Hageja: X (isikukood XXX, elukoht xxx) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Risto Sidok (e-post [email protected]) Kostja: Headmaster OÜ (registrikood 11196165, asukoht Punane tn 40a, Tallinn, e-post [email protected], [email protected]) Kostja lepinguline esindaja: Alar Salu (e-post: xxx).
Asja läbivaatamine
09.04.2025 toimunud kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista kostjalt Headmaster OÜ välja hageja Xt kasuks põhivõlgnevus summas 34 335,00 eurot, intress summas 710,99 eurot ja leppetrahv summas 17 167,50 eurot.
3.Mõista kostjalt Headmaster OÜ-lt välja hageja Xt viivis põhivõlgnevuselt summas 51 502,50 eurot VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 01.05.2024 kuni kohtuotsuse täitmiseni. Menetluskulude jaotus
4.Tsiviilaja menetluskulud jätta 10% ulatuses hageja Xt kanda ja 90% ulatuses kostja Headmaster OÜ kanda.
5.Määrata menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 2 sätestatud korras.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus
menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue ja hagi aluseks olevad asjaolud
1.Xt (edaspidi hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Headmaster OÜ (edaspidi kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse summas 34 335,00 eurot, intress summas 8 736,49 eurot, leppetrahv summas 17 167,50 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis summas 551,61 eurot ja viivis põhivõlgnevuselt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohasel hageja ostjana ja kostja müüjana sõlmisid 01.06.2022. a notariaalse võlaõigusliku ostu-müügilepingu (edaspidi leping,), mille esemeks oli tulevikus tekkiv korteriomand aadressil Väike-Rae tee 2/12 - 25 koos panipaigaga nr PP25 (edaspidi objekt). Lepingu punkti 4.1.4 kohaselt kohustus kostja lõpetama kõik vajalikud ehitus- ja siseviimistlustööd objektil hiljemalt 01.09.2023. a (edaspidi tähtaeg I).
3.04.04.2023. a teatas (edaspidi teade I) kostja hagejale, et lepingu objekt ei valmi lepingus sätestatud ajaks ning, et uus tähtaeg on 28.02.2024. a (edaspidi tähtaeg II). Mistahes selgitusi selles osas, et miks kostja lepingus märgitud tähtajaks I objekti valmis ei saa, teade I ei sisaldanud.
4.08.12.2023. a esitas kostja hagejale uue teate (edaspidi teade II), millega teavitas hagejat, et objekt ei valmi ka mitte tähtajaks II. Uus objekti valmimisaeg pidi teate II kohaselt olema 31.07.2024. a (edaspidi tähtaeg III). Mistahes selgitusi teade II järjekordse viivituse põhjuste kohta ei sisaldanud.
5.15.05.2024. a esitas kostja hagejale järjekordse teate (edaspidi teade III), millega teavitas hagejat, et objekt ei valmi ka mitte tähtajaks III. Teate III kohaselt valmib objekt ehituslikult alles.
6.30.11.2024. a (edaspidi tähtaeg IV) so. ca viisteist (15) kuud pärast lepingus kokku lepitud tähtaega I. Sarnaselt varasematele teadetele ei sisaldanud ka teade III mistahes selgitusi objekti valmimise aja edasilükkumise põhjuste kohta.
7.Eeltoodule tuginedes ei saa mõistlikult olla vaidlust selles, et kostja rikkus lepingu punktis
4.1.4.kokku lepitut, mille kohaselt pidid olema objektil lõpetatud kõik ehitus- ja siseviimistlustööd hiljemalt tähtajaks I.
8.Kuivõrd kostja oli lepingut oluliselt rikkunud pöördus hageja 17.07.2024. a nõudekirjaga (edaspidi nõudekiri I) kostja poole. Nõudekirjaga I andis hageja kostjale täiendava tähtaja lepingu täitmiseks kuni 31.07.2024. a. Ühtlasi teavitas hageja nõudekirjas I kostjat, et taganeb lepingust kui kostja oma kohustusi täiendava tähtaja jooksul kohaselt ei täida. Nõudekirjas I kirjeldas hageja detailselt ära ka rahalised nõuded, mis hageja poolt lepingust taganemise järgselt kostja vastu sissenõuatavaks muutuvad. Nõudekirjas I antud täiendavaks tähtajaks kostja objektil ehitus- ja siseviimistlustöid ei lõpetanud. 2024 augustis pidasid pooled läbirääkimisi kostja poolt lepingu täitmisega seoses tõusetunud probeemide lahendamiseks kokkuleppel. Kostja tunnistas hagejale lepingu rikkumist ning pakkus hageja poolt lepingust taganemise vältimiseks hagejale teist korterit.
