Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

HAGEJA NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale omandiõiguse alusel 692/8539 kinnisvarast asukohaga Oraviku 4 Melliste küla Mäksa vald Tartu maakond. Elamu haldamiseks ja majandamiseks on moodustatud korteriühistu, mille eesmärgiks on elamu (väljaarvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine; samuti ühistu liikmetele seoses eluruumi kasutamisega teenuste osutamine. Ühistu pädevusse kuulub sellest tulenevalt ka osutatavate teenuste hindade kindlaksmääramine, nende alusel arvete esitamine ning maksete vastuvõtmine. Kostja korter on kasutanud hageja poolt osutatud teenuseid ja elamu hooldustöid, kuid jätnud nende eest tasumata ning kostja võlg moodustab vastavalt raamatupidamise arvestusele 28.veebruari 2017.a. seisuga perioodi 1.09.2014 kuni 31.01.2017 eest kokku 1505,94 eurot. Kostja võlgnevus hageja ees moodustub kommunaalkuludest (vesi, kanalisatsioon, prügivedu, küte) ning remondi- ja hooldusfondi kohustuslikest maksetest perioodil september 2014 kuni jaanuar 2017. Hageja esitas 25.jaanuaril 2017 kohtusse maksukäsu kiirmenetluse avalduse, millele kostja esitas vastuväite. Kostja põhjendas maksmata jätmist üldjoontes sellega, et majas ei ole tehtud remonti (trepikojad ja katus). Tõele ei vasta kostja väide, et kostja lõpetas hooldustasu ja haldustasu maksmise 2012.aastal. Tegelikult näitavad raamatupidamise andmed, et kostja on alates 2009. aasta jaanuarist olnud järjepidevalt hagejale võlgu. Kostja on teadlik või peab mõistliku inimesena olema teadlik, et tema võlgnevus takistab oluliselt korteriühistu majandamist ning on takistuseks ka temale endale vajalike remonttööde tegemisele. Tõene ei ole ka kostja väide nagu tasuks kostja kõike väljaarvatud hooldustasu ja haldustasu. Kostjale ei rakendata hageja õigust nõuda viivist, mille seadusest tulenev suurus on 0,07% päevas, mis on juba oluline soodustus. Kostja on rikkunud korteriühistu põhikirjas kehtestatud kohustust tasuda makseid üldkoosoleku või juhatuse poolt kehtestatud korras. Rikkumine ei ole vabandatav, kuna puuduvad mõistlikud põhjused eeldada vääramatu jõuna arvestavate asjaolude esinemist. Kostja kohustus hageja ees on sissenõutav, sest hageja on esitanud kostjale regulaarselt igakuiselt arveid, mille maksetähtaegadeks on hiljemalt arve esitamise kuu 28. kuupäev. Kostja ei ole tasunud arveid alates 2014.aasta oktoobrist, kuna septembri 2014 eest koostatud arve tasumise tähtaeg oli 28.oktoobril 2014. Arvestades eeltoodut ning juhindudes korteriühistu Oraviku 4 põhikirja punktist 3.3.4, korteriühistuseaduse § 151, võlaõigusseaduse § 82 lg 2 ning lg 7 ja § 108 lg 1 palub hageja välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevus 1505,94 eurot.

KOSTJA VASTUVÄITED

2 (7)

