Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud ja hageja nõue

menetluskulude hüvitise ja viivise seadusjärgses määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Menetluses ei leidnud tõendamist, et rendilepingu sõlmimisel lepiti kokku turuhinnast madalamas üüris vastutulekuna hagejale kui äsja tegevust alustanud ühingule ja 1,5 aasta jooksul tõusis rendihind. Eksperthinnangus selgitas ekspert, et 30.03.2015 seisuga oli tururent 3,5 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks ning 23.09.2016 seisuga oli tururent 3,85 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks. Eksperthinnangu täpsus oli +/- 10%. Kohus jättis lahendi tegemisel arvestamata 20.11.2017 lepingu ülesütlemise avaldusega ja KA hinnangu. Esimene esitati hilinenult ja teine ei olnud sedavõrd usaldusväärne, kui oli eksperthinnang sõltumatu kohtu määratud eksperdi poolt. Menetluskulud jättis kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja põhjendatud menetluskulude suurus oli 2 981,25 eurot. Apellatsioonkaebus

järgmiste asjaolude üle: kas lepingu p 8.4 tuli tõlgendada selliselt, et üürihinna suurendamine on võimalik juhul, kui muutub turuhind või andis see kostjale võimaluse pärast turuhinnast madalamat renditasu kokkulepet kord aastas seda suurendada turuhinnani ja kas äriruumide turuhind 23.09.2016 seisuga oli 5,1 eurot/m2, millele lisandub käibemaks. Apellatsioonkaebuses ei tuginenud kostja enam sellele, et ta leppis hagejaga lepingu sõlmimisel kokku turuhinnast madalamas renditasus, kuid leidis, et äriruumide renditasu turuhind oli perioodil 30.03.2015-23.09.2016 muutunud 10% võrra, mis õigustas renditasu suurendamist 3,85 euroni/m2 ilma käibemaksuta. Seega ei vaielnud pooled apellatsiooniastmes enam lepingu p 8.4 sõnastuse tõlgendamise üle, leides, renditasu suurendamine oli võimalik turuhinna muutumisel. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väidetega, et maakohus tuvastas ebaõigesti, et äriruumide rendi turuolukord ei muutunud vaidlusalusel perioodil. Ekspert tuvastas ja pooled ei vaidlustanud eksperdi järeldusi selles, et tururent 30.03.2015 seisuga oli 3,5 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks ning 23.09.2016 seisuga 3,85 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks (lk 95 pöördel). Turuhinda suurendavate teguritena tõi ekspert välja toitlustusettevõtete sektori tulemuste vähese paranemise ja omaniku poolt hoone fassaadi uue viimistluse 2016. aastal. Eelneva tõttu võis vara üürihind olla 2016. aastal 10% kõrgem 2015. aasta tasemest (lk 107 pöördel). Seega leidis ekspert, et vaadeldavatel hetkedel suurenes vaidlusaluste äriruumide renditasu kuni 10% võrra. Eelnevat tõdemust ei vääranud asjaolu, et ekspert tõi hindamise täpsusena välja +/- 10% (lk 95 pöördel), sest sõltumata renditasu numbrilisest väärtusest, oli eksperdi hinnangul äriruumide turuhind suurenenud u 10% võrra. Seega tuli menetluses esitatud ja kogutud tõenditest (sh ekspertiisiaktist) järeldada, et seisuga 23.09.2016 oli Haapsalus Posti 37 esimese korruse äriruumide turuhind kallinenud ning selles osas tuli hagi jätta rahuldamata. Samas üksnes selle tuvastamisest, erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust, ei piisanud. Hagist nähtuvalt palus hageja kohtul tuvastada, et seisuga 23.09.2016 ei olnud renditavate äriruumide renditasu turuhind muutunud ja turuhind oli 3,5 eurot/m2, millele lisandub käibemaks (lk 7). Hagi täpsustustes palus hageja tuvastada, et kostjal puudus alus üürihind tõsta. Seega tuli hageja nõudest lähtuvalt tuvastada, missugune oli turusituatsiooni arvestades õige esimese korruse äriruumide rendihind. Ekspertiisiaktist nähtuvalt oli 23.09.2016 turusituatsiooni arvestades õige rendihind 3,85 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks (lk 95 pöördel), s.o väiksem kui kostja soovitud 5,1 eurot/m2, millele lisandub käibemaks, kuid suurem kui 2015. aastal kokku lepitud 3,5 eurot/m2, millele lisandub käibemaks. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel tuleb hagi osaliselt rahuldada. Menetluskulud

Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.