiguse all ning kuidas ja mil määral on see üle antud. Samuti ei ole kohus põhjendanud, kuidas oleks eelnev kokkulepe vastuolus servituudi olemusega. Poolte vahel on lepingu alusel tekkinud eraõiguslik suhe, mille osas õigusi ja kohustusi määratakse. Tegemist ei ole avaliku võimu teostamisega ning avaliku võimu teostaja õiguste üleandmisega.
6.Servituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel on oluline lähtuda servituudi kokkuleppest. See ei tähenda, et servituudist tulenevate õiguste teostaja saab olla üksnes valitseva kinnistu omanik isiklikult, vaid servituudist tulenevate õiguste realiseerimine peab olemuslikult toimuma selliselt, et see on seotud valitseva kinnistuga. Pooled on kokku
leppinud, kuidas valitseva kinnisasja huvides teostada servituudi sisust tulenevaid õigusi. Kui on võimalik servituudi seadmisest tulenevaid hüvesid saavutada mitmel viisil, tuleb neid kasutada viisil, mis on teeniva kinnisasja omaniku jaoks kõige vähem koormav. Seda ka pooled kokkuleppe alusel soovivad teha, kuna määratakse, et valitseva kinnisasja omanik (kaebaja) teostab servituudist tulenevaid õigusi selliselt, et see teeniva kinnisasja omanikku kõige vähem koormaks ning oleks enim valitseva kinnisasja omaniku huvides.
7.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
8.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu Maakohtu registriosakonna 17.05.2018 kandemäärus tuleb tühistada ja määruskaebus rahuldada. Kolleegium on seisukohal, et maakohtu kinnistusosakond kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja jättis seetõttu ebaõigesti 04.05.2018 kandeavalduse rahuldamata. Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
9.Kohtunikuabi jättis kandeavalduse rahuldamata põhjendusega, et reaalservituudi sisuna soovitakse kanda kinnistusraamatusse valitseva kinnisasja omaniku õigussuhted kandest mittenähtuvate piisavalt määratlemata kolmandate isikutega. Samuti ei nähtuks kandest sanktsioonid, mida valitseva kinnisasja omanikul oleks õigus rakendada ajalise piirangu eirajate suhtes. Seega oleks kande tegemine vastuolus seaduses sätestatud reaalservituudi mõistega ja kinnistusraamatu selguse põhimõttega. Kohtunikuabi viitas seejuures AÕS § 53 lõikele 1, § 172 lõikele 1 ja § 178 lõikele 1 ning KRS § 24 punktile 1.
10.Kolleegium kohtunikuabiga ei nõustu. AÕS § 53 lõike 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed. AÕS § 172 lõike 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisel valitseva kinnisasja kasuks teatud osas hoiduma. AÕS § 178 lõike 1 kohaselt annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis on servituudi sisust tulenevalt valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Sama sätte kohaselt määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 24 punkti 1 kohaselt sisaldab kinnistusraamatu kande tekst kinnistatud asjaõiguse või märke sisu, sh isikut, kelle kasuks kanne tehakse.
11.Kinnistusraamatust nähtub, et teeniva kinnisasja (asukohaga Gonsiori t T7, Tallinn) kinnistusregistri kolmandas jaos sisaldub järgmine kanne: „2) Tähtajatu ja tasuta parklaservituut Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistu nr 2169 igakordse omaniku kasuks vastavalt 17.11.2004 lepingu punktile 3 ning vastavalt lepingu lisaks olevale plaanile. 17.11.2004 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 26.11.2004.“ 04.05.2018 lepinguga muutsid kinnisasjade omanikud 17.11.2004 lepingut asjassepuutuvas osas järgmiselt: „Kuna käesoleva lepingu alusel seatava parklaservituudi esemeks olev parkla on avalikult kasutatav parkla, ei või Valitseva Kinnisasja igakordne omanik parkimise eest tasu võtta ega takistada parkla kasutamist. Valitseva Kinnisasja omanikul on õigus parkla kasutamiseks kehtestada parklas ajaline piirang kuni kaks (2) tundi Valitseval Kinnisasjal asuva kaubandushoone lahtioleku ajal koos õigusega piirangut kontrollida ja piirangu eirajaid sanktsioneerida. Tulenevalt Valitseva Kinnisasja igakordse omaniku õigusest kehtestada parkla osas parkimise ajaline piirang, ei rakendu parklale Tallinna linna avaliku tasulise parkimisala piirangud ja parkimistasu.“
12.Kolleegium nõustub kaebuse esitajaga, et eeltoodud kujul kokkulepitud reaalservituudi sisu ei ole vastuolus servituudi mõistega ega riku norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve ning selline kanne kinnistusraamatus ei ole lubamatu. Tegemist on kasutusservituudiga, mille sisuks peab olema valitseva kinnisasja omaniku õigus teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada ja millega ei tohi panna teeniva kinnisasja omanikule kohustusi aktiivseks tegevuseks. Käesolevas asjas on valitseva kinnisasja ja teeniva kinnisasja omanikud leppinud kokku teeniva kinnisasja kasutamise valitseva kinnisasja omaniku poolt selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik ei tohi parkimise eest tasu võtta ega takistada parkla kasutamist, kuid tal on õigus kehtestada parkla kasutamiseks ajaline piirang kuni kaks tundi valitseval kinnisasjal asuva kaubandushoone lahtioleku ajal koos õigusega piirangut kontrollida ja piirangu eirajaid sanktsioneerida. Seega on kokku lepitud teeniva kinnistu valitseva kinnistu omaniku poolt kasutamisel teatud piirangud (tingimused), mitte valitseva kinnistu omaniku õigussuhted kolmandate piisavalt määratlemata isikutega, nagu leidis kohtunikuabi. Kolmandate piisavalt määratlemata isikutena pidas kohtunikuabi eelduslikult silmas tulevasi kaubanduskeskuse külastajaid. AÕS § 178 lõike 1 mõtte kohaselt on reaalservituudi sisu kujundamine kokkuleppe poolte sisustada vastavalt nende vajadustele ja asjaoludele, jäädes seejuures reaalservituudi mõiste raamidesse. Kolleegium on seisukohal, et käesolevas asjas kokkuleppe pooled sellest raamist ei väljunud – avalik-õiguslik juriidiline isik andis talle kuuluva kinnisasja eraõigusliku kinnisasja omanikule kasutamiseks avaliku parklana, määrates teatud kasutamise tingimused.
13.Kuna kinnistamisavaldus on jäänud alusetult rahuldamata, tuleb kohtunikuabi lahend tühistada ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnal tuleb kinnistamisavaldus uuesti läbi vaadata.
14.Määruskaebuse rahuldamise tõttu võib avaldaja TsMS § 150 lõike 1 punkti 5 alusel taotleda ringkonnakohtusse esitatud määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist. Muud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lõike 2 esimese lause järgi avaldaja kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.