2-16-130308 XXX hagi XXX vastu võla nõudes ja XXX vastuhagi XXX vastu kahju hüvitamise nõudes 2201,72 eurot 6226,20 eurot
Tsiviilasja hind (hagi) Tsiviilasja hind (vastuhagi) Menetlusosalised ja nende esindajad
Toimunud kohtuistung Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja (vastuhagi kostja): XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Anu Toomemägi (Toomemägi ja Partneris Õigusbüroo OÜ, e-post: [email protected]) Kostja (vastuhagi hageja): XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX, e-post: XXX), lepinguline esindaja Rein Lätt (e-post: [email protected]) 31.05.2018 Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Anu Toomemägi Kostja lepinguline esindaja Rein Lätt
Kohtuotsuse resolutsioon
1.Jätta XXX hagi XXX vastu võla ja viivise nõudes rahuldamata.
2.Jätta XXX vastuhagi XXX vastu kahju hüvitamise nõudes rahuldamata. Menetluskulude jaotus
3.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.
1.Haginõude kohaselt palub hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevus summas 2000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivised hagi esitamise seisuga summas 29,52 eurot ning viivised alates 18.02.2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hageja ja kostja sõlmisid 10.11.2016 notariaalse asjaõiguslepingu korteriomandi aadressil XXX ostuks-müügiks. Viidatud asjaõiguslepingus märgitud võlaõiguslepingu kohaselt oli müügihinnaks 74 000, mille tasumine pidi toimuma kolmes osas. Asjaõiguslepingu p 2.1. kohaselt oli enne 10.11.2016 notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist ostja poolt tasutud 37 000 eurot, p 2.3 kohaselt oli lepingu sõlmimise päevaks 32 000 eurot hoiustatud notari kontol ja seejärel hagejale üle kantud. Asjaõiguslepingu p 2.2 ja võlaõiguslepingu p 2.3 kohaselt kohustus kostja tasuma ostuhinnast 5000 eurot hageja arvelduskontole hiljemalt 19.12.2016. Nimetatud tähtpäevaks kokkulepitud summat ei laekunud. 20.12.2016 laekus hageja kontole 3000 eurot. Kostjal on hagejale tasumata 2000 eurot. Asjaõiguslepingu p 2.2 kohaselt leppisid pooled kokku, et tasumisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,024% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.
3.Hageja leiab, et olukorras, kus kostjale on korteril ilmnenud puudused saanud teatavaks enne võlaõigusliku lepingu allkirjastamist, ei saa kostja väita, et hageja on müügilepingut rikkunud ja sellega kostjale kahju tekitanud. 01.11.2016 võlaõigusliku müügilepingu p-s 1.4.3. kinnitab hageja, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest hageja ei ole kostjale teatanud või mida kostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja poolt märgitud puudused olid nähtavad korteri ülevaatusel või kostja sai nendest teada hiljemalt enne asjaõigusliku müügilepingu sõlmimist. Kostja nõustus sõlmima müügilepingu teadmises korteri seisukorrast ning selles märgitud summa eest. Kostja käis korterit esimest korda vaatamas siis, kui müügihinnaks oli 82 000 eurot ning ka lisatud müügikuulutuse järgselt, kui hind oli langetatud 79 400 eurole. Seoses korduvate vaatamiste ja selgitustega lepingueseme olukorrast, lepiti kokku veelgi väiksemas hinnas. Põrandakütte mittetöötamisest ja teistest asjaoludest andis hageja kostjale teada juba enne asjaõigusliku müügilepingu sõlmimist kohtumisel Mustamäe Pirosmani restoranis 27.10.2016. Kohtumisel palus kostja asja kohta avaldatud teabe alusel alandada müügihinda varasemalt kokkulepitud 76 000 eurolt 74 000 eurole.