9.Tingimused, millistel kostja hagejale teist korterit pakkus olid aga hageja jaoks vastuvõetamatud. Sisuliselt pakkus kostja hagejale võimalust soetada kostjalt suurem korter kõrgema hinnaga. Hageja jaoks ei olnud selline lahendus majanduslikult võimalik.
10.Kuivõrd pooled läbirääkimiste tulemusena kokkuleppele ei jõudnud teatas hageja 02.09.2024. a nõudekirjaga (edaspidi nõudekiri II) kostjale läbirääkimiste lõppemisest. 2
Ühtlasi kinnitas hageja üle, et hageja poolt lepingust taganemine on jõustunud. Lepingust taganemise jõustumisega sissenõutavaks muutunud rahaliste nõuete täitmiseks andis hageja kostjale heas usus uue täiendava tähtaja kuni 08.09.2024.
11.Lepingu punkti 7.2.4. kohaselt oli hagejal ostjana õigus lepingust taganeda juhul, kui müüja kas tahtlik või hooletusest tingitud lepingut rikkuv tegevus või tegevusetus on kaasa toonud objekti ehitusliku valmimise viibimise üle lepingu punktis 5.1. nimetatud tähtaja (01.10.2023. a).
12.Lepingu punkti 7.5. kohaselt oli ostjal õigus alternatiivselt lepingust taganeda ka juhul, kui müüja on objekti ehitusliku valmimise tähtaega ühepoolselt edasi lükanud lepingu punktide 4.9.1. ja/või 4.9.2. alusel. Olgugi, et müüja ei ole ostjale esitatud teadetes I - III tähtaegade edasilükkamisel viimati mainitud lepingu punktidele kordagi viidanud olid ka lepingu punktis 7.5. toodud tähtajad hageja poolt lepingust taganemise seisuga selgelt möödunud ehk hagejal ostjana oli tekkinud alternatiivselt õigus lepingust taganeda ka lepingu punkti 7.5. alusel.
13.Lepingu punkti 7.2.4. kohaselt oli hagejal ostjana õigus lepingust taganeda juhul, kui kostja kui müüja kas tahtlik või hooletusest tingitud lepingut rikkuv tegevus või tegevusetus on kaasa toonud objekti ehitusliku valmimise viibimise üle lepingu punktis 5.1. nimetatud tähtaja (01.10.2023. a). Ostja õigust nõuda müüjalt leppetrahvi lepingu punkti 7.2 alusel lepingust taganemise korral on müüja kinnitanud ostjale 20.09.2023. a saadetud e-kirjas.
