1.Jätta rahuldamata Xxxxhagiavaldus Xxxx vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Menetluskulude jaotus
2.Menetluskulud jätta täies ulatuses Xxxxkanda.
3.Välja mõista Aivar Arge’lt menetluskulud summas 621 eurot Xxxx kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Asjaolud ja hageja nõue 1.Kohtule 15.06.2017. a esitatud hagiavalduse kohaselt on kostja kaasomanikuks Xxxx kinnistule (kinnistusregistri registriosa nr xxxx). Kostja volitas 01.01.2015 lihtkirjaliku volikirjaga hagejat
end esindama kõikide kinnistuga seotud toimingute läbiviimisel ja kinnistu arendamisel. Sama volikirjaga ühinesid Xxxxkinnistu teine kaasomanik ja naaberkinnistu Xxxxkaks kaasomanikku. Kokku volitas hagejat seega neli isikut. Kõigi nelja maaomaniku ühine huvi oli kaks kinnistut koos võõrandada, et maatükid oleksid potentsiaalsele arendajale (ostjale) huvipakkuvamad ja kõrgema väärtusega. Kuivõrd kõik omanikud olid eakamad inimesed ega olnud võimelised ise oma eesmärgi nimel asju ajama, siis palusid nad endale appi neile tuttava hageja, kel oli kinnisvara valdkonnas tegutsemise kogemus. Arupidamise tulemusena seati omanike poolt hagejale eesmärgiks kaasajastada mõlema kinnistu detailplaneering ja leida kinnistutele arendajaostja. Hageja tasuna leppisid osapooled kokku 10% mõlema kinnistu ühisest müügihinnast. Iga volitaja pidi maksma võrdse osa ehk 2,5% lõpphinnast, kuid makseid pidi sealjuures tehtama jooksvalt, vastavalt võimalikele laekumistele kinnistute ostjalt. Vastav kokkulepe sõlmiti suulises vormis. Hageja asus oma ülesannet täitma ja detailidesse laskumata võib väita, et tegi seda väga edukalt. Kinnistute detailplaneering on viidud vastavusse kehtivate normidega ning valmis kehtestamiseks, samuti on sõlmitud 26.04.2016 ühine võlaõiguslik müügileping, kus kinnistute müügihinnaks lepiti kokku 380 000 eurot. Sealjuures oli igale omanikule ette nähtud võrdne proportsioon müügihinnast, st kõik neli mõttelist osa kinnistutest olid võrdse väärtusega (95 000 eurot). Müügilepingu alusel on hagejale teadaolevalt laekunud omanikele hagi esitamise ajaks 286 000 eurot (kostjale sellest 76 000 eurot). Vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja hagejale olema käesolevaks ajaks tasunud seega 7 600 eurot, kuid tegelikkuses on tasunud vaid 1 000 eurot. Hagi esitamise tingis eelkõige asjaolu, et omanikud, sh kostja, on hakanud tasukokkulepet tagantjärele eitama, täpsemalt öeldes oma suva järgi tõlgendama. Nimelt mai lõpus 2017 teatati omanike poolt hagejale, et nende arvates peavad nad tasuma kokkulepitud protsendimäära igaühele laekunud summadelt, mitte kogu müügihinnast. Ometi on hagejal olemas varasem meilivahetus ühe kaasomanikuga (Rootsi Kuningriigis elav Xxxx), kus kinnitatakse nimelt sellise tasukokkuleppe olemasolu, millele tugineb hageja. Sarnast kirjavahetust ei ole hagejal küll kostjaga, ent seda mõistetaval põhjusel, sest kostjal lihtsalt puudub e-posti aadress. Ka on Xxxx vastavas proportsioonis hagejale varasemate maksete puhul (müügihind laekus mitme osamaksena) tasunud. Üks omanikest (Xxxx õde Xxxx) suri enne müügilepingu sõlmimist, Xxxx päris 100% tema osa ning osales lepingus seega 50%-ga ehk pidi saama 50% müügihinnast. Vastavalt oma osa kasvule tasus Xxxx hagejale 5% saadud müügihinna osamaksetest. Kui omanike tõlgendus oleks olnud