Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kõrvalkulude eest võlgnevuses summas 119,92 eurot (periood 01.06.2016 kuni 30.06.2016). Põhinõue summas 119,92 muutus sissenõutavaks 01.08.2016. Hageja nõue koosneb arvel nr TE00264 näidatud teenustest, va üldelekter summas 4,72 eurot. Kostja tasus 15.08.2016 varasemalt tekkinud kommunaalkulude võlgnevuse katteks 200 eurot, millest 4,72 eurot tasaarvestati arvel nr TE00264 näidatud üldelektri teenuse saamise eest tasumisele kuuluva nõudega. 22.07.2016 teatas üürnik, et vabastab üürileandjale kuuluva eluruumi 15.08.2016. Seejuures ei osundanud üürnik ühelegi õiguslikule alusele lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. 15.08.2016 seisuga ei ole kostja eluruumi vabastanud. Seega on üürniku poolne lepingu ülesütlemine tühine ning leping kehtib. Kostja on kohustatud hagejale VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel hüvitama kahju summas 588 eurot. Nimetatud kahju on tekkinud hagejale seetõttu, et kostja õigusvastase ning lepingut rikkuva tegevuse tõttu oli hageja sunnitud kasutama Advokaadibüroo LINKLaw teenuseid ning nende eest tasuma. Hageja nõuab kostjalt viiviseid tasumata üürilt alates 16.06.2016. Hagiavalduse tervikteksti esitamise seisuga on võlgnetavalt üürilt summas 2000 eurot sissenõutavaks muutunud viiviste summa 48,50 eurot. TsMS § 367 alusel nõuab hageja kostjalt üüri tasumisega viivitamise eest viiviseid summalt 2000 eurot kuni põhinõude kohase täitmiseni lepingu punktis 3.4 sätestatud määras, so 0,05% päevas. Lisaks eelnevale nõuab hageja kostjalt viiviste tasumist arvates hagi esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni (TsMS § 367) kahju hüvitise nõudelt summas 588 eurot, seaduses sätestatud määras, so VÕS § 113 lg 1 koosmõjus VÕS § 94 lg-ga 1. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse summas 2000 eurot, kahjuhüvitise summas 119,92 eurot, kahju hüvitise summas 588 eurot, viivise 48,50 eurot, viivise 0,05% päevas põhinõudelt, s.o 2000 eurolt alates 20.08.2016 kuni nõude täitmiseni ning viivise seaduses sätestatud määras kahjuhüvitiselt 588 eurot alates hagi esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni. 21.10.2016 ja 15.03.2017 esitatud menetlusdokumendis teatas hageja, et üürniku võlgnevus on suurenenud. Üürnik ei ole tasunud üüri perioodi eest 15.09.2016 kuni 29.09.2016 eest, seega on üürniku koguvõlgnevus üürileandja ees 2500 eurot. Üürileandja tasaarvestab üürniku võlgnevuse 2000 euro ulatuses tagatisrahaga. Lisaks hagiavalduses toodud nõuetele esitas hageja kostja vastu järgmised nõuded: üüri nõue 500 eurot ajavahemiku 15.09.2016-29.09.2016 eest; kõrvalkulude nõue 612,65 eurot; viivise nõue 86,59 eurot; lisaks palub hageja kostjalt välja mõista viivise võlgnetavalt üürilt summas 500 eurot TsMS § 367 alusel alates 16.03.2017 kuni nõude kohase täitmiseni määras 0,05% päevas.

Kostja vastus Kostja hagi õigeks ei võtnud.

