Võlaõigus › Alusetu rikastumine

05.02.2008. Hageja esitas 14.09.2016 kostjale nõude, et kostja annaks kinnisasja otsese valduse hiljemalt 30.09.2016 üle riigile kuuluva AS Tallinna Sadam tütarettevõtte AS-i Green Marine otsesesse valdusesse, kes on hageja poolt volitatud allkirjastama kokkuleppeid ning avaldusi, samuti teostama muid vajalikke toiminguid omal kulul, mis on vajalikud kinnisasja kolmandate isikute ebaseaduslikust valdusest vabastamiseks ning kinnistult jäätmete ja ohtlike konstruktsioonide kõrvaldamiseks, vajadusel territooriumi piiramiseks ja valve korraldamiseks ning hoonestatud kinnisvara korrashoiuks. Kostja ei rahuldanud hageja nõuet, vaid väitis, et temal on hageja vastu nõue parenduste hüvitamiseks. Hageja vastas kostjale, et selline nõude esitamiseks puudub kostjal õiguslik alus ning vastupidiselt, hagejal on nõue kostja vastu kinnisasja valduse rikkumisega saadud tulu väljaandmiseks. Hageja on õigustatud nõudma kostjalt välja kinnistu valduse rikkumise teel saadud hariliku väärtuse s.o. turuhinna kinnistu kasutamise eest, mida ta ei pidanud tasuma hagejale ega teistele isikutele, seoses kinnistu omavolilise kasutamisega ajani, milles nõue ei ole aegunud. Kostja poolse rikkumisega saadud varaliseks väärtuseks on esiteks maamaks, suuruses 2 966,25 eurot aastas, kokku 8 898,75 eurot, mille hageja on tasunud kostja eest kolme viimase aasta jooksul perioodil 01.01.2014 kuni käesoleva ajani, mida tõendavad Maksu- ja Tolliameti 22.03.2013 maksuteade ning 04.02.2016. aasta maksuteade, millest nähtub, et vaadeldaval perioodil oli maamaksu summa muutumatu. Seega omandas kostja hageja omandi rikkumisega kasutuseelisena hageja poolt tasutud maamaksu, mida ta ise ei ole kellegile tasunud. Kostja poolse rikkumisega saadud varaliseks väärtuseks on ka hagejale tasumata jäänud tasu kinnistu kasutamise eest kolme aasta jooksul arvates hagi esitamisest summas mitte vähem kui 142 560,00 eurot (0,3 eurot m2 x 13200 x 36). Asjaolu, et samas piirkonnas (Paljassaare sadamas) on ilma katteta avatud platsi ruutmeetri rendihind mitte vähem kui 0,3 eurot m2 tõendavad JL Capital OÜ 22.11.2016, Infast Oil AS 23.11.2016 ning Bolton Realestate OÜ 29.11.2016 vastused advokaadibüroo Pohla & Hallmägi järelepärimistele. Ühegi vastuse kohaselt ei ole Paljassaare sadamas ilma katteta avatud platsi ruutmeetri rendihind väiksem kui 0,3 eurot m2 kohta. Seega omandas kostja hageja omandi rikkumisega kasutuseelisena kinnistu kasutamise eest tasumata rendihinna, mille ta peab hagejale hüvitama. Hageja avaldas kostjale, et ta nõuab rikkumise teel saadu harilikku väärtust 29.09.2016, kuid nõuab kostjalt viivist arvates hagi esitamisest. Hageja palub nõuda Osaühingu Z – End ebaseaduslikust valdusest Eesti Vabariigi (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) valdusesse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23683201 kantud Nõlva tn 7 kinnisasi; mõista Osaühingult Z – End välja Eesti Vabariigi (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) kasuks 151 458,75 eurot ja viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud suuruses põhinõudelt summas 151 458,75 eurot alates hagiavalduse esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja seisukohad Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja on vallanud Nõlva tn 7 asuvat maatükki alates enda asutamisest ehk 22.01.1998 peale. Kostja ei vaidlusta, et käesoleval hetkel on Nõlva 7 kinnistu omanikuks hageja. Samas perioodil, millal kostja Nõlva 7 maatükki kasutas, on ta sellele palju erinevaid parendusi teinud kokku 252 380,70 euro ulatuses, misläbi on kostjal hageja vastu nõue kulutuste hüvitamiseks. Kuivõrd hageja on keeldunud oma kohustuse täitmisest ja menetlusosaliste vastastikkused nõuded on seotud sama kinnistuga, on kostjal kuni kulutuste hüvitamiseni õigus kinnistu valduse üleandmisest keelduda. Seega kostjal puudub kohustus anda üle kinnistu valdus enne seda, kui hageja hüvitab kostjale tema kinnistule tehtud kulutused. Maamaksukohustus lasuks hagejal vaatamata sellele kas kostja valdab Nõlva 7 kinnistut või mitte. Hageja poolt hüpoteetiliselt Nõlva 7 välja rentimata jätmise tõttu saamata jäänud renditulu ei saa automaatselt/iseenesestmõistetavalt kostja tuluks pidada. Isegi kui kohus peab hageja poolt esitatud nõuet formaalselt võimalikuks, siis kostja palub nõude rahuldamata jätta seetõttu, et nõue