4.Hageja selgitab, et remonttööde käigus aastatel 2000 kuni 2004 paigaldati korteri kipskarkassi vahele villaplaadid ning seda selgitati kostjale enne müügilepingu sõlmimist. Hageja on seisukohal, et metallist turvaukse puudumine ei ole kostja jaoks varjatud puudus, kuna kostja on ise kinnitanud, et selline asjaolu, s.o puidust välisuks, nähtub korteri müügikuulutuse juures olevalt fotolt. Antud juhul oli puitukse sisse turvalisuse tagamiseks paigaldatud metallileht. Asjaolu, et laevalgustuse elektrijuhtmed ei ole uued, oli kostjale teada enne müügilepingu sõlmimist, kuna see oli korteri vaatlusel nähtav ning sellest, mis osas korteris remonttöid tehtud oli, räägiti kostjale. Kohtule esitatud müra mõõdistamise protokollist nähtuvalt on korterisse kostuv müra lubatu piires. Hageja on esitanud kohtule tõendina stenogrammi hageja abikaasa ja kostja vahelisest telefonikõnest, millest nähtub, et kostja oli enne müügilepingu sõlmimist teadlik korteri seisukorrast.
5.Hageja vaidleb vastu kostja väitele, mille kohaselt on kostja müügilepingus märgitud müügihinda alandanud. Kostja ei ole esitanud hagejale kehtivat hinna alandamise avaldust. Kostja poolt viidatud 19.12.2016 ja 11.01.2017 e-kirjades ei ole VÕS § 112 lg-st 1 tulenevad hinna alandamise avaldusele ettenähtud nõuded täidetud. Viidatud kirjadest nähtub vaid kokkulepitud müügihinna tasumisest keeldumine.
6.Hageja vaidleb vastuhagile täies ulatuses vastu, palub jätta vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Hageja leiab, et kuivõrd kostja on esitanud hagejale 19.11.2016 hinna alandamise avalduse ega ole sellest taganenud, ei saa kostja esitada kahju hüvitamise nõuet. Kostja poolt müügikuulutuses märgitule viitamine on pahatahtlik. Hageja on kostjat teavitanud sellest, millises seisukorras korter asjaõigusliku lepingu sõlmimise eelselt ja ajal oli. Kostjal ei olnud kohustust sõlmida 10.11.2016 asjaõiguslepingut juhul, kui ta leidis, et korteriomand teadaolevas seisundis teda ei rahulda ja asjal on puudused, milles ei ole kokku lepitud. Hageja toob välja, et kostja poolt esitatud hinnapakkumised remonditöödele erinevad lõpphinnas umbes 50%. 17.04.2017 kohtule esitatud hinnapakkumisest nähtub, et kostja soovib teha korteris täielikku vannitoa remonti, elektritöid ning välja vahetada välisukse, sh paigaldada 62 m2 ulatuses mürasummutusplaate. Hageja on seisukohal, et tegemist on ilmselge alusetu rikastumise sooviga. Kostja vastuväited ja vastuhagi
7.Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu, palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja jättis korteri hinnast 2000 eurot hagejale tasumata korteril esinenud puuduste tõttu.
