2-16-16945/97 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Kaasomandis ja kehtiva kasutuskorra kokkuleppeta korteris elamine on olnud hagejale aga oluliseks takistuseks oma elu korraldamisel ja planeerimisel. Hageja kaasomandiosa müümine, et saadud raha kasutada suurema elamispinna finantseerimiseks, on aga praktiliselt võimatu. Kaasomandis ja ilma kehtiva kasutuskorrata korteri tagatisel laenu võtta ei ole võimalik. Samuti on keeruline või lausa võimatu kaasomandis oleva korteri müük, kui puudub kehtiv kasutuskorra kokkulepe. Seda näiteks põhjusel, et pank ei anna võimalikule ostjale sellise korteri tagatisel laenu. Lisaks ei soovita osta sellist kaasomandis olevat kinnisvara, millel kasutamise tingimused on kokku leppimata ja fikseerimata. Potentsiaalsed ostjad ei soovi sellega riskida, sest nad ei tunne praeguseid omanikke. Kasutuskorra kokkuleppe puudumisel pole neil ka võimalike kaasomanike vaheliste vaidluste korral millelegi tugineda. Seetõttu vähendab XXX kinnistu ja elamu kaasomandi vorm ning kasutuskorra puudumine oluliselt kõigi kaasomanike mõtteliste osade, sh hagejale kuuluva mõttelise osa turuväärtust ja võimalust seda korterit isegi väiksema hinna eest müüa. Eeltoodud põhjustel on hageja pöördunud kostjate poole kaasomandi kokkuleppel lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise nõusoleku saamiseks. Kostja 3 on andnud nõusoleku lõpetada kaasomand ja jagada kinnistu korteriomanditeks. Kostja 1 ja kostja 2 on nimetatud nõusoleku andmisest keeldunud. Hageja edastas 22. juulil 2016 nii kostjale 2 e-posti teel kui ka kostjale 1 käsipostiga kirjaliku ettepaneku jagada XXX kinnistu korteriomanditeks. Hageja selgitas nimetatud ettepanekutes kostjale 1 ja kostjale 2 ka seda, et on valmis asjaajamise enda peale võtma, uurima välja täpsed toimingud ning sellega kaasneva kulu. Ühtlasi teavitas hageja kostjat 1 ja kostjat 2, et juhul, kui nad ei ole nõus lõpetama kaasomandit kokkuleppel, on hageja sunnitud pöörduma vastava nõudega kohtu poole. Hageja palus kostjal 1 ja kostjal 2 anda hiljemalt 8. augustiks 2016 teada, kas nad on nõus kaasomandi jagamise kokkuleppel korraldama. Kostja 2 vastas hageja 22. juuli 2016 ettepanekule 3. augustil 2016, millele hageja andis 18. augustil 2016 täiendavaid selgitusi, ning kostja 1 vastas hageja 22. juuli 2016 ettepanekule 4. augustil 2016, kuid kumbki kostja oma vastuses nõusolekut kinnistu kokkuleppel jagada ei väljendanud. Eeltoodust tulenevalt on hageja teinud jõupingutusi kostjaga 1 ja kostjaga 2 kaasomandi lõpetamise kokkuleppe saavutamiseks, kuid kahjuks ei ole need tulemusi andnud. Seetõttu on hageja sunnitud pöörduma kaasomandi lõpetamise ja kinnistu korteriomanditeks jagamise nõudega kohtusse. Hageja on esitanud plaani ja eplikatsiooni, mille on ka linna pädev ametnik kinnitanud. Hageja palub (täpsustatud nõue, 20.02.18 , II kd lk 145-148):