on vastuolus hea usu põhimõttega. Juhul, kui kostja ei oleks kinnistut alates 1990 aastast hooldanud, koristanud ja paigaldanud piirdeaeda, siis tema tänane seisukord oleks kardinaalselt kehvem, kui ta hetkel on. Nüüd on aga tekkinud olukord, kus kostja peaks hagejale hüvitama saamata jäänud rendisummad, mis aga kostjapoolsete parendusteta oleksid oluliselt madalamad. Hageja tasunõude esitamine 2016 ehk ligi 8 aastat pärast omanikuks saamist on iseenesest hea usu põhimõttega vastuolus. Isegi kui kohus peab võimalikuks hüvitise välja mõista, palub kostja hüvitise summa vähendada sümboolse 1 000 euro peale, sest hageja on jätnud kõnealuse nõude aastate vältel esitamata ja seetõttu justkui lasknud enda hüpoteetilisel kahjunõudel pidevalt suureneda. Viivisnõude palub kostja jätta rahuldamata, kuivõrd põhinõue on alusetu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vastuhageja nõue Vastuhagi hageja valdab Nõlva tn 7 kinnistut juba enda asutamisest alates ehk aastast 1998. Vastuhagi hageja poolt on Nõlva 7 parenduste tegemiseks sõlmitud lepingud ja ühtlasi esitatud tõendid parenduste tegemisega seotud kulutuste kohta järgmised: 1) 28.02.2014 sõlmis vastuhagi hageja Europroject Invest OÜ-ga ehituse töövõtulepingu nr 135, mille raames tehti järgmised tööd: territoorium korrastamine, prügi ja prahi eemaldamine, võrkaia ja väravate paigaldus, videovalve paigaldus, büroohoone esimese korruse siseruumides remonttööd, büroohoone katuse parandustööd, mille ees vastuhagi hageja tasus 89 224,80 eurot; 2) 01.12.2014 sõlmis vastuhagi hageja Europroject Invest OÜ-ga ehituse töövõtulepingu nr 149, mille raames tehti järgmised tööd: 1 korruse fassaadi remonttööd, laohoonete korrastustööd, prügi ja prahi eemaldamine, büroohoone remonttööd esimese korruse siseruumides II etapp, büroohoone fassaadi remonttööd, milliste tööde eest vastuhagi hageja tasus 121 066,32 eurot; 3) 21.10.2016 sõlmis vastuhagi hageja Europroject Invest OÜ-ga ehituse töövõtulepingu nr 183, mille raames tehti järgmised tööd: laohoone 1 katuse renoveerimine, laohoone 2 akende vahetamine, fassaadi remonttööd, katuse remonttööd ja muud väiksemad ehitustööd, mille eest vastuhagi hageja tasus 31 106,40 eurot; 4) 07.05.2015 sõlmis vastuhagi hageja Eurostuudio OÜ-ga projekteerimistööde lepingu nr EPL150501, mille raames tehti lao- ja büroohoone rekonstrueerimisprojekt ja vastuhagi hageja tasus selle eest 3 240 eurot; 5) vastuhagi hageja tasus 13.05.2014 TS Energia OÜ-le veetorustiku ehitustööde ja veemõõdusõlme paigaldamise I etapi eest 1 355,34 eurot ja 23.05.2014 II etapi eest 1 355,33 eurot; 6) 01.06.2016 sõlmis hageja Evelin Grupp OÜ-ga töövõtulepingu nr. 019, mille raames tehti järgmised tööd: tulekahjusignalisatsiooni projekteerimine ja paigaldus ning elektriprojekti tööd, mille eest vastuhagi hageja tasus 12.10.2016 arve alusel 1 740 eurot ja 24.10.2016 arve alusel 504 eurot; 7) 12.09.2016 sõlmis vastuhagi hageja Desperado Turvateenistuse OÜ-ga lepingu nr TP-160912/01, mille alusel paigaldati valvesüsteem ja vastuhagi gageja tasus tööde eest 17.10.2016. a arve alusel 1 228,51 eurot ja 24.10.2016 arve alusel 588 eurot ehk kokku 1 816,51 eurot; 8) 12.09.2015 tasus hageja EOKK OÜ-le tuleohutusauditi ja ehitusliku ekspertiisi eest 972 eurot. Vastuhagi hageja on kokku parendanud Nõlva 7 kinnistut 252 380,70 euro eest. Eelnimetatud tööde tegemine oli vajalik, sest kinnistul asuvad hooned oli amortiseerunud ja muutunud ohtlikuks kinnistul viibijatele ja sealt möödujatele. Samuti peab olema hoones korras elektrisüsteem, tulekahju signaalisatsioon ja kanalisatsioon, et vältida kahju tekkimist. Lisaks sellele on vajalik kinnistut valvata ja kaitsta seal asuvat vara aia ning väravasüsteemi paigaldamisega. Siit tulenevalt oligi tegemist kasulike kulutustega. Kui kohus siiski leiab, et vastuhagi hageja/kostja valdus on omavoliline, siis vastuhagi hageja nõuab kulutuste hüvitamist seetõttu, et eelnimetatud tööde tegemine oli vajalik ja kõik vastuhagi hageja poolt tellitud tööd on kasvõi nende kirjeldusest nähtuvalt kostjale kasulikud. Vajalike kulutustena tuleb igal juhul lugeda kütte-, vee, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemide parandamist. Hageja poolt tellitud tööd on tehtud vastavalt turuhinnale, mistõttu kostjal tuleb need hüvitada. Antud asjas on hageja teinud kostja kinnistule kulutusi, mille läbi kostja omandis oleva kinnisasja väärtus on suurenenud. Ilmselgelt on kinnisasja väärtus suurem, kui selle renoveerimiseks ja korrastamiseks on tehtud ulatuslikke parendustöid. Juhul, kui kostja plaanib kinnisasja kasutada või rendile anda, siis on selle väärtus kõrgem hoonestamata, piirdeaiata, prahti ja jäätmeid täis kinnistust. Seega

tuleb hageja poolt kinnistule tehtud kulud hüvitada. Kinnisasja ja seal asuvate hoonete kooskõlla viimine seadusest tulenevate nõuetega on kooskõlas kostja huvidega ning on ka avalikes huvides, sest selliselt välistatakse kahjuliku mõju levik naaberkinnistutele ning samuti võimalik oht kolmandatele isikutele. Parenduste tegemisel vastuhagi hageja arvestas ka, et parenduste tegemine vastab vastuhagi kostja tahtele, sest need olid kinnistule ilmselgelt kasulikud ja vajalikud parendused, mistõttu kuluste tegemisel hageja tegutses kostja huvides. Vastuhagi hageja palub välja mõista OÜ Z – End kasuks Eesti Vabariigilt (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) 252 380,70 eurot ning jätta menetluskulud Eesti Vabariigi (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) kanda. Vastuhagi kostja seisukohad Vastuhagi hageja ei saa nõuda vastuhagi kostjalt kulutuste hüvitamist. Vastuhagi hageja ei ole eristanud vajalikke, kasulikke ja toreduslike kulusid, mis on teineteist välistavad kulutuste liigid, mistõttu ei ole jälgitav, millised kulutused, millised konkreetsed vastuhagi hageja poolt välja toodud tööd ja kuidas need olid väidetavalt vastuhagi kostjale vajalikud. Vastuhagi kostja kinnistu oli piisavalt korras ka ilma vastuhagi hageja poolt välja toodud tööde tegemiseta ning kulutuste tegemata jätmine ei oleks toonud kaasa Tallinna linna heakorra eeskirjade rikkumist. Kinnisasi ei olnud amortiseerunud, mistõttu kinnistule kulude tegemine ei olnud vajalik. Vastuhagi hageja ei pidanud tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutust, kuivõrd tegemist oli ebaseadusliku ehitisega, mis kuulub lammutamisele. Isegi kui vastuhagi hageja parendas kinnisasja, ei tähenda see seda, et vastuhagi hagejal oleks õigus nõuda nende kulutuste hüvitamist vastuhagi kostjalt, sest vastuhagi hageja poolt kinnisaja valdamine on olnud ja on jätkuvalt omavoliline. Vastuhagi hageja ei ole tõendanud ühegi kulu puhul, et need oleksid kaitsnud kinnisasja täieliku või osalise hävimise eest või miks nende eesmärgiks oli kinnisasja säilitamine. Kuna vastuhagi kostja ei ole saanud tagasi kinnisasja valdust (ega saanud muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata), siis ei ole vastuhagi kostja ka vastuhagi hageja poolt tehtud kulutuste võrra rikastunud ega saa olla kohustatud tasuma vastuhagi hagejale mistahes hüvitist. Vastuhagi hageja poolt tehtud kulutused kinnisasjal asuva ehitise sisseseade uuendamiseks või sanitaarremondi tegemiseks võisid küll olla vastuhagi hageja hinnangul temale endale kasulikud, kuid mitte vajalikud kinnisasja kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest Eesti Vabariigi huvides, mistõttu kostja ei saa nende kulude hüvitamist nõuda vastuhagi kostjalt. Vastuhagi hageja ei ole tõendanud, et kinnisasi on tema poolt tehtud kulutuste tõttu 252 380,70 euro võrra väärtuslikum kui ta oleks ilma kulutusi tegemata. Vastuhagi hageja teadis, et vastuhagi kostja on kinnisasja omanik, kuid ei ole vastuhagi hagejast tulenevate asjaolude tõttu vastuhagi kostjale kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud, vastuahgi kostja on tsiviilasjas nr 2-05-24204 vaielnud vastuhagi hageja poolt varasemalt väidetavalt kinnisasjale tehtud kulutuste vastu ning vastuhagi hagejale oli riigivaraseadusest tulenevalt keelatud kinnisajale kui riigivarale kulutuste tegemine. Vastuhagi hageja käitumine on ilmselgelt pahauskne, kuna arvates lahendi jõustumisest tsiviilasjas nr 2-2/1313/03 pidi vastuhagi hageja teadma, et ta ei ole vaidlusaluse kinnisasja omanik ning ei saa seetõttu mistahes kulude hüvitamist nõuda. Vastuhagi hageja ei ole vastuhagi kostjale esitanud mistahes nõudeid seoses kinnisasjale tehtud kuludega enne seda, kui vastuhagi kostja asus teostama enda õigusi kinnisasja otsese valduse väljanõudmiseks. Järelikult, tehes sellises olukorras, kus vastuhagi hageja valdab kinnisasja omavoliliselt, kulusid kinnisasjale, pidi vastuhagi hageja arvestama, et kõik need kulud jäävad tema kanda. Vastuhagi kostja palub jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud vastuhagi hageja kanda. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et hagi tuleb rahuldada.

