Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Otsuse tegemise aeg ja koht
Tartu, 25. aprill 2016
Tsiviilasja number
2-11-34949
Tsiviilasi
SA Virumaa Muuseumid hagi AS Parkkontakt vastu võla ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
39 626 eurot 42 senti
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 1. aprilli 2015. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i Parkkontakt apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
9. veebruar 2016. a
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): AS Parkkontakt (registrikood: 10392024); esindaja vandeadvokaat Ott Saame Vastustaja (hageja): SA Virumaa Muuseumid (registrikood: 90003278); esindaja vandeadvokaat Rait Sarjas
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Apellatsioonkaebus rahuldada.
2.Tühistada Viru Maakohtu 1. aprilli 2015. a otsus, millega maakohus rahuldas SA Virumaa Muuseumid hagi AS Parkkontakt vastu. Saata asi Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.SA Virumaa Muuseumid (hageja) esitas 26. juulil 2011. a hagi AS Parkkontakt (kostja) vastu võlgnevuse 18 406 euro 56 sendi, hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1 313 euro 17 sendi ning jooksva viivise saamiseks. Hageja suurendas 1. septembril 2014 põhinõuet 2011. a tasumata üüritasu, ehk 18 406 euro 56 sendi võrra (V kd, tl 37–41). Hageja palub mõista kostjalt kokku välja põhivõlgnevus 36 813 eurot 12 senti, hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 2010. a üüritasult 1313 eurot 17 senti, viivis põhinõudelt 18 406 eurot 56 senti seadusjärgse viivise määras hagi esitamisest kuni 1. septembrini 2014. a ning viivis põhinõudelt 36 813 eurot 12 senti alates 1. septembrist 2014. a kuni nõude täieliku täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Lahemaa Rahvuspark ja kostja 24. septembril 1993 rendilepingu (I kd, tl 12–18), mille p 1.2. järgi anti kostja kasutusse Lahemaa Rahvuspargi territooriumil asuvast Palmse mõisa hoonetest viinaköögi renoveerimisjärgus olevas hoones täiskeldrikorrusest 465 m2, põhikorrusest 252 m2, mansardkorrusest 540 m2, kokku 1257 m2 ja jõe ääres asuv saun-pesuköök. Lepingu p-ga 2.5. võttis kostja endale kohustuse teha omal kulul lepingu p-des 2.5.1.–2.5.7. nimetatud tööd. Lepingu p 3.2.6. kohaselt kohustus kostja tasuma rendileandjale renti, mis moodustab 10% kostja poolt renditud vara kasutamisel saadud ettevõtte tulumaksuga maksutavast kasumist, kusjuures rent kuulub tasaarveldamisele lepingu põhjal teostatud ehitus- ja remonditööde maksumusega, samuti muude renditava vara parendamiseks kostja poolt tehtud kulutustega. Augustis 2000. a muutsid pooled rendilepingut (I kd, tl 20–25). Vastavalt lepingu muudatuste p-le 10 muudeti esialgse lepingu p 3.2.6. ning kehtestati see sõnastuses „Rentnik kohustub alates 1. jaanuarist 2000. a maksma rendileandjale renti kogu rendile antava vara eest kokku 20 000 EEK-i kuus, kusjuures rent kuulub tasaarveldamisele lepingu alusel teostatud ehitus- ja remonttööde, sh punktides 2.5.–2.6. nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutuste maksumusega, samuti muude rentniku poolt renditava vara parendamiseks rendileandja loal tehtud kulutustega. Lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse rentniku poolt lepingu p-des 2.5. ja 2.6. nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutused rendiga tasaarveldatuks“. Rendilepingu esemeks olev vara anti hagejale üle kinnistute üleandmise lepinguga 6. mail 2002. a. (I kd, tl 32–44) ning kostjat teavitati omaniku muutusest 17. juunil 2002. a (I kd, tl 50). 31. jaanuaril 2010. a esitas hageja kostjale arve (I kd, tl 51) nr 20 jaanuari 2010. a eest rendi tasumiseks. Kostja tagastas arve 22. veebruaril 2010. a ning teavitas, et ta loeb hageja rendinõude ajavahemikus 1. jaanuar 2000. a – 31. detsember 2010. a täidetuks (I kd, tl 52). Pooled pidasid kirjavahetust