8.Kostja selgitab, et kuigi 01.11.2016 võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel lepiti kokku, et asjaõigusleping korteri üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 09.11.2016, ei saanud seda kokkulepitud päeval teha, kuna kostja teatas hagejale, et korteril on võrreldes kokkulepituga mitmeid puuduseid ning selle üle tekkis vaidlus. Korteri otsese valduse üleandmine hagejalt kostjale toimus juba 04.11.2016. 09.11.2016 õhtul edastati kostjale notarist täiendatud leping, millesse oli varasemaga võrreldes lisatud mitmed punktid. Näiteks sätestas lepingu p 2.6. järgmist: „Müüja ja Ostja avaldavad, et tegelikkuses ei tööta vannitoas põrandaküte. Korteri kõigil seintel ega lagedes ei ole mürasummutusplaate. Müüja ei kohustu paigaldama lepingu esemesse mürasummutusplaate ega parandama põrandaküttesüsteemi vannitoas ja koridoris.“ Sama päeva, s.o 09.11.2016, õhtul saatis kostja nii notarile kui ka hagejale e-kirja, milles teatas, et on nõus allkirjastama lepingu vaid esialgses, ilma lisapunktideta, sõnastuses. 10.11.2016 allkirjastasid hageja ja kostja notariaalse asjaõiguslepingu selle esialgses sõnastuses. 19.12.2016 edastas kostja hagejale e-kirja, milles teatas, et jätab korteri hinnast 2000 eurot tasumata, kuna korteril esinevad puudused, mille kõrvaldamine on isegi nimetatud summast kulukam. 11.01.2017 edastas kostja hagejale e-kirja, milles selgitas, millised on korteril esinevad puudused, mistõttu ta ei ole nõus hagejale korteri eest kogu summat tasuma. Kostja on seisukohal, et korteril esinevad järgmised puudused: vannitoas ei tööta põrandaküte; mürasummutusplaate ei ole paigaldatud; metallist turvaust ei ole; elutoa laevalgustuse elektrijuhtmed ei ole uued. Kahe esimese puuduse olemasolu on hageja ise tunnistanud, kuna need olid lisatud 09.11.2016 notari poolt saadetud lepingu täiendusse. Metallist turvaukse puudumist tõendab müügikuulutuse juures olev foto korteri väliuksest, mis on puidust. Asjaolu, et elutoa laevalgustuse elektrijuhtmed ei ole uued, tõendab kostja poolt tehtud foto. Kostja selgitab, et ta ei olnud enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist korteril esinevatest puudustest teadlik. Hageja väitis veel oma 09.11.2016 hilisõhtul saadetud e-kirjas, et korteris on mürasummutusplaadid paigaldatud ja turvauks olemas. Hageja väide, et pooltel oli kokkulepe põrandakütte asendamises elektrilise kuivatustoruga, ei vasta tõele. Ka viide sellele, nagu asendaks paigaldatud vill mürasummutusplaate, ei vasta tõele, kuna nende mürapidavus ei ole võrreldav. Kostja on tõendina esitanud vaidlusaluse korteri heliisolatsiooni mõõtmiste tulemused, mille kohaselt kostub korterisse heli läbi nagu tavapäraselt sellesarnastes majades ja korterites heli läbi kostub. Kuna hageja aga kinnitas, et heli naaberkorteritest läbi ei kostu, seadis ta müüdavale korterile tavalisest kõrgema standardi. Hageja esitas korduvalt teadlikult valeteavet heli läbikostumise kohta. Lisaks leiab kostja, et ta ei saanud olla teadlik laevalgustuse elektrijuhtmete seisukorrast korteri ülevaatusel, kuna nende olukorda saab
kindlaks teha vaid laevalgusti eemaldamisel, mida korteri ülevaatusel ei tehtud. Samuti ei nõustu kostja hageja seisukohaga metallukse kohta, kuna puitukse sisse paigaldatud metallilehte ei saa pidada metallukseks, mida oli müügikuulutuses lubatud. Kostja selgitab, et kuigi ta sai korteris olevatest puudustest teada pärast võlaõigusliku lepingu sõlmimist, soovis ta siiski tehinguga jätkata, kuna tema laps läks Mustamäele uude kooli ja vajas koolilähedast elukohta.
9.Hageja on jätnud täitmata oma kohustuse müües kostjale korteri, mis ei vastanud müügikuulutuses lubatud tingimustele. Sellest tulenevalt kasutas kostja õiguskaitsevahendina korteri ostuhinna alandamist 2000 euro võrra ning tegi hagejale vastava avalduse 19.12.2016 e-kirjaga, samuti selgitas ta hinna alandamist ka 11.01.2017 e-kirjas. Kostja täpsustab, et kõigi esinenud puuduste arvestamise korral oleks hinna alandamine õigustatud tunduvalt suuremas summas, kuna korteri viimiseks lubatud seisukorda kulub mitmekordne viidatud summa.
