Võlaõigus › Kommunaalteenuste osutamise lepingud (sh soojusenergia, elektrienergia ja veevarustuse lepingud)

3.2 menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 2); 3.3 kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega (TsMS § 630); 3.4 TsMS § 632 lg 1 kohaselt võib apellatsioonikaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest; 3.5 kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil; 3.6 TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUDE KIRJELDUS JA KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Hagi sisu Hageja poolt esitatud asjaolud ja väited on kokkuvõtlikult järgmised: kostjale kuulub korteriomand registriosa nr. 3838539 asukohaga Vaksali 3a-4, Viljandis. Hagejale kuulub korteriomand registriosa nr. 3838839 asukohaga Vaksali 3a-M6, Viljandis. 10.08.2016.a. omandas Rael AS Xxxxxxx xx xxkinnistust ca 63 % suuruse osa ja 6 korterile jäi ca 37% suurune kaasomandi osa. Augusti lõpus sai kokku kutsutud majaelanike koosolek. Koosolekul arutati kiireloomulisi probleeme, nimelt jooksis katus läbi ja rikkus siseviimistlust. Teine oluline probleem oli, et maja tagaküljes olid puud kasvanud vastu maja räästakasti ja selle lõhkunud. Kui Rael AS sai katuseremondi hinnapakkumise ja puudesaagimise kalkulatsiooni, saatis need korteriomanikele. Koostas Rael AS ka kulutabeli, kus oli kõigile lihtsalt arusaadav, kui palju tuleb igal korteril maksta katuse remondi ja puude lõikuse eest, haldustasu ja tehnoruumide üür. Tehnoruumide üür tuleneb sellest, et kõik kommunikatsioonid tulevad Rael AS omandi osasse sisse ja jagunevad sealt mööda maja laiali, võttes enda alla ca 12 m2 ruumi (elektrikilbid, keskkütte soojasõlm, veesõlm), lisaks sellele maksab Rael AS kogu aeg ka tehnosõlmede ruumide pinna pealt kütet. Katuseremondi ja puude lõikuse kohta maja korteriomanikud ei esitanud vastuväiteid. Korteriomanike vahel puudus vaidlus selle üle, et töö on vajalik ja katuse remont ning puude lõikus on nõuetekohaselt teostatud. Ka töö maksumuse osas ei ole vaidlust. Katuse remondi vajaduses leppisid maja korteri nr. 1,3,4,5 omanikud kokku. Näiteks ühises 21.09.2016.a. vastuses palusid korteriomanikud võimalust tasuda katuse remondi eest mitmes osas. Rael AS oli nõus, kui kaasomanikud tasuvad remondi summad kahes osas. Kui arvete tasumise tähtaeg kätte jõudis, ei tasunud arveid keegi. Arusaamatu põhjusel kostja ei tasunud ka enam muid kommunaalteenuste arveid, ei kütet, vett ega elektrit. Samas nad on teenuste tarbijad. Praegu tasub Rael AS teenusepakkujatele kostjate eest ise, sest kõik kommunaalteenuste lepingud on sõlmitud hagejaga, kes omakorda müüb sama hinnaga kostjatele edasi. Hageja sellest kasu ei saa. Hageja esitas kostjale tasumiseks arved nr. 160377, 160431, 160483, 160535, 170047, 170099, 170153 (lisa 4) kokku summas 1571,20 eurot. Kostja tasus arved nr. 160377, 160431, 160483, 160535, 170047, 170099, 170153 osaliselt. Kostja on jätnud oma

kohustused täitmata, jättes esitatud arved õigeaegselt tasumata, mille tõttu tekkis kostjal põhivõlgnevus hageja ees summas 503,65 eurot. Kokku võlgnevus hagejale koos viivistega 24.05.2017.a. seisuga on 523,19 eurot, millest põhisumma on 503,65 eurot ja viivis 19,54 eurot. Hageja palub välja mõista kostjalt hageja kasuks võlgnevus 503,65 eurot, viivis 19,54 eurot ja viivis menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Vastavalt esitatud menetluskulude nimekirjale on hageja palunud välja mõista kostjalt menetluskuludena 1275 eurot, mille koosseisus on: riigilõiv 225 eurot ja õigusabikulu 1050 eurot. Kostja põhjendused Kostja poolt esitatud asjaolud ja väited on kokkuvõtlikult järgmised: kostja