Multimek Baltic OÜ hagi KART Performance Trailers OÜ vastu asjade ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ning 5225,2 euro ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. novembri 2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KART Performance Trailers OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
87 558,77 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Multimek Baltic OÜ (registrikood 12307666), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Nurmi Kostja: KART Performance Trailers OÜ (registrikood 11519703), lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik
Istungi toimumise aeg
13. juuni 2018, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 20. novembri 2017 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja KART Performance Trailers OÜ kanda.
Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline
menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Multimek Baltic OÜ esitas 14.10.2015 Harju Maakohtule hagi KART Performance Trailers OÜ vastu vallasasjade kostja valdusest väljanõudmiseks. Hageja muutis ja täpsustas 06.03.2017 menetlusdokumendis nõuet ja palus nõuda kostjalt välja järgmised kostja ebaseaduslikus valduses olevad vallasasjad koos nende päraldistega: kraana 3,2 tonni koos puldiga (tootja SWF NOVA NB04, tootekood 5810) , väärtus 4900 eurot; kraana 5 tonni (tootja KONECRANES, tootekood 3508, tüüp K 10674), väärtus 2500 eurot; kahveltõstuk 3,5 tonni (tootja Linde, tüüp H35, 654A25), väärtus 15 000 eurot; plasmamasin HyPerformance Hypoterm HPR260 ühendatuna EKO CNC s/n 411 masinaga, väärtus 58 400 eurot; 2 kraanasillust (17 000 kg, hageja enda valmistatud), väärtus ligikaudu 16 000 eurot; tööstuslikud valgustid 6 tk: müüdud hagejale Elektroskandia Baltics OÜ poolt: kaubakood 430293003, nimetus PROOF 2X58; tööstusvalgustid G64 AC HF INOX CLIPS, maksumus kokku 156 eurot ilma käibemaksuta; pistikupesad: müüdud hagejale Elektroskandia Baltics OÜ poolt: kaubakood 240002010, nimetus 432RS6 PPesa 5X32A 400 V: 10 tk, hind kokku allahindlusega 25 % ilma käibemaksuta 49,97 eurot, kaubakood 240002029, nimetus 463RS6 PPESA 5X63A 400V: 1 tk, hind allahindlusega 25 % ilma käibemaksuta 36,04 eurot, kaubakood 210301003, nimetus 1494110 4-NE PISTIKUPESA MAANDUSEGA ABL: 12 tk, hind kokku allahindlusega 25 % ilma käibemaksuta 78,56 eurot, kaubakood 240002029, nimetus 463RS6 PPESA 5X63A 400V: 1 tk, hind kokku allahindlusega 25 % ilma käibemaksuta 36,04 eurot, kaubakood 240002027, nimetus 463P6 PISTIK 5X63A 400V: 1 tk, hind kokku allahindlusega 25 % ilma käibemaksuta 14,72 eurot, kaubakood 240002029, nimetus 463RS6 PPESA 5X63A 400V: 1 tk, hind kokku allahindlusega 25 % ilma käibemaksuta 36,04 eurot, kaubakood 240002027, nimetus 463P6 PISTIK 5X63A 400V: 1 tk, hind kokku allahindlusega 25 % ilma käibemaksuta 14,72 eurot; hageja enda valmistatud terasest trepp, hind ilma käibemaksuta 1000 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista enammakstud üüri 5225,20 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 112,94 eurot ja viivise alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled tähtajatu äriruumide üürilepingu Kuusalu tee 41 asuval kinnisasjal ruumide üürimiseks. Hageja ütles 05.01.2015 üürilepingu üles etteteatamistähtajaga 6 kuud vastavalt üürilepingu p-le 5.4. Hageja kinnitas ülesütlemisavalduses, et kolib välja hiljemalt 31.06.2015. Kostja edastas 26.05.2015 hagejale 24 124 euro maksmiseks arve nr 20150067, mis hõlmas endas kulutusi kontoriruumide ehitusele, ehitatud välilaole, lükanduksele ja angaari uksele ning põrandate remonti ja ettemakse tagasiarvestust. Hageja vaidles alusetule arvele 12.06.2015 e-kirjaga vastu. Kostja ruumides on hagejale kuuluvad vallasasjad väärtusega 100 200 eurot.
3.Hageja tasus üüriarved nr 20150079 ja nr 20150062 juba 16.06.2015. Tasutud summast on maha arvestatud üüri ettemakse vastavalt poolte kokkuleppele. Kostja kinnitas 17.06.2015 e-kirjaga, et raha laekus.