Korteriomanikuks on registris märgitud hageja, kelle esindajana tegutseb lepingu alusel Frederic Noel. Tema on ka üürilepingule alla kirjutanud. Hiljem on ta väitnud, et tema ei ole ettevõtte omanik. Seega ei olnud tal õiguslikku alust sõlmida lepingut hageja nimel. Seoses eeltooduga võib pidada üürilepingut kehtetuks. Frederic Noel on e-posti teel lõpetanud üürilepingu 08.07.2016. Pärast lepingu lõpetamist teatas kostja, et üürileandja võib vähendada üüri ettemaksu (2000 eurot) arvel, mis maksti lepingus näidatud arvele märtsis 2016. Üüri on veel pärast lepingu katkestamist makstud 1000 eurot. Kõik muud maksud on tasutud Frederic Noel palvel välismaale. Pärast üürilepingu sõlmimist on kahel korral muudetud makse aadressi, millega on kostjale tekitatud lisakulusid 200 eurot. Üürnik maksab üüri ja kommunaalmakseid. Üürnik ei pea maksma korteri liisingumakseid pangale ega ka maja renoveerimise (remondifondi) kuumakseid, neid maksab omanik. Frederic Noel on kostjat ja tema pere ähvardanud. Kohtu põhjendused

isikul ei olnud õigust lepingut allkirjastada. Kohtule ei ole esitatud ka ühtki tõendit selle kohta, et hageja oleks üürilepingu kostjaga lõpetanud. Käesoleval juhul on pooled allkirjastanud üürilepingu, kostja on oma vastuses omaks võtnud üürilepingu alusel eluruumi kasutamise ning tasunud hagiavalduse kohaselt ka üüri ja kõrvalkulusid. Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et poolte vahel oli kehtiv üürisuhe.

Hageja on esitanud tõenditena vastavad maksekorraldused (kd I lk 34, 35) ning arvestanud nimetatud maksetega oma nõude arvutamisel. Kostja ei ole esitanud aga tõendeid, et kostja oleks hagejale täiendavalt midagi tasunud. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista üürivõlgnevus perioodi eest 15.09.2016-29.09.2016 summas 500 eurot. 4.2 Järgnevalt hindab kohus hageja kõrvalnõudeid. Hagiavalduse kohaselt on üürnik täitnud oma kohustusi üksnes osaliselt ning kostjal on kõrvalkulude eest tasumata kokku 732,57 eurot (vt ka hageja 15.03.2017 täpsustus p 11, kd I lk 182 pöördel). Hageja on esitanud oma nõuete tõendamiseks järgnevad arved: 1) arve nr TE00264 perioodi eest 01.06.2016- 30.06.2016 summas 124,67 eurot (kd I lk 74). Hageja on selgitanud, et kostja tasus 15.08.2016 varasemalt tekkinud kommunaalkulude võlgnevuse katteks 200 eurot, millest 4,72 eurot tasaarvestati arvel nr TE00264 näidatud üldelektri teenuse saamise eest tasumisele kuuluva nõudega. Seega nõuab hageja nimetatud arve alusel kostjalt 119,95 euro tasumist, millele lisandub arvel märgitud viivis summas 4.10 eurot (nähtuvalt hageja 15.03.2017 dokumendi punktis 11 esitatud arvestusest, kd I lk 182 pöördel). 2) Arve nr TE00317 perioodi eest 01.07.2016-31.07.2016 summas 133,66 eurot (kd I lk 187), millele lisandub arvel märgitud viivis summas 4,24 eurot (nähtuvalt hageja 15.03.2017 dokumendi punktis 11 esitatud arvestusest, kd I lk 182 pöördel). 3) Arve nr TE00370 perioodi eest 01.08.2016-31.08.2016 summas 128,80 eurot (kd I lk 188), millele lisandub arvel märgitud viivis 2,61 eurot (nähtuvalt hageja 15.03.2017 dokumendi punktis 11 esitatud arvestusest, kd I lk 182 pöördel). 4) Arve nr TE00423 perioodi eest 01.09.2016-30.09.2016 summas 345,40 eurot (kd I lk 158). Kuna hageja nõuab kõrvalkulude tasumist seisuga 29.09.2016, siis nõuab hageja nimetatud arve tasumist 333,88 euro ulatuses. Kohus selgitab, et kõrvalkulude kandmise kohustus on üürnikul juhul, kui üürnik ja üürileandja on selles eraldi kokku leppinud. Pooltevahel sõlmitud lepingu p 3.1 ja 3.5 kohaselt tuleb üürnikul lisaks üürile tasuda üürileandjale kõrvalkulude eest, s.h kommunaalkulud (sh halduskulud) vastavalt arvetes näidatud tasumise korrale ja tingimustele. VÕS § 292 lg 1 teise lause kohaselt on kõrvalkuludeks tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Selleks, et ühte kulutust saaks kõrvalkulude hulka lugeda, tuleb hinnata, kas vastav kulu on seotud asja kasutamisega. Kui konkreetsel kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis ei saa vastavat kulutust kõrvalkuluks lugeda. Kui eluruumi üürilepingu puhul lepivad lepingupooled kokku, et mingi kulutuse kannab eluruumi üürnik, kuid kui vastaval kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis tuleb VÕS § 275 tõttu vastav kokkulepe tühiseks lugeda. Näiteks eluruumi remondifondi kulude kandmise kohustus lasub üürileandjal, mitte üürnikul. Asja korrashoiukohustus lasub üürileandjal. Kõrvalkuludega seoses tuleb eristada asja