perioodil september – detsember 2010. a seoses arve tasumise ja üürinõude tasaarvestamisega, kuid kokkuleppele ei jõudnud (I kd, tl 55–57, tl 60–69). Pooled ei ole lepingus kokku leppinud, et ehitustööde tegemise kulutused tasaarvestatakse ilma igasuguste kokkulepeteta automaatselt hagejal kostja vastu oleva üürinõudega. Lepingu p 3.2.6. annab kostjale võimaluse teostada tasaarvestust lepingus kokku lepitud ja kostja poolt tehtavate ehitustööde maksumusega. Tasaarvestuse teostamiseks oli vaja kokku leppida ka tehtud tööde maksumuses, mida hageja aktsepteeriks. Kostja ei ole esitanud sellise sisuga kokkulepet. Jooksva tasaarvestuse tegemise kokkuleppe sõlmimine ei olnud hageja huvides, kuna parendusi, mida kostja lepingu objektile tegi, kasutas kostja oma majandustegevuses tulu teenimiseks. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse (RenS) § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt tekkib võimalik renditud varale tehtud kulutuste hüvitamise kohustus hagejal alles lepingu lõppemisel. Ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 lg 1 kohaselt on üldreegliks kulutuste hüvitamise nõude esitamine pärast lepingu lõppemist. Pooled on 16. augustil 2001 kokku leppinud konkreetses ehitustööde maksumuses 490 000 EEK-i. Sellest tulenevalt ei olnud hagejal kohustust aktsepteerida kõiki kulutusi, mida kostja oli ehitustöödeks teinud, vaid vajalik oli saavutada eraldi kokkulepe aktsepteeritavate kulutuste osas. Nimetatud summa ulatuses on poolte vahel tasaarvestus toimunud ning 490 000 EEK-i osas on poolte vastastikused nõuded lõppenud. Muus osas kulutuste hüvitamise summas kokkulepe puudub. Kostja protsessuaalne tasaarvestusnõue on aegunud. Kostjal oleks tulenevalt VÕS § 286 lg-st 1 võimalik nõuda kulutuste hüvitamist lepingu lõpetamisel, ent selle võimaluse on pooled lepingu p-ga 3.2.6. välistanud. Seega puudub kostjal mistahes nõue hageja vastu.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei nõustu hageja väitega justkui oleksid pooled kokku leppinud, et tasaarvestamine toimub alles rendilepingu tähtajalisel lõppemisel. Pooled on nii lepingu uues kui ka vanas redaktsioonis kokku leppinud, et kostja poolt üüritud pinnale parenduste tegemisel kantud kulutuse hüvitisnõue on kohe sissenõutav ja kuulub igakuiselt tasaarvestamisele. Enne 2003. aastat ei ole ei hageja ega tema õiguseellane kostjalt üüri tasumist nõudnud ega kulutuste tasaarvestamisele vastu vaielnud. Vaidlus lepingu tõlgendamise üle tõusetus aastatel 2002–2003 (I kd, tl 101–103, 105–120), kui ka sel ajal toimunud kirjavahetuse sisust ilmneb, et tol ajal eeldas ka hageja, et nõuete tasaarvestamine toimub jooksvalt, mitte aga alles 2020. a peale lepingu tähtajalist lõppemist. Poolte ühist arusaama lepingust kinnitab poolte käitumine kuni 2009. a lõpuni, s.t kostja ei tasunud üüri ning hageja aktsepteeris sellist käitumist, esitamata pretensioone ega üüriarveid. Hageja poolt lepingule antud tõlgendus on meelevaldne ning vastuolus poolte tegeliku tahtega. Õige ei ole hageja väide, et kõikide kostja poolt üüritavale asjale tehtavate ning tasaarvestamise kaudu hüvitatavate kulutuste tegemiseks oli vajalik eraldiseisev hageja nõusolek. Hageja oli lepingu sõlmimisega lepingu p-des 2.5.