algusest peale, et igaüks tasub 2,5% temale laekunud summalt, siis ei oleks Xxxx tasunud hagejale mitte 5% müügihinnast, vaid 2,5% laekunud rahast. Lisaks kokkuleppe väärtõlgendusele avaldati omanike poolt Ametlikes Teadaannetes 06.06.2017 teated volikirjade kehtetuks tunnistamiseks, millised olid antud ja notariaalselt tõestatud 23.11.2016. Nende volikirjade alusel pidi hageja sõlmima omanike nimel kinnistute asjaõiguslepingud. Omanike, sh kostja käitumine näitab, et tasukokkulepet kohaselt täita ei soovita. Kuigi teatud osas on kõikidel kaasomanikel hageja ees tasukokkulepe täitmata, siis kõige suurem võlgnevus on kostjal. Hageja otsustas hagi esitada kõigepealt üksnes kostja vastu, lootuses, et see käik distsiplineerib ka teisi kaasomanikke ja nad täidavad oma kohustused ilma kohtu sekkumiseta vabatahtlikult. Eeltoodud asjaoludest nähtuvalt sõlmisid hageja ja kostja käsunduslepingu VÕS § 619 järgi. Hagejal on sama sätte järgi õigus käsundi täitmise eest saada kokkulepitud tasu. Kostjal on hagejale tasumata 6 600 eurot ja vastav tasunõue on kokkuleppe kohaselt sissenõutavaks
muutunud. Kui kostja saab ostjalt kätte viimase(d) osamakse(d), siis suurendab hageja vastavalt oma nõuet. Kohtule 22.11.2017. a esitatud avalduses suurendab hageja nõuet ja palub kostjalt välja mõista 8 500 eurot. Hagejale teadaolevalt on kostjale kogu temal saada olev müügihind ehk 95 000 eurot laekunud. Hageja tasunõue on muutunud sissenõutavaks seega kogu ulatuses. Kostja vastus
2.Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja ei tundnud 01.01.2015. a hagejat ega volitanud teda kinnistuid arendama. Kinnistu detailplaneering oli juba tehtud ja arendajaks sai vastavalt ostu-müügilepingule ostja Xxxx. Xxxx sai kostja tundma 2016. a hilissuvel, kui oli olemas juba potentsiaalne ostja, hageja kontoris, endise Xxxxsauna II korrusel. Hageja väidab, et Xxxxkinnistu kaks kaasomanikku, sh kostja, ning Xxxxkinnistu kaks kaasomanikku sõlmisid hagejaga suulise kokkulepe, mille kohaselt hageja kohustus kaasajastama mõlema kinnistu detailplaneeringu ja leidma kinnistutele arendaja-ostja ning kinnistute kaasomanikud kohustusid hagejale tasuma kokku 10%, st iga kaasomanik 2,5% kinnistute müügi koguhinnast, kusjuures tasukohustus tekkis mitte müügitehingu sõlmimisel, vaid müügihinna reaalsel laekumisel. Kostja on seisukohal, et hageja väide ei vasta tõele, kuna kokku lepiti küll kinnistutele ostja leidmises, kuid mitte milleski muus, sh kinnistute detailplaneeringu kaasajastamises, millega tegeles ja millega seonduvad kulud kandis kinnisasjade ostja Xxxx. Samuti ei vasta tõele hageja väide, mille kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku, et kostja tasub hagejale 2,5 % kinnistute müügi koguhinnast, sest kostja on kogu aeg teadnud, et tema peab tasuma 2,5 % talle proportsionaalselt (1/4) kuuluvast osast müügihinnast. Hageja osutab, et Xxxx, üks kaasomanikest, kellega hageja samuti müügivahenduses kokku leppis, on hagejale tasunud oma osa müügi koguhinnast, mis justkui kinnitavat, et tegelikult kokkulepitud tasumäär oli seotud müügi koguhinnaga. Kostja osutab asjaolule, et Xxxx ei olnud üldse kohal, kui hageja ja kostja kokkuleppe sõlmisid, mistõttu ei olnud tal vahetut teadmist kokkuleppe sisust, mida Xxxx selgitab ka 21.12.2017 e-kirjas: „Kohe kui mulle raha oli