Kostja on kirjalikus vastuses seisukohal, et kostja on alates 2012/2013.a keeldunud tasuma hooldustasu ja haldusteenuste eest VÕS § 105 alusel, leides et hageja ei täida omapoolseid kohustusi. Kostja on põhjendanud keeldumist asjaoluga, et elamu koridori ei ole remonditud, seal puudub elekter (valgustus), käsipuud ja välisuks on lõhutud/lagunenud, katus vajab remonti ja vihma korral jookseb vesi kostja korterisse. Korteri lagi on rikutud ja korter vajab remonti, mida aga ei ole võimalik teha, kuna maja katus on remontimata. Korter on niiske, tekkinud on tervisele ohtlikud hallitusseened, millega arvestades on korter muutunud elamiskõlbmatuks, seda rõhutatult pereliikmeks olevale puudega isikule. Kostja 2013.a esitatud asjakohasele kirjalikule pretensioonile ei ole korteriühistu vastanud. Arve nr 9-7-2016 kostja vaidlustab summa 10.70 eurot osas, sest sipelgatõrje on faktiliselt tegemata. Samuti hageja poolt esitatud arved ei kajasta kostja võlgnevust hageja ees. Kostja on määranud, et tema poolt on igakuiselt tegelike kulude eest (vesi, kanalisatsioon, prügi) tasutud. Peale selle hooldas T. R. 2014, 2015 muru niites maja ümbrust, mille tasu pidi kokkuleppel ühistuga minema ühistule korteri võlgnevuse katteks, kuid Triinu pole tasu saanud ja saamatajäänud tasu ei kajastu ka üürikviitungitel (tl 72-73). KOHTU POOLT TUVASTATUD ASJAOLUD JA NENDEST TEHTUD JÄRELDUSED Kohus leiab, et hagi on tõendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja on Tartumaal Mäksa vallas Melliste külas Oraviku vkt 4 asuva 692/8539 mõttelise osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 7 omanik, mida kinnitab kinnistusraamatu väljavõte (tl 23). Korteriühistu põhikirjast (tl 25-29) nähtuvalt on aadressil Oraviku 4 moodustatud korteriühistu Oraviku 4, ühistu liikmeks on Tartumaal Mäksa vallas Melliste külas Oraviku 4 asuva elamu kõik korteriomanikud. Korteriühistuseaduse § 151 alusel on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas pole sätestatud teisiti. Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Korteriühistu Oraviku 4 põhikirja (tl 26) p 1.9 kohaselt on ühistul õigus vastavalt tegelikele kulutustele määrata kindlaks tariifid ja hinnad oma teenustele; punkti 3.3.4 esimene lause sätestab korteriühistu liikme kohustuse tasuda õigeaegselt sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku või juhatuse poolt kehtestatud korras, suuruses ja tähtaegadel. Asja materjalidest nähtuvalt on kostjale esitatud hageja poolt arved ajavahemikus oktoober 2014 kuni veebruar 2017 (perioodi eest 01.09.2014-31.01.2017, sest arvestust peetakse tagasiulatuvalt eelmise kuu eest) kokku summas 1573,93 eurot. Võlaõigusseaduse § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Võlaõigusseaduse § 82 lg 2 sätestab, et kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel, kui lepingust või asjaoludest ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja. Võlaõigusseaduse § 82 lõige 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene

3 (7)

teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS § 88 lg 1,6 kohaselt, kui võlgnik peab võlausaldajale üle andma raha või liigitunnustega esemeid või osutama samaliigilisi teenuseid mitme erineva kohustuse täitmiseks ja üleantud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või esemed üle antud või teenus osutatud. Kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks: 1) esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Kohus nõustub hagejaga, et asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks käesolevas asjas üldjuhul maksete tegemisel määranud, et ta täidab teatud osa oma kohustusest (põhiosa ülekannetest on ühistu maks korter 4-7 või osaline või üle, 2014.a. kahel ja 2015.a.kolmel korral on kostja viidanud 2014.aaastale ning ainult 06.06.2014 ülekandel on tuvastatav, et tasutud on konkreetselt 06.04, 06.05 ja 05.06 arvet) ning seetõttu on põhjendatud, et hageja tugines arvestamisel üldjuhul võlaõigusseaduse § 88 lõike 6 punktile 1, mille kohaselt kui kumbki pool ei ole eraldi määranud, milliste kohustuste täitmiseks on raha arvestatud, arvestatakse makseid ajaliselt kõige varasema nõude katteks. Kostja võlgneb arvete kohaselt, mida peale nr 9-7-2016 ei ole kostja sisuliselt vaidlustanud, hagejale mitte üksnes hooldus- ja haldustasusid, vaid ka tasu kommunaalteenuste osutamise eest. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja maksekäitumisest on selgelt näha, et kostja on teinud ebaregulaarseid makseid oma kohustuste täitmiseks ning sellest ei nähtu seost tema väidetava keeldumisega ainult remondi- ja hooldusfondi maksete tasumisest. Seega kuna kostja on hageja ees olnud võlas pikema aja vältel, on vaidlusaluse perioodi jooksul kostja poolt tehtud makseid hageja arvestanud varasemate võlgnevuste katteks. Hageja selgituste ja kohtule esitatud koondi kohaselt, mida kostja ei ole omapoolsete tõenditega ümber lükanud, algasid kostja võlgnevused alates 1.jaanuari 2009 arvest nr 7 summas ümberarvestatuna eurodesse 82,49 eurot, millest kostja tasus tähtajaks 27,49 eurot (430 krooni). Hageja on esitanud dokumendi „Kliendi toimingud. Vaadeldav ajavahemik 1.01.2009 – 10.02.2017“ ja vaidlusaluse perioodi arved (tl 61-64, 3260, 114-137), millest nähtub, et kostja võlgnevus sissenõutavaks muutunud arvete alusel hageja ees oli 1.oktoobri 2014 seisuga (hagi lisana esitatud arvestusest nähtuvalt on hageja võlgnevust arvestanud alates 7.oktoobril 2014 esitatud septembrikuu arvest, mille maksmistähtaeg saabub alles 28.10.2014) 975,68 eurot; septembrikuu 2014- jaanuarikuu 2017 eest on arveid esitatud (arved 07.10.2014- 07.02.2017) kogusummas 1573,93 eurot; „Kliendi toimingud. Vaadeldav ajavahemik 1.01.2009 – 10.02.2017“ ja pangatehingute väljavõtete (tl 99-108) järgi on kostja perioodil oktoober 2014- veebruar 2017 kostjale tasunud 1001,50 eurot. Seega on kohtu arvutuste kohaselt kohtule esitatud materjalide alusel kostja võlgnevus vaidlusalusel perioodil 1548,11 eurot. Kostja on esitanud maksekorralduse koopia (tl 139), millest nähtuvalt on Priit Haljaste tasunud Oraviku 4-7 arveid 11.02.2017 42,20 eurot ning 27.01.2017 e-kirja (tl 140), milles teatatakse, et Triinu Raigi poolt muru niitmise eest on kokku laekunud 161,50 eurot ja selle summa võrra on võlgnevust vähendatud. Hageja esindaja selgitab kohtuistungil, et tema esitas oma juristile andmed selle kohta, et veebruaris 2017 on 42,20 eurot kostja eest tasutud. Kliendi võlgnevuse arvestuses 1.märtsi 2017 seisuga on 07.02.2017 arve nr 1-7-2017 võlgnevuse seisuks märgitud 28,14 eurot (arve tegelikult 70,34 eurot- tl 60). Seega on hageja hagi koostamisel arvestuses tegelikult juba arvestanud P. Haljaste poolt tasutud summat, kliendi toimingud (tl 61) kajastavad vaid toiminguid kuni 10.02.2017. Samas selgitab hageja, et september-oktoober 2015 arvestati võlast maha ka T. R. muru niitmise eest 161,50 eurot. Seda ei kinnita aga hageja kliendi 4 (7)