4.Pandiõigus ei ole seaduspärane. Kostja 26.05.2015 arve nr 20150067 on alusetu. Üürilepingust ei tulene, et hagejal oleks olnud kohustus kanda üüripinna ümberehituseks tehtud kulutusi. Kontoriruumide, välilao, lükandukse ja angaari ukse ehitamise kulude hüvitamise osas ei ole kostja esitanud nõude aluseks olevaid dokumente ega toonud välja seadusest tulenevat alust. Kostja valdab hageja vallasasju õigusliku aluseta. Seega on hagejal õigus vallasasjad kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda.
5.Üürileping lõppes 30.06.2015, kuid kostja sulges üüripinna 11.06.2015. Hageja maksis juunikuu eest üüri ette, kuid kostja tegevuse tõttu ei saanud hageja üüripinda kasutada juunikuus 20 kalendripäeva. Hagejal on õigus tagasi nõuda makstud üürisumma 5225,20 eurot 20 päeva eest. Hageja nõuab viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 09.07.2015 kuni kohustuse kohase täitmiseni. Hagi esitamise seisuga on kostja olnud viivituses 98 päeva, millelt arvestatud seadusjärgne viivis on 112,94 eurot. Kostja vastuväited
6.Kostja vaidleb hagile vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Pooled sõlmisid 16.05.2012 tähtajatu äriruumide üürilepingu. Hageja ütles üürilepingu üles 6-kuulise etteteatamistähtajaga 05.01.2015. Üürileping lõppes 30.06.2015. Hageja tekitas üürilepingu kehtivuse ajal kahjustusi tootmishoone betoonpõrandale ja tõsteuksele, samuti kuritarvitas oma üürilepingust tulenevaid õigusi seoses välilao ehituse tellimisega vahetult enne üürilepingu ülesütlemist, mistõttu on kostjal hageja vastu kahju hüvitamise nõue. Hageja rikkus üürilepingut, sest tootmishoonet ei tagastatud seisundis, mis vastab selle lepingujärgsele kasutamisele.
8.Kostja esitas hagejale 26.05.2015 arve nr 20150067, mis kajastas kahjustustega seotud kulutusi. Põrand vajas mitmes kohas uuesti betoneerimist. Üürilepingu sõlmimisel ja üüripinna üleandmisel ei olnud tootmishoone betoonpõrand kahjustatud. Kostjale on betoonpõranda kahjustamise tõttu tekkinud kahju suurusega 28 022,04 eurot (käibemaksuga). Hageja tootmistegevuse käigus on märkimisväärseid kahjustusi saanud tõsteukse paneelid, ukse juhttee, rullikud ja rullikute hoidjad. Samuti puuduvad uksel mitmes kohas hinged, mis olid olemas üüripinna üleandmisel. Seetõttu on kostjale tekkinud kahju suurusega 3879,60 eurot (käibemaksuga), mis sisaldab uue tõsteukse maksumust koos paigaldusega. Kostja lasi vahetult enne üürilepingu ülesütlemist rajada hageja soovil kinnistule uue välilao. Kostja kandis laoplatsi rajamisega kulutusi 8786,4 eurot (käibemaksuga). Kostjal on õigus nõuda kahju hüvitamist summas 40 689,04 eurot.
9.Hagejal oli üürileandja pandiõiguse teostamise hetkel oluline üürivõlgnevus. Kostja asus üürileandja pandiõigust teostama 11.06.2015, mil teavitas hagejat, et üüripinnad on pandiõiguse teostamiseks suletud kuni üürivõla ja kahju hüvitamise nõuete tasumiseni. Kostja ei saanud pandiõiguse teostamist edasi lükata, sest hageja oli selleks hetkeks jõudnud üüripinnalt ära viia juba suurema osa oma vallasasjadest. Kostjal on hageja vastu kahju hüvitamise nõue, mistõttu ei ole pandiõigus lõppenud.
10.Sildkraanad ja kraanatelfrid ei kuulu hagejale. Samuti ei ole hageja tõendanud tööstuslike valgustite, pistikupesade, suruõhutorude, kliimaseadmete ja terasest trepi omandiõigust. Vaidlusalused kraanad on kostja kinnistu olulisteks osadeks, mistõttu ei saa hageja neid välja nõuda. Kraanatelfreid ei ole võimalik hoonest eemaldada ilma, et tootmishoone kaotaks oma terviklikku funktsionaalsust. Üürilepingu kehtivuse ajal eemaldas hageja omavoliliselt kostjale kuulunud 2 sildkraanat koos kraanatelfritega ning paigaldas nende asemel tootmishoonesse 2 uut sildkraanat koos kraanatelfritega.
