Ele Liiv (eesistuja), Reena Nieländer, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
04.05.2018, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-9614
Tsiviilasi
XX hagi Osaühingu Prevo Kinnisvara vastu võlgnevuse ja viiviste saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.01.2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Prevo Kinnisvara apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
23 786,70 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Berg Kostja Osaühing Prevo Kinnisvara (registrikood 10921965), lepinguline esindaja advokaat Hendrik Mühls Kolmas isik OÜ Vanaema köök (registrikood 14348669; õiguseellane Vanaema Juures Osaühing, registrikood 10378656, kustutatud 12.12.2017) Kolmas isik Von Krahli Majad OÜ (registrikood 14388806; Vanaema Juures Osaühing (registrikood 10378656, kustutatud 12.12.2017) jagunemise käigus asutatud) Kolmandate isikute lepinguline esindaja vandeadvokaat Lembit Tedder
Kohtuistungi toimumise aeg
16.04.2018
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 03.01.2018 otsus tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt välja hageja kasuks põhinõude 15 000 eurot ületavas suuruses ja intressi 5,07 eurot ületavas suuruses. Tühistatud osas jätta hagi rahuldamata. Muuta menetluskulude
1(11)
jaotust maakohtus ja tühistada menetluskulude kindlaksmääramine. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Otsuse resolutsioon sõnastada järgmiselt:
3.2.Mõista kostjalt Osaühing Prevo Kinnisvara välja hageja XX kasuks 15 000 eurot, intress 5,07 eurot ja viivis seisuga 04.05.2018 1061,92 eurot.
3.3.Mõista kostjalt Osaühing Prevo Kinnisvara välja hageja XX kasuks viivis protsendina põhinõudelt (15 000 eurot) alates 05.05.2018 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude (15 000 eurot) täitmiseni. Jätta poolte menetluskulud 68% ulatuses solidaarselt Osaühing Prevo Kinnisvara, ja 32% ulatuses XX kanda. Jätta kolmandate isikute OÜ Vanaema köök ja Von Krahli Majad OÜ menetluskulud maakohtus ja apellatsioonimenetluses 68% ulatuses nende endi kanda ja 32% ulatuses XX kanda. Hüvitatavad menetluskulud määrab kindlaks maakohus. Jätta Harju Maakohtu 21.06.2017 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-9614 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati kostjale Osaühingule Prevo Kinnisvara (registrikood 10921965) kuuluvale korteriomandile, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 3343901, asukohaga Sauna tn 3-1A Tallinn, kinnisasja neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale XX (isikukood 38606272230) kasuks 27 648,21 euro suurune kohtulik hüpoteek, jõusse käesoleva otsuse täitmist tagava abinõuna.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja menetluse käik
1.20.06.2017 esitas XX (hageja) Harju Maakohtule hagi Osaühingu Prevo Kinnisvara (kostja) vastu enammakstud müügihinna 22 000 eurot tagastamiseks ning intressi 7,41 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 19,29 eurot ja viivise kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 sätestatud määras saamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.21.06.2017 määrusega rahuldas maakohus hageja taotluse hagi tagamiseks ja seadis kostja korteriomandile Tallinnas Sauna 3-1A kostja kasuks 27 648,21 euro suuruse kohtuliku hüpoteegi.
3.08.09.2017 määrusega rahuldas maakohus kostja taotluse ja kaasas menetlusse kostja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna Vanaema Juures Osaühingu (kolmas isik).