14.Kostja müüjana rikkus lepingut oluliselt lükates ühepoolselt mistahes põhjendusteta kolmel (3) eraldiseisval korral edasi objekti valmimise tähtaega. Oma tegevuse/tegevusetusega tekitas kostja olukorra, kus hagejal ostjana kaotas põhjendatult igasuguse kindluse või usalduse selles osas, et kas üldse ja kui siis mis ajaks objekt tegelikkuses valmib. 09.08.2023. a on kostja tema koostööpartneriks oleva maakleri kaudu müüjale saadetud e-kirjas hagejale avaldanud, et objekti valmimine viibib majanduslikel põhjustel, samuti et kostjal on tekkinud objektiga seoses vaidlus kohaliku omavalitsusega. Kummagi väidetava põhjuse sisu ei ole kostja kunagi müüjale täpsemalt selgitanud. Samas tuleb möönda, et mõlema probleemi näol on potentsiaalselt tegemist sellise takistusega, mis võib objekti valmimisele kujutada sellist ohtu, mille realiseerumisel võib objekti valmimine edasi lükkuda teadmata ajaks. Vastava riski realiseerumise tõenäosus oli nõudekirjas I sisaldunud avalduse esitamise seisuga seda suurem, kuivõrd pärast 09.08.2023. a e-kirjas avaldatut lükkas kostja objekti valmimise tähtaega edasi täiendavalt veel kahel (2) korral. Seejuures laekus kostja koostööpartneriks oleva maakleri kaudu hagejale 08.12.2023 uus info, et objekti valmimise viibimine on mh põhjustatud just ebakindlast majanduslikust olukorrast. Nii lepingus kokku lepitud tähtaegade korduv edasilükkamine kui asjaolu, et kostja ei ole hagejale esitanud edasilükkamiste kohta selgeid põhjendusi tekitasid nõudekirjas I sisaldunud avalduse esitamise seisuga põhjendatult olukorra, kus hagejal ostjana tekkis õigustatult kahtlus selles osas, et kostja ei suuda täita lepinguga võetud kohustusi ning, et kokku lepitud tähtaegade korduva edasilükkamisega üritab kostja müüjana üksnes antud asjaolu varjata. Ükski ostja ei ole kohustatud lõputult ootama seda, et mis ajaks müüja lõpuks suudab võetud kohustused täita. Lepinguga võtsid pooled teineteise suhtes selged kohustused, mida kostja müüjana kahetsusväärselt täita suutnud ei ole. Olukorra eest, kuhu pooled kostja poolt lepingu mittekohase täitmise tulemusena on tänaseks jõudnud vastutab üksnes ja ainult kostja. Hagejale teadaolevalt ei ole majakarbil, kus objekt asub hagi esitamise seisuga veel isegi ees aknaid, rääkimata muust kompleksusest, mis omakorda tähendab, et on tõenäoline, et objekt ei valmi ehituslikult ka mitte teates III märgitud ajaks (so 30.11.2024), mis omakorda tähendab, et kostja oleks sunnitud lepingu kehtivuse korral teates II avaldatud lepingu täitmise tähtaega edasi lükkama aastasse 2025.
3
15.Vastavalt nõudekirjas I sisalduvale taganemisavaldusele kohustus kostja hagejale tagastama lepingu alusel tasutu summas 34 335,00 EUR hiljemalt 15.08.2024 (edaspidi nõue I). Nimetatud tähtajaks kostja nõuet I ei täitnud. Ka nõudekirjaga II hageja poolt antud täiendavaks tähtajaks (08.09.2024) kostja nõuet I ei täitnud. Käesoleva hagi kohtule esitamise seisuga ei ole kostja esitanud hagejale ühtegi vastuväidet ei nõudekirjas I ega nõudekirjas II sisalduvatele nõuetele. Kostja sai kätte hageja poolt lepingu alusel objekti eest nõude I summa ulatuses tasutud sissemaksu Tallinna notar Liivi Laose notarikonto kaudu hiljemalt 3 pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest (vt lepingu pt 3.2.1). Leping sõlmiti 01.06.2022. Seega sai kostja nõude I suuruse rahasumma hagejalt kätte hiljemalt 06.06.2022. Järelikult on kostja kohustatud tasuma hagejale intressi perioodi 07.06.2022 - 10.10.2024. a eest summas 8 736,49 eurot.
16.Käesoleval juhul on kostja kui müüja rikkuva tegevuse või tegevusetuse tõttu hageja ehk ostja poolt lepingust taganemise korral lepingu pooled kokku leppinud leppetrahvis lepingu punktis 7.2.4. Viidatud punkti kohaselt kohustub kostja müüjana tasuma hagejale kui ostjale tekkinud olukorras leppetrahvi summas (34 335 / 2) 17 167,50 EUR (edaspidi nõue II).
