Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

07.07.2016 saatis hageja kostjale vastuse, milles ei nõustunud lepingu erakorralise ülesütlemisega aluse puudumise tõttu. Hageja pakkus kostjale lepingu lõpetamist 31.12.2016 seisuga ning nõustus lepingu varasema lõpetamisega, kui leitakse sobiv asendusüürnik. 11.07.2016 e-kirjaga teatas kostja, et ei nõustu hageja kompromissiga ning pakkus üürilepingu lõpetamist poolte kokkuleppel alates 30.09.2016 või uue üürniku leidmisel uue üürilepingu sõlmimise kuupäevast. Ka lubas kostja tasuda alates 01.04.2014 kuni 30.09.2016 üüri vastavalt poolte kokkuleppele vähendatud määras (50% lepingujärgsest üürimäärast). Kuna pooled pole üürilepingu lõpetamises või muutmises kokku leppinud, kehtib see VÕS § 8 lg-st 2 tulenevalt muutumatuna ning on pooltele täitmiseks kohustuslik. Kostja on lepingut rikkunud. Kostja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud 29.06.2016 avaldusega. Kostja väited üürihinna alandamise suulise kokkuleppe kohta on õigusliku sisuta. Hageja ei ole üürilepingut rikkunud mai kuu eest esitatud arvega lepingujärgset üürihinna tasumist nõudes. Üürihinna alandamise kokkulepet ei ole pooled sõlminud. Lepingu p 7.2 järgi peavad kõik lepingu muudatused olema vormistatud kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. See kriteerium on täitmata. 12.01.2016 kohtumise puhul oli tegemist läbirääkimistega lepingutingimuste muutmiseks. Läbirääkimistest ei tulene pooltele siduvaid kohustusi ega õigusi. Jätkuvalt on kehtiv üürilepingus kokkulepitud üür. Hageja poolt üürihinna alandamine 50% võrra aprillikuus on vaid hageja hea tahe ning heas usus toimimine. Sellest ei saa järeldada poolte kokkuleppe sõlmimist üürihinna alandamise osas. Üürilepingu ülesütlemiseks peab olema õiguslik alus. Kostja on viidanud VÕS § 313 lg-le 1. VÕS § 313 lg 1 puhul on tegemist eraldiseisva ülesütlemise alusega, viimase võimalusega, kui lepingust või seadusest ülesütlemise alust ei tulene (3-2-1-84-10). VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab Riigikohtu praktika kohaselt mõlema poole huvide kaalumist. Antud juhul on hageja huviks lepingu jätkumise ja kehtivuse eeldamine kuni selle lõppemiseni. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega. Seega on hagejal õigus eeldada lepingu kehtivust kuni 31.01.2020. Rahaliste vahendite olemasolu prognoosimise ning nende olemasolu riski kannab üksnes kostja. Algselt pakkus hageja lepingu kestvuseks 2 aastat, kostja nõudis lepingut 5 aastaks, millega hageja lõpuks nõustus. Seega pidi kostjal olema võimalik ette näha ja planeerida raha kasutamist, mis võimaldaks kohustusi korrektselt täita. Lisaks pakkus hageja üürihinna langetamiseks kompromissi, kostja keeldus sellest. Riigikohtu seisukohast (3-2-1-48-10) tulenevalt ei ole majandustulemuste halvenemine pärast üürilepingu sõlmimist aluseks lepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. VÕS § 296 lg 3 ei vabasta kostjat pärast ruumidest lahkumist üüritasumise kohustusest (3-2-1179-15, p 18, 3-2-1-37-09, p 14, 3-2-1-5-13, p 32). Kostjal on tasumata üüriarved mai, juuni, juuli (sissenõutavaks muutunud arved) eest. Augustikuu arve on kostjale edastatud, kuid ei ole sissenõutavaks muutunud. Kostja võlgneb hagejale üüritasu lepingu järgi 8588,40 eurot+ käibemaks, kokku 10396,08 eurot. Üüripinda ei ole hagejale üle antud. Seega ei ole üüripinna otsene valdus hagejale üle läinud. Kostja on endiselt kohustatud tasuma üürilepingu kõrvalkulud (mh keskküte, elekter, vesi, kanalisatsioon, prügi äravedu jne). Vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 on hagejal viivise nõudeõigus. Üürilepingus (p 3.4) leppisid pooled kokku viivisemääras 0,3% päevas õigeaegselt tasumata summadelt. Viivis perioodi 5.05.201622.07.1016 k. a) eest on 1120,79 eurot. Üürilepingus kokkulepitud 2576,52 eurose tasu väljamõistmise nõude puhul alates 2016 septembrist kuni 2020 jaanuarini igakuiselt iga kuu 5.kuupäevaks tugineb hageja Riigikohtu lahendi 3-2-1-84-10 p-le 13.

