Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

tasaarvestus. Kostja märkis vastuses hageja 08.07.2002.a. kirjale: „Kahetsusväärselt jäi samaaegselt rendilepingu (üürilepingu) muutmisega 18.08.2000 pooltel kokku leppimata üüritava vara parenduste summa vastava kuupäev seisuga ning kinnitamata parenduste ja üüri tasaarvestuse graafik.“ Kostja esitas tasaarvestuse avalduse, millisega tasaarvestas hageja üürinõude perioodi 01.01.2000-31.08.2002 osas vastavas ulatuses tehtud parenduste hüvitamise nõudega. 14.11.2002.a. hagejale saadetud kirjas esitas kostja täiendava tasaarvestusavalduse, millega soovis tasaarvestada hageja üürilepingust tuleneva nõude perioodil 01.09.2002-31.10.2002 kostjal hageja vastu oleva lepingu objekti parendamiseks tehtud tööde maksumuse nõudega. 23.01.2003.a. esitas kostja uue tasaarvestusavalduse, millega soovis tasaarvestada SA Virumaa Muuseumid üürinõuded vara kasutamise eest ajavahemikus 01.11.2002-31.12.2020 AS-i Parkkontakt poolt üürilepingu alusel sooritatud tööde maksumusega 4 340 000.- krooni ulatuses. Vaatamata kirjavahetusele jäid pooled oma seisukohtade juurde ning edasist suhtlust sellel teemal ei toimunud. 31.01.2010.a. esitas hageja kostjale arve nr 20 jaanuari 2010 rendi tasumiseks. 22.02.2010.a. tagastas kostja arve ning teavitas hagejat, et kostja loeb hageja rendinõude kostja vastu ajavahemikul 01.01.2000- 31.12.2020.a. täidetuks. Erinevalt kostjast on hageja seisukohal, et tasaarvestuse teostamiseks oli vaja kokku leppida ka teostatud tööde maksumuses, mida hageja aktsepteerib. Nimetatud asjaolu on kinnitanud ka tunnistaja R A. Kostja ei ole esitanud sellise sisuga kokkulepet. Vastavalt Keskkonnaministeeriumilt 27.08.2010.a. saadud teabele andis Vabariigi Valitsuse 11.09.2001.a. korralduse ning 11.02.2002.a. korralduse alusel Keskkonnaministeerium Kultuuriministeeriumile tasuta üle teiste seas eelnimetatud lepingu objektid ning ka lepingu ning soovitas informatsiooni saamiseks pöörduda Kultuuriministeeriumisse. 31.08.2010.a. sai SA Virumaa Muuseumid Kultuuriministeeriumilt vastuse, et Vabariigi Valitsuse korralduse alusel anti Sihtasutuse Virumaa Muuseumid asutamisel riigipoolse sissenõudena sihtasutusele muu vara hulgas ka rendilepingu objekt. Üleandmise-vastuvõtmise aktiga anti üle ka kogu varaga seotud dokumentatsioon. Kõik lepingu lisad asuvad SA Virumaa Muuseumid valduses. Kultuuriministeerium kontrollis ministeeriumi kirjavahetust perioodil veebruar 2002 kuni mai 2002 ja kirjalikke kokkuleppeid või muud antud rendilepinguga seotud kirjavahetust Kultuuriministeeriumi arhiivis ei ole. 07.09.2010.a. esitas hageja kostjale pretensiooni, milles nõudis hageja poolt kostjale lepingu alusel esitatud arvete tasumist. Kostja vastas hageja pretensioonile 17.09.2010.a, et kostja on tasaarvestanud lepingust tuleneva üürinõude ajavahemiku 01.01.2000-31.12.2020 eest summas 5 040 000.- krooni kostja nõudega üüritavale varale tehtud parenduste nõudega. 08.11.2010.a. vastas hageja, et jääb oma nõude juurde ning nõuab üüriarvete tasumist. Ühtlasi selgitas hageja, et ta ei tunnista kostjal hageja vastu olevat nõuet. 20.12.2010.a. esitas kostja veel kord oma seisukoha, milles sedastas, et hageja üürinõue on kostja poolt teostatud ehitustöödest tuleneva üürinõudega tasaarvestatud. Et kostja keeldus kohustust täitmast, pöördus hageja oma nõudega kohtusse.