–2.5.7. nimetatud tööde teostamiseks nõusoleku andnud ning mingisugust täiendavat nõusolekut rohkem vaja ei olnud. Lepingu uue redaktsiooni kohaselt on hageja nõusolek eraldi nõutav üksnes nende kulutuste tegemiseks, mis ei ole hõlmatud lepingu p-des 2.5. ja 2.6. nimetatud töödega. Kõikehõlmav nõusolek oli antud lepingu punktis 2.7. Üürilepingu uue redaktsiooni p 3.2.6. on hagejat kaitsev säte, mille eesmärk on vältida sellise olukorra tekkimist, et lepingu lõppemisel tekiks hagejal kohustus hüvitada kostjale viimase poolt tehtud kulutused osas, mis ületavad tasaarvestatud üürisummat. Sätte eesmärk ei ole luua niisugust olukorda, et kostjal tekiks tasaarvestamise õigus alles lepingu lõppedes. Kostja on pakkunud hagejale võimalust tutvuda parenduste kuludokumentidega, kuid hageja on nimetatud võimaluse jätnud kasutamata. Pooled on 16. augustil 2008. a sõlminud kokkuleppe Palmse mõisa viinaköögi juurdeehituse kohta maksumusega 490 000 EEK-i (Lisad V kd, tl 25). Kostja on kuludokumentidega tõendanud üürilepingu alusel ehitus- ja remontööde teostamist vähemalt 4 487 963,75 EEK-i ulatuses. OÜ Ehitusekspert 10. detsembri 2001. a. eksperthinnangu nr BO80/01 (Lisad V kd, tl 50–57) kohaselt on kostja 1. detsembri 2001. a seisuga teinud üürilepingus nimetatud ehitustöid kogusummas 6 553 000 EEK-i. Kohtumenetluses läbiviidud ekspertiisi kohaselt on kostja
lepingus kokku lepitud töid teinud lausa 758 000 euro (IV kd, tl 165) või 1 464 000 euro eest (IV kd, tl 158). Kuna tasaarvestamisele kuuluvad kõik kostja poolt tööde teostamiseks tehtud kulutused sõltumata tööde teostamise ajast ja seda nii vana kui ka uue lepingu redaktsiooni järgi, ei ole oluline, millal konkreetsed tööd on tehtud. Jooksva tasaarvestuse kokkulepe on kehtiv. Nii RenS § 12 kui ka VÕS § 286 puhul on tegemist dispositiivse sättega, millest on lubatud lepinguga kõrvale kalduda. Poolte tahe oli suunatud niisuguse olukorra loomisele, et need kulud, milliste hüvitamist on kostjal õigus nõuda ja hagejal on kohustus hüvitada, hüvitatakse jooksvalt tasaarvestuse kaudu. Kostja on esitanud hagejale 3 tasaarvestuse avaldust, s.o 3. septembri 2002. a kirjas (I kd, tl 106–112) , 14. novembri 2002. a kirjas (I kd, tl 113– 115) ja 23. jaanuari 2003. a pöördumises (I kd, tl 116–120). Viimases 23. jaanuari 2003. a tasaarvestuse avalduses on kostja teinud arvutusvea, st kostja on eksinud üüri kogusumma arvestamisel ühe kuu üüri võrra ning on jätnud selle tasaarvestamata. Kostja tasaarvestas ka hageja üürinõude selle tasaarvestamata jäänud kuu eest kostja parenduste kulutuste hüvitusnõudega. Seega on kostja hageja üürinõuded kuni lepinguperioodi lõppemiseni kehtivalt tasaarvestanud kostja lepingu objektiks olevate hoonete ja maa-ala korrastamiseks ja ümberehitamiseks kantud kulude hüvitamise nõuetega. Eraldiseisvate tasaarvestuse avalduste tegemine ei olnud ega ole lepingust tulenevalt nõutav ning poolte vastastikused nõuded kuulusid tasaarvestamisele automaatselt vastavalt lepingus sätestatule. Kostja poolt tehtud tasaarvestuse avaldused lisavad poolte vahelisse suhtesse selgust ning kinnitavad lepingu p 3.2.6. alusel toimuvat jooksvat tasaarvestust. Kuivõrd kostja on hageja üürinõude kehtivalt tasaarvestanud puudub hagejal kostja vastu nõue ning seetõttu on alusetu ka hageja viivisenõue.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 1. aprilli 2015. a otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla katteks 36 813 eurot 12 senti, 2010. a üüritasult 18 406 eurot 56 senti hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1 313 eurot 17 senti, viivise põhinõudelt 18 406 eurot 56 senti seadusjärgse viivise määras hagi esitamisest kuni 1. septembrini 2014 ning põhinõudelt 36 813 eurot 12 senti alates 1. septembrist 2014 kuni nõude täieliku täitmiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, rahuldas hageja menetluskulude nõude osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude katteks 7 497 eurot 34 senti ning menetluskuludelt viivise alates kulude suurust kindlaksmäärava lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled hageja esitatud nõude rahalise suuruse põhjendatuse osas, st kostja ei vaidlusta