17.Hageja kui ostja õigus nõuda käesoleval juhul leppetrahvi tuleneb asjaolust, et kostja müüjana on rikkunud korduvalt lepingus sätestatud kokkulepet objekti ehituslike tööde valmimise aja osas esitamata seejuures selleks tõendatult ühtegi mõjuvat põhjust - vastupidi, kostja kui müüjaga seotud isikud on tunnistanud, et lepingus kokku lepitud tähtaegadest mitte kinni pidamine on olnud seotud nii müüja vaidlusega kolmandate isikutega kui tingitud müüja ärilistest ebaõnnestunud valikutest ehk koostööpartneritega seotud raskustest. Ükski eeltoodud üldsõnalise põhjendus ei vabanda käesoleval juhul müüjapoolset korduvat ostjaga sõlmitud lepingu rikkumist. Lepingulise kohustuse korduva rikkumise näol on kahtlemata oma olemusest juba iseenest tegemist olulise lepingu rikkumisega. Mistahes põhjendusteta lepinguliste kohustuste täitmise tähtaja ühepoolne korduv edasilükkamine on selgelt tõlgendatav lepingu tahtliku rikkumisena.
18.Taganemisavalduse kohaselt oli nõuete I ja II kogusummas (34 335,00 + 17 167,50) 51 502,50 EUR (edaspidi põhinõue) tasumise tähtajaks 15.08.2024. Kostja viidatud kohustusi nimetatud tähtajaks ei täitnud. Nõudekirjaga II andis hageja heas usus kostjale põhinõude täitmiseks uue täiendava tähtaja kuni 08.09.2024. Ka selleks ajaks kostja põhinõuet ei tasunud. Kostja ei ole põhinõuet tasunud ka käesoleva hagi esitamise seisuga. Seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt põhinõude summalt viivist alates 09.09.2024. Viivise määraks on seadusjärgne viivisemäär. Käesoleva hagi esitamise hetkeks põhinõudelt sissenõutavaks muutunud viivis on 551,61 EUR . Kostja seisukoht
19.Kostja ei vaidle vastu nõude osas, millise hageja tasus lepingu sõlmimisel summas 34 335 €. Teiste nõuete osas kostja ei võta hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid.
20.Kostja vastuse kohaselt vaidlus puudub osas, et hageja on lepingu sõlmimisel tasunud lepingu p-i 3.1.1. alusel kostjale 34 335 €. Kostja on nimetatud summast hagejale tagastanud 3435 €. Seega on kostja alustanud põhinõude tagasimakseid, samas ei ole ka kostja eelnevalt kinnitanud, et aktsepteerib hageja nõuet tervikuna.
21.Ehitus- ja siseviimistlustööd ei olnud lõppenud lepingus sätestatud tähtajaks, mis paraku tulenes mitmest korraga ühtelangenud tegurist. Ning neid kostja ise mõjutada ei suutnud, vaid andis endast parima nende lahendamiseks. Nimetatud asjaoludeks olid: a) ehitise projekteerimisel tekkinud erisus hoone kõrgusmärkide osas 30 cm ulatuses. Kuigi KOV oli väljastanud ehitusloa, peatati see asja ilmsiks tulekul ning uuendatud projekti menetlus (ehitusloa väljastamiseni) kestis enam, kui 9 kalendrikuud. b) ehituse nö külmutamise ja uuesti alustamise protsess kahjuks ei toimi päeva või paariga, selleks kulus rohkem, kui kuus 4
kalendrikuud, ja c) eelnevalt mainitud asjaolud toimusid ajahetkel, kui veel kestis COVID kriis ning oli alanud täiemahuline sõda Ukrainas. See omakorda aeglustas oluliselt haldustoiminguid ja tekkisid ehitussektoris raksused tööjõuga ning tarneraksused materjalidega. Hagejat teavitati kujunenud olukorrast. Samuti tõid kõik eelnimetatud tegurid kostjale kaasa märkimisväärse ärikahjumi.
22.Eelnimetatud asjaolude kujunemise järgselt oli peale hageja veel isikuid, kes esitasid lepingust taganemise avalduse. Nende korraga täitmine ei olnud kostjale jätkusuutlik tegevus ja ühe avalduse täielik täitmine oleks ühe võlausaldaja alusetu eelistamine. Kostja on tagastanud lepingujärgseid esmaseid makseid osadena, vastavalt krediidiasutusega saavutatud finantsvõimekusele.