Pooled ei vaidle, et hageja on kinnisasja registriossa nr 23683201, aadressiga Tallinn, Nõlva tn 7, katastritunnus 78408:807:0047, pindala 13 200 m2, sihtotstarve tootmismaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV20313, omanik (I kd t.l. 8-19). Vaidlust ei ole, et hageja esitas 14.09.2016 kostjale nõude, et kostja annaks kinnisasja otsese valduse hiljemalt 30.09.2016 üle riigile kuuluva AS Tallinna Sadam tütarettevõtte AS-i Green Marine (registrikood 11021057) otsesesse valdusesse (I kd t.l. 20-22). Vaidlust ei ole, et kostja valdab hagejale kuuluvat kinnisasja ning kostja kinnisasja valdust hagejale ega hageja nõudel kolmandale isikule üle andnud ei ole. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 alusel on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 alusel võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja arvates puudub tal kohustus anda üle kinnistu valdus enne seda, kui hageja hüvitab kostjale hageja kinnistule tehtud kulutused 252 380,70 euro ulatuses. Kuna kostjal on õigus keelduda kinnistu valduse üleandmisest hagejale, siis ei saa kostja valdus olla seaduse vastane. Pooled vaidlevad selle üle kas kostjal on õigus keelduda hagejale kinnisasja väljaandmisest kuni hageja täidab oma kohustuse, mida väidab kostja hagejal olevat kostja ees. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 1 alusel võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Kohus leiab, et hageja asjaõiguslik nõue, mille üle vaidlust ei ole ja kostja võlaõiguslik nõue, mille üle pooled vaidlevad, ei ole omavahel sellises seoses, et isik, kes peab välja andma kinnistu valduse võiks keelduda valduse väljaandmisest kuni talle on hüvitatud sama asja parendamisega seotud kulutused, sest vaidlust ei ole, et kostja võimalik nõue hageja vastu oleks igal juhul piisavalt tagatud, kui kohus otsustab kostja nõude hageja vastu rahuldada. Seega ei ole ka tõendatud kostja väide, et kostja valdus hageja kinnistule ei ole seadusevastane, sest kostjal ei ole VÕS § 110 lg 1 kohaselt õigusest keelduda kinnistu valduse üleandmisest hagejale.Kostja ei ole tõendanud, et tal on omaniku suhtes õigus kinnisasja registriossa nr 23683201 vallata. Seega tuleb kostja ebaseaduslikust valduses välja nõuda hageja valdusse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23683201 kantud Tallinn Nõlva tn 7 kinnisasi. Vaidlust ei ole, et pooled kohtuvälist kompromiss saavutanud ei ole (I kd t.l. 23-25, 104-105). VÕS § 1037 lg 1 kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei ole andnud kostjale hageja omandi kasutamiseks nõusolekut. Hageja nõuab kostjalt seoses hageja nõusolekuta hageja kinnistu kasutamise eest hageja poolt tasutud maamaksu 8 898,75 euro ja hagejale tasumata jäänud tasu kinnistu kasutamise eest kolme aasta jooksul arvates hagi esitamisest mitte vähem kuni 142 560 eurot. Riigikohtu 20.12.2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 tehtud otsuse p-s 26 on kolleegium leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku

sellega seotud kulusid. Seega võib käesolevas asjas tekkida hagejal asja uuel läbivaatamisel kohustus tõendada, kui palju kostja tema arvel oma kulutusi kokku hoidis. Kostja kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses saab olla kasu, mida ta sai seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt kooliruume üürima. Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud 22.10.2014. aasta lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14 punktis 16, et VÕS § 1037 lg 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta eelkõige tema omandit või valdust, praegusel juhul eelkõige kasutamise või äratarvitamise teel, ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. Kui ebaseaduslik valdaja kasutab teise isiku asja, on rikkumise teel saaduks rikkumisega omandatud kasutuseelised. Praegusel juhul saab kostja kasutuseeliseks olla kasu, mida ta võis saada seetõttu, et ei pidanud rentima inventari teistelt isikutelt. Rikkumise teel saadu harilikku väärtust tuleb hinnata rikkumise aja seisuga (VÕS § 1037 lg 3 esimene lause). Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud 29.09.2009. aasta lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 punktides 14-15, et valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes (vt Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19; 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12305, p 28). Kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt – võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe (vt Riigikohtu 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Riigivaraseaduse (RVS) § 18 lg 1 sätestab, et kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. Ja RVS § 18 lg 5 kohaselt peab riigivara valitseja kasutuslepingus sätestama, et asjaga seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised katab kasutaja proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega, või arvestama nimetatud kuludega kasutustasu kujundamisel. Ka kuni 30.06.2016 kehtinud RVS sisaldas riigivara kasutusse andmisel samad põhimõtted, mille kohaselt § 18 lg 1 sätestas, et riigivara antakse teisele isikule kasutamiseks vähemalt harilikule väärtusele vastava turupõhise kasutustasu eest ning lg 6 järgi peab riigivara kasutamiseks andmisel riigivara valitseja kasutamislepingus sätestama, et kõrvalkulud ning varaga seotud maksud ja koormised katab kasutaja. Kuna hageja ei ole saanud temale kuuluvat kinnistut kasutada, vaidlust ei ole, et kostja on keeldunud hagejale seniajani kinnistu tagastamisest, siis on hageja veenvalt põhistanud, et kostja on saanud sellega kasu, et on hoidnud hageja arvelt kokku kulutused kinnistu üürimisel ja maamaksu tasumisel, mida ta ei ole pidanud kellelegi teisele tasuma kinnistu üürimise eest. Pooled ei vaidle, et hageja on tasunud perioodil 01.01.2014 kuni käesoleva ajani maamaksu aastas 2 966,25 eurot, kokku kolme aasta eest 8 898,75 eurot (I kd t.l. 26-32). Seega on tõendatud, et hageja tasutud maamaks, mille hageja tasus kinnisasja eest, mida kasutas kostja, on kostja poolt kinnisasja kasutamisel saadud kasutuseelisteks, mille kostja oleks olnud kohustatud kinnisasja kui riigivara kasutamiseks andmise korral hüvitama hagejale, aga ei ole pidanud seda tasuma vastava kokkuleppe olemasolu korral ka mitte kellegile teisele, mistõttu on kostja selle summa võrra saanud kasutuseeliseid, sest ta ei ole maamaksu tasunud. Pooled vaidlevad, mis Nõlva 7, Tallinn kinnistu keskmine rendihind. JL Capital OÜ 22.11.2016 (I kd t.l. 33-34), Infast Oil AS 23.11.2016 (I kd t.l. 35-36) ning Bolton Realestate OÜ 29.11.2016 vastuste (I kd t.l. 33-38) kohaselt Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi järelepärimisele (I kd t.l. 3738) nähtub, et vahetult samas piirkonnas, kus asub hageja kinnistu (Paljassaare sadamas) on ilma katteta avatud platsi ruutmeetri rendihind mitte vähem kui 0,3 eurot m2. Kostja esitatud Pindi kinnisvarabüroo eksperthinnangu kohaselt on Nõlva 7 Tallinn kinnistust 2 890 m2 keskmine rendihind 0,25 eurot ruutmeetri kohta (II kd t.l. 6-24). Kuigi kostja leiab, et hageja kinnistu 13 200 ruutmeetrist saab rendile andmisest rääkida vaid 2 890 ruutmeetri puhul, siis ei ole käesolevas asjas vaidlust, et kostja kasutab kogu hageja kinnistut s.o. 13 200 ruutmeetri ulatuses, mistõttu kostja väide nagu hageja kinnistu kasutuseeliseid saaks arvestada vaid 2 890 ruutmeetrilt ei ole