laekunud helistas Xxxxja tuletas meelde et pean talle maksma. Mina ei ole olnud täiesti teadlik kui palju pean maksma, Xxxx ja Xxxxon temaga rohkem kontaktis olnud. Teadsin et nemad pidid maksma 2,5 % ja kuna mina ka pidin tasuma oma kadunud õe osa tegin nagu Hr Xxxx nõudis ja tasusin 2 × 2.5 % s t 5 %. Järele uurides kuidas asi oli leidsin, et olin liiga palju maksnud. Hr Xxxx paluti leida ostja; sellise teenuse eest makstakse 2,5% sellest osast mis iga isik saab, see tähendab lihtsalt öeldes 2,5% sellest mis minu rahakotti tuleb ja mitte kogusummast mis on igati ebaloogiline väljamõeldis.“ Seega polnud Xxxx üldse kokkuleppe osaline, kuid kohusetundliku isikuna tasus ta hageja poolt nõutud summa, sest Rootsi Kuningriigi kodanikuna ei tulnud talle pähegi, et tema usaldust sel moel kuritarvitada võidakse. Seetõttu ei oma Xxxx tasumise üksikasjad käesolevas tsiviilasjas tähtsust ning tuleb jätta tähelepanuta (sh hageja poolt lõpliku seisukoha lisana esitatud e-kiri), pigem tõusetub selle pinnalt Xxxx nõudeõigus hageja suhtes enamtasutu tagasimaksmiseks. Kostja vastuse kohta esitatud arvamuse p.-s 2 omistab hageja kostjale väite, mille kohaselt detsembris 2016, kui kostja oli hagejale andnud 1000 eurot, jäänud hageja kostjale võlgu 100 eurot. Kohe järgnevalt hakkab hageja selgitama, kuidas „kuidas pooled 1 000 euro maksmiseni jõudsid“. Ehkki vaidlust ei ole 1000 euro üleandmise üle kostjalt hagejale, peab kostja vajalikuks selgitada, et hageja käsitus sellest toimingust kui tasu maksmisest on ekslik, sest hageja soovis saada raha mitte sissenõutavaks muutunud tasu katteks, vaid maksmise alust sõnaselgelt määratlemata, põhjendades raha saamise soovi vaid rahapuudusega jõulude eel, mistõttu on
hageja väide, et „hageja nõudis kostjalt oma tasu ehk 950 euro maksmist ja kostja tasuski 1 000 eurot ülalkirjeldatud viisil“ vale. Kostja on oma esialgses vastuses selgelt väljendanud, et kuni 06.06.2017 oli talle laekunud 36 000 eurot, milliselt summalt oli kokkulepitud tasu 2,5 % 900 eurot, mis omakorda tähendas, et tol hetkel oli hageja kostjale 100 eurot võlgu. Kokkuvõttes on kostja seisukohal, et vastavalt hagejaga suuliselt sõlmitud kokkuleppele tuleb tal tasuda 2,5 % talle reaalselt laekunud müügisumma osalt, mis arvestades asjaolu, et käesolevaks hetkeks on kostjale laekunud 76 000 eurot, tähendab kostja kohustust hageja ees käesoleval hetkel summas 1900 eurot, millisest kostja on tasunud 1000 eurot. Kuivõrd Xxxxon tasunud hagejale 1900 euro asemel 5000 eurot, siis on tal hageja vastu sissenõutav nõue summas 3100 eurot, millest osa summas 900 eurot on Xxxxloovutanud kostjale ning millise summa arvestab kostja tasa hagejale võlgnetava 900 euroga. Esitanud hageja ebaõigete faktiväidete kohta omapoolsed vastuväited, on kostja siiski olukorras, kus kokkuleppega seotud asjaolude tõendamiseks ei ole tal dokumentaalseid tõendeid esitada, kuna hageja oma väidetavat professionaalsust eirates vältinud mis tahes kirjalike kokkulepete sõlmimist. Kohtu põhjendused
3.Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja ning nende esindajad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele.
4.VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 8 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 11 lg 1 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.