23.Teisalt on kostjal ka kliente, kes ei ole lepingust taganenud ja tänaseks päevaks juba asjaõigusliku notariaalse lepingu sõlminud. Ka hagejal on selline võimalus säilinud,
24.09.04.2025 on kostja tasunud hagejale 2000 eurot selgitusega „Väike-Rae tee 2/12-25 ostuhinna osa tagasimaks“. Kohtuotsuse põhjendused
25.Kohus, tutvunud tsiviilasja kõigi materjalidega, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
26.Käesolevas asjas on hageja esitanud kostja vastu hagi müügilepingu alusel ettemaksuna kostjale tasutud 34 335 eurot tagastamise, leppetrahvi 17 167,50 eurot, intressi 8736,49 ja viivise nõudes. Hageja nõue tugineb sellele, et leping on lõppenud seoses taganemisega, mistõttu on kostjal poolte vahel tekkinud tagasitäitmise võlasuhtest tulenevalt kohustus saadud ostuhind hagejale tagastada. Samuti tugineb hageja sellele, et seoses kostja poolse lepingu rikkumisega ja hageja poolt lepingust taganemisega on hagejal õigus nõuda kostjalt intressi, leppetrahvi ja viivised põhivõla tagastamisega viivitatud aja eest. Kostja ei vaidle vastu lepingu alusel tasutud 34 335 euro tagastamise nõudele. Vastuses hagile on kostja märkinud, et hageja poolt lepingu p 3.1.1. alusel kostjale tasutud 34 335 eurost on kostja hagejale tagastanud 3435 eurot. Ülejäänud hageja nõuetele vaidleb kostja vastu.
27.Vaidlus puudub selles, et hageja ja kostja sõlmisid 01.06.2022 notariaalselt tõestatud kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu. Hageja ostis ja kostja müüs müügilepingu esemeks oleva ja aadressil Väike-Rae tee 2/12 asuva korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 25, eeldatava üldpinnaga 87,4 m2, koos selle oluliste osadega. Müügilepingu p 3.1. kohaselt oli müügilepingu eseme käibemaksuga müügihinnaks 228 900 eurot. Vaidlus puudub, et hageja on tasunud kostjale kokkulepitud müügihinnast 34 335 eurot, kostja ei vaidlusta nimetatud summa saamist. Samuti puudub vaidlus selle üle, et müügilepingu punkti 4.1.4 kohaselt kohustus kostja lõpetama kõik vajalikud ehitus- ja siseviimistlustööd objektil hiljemalt 01.09.2023. a ja pooled kohustusid sõlmima asjaõiguslepingu mitte hiljem kui 01.10.2023 (dtl 9-33).
28.VÕS § 116 lg 1 näeb ette, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist siis, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. VÕS § 116 lg 2 p 5 järgi on olulise kohustuse rikkumisega tegu ka siis, kui teine lepingupool ei täida ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.
5
29.VÕS § 208 lg 1 ja 2 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Käesolevas peatükis sätestatut kohaldatakse ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist.
30.VÕS § 217 lg 1 näeb ette, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 223 lg 1 p 5 annab ostjale õiguse müügilepingust taganeda, kui müüja on teatanud või asjaoludest nähtub selgelt, et ta ei vii asja lepingutingimustega vastavusse mõistliku aja jooksul või tarbijalemüügi korral tarbijale olulist ebamugavust põhjustamata. VÕS § 223 lg 5 kohaselt saab ostja müügilepingust taganeda, kui lepingutingimustele mittevastavus on oluline.
31.Kohus leiab, et hagejal oli õigus müügilepingust taganeda, sest kostja ei ehitanud korteriomandit lepingus märgitud viisil ja lepingus toodud tähtajaks valmis ega teinud seda ka täiendavalt antud tähtaja jooksul. Kuna hageja näol oli tegemist füüsilise isikuga, kes soovis korteriomandis elada, oli korteriomandi valmimata jäämine lepingus märgitud tähtajaks selliseks asjaoluks, mille tõttu ta jäi olulisel määral ilma õigustatult loodetust.