11.Jääb arusaamatuks, milliseid esemeid hageja silmas peab, kui palub kostjalt välja nõuda tööstuslikud valgustid, pistikupesad, suruõhutorud, kliimaseadmed ja terasest trepi. Hageja ei esitanud esemete identifitseerimist võimaldavaid andmeid, mistõttu ei ole kostjal võimalik tuvastada, kas nimetatud esemed on üüripinnal olemas. Lisaks ei tõendanud ega põhistanud hageja omandiõiguse olemasolu ühegi eelnimetatud eseme osas. Seega on hageja nõue tööstuslike valgustite, pistikupesade, suruõhutorude, kliimaseadmete ja terasest trepi väljanõudmiseks alusetu. Isegi kui hageja tõendab oma omandiõiguse olemasolu eelnimetatud esemete osas, on kostjal õigus teostada nende suhtes üürileandja pandiõigust. Hagiavalduses loetletud esemete väärtused ei vasta tegelikkusele.
12.Hageja nõue enammakstud üüri 5225,2 euro tagastamiseks on alusetu. Üüritud ruumide lukustamine ja üürileandja pandiõiguse teostamine toimus seetõttu, et hageja rikkus eelnevalt üürilepingust tulenevaid kohustusi. Kostjal olid pandiõiguse teostamise hetkel hageja vastu üürvõlga tasumise ja varalise kahju hüvitamise nõuded. Samuti oli hageja eelnevalt asunud üüripindadelt ära viima temale kuuluvaid esemeid. Seega oli üüritud ruumide sulgemine enne üürilepingu tähtaja saabumist põhjustatud hagejast tulenevatest asjaoludest. VÕS § 101 lg 3 mõttest tulenevalt on seetõttu välistatud hageja nõue kostja vastu enammakstud üüri tagastamiseks. Esimese astme kohtu otsus
13.Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus mõistis kostja valdusest välja 3,2-tonnise kraana koos puldiga (tootja SWF NOVA NB04, tootekood 5810), 5-tonnise kraana (tootja KONECRANES, tootekood 3508, tüüp K 10674), 3,5-tonnise kahveltõstuki (tootja Linde, tüüp H35, 654A25), plasmamasina HyPerformance Hypoterm HPR260 ühendatuna EKO CNC s/n 411 masinaga ja Kuusalu tee 41 Kuusalu tootmishoones asuva terasest trepi. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja võla 5338,14 eurot ja viivise põhivõlalt 5225,20 eurolt alates 15.10.2015 kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus jättis jõusse 19.10.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise osas, millega kohus keelas kostjal kraana 3,2 tonni koos puldiga (tootja SWF NOVA NB04, tootekood 5810), kraana 5 tonni (tootja KONECRANES, tootekood 3508, tüüp K 10674), kahveltõstuki 3,5 tonni (tootja Linde, tüüp H35, 654A25) kasutamise ja käsutamise kuni tsiviilasjas nr 2-15-15350 lõpplahendi jõustumiseni ning tühistas 19.10.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise osas, millega kohus keelas kostjal 2 kraanatelfri (17 000 kg, hageja enda valmistatud, väärtus ligikaudu 16 000 eurot) ja plastmassi lõikamise masina (tootja EKO-Flamecut, tüüp EKO-CNC 3500, väärtus 58 400 eurot) kasutamise ja käsutamise kuni tsiviilasjas nr 2-15-15350 lõpplahendi jõustumiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
14.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 30.04.2012 tähtajatu äriruumide üürilepingu Kuusalu tee 41 Kuusalu asuval kinnisasjal ruumide üürimiseks. Hageja ütles üürilepingu 05.01.2015 üles ning üürileping lõppes 30.06.2015. Hagejal oli Kuusalu tee 41 Kuusalu asuvale tootmishoonele ligipääs kuni 11.06.2015. Pärast nimetatud kuupäeva ei võimaldanud kostja hagejale tootmishoonele ligipääsu.
15.Kohus tuvastas, et hagejale kuuluvad 3,2-tonnine kraana SWF NOVA NB04, 5-tonnine kraana KONECRANES (tootekood 3508, tüüp K 10674), 3,5-tonnine kahveltõstuk, HyPerformance Hypoterm HPR260 plasmamasin ühendatuna EKO CNC s/n 411 masinaga ja terasest trepp. Nimetatud asjad maksumusega 81 800 eurot on kostja valduses.