2(11)
4.Hagi kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 28.10.2015 ostu-müügilepingu, mille alusel kostja müüs hagejale Tallinnas Rataskaevu 14-2A asuva korteriomandi hinnaga 145 000 eurot ja samal päeval anti korteri valdus hagejale üle. Hageja hakkas korterit isiklikult kasutama alates 2016 veebruarist. 2016 mais ilmnes, et korterisse kostub Von Krahli baari tegevusest põhjustatud müra. Müra algallika väljaselgitamine võttis aega. Hageja teavitas korterisse kostuvast mürast kostjat 24.05.2016 e-kirjaga, millele kostja küll vastas, kuid konkreetselt midagi probleemi likvideerimiseks ette ei võtnud. Seoses kõnealuse probleemiga on hageja pöördunud ka Von Krahli baari pidava kolmanda isiku ja politsei poole, kuid probleemi ei ole likvideeritud. Isegi kui puudusest teavitamine toimus hilinenult, oli see VÕS § 220 lg 3 kohaselt mõistlikult vabandatav, kuna alles teatud aja möödumisel sai hagejale ilmseks, et tegu on pideva probleemiga. Lisaks tugineb hageja alternatiivselt ka VÕS § 221 lg 1 p-le 2, kuna hageja tõendas, et kostja oli korteril esinevast puudusest teadlik. 11.04.2017 koostatud müra mõõtmise protokollist nähtub, et müra tase ületab sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ lubatud normtasandi piire. Puudust arvesse võttes on korteri turuväärtus 123 000-130 000 eurot. Korteri müügi läbirääkimistel ja müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud kostja hagejat eluruumis müra olemasolust, kuigi oli teadlik puuduse esinemisest tulenevalt kirjavahetusest OM ja KS-ga. 09.06.2017 esitas hageja kostjale hinna alandamise avalduse, millega alandas hinda 22 000 euro võrra ning nõudis kostjalt nimetatud summa ja lisanduva intressi tasumist hiljemalt 16.06.2017. Kostja tasumisnõuet ei täitnud. Kostja sai raha hagejalt 28.10.2015 ja intress perioodil 28.10.2015–30.06.2016 on 7,41 eurot (VÕS § 94 lg 1). Hagi esitamise seisuga oli kostja nõude täitmisega viivituses 4 päeva ja viivise suuruseks on 19,29 eurot (VÕS § 113 lg 1). Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 20.11.2013 selgus uuringust, et kui Von Krahli baaris või teatrisaalis mängib väga aktiivne ja kiire tempoga laul, ületab mõõdetud müratase lubatud normi eluruumides. 2014 veebruaris tehti baaris kapitaalremonti. Kostja eeldas, et baar on müra likvideerinud. Hageja peaks nõudma häiriva müra kõrvaldamist selle tekitajalt. Hageja ei tõendanud, et ta ei asunud korterisse kohe elama ja pärast valduse üleandmist käis ta aeg-ajalt korteris, kuid alati päevasel ajal või üksnes vahetult pärast tööpäeva lõppu. Nimetatu ei ole ka mõistlikult vabandatav asjaolu VÕS § 220 lg 3 mõistes. Hageja ületas mürast teavitamisel mõistliku aja ja kaotas õiguse nõuda hinna alandamist. Von Krahli baar on avalik vaba aja veetmise koht ja tema tegutsemine korteri kõrval on teada. Mõistlik ostja tunneb selle tegevuse võimalike mõjude üle oma omandile huvi viivitamatult. Kostja ei rikkunud müügilepingut. Kostja sai teada, et baarist kostub endiselt müra korterisse hageja 24.05.2016 e-kirjast. Kostja ei vastuta korteri puuduse eest ja ei saa seda kõrvaldada. Hageja korter vastab ehitusnormidele. Baarist kostuv müra on üldine probleem. Kui kostja täidab hageja nõude, on juhul, kui baar kõrvaldab tekkiva müra, hageja alusetult rikastunud. Väga suur on tõenäosus, et baar peatselt õhtusel ajal tekkiva liigse müra kõrvaldab.
3(11)
Hageja ostis korteri eluruumiks ja ei ole eluliselt usutav, et ta poole aasta jooksul ei kasutanud eluruumi ööbimiseks ega tundnud huvi, kuidas on võimalik uues kodus ööbida. Iseäranis olukorras, kus on teada, et kõrval asub meelelahutusasutus. OM vahendusel pidi hageja teadma, millised tingimused eluruumil on. Õigusteadmisi omava isikuna oli hageja teadlik, et müügiese tuleb viivitamatult üle vaadata ja parima info eseme kohta saab eseme otseselt kasutajalt. Kui hageja ei püüdnudki OM-lt saada teada, kas eluruumil on mingeid puudusi, siis rikkus hageja asja ülevaatamise kohustust ja hea usu põhimõtet ning minetas õiguse tugineda puudusele hilinenult. Kostja sai hageja hinna alandamise avalduse kätte 09.06.2017, mis on rohkem kui aasta peale seda, kui hageja müra probleemist teada sai ning üle aasta ja seitsme kuu ajast, kui hageja võis ja pidi mürast kui puudusest teada saama. Kostja saatis hagejale viimase e-kirja 28.05.2016 ja arvas kuni 09.06.2017, et hageja ja baar on leidnud probleemile lahenduse. Kirjadest ei nähtu hageja kavatsus esitada nõue kostja vastu ja kostjal tekkis õigustatud ootus, et hagejal puuduvad