põhjendatud. Asjaolud, et kinnistul asuvad hooned või seal võiks olla prahti, et kogu kinnistu ei ole käsitletav ühe asfaltplatsina (mille üle pooled ei vaidle), ei veena kohut, et mõistliku kõrvalseisjana võiks arvata, et see takistaks kogu kinnistut kasutamast või üürile andmast (t.l. 189216). Kostja väide, et maaameti aerofotodele tuginedes, kust on näha, et kinnistul asub 4 hoonet ja kitsas tee, mistõttu kinnistu ühe suure asfaltplatsina rendile andmine on eluliselt ebareaalne ei välista iseenesest kinnistu tervikuna rendile andmist koos seal asuvate 4 hoonega ja kitsa teega, mille rendipinda ei võiks arvestada kogu kinnistult ruutmeetri põhiselt lihtsalt kogu maa-ala eest, kus asuvad muuhulgas hooned ja kitsas tee (II kd t.l. 3). Seega ei ole ka põhjendatud kostja esitatud eksperdiarvamusele tuginedes arvata, et kinnistust oleks võimalik rendile anda vaid 2 890 m2 seetõttu, et hoonete kasutamist 9 2430 m2 pinnal jätkataks tavapärasel viisil ning selle 9 2430 m2 eest ei saaks hageja nõuda kasutuseeliseid. Vaidlust ei ole, et hageja soovib kasutuseeliseid kogu temale kuuluva kinnistu suurusest lähtudes ja hageja sooviks ei ole, et kasutuseeliste määramisel kostja jätkaks samal ajal ka kinnistu tavapärast kasutamist. Kostja ekspertavamuse kohaselt on järeldatud, et Nõlva 7 kinnistust osa s.o. 2 890 m2 ulatuses keskmiseks rendihinnaks oleks 0,25 eurot ühe ruutmeetri kohta, samas nähtub aga ekspertarvamusest, et ei ole võrreldud sama asukohaga üüritehinguid, kus võrreldud kaheksast kinnistust vaid üks asub hageja kinnistuga enam-vähem samas piirkonnas. Kuigi kostja eksperthinnangu kohaselt on tema võrreldud üüritehingutes keskmine ruutmeetri hind 0,3-0,5 eurot, siis on hindaja leidnud, et hageja maatükist 13 200 ruutmeetrist 2 890 ruutmeetrit on sellise kujuga, mis ei luba võrrelda ruutmeetri hinda teiste võrreldavate maatükkide hindadega ja seetõttu on hindaja keskmist ruutmeetri hinda vähendanud 0,25 euroni. Kohus nõustub hagejaga, et kostja eksperthinnangust ei ole järgitav, mis põhjusel on hindaja vähendanud hageja maatüki ruutmeetri hinda kuni 0,25 euroni. Kuna ka kostja eksperthinnangu kohaselt oleks siiski võrreldavate kinnistute, mida hindaja hindas, ruutmeetri keskmiseks hinnaks 0,43 eurot ruutmeetri eest (II kd t.l. 19), siis ei ole kohtul põhjust arvata, et kasutuseeliste määramisel ei võiks tugineda ruutmeetri hinnale 0,3 eurot. Kohtul ei ole põhjust kahelda, et hageja kinnistu ruutmeetri hind 0,3 eurot, mis on madalaim rendi hind hageja kinnistu läheduses asuvate maatükkide rendihindadest, oleks olnud teistsugune ka hagile eelneva kolme 2014, 2015 ja 2016 aasta jooksul (teistsuguseid tõendeid ei ole ka kohtule esitatud). Kuna mitte üheski kohtule esitatud tõendis ei ole Paljassaare sadama läheduses ilma katteta avatud platsi ruutmeetri rendihind väiksem kui 0,3 eurot m2 kohta, hageja nõuab kostjalt väiksemat võimalikku rendihinda, siis on kohtu arvates hageja veenvalt tõendanud, et kõige väiksema ruutmeetri hind 0,3 m2 on põhjendatud ka seetõttu, et see on tehtud arvestamata kostja poolt kinnisasjale tehtud väidetavaid parendusi, mille arvesse võtmisel olekski kinnistu ruutmeetri hinda eelduslikult suurem, mida kinnitab ka kostja esitatud ekspertarvamus, mille kohaselt A-asukoha lao- ja tootmispindade üürihind Tallinnas on 3-5,5 m2 (II kd t.l. 15). Seega on tõendatud, et kostja kasutades hageja kinnistut suurusega 13 200 m2 oleks sellise suurusega kinnistu üürimisel kellegilt teiselt pidanud tasuma ruutmeetri eest üüri vähemalt 0,3 eurot, mistõttu on kostja selle summa võrra saanud kasutuseeliseid kolme aasta eest kokku 142 560 eurot (0,3 eurot x 13 200 m2 x 36 kuud). Kuna hageja kasutuseeliste nõue ei ole kahju hüvitamise nõue, siis ei ole kohtul põhjust kaaluda kostja väidetel kasutuseeliste vähendamist VÕS § 139 või § 140 alusel, mis reguleerivad kahju hüvitamise piiramist. Kostja leiab, et hageja kasutuseelise nõue on aga üleüldse vastuolus hea usu põhimõttega vastuolus, sest kostjal on parendanud kinnistut, mistõttu kinnistu rendihind on kõrgem kui ta oleks olnud ilma kostjapoolsete parendusteta. Tsiviilseadustiku üldosaseaduse (TsÜS) § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele

isikule. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus leiab, et hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa hagejale ette heita kostjalt hageja kinnistu kasutamise eest ilma hageja nõusolekuta saadud kasutuseeliste nõudmist vaid seetõttu, et kostja on hageja kinnistut parendanud ja kostjal on hageja vastu nõue hageja kinnisasjale tehtud parenduste hüvitamiseks. Vaidlust ei ole, et pooltevahelises varasemates vaidlustes tsiviilasjas nr 2-1/1313/03 on kohtuotsusega tuvastatud, et kostja ei ole kinnisasja omanik (I kd t.l. 9-12) ning tsiviilasjas nr 2-05-24204 on kohtuotsusega tuvastatud, et kostjal puudub õigus nõuda väidetavalt kinnisasjale tehtud parenduste hüvitamist (I kd t.l. 13-19). Seega olukorras, kus hageja on kostjaga vaielnud kinnisasjale tehtud mistahes kulutuste tegemise üle, on põhjendatud arvata, et mõistliku kõrvalseisjana pidi kostja aru saama, et hageja on avaldanud soovi, et ta ei soovi, et kostja üleüldse teeks mingeid kulutusi kinnisasjale, mistõttu ei saa iseenesest kasutuseeliste nõude esitamine olla hea usu põhimõtte vastane, kui kostja on teinud väidetavalt kinnistule jätkuvalt kulutusi, milliste kulutuste väljanõudmist kostja vastuhagis hagejalt nõuab. Lähtudes eeltoodust ei ole veenev ka kostja väide nagu hageja oleks aastaid oodanud, et kahjustada kostjat ja esitada võimalikult suurt kasutuseeliste nõuet kostja vastu. Vaidlust ei ole, et kostja seniajani kasutab hageja kinnistut selle eest maksmata. Asjaolu, et hageja ei ole nõudnud kostjalt kasutuseeliseid alates kinnistu omanikuks saamist, ei luba samuti arvata, et hea usu põhimõttega oleks vastuolus kasutuseeliste nõudmine viimase kolme aasta eest, milles kasutuseeliste nõue ei ole veel aegunud. Vaidlust ei ole, et hageja ei ole andnud kostjale nõusolekut hageja kinnistu kasutamiseks, siis ei ole ka põhjendatud arvata, et kostjal oleks tekkinud õiguspärane ootus kasutada hageja asja senikaua kuni kostja peab seda vajalikuks ja teha seda tasuta. Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja on saanud hageja kinnistu hageja nõusolekuta kasutamisega kasutuseeliseid kokku 151 458,75 eurot (142 560 + 8 98,75), siis tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks 151 458,75 eurot. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 113 lg 2 täpsustab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Pooled ei vaidle, et hageja on kostjale juba 29.09.2016 avaldanud, et ta nõuab kostjalt rikkumise teel saadu harilikku väärtust (I kd t.l. 23). Kuna kostja ei ole tasunud hagejale kasutuseeliseid, siis on põhjendatud kostjalt välja mõista ka viivis põhinõudelt 151 458,75 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest s.o. 30.11.2016 kuni põhinõude täitmiseni. Vastuhagi kohaselt on vastuhagi hageja poolt on Nõlva 7 parenduste tegemiseks sõlmitud lepingud ja ühtlasi esitatud tõendid parenduste tegemisega seotud kulutuste kohta järgmised: 1) 28.02.2014 sõlmis vastuhagi hageja Europroject Invest OÜ-ga ehituse töövõtulepingu nr 135, mille raames tehti järgmised tööd: territoorium korrastamine, prügi ja prahi eemaldamine, võrkaia ja väravate paigaldus, videovalve paigaldus, büroohoone esimese korruse siseruumides remonttööd,

büroohoone katuse parandustööd, mille eest vastuhagi hageja tasus 89 224,80 eurot (I kd t.l. 5462); 01.12.2014 sõlmis vastuhagi hageja Europroject Invest OÜ-ga ehituse töövõtulepingu nr 149, mille raames tehti järgmised tööd: 1 korruse fassaadi remonttööd, laohoonete korrastustööd, prügi ja prahi eemaldamine, büroohoone remonttööd esimese korruse siseruumides II etapp, büroohoone fassaadi remonttööd, mille eest vastuhagi hageja tasus 121 066,32 eurot (I kd t.l. 63-70); 21.10.2016. a sõlmis vastuhagi hageja Europroject Invest OÜ-ga ehituse töövõtulepingu nr 183, mille raames tehti järgmised tööd: laohoone 1 katuse renoveerimine, laohoone 2 akende vahetamine, fassaadi remonttööd, katuse remonttööd ja muud väiksemad ehitustööd ning vastuhagi hageja tasus selle eest 31 106,40 eurot (I kd t.l. 71-75); 07.05.2015. a sõlmis vastuhagi hageja Eurostuudio OÜ-ga projekteerimistööde lepingu nr EPL150501, mille raames tehti lao- ja büroohoone rekonstrueerimisprojekt ja vastuhagi hageja tasus Eurostuudio OÜ-le 07.05.2015. a arve alusel 1800 eurot ja 28.05.2015. a arve alusel 1440 eurot ehk kokku 3240 eurot (I kd t.l. 7689); 13.05.2014 tasus vastuhagi hageja TS Energia OÜ-le veetorustiku ehitustööde ja veemõõdusõlme paigaldamise I etapi eest 1 355,34 eurot (I kd t.l. 82-83); 23.05.2014 tasus vastuhagi hageja TS Energia OÜ-le veetorustiku ehitustööde ja veemõõdusõlme paigaldamise II etapi eest 1 355,33 eurot (I kd t.l. 83-84) ehk kokku mõlema etapi eest 2 610,67 eurot; 01.06.2016. a sõlmis vastuhagi hageja Evelin Grupp OÜ-ga töövõtulepingu nr. 019, mille raames tehti järgmised tööd: tulekahjusignalisatsiooni projekteerimine ja paigaldus ning elektriprojekti tööd ja vastuhagi hageja tasus töövõtulepingu nr. 019 alusel Evelin Group OÜ-le tööde eest 12.10.2016 arve alusel 1 740 eurot ja 24.10.2016 arve alusel 504 eurot ehk kokku 2 344 eurot (I kd t.l. 85-89); 12.09.2016. a sõlmis vastuhagi hageja Desperado Turvateenistuse OÜ-ga lepingu nr TP160912/01, mille alusel paigaldati valvesüsteem, mille eest vastuhagi hageja tasus Desperado Turvateenistuse OÜ-le tööde eest 17.10.2016 arve alusel 1 228,51 eurot ja 24.10.2016. a arve alusel 588 eurot ehk kokku 1 816,51 eurot (I kd t.l. 90-95); 12.09.2015 tasus vastuhagi hageja EOKK OÜ-le tuleohutusauditi ja ehitusliku ekspertiisi eest 972 eurot (I kd t.l. 96-97). Vastuhagi hageja on vastuhagi kohaselt parendanud Nõlva 7 kinnistut kokku summade eest: (89 224,80 + 121 066,32 + 31 106,40 + 3240 + 2 610,67 + 2344 + 1816,51 + 972) 252 380,70 euro eest. AÕS § 88 lg 1 kohaselt valdaja võib nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste hüvitamist võib valdaja nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-le 1042. Pooled vaidlevad selle üle kas kostja poolt tehtud kulutused Nõlva 7 kinnistule on olnud vajalikud kulutused. TsÜS § 63 p 1 sätestab, et esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Vastuhagi kostja/hageja on veenvalt põhistanud, et Nõlva 7 kinnisasja väärtus seisneb hageja jaoks eelkõige maatüki asukohas Paljassaare sadama vahetus läheduses, et Eesti Vabariik saaks seda maatükki kasutada tema omandis oleva AS-i Tallinna Sadam ja AS-i Tallinna Sadam tütarettevõtjate huvides sadamateenuste osutamiseks ning hageja huvi kinnistuga ei ole seotud sellel asuvate praeguste ehitiste või hoonetega. Kohus leiab, et vastuhagis esitatud vastuhagi hageja väited, et elektrisüsteem, tulekahju signalisatsiooni ja kanalisatsiooni peavad hoonetes korras olema, et vältida kahju tekkimist, et kinnistul asuvad hooned oleksid korras, et territooriumil ei oleks prügi, et kinnistu oleks piiratud aiaga, et kinnistu oleks kaitstud valvesüsteemiga ja seal oleks töökorras veetorustik ei tõenda iseenesest, et elektrisüsteemi, tulekahju signalisatsiooni ja kanalisatsiooniga seotud kulutused, mida hageja on kandnud oleksid olnud vajalikud vastuhagi kostja/hageja kinnistu säilitamiseks või kinnistu kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest. Vastuhagi hageja esitatud fotodest enne ja pärast parenduste tegemist (I kd t.l. 189-216), kust peab nähtuma, et kinnistu seisukord enne parenduste tegemist oli oluliselt kehvemas seisundis kui praegu, ei ole võimalik järeldada, et vastuhagi hageja poolt vastuhagis nimetatud tööd olid