5.Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja ja kostja vahel on sõlmitud käsundusleping või maaklerileping. Hagiavalduse kohaselt volitas kostja 01.01.2015. a hagejat lihtkirjaliku volikirjaga end esindama kõikide kinnistuga seotud toimingute läbiviimisel ja kinnistu arendamisel (tl 4, 86). Hageja hinnangul on ta käsundi täitnud, hagejal on õigus käsundi täitmise eest saada kostjalt kokkulepitud tasu 9 500 eurot, s.o. on 2,5 % kinnistu lõplikust müügihinnast. Kostja on tasunud hagejale 1 000 eurot, seega võlgneb hagejale veel 8 500 eurot (tl 72).
6.Kostja hinnangul on hageja ja kinnisasja omanike vahel sõlmitud maaklerileping, kuna kokku oli lepitud küll kinnistutele ostja leidmine, kuid mitte milleski muus. Samuti ei ole kokkulepet, mille kohaselt peaks kostja tasuma hagejale 2,5 % kinnistute kogu müügihinnast. Kostja on kogu aeg teadnud, et tema peab tasuma 2,5% talle proportsionaalselt (1/4) laekunud müügihinnast (tl 89).
7.Kohtu hinnangul vastab pooltevaheline kokkulepe maaklerilepingu tunnustele. Puudub vaidlus selles, et hageja leidis vaidlusalustele kinnistutele ostja (tl 112 pöördel). Tõendeid selle kohta, et hageja oleks osutanud kinnisasja omanikele mingeid muid teenuseid või saanud kinnisasja omanikelt mingeid muid juhiseid tehingute tegemiseks, käesolevas menetluses esitatud ei ole. 01.01.2015. a volikiri ei luba hagejal teha finantstehinguid (tl 86). Hagejale on ka 23.11.2016. a väljastatud volikiri, kuid 29.05.2017. a kuulutasid volitajad volikirja kehtetuks, kuna kahtlustasid pettust (tl 30,31,112). Kohtule esitatud tõendite kohaselt ei sõlminud hageja Xxxx’iga kinnistute
müügilepingut, selle sõlmisid 06.06.2017. a kinnisasjade kaasomanikud Erki Põdra Notaribüroos ning hageja tehingu tegemisel ei osalenud (tl 24). Seega hageja üksnes vahendas kohtu hinnangul tehingut. Ka kokkulepitud tasu saamise sidumine kinnistute müügihinnaga, viitab kohtu hinnangul poolte tahtele sõlmida maaklerileping. Maaklerileping, olles üks teenuse asutamise lepinguid, on käsunduslepingu tüüpi leping. Käsunditäitjaiks on maakler, kelle põhikohustuseks on vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada sellisele võimalusele. Vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist, nagu näiteks lepingu projekti ettevalmistamist, eelläbirääkimiste pidamise korraldamist, vajalike dokumentide ja informatsiooni hankimist jms. (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2009, lk 103, p 3.1.).
8.VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hageja ei vaidlusta, et on kinnisasja omanikelt saanud 10 450 eurot, kuid peaks saama 38 000 eurot (tl 26, 29, 112, 113). Hageja nõuab käesoleval juhul kostjalt tasu maksmist 2,5% kinnistu lõplikust müügihinnast (s.o. 380 000 eurot). Hageja väitel tõendab tema tasunõuet kirjavahetus kinnistute ühe kaasomaniku Xxxx’ga (tl 4 pöördel).
9.Kohtu hinnangul ei ole hagejal kostja vastu tasunõuet üksnes seetõttu, et üks kaasomanikest on hageja poolt nõutud summa tasunud. Xxxx eitab kokkulepet, mille kohaselt peaks ta maksma 2,5 % müügi kogusummast (tl 26, 29, 87). Kooskõlas TsMS § 230 lg-s 1 sätestatuga peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Tõendeid väidetava tasukokkuleppe kohta hageja kohtule esitanud ei ole. Kohus nõustub kostjaga selles, et hageja tasunõue on ka ebamõistlikult suur. VÕS § 7 lg 1 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. VÕS § 7 lg 2 järgi tuleb mõistlikkuse hindamisel arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Kohtu hinnangul ei ole hageja käesoleval juhul pakkunud kinnisasja omanikele sellist teenust, mis õigustaks hageja poolt nõutud tasu. Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et nii kostja kui ülejäänud kinnisasja kaasomanikud tundsid end petetuna ning pidid aktiivselt jälgima, et hageja neile kahju ei tekitaks (tl 26-64).