asjaolu, et 2010. a ja 2011. a eest esitatud üüriarvete summad on kooskõlas lepingus kokkulepituga ja kostja ei ole nimetatud summat hagejale rendina tasunud. Pooled ei vaidlusta seda, et kokku on lepitud kostja poolt teatud tööde tegemine. Vaidlus on selles, kas tasaarveldust võis teha jooksvalt või kostja õigus pidi realiseeruma alles lepingu tähtaja saabumisel aastal 2020 ning kui jaatada jooksva tasaarvelduse tegemise õigust, siis kas ja millisteks töödeks oli olemas hageja nõusolek lepingus fikseeritud kujul ja kas kostja on teinud varale parendusi, mis sõnaselgelt ei kajastu lepingu p-des 2.5. ja 2.6. Maakohus leidis, et olukorras, kus pooled on kokku leppinud tasumisele kuuluva rendi maksmise kohustuse, ei tähenda igakuise arve mitteesitamine ja/või -saamine seda, et kostja ei peaks rendimakse tasumise kohustust täitma. Asjaolu, et esialgne rendileandja rendi maksmist ei nõudnud ja selle kohta arveid ei esitanud, ei tähenda, et rendileandja vahetumisel uus rendileandja seda ei võiks teha. Pooled on kokku leppinud rendi tasumise kohustuse, samal ajal on kohtu hinnangul pooled ka kokku leppinud, et tasumisele kuuluv rent tasaarvestatakse kostja poolt rendiobjektile tehtavate parendustega ning omakorda parenduste osas on nende ulatus fikseeritud lepingu p-des 2.5. ja 2.6. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et kokku on lepitud jooksvas tasaarvelduses. Lepingu tekst sellise järelduse tegemist ei võimalda. Kuna rendileping sõlmiti enne võlaõigusseaduse kehtima hakkamist ja võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse
rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 ja 12 lg 1 kohaselt tuleb renditud vara parenduse eest hüvitise nõudele kohaldada rendiseaduse sätteid, siis hageja nõude alus saab olla üksnes RenS § 12 lg 1, mille kohaselt on rentnikul õigus nõuda renditud varale lepingu lõppemisel või lõpetamisel parenduste tegemiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui renditud vara parendatakse rendileandja loal ja seaduses või lepingus ei ole ettenähtud teisiti. Maakohtu hinnangul ei ole säte dispositiivne osas, millal kokkulepitud hüvituse nõuet esitada saab. Selleks on ja jääb lepingu lõppemise või lõpetamise aeg ja hetk. Nimetatust nähtuvalt langeb käesoleva vaidluse raames ära vajadus lepingu tõlgendamiseks VÕS § 29 tähenduses, kuna pooled ei saanudki tasaarvestuse esitamise ajas leppida kokku erinevalt seaduses sätestatust. Maakohus ei pidanud põhjendatuks hinnata kostja seisukohti jooksva tasaarvelduse lubatavuse ja selle summalise arvestuse kohta. Kulutuste hüvitamise nõuet saab kostja esitada nii lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse kui ka kehtiva võlaõigusseaduse sätete alusel üksnes lepingu lõppemisel/lõpetamisel. Selles osas, et leping jätkuvalt kehtib kuni aastani 2020, ei ole poolte vahel vaidlust. Ehkki hageja on esitanud arve vaid nõudeperioodi sisse jääva ühe kuu osas, ei ole kostja vaidlustanud ka ülejäänud nõudeperioodi sisse jäävate kuude eest arvete saamist. Isegi kui kostja kõiki arveid ei ole saanud, ei välista arve mitteesitamine kostja kohustust renti tasuda. Maakohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda. Hageja menetluskuludeks on esialgselt hagiavalduselt tasutud riigilõiv 1 917 eurot 34 senti, nõude suurendamise avalduselt tasutud riigilõiv 750 eurot ning õigusabikulud 9 799 eurot 84 senti (ilma käibemaksuta). Maakohtu hinnangul on hageja menetluskulu põhjendatud ja vajalik 7 497 euro 34 sendi ulatuses, s.h riigilõiv.