on seisukohal, et arved on kostja poolt tasumata osas esitatud ebaseaduslikult ning seetõttu puudub kostjal hageja poolt nõutud 379,79 euro tasumise kohustus. Kostjal on sissenõutavaks muutunud nõue kaasomandi eseme korrashoiu eest OÜ Viljandi EKE Projekt vastu, mille tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 4 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 145 lg 1 saab tasaarvestada hageja nõudega, kuna hageja võõrandas korteriomandi EKE Projektilt. Korterelamu katus remonditi 2015.a sügisel kõigi korteriomanike kokkuleppel (sh Viljandi EKE Projekt AS nõusolekul), kuna korteri nr 6 lagi hallitas mitmes toas ja tilkus läbi ning ka korteri nr 5 laes olid veekahjustusejäljed. Seega oli tegemist kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutustega KOS § 15 lg 2 tähenduses. Remonditööde teostamise eest esitati arved vastavalt tööde teostaja Parnea Est OÜ arvutusele (Vaksali 3A, 2 katuse remondi kulude jagunemine). Arvustest nähtub, et katuse remondi kulude aluseks on võetud kõigi korteriomandite reaalosa suurus v.a EKE projekt, kelle puhul on tasu arvutuse aluseks 543,50 m2 asemel võetud 88,7 m2. Kostja tasus katuse remondi eest vastavalt Parnea Est OÜ poolt tehtud arvutusele ja selle alusel väljastatud arvetele. Kuna korteriomanike vahel puudus teistsugune kokkulepe, tuleb katuse remondi kulud jaotada KOS § 13 lg 1 alusel võrdeliselt igale korteriomanikule kuuluva kaasomandi osa suurusega. Kuigi EKE Projektile on Parnea Est OÜ poolt tabelis näidatud 863,90 euro asemel esitatud arveid 919 € ulatuses (Parnea Est OÜ poolt EKE projektile esitatud arved nr 108 ja 118), pidanuks EKE projekt vastavalt talle kuuluvale kaasomandi osale tasuma 2511 eurot. Seega on EKE Projekt tasunud katuseremondi eest 1592 eurot vähem ning sellest tulenevalt korterite nr 1-6 omanikud rohkem, kui on nende kohustus KOS § 13 lg 1 alusel (Vaksali 3A, 2 katuse remondi eest tasumisele kuuluvad summad). Seega on korterite 1-6 omanikud kandnud kaasomandi säilimiseks vajalikud kulutused osaliselt ka EKE Projekti eest. Vastavalt KOS § 15 lg-le 2 saab korteriomanik teistelt korteriomanikelt nõuda kaasomandi säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Seega on kostja nõue VÕS § 82 lg 7 alusel sissenõutav ning kostjal on õigus nõuda EKE Projektilt tema eest tasutud kulude hüvitamist. Jagades EKE Projekti poolt vähem makstud summa korterite nr 1-6 vahel ära proportsionaalselt nende kaasomandi osade suurusele, on kostja nõude suurus EKE Projekti vastu 315,17 eurot (korterite nr 1-6 omanike nõuded EKE Projekti vastu). Vastavalt eelpool selgitatule vastutab hageja KOS § 13 lg 4 alusel käendajana selle võla tasumise eest kostjale. Tulenevalt VÕS § 145 lg 1 vastutab hageja kohustuse eest EKE projektiga solidaarselt, seega VÕS § 65 lg 1 alusel saab kostja nõuda selle tasumist hagejalt. Tasaarvestuse avaldus on korteriomanike 1-6 nimel tehtud hagejale 15.09.2016.a e-kirjas (Koit Kallaste 15.09.2016.a e-kiri Raul Alliksaarele). Seega on vastavalt VÕS §-le 198 toimunud tasaarvestus (hageja nõue 301,94 eurot - kostja nõue 315,17 eurot = -13,23) ning