II Kostja seisukohad. Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja ei nõustu hageja nõudega, sest rendilepingu pooled on kokku leppinud rendi jooksvas tasaarvestuses rendiobjektile kostja poolt tehtud parenduste maksumusega. Seejuures on poolte kokkuleppe kohaselt kogu lepingu kehtivuse perioodi rent sisuliselt juba ette tasutud niisuguste parenduste /investeeringute maksumuse arvelt. Kostja hinnangul on hagi eesmärk menetluskulude tekitamise, aga ka rahalise nõude abil sundida kostjat rendilepingust väljuma enne lepingu tähtaja saabumist. Kokku on lepitud jooksvas tasaarvestuses nii rendilepingu kui ka selle 2000.a. muutmiskokkuleppe tavalisest lugemisest ja mõistlikust tõlgendamisest. Pooled leppisid kokku, et rent kuulub tasaarvestamisele renditud vara parendamiseks tehtud kulutustega ja lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse need rendiga tasaarvestatuks. Parendamiseks tehtud kulutused kuuluvad rendiga tasaarvestamisele ja lepingu lõppemisel loetakse need rendiga tasaarvestatuks. Kui rent kuulub tasaarvestamisele, siis ei kuulu rent samal ajal lisaks veel ka rahas tasumisele. Ja kui lepingu lõppemisel loetakse tööd rendiga tasaarvestatuks, siis see on võimalik vaid juhul, kui lepingu lõppemisele eelnevalt renti ei ole vastavas osas rahas tasutud. Vastasel juhul (st rendi rahas tasumisel) oleks lepingu lõppemisel rendi tasumise kohustus ju juba täidetud ja mingeid rendi tasumise kohustusi lepingu lõppemisest tulenevalt loogiliselt enam ees ei seisa, seega ei oleks tasaarvestuste tegemine tööde ja rendi vahel peale lepingu lõppemist põhimõtteliselt kuidagi võimalik. Lepingu tekstist tuleneb selgelt, et rendimaksed tasaarvestatakse töödele tehtud kulutustega enne lepingu lõppemist. Hageja tõlgendus ei ole eluliselt usutav ning seda tõlgendust ei toeta ka menetluses esitatud tõendid. Hageja loogika kohaselt pooled pidasidki nii 1993.a. esialgset rendilepingut sõlmides kui ka 2000.a. muudatuskokkulepet sõlmides silmas seda, et kostja maksab rendileandjale jooksvalt rahas renti (kogu rendiperioodi eest kokku ca 320 000 eurot), lisaks parendab omal kulul rendileandja vara ca 750 000 kuni 1,5 miljoni euro eest, rendilepingu lõppemisel on tal aga õigus tasaarvestada oma nõuded, mis tulenevad rendivara ulatuslikust parendamisest, rendileandja rendinõuetega, mida selleks ajaks enam olemas ei ole, kuna need on jooksvalt rahas ära makstud. Niisugune tõlgendus on ebaloogiline, eluliselt ebausutav ja mingid tõendid ei viita, et pooled oleksid soovinud sõlmida niisugust kokkulepet. Kui hageja algselt väitis, et jooksva tasaarvestuse kokkulepe oli toona kehtinud õiguse kohaselt keelatud ja poolte kokkuleppeid peaks tõlgendama nii, et need oleksid võimalikult suures ulatuses kehtivad, siis tänaseks on see väide osutunud ekslikuks. Nagu käesolevas asjas 25. aprillil k.a. tehtud Tartu Ringkonnakohtu otsuses on kinnitatud, ei keelanud toona kehtinud õigus pooltel sõlmimast jooksva tasaarvestuse kokkuleppeid. Kostja tõlgendust toetab pooltevaheline praktika. Kuni ajani, mil rendileandjaks sai hageja, ei nõudnud rendileandjad kostjalt kordagi üüri jooksvat tasumist rahas, kuna nii rendileandja kui rentnik said ühtemoodi aru sellest, milles on kokku lepitud — rendi jooksev tasumine jooksvate tasaarvestuste läbi. Niisugune sisu on siduv ka hagejale. Ta oli varasemast praktikast ja eelnevate rendileandjate käitumisest ja tõlgendusest teadlik. Kostja ei nõustu hagejaga, et jooksva tasaarvestuse kokkulepe ei olnud hageja huvides, kuna parendusi kasutas kostja oma majandustegevuses endale tulu teenimiseks. Esialgse rendilepingu