vajalikud hageja kinnistu säilitamiseks või kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest. Vastuhagi hageja esitatud fotod ei tõenda, et oleks ilmtingimata vajalik olnud välja vahetada katus, aknad ja uksed, et need olid amortiseerunud ja võimaldasid niiskusel tungida siseruumidesse ja kahjustasid hoone konstruktsioone. Ka tunnistaja Victor Glazyrini ütlused, et kui tema tuli vastuhageja juurde tööle 2010, siis oli kinnistu, mida valdas vastuhagi hageja õudsas korralageduses, kus oli palju prügi, hooned lagunesid ja territoorium ei olnud piiratud, ei tõenda kohtu arvates, et mil määral olid hooned lagunenud, et olid vaja teostada vastuhagis näidatud töid vastuhagis näidatud ulatuses. Samuti ei tõenda tunnistaja arvamus, et kõigil oli parem, et neid töid tehti, et vastuhageja poolt 2014 tehtud tööd olidki vajalikud hageja kinnistu säilitamiseks või kaitsmiseks hävimise eest. Ka tunnistaja poolt loetletud töid prügi väljaviimine, aia püstitamine, hoones esimesel korrusel remondi teostamine, seinte värvimise näol ja põrandate tegemine, hoone fassaadi tegemine ning garaažibokside tegemine ning uue katuse panemine; samuti kõrvalhoonele uue katuse panemine ning osaliselt fassaadi tegemine, ei luba iseenesest järeldada, et teostatud tööd oleksid olnud vajalikud hageja kinnistu säilitamiseks või kaitsmiseks. Hageja ei ole tõendanud, et hooned, kütte-, vee-, kanalisatsiooni ja elektrisüsteemid oleksid olnud amortiseerinud või et üleüldse olid probleemid elektri-, kanalisatsiooni-, kütte- ja veesüsteemiga, mistõttu oli neid vaja parandada, et tagada kinnistu säilimine või kaitsta seda täieliku või osalise hävimise eest. Samuti ei ole vastuhagi hageja tõendanud, et vastuhagi kostja kinnistu valvamine ja seal asuva vara kaitsmine, mida kasutas vastuhagi kostja oli vajalik kulu vastuhagi kostja kinnistu säilimiseks või kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest. Hageja arvamusega, et kõik tema poolt tellitud tööd on lihtsalt juba nende kirjeldusest nähtuvalt kostjale kasulikud, ei saa lugeda tõendatuks, et kõikvõimalikud tööd, mida vastuhagi hageja on tellinud oleksid üleüldse olnud vajalikud teha vastuhagi kostja kinnistu säilitamiseks või kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest. Vastuhagi hageja väited nagu oleksid tema tehtud kulutused 252 380.70 euro eest vastuhagi kostjale vajalikud muuhulgas seetõttu, et vastuhagi kostjal kui ehitise omanikul on kohustus järgida ehitusseadusest tulenevaid nõudeid ja Tallinna linna heakorra eeskirja, et kostja peab järgima muid seadusetest tulenevaid nõudeid, et vältida oma vastutust kinnisasjalt tulenevate negatiivsete mõjude eest, kuid vastuhagi kostja ei ole seda teinud, ei ole tõendatud. Pooled vaidlevad ka selle üle kas kostja on saanud hageja kinnistu valduse omavoliliselt. AÕS § 40 lg 2 sätestab, et omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Kuigi poole ei vaidle, et vastuhagi hageja/kostja valdab kinnistut alates kostja asutamisest 22.01.1998 ja hageja/vastuhagi kostja ei ole kuni käesoleva hagi esitamiseni kohtus nõudnud kostjalt valduse rikkumise lõpetamist ning pooled on vaielnud kinnistu omandiõiguse ja kinnistule tehtud kulutuste üle, siis ei tõenda pelgalt asjaolu, et vastuhagi/kostja valdab hageja kinnistut ilma seadusliku aluseta, et vastuhagi/kostja teeks seda ka omavoliliselt (I kd t.l. 9-19). Hageja/vastuhagi kostja ei ole tõendanud, et vastuhagi hageja oleks vastuhagi kostja otsesest valdusest ära võtnud kinnistu või rikkunud muul moel vastuhagi kostja otsest valdust kinnistule, mistõttu ei ole põhjust arvata, et vastuhagi hageja valdus vastuhagi kostja kinnistule saaks olla omavoliline. Lähtudes aga eeltoodust ei ole hageja tõendanud, et tema vastuhagis loetletud tööd kokku summas 252 380,70 oleks olnud vajalik kulu, et säilitada hageja kinnistut või kaitsta seda täeliku või osalise hävimise eest. VÕS § 1042 lg 1 sätestab, et teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Rikastumise ulatuse kindlakstegemisel võetakse aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. VÕS § 1042 lg 2 täpsustab, et kulutuste tegijal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõudeõigust, kui: 1) isik, kelle esemele kulutusi tehti,

nõuab kulutusi teinud isikult kulutustega tehtud parenduste äravõtmist ja parenduste äravõtmine on parendusi rikkumata võimalik; 2) kulutusi teinud isik ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud; 3) isik, kelle esemele kulutusi tehti, vaidles eelnevalt kulutuste tegemisele vastu; 4) kulutuste tegemine esemele oli seadusest või lepingust tulenevalt keelatud. Vaidlust ei ole, et vastuhagi kostja on igasuguste kulutuste tegemisele seoses kinnistuga vastu vaielnud tsiviilasjas nr 2-05-24204, mistõttu on põhjust eeldada, et vastu on vaieldud ka nende kulutuste tegemise vastu, missugused ei olnud tsiviilasja nr 2-05-24204 esemeks ning iga järgneva kulutuse tegemine ilma kulutuste tegemise kavatsusest teatamiseta on kindlasti põhjustatud kulutusi teinud isiku enda tegevuse tulemusena, mistõttu ei ole ka vastuhagi hagejal kui kulutuste tegijal õigust nõuda vastuhagi kostjalt kulutuste hüvitamist. Vastuhagi hageja ei ole tõendanud oma väidet, et teavitas vastuhagi kostjat kulutuste tegemisest. Asjaolust, et vastuhagi kostja ei ole vastu vaielnud tööde tegemisele, millest talle ei ole teatatud, ei ole võimalik tuletada vastuhagi kostja nõusolekut kulutuste tegemiseks. Kohtu arvates ei tulene aga RVS § 90 lg 5 kuni 30. juuni 2016. aasta redaktsioonist, mille kohselt riigivara valitseja korraldab hoonestatud kinnisasja korrashoidu, lähtudes üldtunnustatud kinnisvara korrashoiu põhimõtetest ning alates 01. juulist 2016. aastal kehtivast RVS § 90 lg-st 3, mille järgi riigivara valitseja tagab hoonestatud kinnisvara korrashoidu, lähtudes kinnisvara korrashoiu heast tavast kostjale/vastuhagi hagejale otsest keeldu kulutuste tegemiseks, kuid kindlasti ei olnud vastuhagi hagejal mingit põhjust teha kulutusi vastuhagi kostja kasuks. Võttes arvesse, et vastuhagi kostja on varsemalt vastuhagi hagejale teada andnud, et ta ei ole nõus hüvitama tema kinnistule mistahes tehtud kulutusi ning veenev on vastuhagi kostja väide, et kuna temal ei ole mingit huvi olnud kinnistut kasutada muul moel, kui lihtsalt maatükina, siis on mõistlik arvata, et vastuhagi kostja ei oleks ise teinud selliseid kulutusi nagu on teinud kulutusi vastuhagi hageja, mistõttu ei oma tähtsust vastuhagi hageja väide, et vastuhagi kostja pidi teadma hoonete halvast seisukorrast. Vastuhagi hageja ei ole tõendanud, et tema tehtud kulutused oleksid olnud kasulikud vastuhagi kostjale. Vastuhagi hageja väited, et vastuhagi kostja saab kinnistu ära müüa koos tehtud parendustega ei ole asjakohased, vastuhagi kostja on õigus ksutada oma omandit sellisel moel nagu tema seda soovib ja vastuhagi kostja on selgelt väljendanud, et tema huvi kinnistu vastu on pelgalt maatüki olemasolu kui selline ja vastuhagi kostja huvides ei ole olnud kinnistut parendada. Kuna vastuhagi hagejal ei ole õigust nõuda vastuhagi kostjalt kulutuste hüvitamist alusetu rikastumise sätete alusel, siis ei ole kohtul põhjust hinnata ka poolte väiteid ja tõendeid rikastumise ulatuse kindlakstegemise kohta (II kd t.l. 40-70). Kuna vastuhagi kostja ei oleks teinud kulutusi kinnistule, siis ei ole tähtsust ka poolte väidetel ja tõenditel kas vastuhagi hageja tehtud kulutused olid tehtud hoonetele, mis tuleks niikuinii lammutada või mitte (II kd t.l. 36-37, 80). VÕS § 1018 lg 1 sätestab, et kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Vastuhagi hageja ei ole tõendanud, et vastuhagi kostja oleks kiitnud vastuhagi asjaajamise kinnistu parendamisel 252 380,70 euro ulatuses heaks. Vastuhagi hageja ei ole tõendanu, et vastuhagi asjaajamine parendada kinnistut vastaks vastuhagi kostja huvile ja tegelikult või eeldatavale tahtele, sest vaidlust ei ole, et vastuhagi kostja on ka varasemalt poolte vahelises kohtumenetluses vastu vaielnud igasuguste kulutuste tegemiseks tema kinnistule. Vastuhagi hageja ei ole tõendanud, et asjaajamisele asumine kinnistu parendamisel oleks olnud oluline avalikes huvides, et millist seadusest tulenevat ja avalikes huvides olulist kohustust on vastuhagi hageja täitnud, mis käsundita asjaajamiseta oleks muidu jäänud õigeaegselt täitmata. Vstuhagi hageja väide, et