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti tõlgendanud pooltevahelist lepingut. Lepingu muudatuse p-ga 3.2.6. leppisid pooled kokku, et rent kuulub tasaarvestamisele renditud vara parendamiseks tehtud kulutustega ja lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse need rendiga tasaarvestatuks. Enne võlaõigusseaduse jõustumist (st kõnealuse muutmiskokkuleppe sõlmimise ajal) kehtinud (tsiviilseadustiku üldosa seadus) TsÜS-i § 64 sätestas tehingu tõlgendamise reeglid, mille kohaselt lähtuti tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulnud teisiti. Kahtluse korral tuleb tõlgendada tehingut kohustatud isiku kasuks. Maakohus on vääralt kohaldanud ning tõlgendanud rendiseadust. VÕSRS § 12 lg 1 sätestab, vastupidiselt maakohtu poolt kirjutatule, et enne VÕS-i jõustumist sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002. a TsÜS-is ja VÕS-is sätestatut. Isegi kui rakendamisele kuuluks rendiseadus, ei keelanud selle § 12 kokkulepped, millega pooled tasaarvestavad parenduste hüvitamise ning rendi nõuded juba enne rendilepingu lõppemist. Ka rendiseaduse kehtivuse ajal oli lubatud kokku leppida, et rendilepingu eseme parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamine leiab aset enne rendilepingu lõppemist, muuhulgas rendiga tasaarvestamise teel. Maakohus ei ole ära näidanud, millisest seadusest kohus tuletas väidetava jooksvat tasaarvestust keelava imperatiivsuse.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Vastuse kohaselt asus maakohus põhjendatult seisukohale, et tasaarvestus ei saa toimuda jooksvalt, kuna sellist võimalust rendiseadus ette ei näinud ning pooled ei ole selles kokku leppinud. Kui poolte tahe lepingu sõlmimisel või lepingu muutmisel oleks olnud tasaarvestada jooksvalt kõik lepingu täitmisega seotud kulutused, millised kostja tegi, oleks pooled kokku leppinud, et kogu rendi perioodi jooksul ei ole kostjal kohustust renti tasuda. Vastavasisulist kokkulepet lepingus ei sisaldu.
Vastupidiselt on kokku lepitud, et kostja tasub igakuiselt renti kindlas summas. Jooksva tasaarvestuse tegemise kokkuleppe sõlmimine ei olnud hageja huvides. VÕSRS § 12 lg 2 sätestab, et VÕSRS § 12 lg-s 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust. Maakohus on õigesti leidnud, et osas, millal rentnik saab nõuda kulutuste hüvitamist, oli RenS § 12 lg 1 imperatiivne. Ka VÕS § 359 lg-st 1 tulenevalt on õigus eseme väärtuse suurenemisest tingitud hüvitist nõuda lepingu lõppemisel. Tasaarvestuse tegemist enne VÕS jõustumist reguleeris tsiviilkoodeks (TsK), mille § 234 lg 1 kohaselt lõpeb kohustis samaliigilise vastunõude tasaarvestamisega, mille tähtaeg saabus või mille tähtaeg on määramata või on määratud nõude esitamise momendiga. Seega seab TsK § 234 lg 1 (nagu ka alates 1. juulist 2002. a kehtiv VÕS § 197 lg 1) tasaarvestuse tegemise eelduseks tasaarvestaval poolel sissenõutavaks muutunud nõude olemasolu teise poole vastu. Kuna RenS § 12 lg 1 alusel, mis kehtis nii lepingu sõlmimisel kui ka muutmisel, ei olnud võimalik, et kostja nõue muutub sissenõutavaks enne lepingu lõppemist, ei saanud pooled kehtiva õiguskorra kohaselt kokku leppida ka jooksva tasaarvestuse teostamises.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu maakohtu otsuse ja saadab tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja ja kostja on 24. septembril 1993 sõlmitud ning 18. augustil ja 25.augustil 2000. a lepingupoolte allkirjadega muudetud rendilepingu poolteks. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal on hagi esitamise hetkel lepingust tulenevad rendileandja õigused. Hageja ja kostja ei vaidle rendilepingu kehtivuse üle. Hagis nõuab hageja kostjalt lepingujärgset tasu, hagiavalduse p II.I järgi on nõue esitatud ajavahemiku 1. jaanuar kuni 31. detsember 2010 eest. Hageja leiab, et lepingule kohaldub võlaõigusseadus. Kostja vaidles hageja nõudele vastu leides, et lepingutasu on tasaarvestatud lepingu põhjal tehtud tööde maksumusega. Maakohus rahuldas hageja rendilepingust tuleneva nõude.