10.VÕS § 665 kohaselt kui maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sellise lepingu vahendamise või osutamise ees, selle puudumisel aga mõistlikku tasu. Käesolevas menetluses puuduvad tõendid selle kohta, et hageja ja kostja vahel oleks hageja poolt väidetud kokkulepe tasu maksmiseks. Kostja on esile toonud, et maakleritasu jääb tavaliselt 2,5 – 5 % vahele. Kohus nõustub kostjaga. Hageja on juba saanud vaidlusaluse müügitehingu vahendamise eest 10 450 eurot (s.o. 2,75% kinnisasja müügihinnast), mida kohtu hinnangul tulebki pidada mõistlikuks tasuks.
11.Kostja on teinud menetlusliku tasaarvestusavalduse. Kostjale on laekunud 76 000 eurot, mis tähendab, et kostja kohustus hageja ees on 1 900 eurot, millest kostja on tasunud 1 000 eurot. Kuivõrd kostja vend Xxxxon tasunud hagejale 1 900 euro asemel 5 000 eurot (tl 113), siis on temal hageja vastu sissenõutav nõue summas 3 100 eurot. Xxxxon loovutanud sellest 900 euro suuruse nõude kostjale, mille kostja tasaarvestab hagejale võlgnetava 900 euroga (tl 89). Hageja ei pea tasaarvestust lubatavaks (tl 113). Hagiavalduse kohaselt on kõigil kaasomanikel hageja ees tasukokkulepe täitmata, kuid kostja võlgnevus hageja ees on kõige suurem. Hagiavaldusega loodab hageja kaasomanikke distsiplineerida (tl 4 pöördel).
12.VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohtu hinnangul on tasaarvestus käesoleval juhul lubatav, kuid mittevajalik kuna kaasomanikel (sh kostjal) puudub täitmata kohustus hageja ees. Hageja on saanud maakleritasu (s.o. 10 450 eurot) ühe müügitehingu (summas 380 000 eurot) vahendamise eest. Seadusest ei tulene, et iga kaasomanik peab maakleritasu saamiseks õigustatud isikule kohustuse täitma isiklikult. VÕS § 78 lg 1 kohaselt kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täitma isiklikult, võib kohustuse osaliselt või täielikult täita kolmas isik. Kui kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Hageja kinnitusel on ta saanud kostja vennalt Xxxx 5 000 eurot (tl 113). Xxxxkohustus hageja ees saab käesolevas menetluses kogutud tõendite põhjal olla maksimaalselt 2 375 eurot (s.o. 2,5% 95 000 eurost). Seega on Xxxxtäitnud maakleritasu maksmise kohustuse lisaks endale ka teiste kaasomanike eest. Kaasomanike omavahelised õigussuhted ei puuduta hagejat ega käesolevat menetlust. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue õiguslikult põhjendatud ning hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. Menetluskulud
13.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 alusel maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
14.Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulud kokku summas 621 eurot (tl 109, 118). Menetluskulude nimekirjadest nähtub, et kostja kasutas esindaja teenust 4 tundi, millele lisandub kohtuistungil osalemine. Kostja kasutas esindaja teenust hagiavaldusele täiendava vastuse koostamiseks, istungiks ettevalmistamiseks ja istungil osalemiseks.
15.Kohtu hinnangul on kostja menetluskulude nimekirjas toodud ajakulu kooskõlas asja keerukusega. Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud.
16.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja esindaja osutanud kostjale õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 90 eurot (lisandub käibemaks). Kohus on seisukohal, et keskmine tasu õigusteenuse eest summas 90 eurot ei ületa õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Eeltoodust tulenevalt on kostja põhjendatud menetluskulud kokku summas 621 eurot. Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.