sõlmimise ajal ei olnud rendileandjaks mitte tema, vaid Xxxx. Toonased olud ja teadmised olid oluliselt teistsugused, kui need olid ca 10 aastat hiljem, kui rendileandjaks sai hageja ja veel 10 aastat hiljem, kui hageja otsustas kostja vastu hagiavalduse esitada. 1993.a. rendilepingu sõlmimise ajal oli Eesti äsja iseseisvunud riik. Rendileandja Xxxx oli sarnaselt paljude teiste nõukogude ajast üle tulnud asutustega sattunud alarahastatuse (1993.a. kogu riigi eelarve oli ca 4 mld krooni), seni tundmatu kapitalismi ja täiesti ebaselge tuleviku olukorda. Xxxx hooned olid lagunemas, kordategemine seiskunud, raha renoveerimistöödeks ei paistnud kuskilt. Juhus viis Xxxx administratsiooni kokku kostja juhatuse liikmega — Xxxx elava estofiilist H F — kes, ise küll tegelikult ärimees olemata, omas vähemalt üldist ettekujutust kapitalismi toimimisest ja uskus, et ehk on võimalik xxxx kõrvalhoonetes hotelli pidamine, seda eelkõige oma Xxxx-tutvusi ära kasutades ja tuginedes baltisakslaste loodetavale huvile oma kunagise kodumaa vastu. Xxxx administratsioonile tundus see päästerõngana, kostja juhatuse liikmele aga üsnagi riskantse sammuna. Lepingu, k.a. jooksva tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimine oli hageja huvides, kuna selle abil sai hageja korda teha hooned, milleks tal muidu raha ei olnud, lisaks sai hageja külastajaid ja tuntust. Hageja käsitluse ekslikkus on alguse saanud sellest, et hageja hinnangul tähendab rendi jooksev tasaarvestamine selle mittemaksmist, rendileandja vara tasuta kasutamist. See on ekslik seisukoht. Kostjal on kogu aeg olnud rendi tasumise kohustus ja kostja on seda kohustust kohaselt täitnud. Seejuures on tasaarvestuse aluseks kostja poolt tegelikult rendileandja varale tehtud rahalised kulutused. Tegemist ei ole tasuta kasutamisega — rentnik on rendileandja vara parendanud väga olulises ulatuses ja teinud selleks oma taskust väga olulisi kulutusi, millest enamus jääbki rendileandja poolt hüvitamata. Kostja on teinud renditavale varale kokku kulutusi tänases väärtuses ca 1,5 miljoni euro, jooksvates hindades ca 1,47 miljoni euro ning ehitushinnaindeksi abil arvestatud lepingujärgsete tööde nö. ajaloolise maksumuse arvestuses ca 758 tuhande euro ulatuses. Igakuiste rendimaksete summa lepingu kogu kehtivusaja eest oleks kokku ca 320 tuhat eurot. Seega on kostja teinud renditavale varale kulutusi rohkem, kui kogu rendiperioodi maksete summa. Hageja nõusolek parenduste / kulutuste tegemiseks oli olemas. Nõusolek oli antud juba esialgses rendilepingus seeläbi, et pooled olid vastavates töödes kokku leppinud. Lisaks kinnitati nõusolek üle 2000.a. muudatuskokkuleppes samuti nii vastavate tööde tegemises kokku leppimisega kui ka sõnaselgelt lepingusse lisatud punktiga 2.7, milles rendileandja kinnitab oma nõusolekut lepingus nimetatud tööde teostamiseks. Lepingu uue redaktsiooni kohaselt on eraldi hageja nõusolek nõutav üksnes nende kulutuste tegemiseks, mis ei ole hõlmatud lepingu punktides 2.5. ja 2.6. nimetatud töödega. Punktides 2.5. ja 2.6. nimetatud tööde osas on rendileandja nõusolek olemas. Need on tööd, mille osas on läbi viidud maksumuse ekspertiis. III Kohtu seisukoht ja põhjendused. Kohus on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.