vastavalt VÕS § 197 lg-le 2 on hageja nõue katuseremondi eest tehtud kulutuste hüvitamiseks kostja vastu lõppenud. Puude langetamise osas on kostja seisukohal, et hagejal puudub alus sellise nõude esitamiseks, kuna puud on maha võetud ilma korteriomanike kokkuleppeta seega ebaseaduslikult. Puude mahavõtmine ei olnud katuse remonditööde jaoks vajalik, seega ei ole puude lõikuse kulud kaasomandi eseme säilimiseks vajalikud kulutused KOS § 15 lg 2 tähenduses. Samuti ei ole puude lõikus küsimus, mida saaks otsustada kaasomanike häälteenamusega, kuna see ei jää ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piirides asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 järgi. Kuna puude lõikuse näol oli tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, mis ei jää kaasomandi tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, oli selleks KOS § 16 lg 1 ja AÕS § 72 lg 1 alusel vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Kaasomanike kokkulepe puude langetamiseks puudus. Hageja esitas raieloa taotluses puude lõikamiseks vajaliku kaasomanike nõusolekuna enda poolt koostatud 17.08.2016.a koosoleku protokolli, milles on märkinud koosoleku otsusena puude langetamise ja raieloa taotlemisega tegelemise õiguse üleandmise hagejale (Viljandi Linnavalitsuse 20.12.2016.a teabenõude tagasiside koos lisaga). Kostja märgib, et 17.08.2016.a koosolek ei olnud korteriomanike ühisuse üldkoosolek vaid infokoosolek. Isegi kui puude langetamise vajadust sellel arutati, mida ei nähtu koosolekul korteri nr 5 esindajana osalenud Helen Valgu protokollist (H. Valgu koostatud 17.08.2016.a koosoleku protokoll), siis vastavat otsust ei tehtud. Seda, et 17.08.2016.a koosoleku näol ei olnud tegemist korteriomanike ühisuse üldkoosolekuga tõendab ka asjaolu, et nii hageja kui ka Helen Valgu poolt koostatud protokollid on allkirjastamata ja ei vasta nii KOS § 18 lg-s 6 korteriomanike ühisuse üldkoosoleku protokollile esitatud nõuetele. Hageja on langetanud puud ebaseaduslikult ning seetõttu puudub tal alus nõuda kostjalt puude langetamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Haldustasu osas kostja leiab, et kuigi hageja poolt pakutavast haldusteenuse sisust ja hinnast 17.08.2016.a koosolekul räägiti, ei ole AS-i Rael poolt teenuse osutamiseks kokkulepet sõlmitud. 17.08.2016.a koosoleku näol ei olnud tegemist korteriomanike ühisuse üldkoosolekuga ning selle käigus otsuseid vastu ei võetud. Samuti ei ole kostja kinnitanud kokkuleppe olemasolu ega andnud nõusolekut haldusteenuse pakkumiseks tagantjärgi. Korteriomanike ühisus on 03.11.2016.a üldkoosolekul nimetanud korterelamu valitsejaks MTÜ Pekka (Vaksali 3A, 2 korteriomanike ühisuse 03.11.2016.a üldkoosoleku protokoll koos lisaga ). Sellest tulenevalt on kostja tasunud maksed haldusteenuse eest seaduslikult korterelamu valitsejaks valitud MTÜ-le Pekka vastavalt viimase poolt esitatud arvetele (MTÜ-le Pekka tasutud hooldus- ja haldustasu). Hagejal puudub õigus nõuda kostjalt haldustasu maksmist. Tehnoruumide üür. Hagejal puudub õigus nõuda kostjalt tasu tehnoruumi üüri eest, kuna tehnoruumis paiknev soojasõlm kuulub vastaval KOS § 2 lg-le 2 korteriomanike kaasomandisse. Asjaolu, et korterelamu küttesüsteem kuulub korteriomanike kaasomandi hulka on korduvalt kinnitanud ka Riigikohus (RKTKo nr 3-2-1-107-15 p 13, RKTKo 3-2-1155-14, p 12, RKTKo 3-2-1-116-11 p 27, RKTKo nr 3-2-1-144-08 p 13). Lisaks eeltoodule märgib kostja, et hageja ja kostja vahel puudub kokkulepe üüri tasumise ning üüritasu suuruse osas. Sellele asjaolule on korteriomanikud hageja tähelepanu juhtinud ka hagejale 25.10.2016 edastatud teadaandes (korteriomanike 25.10.2016 teadaanne AS-le Rael). Hageja väitel tuleb juhul, kui üüritasu maksmises kokkulepe puudub, mõista kostjalt üüritasu välja KOS § 11 lg 1 p 3 alusel. Kostja leiab, et hageja poolt viidatud õigusnorm ei ole käesoleval juhul kohaldatav, kuna käsitleb kaasomandi eseme korrashoiu käigus tekkinud kahju hüvitamist. Vee- ja soojasõlme paiknemist hageja reaalosal ei saa lugeda kaasomandi eseme korrashoiuks. Samuti ei ole hageja põhjendanud, milles seisneb tema kahju. Seega tuleb käesolevas asjas jätta KOS § 11 lg 1 p 3 kohaldamata.