kasutamisega seotud kulusid ja üürnikule täiendavalt osutatud teenuseid. Näiteks TV, interneti või telefoniteenust ei käsitleta ruumi kasutamisega seotud teenusena, sest vastav teenus ei seondu asja kasutamisega. (Vt kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2007, § 292, lk 195, 196). Seega näeb seadus ette, et üürnik peab tasuma vaid teenused, mida kolmandad isikud osutavad selleks, et korterit oleks võimalik kasutada. Nimetatud kuludeks võivad kohtu hinnangul olla elekter, küte, üldruumide/territooriumi koristamine ja korrashoid (hoolduskulud), vesi, kanalisatsioon, prügivedu. Eeltoodust tulenevalt ei pea kohus põhjendatuks hageja poolt esitatud kommunaalkulude arvetes märgitud haldusteenuse ning remondikulude tasumist kostja poolt kõrvalkuludena. Remondifondi kogumine ei ole seotud korteri kasutamisega üürniku poolt ning seda ei saa lugeda kõrvalkuluks. Samuti ei saa kohtu hinnangul pidada arvel märgitud haldusteenuse kulusid selliseks kõrvalkuluks, mille maksmise kohustus oleks kostjal. Haldamine ei ole kohtu hinnangul konkreetselt üürnikule vahendatav teenus ning nimetatud kulud peaks olema kaetud üürimaksega. Liisingumaksed hageja poolt esitatud kommunaalarvetest ei nähtu, seega jätab kohus kostja vastuväite liisingumaksete osas tähelepanuta. Eeltoodust tulenevalt on arve nr TE00264 põhjendatud 100,49 euro ulatuses (arve summas 124,67- üldelektri teenus 4,72 eurot - haldusteenus 9,43 eurot – remondifond 10,03 eurot), arve nr TE00317 põhjendatud 103,33 euro ulatuses (arve summas 133,66 eurot haldusteenus 9,43 eurot – remondifond 20,90 eurot), arve nr TE00470 põhjendatud 98,47 eurot ulatuses (arve summas 128,80 eurot - haldusteenus 9,43 eurot – remondifond 20,90 eurot) ning arve nr TE00432 põhjendatud summas 304,57 eurot (arve summas 345,40 eurot - haldusteenus 9,43 eurot – remondifond 20,90 eurot = 315,07 eurot, millest 29 päeva moodustab 304,57 eurot). Kohus ei pea põhjendatuks kommunaalkulude võlgnevuse suurusele lisada kommunaalkulude arvetes märgitud viivise summasid. Hageja ei ole viivise nõude aluseks olevaid asjaolusid välja toonud ega eraldi selles osas kohtule nõuet esitanud (kohus on selgitanud nimetatut hagejale 30.01.2017 kirjas, kd I lk 167-168). 4.3 Eeltoodust tulenevalt on hageja nõuded üüri ja kõrvalkulude osas põhjendatud osaliselt summas 1 106,86 eurot (500+606,86).