16.Hageja ei tõendanud, et tema omandisse kuulub 2 kraanasillust ja need asuvad kostja valduses. Tõendatud on asjaolud, et hageja ostis tööstusvalgustid ja pistikupesad, kuid tõendamata on see, et need on kostja valduses.
17.Kraanad ei ole kinnistu olulised osad. Neid on võimalik lahti monteerida ning olulisi kahjustusi põhjustamata tootmishoonest eemaldada. Eemaldamisel jääb põrandasse auk, kuid seda on võimalik lihtsalt täita. Kraanade eemaldatavusele viitab ka see, et tootmishoonesse kolides eemaldas hageja seal varasemalt olnud kostja kraanatelfrid ning paigaldas uued. Seega on võimalik samal viisil eemalda ka hageja paigaldatud kraanad. Tallinna Ringkonnakohus leidis käesolevas asjas 17.12.2015 tehtud määruses, et hageja kraanad ei ole muutunud kostja asja olulisteks osadeks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lg 1 mõttes, need ei ole kostja tootmishoonega püsivalt ühendatud TsÜS § 53 lg 1 mõttes ega ehitise olulised osad TsÜS § 55 lg 1 mõttes. Seega puudub kostjal alus keelduda esemete väljaandmisest tuginedes TsÜS § 53 lg-le 1 ja § 55 lg-le 1.
18.Kostjal on õigus teostada pandiõigust, kui leiab tuvastamist, et kostjal on hageja vastu üürinõue või hüvitisnõue. Antud juhul puudub vaidlus selles, et hageja on kostjale täies ulatuses tasunud üürisumma 17.06.2015 seisuga. Seega kostjal hageja suhtes üürinõuet ei ole.
19.On tõendatud, et hageja kahjustas kostja tootmishoone tõsteust - tõsteukse aken on katki ja ukses on mõlk. Tunnistajate MS ja IP ütlustega on tõendatud, et need kahjustused oleks hageja saanud enne kostja ruumidest välja kolimist ära parandada ja hageja plaanis seda ka teha.
20.Tõsteukse mõlki sõitmise ja ukse akna purustamise näol ei ole tegemist asja tavapärasest kasutamisest tuleneva hariliku kulumise või muutusega. Kostjal ei ole aga võimalik hageja rikkumisele tugineda tulenevalt VÕS § 101 lg-st 3, kuna kostja ise põhjustas olukorra, kus hagejal ei olnud võimalik kostja hoonele tekitatud kahjusid likvideerida. Puudub vaidlus, et kostja tõkestas hagejal alates 11.06.2015 juurdepääsu tootmishoonesse. Seega ei olnud hagejal võimalik asuda kostja hoonele tekitatud kahjusid likvideerima, kuigi tunnistajate ütluste järgi soovis ta seda teha. Samuti selgitas hageja 16.06.2015 e-kirjas kostjale, et ta soovib enne kostja tootmishoonest välja kolimist ruume tühjendada ja korrastada. VÕS § 305 ja § 307 ei anna üürileandjale õigust takistada üürniku juurdepääsu üüripinnale olukorras, kus üürileping ei ole veel lõppenud. Seega takistas kostja põhjendamatult hageja juurdepääsu tootmishoonele ja tegi seeläbi hagejale võimatuks VÕS § 334 lg-st 1 tuleneva kohustuse täitmise. Kostjal ei ole tulenevalt VÕS § 101 lg-st 3 õigust õiguskaitsevahenditele, sealhulgas pandiõiguse teostamisele, tugineda.
21.Kostjal ei ole õigust nõuda hagejalt kahjuhüvitist seoses kostja tootmishoone betoonpõranda konstruktsioonide võimaliku kahjustada saamisega. Hageja üüris kostjalt tootmishoonet, mis tähendab, et kostja pidi eeldama, et hageja asub kostjale kuuluvas hoones kasutama tehnikat, mis on hageja äritegevuses tarvilik. Hageja võis eeldada, et kostja tootmispind ja hoone põranda konstruktsioon võimaldavad tal teostada äritegevuseks vajalikke toiminguid. Üürilepingust ei nähtu, et kostja oleks sätestanud tingimuse, kui suure maksimaalse massiga masinaid või konteinereid tohib tootmishoonesse tuua. Seega oli hagejal alus eeldada, et ta võib kasutada selliseid konteinerid, mis on äritegevuse läbiviimiseks vajalikud. Hageja ei pidanud ette nägema, et kostja tootmishoone betoonpõranda konstruktsioon võib teatud massiga konteinerite puhul saada kahjustusi. Selles osas oli hagejal analoogselt tõstukukse parandamisega VÕS § 334 lg-st 1 tuleneva kohustuse täitmata jätmine põhjustatud kostja enda tegevusest VÕS § 101 lg 3 mõttes, kuna kostja takistas enne üürilepingu lõppemist hageja juurdepääsu tootmishoonele, kuigi hageja soovis ja plaanis üürilepingu kestvuse viimastel nädalatel tootmishoonet korrastada ja parandada. Seega ei ole kostjal ka seoses põrandapinna kriimustustega tulenevalt VÕS § 101 lg-st 3 õigust tugineda õiguskaitsevahenditele.