32.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et vastavalt 01.06.2022 poolte vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud kinnisasja võlaõigusliku müügilepingule kostja kohustus lõpetama kõik vajalikud ehitus- ja siseviimistlustööd objektil hiljemalt 01.09.2023. ja pooled kohustusid sõlmima asjaõiguslepingu mitte hiljem kui 01.10.2023(dtl 9-33). Kohus tuvastab, et 04.04.2023. a teatas kostja hagejale, et lepingu objekt ei valmi lepingus sätestatud ajaks ning, et uus tähtaeg on 28.02.2024. a (dtl 34). Kohus tuvastab, et 08.12.2023. a esitas kostja hagejale teate, millega teavitas hagejat, et uus objekti valmimisaeg on 31.07.2024. a (dtl 36). Kohus tuvastab, et 15.05.2024. a esitas kostja hagejale teate, millega teavitas hagejat, et objekt valmib ehituslikult 30.11.2024. a (dtl 38). Kohus tuvastab, et 17.07.2024. a edastas hageja kostjale nõudekirja, millega andis hageja kostjale täiendava tähtaja lepingu täitmiseks kuni 31.07.2024. a. Ühtlasi teavitas hageja nõudekirjas kostjat, et taganeb lepingust kui kostja oma kohustusi täiendava tähtaja jooksul kohaselt ei täida (dtl 40-44). 02.09.2024. a edastas hageja kostjale nõudekirja, milles teatas kostjale läbirääkimiste lõppemisest. Ühtlasi kinnitas hageja üle, et hageja poolt lepingust taganemine on jõustunud. Lepingust taganemise jõustumisega sissenõutavaks muutunud rahaliste nõuete täitmiseks andis hageja kostjale uue täiendava tähtaja kuni 08.09.2024 (dtl 78-81).
33.Kohus selgitab, et igasuguse lepingust taganemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega, seega piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest. Lepingu ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt kättesaamisega.
34.Kohus tuvastab, et Lepingu punkti 7.2.4. kohaselt oli hagejal ostjana õigus lepingust taganeda juhul, kui kostja kui müüja kas tahtlik või hooletusest tingitud lepingut rikkuv tegevus või tegevusetus on kaasa toonud objekti ehitusliku valmimise viibimise üle lepingu punktis 5.1. nimetatud tähtaja (01.10.2023. a). Kohus tuvastab, et kostja müüjana rikkus lepingut oluliselt lükates ühepoolselt mistahes põhjendusteta kolmel (3) eraldiseisval korral edasi objekti valmimise tähtaega. Oma tegevuse/tegevusetusega tekitas kostja olukorra, kus hagejal ostjana kaotas põhjendatult igasuguse kindluse või usalduse selles osas, et kas üldse ja kui siis mis ajaks objekt tegelikkuses valmib.
6
35.Vaidlust ei ole selles, et kostja on hageja avalduse kätte saanud. Samuti pole pooltel vaidlust selle üle, et hageja on lepingust õiguspäraselt ja kehtivalt taganenud.
36.Kohus leiab, et kuna hagejal oli õigus lepingust taganeda, oli hagejal VÕS § 189 lg 1 alusel nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist kostjalt. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu alusel tasutud 34 335 euro tagastamist.
37.Hageja on palunud kostjalt välja mõista intressid summas 8736,49 eurot.
38.VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. VÕS § 94 lg 1 kohaselt kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.
39.Kohus tuvastab, et kostja sai kätte hageja poolt lepingu alusel tasutud ettemakse 34 335 eurot Tallinna notar Liivi Laose notarikonto kaudu hiljemalt 3 pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest (lepingu pt 3.2.1). Leping sõlmiti 01.06.2022. Seega sai kostja 34 335 eurot hagejalt kätte hiljemalt 06.06.2022. Hageja on arvestanud summalt 34 335 eurot intressi perioodi 07.06.2022 - 10.10.2024. a eest summas 8 736,49 eurot. Kohus tuvastab, et hageja on kasutanud intressiarvestuses viivisekalkulaatorit, milles on arvestatud viivist VÕS § 113 lg-s sätestatud seadusejärgse viivisemääraga (dtl 86). Kostja ei ole vastuväiteid intressinõudele esitanud. Kohus leiab, et hageja on arvestanud intressi valesti. Hageja ei saa nõuda kostjalt intressi VÕS § 113 lg-s 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses viivisemääras, sest VÕS § 113 lg-s 1 teise lause kohaselt viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hageja saab nõuda intressi VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud seadusjärgses intressimääras (millele ei lisandu 8 % aastas). Seega saab hageja nõuda kostjalt 34 335 euro kasutamise eest ajavahemiku 07.06.2022-31.12.2022 eest intressi määraga 0% aastas, ajavahemiku 01.01.2023-30.06.2023 eest intressi määraga 2,5% aastas, ajavahemiku 01.07.2023-31.12.2023 eest intressi määraga 4% aastas, ajavahemiku 01.01.2024-30.06.2024 eest intressi määraga 4,5 % aastas ja ajavahemiku 01.07.202310.0.2024 eest intressi määraga 4,5% aastas. Seega on hagejal õigus nõuda summalt 34 335 eurot intressi perioodi 07.06.2022 - 10.10.2024. a eest summas 2292,92 eurot (vt. viivisekalkulaator.ee/calculator/interest).