Kommunaalteenused Vastavalt korteriomanike ühisuse üldkoosoleku otsusele (korteriomaniku ühisuse 03.11.2016. a üldkoosoleku protokoll koos lisaga) on korterelamu valitsejaks valitud MTÜ Pekka ning üldkoosoleku otsusega on talle antud volitus sõlmida korteriomanike nimel lepingud korterelamu sooja ja veega varustamiseks (koosoleku protokolli p 2). Vaatamata sellele on hageja nimetatud lepingud teenusepakkujatega sõlminud enda nimel ning keeldub neid korterelamu valitsejale loovutamast. Lisaks on korteriomanikud palunud hagejal loovutada korterelamu elektrienergiaga varustamiseks sõlmitud lepingu, et korteriomanikud saaksid ASga Eesti Energia sõlmida üksikmüügilepingud (koosoleku protokolli p 4), kuid hageja ei ole ka korteriomanike seda soovi põhjendamatult täitnud. Vaatamata eelpool kirjeldatud hageja pahausksele käitumisele on kostja täitnud oma kohustust ning tasunud hageja poolt esitatud arvete alusel hageja pangakontole võrguteenuse, vee, reovee, elektri ja soojusenergia eest. Kostja on sunnitud soojusenergia eest tasuma vastavalt hageja poolt esitatud andmetele, kuna hageja ei võimalda kostjale ebaseaduslikult ligipääsu tema korteri soojusarvestile (Raul Alliksaare 17.04.2017 e-kiri korteriomanikele). Hageja poolt prügiveo ja välikoristuse eest esitatud arve on alusetu. Nimelt on korterite 1-6 omanikel kostja nimel 18.12.2014.a sõlmitud prügivedamiseks leping vastava teenusepakkujaga (Jäätmeveo teenuse osutamise leping) ning trepikojakoristamine ning muru niitmine toimub graafiku alusel. Trepikoja koristamise graafik on alati olnud trepikoja stendil, seega pidi asjaolu, et korteriomanikud hoolitseva trepikoja koristamise eest ise, olema teada ka hagejale (trepikoja koristamise graafiku näidis). Sellest asjaolust on kostja koos teiste korteriomanikega hagejat ka varem teavitanud (korteriomanike 25.10.2016 teadaanne AS-le Rael). Peale teavituse saamist ei ole hageja rohkem prügiveo ja välikoristuse eest arveid esitanud. Hagejal puudub õigus nõuda kostjalt tasu katuseremondi, puude langetamise, halduse, tehnoruumide üüri, prügiveo ja välikoristuse eest. Kostja lisab järgnevalt enda selgitused hageja poolt võla aluseks märgitud arvete tasumise kohta. Kostja poolt hagejale tasumata summa koosneb hageja poolt haldustasude, tehnoruumide üüri, prügiveo, välikoristuse, katuse remondikulude ja puude langetamise eest esitatud arvetest. Hagejal alus nimetatud teenuste eest kostjalt tasu nõuda. Seega ei ole kostjal ka hageja ees võlga. Kuna kostjal puudub hageja ees võlgnevus ning ta ei ole oma kohustuste täitmisega viivitanud, ei saa hageja VÕS § 113 lg 1 alusel nõuda kostjalt ka viivist. Kostja ei nõustu hageja nõuetega võlgnevuse ja viivise väljaandmiseks ning palub hagi jätta täies ulatuses rahuldamata. Vastavalt esitatud menetluskulude nimekirjale on kostja palunud välja mõista hagejalt menetluskuludena 3458,40 eurot. Hageja lõplikus seisukohas leiab, et katuseremont koos puude lõikusega olid vajalikud tööd, sest katus jooksis läbi ja puud kasvasid vastu maja räästakasti, mille tõttu toimus räästakasti lõhkumine. Lisaks puude mahavõtmiseta ei oleks katuseremondi teostamine võimalik. Kostja oli teadlik remondi ulatusest ja maksumusest veel enne remondi tegemist ja olid remondi ulatuse ja maksumusega nõus. Miks keegi korteriomanikest ei esitanud vastuväiteid remondi ulatuse ja maksumuse kohta? Eriti muutub kostja käitumine arusaamatuks, kui lähtuda