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on eksinud pooltevahelisele õigussuhtele kohalduva õiguse tõlgendamisel, mis on viinud ebaõige kohtulahendini. Lepingu sõlmimise ajal 24. septembril 1993 kehtis rendisuhetele 1. oktoobril 1990 jõustunud rendiseadus. Rendilepingud on oma olemuselt kestvuslepingud. VÕSRS § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 2 teise lause järgi senikehtinud seadust (vt Riigikohtu 22. märts 2011. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-178-10 p 16.). Seega kohaldatakse enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtinud lepingutele põhimõtteliselt ka varem kehtinud materiaalõigust. Eelnevale tuginedes tuleb pooltevahelise rendilepingu alusel esitatud nõuete põhjendatuse hindamisel esmalt kindlaks teha, kas esitatud nõuete suhtes tuleb kohaldada rendiseadust või võlaõigusseadust, kuna leping kehtib ka praegusel hetkel. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on õigesti leidnud, et lepingus sisalduvatele kokkulepetele renditasu maksmise korra ja vastastikuste nõuete tasaarvestuse viisi ja aja suhtes tuleb kohaldamisele rendiseadus.
8.24. septembril 1993 sõlmitud lepingu p-i 3.2.6 järgi kuulub rent tasaarvestamisele lepingu põhjal teostatud ehitus- ja remonttööde maksumusega, samuti ka muude renditava vara parendamiseks rentniku poolt tehtavate kulutustega. Rendilepingu 2000. a muudetud redaktsiooni p-ga 10 muudeti vana p-i 3.2.6 ja sõnastati see ümber nii, et rent kuulub tasaarveldamisele lepingu alusel teostatud ehitus- ja remonttööde, sh p-des 2.5 kuni 2.6 nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutused,
maksumusega, samuti muude rentniku poolt renditava vara parendamiseks rendileandja loal tehtud kulutustega. Lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse rentniku poolt lepingu p-des 2.5 ja 2.6 nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutused rendiga tasaarveldatuks.
24.septembril 1993 kehtinud RenS § 12 lg 1 järgi on juhul, kui renditud vara rendileandja loal parendatakse, lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Ringkonnakohus leiab, et õiguslikult põhjendatud ei ole maakohtu käsitlus, mille kohaselt on nimetatud sättes reguleeritu dispositiivne üksnes selles osas, mis puudutab nõude esitamise õigust ja selles osas, kas kulutuste hüvitamise eeldusena on vajalik rendileandja nõusolek. Maakohus on ekslikult leidnud, et RenS § 12 lg 1 ei ole dispositiivne selles osas, millal sellist kokkulepitud hüvitise nõuet esitada saab ning selleks on ja jääb lepingu lõppemise või lõpetamise aeg ja hetk.