Kostja XXX (kostja 1) ei vaidlustanud võimalust jagada kinnistu korteriomanditeks, kuid see pole võimalik seetõttu, et tegelikud andmed reaalosade suuruse kohta on ebaõiged, peale selle on hageja teinud ebaseaduslikke ehitisi oma kasutuses olevas korteris, reaalosa juurde peaks kuuluma ka abiruum ja kui mõnele kaasomanikule jääb suurem ruum tuleks määrata hüvitisKostja arvates on andmed ruumide kohta teistsugused kui need, mis on toodud hagis ja kuna puudub täpne andmestik ruumide suuruse kohta, ei ole võimalik kaasomandit jagada korteriomanditeks. Hageja ei ole tööde tegemiseks mingeid nõusolekuid küsinud (I kd lk 148151, II kd lk 128-129, II kd lk 164). Kostja XXX (kostja 2) vaidles hagile vastu, sest hageja on teinud ebaseaduslikke ehitisi (vannituba suurendanud, boiler on koos torustikega pööningul, ventilatsioon on kinni, magamistoast on sein eraldatud ja need pole seadusega kooskõlla viidud. Kostja 2 võtab hagi õigeks siis, kui kõik ehitustööd on seadusega kooskõlla viidud). Hageja ei ole kunagi teinud ettepanekut kohtuväliselt kaasomandi lõpetada, hageja ei ole esitanud õigeid mõõdistusandmeid, võimalik on jagada vaid korteriomandeid nii, et sinna kuuluvad eluruumid, mitte muud ruumid. Kostja arvates tuleb ühised ruumid, sh keldris asuvad ruumid jätta kaasomandisse. Pooltel on seoses hageja ebaseadusliku ümberehitusega teine vaidlus kohtus nr 2-17-3076, mille tulemused tuleb ära oodata. Hagejal oli selge, mis ta ostab, ost on tehtud XXX kaudu, tema vahendusel soetas kaasomandi osa ka XXX. Kostja selgituste kohaselt ei ole linnavalitsuse seisukoha järgi ei 1983.a. ega ka 2017.a. eplikatsioonid õiged. Hagejal tuleb ümberehitused seadustada. (I kd lk 49-52, 226, II 73-71, lk 106-107, 116, 132, 157, 176). Kostja XXX (kostja 3 võttis) võttis hagi õigeks ja vastuväiteid menetluses ei esitanud (I kd lk 44-45), kuid ei olnud nõus menetluskulude kandmisega ja palus jätta need kostjate 1, 2 kanda, kuna nemad põhjustasid hagi esitamise kohtule.

Alates 1. jaanuarist 2018 kehtiv Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 1 sätestab, et korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KrtS § 6 lg 2 sätestab, et korteriomandite kinnistamisel avatakse igale korteriomandile kinnistusregistri iseseisev osa ja samal ajal suletakse kinnisasja senine registriosa asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras ning lg 3 järgi suletud registriosa andmed kantakse avatavate registriosade vastavatesse jagudesse. Registriosa pealkirjas märgitakse lisaks kinnistusraamatuseaduse §-s 12 nimetatud andmetele korteriühistu registrikood. Registriosa esimesse jakku kantakse lisaks kinnistusraamatuseaduse § 13 lõikes 1 nimetatud andmetele eriomandi eseme number või muu tähis, kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Seega ei kanta korteriomandi registriosa esimese jao andmete ossa eriomandi eseme üldpinna suurust kinnistusraamatusse tehtavasse kandesse. Nii ei oma tähtsust ehitise kui sellise üldpinna suurusel võrreldes kinnistusraamatu kande andmetega, mis kinnistusraamatusse kantakse ja seega ei ole üldpinna suurusel õiguslikku tähendust. Seega ei ole ka tähtust korteriomandi eriomandi eseme pindalal, sest eriomandi esemeks saab olla konkreetne osa hoonest (ruum), mitte nn abstraktsed ruutmeetrid ja ka neid suuruseid ei kanta kinnistusraamatusse. Eeltoodu alusel leiab kohus, et plaanid on vajalikud selleks, et