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja vaidleb vastu kõikidele hagiavalduses esitatud seisukohtadele v. a juhul, kui kostja omaksvõtt väljendub selgelt vastuses hagile. Üürilepingu lisa 2 p 1.2 järgi kohustus kostja kuni 28.02.2016 tasuma üüripinna kasutamise eest üüri 17 eurot m2 eest ehk 2147,10 eurot kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Kostja ei vaidlusta hagiavalduse p-s 8 esitatud asjaolusid (asjaolud üüri ümberarvestuse kohta viitega lepingu lisa 2 p-dele 1.3 ja 3.2 ning järeldus, et kehtib endiselt üüritasu summas 2147,10 eurot, millele lisandub käibemaks). Üürilepingu p 3.2 kohast kokkulepet üürimäära suurendamiseks alates 01.03.2016 pooled ei sõlminud. 05.01.2016 teavitas kostja hagejat e-kirja teel tekkinud majanduslikest raskustest ja sellest, et üürilepingu täitmise jätkamine senistel tingimustel ei ole kostjale jõukohane, mistõttu kostja on huvitatud üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest esimesel võimalusel. 12.01.2016 toimus poolte kohtumine, millel arutati üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise võimalusi ning jõuti kokkuleppele, et : 1) kuni 31.03.2016 jätkab kostja üürilepingu täitmist senistel tingimustel ning tasub igakuiselt üüri 2147,10 eurot; 2) üürilepingu p 3.2 muutub kehtetuks, st üürilepingu p-s 3.2 sätestatud üüri suurendamise regulatsiooni alates 01.03.2016 ei kohaldata; 3) juhul, kui XxxxKinnisvara ei ole 31.märtsiks 2016 leidnud üüripinnale uut üürnikku, siis alates 01.03.2016 alandatakse üürimäära 50% ulatuses kuni 1073,55 euroni; 4) XxxxKinnisvara maakleritasu uue üürniku leidmise korral makstakse kostja ja võimaliku uue üürniku poolt võrdsetes osades. 13.01.2016 saatis kohtumisel osalenud XxxxKinnisvara maakler Xxxxhagejale ja kostjale ekirja, milles kaardistas nõupidamisel kokkulepitud tingimused. Kostja sai aru, et pooled saavutasid kokkuleppe üürilepingu tingimuste muutmises ning kostja juhindus kokkulepitust. Asjaolu, et 13.01.2016 maakler Xxxxe-kirjas esitatud tingimused kajastavad poolte vahel kokkulepitut, kinnitab üheselt fakt, et nii hageja kui kostja asusid kokkulepet täitma: XxxxKinnisvara alustas uue üürniku leidmise tegevust; hageja loobus üürilepingu p 3.2 sätestatud üüri suurendamise õiguse kasutamisest; kostja tasus korrektselt kuni 31.03.2016 üüri lähtudes üürilepingus toodud üürimäärast; hageja väljastas kostjale 01.04.2016 arve vähendatud üürisummas 1073,55 eurot, kostja tasus arve. Mõistlikult ei saa vaidlust olla selles, et pooled saavutasid kokkuleppe üürilepingu muutmiseks ja asusid lepingut täitma muudetud tingimustel. Kostja jätkas vaatamata heas usus tehtud jõupingutustele endale selgelt ülejõukäiva üürilepingu täitmist. Vaatamata sellele esitas hageja 12.04.2016 ootamatult kostjale üürilepingu lisa 4 projekti, mille järgi oleks kokkulepitud üürialandus kehtinud üksnes kuni 