hagiavalduse lisast 3. Näiteks Koit Kallaste 15.09.2016.a. kiri hagejale, milles tema kirjutab katuseremondi maksumusest summas 4104 eurot. Haldustasu nõue on põhjendatud. Koosoleku protokollist tulenevalt alates 01.09.2016.a. on haldajaks hageja ja hinnaks on 0,28 senti m2 eest. 19.09.2016.a. Haldustasu suurus on mõistlik ja vajalik, arvestades, et kõik vajalikud kommunikatsioonid ja sõlmed (veesõlm, keskkütte soojasõlm, elektrikilbid) asuvad hageja korteriomandi territooriumil ja kõik lepingud vee ja sooja ning elektri teenuse saamiseks on sõlmitud hagejaga. Sisuliselt toimub

teenuse edasimüük kostjatele, milleks hageja ei ole kohustatud, kuid tulles kostjatele vastu hageja sellega tegeleb. Paratamatult näitude vastuvõtmisega ja edastamisega, arvete koostamisega, raamatupidamisega, ruumi (kus asuvad sõlmed) korrashoiuga ja kütmisega tekkivad hagejal kulud. Loogiline, et kulude hüvitamine on ka kostja kohustus, sest kogu haldustegevus on seotud ka kostjaga. Üüritasu (kahju) nõue on samuti põhjendatud eelnimetatud põhjustel ja KOS § 11 lg 3 ning TsÜS § 62 alusel. Kostja lõplikus seisukohas leiab, et katuseremondi ja puude lõikusega sellises ulatuses katusetööd ja puude lõikus ei olnud hädavajalik. Samuti ei olnud vaja uusi katuseräästaid. 17.08.2016. a kokkusaamisel ei otsustatud midagi, tegemist oli nn kohtumiskoosolekuga, kus teised kaasomanikud tutvusid AS-ga Rael, arutati erinevaid küsimusi ja probleeme, kuid mingeid kokkuleppeid ei sõlmitud ja otsuseid vastu ei võetud. Ka ei ole 17.08.2016. a koosviibimisega seoses koostatud koosoleku protokolli (on olemas üksnes Helen Valgu poolt koostatud kokkuvõte nimetatud koosviibimisest, kes aga ei ole kaasomanik vaidlusaluses majas ning kellele ei ole antud ka volitusi teiste kaasomanike nimel kõnelemiseks) ning ei ole osavõtjate nimekirja koos allkirjadega. Hageja on esitanud raieloa taotluse saamiseks tagantjärgi koostatud väidetava 17.08.2016. a koosoleku protokolli, millel puuduvad aga allkirjad, vajalikud lisad ning sellega pole enne kohtumenetlust mitte ükski teine korteriomanik tutvunud ega seda näinud. Ehk tegemist on fabritseeritud dokumendiga. Kostja ei teadnud enne hageja poolt esitatud arve saamist palju tema täpselt katusetööde ja puude lõikuse eest tasuma peab, see selguski alles arve pealt. Ka ei olnud hageja 19.09.2016. a ekirjale hageja poolt viidatud „EKE kulutabelit“ lisatud, millest pidi siis nähtuma iga korteri osa kulude kandmisel. Sellega tutvus kostja samamoodi esmakordselt alles kohtumenetluse käigus. Kostja on aga Koit Kallaste vahendusel esitanud nimetatud kulude osas 15.09.2016. a vastuväite, kus on märkinud, et ei ole nõus nende kulude tasumisega. Pärast seda on aga hageja seaduslik esindaja Raul Alliksaar ikkagi 19.09.2016. a saatnud e-kirja (ilma kulutabelita!) katusekulude kohta, ignoreerides täielikult eelnevalt esitatud vastuväidet. Ning 30.09.2016. a on juba väljastatud arve. Seega on ebaõiged hageja sellekohased väited nagu oleks kostja hageja poolsete kuludega nõustunud, nendes kokku leppinud ning nagu ei oleks kostja ka vastuväidet esitanud. Puud, mis hageja maha võttis, olid 80 % ulatuses mittevajalikud maha võtmiseks ning selleks ei olnud ka kõikide teiste korteriomanike nõusolekut. Puud on ebaseaduslikult maha võetud, lisaks on enamus maha võetud puid suurema läbimõõduga kui raieloas lubatud maha võtta. Haldustasude maksmises ei ole samuti kokku lepitud, ühtegi vastavasisulist otsust ei eksisteeri ning korteriomanikega ei ole sõlmitud ka sellekohast lepingut, mida korteriomanikud hagejalt soovisid. Hageja ei ole mh esitanud tõendeid ka selle kohta, millised kulud on seoses tehnosõlme hoolduse ja korrashoiuga. Ei ole ühtegi dokumenti selle kohta, mida hageja sõlmedega teeb, mistõttu ei saa ka hinnata nõude põhjendatust. 