10.Kostja vaidleb vastu hageja poolt kohtule esitatud hageja abikaasa ja kostja vahelise telefonikõne salvestuse ja selle alusel koostatud stenogrammi tõendina vastuvõtmisele, kuna tegemist on põhiõiguse õigusvastase rikkumisega saadud tõendiga.
11.Kostja esitas kohtule 15.01.2018 vastuhagi, mille kohaselt palub hagi rahuldada kahju hüvitamise nõudes summas 6226.20 eurot ning jätta menetluskulud hageja kanda. Hageja on jätnud oma lepingust tuleneva kohustuse täitmata, kui müüs kostjale korteri, mis ei vastanud müügikuulutuses lubatule. Kostja on esitanud Ehitus5ECO OÜ poolt koostatud kalkulatsiooni vajalike tööde kohta, mis võimaldaks korteri viia hageja poolt lubatud seisukorda ja seega kostjale kahju hüvitada. Kostja nõuab kahju hüvitamist vaid vannitoas põrandakütte ja mürasummutusplaatide puudumise tõttu, jääb kogusummaks 6226,20 eurot (sh käibemaks). Kohtu põhjendused
12.Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, kuulanud ära tunnistajad ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
13.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. TsMS § 5 lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma väiteid põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.
14.TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Menetlusosaline määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste asjaolude kohta peavad TsMS § 328 lg 1 kohaselt olema tõesed. Hageja pöördus maksekäsu kiirmenetluse avaldusega kohtusse 08.02.2017, kostja esitas vastuväite, mille kohaselt müüdud korter ei vastanud kokkulepitule.
15.Puudub vaidlus ning on tõendatud, et: 1) Hageja soovil avaldati veebiportaalis www.kv.ee korteri asukohaga Tallinn, XXX müügikuulutuse (tlk 52-54); 2) Hageja ja kostja sõlmisid 01.11.2016 korteri võlaõigusliku müügilepingu (tlk 22-25); 3) Hageja ja kostja sõlmisid 10.11.2016 korteri asjaõiguslepingu (tlk 18-21); 4) Võlaõigusliku müügilepingu p-s 2 leppisid pooled kokku müügihinnas 74 000 eurot, mis tuli tasuda kolmes osas: 37 000 eurot kohustus kostja hagejale tasuma hiljemalt võlaõigusliku lepingu sõlmimise päeval, s.o 01.11.2016; 32 000 eurot kohustus kostja hagejale tasuma või notarikontol hoiustama hiljemalt asjaõigusliku lepingu sõlmimise päevaks, s.o 10.11.2016 ning 5000 eurot kohustus kostja hagejale tasuma hiljemalt 19.12.2016 (tlk 22 pöördel); 5) Kostja edastas hagejale 19.12.2016 ja 11.01.2017 e-kirjad, milles teatas, et jätab müügihinnast hagejale tasumata 2000 eurot, kuna korteril esinevad puudused (tlk 64).
16.Pooled vaidlevad selle üle, kas vaidlusaluse korteri ostjal on õigus ostuhinda alandada.