Poolte vahel ei ole vaidlust, et Xxxx ja kostja sõlmisid 24.09.1993.a. rendilepingu (kd I lk 1218), mille alusel anti kostja kasutusse Xxxx territooriumil Xxxx hoonetest koosnevast varast viinaköögi renoveerimisjärgus olevast hoonest järgmine osa: täiskeldrikorrusest 465 m2, põhikorrusest 252 m2, mansardkorrusest 540 m2, kokku 1257 m2 ja jõe ääres asuv saun-pesuköök. Kostja kasutas rendile antud vara hotellina ja klientidele hotelli-, puhke-, toitlustamis- ja muude nendega seotud teenuste osutamiseks. Lepingu punktis 2.5. võttis kostja endale kohustuse teostada omal kulul lepingu punktides 2.5.12.5.7. nimetatud tööd. Lepingu punkt 3.2.6. oli sõnastatud järgmiselt: „Rentnik kohustub tasuma rendileandjale renti, mis moodustab kümme protsenti (10%) rentniku poolt renditud vara kasutamisel saadud ettevõtte tulumaksuga maksustatavast kasumist (15. oktoobril 1991 vastu võetud ja 1. jaanuaril 1992 kehtima hakanud ettevõtte tulumaksuseaduse tähenduses), kusjuures rent kuulub tasaarveldamisele lepingu põhjal teostatud ehitus- ja remonttööde maksumusega, samuti ka muude renditava vara parendamiseks rentniku poolt tehtud kulutustega.“ Aastal 2000 muutsid 24.09.1993.a. sõlmitud lepingu pooled lepingut (I kd lk 20-24).Vastavalt muudatuse punktile 10 muudeti esialgse lepingu punkti 3.2.6 ning kehtestati see järgnevas sõnastuses: „Rentnik kohustub alates 01.01.2000 maksma rendileandjale renti kogu rendile antava vara eest kokku 20 000.- kuus, kusjuures rent kuulub tasaarveldamisele lepingu alusel teostatud ehitus- ja remonttööde, sh punktides 2.5 kuni 2.6 nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutuse, maksumusega, samuti muude rentniku poolt renditava vara parendamiseks rendileandja loal tehtud kulutustega. Lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse rentniku poolt lepingu punktides 2.5 ja 2.6. nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutused rendiga tasaarveldatuks.“ 16.08.2001.a. sõlmisid Eesti Vabariik ja kostja kokkuleppe (kd V (lisad) lk 25), millise kohaselt andis rendile(üürile)andja nõusoleku Xxxx xxxx viinaköögi juurde- ja ümberehituseks. Pooled leppisid kokku, et kokkuleppe esemeks olevate ehitustööde maksumus on 490 000 Eesti krooni. 06.05.2002.a. koostas notar sihtasutuse Virumaa Muuseumid asutamisotsuse ja asutatavale sihtasutusele Virumaa Muuseumid (hageja) kinnistute üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu (I kd 25-44). Eesti Vabariigi (Kultuuriministeeriumi kaudu) ja hageja vahel sõlmiti 29.05.2002.a. kinnistute ja nende oluliste osade ning päraldiste üleandmise-vastuvõtmise akt (I kd 46-49). Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas pooled on kokku lepitud jooksvas tasaarvestuses või mitte. Pooled vaidlevad, kas lepingu sõlmimise ajal kehtinud seadus keelas pooltel sõlmida jooksva tasaarvestuse kokkuleppeid. Vastavalt RenS § 12 lg 1, kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Tartu Ringkonnakohtu 25.04.2016.a. otsusega käesolevas tsiviilasjas on tuvastatud, et pooled võisid tasaarvestada parenduste hüvitamise ning rendi nõuded juba enne rendilepingu lõppemist ehk lubatud oli jooksev tasaarvestus. Tahet jooksvaks tasaarvestuseks toetab pooltevaheline praktika. Seni kui rendileandjaks sai hageja, ei nõudnud rendileandja kostjalt üüri jooksvat tasumist rahas. Ka hageja on välja toonud, et lepingu sõlmimisest kuni lepingu muutmiseni 2000. aastal kostja lepingu eseme kasutamise eest renti ei tasunud.

Kostja tõlgendust toetab ka lepingu sõlmimise ajal Eestis olnud majanduslikud olud ja võimalused, mida kostja on kirjeldanud (kd IV lk 32). Xxxx hooned olid lagunemas, kordategemine seiskunud, raha renoveerimistöödeks ei olnud. Ainuke võimalus oli hoonete rentimine isikule, kes xxxx kõrvalhoonetes hotelli peaks ning hoonetesse investeeringuid teeks, hoides selliselt ära hoonete lagunemise rahapuuduse tõttu. Kohus leiab, et kõikide asjaolude kogumis hindamisel saab järeldada, et poolte tegelikuks tahteks lepingu sõlmimisel oli see, et tasaarvestada jooksvalt rendi tasumise kohustus ja kostja poolt renditavale varale tehtavad kulutused. Hageja on seisukohal, et rendilepingust ei tulene kokkulepet, et ehitustööde teostamise kulutused tasaarvestatakse ilma kokkuleppeta automaatselt hagejal kostja vastu oleva üürinõudega. Kohtu hinnangul oli lepingu mõtteks see, et hageja eraldi nõusolek oli vajalik nende kulutuste tegemiseks, mis ei olnud hõlmatud lepingu punktides 2.5. ja 2.6. nimetatud töödega. Punktides