määratleda vaid korteriomandi koosseis: välispiirid ja ruumid, mis kuuluvad konkreetse korteriomandi koosseisu kuuluvad. Kuna registrisse kantud korteriomandi eluruumi üldpinna suurusel ei ole õiguslikku tähendust, sest selliseid mõõtmistulemuste andmeid KrtS 6 lg 2, § 13 järgi kinnistusraamatusse ei kanta, siis ei mõjuta korterite üldpinna suurus hageja ja kostjate kaasomaniku kaasomandi osa suurust kaasomandi lõpetamisel korteriomanditeks jagamisel. Selle tõttu ei oma tähtust kaasomandi lõpetamisel korteriomanditeks jagamise kostjate 1, 2 väited sellest, et hageja on teinud tema valduses olevas korteris mingeid lubamatud ehituslikke muudatusi ja et hageja esitatud plaani ja eplikatsiooni andmed ei ole õiged. Nii ei oma tähtsust ka XXX ́i poolt esitatud OÜ Geodeesia 24 mõõdistustulemused. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttega on tõendatud, et vaidlusalune kinnistu nr 24448301 (I kd lk 9) Kungla nr 17, Tallinn, on hageja ja kostjate kaasomandis võrdsetes osades ja igale kaasomanikule kuulub 1⁄4 kinnistust. Kostjad 1, 2 ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamine AÕS § 76 lg 2 järgi oleks nende kokkuleppega välistatud. Kostjad 1, 2 ei ole esitanud ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil. Kohus tuvastas vaatlusel (t/l 88-95, II kd), et käesolevas asjas on kaasomandis olevat kinnistut võimalik jagada korteriomanditeks, kuna kõigi nelja kaasomaniku kasutuses olevad eluruumid on eraldi korteritena kasutatavad, neil on olemas eraldi oma sissepääsud, veevarustus ja kanalisatsioon ning iga eluruum moodustab ühtse funktsionaalse terviku. Hageja on esitanud kohtule ka arhitekt Tõnu Saare kinnituse (I kd lk 189), millest nähtuvalt on võimalik seda kinnistut jagada korteriomanditeks. Hageja on esitanud kohtule ka eplikatsioonid- plaanid selle kohta, millised ruumid jäävad hageja ja kostjate eriomandisse (I kd lk 142-146, ja sama ka I lk 9 (14)

195-198) ja mille õigust on kinnitanud Tallinna Linna poolt volitatud ehituskontrolli ja kasutuslubade juhtivspetsialist Kristiina Liinak 31.01.17. Sellest kinnitusest nähtub, et need andmed ja plaanid vastavad ehitisregistri andmetele (resolutsioon 31.01.17, I kd lk 147 ja sama ka lk 198). Kostja 2 esitas Geodeesia 24 OÜ tehtud XXX mõõdistuse (II kd lk 39-39e koos elektroonilise andmekandjaga, sama ka lk 43-49, 55-70, 76-82), kuid sellest ei nähtu vastavat Tallinna Linna poolt volitatud ehituskontrolli ja kasutuslubade juhtivspetsialist kinnitust, mille kohaselt vastaks need andmed ka ehitisregistri andmetele, kinnistust. Kostja XXXi poolt kohtule esitatud K. Liinaku e-kirjast nähtub, et kui XXX poolt esitatud eplikatsioonid ja plaanid kajastavad ka ümberehitusi ja mõõdistusi, mis eeldanuks ehitusloa taotlemist ja/või ehitusteatise esitamist, siis ei ole võimalik neid plaane enne kinnitada, kui need on seadistatud ja ehitisregistrisse kantud (II kd lk158-159). Seega ei tõenda Geodeesia 24 OÜ mõõdistus koos eplikatsioonidega jagamisel poolte eriomanditesse jäävat osa. Kostja XXXi esitatud ehitusregistri andmed (II kd lk 160-161) ei ole aga kuidagi vastuolus hageja esitatud eksplikatsiooni-plaaniga, mis