40.Eeltoodust tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause alusel intresse summas 2292,92 eurot.
41.Hageja on palunud kostjalt välja mõista leppetrahvi summas 17 167,50 eurot.
42.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Poolte vahel sõlmitud müügilepingu punkt 7.4 kohaselt kui ostja lepingust taganeb lepingu punktis 7.2 nimetatud alusel, kohustub müüja ostjale tagastama käesoleva lepingu alusel ostja poolt müüjale tasutud ostuhinna osa ning tasuma ostjale leppetrahvi 50% lepingu punktis nimetatud summast 15 kalendripäeva jooksul arvates taganemisavalduse jõustumisest. Käesoleval juhul puudub vaidlus selle üle, et kostja müüjana on rikkunud korduvalt lepingus sätestatud kokkulepet objekti ehituslike tööde valmimise aja osas esitamata seejuures selleks tõendatult ühtegi mõjuvat põhjust. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt nii kostja kui ka müüjaga seotud isikud on tunnistanud, et lepingus kokku lepitud tähtaegadest mitte kinni pidamine on olnud seotud nii müüja vaidlusega kolmandate isikutega kui tingitud müüja ärilistest ebaõnnestunud valikutest ehk koostööpartneritega seotud raskustest (dtl 34-38, 73, 75-77). Ükski eeltoodud põhjendus ei vabanda käesoleval juhul müüjapoolset korduvat ostjaga sõlmitud lepingu rikkumist. Lepingulise kohustuse korduva rikkumise näol on oma olemusest tegemist olulise lepingu rikkumisega. Mistahes põhjendusteta lepinguliste kohustuste täitmise tähtaja 7
ühepoolne korduv edasilükkamine on selgelt tõlgendatav lepingu tahtliku rikkumisena. Kostja ei ole hageja leppetrahvinõudele eraldiseisvaid vastuväiteid esitanud ega tõendanud. Kostja on pelgalt väitnud, et ehitus- ja siseviimistlustööd ei olnud lõppenud lepingus sätestatud tähtajaks, mis paraku tulenes mitmest korraga ühtelangenud tegurist, mida kostja ise mõjutada ei suutnud, vaid andis endast parima endast nende lahendamiseks. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi summas 17 167,50 eurot.
43.Hageja on esitanud kostja vastu hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise nõude summas 551,61 eurot ja alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni viivise nõude VÕS § 113 lg 1 teises aluses sätestatud määras põhivõlgnevuselt summas 51 502,50 eurot kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
44.Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 6, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, välja mõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Seega annab seadus hagejale õiguse nõuda sissenõutavaks mittemuutunud viivist ka alates hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumine.
45.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja poolt kostjale esitatud taganemisavalduse kohaselt oli nõuete kogusumma (34 335,00 + 17 167,50) 51 502,50 eurot (edaspidi põhinõue) tasumise tähtajaks 15.08.2024. Kostja viidatud kohustusi nimetatud tähtajaks ei täitnud. 02.09.2024 kostjale edastatud nõudekirjas andis hageja kostjale põhinõude täitmiseks uue täiendava tähtaja kuni 08.09.2024. Kuna ka selleks tähajaks kostja põhinõuet ei tasunud, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt põhinõude summalt 51 502,50 eurot tasumisega viivitamise aja eest viivist alates 09.09.2024. Viivise määraks on seadusjärgne viivisemäär. Hageja on arvestanud viivist hagi esitamise hetke seisuga 551,61 eurot. Kostja ei ole hageja viivisenõudele sisulisi vastuväiteid esitanud. Seega on perioodi 09.09.2024 kuni kohtuotsuse tegemiseni 30.04.2025 põhivõlgnevuselt 51 502,50 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätesatud määras arvestatav viivis summas 3853,07 eurot ( vt viivisekalkulaator).