22.Kostjal ei ole hageja vastu välilao rajamise kulutuste nõuet suurusega 8787,40 eurot. Kostja kinnistule ehitatud väliladu on kostja omandis. Seega on tegemist esemega, mida kostjal on võimalik kasutada ning käsutada ning selle arvel tulu teenida. Kohtu hinnangul on kostja teinud välilao ehitamise näol oma kinnisasjale parendusi ja muudatusi VÕS § 284 mõttes, kuid nimetatud sättest ei ilmne, et kostjal kui üürileandjal tekiks õigus parendustega seotud kulutusi hagejalt kui üürnikult sisse nõuda isegi juhul, kui hageja sai parendustest tingituna uut väliladu kasutada. Hageja ei tegutsenud hea usu põhimõttega vastuolus, kui ta ei informeerinud kostjat enne välilao ehitust, et plaanib tootmishoonest välja kolida. See on tavapärane äririsk, et kostjalt äripinda üüriv ettevõte võib üürilepingu korraliselt üles öelda ka juhul, kui kostja on teinud oma kinnisasjale investeeringuid, mis olid kooskõlas hageja ärihuvidega. Üürilepingu ülesütlemine ei takista kostjal oma kinnistu koos sellele ehitatud välilaoga uuele üürnikule väljaüürimist ja sellelt tulu teenimist. Samuti ei nähtu poolte vahel 30.04.2012 sõlmitud üürilepingust, et hagejal oleks kohustus hüvitada kulutusi, mida kostja tegi seoses oma kinnisasja parendamisega.
23.Lähtuvalt eeltoodust tuleb 3,2-tonnine kraana koos puldiga, 5-tonnine kraana, 3,5-tonnine kahveltõstuk, plasmamasin ja terasest trepp kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse välja mõista, kuna kostjal ei ole õiguslikku alust nimetatud esemete enda valduses hoidmiseks.
24.Kuna hageja ei saanud tootmishoonet 20 päeva kasutada, tuleb kostjal hagejale tagastada 5225,20 eurot. Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja üürileping kehtis kuni 30.06.2015, kuid perioodil 11.06.2015 kuni 30.06.2015 ei saanud hageja tootmishoonet kasutada, kuna kostja takistas hageja juurdepääsu kostja kinnistule. Kostja jättis alusetult üürilepingu eseme perioodil 11.06.2015 kuni 30.06.2015 hageja kasutusse andmata ning hagejal on õigus VÕS § 296 lg 1 ja VÕS § 278 p 4 alusel nõuda enamtasutud üüri tagastamist. Hageja on 2015. a juunikuu eest tasunud kostjale üüri 7837,66 eurot, mis tähendab, et ühe päeva üürihind on 261,26 eurot. Hageja nõudis kostjalt võlgnevuse tasumist 06.07.2015 kirjas ja palus võla tasuda hiljemalt 08.07.2015. Kuna kostja võlga nimetatud kuupäevaks ei tasunud, on ta alates 09.07.2015 võla tasumisega viivituses. Hagi esitamise seisuga 14.10.2015 oli kostja olnud viivituses 98 päeva. Seega tuleb kostjalt välja mõista hagi esitamise ajaks põhivõla osas sissenõutavaks muutunud viivis 112,94 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista ka viivis põhivõlalt 5225,20 eurolt alates 15.10.2015 kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Apellatsioonkaebus
25.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus hagi rahuldas, jättis osaliselt jõusse 19.10.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise ja menetluskulud poolte endi kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
26.Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 305 lg-t 1 ja VÕS § 307 lg-t 1, leides, et kostjal puudus pandiõigus. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostja ei saa hageja rikkumisele tugineda tulenevalt VÕS § 101 lg-st 3. Kostja asus kinnipidamisõigust teostama 11.06.2015. Hageja kustutas oma üüri- ja kommunaalkulude võlgnevuse 12.06.2015 ja 17.06.2015, kuid jättis kostjale tasumata kahjuhüvitise. Kostja esitas hüvitisnõude, sest hageja rikkus VÕS § 276 lg-st 2 tulenevat kohustust kasutada üüritud ruume hoolikalt. Tunnistaja MS ütlustega ja ekspertiisaktiga on tõendatud, et hageja kahjustas tootmishoone tõsteust ning betoonpõrandat. Ainuüksi tõsteukse kahjustamine oleks piisavaks aluseks kinnipidamisõiguse teostamiseks. Seega olukorras, kus puudub vaidlus selle üle, et hageja
kahjustas tootmishoone tõsteust, oleks kohus pidanud jõudma järeldusele, et pandiõiguse teostamine kostja poolt on põhjendatud.