tema vastu nõuded seoses korteriga. Hageja on nõude esitanud aegunult. Nõue on lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-156-11, p 22). Olles vandeadvokaat, on hageja teadlik nii hea usu põhimõtte mõjust õigussuhetele kui ka mõistlikust tähtajast. Hageja oleks oma õiguse maksma panemiseks pidanud teavitama kostjat hinna alandamise soovist ja nõudest tunduvalt varem. Hageja ei ole piisavalt põhjendanud, miks ta on hinna alandamise arvestusel lähtunud kõige madalamast hinnast. Ebaselguse korral tuleb asjaolu tõlgendada kohustatud isiku kasuks ja õiglane on juhinduda hindamisakti kõrgeimast turuväärtusest. Võttes arvesse, et kostuv müra ei ole pidev ja esineb enamasti nädalavahetusel ning tuginedes OM 04.04.2015 e-kirjale, mille kohaselt Von Krahli üritused kostavad tõesti läbi, aga seni pole sellest suurt numbrit olnud, peaks puudusega kinnisvara väärtus olema 130 000 eurot. Seega ei saaks hageja nõue olla enam kui 15 000 eurot. Kolmanda isiku seisukoht
6.Kolmas isik leidis, et hagi on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kolmas isik on valmis ostma hageja korteri hinnaga 170 000 eurot, mistõttu hageja hinna alandamine ei ole põhjendatud. Hageja käitumine on vastuoluline ja ei järgi hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid. Von Krahli baar ei põhjusta oluliselt häirivat müra. Hagi ei ole esitatud seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks, millele riik peaks andma õiguskaitset. Hageja noore inimesena oli enne korteri soetamist teadlik, et korter asub Von Krahli vahetus läheduses ning hageja on käinud seal ka (õhtusel) meelelahutusüritusel. Seetõttu ei saanud hageja eeldada täielikku vaikust korteris. Hageja võttis endale teadliku riski, et elamus võib olla kõrgem müratase kui vanalinnast väljaspool. Korteri lepingutingimustele mittevastavus ei ole tõendatud. Isegi kui lepingutingimustele mittevastavus esineks, on kostja vastutus välistatud VÕS § 218 lg 4 järgi. Lisaks ei ole hageja järginud VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud teatamiskohustust ning on keeldunud põhjendamatult kolmanda isiku poolt tehtud mõistlikest heastamisettepanekutest, mistõttu ei ole väidetav hagejat häiriv tegevus enam kahju põhjuseks. Maakohtu otsus
7.03.01.2018 otsusega rahuldas maakohus hagi, mõistes kostjalt välja hageja kasuks põhinõude 22 000 eurot, intressi 7,41 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised 19,29 eurot ja viivise protsendina põhinõudelt alates 21.06.2017 VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras
4(11)
kuni põhinõude täitmiseni. Hageja menetluskulud jättis kohus kostja kanda, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 4031 eurot ja nendelt viivise. Kolmanda isiku menetluskulud jäid tema enda kanda. Kohus jättis maakohtu 21.06.2017 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati kostjale kuuluvale korteriomandile Tallinnas Sauna 3-1A hageja kasuks 27 648,21 euro suurune kohtulik hüpoteek, jõusse otsuse täitmist tagava abinõuna. Kohus tuvastas korteris müraprobleemi olemasolu, m.h ka 11.04.2017 OÜ Inseneribüroo STEIGER koostatud mõõtmise protokolliga, Rataskaevu 14 elanike kaebustega ja 2014 ekirjavahetuse põhjal KS-ga ja OM-ga. Müra mõõtmise protokolli järgi ületas müra tase hageja korteris sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 lubatud normtasandi piire. Kuna kostja vastutus hageja ees tuleneb müügilepingu rikkumisest, ei oma tähtsust, kas kolmanda isiku käitumine müra põhjustamisel oli õigusvastane avaliku õiguse mõttes. Tõenditest tulenes, et müraprobleem eksisteeris ka korteri ostu-müügilepingu sõlmimise hetkel 28.10.2015 ja see ei ole tänaseks kõrvaldatud. Hageja korterisse kostuv müra on vaadeldav korteriomandi puudusena (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-43-15, p 22). Korteri müügilepingu p-s 2.1.5 kostja kinnitas, et müügilepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud. Kohus tuvastas, et kostja oli müraprobleemist teadlik OM 04.04.2015 ja 21.07.2017 e-kirjade ning KS kirjavahetuse põhjal kostja ja Von Krahli baariga. Tõendatud ei ole, et hageja olnuks korterit ostes müraprobleemist teadlik või pidanuks sellest teadlik olema. Kuna müraprobleem ilmnes eelkõige öösiti, ei saa eeldada, et hageja võinuks korteriga päevasel ajal tutvudes müraprobleemist teadlik olla. Kuna korterisse kostuva häiriva müra kui puuduse näol on tegemist varjatud puudusega, ei ole kohaldatav VÕS § 218 lg 4. Müügilepingust nähtuvalt sõlmis hageja müügilepingu eesmärgil