kinnisasja ja seal asuvate hoonete kooskõlla viimine seadusest tulenevate nõuetega on seotud sellega, et välistatada kahjuliku mõju levik naaberkinnistutele ning samuti võimalik oht kolmandatele isikutele, on tõendamata. Vastuhagi hageja ei ole tõendanud, milline oht ja kahjulik mõju levis vastuhagi kostja kinnistult, mida vastuhagi hageja tehtud kulutustega kinnistule seadusest tulenevalt ja avalikes huvides kõrvaldas. Vastuhagi hageja ei ole ka tõendanud, miks oli just vajalik, et vastuhagi hageja pidi asjaajamisele asuma, miks ei oleks saanud seda väidetavat ohtu ja kahjulikku mõju vastuhagi kostja ise kõrvaldada, mis seadusest tulenevalt oleks tema enda kohustus. Kohus nõustub vastuhagi kostjaga, et vastuhagi hageja käitumist kinnistule kulutuste tegemisel ja tehtud kulutuste hüvitamise nõudmisel ei saa pidada heauskseks, sest väidetavad kulutused tehti peale tsiviilasjas nr 2-2/1313/03 kohtuotsuse jõustumisest, mil kostja teadis, et ta ei ole vaidlusaluse kinnisasja omanik ja peale tsiviilasjas nr 2-05-24204 kohtuotsuse jõustumist, kus kohus tuvastas, et kostjal puudus hoonete ning hoonete juurde kuulunud teenindusmaa valdamiseks õiguslik, mistõttu pidi kostja teadma, et temal ei ole seaduslikku õigust kinnistut vallata. Kuna kohus ei rahulda et kostjal/vastuhagi hageja nõuet hagejalt/vastuhagi vastu 252 380,70 eurot nõudes, siis ei saa kostjal/vastuhagi hagejal olla ka õigust keelduda oma kohustuse täitmisest hüvitada hagejale kasutuseelised. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kord Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab ja jätab vastuhagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud kostja/vastuhagi hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Hageja on esitanud 19.02.2018 kohtuistungil oma menetluskulude nimekirja, kus on märkinud, et hagejal on tekkinud menetluskulu 12 523,50 eurot, mis koosneb kulust õigusabile. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kohus kontrollib järgnevalt hageja õigusabikulu põhjendatust ja vajalikkust. Hageja esindajate poolt menetluses tehtud toimingud ning nendele kulunud aeg olid menetluskulude nimekirjade kohaselt järgmised: Toiming Aeg 10-30.2016 kohtulahendite analüüs, kohtumised kliendiga, erialase kirjanduse 29,2 analüüs, hagi koostamine, hagi täiendamine ja vormistamine 11.01.2017 kommunikatsioon kliendiga seoses esitatud vastuhagiga 0,1 12.01.2017 õigusliku positsiooni kujundamine seoses esitatud vastuhagiga 0,4 12.01.2017 tutvumine vastusega ja vastuhagiga, kommunikatsioon Tallinna 1,8 Sadamaga 16.01.18.01.2017 Riigikohtu lahendite ja erialakirjanduse analüüs, vastuse 11,8 vastuhagile ja seisukoha hagivastusele koostamine

16.-21.02.2017 materjalide analüüs, vastuse koostamine, taotluse koostamine 5,2 tagatise nõudmiseks menetuskulude katteks 07.03.2017 tutvumine hageja kirjaga, kommunikatsioon kliendiga 0,4 10.03.2017 vastuse koostamine 2,5 21.03.2017 vastuse täiendamine 0,8 22.-24.03.2017 vastuse täiendamine ja vormistamine kohtule 1,2 21.-27.04.2017 tutvumine kostja panga väljavõttega, vastuse koostamine 3,7 kostja panga väljavõttele, vormistamine kohtule 15.05.2017 tutvumine määrusega, kommunikatsioon kliendiga 0,4 20.06.2017 ettevalmistumine kohtuistungiks 2,8 21.06.2017 osalemine kohtuistungil 1,5 21.06.2017 kommunikatsioon kliendiga seoses kohtuistungiga 0,4 12.-16.07.2017 kommunikatsioon advokaat V. Särgavaga ja kliendiga seoses 0,5 kompromissiläbirääkimistega 17.07.2017 kommunikatsioon kohtuga seoses kompromissiläbirääkimistega 0,2 17.07.2017 vastuse koostamise alustamine vastuhagile 0,5 25.07.2017 kommunikatsioon Tallinna Sadamaga 0,2 02.08.2017 vastuse koostamine kostja vastusele, tutvumine esitatud 7,1 fotomaterjalidega 03.08.2017 tutvumine ekspertarvamusega ja vastuse täiendamine kostja 4,0 vastusele 04.08.2017 kommunikatsioon kliendiga seoses vastuse projektiga 0,3 05.08.2017 vastuse täiendamine vastuhagi täiendusele 1,1 07.08.2017 vastuse täiendamine ja vormistamine kohtule 1,4 29.08.2017 kostja menetlusdokumendi analüüs, e-kirja koostamine 0,7 05.09.2017 vastuse projekti koostamine 2,8 15.09.2017 õigusliku positsiooni kujundamine vastuhagile täiendavaks 1,0 vastamiseks 18.-26.09.2017 vastuhagi tervikvastuse teksti koostamine 3,8 20.09.2017 telefoninõupidamine kliendiga 0,2 27.-28.09.2017 vastuagi tervikvastuse täiendamine, vormistamine kohtule 1,1 11.10.2017 tutvumine kostja vastusega vastuhgi terviktekstile, õigusliku 0,8 positsiooni kujundamine 24.-25.10.2017 vastuse koostamine kostja vastusele 3,4 07.11.2017 kohtutoimiku analüüs ja kommunikatsioon kohtuga 0,4 06.-11.12.2017 kommunikatsioon kohtuga, kliendiga seoses istungi ajaga 0,3 13.02.2018 teeside koostamine 4,7 16.02.2018 ettevalmistumine kohtuistungiks 4,5 19.02.2018 kohtuistungil osalemine