17.TsÜS § 5 alusel tsiviilõigused ja -kohustused tekivad tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Kohus juhindub antud asjas hagi lahendamisel VÕS § 76 lg-st 1, mis sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 järgi loetakse kohustus täidetuks, kui see on täidetud täitmiseks vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Pooltevahelise asjaõiguslepingu p 2.2 ja võlaõiguslepingu p 2.3 kohaselt kohustus kostja tasuma hageja arvelduskontole hiljemalt 19.12.2016 ostuhinnast 5000 eurot, millest 20.12.2016 tasuti hagejale 3000 eurot ja kostjal on tasumata 2000 eurot. VÕS § 208 lg 1 järgi kohustub müüja asja ostjale üle andma ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Asja sisulise arutamise käigus on poolte ütlustega ja kirjavahetusega tõendamist leidnud, et ostjal on tasumata müügilepingus kokkulepitud hinnast 2000 eurot, põhjendusel, et ta on esitanud hinna alandamise avalduse. Kohus asub seisukohale, et kehtiva hinna alandamisega on eeltoodud ostuhinna 2000 euro tasumise kohustus lõppenud. VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 alusel rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Pooled on asjaõiguslepingu punktis 2.2 kokku leppinud, et tasumisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,024% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja nõuab kostjalt sissenõutavaks muutunud viiviste väljamõistmist hagi esitamise seisuga summas 29,52 eurot. Kuivõrd hagi põhinõude osas jääb rahuldamata, ei kuulu viivisesumma väljamõistmisele.
18.Kostja saatis 19.12.2016 e-kirja, milles teatas, et jätab korteri müügihinnast hagejale tasumata 2000 eurot, kuna korteril esinevad puudused (tlk 63,64,65). Kostja pidas puudusteks asjaolu, et vannitoas ei tööta põrandaküte ning paigaldamata on mürasummutusplaadid ja hindas kahju suuruseks 2000 eurot. Kohus leiab, et täidetud on hinna alandamise formaalsed eeldused. Müüja on e kirja edastanud 19.12.2016, seega kuu aega hiljem, kui 01.11.2016 sõlmiti korteri võlaõiguslik
müügileping ja 10.11.2016 korteri asjaõigusleping. Vaidluse all on ostuhinna alandamise avalduse nõuetele vastavus, mitte selle esitamine tähtaegsus. Müüja on seisukohal, et ostja ei ole esitanud kehtivat hinna alandamise avaldust, sest viidatud 19.12.2016 ja 11.01.2017 e-kirjades ei ole VÕS § 112 lg-st 1 tulenevalt hinna alandamise avaldusele ettenähtud nõuded täidetud ja nähtub vaid kokkulepitud müügihinna tasumisest keeldumine. Kohus ei nõustu selle seisukohaga, sest hinna alandamise avalduse vormile ei ole võlaõigusseaduses nõudeid sätestatud, lähtuda saab nõuetest, mis on sätestatud tahteavalduse esitamisele. Kohus asub seisukohale, et esitatud e-kirjadest kogumis ilmneb ostja hinna alandamise tahe 2000 euro ulatuses, ning esile on toodud puudused, ehk põhjused. Hinna alandamise formaalseks tingimuseks on puudusest teatamine mõistliku aja jooksul avalduse tegemisega vastaspoolele VÕS § 112 lg 2 kohaselt, avalduse peab vastaspool TsÜS § 69 lg 2 nõuetele vastavalt kätte saama. Vaidluse all ei ole asjaolu, et hageja on e-kirjad aadressil [email protected] kätte saanud. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt, kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. Teise lõike esimese lause kohaselt on tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Hinna alandamise avalduse võib esitada ka kohtumenetluses, kui see jõuab müüjani (Riigikohus 3-2-1-5906 p 16, 3-2-1-55-09 p 12).
19.VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Kostja (vastuhagi hageja) tutvus korteri müügipakkumisega portaalis City24ee (tlk 52,53), milles oli avaldatud, et ``müügiobjekti asukoht on hea, tupiktänava lõpus, pargi ääres ja tänavamürast eemal. Eraldi on kirjeldatud mh, et korteris on uus elektrijuhtmestik, vannituba ja wc on kokku ehitatud, kvaliteetselt plaaditud, paigaldatud põrandaküte, korteri kõigil seintel ja magamistubade lagedes on kipsplaadi all mürasummutusplaat ja naaberkorteritest heli sisse ei kosta. Paigaldatud on metallist turvauks.`` Hageja väitel andis teavet korteri olukorra kohta maaklerile tema abikaasa (tlk 89, pöördel). VÕS § 217 lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Asja kvaliteet peab vastama nii poolte vahel kokkulepitule kui ka õigusaktidega sätestatud kohustuslikele kvaliteedi ja ohutusnõuetele mh tuleohutusnõuetele ja olema ohutu tervisele.