on kinnitatud K. Liinak ́u poolt 31.01.17. Eeltoodu alusel leiab kohus, et vaidlusalust kinnistut on võimalik AÕS § 76 lg 1, § 77 lg 2 ja KrtS § 1 ja § 4 lg 1 järgi lõpetada ja jagada korteriomanditeks hagis toodud viisil. Nii jääb igale kaasomanikule endiselt 1⁄4 kaasomandist ning lisaks jääb igaühele endiselt see eluruumi (korter), mida seni kasutatud on, milles nad ei ole ka vaielnud. Nimelt on hageja kasutuses eluruum tähistusega plaanil nr 3, XXXi kasutuses vastavalt nr 2, XXX kasutuses vastavalt nr 1 ja XXX kasutuses vastavalt nr 4 (plaanil numbrid ümbritsetud topeltringiga). Seega jäävad need ruumid nende tähistustega vastavalt nende eriomandisse. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. KRS § 341 lg 8 puudutatud isiku nõusolekut võib asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Hageja on taotlenud ka kaasomandi lõpetamiseks vastavate kostjate tahteavaldust, mis asendab kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks ja vastavate kannete tegemise kinnistusraamatusse ja mida sellisel juhul jõustunud kohtulahend asendab. Märgitud nõue on kooskõlas TsÜS § 68 lõike 5, KRS § 341 lg 8. Eeltoodust tulenevalt on hagi põhjendatud ja tõendatud ja kuulub rahuldamisele järgmiselt:

Nimelt on poolte vahel käimas hageja väidetava ebaseadusliku eluruumi ümberehituse tõttu teine vaidlus nr 2-17-3076, kuid see ei tähenda seda, et kaasomandit ei või lõpetada. Mis puudutab kostja 1, 2 väiteid, mis ruumid võiksid kuuluda korteriomandisse, siis kohus on sellele otsuses ülalpool hinnangu andnud ning tuvastanud, mis jäävad eriomandisse ja lisaks on kohus tuvastanud, et kaasomandi jagamisel korteromanditeks, ei oma tähendust ruumide pindalad, kuna neil pole õiguslikku tähendus ja neid kinnistusraamatusse ei kanta. Mis puudutab kostja 2 väidet sellest, kuidas ja mis moodi on hageja ja XXX soetanud käesoleva kinnisasja mõttelise osa, ei oma samuti kaasomandi lõpetamisel tähtust, sest tõendeid, et kaasomandi lõpetamine oleks keelatud kaasomanike kokkuleppega, ei ole. Seda ei kinnita ka XXXi poolt kohtule esitatud lepingud (I kd lk 225,II kd lk 2-18). Kostja XXXi poolt kohtule esitatud e- kirjavahetus hagejaga 21.06.17-11.06.17, mis puudutab mõõdistuste tegemist ja arhitekti ruumidesse nn lubamist käesoleva menetluse ajal, ja samateemaline poolte enda ning XXXi ning Geodeesia 24 OÜ e-kirjavahetus mõõdistamise läbiviimiseks (I kd lk 183-184, lk 206-207, 209-210, 216, II kd lk 20-38, II kd lk 119) ei oma vaidluses tähtust. Hageja esitatud selgitused torustike (II lk 126), ventilatsioonitoru kohta ja selle kohta esitatud foto (II kd lk 94-95 ), aga ka selgitused kanalisatsioonitoru ja selle kohta esitatud foto (lk 120-121), ei oma samuti käesolevas vaidluses tähtust, sest see, kas tehtud ümberehitused on lubatavad, on teise poolte vahelise vaidluse küsimus. Kostja XXX ́u esitatud plaan koos märkega pesuks kasutava ruumi ja lõhutud seina kohta ei oma tähtust (lk 97-98, II kd), sest kohus tuvastas ülalpool, mis jääb kaasomanike ja tulevikus loodavate korteriomandite omanike eriomandisse ning ehituse seaduslikkuse/ebaseaduslikkuse küsimused lahendatakse teises vaidluses. Hageja esitatud XXX-3 tehtud mittekandva seina kohta esitatud auditile anna kohus samuti hinnangut, kuivõrd ei oma kaasomandi lõpetamisel tähtust (II kd lk 110-113), Menetluskulude jaotus, hind Tsiviilasjas hind on 3500 €. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti ning lg 4 sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse. Hageja on teinud ettepaneku kohtuväliselt kaasomand lõpetada ja kostjad 1, 2 ei olnud nõus kaasomandit lõpetama kohtuväliselt ja see nähtub hageja esitatud kirjavahetust 22.07.2016, 18.08.16 kostja 1, 2 vastust 02.08.16, 04.08.16 (I kd lk 10-21). Seega oli hageja õigustatud pöörduma kohtusse hagiga. Kuna kaasomandi lõpetamine puudutab kõiki kaasomanikke, oli hageja sunnitud hagi esitama ka XXX vastu, kes võttis hagi õigeks kohe ega andnud põhjust hagi esitamiseks. Küll aga olukorras, kus hageja esitas kaasomandi lõpetamise nõude, milles soovis 13 (14)

selle lõpetamist korteriomanditeks jagamise teel, tuli tal see nõue esitada kõigi kaasomanike, sj ka XXX vastu. Eeltoodu alusel ei ole põhjust jätta hageja menetluskulusid mitte mingiski osas kostja XXX kanda TsMS § 162 lg 4 järgi, sest oleks XXX suhtes äärmiselt ebaõiglane; seda pole hageja hagis ka taotlenud. Kuna hagi kuulub rahuldamisele ja menetluses osalesid oma vastuväidetega kostja 1, 2, kusjuures nende vastuväited ka kattusid, jäävad hageja menetluskulud TsMS § 162 lg 1, § 165 lg 1 alusel kostjate 1, 2 kanda võrdsetes osades ning kostjate 1, 2 menetluskulud jäävad nende endi kanda. Mis puudutab XXX menetluskulud, siis jäävad TsMS § 162 lg 4 alusel jäävad tema menetluskulud tema enda kanda, sest hagejalt nende väljamõistmine oleks vastuvõtmatu hageja suhtes. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist. Nimetatud põhjustel ei anna kohus hinnangut poolte menetluskulude suurusele. Kohus andis menetlusabi korras XXX ́ule (I kd lk 124, määrus 23.01.17) riigiõigusabi ilma kohustuseta neid riigile hüvitada. Kohus leiab, et puudub alus selle seisukoha muutmiseks TsMS § 189 lg 1 järgi ja seega jäävad tema menetlusabi korras kantud riigiõigusabikulud riigi kanda. Protokollide parandamise taotlused Kohus tegi asjas vaatluse ning koostas selle kohta protokolli (II kd lk 88), millele esitasid parandamise taotluse hageja, XXX ja XXX (II kd lk 92, 96, 106p). Kohus leiab, et kuivõrd nendel parandusettepanekutel pole tähtsust, jätab kohus need taotlused rahuldamata ja lisab need väited TsMS § 53 lg 4 alusel vaatluse protokolli juurde. Kohus koostas 28.02.2018 istungi kohta protokolli (II kd lk 149), millele esitas parandamise taotluse hageja (II kd lk 150), millega ei nõustunud XXX (II kd 156). Kohus leiab, et taotlus kuulub rahuldamisele, kuna hageja esindaja seisukoht on kantud protokolli ebaõigesti võrreldes sellega, mida hageja esindaja ütles. Seega tuleb TsMS § 53 lg 4 alusel 28.02.2018 istungi protokolli parandada ning lugeda 28.02.2018 istungi protokolli 1. leheküljel lause: „Kinnistusavalduse lisana tuleb esitada uus plaan.“ asemel õigeks „Kinnistusavalduse lisana saab esitada vana plaani, kui see vastab ehitisregistri andmetele“. /digitaalne allkiri/ Kohtunik