2016. a novembrikuus toimus korteriomanike ühisuse koosolek, kus valiti valitseja majale MTÜ Pekka ning kus otsustati ka haldus-, hooldus- ja remondirahade tasumine MTÜ-le Pekka. Alates sellest hetkest on kõik korteriomanikud, v.a hageja, tasunud õiguspäraselt majavalitsejale MTÜ-le Pekka. Kostja leiab, et ei ole mingil määral põhjendatud topelt summade tasumine, liiatigi veel olukorras, kus hagejaga mingit kokkulepet haldustasu osas ei ole. Kostja ei ole nõus tasuma tehnoruumide üüri, kuivõrd selles ei ole ka poolte vahel eelnevalt kokku lepitud. Kokkulepe üüri nõudmise ja summa suuruse osas puudub täielikult. Kohtu põhjendused Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, et katuse remont teostati, selle maksumuses ja osas, et pooled on korteriomanikud (tl 8).

Hageja nõue 523,19 eurot koosneb katuse remondi, puude mahavõtmise kulude, haldustasu ja tehnosõlmede ruumi üüri summadest (kulutabel tl 9, arved tl 15-22). Kostja leiab, et puudub kokkulepe puude mahavõtmise kulude, haldustasu ja tehnosõlmede ruumi üüri osas ning hagejal puudub alus katuse remondi nõude esitamiseks, kuna kostja on võlgnetava summa VÕS § 197 lg 1 alusel tasaarvestanud enda nõudega hageja vastu (tl 48). Korteriomandiseaduse § 15 lg 2 korteriomanikule õiguse teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ja nõuda seejärel tehtud kulutuste hüvitamist. Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, vaid need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel KOS § 15 lg 2 alusel teha iga korteriomanik (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 19). Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Kuna puude lõikuse näol oli tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, mis ei jää kaasomandi tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, oli selleks KOS § 16 lg 1 ja AÕS § 72 lg 1 alusel vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. TsÜS § 63 p 1 kohaselt esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud katuse remondi ja puude mahavõtmise töid, kui vältimatult vajalikke, st et need tööd olid kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingud ning mida olnuks korteriomanikul õigustus teha teiste korteriomanike nõusolekuta. Hageja poolt esitatud fotod (tl 90-92), ei tõenda, et kõigi puude mahavõtmine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks ja fotod (tl 93-97), ei tõenda, millises mahus olid katuse remondikulud vajalikud ja millises osas mitte. Kohus leiab, et 17.08.2016.a toimunud koosoleku näol ei olnud tegemist korteriomanike ühisuse üldkoosolekuga, sest nii hageja kui ka Helen Valgu poolt koostatud protokollid (tl 5152) on allkirjastamata ja ei vasta nii KOS § 18 lg-s 6 korteriomanike ühisuse üldkoosoleku protokollile esitatud nõuetele. KOS § 18 lg 6 kohaselt üldkoosoleku otsused protokollitakse. Protokollile kirjutavad alla valitseja ja üks korteriomanik. Korteriomanikel on õigus protokollidega tutvuda. Hageja poolt esitatud arved (tl 15-22) iseenesest ei tekita ega loo õigussuhteid, tegemist on raamatupidamisdokumendiga.