toimingute arvestus ega muud kohtule esitatud tõendid, mistõttu puuduvad tõendid, et nimetatud summa on kostja võlgnevusest maha arvestatud ja seetõttu tuleb 161,50 euro võrra kostjalt väljamõistetavat summat vähendada.. Kostja on vaidlustanud hageja arve nr 9-7-2016 (tl 56) sipelgatõrje tegemise osas 10,70 eurot. Hageja selgitab kohtus, et sipelgatõrje pidid korteriomanikud ise korraldama ja selleks jagati igale korterile sipelgatõrjevahend, mille ostmise kohta on hageja kohtule esitanud ettemaksutellimuse ja maksekviitungi koopiad (tl 82). Kohus nõustub kostjaga, et hageja poolt esitatud dokumendid ei tõenda sipelgatõrjevahendi kostjale üleandmist ega sipelgatõrje teostamist hageja poolt, mistõttu ei ole usaldusväärselt tõendatud hageja poolt arvel nr 9-7-2016 märgitud sipelgate tõrje teostamine ning ka selle võrra tuleb kostjalt väljamõistetavat summat vähendada. Hageja selgituste kohaselt sai kostja iga arvega koos alati ka eraldi kirja, milles oli kirjas, kui suur on tema võlgnevus hageja ees, kuid neid kirju ei ole kohtule esitatud. Kohus leiab, et oleks olnud korrektne, et iga hageja arve kostjale oleks sisaldanud ka kostja eelneva võlgnevuse suurust, mis oleks lihtsustanud käesoleva vaidluse lahendamist (või isegi selle välistanud). Kostja on esitanud väite, et osa hageja nõuetest olid aegunud. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1,3 kohaselt aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada. Ka kui lugeda hooldustasu ja haldusteenuse tasumist korduvate kohustuste täitmiseks, mille aegumist reguleerib TsÜS § 154 lg 1, on nende nõuete aegumise arvestus eeltooduga analoogiline: aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Kui kostja võlgnevus hageja ees 1.oktoobri 2014 seisuga oli 975,68 eurot, siis arvestades hageja poolt esitatud arvete suurust oli kostja võlgu arvete eest, mis muutusid sissenõutavaks alates jaanuarist 2013.a., mille aegumistähtaeg algas 31.detsembril 2013.a. ja lõppes 31.detsembril 2016.a.; 2014.a. sissenõutavaks muutunud arvete aegumistähtaeg algas 31.detsembril 2014.a. ja lõpeb 31.12.2017.a. Hageja on maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitanud 25.jaanuaril 2017.a. ja hagi 15.märtsil 2017.a. 2013.a. sissenõutavaks muutunud arved on kostja hageja esitatud arvutuste koondi kohaselt enne 31.detsembrit 2016.a. tasunud ning kostja ei ole esitanud ka seda arvutust ümberlükkavaid andmeid ja arvutusi. Kohus nõustub kostjaga, et hageja on tõenditena korduvalt esitanud 06.05.2013.a. arve ja jätnud esitamata 05.11.2013.a. arve, kuid viimatinimetatud arve kohta on hageja esitanud andmed „Kliendi toimingud. Vaadeldav ajavahemik 1.01.2009 – 10.02.2017“ (tl 62) ning kostja ei ole sealtoodud andmetele vastuväiteid esitanud. Kostja on põhjendanud hagejale maksmisest keeldumist ka asjaoluga, et elamu koridori ei ole remonditud, seal puudub elekter (valgustus), käsipuud ja välisuks on lõhutud/lagunenud, katus vajab remonti ja vihma korral jookseb vesi kostja korterisse. Asjakohane ei ole käesolevas asjas kostja viide VÕS § 105, mis reguleerib võlausaldaja õigusi; käesolevas asjas on kostja võlgnik. Kohus nõustub kostjaga, et Korteriühistu Oraviku 4 põhikirja p 4.8 järgi on ühistul õigus sõlmida elamu remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid juriidiliste ja füüsiliste isikutega või teha neid töid ise; samuti on ühistu tegevuse eesmärgiks elamu majandamine ning ühistu liikmete huvide esindamine. Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise

5 (7)

alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti. Seega võib kostjal olla hageja vastu ka kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel (kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused) ja siis kohus saab tõendatud kahju osas teha hageja nõudega tasaarvestuse. Käesolevas asjas ei ole kostja hageja vastu kahju hüvitamise nõuet esitanud. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid, et tema poolt kohustuse rikkumine on vabandatav. Eeltoodud tõenditega loeb kohus tõendatuks hageja poolt esitatud võlgnevuse nõude 1548,1142,20-161,50-10,70= 1333,71 eurot ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus kogusummas 1333,71 eurot. Kostja taotleb kohustuse tasumist ajatatult, so kuue kuu jooksul kohustuse proportsionaalse tasumisega igakuiste maksetena (tl 87 ). Hageja ei ole esitanud sellele vastuväiteid. Kohus leiab, et TsMS § 445 lg 1 alusel on põhjendatud määrata, et võlgnevus 1333,71 eurot tuleb A. R. tasuda Korteriühistule Oraviku 4 6 kuu jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest võrdsete osamaksetena 222,28 eurot kuus.

MENETLUSKULUD

TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus, rahuldades hagi 88 % ulatuses, jätab võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega Korteriühistu Oraviku 4 menetluskuludest 88 % A. R. kanda ja A. R. menetluskuludest 12 % Korteriühistu Oraviku 4 kanda. TsMS § 174 lg 1,2 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Hageja on taotleb kostjalt menetluskuluna välja mõista riigilõivu 225 eurot. TsMS §-dest 138 lg 1, 2; 139 lg 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna hagiavalduse esitamisel hageja poolt vastavalt hagihinnale tasutud riigilõiv 225 eurot. Kostjalt kuulub väljamõistmisele hageja menetluskuludest 88%, s.o. 198 eurot Kostja taotleb hagejalt välja mõista kostja esindaja õigusabi eest 900 eurot (tl 143). Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja esindaja tunnitasu 100 eurot+ käibemaks loeb kohus kohtupraktikast lähtudes mõistlikuks tasuks. Kostja esindaja on osutanud menetluskulude nimekirja kohaselt kostjale õigusabi 7,5 tundi. Kohus loeb põhjendatud ja vajalikuks esindaja õigusabikuluks kostja esindaja tasu kokku 7,5 töötunni eest kogusummas 900 eurot (120x 7,5). Kuna kostja menetluskuludest tuleb hagejalt välja mõista 12 %, siis 12%x 900 = 108 eurot.

6 (7)

Kuna kohus mõistab menetluskulud välja mõlemalt poolelt, on otstarbekas poolte menetluskulude osas teha tasaarvestus (198-108) ja menetluskuluna tuleb välja mõista A. R. Korteriühistu Oraviku 4 kasuks 90 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Roomet Sõnna Kohtunik

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.