31.07.2015 ning lisaks oleks kostja juhatuse liige pidanud käendama kostja üürilepingust tulenevaid kohustusi 4300 euro ulatuses. Kuna tingimused ei olnud vastavuses varem kokkulepituga, ei pidanud kostja võimalikuks selle allakirjutamist. Kostja tegi hagejale ettepaneku lisa 4 muutmiseks ja vastavusse viimiseks kokkulepituga. Hagiavalduse p-s 10 esitatud väide on pahatahtlik ja kohut eksitav. Kostja tasus üüriarve nr 10416 selles toodud tähtajaks 05.04.2016, samas kui üürilepingu lisa 4 projekti esitas hageja kostjale teadmiseks alles 12.04.2016. Kostja avaldas ka valmisolekut jätkata jõupingutusi uue üürniku leidmiseks tasudes sel perioodil kokkuleppeliselt alandatud üüri. Vaatamata sellele esitas hageja 2016 maikuu osas üüriarve lähtudes täisüürimäärast. Hageja asus kokkulepet üüri alandamise kohta ühepoolselt rikkuma. Kostjal ei olnud faktiliselt ega majanduslikul võimalik üürilepingu täitmist jätkata, mistõttu ta esitas 29.06.2016 hagejale avalduse üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel alates 01.07.2016. Kostja vabastas üüripinna oma valdusest juba 30.05.2016 ja tegi hagejale ettepaneku üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamiseks 01.07.2016 seisuga. Hageja esindajad ei ilmunud üüripinnale akti vormistamiseks. Kostja koostas akti ühepoolselt ja tagastas hagejale võtmed tähtkirjaga. Kuna kostja tasus hagejale tagatisraha üürilepingu p 3.5 alusel 6441,30 eurot, palus kostja üürilepingu ülesütlemisperioodil 01.05.2016-30.06.2016 tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulud

maha arvata tagatisrahast ning tagastada jääk kostjale hiljemalt 01.09.2016-ks. Hageja ei ole tagatisraha jääki kostjale tagastanud. Pooled sõlmisid kokkuleppe üürimäära alandamiseks (vastuse p 2.1). Asjaolu, et hageja pahatahtlikult loobus hiljem saavutatud kokkuleppe vormistamisest, ei võimalda kokkuleppe sõlmimist eitada. Õiguslikku tähendust ei oma käesoleval juhul üürilepingu p-s 7.2 sätestatud üldreegel. Xxxx fikseeris 13.01.2016 e-kirjaga läbirääkimiste käigus kokkulepitud tingimused, mis on käsitletav kirjalikult taasesitatavas vormis sõlmitud muudatuskokkuleppena. VÕS § 13 lg 3 sätestab sõnaselgelt, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Hageja asus täitma 12.01.2016 toimunud kohtumisel suuliselt kokkulepitud tingimusi – loobus üüri suurendamise õigusest (lepingu p 3.2) ja esitas kostjale arve alandatud üürimäärast lähtudes. Seega võis kostja aru saada, et hageja on nõus üürilepingu muutmisega vastavalt saavutatud kokkuleppele ega pea muudatuse kirjalikku vormistamist vajalikuks. Erialakirjanduses (VÕS kommenteeritud väljaanne) on selgitatud, et VÕS § 13 lg 3 rakendamisel on määrav lepingupoolte subjektiivne võime aru saada teise poole käitumisest, kusjuures piisav võib olal nii lepingu täitmisele asumine kui ka ettevalmistused lepingu täitmiseks viisil, mis viitab