Kostjal ei ole tekkinud kohustust tasuda hageja esitatud arveid, sest arvete esitamiseks puudub õiguslik alus. Puuduvad mistahes otsused, millega hageja oleks valitud kortermaja valitsejaks või korteriomanikud oleksid otsustanud haldus- või hooldustasude üle. Kohus nõustub kostjaga, et hagejal puudub õigus nõuda kostjalt tasu tehnoruumi üüri eest, kuna tehnoruumis paiknev soojasõlm kuulub vastaval KOS § 2 lg-le 2 korteriomanike kaasomandisse. KOS § 11 lg 1 p 3 kohaselt korteriomanik on kohustatud võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, milline on tema kahju seoses kaasomanike poolt tehnoruumi kasutamisega. Tehnoruum on otseses seoses kaasomanike omandis olevate kommunikatsioonidega, sh. kaasomanik on ka hageja. Hageja ei ole tõendanud, et tal on õigus tekkinud kahju kaasomanikelt nõuda üürina. KOS § 20 kohaselt valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Kohus leiab, et kui hageja ei ole valitsejaks nimetatud ega pole sõlminud korteriomanikega lepinguid, ei ole tal õigus ka haldustasu ja tehnosõlmede ruumi üüri nõuda ja nõuded tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 230 lg1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja poolt viidatud kulutabelid (tl 9), kirjavahetus (tl 10-14 ) ja müügireskontro (tl 22), mis hageja arvates tõendab pooltevahelist kokkulepet, ei ole piisav alus arvete esitamiseks ja seega hagi rahuldamist kaasatoovad. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Arvestades asja keerukuse astet on põhjendatud õigusabi tunni hind 120 eurot. Õigusdokumentide koostamisega seoses peab kohus põhjendatult kulutatud ajaks: tutvumine materjalidega ja vastuse koostamine 5 tundi, so 600 eurot; kostja 08.09.2017 seisukoht 1,5 tundi, so 180 eurot; kostja 08.10.2017 täiendav seisukoht 1 tund, so 120 eurot; kostja lõplike seisukohta koostamine 1,5 tundi, so 180 eurot. Kokku: 1080 eurot. Kohtuistungitest osavõtuga seoses peab kohus põhjendatult kulutatud ajaks: 15.09.2017 istung 3 tundi, so 360 eurot; 15.09.2017 istungiks ettevalmistamine 30 minutit, so 60 eurot, kokku 420 eurot.

Kostja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulud kokku on 1500 eurot (ilma käibemaksuta). Kohus mõistab hagejalt välja kostja õigusabikulud summas 1800 eurot koos käibemaksuga. Kohtu hinnangul on põhjendatud TsMS § 144 p 2 alusel välja mõista kohtuistungitele sõitmisega seotud otsesed sõidukulud. Samuti leiab kohus, et mitte kõik õigusabikulud menetlusosaliste taotletud suuruses ei ole põhjendatud. Kohus vähendab menetlusosalise lepingulise esindaja ajakulu, seda eelkõige spetsifikatsioonis märgitud kliendiarutelude, nõupidamiste ning muude kliendikonsultatsioonide osas, kuna nimetatud tegevused kuuluvad esindaja tavapäraste tegevuste hulka kliendi esindamisel ja peaksid sisalduma ka esindaja tunnihinnas. Samuti ei ole sellised toimingud toimiku materjalide järgi kontrollitavad ega hinnatavad ja kohus ei arvesta sellistele tegevustele kulunud aega menetluskuluna. Kohus lisab, et arvestab menetluskuluna esindaja tegevusi, mis on otseselt seotud konkreetse menetlusdokumendi koostamisega.

(allkirjastatud digitaalselt) Kalev Kuningas Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.