kasutada korterit eluruumina. Seega oli hagejal äratuntav huvi teada, kas korteril esinevad puudused, mis avaldavad mõju selle kasutamisele eluruumina, mh oli hagejal äratuntav oluline huvi teada, kas korterit mõjutab ümbruskonna meelelahutusasutustest kostuv müra. Kostja ei tõendanud, et ta oleks hagejat enne müügilepingu sõlmimist müraga seotud korteri puudustest teavitanud või et tegemist oli enne korteri ostmist korteriga tutvumisel vahetult tajutava puudusega. Kostja rikkus müügilepingust tulenevaid kohustusi sellega, et müüs hagejale korteri, millel ilmnesid varjatud puudused korterisse kostuva häiriva müra näol. Kuna pooled ei leppinud kokku, et müüakse korter, millesse kostub oluliselt häiriv müra, siis ei vastanud korter selles osas müügilepingu tingimustele. Häirivat müra, mis ületas ka mürataseme määratud piirnorme, saab lugeda müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuseks. VÕS § 218 lg 1 järgi on kostja müüjana vastutav müügieseme müügilepingu tingimustele mittevastavuse eest ning sõltumata sellest, et müra kui korteril esineva puuduse vahetuks põhjustajaks on baar, on kostja vastutav müügilepingu esemel oleva puuduse eest. Tähtsust ei oma, kas kostja poolt hagejale baari kontaktide andmine ja kirjadele vastamine oli piisavaks koostööks müraprobleemi lahendamisel, kuna see ei muudaks müügilepingu rikkumist olematuks ega vabandatavaks. Sõltumata sellest, kuidas määratleda hageja staatust ostu-müügilepingu sõlmimisel, oli hagejal kohustus teavitada kostjat müraprobleemi olemasolust kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada (VÕS § 220 lg 1). Ei saa eeldada, et hageja puuduse viivitamatult pärast korterisse kolimist avastas. Ebaregulaarse müra allika, probleemi olemasolu ja ulatuse väljaselgitamine võttis aega ja hageja ei ole müraprobleemist teatamiseks mõistlikku aega ületanud. Hageja sai korteri puudustest teada asjatundja hinnangu alusel 11.04.2017 ja esitas kostjale hinna alandamise avalduse 09.06.2017. Hagejale ei kehti puudustest teavitamiseks või
5(11)
hinna alandamiseks kõrgendatud nõuded, kuna hageja on õigusteadmistega isik. Isegi kui lugeda, et hageja ei teavitanud kostjat müraprobleemist õigeaegselt, võib hageja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kuna kostja teadis korteri lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda hagejale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Käesolevas asjas ei esine selliseid asjaolusid, mis võinuks tekitada kostjale õigustatud ootuse, et hageja ei alanda hinda. 22.11.2017 istungil põhjendas hageja hinna alandamise avalduse esitamist 09.06.2017 asjaoluga, et ta üritas tegeleda ise probleemi lahendamisega ja soovis läbi rääkida. Kolmanda isiku poolt esitatud kirjavahetusest nähtuvalt üritas hageja 2016-2017 müraprobleemi lahendada kolmanda isikuga suheldes. Probleemide kohtuvälist lahendamist ja läbirääkimist tuleb üldjuhul eelistada teisele poolele n-ö lõplike nõuete esitamisele ja kohtuvaidlusele, mistõttu ei olnud hageja käitumine hea usu põhimõtte vastane. Kujundusõigusena ei allu hinna alandamine aegumisele, kuid aeguda võivad hinna alandamisest tulenevad lepingulised nõuded. Müügihinna osalise tagastamise nõue ei ole. Puuduvad selliseid erandlikud asjaolud, mis annaks aluse lugeda hinna alandamisest tulenev müügihinna tagastamise nõue hea usu põhimõttest tulenevalt aegunuks. Kostja sai 09.03.2017 hinna alandamise avalduse kätte ja hageja nõuet ei ole kostja täitnud. ERI Kinnisvara kutseline hindaja on põhjendanud, et otsese turuinformatsiooni puudumisel kasutas ta asjatundjate intervjueerimist, kes andsid sarnaseid, kuid pisut erinevaid hinnanguid müraprobleemi mõjust korteri hinnale, mistõttu ekspert leidis, et puudusega kinnisvara väärtus jääb 28.10.2015 seisuga vahemikku 123 000-130 000 eurot. Seega otsustab mittekohase täitmise väärtuse VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel kohus hinnanguliselt (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-129-12, p 31). Eksperdi poolt puudustega kinnisvara väärtuseks määratud hinnavahemiku näol ei ole tegemist ebaselgusega, mida tuleb tõlgendada kostja kasuks. Kinnisvara hindamisel konkreetse kuupäeva seisuga puuduse mõju arvestamine on hinnanguline ja müra mõju arvestamine kinnisvara hüpoteetilises hinnas tagasiulatuvalt ei ole matemaatiliselt kontrollitava täpsusega võimalik määrata. Hageja oli eksperthinnangus antud hinnavahemiku puhul õigustatud lähtuma võimalikust madalamast hinnast. N-ö konservatiivne lähenemine vastab hinna alandamise eesmärgile ja tagab pooltevaheliste lepinguliste kohustuste tasakaalu taastamise. Ka ainult nädalavahetustel esinevat müraprobleemi saab pidevaks lugeda ja ei saa eeldada, et inimestel on õigus elada häiriva mürata ainult nädala sees. Lähtuda ei saa spekulatsioonidest, mis võib tulevikus juhtuda (müra lakkamine) ning kas ja millised uued nõuded või vaidlused võiksid sellest tekkida. Puudust hinna alandamine ei kõrvalda. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 22 000 eurot, intressi 7,41 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 19,29 eurot ja viivise alates 21.06.2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jäävad TsMS § 167 lg 2 alusel tema enda kanda. Kohus määras kindlaks hageja menetluskulude põhjendatud suuruse ja mõistis kostjalt välja hageja kasuks 4031 eurot. Hagi tagamise abinõu jättis kohus tühistamata, kuna see oli ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Apellatsioonkaebus
8.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja tühistada maakohtu 21.06.2017 määrusega seatud hagi tagamise abinõu. Menetluskulud
6(11)
palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust ja kohaldas vääralt materiaalõigust. Hageja esitas nõude hea usu põhimõtte vastaselt vale isiku vastu. Isegi juhul, kui hageja korterisse kostub selline müra, mis ületab seadusega lubatud norme, vastav müra on käsitletav korteri olulise puudusena ning hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused on täidetud, ei ole hagejal õigus hinna alandamisele hea usu põhimõttest tulenevalt tugineda (VÕS § 101 lg 3), sõltumata sellest, kas hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused esinevad. Hinna alandamise eelduseks on, et puudus on püsiv ning et hinna alandamise nõude esitamine oleks hea usu põhimõttega kooskõlas. Kolmas isik on teinud hagejale kaks konkreetset ettepanekut oma tegevuse tagajärjed heastada. Hageja ei ole esitanud ühtki mõistlikku põhjendust, miks ta kummagi lahendusega nõus ei ole. Kui kostjalt mõistetakse välja hinna alandamise nõude alusel hüvitis, siis rikastuks hageja kostja arvel alusetult, kuna nõude rahuldamine ei võta ära hagejalt õigust esitada nõudeid kolmanda isiku vastu. Kui hageja leiab, et tema korter on täna 22 000 euro võrra vähem väärt kui selle soetusmaksumus, siis on vastav summa käsitletav kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Kostja ei pidanud teadma, kas ja millisel määral kostavad Von Krahli baari üritused hageja korterisse, kuna kostja esindajad ei ole viibinud korteris öösiti ja ei ole professionaalsed kinnisvaraarendajad. Korter asub vanalinnas juba aastakümneid tegutseva Von Krahli baari vahetus läheduses. Hagejale pidi korterit ostes olema mõistlikult ettenähtav ja teada, et vanalinna piirkonnas on müratase kõrgem võrreldes nt Nõmme tupiktänavas või linnast väljaspool asuva kinnisvaraga. Kui hageja kolis korterisse 2016 veebruaris, oleks ta pidanud hiljemalt aprillis 2016 kostjat puudustest teavitama. Seega võib mõistlik aeg korteril esinevale puudusele tuginemiseks olla möödunud. Kostja on möönnud, et Von Krahli baarist võib müra tekkida, kuid ei ole omaks võtnud, et korteril on seetõttu puudus VÕS § 217 lg 2 tähenduses. Puudus peab olema oluline. Hageja tellimusel on müra mõõdetud üks kord. Tõendamist ei leidnud, et lubatud taset ületav müra oleks püsiv ja alaline. Kostja oli õigustatud eeldama, et hageja paneb oma nõuded maksma baaripidaja vastu. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas vale isiku vastu nõude esitamine ja/või mitme isiku arvel alusetu rikastumine. Hageja saaks oma rahalised ja muud nõuded maksma panna baari pidaja vastu. Hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused ei ole seega täidetud. Maakohus kohaldas VÕS §§ 217 ja 112 ebaõigesti. Maakohus ei analüüsinud sisuliselt hageja rahalise nõude suurust ja põhjendatust ning ei võtnud arvesse hageja enda osa ja käitumist, mistõttu on kostjalt maksimumsummas hinna alandamise nõude väljanõudmine ebaõiglane. Põhjendatud ei ole hinna alandamine täissummas. Kohtu siseveendumuse kujunemine ei otsusest ei nähtu. Kohtu järeldus, et ka nädalavahetuseti esinevat müra saab pidevaks lugeda, on vastuolus eksperdi järeldusega, et müra ei ole pidev. Lisaks tuleb arvestada, et hagejale on kolmanda isiku poolt tehtud ostupakkumine 170 000 eurot. Mõistlikuks ega õiglaseks ei saa lugeda hageja korteri väärtust 123 000 eurot. Vastused apellatsioonkaebusele
9.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda.