27.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et üürileandja ei tohi piirata üürniku juurdepääsu kinnisasjale kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni. Kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja VÕS § 307 lg 1 kohaselt üürniku asju kinni pidada, kasutades selleks vajadusel omaabi. Kostja asus 11.06.2015 kinnipidamisõigust teostama olukorras, kus hageja oli toomishoonest ära kolimas ja oli valdava osa asjadest juba ära viinud. Juurdepääsu piiramine tootmishoonele oli vajalik, et hageja ei viiks allesjäänud esemeid tootmishoonest ära ja kostja ei jääks kinnipidamisõigusest täielikult ilma. Kui üürileandja ei tohiks üürilepingu kehtivuse jooksul pandiõiguse teostamise raames takistada ligipääsu üüritud esemele, oleks kinnipidamisõiguse teostamine raskendatud. Taoline keeld oleks üürileandjat ebamõistlikult koormav, sest sellisel juhul peaks üürileandja pidevalt valvama, et üürnik ei viiks asju minema.
28.Põhjendamata on maakohtu järeldus, et kui kostja ei oleks hageja juurdepääsu takistanud, oleks hageja saanud rikkumise kõrvaldada. Hageja käitumine pandiõiguse teostamise järgselt viitas sellele, et hageja ei kavatse tootmishoone kahjustusi kõrvaldada. Hageja vaidles 12.06.2015 e-kirjas hüvitisnõudele vastu, leides, et esitatud arve on alusetu. Ka 18.06.2015 vastuses leidis hageja, et hüvitisnõue on alusetu ja hageja ei ole kohustatud arvet tasuma. Hageja keeldus 18.06.2015 vastuses tõsteukse kahjustamist tunnistamast, kuigi käesolevas menetluses on tõendatud, et ta vastutab tõsteukse kahjustamise eest. Pärast üürilepingu lõppemist toimunud läbirääkimiste käigus andis hageja mõista, et ei kavatse tekitatud kahju hüvitada. Hageja väitis alles maakohtu menetluses, et ta oleks tootmishoone korrastanud, kui kostja ei oleks takistanud sellele juurdepääsu.
29.Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 296 lg-t 1 ja VÕS § 278 lg-t 4, kui leidis, et hagejal on õigus nõuda enammakstud üüri tagastamist seetõttu, et kostja jättis alusetult perioodil 11.06.2015 – 30.06.2015 tootmishoone hageja kasutusse andmata. Ruumide kasutamine oli takistatud pandiõiguse teostamise tõttu. Tootmishoonele ligipääsu piiramise põhjustas hageja. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel. Seega oli hageja kohustatud üüri tasuma ka vaidlusaluse perioodi eest ning kostjal puudub kohustus üürisumma tagastada.
30.Maakohus kohaldas vääralt TsÜS § 53 lg-t 1 ja § 55 lg-t 1, kui leidis, et kraanad ei ole ehitise oluliseks osaks ja kraanade omandiõigus ei ole kostjale üle läinud. Vaidlus puudub selle üle, et üürilepingu sõlmimisel ning üüripinna üleandmisel hagejale koosnes tootmishoone terviklikust sildkraanade ja kraanatelfrite süsteemist. Hageja vahetas kraanad välja, sest olemasolevate kraanade tõstevõime oli 2,5 tonni, kuid hageja vajas kraanasid tõstevõimega 3 tonni. Eemaldatud kraanade asukoht on kostjale teadmata. Seega ei pruugi eemaldatud kraanad alles olla. Kraanade eemaldamine ning eemaldatud kraanade tagasipanemine ei ole võimalik ilma ehitist oluliselt kahjustamata. Seega on need ehitise oluliseks osaks tulenevalt TsÜS § 55 lg-st 1. Kraanad on tootmishoonega püsivalt ühendatud. Suurema tõstevõimega kraanade jaoks tuli hagejal ehitada tugipostid, mis on betooni ja poltidega kohtkindlalt kinnitatud betoonpõranda külge. Hageja lõikas kraanasid eemaldades läbi kõik tootmishoone lakke paigaldatud kinnitused, mistõttu ei ole vanade kraanade tagasipanemine tootmishoonesse enam võimalik.
