Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30.12.2008 tähtajalise rendilepingu nr 29122008-001 10 aastaks. Hageja rentnikuna kohustus maksma kostjale tagatisraha summas, mis vastab kahe kuu rendisummale. Hageja maksis 23.03.2009 kostja arvelduskontole vastavalt kostja väljastatud arvele 186 400 EEKi ehk 11 913 eurot. Kostja võõrandas rendilepingu esemeks oleva kinnistu 10.05.2012 Freselle OÜ-le. Hageja, kostja ja kinnistu uus omanik sõlmisid 18.05.2012 kolmepoolse kokkuleppe, mille alusel: 1) alates 18.05.2016 läksid rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle uuele rendileandjale – ostjale; 2) kostja kinnitas, et hageja poolt makstud deposiit 10 622 eurot on sissenõutav ja kostja valduses ja kuulub väljamaksmisele ostjale (Freselle OÜ) viimase nõudmisel, kuid mitte hiljem kui 10 päeva jooksul arvates vastavasisulise nõude saamisest; 3) kinnitus deposiidi väljamaksmise kohustuse olemasolu ja summa kohta on käsitletav kostja ja Freselle OÜ vahelise aegumist katkestava nõude tunnustamisena TsÜS § 158 lg 1 mõistes; 4) Freselle OÜ kinnitas, et on tutvunud rendilepingu ja selle lisadega ja need on talle üle antud; 5) hageja kinnitas, et tal on rendilepinguga koormatud kinnistu faktiline valdus ja tegelik võim asja üle; 6) kolmepoolse kokkuleppe kohaselt on rendilepingust, selle olemasolevatest ja tulevikus sõlmitavatest lisadest tulenevate nõuete aegumistähtaeg 10 aastat; 7) kokkuleppe sõlmimisele eelnesid läbirääkimised, mille käigus kokkuleppe pooltele teatati kõikidest asjaoludest, mille vastu kokkuleppe pooltel võis olla kokkuleppe eesmärke silmas pidades äratuntav oluline huvi. 08.05.2015 sõlmis hageja Freselle OÜ-ga uue rendilepingu ning rendilepingu nr 29122008-001 lõpetamise kokkuleppe nimetatud lepingu lõpetamise kohta alates 01.10.2016. Rendileping on lõpetatud, aga kostja ei ole hagejale ega kinnistu uuele omanikule Freselle OÜ-le tagatisraha tagasi maksnud. Hageja nõue kuulub lahendamisele VÕS alusel. Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud rendileping. Eelviidatud kolmepoolses kokkuleppes (p 2) kinnitas kostja, et hageja poolt oli rendilepingu sõlmimisel makstud deposiiti 10 622 eurot ja see kuulub uuele rendiandjale väljamaksmisele viimase nõudmisel. Kokkulepe on leping VÕS mõistes ja kuulub täitmisele (VÕS § 8 lg 2). Kostja on rikkunud raha maksmise kohustust, hageja võib nõuda selle täitmist (VÕS § 108 lg 1). Kostja kohustus muutus sissenõutavaks 01.01.2017 (VÕS § 82 lg 7). Juhul, kui hageja nõuet ei saa rahuldada ülalmärgitud alusel, taotleb hageja hagi rahuldamist alternatiivselt alusetu rikastumise sätete alusel (VÕS § 1027 ja/või § 1028). VÕS § 113 lg 1, 2 alusel taotleb hageja kostjalt viivise väljamõistmist. Hageja esitas kostjale tagatisraha nõude 2016 detsembris ja määras täiendava tähtaja tagatisraha väljamaksmiseks – 31.12.2016. Hageja nõue muutus sissenõutavaks 01.01.2017. Hagi esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 218,84 euro suuruses. Hageja taotleb kostjalt välja mõista põhivõla 10 622 eurot, viivise perioodi 01.01.201704.05.2017 eest 288,69 eurot ja alates 05.04.2017 VÕS § 113 lg 1 alusel kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõude suurus. Alternatiivselt taotleb hageja hagi rahuldamist VÕS § 1027 ja/või § 1028 alusel. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagejaga ei nõustu. 18.05.2012 kolmepoolne kokkuleppe on kostjale kohutusi loovas osas tühine. Isegi, kui kokkuleppe oleks kehtiv, oleks hageja nõue aegunud. Kokkulepe on tühine nõutud vormi järgimata jätmise tõttu. Koos kinnistu müügiga läksid Fraselle OÜ-le (praegu ärinimega Fraselle Logistics OÜ) kinnistu suhtes sõlmitud rendi- jm lepingud. Kinnistu võõrandamise kohta notariaalselt sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingus ei ole välistusi ega erisusi kinnistu osas kehtivate rendilepingute kostja suhtes edasise kehtivuse osas.