46.Vaidlust pole selle üle, et kostja on pärast hagi esitamist tasunud hagejale 3435 eurot ja 08.04.2025 tasunud kostjale 2000 eurot. Kostja on makse selgitusse märkinud „Väike-Rae tee 2/12-25 ostuhinna tagasimakse“. Kostja on seisukohal, et ta on tasunud ostuhinna tagasimakseid kokku 5435 eurot. Hageja on seisukohal, et kostja poolt tehtud makseid tuleb lugeda tasutuks kõrvalnõuete katteks. VÕS § 88 lg 1 kohaselt kui võlgnik peab võlausaldajale üle andma raha või liigitunnustega esemeid või osutama samaliigilisi teenuseid mitme erineva kohustuse täitmiseks ja üleantud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või esemed üle antud või teenus osutatud. Seega on hagejal õigus määrata, millise kohustuse katteks on kostja poolt 5435 eurot tasutud. 09.04.2025 toimunud kohtuistungil on hageja määranud, et kostja poolt on 5435 eurot tasutud kõrvalkohustuste (viiviste) katteks.
47.Kuivõrd kostja on tasunud kohtumenetluse ajal 5425 eurot ja hageja on määranud, et nimetatud summa tuleb lugeda tasutuks kõrvalnõuete katteks, siis on kostja poolt tasutud kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 3853,07 eurot. 8
Seega tuleb kohtuotsuse aja tegemise aja seisuga sissenõutavaks muutunud viivise nõue summas 3853,07 eurot jätta rahuldamata.
48.VÕS § 367 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt summas 51 502,50 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 01.05.2025 kuni põhinõude kohase täitmiseni.
49.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause alusel intresse summas 2292,92 eurot. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja on kohtumenetluse ajal tasunud hagejale 5435 eurot, mille hageja on määranud tasutuks kõrvalkohustuste katteks. Kostja poolt tasutud 5435 eurot on kohus hageja taotlusel lugenud summas 3853,07 eurot tasutuks viiviste katteks. Seega tuleb ülejäänud summa 1581,93 eurot lugeda tasutuks VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause alusel väljamõistmisele kuuluva intressi nõude katteks. Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks intressid summas 710,99 eurot (2292,92-1581,93).
50.Kokkuvõtteks kuulub hagi rahuldamise osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse summas 34 335,00 eurot, intressi summas 710,99 eurot, leppetrahvi summas 17 167,50 eurot ja viivise põhivõlgnevuselt summas 51 502,50 eurot VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 01.05.2025 kuni kohtuotsuse täitmiseni. Menetluskulude jaotus
51.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 177 lg 2 sätestab, et kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
52.Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled TsMS § 163 lg 1 kohaselt menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesoleva juhul on kohus rahuldanud osaliselt hageja intressinõude. Hageja palus kostjalt välja mõista intressi summas 8736,49 eurot ja kohus on leidnud, et hagejal on õigus nõuda kostjalt intressi summas 2292,92 eurot. Ülejäänud hageja nõuded luges kohus põhjendatuks. Kohus on küll jätnud kostjalt välja mõistmata viivised summas 3853,07 eurot ja intressi summas 1581,93 eurot, sest kostja on nimetatud summad hagejale pärast hagi esitamist tasunud, kuid tegemist on sisuliselt TsMS § 168 lg 5 olukorraga ja nende nõuetega seotud menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
53.Kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagi esemeks on rahaline nõue ning seega on hagi rahuldamise ulatus välja arvutatav. Kohus rahuldab hageja nõude ligikaudu 90% ulatuses. Seega jäävad menetluskulud 90% ulatuses kostja kanda ning 10% ulatuses hageja kanda.
54.Kohus määrab menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 2 sätestatud korras mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.