31.Sildkraanad on olulised tootmishoone funktsionaalse terviklikkuse säilitamiseks. Ilma kraanadeta ei oleks tootmishoone üürimine vastaval eesmärgil võimalik ning ka hageja ei oleks tootmishooneid ilma vajaliku sisseehituseta üürinud. Pärast kraanade eemaldamist ja uute paigaldamist säilis hoone funktsionaalsus. Seega on hageja paigaldatud kraanad
muutunud kostja tootmishoone ja seega ka kinnistu oluliseks osaks, sest kraanasid ei ole võimalik tootmishoonest eemaldada ilma, et tootmishoone ei kaotaks oma funktsiooni.
32.Isegi kui kraanad ei ole ehitise oluliseks osaks, on kostjal õigus need kinni pidada pandiõiguse teostamise raames kuni hageja poolt hüvitisnõude täitmiseni. Kraanasid ei saaks välja nõuda ka juhul, kui need ei oleks muutunud tootmishoone oluliseks osaks.
33.Maakohus ei analüüsinud, kas kostjal võib olla hageja vastu kraanade eemaldamisest tulenev kahju hüvitamise nõue. Hageja eemaldas kostjale kuuluvad kraanad kostjalt kirjalikku nõusolekut saamata, rikkudes sellega üürilepingu p 3.2.6, mille kohaselt oli hagejal õigus teha tootmishoones muudatusi ainult kostja eelneval kirjalikul nõusolekul. Hageja ei säilitanud eemaldatud kraanasid ja nende asukoht on kostjale teadmata. Kostjal võib olla vajadus soetada uued kraanad. Seoses olemasolevate kraanade ja tugipostide väljalõhkumisega, uute kraanade ning nende konstruktsiooni paigaldamise ja ülesehitamisega tuleb teostada ehitustöid ja kanda märkimisväärseid kulutusi. Seega on kostjal õigus nõuda hagejalt vanade kraanade eemaldamise ja uute kraanade paigaldamisega seotud kahju hüvitamist ning pidada kraanasid kinni, kuni hageja tagastab kostjale toomishoone osaks olnud kraanad.
34.Kostja ei nõustu maakohtu hinnanguga, et betoonpõrandale tekkinud kahju ei olnud hagejale ettenähtav, mistõttu ei ole kostjal tulenevalt VÕS § 127 lg-st 3 õigust nõuda hagejalt kahju hüvitamist seoses kostja tootmishoone betoonpõranda konstruktsioonide võimaliku kahjustamisega. Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 127 lg-t 3. VÕS § 334 lg 1 eesmärk on kaitsta üürileandjat olukorra eest, kus üürnik tagastab eseme halvemas seisundis võrreldes seisundiga, milles see oli eseme üürnikule üleandmisel. Käesoleval juhul on kostja tõendanud nii ekspertiisakti kui ka fotodega, et betoonpõrand on saanud kahjustada metallkonteineri liigutamisel tootmishoones. Seega tekitas hageja kahju üürilepingu kehtivuse ajal. Hageja on kohustatud kõrvaldama tootmishoone põrandale tekitatud kahju ja tagastama tootmishoone seisundis, nagu see oli hagejale üleandmisel.
35.Kostja nõustub sellega, et hageja võis hoones kasutada tehnikat, mis oli tema äritegevuses tootmiseks tarvilik. Küll aga ei tähenda see seda, et hageja võis tootmishoonet kasutada mistahes viisil. Hageja, kes tegutseb metallitööstuse valdkonnas, pidi aru saama, et konteiner, mis sisaldab suures koguses rasket metalli, võib ületada betoonpõranda kandevõimet ja kahjustada tootmishoone põrandakonstruktsioone. Seega pidi metallkonteineri kasutamise tagajärjel tekkinud kahju olema hagejale ettenähtav. Maakohus jättis tähelepanuta tunnistaja MS ütlused, mille kohaselt oli põranda seisukord kehv. Olukorras, kus hageja väitel oli põranda seisukord juba enne metallikonteineri kasutamist halb, oleks hageja pidanud aru saama, et põrandale võib tekkida kahjustusi. Sellele vaatamata jätkas hageja metallikonteineri kasutamist tootmishoones, rikkudes teadlikult hoone põrandat. Vastus apellatsioonkaebusele
36.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
37.Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi kraanasilluste, tööstusvalgustite ja pistikupesade kostjalt väljanõudmiseks. Kohtuotsus on selle osas jõustunud.