7(11)
10.Kolmandad isikud toetavad kostja apellatsioonkaebust selle palvepunktide osas ning märgivad, et jäävad kindlaks oma õiguseellase seisukohtadele ja vastuväidetele. Ringkonnakohtu seisukoht
11.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt välja hageja kasuks üle 15 000 euro ja intressi üle 5,07 euro. Tühistatud osas tuleb jätta hagi rahuldamata. Muuta tuleb menetluskulude jaotust maakohtus ja tühistada menetluskulude kindlaksmääramine. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus saab teha otsuse asja maakohtule tagasi saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. I
12.Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses järgmiste asjas oluliste ja maakohtu poolt tuvastatud asjaolude üle, mille ringkonnakohus võtab aluseks asja arutamisel: - kostja müüs hagejale 28.10.2015 korteriomandi, mille valdus anti üle samal päeval; - korteri müügilepingu p-s 2.1.5 kinnitas kostja, et müügilepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud; - hageja kolis korterisse alates 2016 veebruarist.
13.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega lepingu eseme lepingutingimusele mittevastavuse osas. Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt nt RKTKo nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26).
14.Mõistet püsiv puudus ei saa tõlgendada apellatsioonkaebuses toodud viisil, et kui müra mingil hetkel vaibub, on puudus olematu. Eluruumi püsiva puudusena saab käsitada müra kandumist eluruumi sellisel viisil, et see segab olulisel määral eluruumi kasutamist, mitte kolmanda isiku poolt müra tekitamist. Seetõttu ei oma tähendust ka asjaolu, et normi ületavat müra on mõõdetud vaid üks kord. Kostja ei ole tõendanud, et normiülese müra tekkepõhjused on kõrvaldatud või et selle kestmine/ taastekkimine hageja eluruumis on välistatud. Asjaolu, et müra on mingil ajahetkel tugevam või nõrgem või puudub see üldse, ei tähenda, et eluruumil ei ole püsivat puudust. Kuivõrd eluruumis ei ole võimalik ilma mürata viibida, ei vastanud korter VÕS § 217 lg 2 p‐de 1 ja 2 järgi kokkuleppele ega otstarbele, milleks hageja seda vajas või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
15.Hageja ei ole esitanud nõuet hea usu põhimõtte vastaselt vale isiku vastu ja kostjal ei saa olla õigustatud ootust, et hageja esitab oma nõuded kolmanda isiku vastu. Hageja ei pidanud tõendama müra tekkepõhjust oma korteris ehk kolmanda isiku tegevuse ja ehitusliku omaduse mõju väljaselgitamise kohustus ei lasu hagejal.
16.Asja lahendamisel ei oma tähendust, mis on müra allikas (kolmanda isiku tegevus vms). Kolmanda isiku pakkumised ei kõrvalda asjaolu, et kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Hageja ja kolmanda isiku vahel esineb teine õigussuhe, mille raames on hagejal võimalik esitada nt kahju tekitava käitumise lõpetamise nõue. Asjaolu, et hagejal on erinevate isikute suhtes erinevad nõuded, ei tähenda seda, et hageja rikastuks alusetult käesoleva nõude rahuldamisel kostja arvelt. Hageja ja kolmanda isiku vaidluses saaks tõusetuda küsimus, kas kolmas isik on pakkunud kohaseid meetmeid oma kahju tekitava tegevuse heastamiseks.