Käesoleval juhul on kostja rikkunud oma lepingulist kohustust, st jätnud üüri ning kõrvalnõuete eest korrektselt tasumata. Kirjeldatud rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 mõttes vabandatav, mistõttu on kostja rikkumise eest ka vastutav. Seega on hagejal õigus nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Käesoleval juhul on hagejale tekkinud otsene varaline kahju kohtueelsete õigusabikulude näol summas 588 eurot, mida hageja kandis tekkinud olukorra lahendamiseks kohtuväliselt. Kui kostja ei oleks kohustust rikkunud, ei oleks hageja pidanud õigusabi kasutama ja vastavat kulu kandma. Ka Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-84-14 p 24 kinnitanud, et kohtueelsed õigusabikulud on otsese varalise kahjuna hüvitatavad. Hageja on kohtule esitanud õigusabikulude tõendamiseks arved nr 1607415 ning 1607414 koos osutatud teenuste kirjeldustega (kd I lk 96-103). Osutatud on järgnevaid teenuseid: 19.07.2016 kohtumine üürnikuga, suhtlus kliendiga üürniku positsiooni osas ning ettevalmistus kirjalike ettepanekute esitamiseks Mervi Maritta Nuutinenile; 21.07.2016 nõupidamine seoses üürniku vastu esitatava võimaliku hagiga, 25.07.2016 vastus üürniku 07/22/16 e-kirjale; 11.07.2016 nõudekirja koostamine ja ettevalmistamine Mervi Maritta Nuutinenile, sellega seonduv dokumentide analüüs, üürileping ja võlad. Kohtu hinnangul on osutatud teenused olnud vajalikud ning teenuse hind, s.o 140 eurot tunnis, mõistlik. Seega on nimetatud teenused olnud seotud kohtueelsete õigusabikuludega ning põhjendatud on kostjalt hageja kasuks välja mõista 588 eurot.

kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. 18.08.2016 esitatud hagiavalduse terviktekstis on hageja palunud välja mõista kostjalt viivise võlgnetavalt üürilt summas 2000 eurot määras 0,05 % päevas arvates 16.06.2016 kuni 19.08.2016 summas 48,50 eurot; viivise võlgnetavalt üürilt summas 2000 eurot määras 0,05 % TsMS § 367 alusel alates 20.08.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni; viivise kahjult summas 588 eurot VÕS § 113 lg 1 koosmõjus VÕS § 94 lg 1 sätestatud määras TsMS § 367 alusel alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. 15.03.2017 on hageja viivise nõudeid täpsustanud ja märkinud, et nõuab kostjalt sissenõutavaks muutunud viiviseid summas 105,25 eurot; viivist võlgnetavalt üürilt summalt 500 eurot alates 16.03.2017 kuni nõude kohase täitmiseni määras 0,05% päevas; viivise kahjult summas 588 eurot VÕS § 113 lg 1 koosmõjus VÕS § 94 lg 1 sätestatud määras TsMS § 367 alusel alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni, millest 15.03.2017 on sissenõutavaks muutunud 29,84 eurot. Kohus leiab, et hageja on õigustatult arvestanud viivist. Kostja olles arvete tasumisega viivituses, pidi arvestama viivise rakendumisega. Kostja ei ole viivise suurusele ega arvutustele vastuväiteid esitanud. Arvestades hagiavalduses märgituga ning hageja poolt viivise nõude täpsustamisega, peab kohus põhjendatuks välja mõista kostjalt viivise summas 135,09 eurot (105,25+29,84); viivise summalt 500 eurot alates 16.03.2017 kuni nõude kohase täitmiseni määras 0,05 % ning viivise summalt 588 eurot alates 16.03.2017 kuni kohase täitmiseni seadusjärgses määras.

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta 90% ulatuses kostja kanda ning 10 % ulatuses hageja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.