38.Kohtuotsus on vaidlustatud osas, millega kohus rahuldas hagi ja mõistis kostja valdusest välja 3,2-tonnise kraana koos puldiga, 5-tonnise kraana, 3,5-tonnise kahveltõstuki, plasmamasina ja terasest trepi, samuti osas, millega kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja võla 5338,14 eurot ja viivise, jättis osaliselt jõusse 19.10.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud ja jättis menetluskulud poolte endi kanda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
39.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks vaidlustatud osas. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
40.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
41.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud menetlusnorme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja suures osas maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on nendele hinnangu andnud ja käsitlenud neid piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
42.Maakohus tuvastas, et hageja kahjustas kostja tootmishoone tõsteust (tõsteukse üks akendest on katki ja ukses on mõlk) ja põrandat (põrandal on konteineri tekitatud kriipimisjäljed). Samas leidis maakohus õigesti, et kostja ei või VÕS § 101 lg 3 järgi tugineda kohustuse rikkumisele hageja poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid, kuna ta ei võimaldanud alates 11.06.2015 hagejale juurdepääsu üüritud ruumidele ja hagejal ei olnud võimalik täita VÕS § 334 lg-st 1 tulenevat kohustust anda lepingu lõppemisel ruumid kostjale üle seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele.
43.Maakohus tuvastas tunnistajate MS ja IP ütluste (II kd lk 115 pöördel, lk 116 pöördel) ning hageja 16.06.2015 e-kirja (I kd lk 33) alusel õigesti, et hageja soovis tõsteukse ja põranda kahjustusi parandada. Asjaolu, et hageja pidas kostja kahjuhüvitise arvet alusetuks ja ei nõustunud seda tasuma, ei saa tõlgendada hageja keeldumisena kahjustuste kõrvaldamisest, nagu kostja leiab. Ebaõige on ka kostja väide, nagu oleks hageja alles maakohtu menetluses tuginenud sellele, et ta soovis tootmishoone korrastada. Hageja teavitas kostjat sellest juba 16.06.2015 e-kirjas.
44.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et VÕS § 305 ja § 307 annavad üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale küll õiguse üürnikule kuuluvate vallasasjade kinnipidamiseks, kuid need ei anna kostjale õigust takistada üürniku juurdepääsu üüripinnale, kui üürileping ei ole veel lõppenud. Maakohus kohaldas VÕS § 296 lg-t 1 ja § 278 lg-t 4 õigesti, leides, et kostja peab hagejale enammakstud üüri tagastama, kuna kostja ei võimaldanud hagejal perioodil 11.06.2015-30.06.2015 üüritud ruume kasutada ja tal ei ole õigust pandiõiguse teostamisele tugineda.
45.Maakohus leidis õigesti ka seda, et hageja kraanad ei ole ehitise olulised osad. Neid on võimalik lahti monteerida ja olulisi kahjustusi põhjustamata kostja tootmishoonest eemaldada. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Samuti ei ole kostja tõendanud seda, et tal
ei ole võimalik oma kraanasid tagasi panna. Maakohus kohaldas TsÜS § 53 lg-t 1 ja § 55 lg-t 1 õigesti. Maakohus ei pidanud analüüsima, kas kostjal võib olla hageja vastu kraanade eemaldamisest tulenev kahju hüvitamise nõue, sest kostja sellele maakohtu menetluses ei tuginenud.
46.Ringkonnakohus ei nõustu kostja väidetega, et hageja pidi aru saama, et konteiner metalliga võib ületada betoonpõranda kandevõimet ja hageja rikkus teadlikult hoone põrandat. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejat teavitanud põranda kandevõime suurusest. Samuti ei nähtu üürilepingust, et pooled oleks kokku leppinud selles, kui suure maksimaalse massiga masinaid või konteinereid tohib tootmishoonesse tuua. Maakohus leidis õigesti, et hageja võis eeldada, et kostja tootmispind ja hoone põranda konstruktsioon võimaldavad tal teostada äritegevuseks vajalikke toiminguid, sh kasutada konteinerit metalli paigaldamiseks. Nagu juba eelnevalt märgitud, soovis hageja enne üürilepingu lõppemist põranda kahjustused likvideerida, kuid kostja ei võimaldanud seda teha, mistõttu ta ei või VÕS § 101 lg 3 järgi tugineda hageja rikkumisele ega kasutada õiguskaitsevahendeid.
47.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
48.TsMS § 174 lg 4 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
Imbi Sidok-Toomsalu
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.