9.Põhiseaduse jõustumise järel 3. juulil 1992. a otsustas Riigikogu 1. detsembril 1992 vastuvõetud otsusega, et lähtudes 1992. aasta 7. oktoobri Riigikogu deklaratsioonist põhiseadusliku riigivõimu taastamisest, tuleb arvestada seaduseelnõude ettevalmistamisel Eesti Vabariigis enne 1940. aasta
16.juunit kehtinud seadusi (vt Eesti seadusloome arengu kohta iseseisvuse taastamise järel: H. Mikk. Kinnistusraamatu- ja notaripäevad: 13.-15. mai 1999, Tallinn. Justiitsministeerium, 2000). Nii põhiseadus kui nimetatud Riigikogu otsus lõid eraõiguse põhiseaduslikud alused, sh lepinguvabaduse ja ettevõtlusvabaduse. Lepinguvabadus on tsiviilkäibes osalejate privaatautonoomia üks väljendusi – õigus sõlmida või mitte sõlmida lepinguid kellega tahes ning kujundada lepingu sisu vastavalt poolte soovile. Üksikisikul on vastavates õiguslikes raamides vabadus oma äranägemise järgi õigusi luua, muuta või lõpetada. Seega tuleb ka enne võlaõigusseaduse jõustumist kehtinud eraõigussuhteid reguleerivaid seadusi tõlgendada lähtuvalt privaatautonoomia põhimõtetest. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu poolt rendiseaduse § 12 lg-le 1 antud tõlgendus ei vasta lepinguvabaduse põhimõttele. Renditasu tasaarvestamise aja kokkuleppelise kindlaksmääramise keeld ei oleks olnud põhjendatud ka rendilepingu sõlmimise ajal Eesti ettevõtjate majanduslikke võimalusi arvestades. Maakohus on oma otsuses viidanud Riigikohtu 19. veebruari 2014. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-17913, milles Riigikohus on p-s 18 leidnud, et „ 1. oktoobrist 1990 jõustunud ja 30. juunini 2002 kehtinud RenS § 12 lg 1 järgi oli rentnikul õigus nõuda renditud varale rendileandja loal tehtud parenduste tegemiseks vajalike kulutuste hüvitamist, kuid seda alles lepingu lõppemisel või lõpetamisel.“ Maakohtu poolt viidatud Riigikohtu lahendis ei olnud aga asjaoludest nähtuvalt poolte vahel sõlmitud erinevalt praegusest menetlusest, kokkulepet kulutuste hüvitamise nõude esitamise aja kohta. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud RenS § 12 lg 1 järgi on juhul, kui renditud vara rendileandja loal parendatakse, lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Ringkonnakohus leiab, et nimetatut sätet tuleb tõlgendada nii, et üksnes juhul, kui pooled ei ole renditasu tasaarvestamise aja suhtes eraldi kokkulepet sõlminud, on rentnikul õigus nõuda kulutuste hüvitamist alles lepingu lõppemisel või lõpetamisel. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud on kostja apellatsioonkaebuses esitatu, mille kohaselt ei keelanud rendiseadus kokkuleppeid, millega pooled tasaarvestavad parenduste hüvitamise ning rendi nõuded juba enne rendilepingu lõppemist.
10.Ringkonnakohus ei saa teha asjas otsust ilma asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Maakohus ei ole praeguses menetluses hinnanud ega tuvastanud poolte tahet lepingu sõlmimisel, samuti ei ole maakohus teinud kindlaks lepingus kokkulepitud tasaarveldatavate nõuete sisu ja ulatust. Kuna ringkonnakohus lähtub asja lahendamisel TsMS § 652 järgi põhimõtteliselt maakohtus tuvastatud asjaoludest ja hinnatud tõenditest, ei saa ta lahendada asja n-ö algusest peale. Asja menetlemisel tuleb arvestada asjaoluga, et lepingut on poolte kokkuleppega 2000. a muudetud ning muudetud on ka lepinguliste nõuete tasaarvestamist puudutavat osa. Maakohus on küll kogunud tõendeid ning viinud tsiviilasjas läbi menetlustoiminguid ligikaudu nelja aasta jooksul, kuid ei ole
tõendeid hinnanud ega rendilepingut tõlgendanud. Maakohus on asjakohaseks tõendiks pidanud vaid lepingut, selle muudatusi ning esialgsele hagile ja haginõude suurendamisele lisatud arveid (otsuse p 8). Maakohus leidis ekslikult, et lepingu tõlgendamiseks puudub vajadus.
11.Asjas kantud menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.