See tähendab, et kinnistu võõrandamisega läksid kõik kinnistuga seotud rendilepingud tervikuna üle kostjalt OÜ-le Freselle ning vastavalt VÕS § 291 lg-le 4 jäi kostja üksnes 3 aasta jooksul rentnike ees käendajana tagama rendileandja kohustusi. AÕS § 641 lg 1 kohaselt peab kinnisomandi üleandmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 77 lg 3 kohaselt saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti (3-2-1-130-03, 3-2-1151-04, 3-2-1-21-06, 3-2-1-150-06, 3-2-1-140-07, 3-2-1-82-08; 3-2-1-32-06, 3-2-1-70-07). VÕS 291 lg 1 alusel on üürilepingu üürileandjalt omandajale ülemineku aluseks notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ning selle alusel kinnistusraamatusse tehtav kanne. märkinud, et kinnisasja üleandmiseks on vajalik võõrandaja ja omandaja vaheline kokkulepe (AÕS § 120 lg 1 1.juulini 2003 kehtinud redaktsioon) üleandmise kohta (asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse ning et rendilepingust tulenevat väljanõudeõigust ei saa loovutada ja kaudset valdust üle kanda lahus rendilepingujärgsetest rendileandja õigustest ja kohustustest, mis ei saa üle minna lahus omandist. Tsiviilasjas 3-2-1-137-08 (p 12) on Riigikohus sedastanud, et üürilepingu objektiks oleva kinnisasja võõrandamise korral kehtib müüja ja üürniku vaheline üürilepinguline suhe kuni omandiõiguse üleminekuni kinnisasja ostjale. See tähendab, et üüri- või rendilepinguga koormatud kinnisasja võõrandamise korral läheb koos kinnisasja omandiga üle leping müüjalt kinnisasja omandajale. Omandiõiguse üleminekuga lõpeb müüja ja rentniku vaheline rendilepinguline suhe ning algab ostja ja rentniku vaheline rendilepinguline suhe. Saha-Loo tee 9 kinnistu ja selle oluliste osade ja päraldiste omand läks kostjalt üle Freselle OÜle 10.05.2012 müügi ja asjaõiguslepingu alusel. Lepingus ei ole tehtud välistust kinnistu või selle oluliseks osaks oleva rendilepingu mõne osa kostjalt Freselle OÜ-le mitteülemineku kohta. 18.05.2012 kolmepoolse kokkuleppega muudeti 10.05.2012 notariaalset müügi- ja asjaõiguslepingut. 10.05.2012 lepingu ja kinnistusraamatu kande alusel lõppes kostja kohustus deposiidi väljamaksmiseks. 18.05.2012 kokkuleppega muudeti justkui taaskehtivaks kostja deposiidi väljamaksmise kohustus. 18.05.2012 kokkulepe on deposiidi osas vastuolus 10.05.2012 lepinguga. Nimetatud lepingut muutvad kokkulepped peavad TsÜS § 77 lg 3 järgi olema notariaalselt tõestatud. 18.05.2012 kokkulepe on rendilepingu üleminekut puudutavas osas tehingu vormi järgimata jätmise tõttu tühine. Peale selle on nimetatud kokkulepe tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Kostja taotleb jätta menetluskulud hageja kanda. 18.05.2012 kokkuleppe kehtivuse korral oleks hageja nõue aegunud. Kokkuleppe p 2 kohaselt on deposiiti makstud summa 10 622 eurot sissenõutav. Kokkuleppe p 3 järgi on kokkuleppe p 2 nimetatud kinnitus deposiidi väljamaksmise kohustuse olemasolu ja summa kohta käsitletav aegumist katkestava nõude tunnustamisena TsÜS § 158 lg 1 mõistes. TsÜS § 147 lg 1 tuleneb, et kui 18.05.2012 kokkulepe oleks kehtiv, oleks deposiidi väljamaksmise nõude aegumistähtaeg alanud 18.05.2012. Hageja nõue on aegunud. Kohtuotsuse põhjendused Kohus tutvunud hageja ja kostja seisukohtade ja esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja nõue on aegunud. 11.09.2017 määrusega rahuldas kohus kostja taotluse aegumise kohta vaheotsuse tegemiseks ning määras pooltele tähtaja täiendavate seisukohtade esitamiseks seoses aegumisega. Hageja seisukohta ei esitanud. Kostja esitas 25.09.2017 seisukoha ja menetluskulude nimekirja. Nõude aegumise küsimuse lahendamisel lähtub kohus eeldusest, et poolte 18.05.2012 kokkulepe (lk 42) on kehtiv. Kokkuleppe punktis 2 on kostja kinnitanud, et kokkuleppe sõlmimise hetkel on hageja poolt rendilepingu alusel 25.03.2009 deposiiti makstud 10622 eurot sissenõutav ja kostja