20.Õige ei ole hageja väide, et korteril ilmnenud puudused said ostjale teatavaks enne võlaõiguslepingu sõlmimist, mis välistab müügilepingu rikkumise. Korteri valduse üleandmine toimus 04.11.2016, ning esitatud kirjavahetus võimaldab järeldada, et vahetult pärast korterisse asumist teavitas ostja puuduste olemasolust. Seega teavitati puudustest pärast võlaõiguslepingu sõlmist, kuid enne asjaõiguslepingut, seda kinnitab ka vastav punkt lepingus. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest teatama mõistliku aja jooksul. Hageja ja kostja sõlmisid 10.11.2016 notariaalse asjaõiguslepingu korteriomandi aadressil XXX üleandmiseks (tlk 18), korter müüdi hinnaga 74 000 eurot (tlk 19,22). Vaidlusalustest puudutest teavitati 19.12.2016 ja 11.01.2017 e-kirjadega, mis on kohtu arvates VÕS § 220 lg 1 mõttes vahetult pärast korteri valduse üleandmist ja esitatud VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul. Samuti ilmneb poolte 08.11.2016 e-kirjavahetusest, et kostja teavitas hagejat müra olemasolust. Kohus leiab, et ostja teavitas kostjat puudusest mõistliku aja jooksul pärast võlaõiguslepingu sõlmimist ja otsese valduse saamist.
21.Asjaõiguslepingu punktis 2.6 kajastati, et lepingu esemel on puudused ja lepingu ese ei vasta müügikuulutuses toodud tingimustele ja notari selgitused seoses võimalike puudustega. Esitatud lepingutest nähtuvalt sõlmiti võlaõiguslik ostu- müügi leping 01.11.2016 ja seejärel 10.11.2016 asjaõigusleping ning asjaõiguslepingu p 2.4 kohaselt anti otsene valdus üle 04.11.2016. Nimetatut kinnitab ka kostja oma vastuses (tlk 49). Kohus leiab, et esitatud asjaolude kohaselt võib järeldada, et korteris esinevad puudused olid olemas juba korteri valduse üle andmise ajal. Kostja väitel on korteril puudusteks võrreldes pakkumuses esiletooduga see, et vannitoas ei tööta põrandaküte;
mürasummutusplaate ei ole paigaldatud; metallist turvaust ei ole ja elutoa laevalgustuse elektrijuhtmed ei ole uued.
22.Kostja on hinda alandanud arvestades esitatud puudusi, 2000 euro võrra, esitades remontööde pakkumuse (tlk 67). Hageja väitel seoses korduvate selgitustega lepingueseme olukorrast, lepiti kokku väiksemas hinnas, ning teavitati 27.10.2016 põrandakütte mittetöötamisest ja teistest asjaoludest enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Eeltoodud puuduste tõttu lepiti hind võrreldes varasemaga 76 000 eurot, kokku 74 000 eurot ning hageja teavitas, et vannitoas ei tööta põrandaküte ja mürasummutusplaate ei ole paigaldatud. Hageja väitel oli korteri ülevaatamisel näha, et elutoa laevalgustuse elektrijuhtmed ei ole uued ning, et metallukse asemel on puidust välisuks, puudusi arvestati hinna kokkuleppes. Kohtu hinnangul hageja ei ole oma väiteid tõendanud, et ostu müügi lepingu hind 74 000 eurot lepiti kokku arvestades korteris ilmnenud puudusi. Tõendina esitatud ekirjas pärast ostu-müügi lepingu sõlmimist, kinnitab hageja 09.11.2016, et mürasummutusplaadid ja turvauks on olemas (lk 86). Seega ei ole kinnitus kooskõlas väitega, et 27.10.2016 hinna üle arutamisel seda arvestati ja puuduste üle arutelu toimus. Kohus on hageja taotlusel üle kuulanud tunnistajana XXX, kelle sõnul arvestati müügikuulutuse hinnast maha seoses mõningate puudustega, 2000 eurot. Võrreldes aga müügikuulutuses avaldatud hinda 79 700 eurot ning ostu – müügi lepingus kajastatud hinda 74 000 eurot on vahe enam kui 2000 eurot, seega ei ole tema ütlus hinna kujunemise osas kohtu hinnangul kooskõlas tegelikkusega.