KOKKU

104,2 Kohtu arvates ei ole hageja menetluskulude nimekirjas väljatoodud ajakulu seoses hagiavalduse koostamise ja selleks ettevalmistamisega põhjendatud rohkem kui 20 tundi. Kuna 21.06.2017 kohtuistung ei kestnud kohtuistungi protokolli kohaselt rohkem kui 57 minutit , siis ei ole põhjendatud ka kohtuistungil õigusabi osutamine rohkem kui 1 tunni ulatuses. 19.02.2018 kohtuistungiks ettevalmistamine koos teeside koostamisega ei ole ka kohtu arvates suuremas ulatuse põhjendatud kui kokku 4,7 tundi. Kuna 19.02.2018 kohtuistung kestis kohtuistungi protokolli kohaselt 1 tund ja 50 minutit, siis ei ole hageja õigusabikulud seoses kohtuistungiga põhjendatud suuremas ulatuses kui 1,8 tundi. Ülejäänud väljatoodud toimingud menetluskulude nimekirjas olid kohtu arvates menetluses vajalikud, kooskõlas menetluse käiguga, toimingutele märgitud aeg ei ole ülemäärane ja on vastavuses asja keerukusega.

Hagejate esindaja põhjendatud ajakulu tehtud toimingutele on seega kokkuvõtlikult järgmine: Toiming Aeg 10-30.2016 kohtulahendite analüüs, kohtumised kliendiga, erialase kirjanduse 20 analüüs, hagi koostamine, hagi täiendamine ja vormistamine 11.01.2017 kommunikatsioon kliendiga seoses esitatud vastuhagiga 0,1 12.01.2017 õigusliku positsiooni kujundamine seoses esitatud vastuhagiga 0,4 12.01.2017 tutvumine vastusega ja vastuhagiga, kommunikatsioon Tallinna 1,8 Sadamaga 16.01.18.01.2017 Riigikohtu lahendite ja erialakirjanduse analüüs, vastuse 11,8 vastuhagile ja seisukoha hagivastusele koostamine 16.-21.02.2017 materjalide analüüs, vastuse koostamine, taotluse koostamine 5,2 tagatise nõudmiseks menetuskulude katteks 07.03.2017 tutvumine hageja kirjaga, kommunikatsioon kliendiga 0,4 10.03.2017 vastuse koostamine 2,5 21.03.2017 vastuse täiendamine 0,8 22.-24.03.2017 vastuse täiendamine ja vormistamine kohtule 1,2 21.-27.04.2017 tutvumine kostja panga väljavõttega, vastuse koostamine 3,7 kostja panga väljavõttele, vormistamine kohtule 15.05.2017 tutvumine määrusega, kommunikatsioon kliendiga 0,4 20.06.2017 ettevalmistumine kohtuistungiks 2,8 21.06.2017 osalemine kohtuistungil

21.06.2017 kommunikatsioon kliendiga seoses kohtuistungiga 0,4 12.-16.07.2017 kommunikatsioon advokaat V. Särgavaga ja kliendiga seoses 0,5 kompromissiläbirääkimistega 17.07.2017 kommunikatsioon kohtuga seoses kompromissiläbirääkimistega 0,2 17.07.2017 vastuse koostamise alustamine vastuhagile 0,5 25.07.2017 kommunikatsioon Tallinna Sadamaga 0,2 02.08.2017 vastuse koostamine kostja vastusele, tutvumine esitatud 7,1 fotomaterjalidega 03.08.2017 tutvumine ekspertarvamusega ja vastuse täiendamine kostja 4,0 vastusele 04.08.2017 kommunikatsioon kliendiga seoses vastuse projektiga 0,3 05.08.2017 vastuse täiendamine vastuhagi täiendusele 1,1 07.08.2017 vastuse täiendamine ja vormistamine kohtule 1,4 29.08.2017 kostja menetlusdokumendi analüüs, e-kirja koostamine 0,7 05.09.2017 vastuse projekti koostamine 2,8 15.09.2017 õigusliku positsiooni kujundamine vastuhagile täiendavaks 1,0 vastamiseks 18.-26.09.2017 vastuhagi tervikvastuse teksti koostamine 3,8 20.09.2017 telefoninõupidamine kliendiga 0,2 27.-28.09.2017 vastuagi tervikvastuse täiendamine, vormistamine kohtule 1,1 11.10.2017 tutvumine kostja vastusega vastuhgi terviktekstile, õigusliku 0,8 positsiooni kujundamine 24.-25.10.2017 vastuse koostamine kostja vastusele 3,4 07.11.2017 kohtutoimiku analüüs ja kommunikatsioon kohtuga 0,4 06.-11.12.2017 kommunikatsioon kohtuga, kliendiga seoses istungi ajaga 0,3 13.02.2018 teeside koostamine ja 16.02.2018 ettevalmistumine 4,7 kohtuistungiks

19.02.2018 kohtuistungil osalemine

KOKKU

1,8 88,2

Kostja on märkinud, et õigusteenust osutati novembris 2016 ja jaanuaris 2017 tunnihinnaga 115 ja veebruarist kuni veebruarini 2018 tunnihinnaga 130 eurot, millele lisandub käibemaks. Riigikohus on lahendis 3-2-1-115-13 (p 25) selgitanud, et üldjuhul ei saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kohus leiab, et võttes arvesse kujunenud kohtupraktikat, ei saa vandeadvokaadist esindaja tunnitasu 115 ja 130 eurot tund pidada oluliselt keskmist taset ületavaks. Kuna põhjendatud ajakulu novembris 2016 ja jaanuaris 2017 kokku on 34,1 tundi,, lähtudes tunnihinnast 115 eurot ilma käibemaksuta, siis kujuneb põhjendatud õigusabikuluks selle aja eest 3 921 eurot ilma käibemaksuta. Kuna põhjendatud ajakulu veebruarist 2017 kuni veebruarini 2018 kokku on 54,1 tundi, lähtudes tunnihinnast 130 eurot ilma käibemaksuta, siis kujuneb põhjendatud õigusabikuluks selle aja eest 7 033 eurot ilma käibemaksuta. Kohus leiab, et hageja tööaruannetel märgitud kantseleikulu kokku 74 eurot ilma käibemaksuta ei ole põhjendatud menetluskulu ja kohus ei arvesta tööaruannetel märgitud kantseleikulu hüvitamisele kuuluvate menetluskulude koosseisu. TsMS § 143 p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kuluks dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud.Hageja on kinnistusregistri ja äriregistri päringute eest tasunud kokku 21 eurot ilma käibemaksuga. Nähtuvalt asja materjalidest esitas hageja äriregistrist ja kinnistusraamatust päringute väljavõtted. Seega on dokumentaalsete tõendite saamise kulu 21 eurot, millele lisandub käibemaks põhjendatud kulu. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 10 975 eurot (3 921+7 033+21). TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt hageja/vastuhagi kostja taotlusele, et kostjal/vastuhagi hagejal tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov Kohtunik Kohtuotsuse põhjendusi muudetud Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2018 otsusega.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.