valduses ja deposiit kuulub uuele rendileandjale/ostjale Freselle OÜ-le või hagejale väljamaksmisele nõude esitaja esmasel nõudmisel, kuid mitte hiljem kui 10 päeva jooksul arvates vastavasisulise nõude saamisest. Hagiavalduse kohaselt on hageja esitanud kostja vastu 10 622 euro väljamõistmise ja viivise nõude. Hageja alternatiivse nõude (sama summa väljamõistmine) aluseks on alusetu rikastumise sätted. Arvestades, et nõue oli sissenõutav 18.05.2012, on hagi TSÜS § 146 lg 1 (põhinõue) ja § 144 (kõrvalnõue) alusel aegunud. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ning TsÜS § 144 sätestab, et koos põhikohustusest tuleneva nõudega aegub ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel aegunud. Kohus jätab hagi rahuldamata aegumise tõttu. Käesolev otsus on asjas lõppotsuseks, kohus asja edasi ei menetle (TSMS § 449 lg 3 kolmas lause). Tulenevalt TsMS § 124 lg 1 ja § 133 on hagihind 11 760,45 eurot. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 jätab kohus seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluskulud hageja kanda. Menetluskulud Kostja esitas menetluskulude nimekirja 25.09.2017. Kostja on kandnud menetluskulusid 25.09.2017 seisuga 1702,77 eurot (ajakulu 14,81 tundi). Kostja esindamiseks on esindaja teinud järgmised toimingud: 31.01.2007 arve nr 170106 (lk 89, 94) - esindamine Pärnu Maakohtus (maksekäsu kiirmenetlus) – 1,47 tundi, tunnitasumäär 115+km, summa 168,67. Toiminguteks on selgituses märgitud kliendi esindajate e-kirjadega tutvumine, teavituse saatmine, nõupidamine, makseettepanekule vastuse projekti koostamine. 31.01.2017 arve nr 170107 (lk 90, 95) - esindamine Pärnu Maakohtus (maksekäsu kiirmenetlus) – 1,47 tundi, tunnitasumäär 115+km, summa 168,67; kliendi esindajate e-kirjadega tutvumine, teavituse saatmine, nõupidamine, makseettepanekule vastuse (vastuväite) projekti koostamine. 28.02.2007 arve nr 170208 (lk 91, 96) - esindamine Pärnu Maakohtus tsiviilasjades 2-17-101034 ja 2-17-10135 – 0,75 tundi, tunnitasumäär 115+km, summa 86,25 eurot; e-kirjavahetus kliendi esindajaga kahel korral 06.02.2017 seoses maksekäsu kiirmenetluse asjaga; Pärnu Maakohtu referendi kirjaga ja sellele lisatud kohtumäärustega tutvumine; kliendi esindajatele e-kirjade saatmine (2-17-101034 ja 217-10135. 31.05.2007 arve nr 170510 (lk 92, 97) - esindamine Harju Maakohtus tsiviilasjas 2-17-10135 – 9.12 tundi, tunnitasumäär 115+km, summa 1048,80 eurot; e-toimiku vahendusel dokumentidega tutvumine kahel korral, ekirjavahetus kliendi esindajaga, kostja kohta tehtud tasuline registri väljavõtte, e-kirjavahetus kliendiga hagis esitatud faktiliste asjaolude kontrollimise ja täpsustamise küsimustes, tasuline kinnistusraamatu väljavõte Saha-Loo tee 11 kohta, kostja vastuse projekti koostamine, , vastuse lõplik vormistamine. 25.09.2007 arve nr 170903 (lk 93, 98) - esindamine Harju Maakohtus tsiviilasjas 2-17-10135 – 2 tundi, tunnitasumäär 115+km, summa 230,38 eurot toimingud: kliendi esindaja e-kirjadega tutvumine, 11.09.2017 määrusega tutvumine, e-kirjavahetus kliendi esindajaga määruse täitmise küsimuses, vastuse kostamine 11.09.2017 määrusele, selle allkirjastamine ja kohtule esitamine.

Hageja kostja menetluskulude kohta seisukohta ei esitanud. Kohus kontrollib TsMS § 175 lg-st 1 juhindudes kostja menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust. Kohus vähendab kostja menetluskulusid 168,67 euro võrra tulenevalt asjaolust, et esitatud arves nr 170107 ei ole kajastatud käesoleva asja menetluskulu. Tegemist on menetluskuluga tsiviilasjas nr 2-17-101034, mis on eraldi asjana lahendatud. Kohus vähendab menetluskulu ka arves nr 170208 märgitud 86,25 euro võrra, kuna arve kohaselt on tegemist kostja esindamisega tsiviilasjades 2-17-101034 ja 2-17-101035 ning arve alusel ei ole võimalik kindlaks määrata teenuse ulatust käesolevas tsiviilasjas. Seega määrab kohus kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 1447,85 eurot, mille mõistab hagejalt kostja kasuks välja. TsMS § 177 lg 4 ja kostja taotluse alusel peab hageja maksma kostjale viivist menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni (menetluskulude tasumiseni). /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.