Seega kuna poolte tahe oli suunatud jooksvale tasaarvestusele, tasaarvestati kostja poolt tasuda tulnud rent tema poolt tehtud investeeringutega ning hagejal puudub rendinõue. Hagejal oli tahe välistada riigile esitatavat nõuet investeeringute hüvitamiseks. Kohus leiab, et muudatuse mõte oligi see, et välistada seda, et riik peaks hakkama rentnikule midagi maksma. Sooviti, et riigi varale tehakse investeeringuid ning et investeeringute maksumus tasaarvestataks rahaliselt kindlaks määratud rendiga. Seda seetõttu, et ei tekiks olukorda, kus rendileandja võiks hiljem esitada hageja vastu nõude kulude hüvitamiseks. Samas on lepingu loogiline tõlgendus, et poolte tahteks lepingu vormistamisel oli see, et kõikide vajalike kulutuste kandmiseks, mis olid olulised vara säilitamiseks, ei pidanud kostja hageja täiendavat nõusolekut saama. Kohus leiab, et tunnistaja kirjeldused puudutasid peamiselt lepingu muudatuse sõlmimise eelseid läbirääkimisi ning muudatuse lõplikust sõnastusest ning poolte praktikast tulenevalt puudus kostjal vajadus küsida hageja kirjalikku nõusolekut mõistlike säilimise ja otstarbekohase kasutamise tagamiseks vajalike kulutuse tegemiseks. Lepingu muudatuse järgi oli hageja eraldi nõusolek vajalik üksnes nende kulutuste tegemiseks, mis ei olnud hõlmatud lepingu punktides 2.5. ja 2.6. Punktides 2.5. ja 2.6. nimetatud tööde osas oli rendileandja nõusolek olemas. Kostjal puudus õigus renditavale varale tehtud mistahes kulutusi rendiga tasaarvestada. Samas ei ole hageja välja toonud, et kostja tehtud kulutused oleksid olnud vastuolus lepingu mõttega ning et kostja oleks püüdnud tasaarvestada kulutusi, mida kostja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt tegema poleks pidanud. Nagu kohus juba eelpool viitas, on kostja poolt seni varale tehtud investeeringud kordades suuremad, kui hageja üürinõue kostja vastu. Seega on kostja tasaarvestuse tegemise kaudu täitnud hageja üürinõude. Kuna hageja on kostja poolt tööde / kulutuste tegemise kahtluse alla seadnud, on kostja esitanud ka vastavad dokumentaalsed tõendid (vt I kd, lk 154, p 1.5 jj; lisa 1 lk 159 jj). Kohus leiab, et arvestades ka ekspertiisiaktis tuvastatud tööde mahtu ja maksumust, on tuvastatud, et kostja teostas rendilepingu esemeks olnud hoonetes suuremahulisi ehitustöid ning nimetatud asjaolu on tõendatud. Kuigi kostja on seisukohal, et jooksvates tasaarvestuses on kokku lepitud ja need on vastavalt kokkuleppele toimunud, on hageja käitumine viinud olukorrani, kus kostja on teinud nii kohtumenetlusele eelnevalt kui ka kohtumenetluse käigus täiendavaid tasaarvestusavaldusi (lisa 3, lisa 4, lisa 5 kd I lk 106-120). Need avaldused on tehtud üksnes nö.„igaks juhuks“, st juhuks, kui tõesti keegi (eelkõige kohus) peaks leidma, et tasaarvestused ei toimunud jooksvalt juba tulenevalt lepingust endast. Kohus on juba tuvastanud, et pooled leppisid kokku jooksvas tasaarvestuses ning pooltevaheline praktika seda ka kinnitab. Kohus leiab, et asjaolu, et kostja on teostanud täiendavaid tasaarvestusi, ei muuda kohtu otsustust ega põhjendusi muus osas. Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hagi rahuldamata. Vastavalt § 162 lg-le 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad menetluskulud hageja kanda. Kohus määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.

Kohus juhindus kohtuotsuse tegemisel TsMS-i paragrahvidest 441-442.

Kohtunik

/digitaalselt allkirjastatud/

Maido Roots

Tartu Ringkonnakohtu 17.01.2019 kohtuotsuse

RESOLUTSIOON:

RESOLUTSIOON:

/digitaalselt allkirjastatud/

Lea Herne

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.