nõusolekule teha algsesse lepinguteksti muudatusi. Puudub vaidlus, et hageja üürileandjana asus täitma üürilepingut viisil, mis viitas nõusolekule teha üürilepingusse muudatusi (hageja poolt aprillikuu osas alandatud üüriga arve väljastamine kostjale). Eeltoodust järeldub, et vaatamata suuliselt saavutatud kokkuleppe vormistamata jätmisele sõlmisid pooled siiski kokkuleppe üürilepingu muutmiseks selliselt, et alates 01.04.2016 rakendus alandatud üürimäär 1073,55 eurot kuus. Mais 2016 kostjale üüriarve väljastamisega summas 2147,10 eurot rikkus hageja sõlmitud kokkulepet. Oli reaalne oht, et hageja asub teostama üürileandja pandiõigust, mis oleks kaasa toonud kostja kui kosmeetikakaupluse opereerija majandustegevuse kohese seiskumise. Kostja ei olnud võimeline jätkama üürilepingu täitmist hageja poolt dikteeritavatel tingimustel. Nimetatud asjaoludega tuleb arvestada VÕS § 313 lg 1 rakendamisel. Üürnikult ei saa mõistlikult eeldada võlasuhte jätkamist tingimustel, mida üürnik pole objektiivselt täitma võimeline ja mis viiksid üürniku pankrotini. Poolte huvide kaalumise kontekstis on oluline arvestada, et hageja jaoks üürisuhte lõppemisega märkimisväärseid negatiivseid tagajärgi ei kaasne, kuna hagejal on võimalik vabanenud üüripind anda uuesti üürile. Kostja teatas hagejale üürilepingu lõpetamise soovist juba jaanuaris 2016, hagejal oli kostja vastuse esitamiseni 10 kuud uue üürniku leidmiseks. Kui hageja ei ole teinud mõistlikke jõupingutusi uue üürniku leidmiseks, vastutab VÕS § 139 lg-st 2 tulenevalt hageja ise talle tekkiva varalise kahju eest. Kostja oli sunnitud ülaltoodust arvestades kooskõlas VÕS § 313 lg-ga 1 üürilepingu üles ütlema. Rahalise nõude esitamisel ei ole hageja arvestanud, et kostja on tasunud üürilepingu p 3.5 alusel tagatisraha. Hagejal on võimalik oma võimalikud nõuded vähemalt osaliselt rahuldada tagatisraha arvelt. Kui kohus nõustub kostja seisukohaga, et üürileping lõppes ülesütlemisega 01.juulist 2016, ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt üüri tasumist suuremas summas kui 1073,44 eurot kuus, sest alates 01.04.2016 sõlmisid pooled kokkuleppe üüri alandamiseks. Kostja vaidlustab ka viivisenõude. Lepingu p-s 3.4 sätestatud viivisemäär 0,3% kalendripäevas (s.o 109,5%) on ebamõistlikult suur. Kostja hinnangul on VÕS § 113 lg 1 ja § 94 sätestatud seadusjärgset viivisintressimäära enam kui 12-kordselt ületav määr ilmselgelt ebamõistlik, eriti olukorras, kus hagejale üüri maksmisega väidetava viivitamisega faktilist varalist kahju ei kaasne. Arvestades olukorda finantsturgudel puudub hagejal võimalus laekuva tulu hoiustamiseks või selle muul tavapärasel moel investeerimiseks viisi, mis võimaldaks väita, et üüri maksmata jätmine tooks hagejale kaasa mingisuguse erakorralise iseloomuga kahju. Lähtuda tuleks viivisemäärast 8,05% aastas, kusjuures viivis ei peaks ületama põhinõuet.