8(11)
17.Isegi, kui kolmanda isiku pakkumisi vaadelda kostja eest tehtud puuduste heastamise ettepanekuna, on hageja menetluses selgitanud, miks ta ei soovi võtta vastu kolmanda isiku ettepanekuid korterile remondi tegemiseks ja uue korteri soetamiseks. Hageja selgitas ka ringkonnakohtu istungil, et kolmas isik on juba teinud hageja naabri juures remondi, mis ei ole tulemusi andnud. Korterid, mida hagejale on pakutud, ei ole aga samaväärsed. Ringkonnakohus leiab, et hageja otsus keelduda sellistel motiividel tema korteris tehtavast remondist ja asendusena pakutavatest korteritest, on mõistlik ja hageja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Hagejale ei saa ette heita soovi oma kodu säilitada ja seda mitte müüa kolmandale isikule.
18.Riigikohus on leidnud, et müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes ja müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt lahend 3-2-1-156-11, p 19). Müüja vastutuse aluseks on tingimus, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal (VÕS § 218 lg 1). Maakohus on asjaolusid ja tõendeid õigesti hinnates jõudnud järeldusele, et puudus esines 28.10.2015. Vaidlust ei ole sellest, et puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3). Asjaolust, et hageja ostis korteri vanalinna piirkonda, kus on rohkem lärmi kui männimetsas, ei saa eeldada, et ostja oli lepingu sõlmimise ajal teadlik korteri puudusest või pidi sellest teadlik olema (VÕS § 218 lg 4). Kostja ei ole tuginenud müüja vastutust piiravale kokkuleppele (VÕS § 221 lg 2). II
19.Hinna alandamise kehtivusele sätestab täiendava nõude VÕS § 220 lg 1, mille esimese lause järgi peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 teise lause järgi saab ostja asja hinda alandada ka siis, kui ta jättis asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale õigeaegselt teatamata, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav. Kui ostja ei teata müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal, saab ta asja hinda alandada ka VÕS § 221 lg‐le 1 tuginedes. Ostja võib tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, et ta ei teatanud müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt VÕS § 221 lg 1 p 1 järgi, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu, ja p 2 järgi, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.
20.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja sai VÕS § 220 lg 1 esimese lause ja lg 3 järgi kinnistu puudusele tugineda. Puudub vaidlus, et hageja sai korteri otsese valduse 28.10.2015 ja puudus esines korteril selle võõrandamisel hagejale. Maakohus leidis õigesti, et hageja oleks pidanud teatama kostjale puudusest kahe kuu jooksul sellest teada saamisest või teada saama pidamisest (VÕS § 220 lg 1). Puudub vaidlus, et hageja teavitas kostjat puudusest 24.05.2016. Hageja on vabandanud hilist teatamist kostjale sellega, et ta ei asunud korterisse alaliselt elama enne 2016. aasta veebruarit ja korterit öösiti kasutama enne 2016. aasta maid.
21.Riigikohus on analüüsinud oma lahendis nr 3-2-1-53-17 p-s 14 müüja teadmise või teadma pidamise küsimust lepingutingimustele mittevastava kinnistu võõrandamisel VÕS § 221 lg 1 p 2 kontekstis. Ringkonnakohtu hinnangul on vastavad seisukohad kohaldatavad ka ostja suhtes VÕS § 220 lg 3 sätestatud vabandatavuse hindamisel. Riigikohtu seisukoha kohaselt sätestab väljendi "teadma pidamine" kohta VÕS § 15 lg 4, et kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Müüja teadma
9(11)
pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.
22.Sellest tulenevalt ei oma käesoleva vaidluse kontekstis tähendust asjaolu, kas hageja ise korterit kasutas või kas ta tegi seda üksnes päevasel ajal, mil müra korterisse ei kandunud. Arvestades, et hageja oli kostjale teatamise ajaks olnud ligemale seitse kuud korteri omanik, on nimetatud aeg piisavalt pikk, et avastada puudus, mis on igale kasutajale hõlpsasti äratuntav.
23.Samas ei saa hagejat käsitleda pahausksena põhjusel, et ostes eluruumi vanalinna, jättis ta eluruumi eelmiselt kasutajalt küsimata informatsiooni võimaliku müra kohta. Hageja käitumist saaks vaadelda pahausksena, kui ta müraprobleemist teadis eelneva korteri kasutaja või kelleltki teiselt saadud informatsiooni põhjal, kuid peale müügilepingu sõlmimist müüja vastu nimetatud põhjusel vastava nõude esitaks. Selliseid asjaolusid käesolevas menetluses ei esine.