23.Kohtu hinnangul on tõendatud, et müügiese ei vasta lepingutingimustele. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. Hageja on müügipakkumuses esile toonud, et korteri kõigil seintel ja magamistubade lagedes on kipsplaadi all mürasummutusplaat ja naaberkorteritest heli sisse ei kosta. Tunnistaja XXX ütluste kohaselt olid paigaldatud osaliselt korteri seinte sisse ja magamistoa lakke villaplaadid (tlk 103). Arvestades müügipakkumises toodut, et naaberkorterist ei kostja heli läbi seoses spetsiaalse isolatsioonikattega, nõustab kohus kostjaga, et hageja seadis müüdavale korterile tavaliselt kõrgema standardi müra osas. Kostja esitas korteri heliisolatsiooni mõõtmiste tulemused (tlk 115), millega on tõendatud, et vaidlusalusesse korterisse kostab heli läbi nagu tavapäraselt sellesarnases majas. Asja sisulise arutamise käigus on selgunud XXX ütlustega, et müra summutamiseks on osaliselt paigaldatud küll villaplaadid, kuid arvestades müra mõõtmistulemusi, on tõendatud, et see eesmärk ei olnud täidetud. Korteri ülevaatamisel kinnitati XXX ütluste kohaselt, et vannitoa põrandaküte on olemas (tlk 122), samas on XXX ütlustega tõendatud, et vannitoa põrandaküte siiski ei töötanud. Kostjal oli õiguspäraselt ootus sellega korteri ostmisel arvestada, kuivõrd müüja oli selle informatsiooni avaldanud. Kostja on esitanud 17.04.2017 kohtule EhitusECO OÜ kalkulatsiooni vajalike tööde kohta kogu kahju hüvitamise osas. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-85-13 punkti 11 kohaselt võib hinna alandamisel lähtuda puuduste kõrvaldamisega seotud kuludest. Kalkulatsioonis toodud hinnapakkumist ja suurust ei ole hageja ümber lükanud. Kohus tuvastab kulu suuruse VÕS § 127 lõike 1 ja § 128 lõike 3 aluse lähtudes asjaolust, et ostja soovib hüvitist vannitoa põrandakütte ja mürasummutusplaatide puudumise tõttu. Hinnapakkumisest on vannitoa remondiks vajalik olemasoleva sanitaartehnika demontaaž, põrandaplaatide eemaldamine, põrandakütte paigaldus, põranda tasandus, hüdroisolatsioon, põranda plaatimine, vuukimine, põrandaplaat, vannitoa koristus kokku 964.50 eurot. Helisummutusplaatide paigaldus seina ja lakke 1178 eurot ning toa koristus 120, kokku 1298 eurot. Seega on esitanud kalkulatsiooni 2262.50 euro ulatuses, kuid arvestades asjaolu, et hinna alandamist soovib 2000 euro ulatuses, loeb kohus selles ulatuses tõendatuks. Hinda saab alandada VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Põhjendatud ei ole hageja väide, et kostja soovib teha täielikku vannitoa remonti, mis ületab vajaliku seoses põrandakütte remondiga. Kohus, hinnates esiletoodud töid, leiab, et need on vajalikud, seotud just põrandakütte vahetusega ega ole paisutatud.