24.Maakohus järeldas õigesti, et kostja oli teadlik korteri müraprobleemidest lepingu sõlmimise ajal (maakohtu otsuse p 45). Kostja vastutust ei välista asjaolu, et kostja ei teadnud, mil määral kostavad Von Krahli baari üritused hageja korterisse ja asjaolu, et kostja seaduslikud esindajad ei ole professionaalsed kinnisvaraarendajad. Sellest tulenevalt on maakohtu otsus lõppjärelduses õige ja hageja ei olnud minetanud oma õigust tugineda eluruumi lepingutingimustele mittevastavusele ja tema hinna alandamine on kehtiv. III
25.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses ka selle üle, kui palju saab hageja hinda alandada. VÕS § 112 lg 1 kohaselt võetakse hinna alandamisel arvesse kohustuse täitmise tähtaega ja asja tundev isik on sellega oma arvamuses arvestanud. Maakohus tuvastas, et korteri võõrandamishind oli 145 000 eurot.
26.Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse seisukohaga, et kui ekspert on pakkunud korteri hinnaks vahemiku 123 000-130 000, tuleb lugeda tõendatuks, et korter on võõrandatav ka hinnaga 130 000. Tähendust ei oma eelmise elaniku OM korteril lasuvast puudusest teadmine, selle subjektiivne tajumine või müra iseloom (pidev või mitte) nagu maakohus õigesti märkis. Samuti ei mõjuta hinda hageja kutseoskused ega käitumine. Hageja ei ole käitunud temale etteheidetaval moel korteri ostmisel. Samuti pole tegemist ebaselgusega hindamisaktis. Maakohtul puudus ka alus diskretsiooni alusel hinda määrata, kui asjatundja on selgitanud, et ta on hinnavahemiku saanud selliselt, et erinevad intervjueeritavad kinnisvaramaaklerid peavad korteri hinnaks erinevaid hindu. Sisuliselt tuleneb arvamusest, et maakler on pidanud võimalikuks sellise potentsiaalse ostja olemasolu, kes on nõus korterit konkreetse puudusega 130 000 euro eest ostma. Tähendust ei oma see, et ostjad ja finantseerimisasutused lähtuvad alati konservatiivsetest hinnangutest ja et pank võtab kinnisasja kui tagatise väärtusena arvesse hindamisaktis toodud kõige madalama väärtuse. Tegemist on teistel asjaoludel kinnisvara hindamisega. Käesolevas asjas on oluline tuvastada, millise hinnaga oleks leitud korterile
10(11)
28.10.2015 potentsiaalne ostja. Seega on hageja nõue põhjendatud 15 000 euro ulatuses ja maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja nimetatud ületava rahasumma. Samal põhjusel tuleb muuta ka hageja viivisenõude suurust.
27.Hageja intressinõude aluseks on VÕS § 112 lg 3, mille kohaselt hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Hageja on taotlenud intressi ajavahemiku 28.10.2015 – 30.06.2016 väljamõistmist protsendi määraga 0,05%. Arvestades põhinõude rahuldamise ulatust tuleb intress välja mõista 5,07 euro ulatuses ja maakohtu otsus kuulub tühistamisele intressi osas nimetatud summat ületavas osas.
28.09.06.2017 kuupäeva kandva kirjaga (I kd, tl 50) nõudis hageja kostjalt 22 000 euro tasumist 16.06.2017. Kuivõrd ringkonnakohus arvestab viivise välja kohtuotsuse tegemise aja seisuga, aga väiksemalt põhinõudelt, kuulub kostjalt VÕS § 113 lg 1 alusel väljamõistmisele viivis põhinõudelt 15 000 eurot ajavahemiku 16.06.2017-04.05.2018 eest 1061,92 euro ulatuses (vastavalt www.viivisekalkulaator.ee tulemusele) ja edasi alates 05.05.2018 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras. IV
29.Apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu ja arvestades hagi rahuldamise ulatust jäävad ringkonnakohtu menetluskulud maakohtus ja apellatsioonimenetluses 68% osas kostja ja 32% osas hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Kolmandate isikute maakohtu ja apellatsiooniastme menetluskulud jäävad nende endi kanda 68% ulatuses ja hageja kanda 32% ulatuses (TsMS § 167 lg 1). Kuivõrd maakohus pole kostja menetluskulusid kindlaks määranud, siis ringkonnakohus poolte menetluskulusid kindlaks ei määra ega neid pooltelt välja ei mõista. Tulenevalt TsMS § 177 lgst 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul käesoleva otsuse jõustumisest (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-142-15, p 22 ja 23). /allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Reena Nieländer
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.