Kui ostja ja müüja ei ole müügilepingus selgelt tingimustes kokku leppinud, kohaldatakse kohustuse täitmise üldnõudeid, mis on sätestatud VÕS §-s 77. Vastavalt VÕS § 77 lg 1 võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Seega müüdud asi peab vastama samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad. Poolte lepingueelsete läbirääkimiste põhjal ja korteripakkumusest järeldab kohus, et oluliseks tingimuseks oli müra osas paigaldatud isolatsioon. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt on ostja esitanud pretensiooni, et naabrite tegevus on korterisse kuulda, koheselt peale sinna elama asumist. Isegi kui VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes puudus eelkirjeldatud kokkulepe müügieseme omaduste kohta, on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et põrandaküttesüsteemi mittetöötamine ja mürasummutusplaatide osaline puudumine kujutab endast müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 mõttes. Käesoleva asja arutamise käigus ei ole tõendamist leidnud, et müüja oleks ostjat lepingueelsete läbirääkimiste käigus teavitanud sellest, et vannitoa põrandaküttesüsteem ei tööta ja mürasummutusplaat on osaliselt paigaldatud, või pooled oleksid selles müügilepingus kokku leppinud. Seega on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et põrandaküttesüsteemi mittetöötamine ja osaline mürasummutusplaat kujutas endast lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel. Riigikohtu lahendi nr 3-21-100-15 selgituste kohaselt ei piira müüja vastutust ostjate kinnitus, et asi on üle vaadatud. Üheks õiguskaitsevahendiks, mida ostja saab kasutada, on hinna alandamine, mille regulatsiooni sätestab VÕS § 112. Hinna alandamise formaalseks tingimuseks on puudusest teatamine mõistliku aja jooksul avalduse tegemisega vastaspoolele VÕS § 112 lg 2 kohaselt, avalduse peab vastaspool TsÜS § 69 lg 2 nõuetele vastavalt kätte saama. Hinna alandamise materiaalseks eelduseks on müüdud asjal puuduse olemasolu. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 224 sätestab ostuhinna alandamise piirangud. Käesolevas vaidluses ei ole neid esile toodud ja kõik hinna alandamise eeldused on tõendatud. Riigikohus on lahendi 3-2-1-129-12 punktis 14 selgitanud, et hinna alandamiseks VÕS § 112 lg 1 alusel on vaja tuvastada järgmised põhilised materiaalsed eeldused (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 18): müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217); müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19): puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
24.Kostja korteriomandi ostjana esitas kohtusse vastuhagina nõude müüja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Ostja nõuab kahju hüvitamist vannitoas põrandakütte ja mürasummutusplaatide puudumise tõttu, kogusummas 6226,20 eurot (sh käibemaks). Seega on esitatud kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lõike 2 mõttes. Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Ostja
on valinud esmase õiguskaitsevahendina hinna alandamise, mis on põhjendatud ja tõendatud. Hinna alandamise materiaalõiguslik tagajärg on lepingu ümberkujundamine ühepoolse tahteavaldusega. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Hageja on esitanud salvestuse ja stenogrammi hageja abikaasa ja kostja telefonivestlusest, et tõendada, et kostja oli enne müügilepingu sõlmimist puudustest teadlik (tlk 132, 137). Kohus jätab TsMS § 238 lg 5 kohaselt hageja poolt esitatud hageja abikaasa ja kostja vahelise telefonikõne salvestuse ja selle põhjal koostatud stenogrammi tõendina arvestamata. Tõend ei ole kohtu hinnangul piisavalt usaldusväärne, kostja ei ole salvestuse aega ja eesmärki kinnitanud. Menetluskulud
25.TsMS § 173 lg 1 järgi asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse.
26.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi ja vastuhagi rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud poolte endi kanda.
27.TsMS § 178 lg 1 ja 2 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liili Lauri Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.