Kostja palub oma menetluskulud hagejalt välja mõista. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Pooled ei vaidle selle üle, et sõlmisid 01.02.2015 äriruumi üürilepingu nr 01-02/2015 Tallinnas, Xxxxpinna üürimiseks hageja poolt kostjale (lk 30-37). Üürilepingu kohaselt on üüri suurus fikseeritud lepingu lisas 2. Lepingu lisa 2 (lk 38-39) p 1 järgi kohustub üürnik (kostja) maksma üürileandjale (hageja) üüri äriruumi iga ruutmeetri eest 8,5 eurot kuus+ 20% km (1073,55 eurot+km). Üürilepingu lisa 1 (lk 37) kohaselt on üüritud pinna suuruseks 126,3 m2. Selle üle vaidlust ei ole. Lepingu lisa 2 p-s 1.2 leppisid pooled kokku, et alates 01.03.2015 kuni 28.02.2016 maksab kostja üüri äriruumi iga ruutmeetri eest 17 eurot kuus+ 20% km (2147,10 eurot+km). Lepingu lisa 2 p-s 1.3 leppisid pooled kokku selles, et alates 01.03.2016 toimub üüri ümberarvestus vastavalt lepingu p-s 3.2 sätestatud korrale. Lepingu p 3.2, mis sätestab üüritasu muutmise, sisaldab poolte kokkulepet selle kohta, et alates 01.03.2016 muutub üüritasu vastavalt eelneva aasta tarbijahinnaindeksi (THI) võrra, kuid mitte vähem kui 3% aastas. Üüri suurendamine fikseeritakse kirjalikult lepingu lisana. Sellist ümberarvestust ei toimunud, sest lepingu p-s 3.2 ettenähtud korras pooled üüri suuruse muutumist ei vormistanud. Vaidluse all on, kas kostja on sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles öelnud või mitte, kas kostjal oli selleks mõjuv põhjus. 29.06.2016 ülesütlemise avaldusega (lk 42-44) ütles kostja 01.02.2015 sõlmitud üürilepingu üles. Ülesütlemise avalduses märgib kostja, et pöördus hageja poole 05.01.2016 e-kirjaga, milles teavitas kostjal tekkinud majanduslikest raskustest ja sellest, et senistel tingimustel üürilepingu täitmise jätkamine ei ole kostjale jõukohane, mistõttu ta on huvitatud lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest esimesel võimalusel. Avalduses viitab kostja ka poolte 12.01.2016 kohtumisele, kus arutati üürilepingu lõpetamise võimalusi ja lepiti kokku, et kuni 31.03.2016 jätkab kostja üürilepingu täitmist senistel tingimustel ning, et kui XxxxKinnisvara (kelle maakler Xxxxosales kohtumisel) ei ole nimetatud kuupäevaks leidnud uut üürnikku, siis alates 01.04.2016 alandatakse üürimäära 50% ulatuses. Kirjas on ka viide üürilepingu lisale 4, s. o projektile (lk 41), mille kohaselt üüri alandus pidanuks kehtima vaid kuni 31.07.2016 ning kostja juhatuse liige oleks kohustunud käendama üürilepingust tulenevaid kohustusi ning kostja seisukohad seoses arvetega nr 10416 (aprillikuu kohta alandatud määras) ja nr 10516 (maikuu kohta täismääras). Kostja märgib, et olukorras, kus ta ei ole võimeline tekkinud majanduslike raskuste tõttu tasuma üüri täismääras ning hageja asus kokkulepet rikkuma väljastades maikuu kohta üüriarve täies ulatuses, ei saa kostjalt eeldada lepingu jätkamist, eriti olukorras, kus hagejal on võimalik leida uus üürnik, st hageja üürilepingu lõppemisest tulenevalt varalist kahju ei kanna. Lisa 4 ei ole üürilepingu osa, sest seda pooled alla kirjutanud kunagi ei ole. Avalduse kohaselt ütles kostja üürilepingu üles alates 01.juulist 2016 (üürilepingu kehtivuse viimane päev on 01.07.2016. Ka märgib kostja avalduses, et on üüripinna otsese valduse vabastanud ja soovib otsese valduse kahepoolse akti alusel hagejale üle anda 01.07.2016 kell 14.00 ning , et kostja võlgneb hagejale 01.07.2016 seisuga üüri 01.05.2016-30.06.2016 perioodi eest 2147,10 eurot (igakuine üür poolte kokkuleppele vastavalt 1073,55 eurot) ning kõrvalteenuste eest arvete nr 90516 ja nr 90616 järgi kokku 334,98 eurot, juunikuu kõrvalteenuste kulu ei ole kostjale teada; kostja on maksnud hagejale tagatisraha, mille jääk on 4294,20 eurot, millest kostja palub võlgnevuse 2482,08 eurot maha arvestada (tasaarvestus) ning tagastada kostjale tagatisraha jääk vastavalt üürilepingu p-le 3.5. Avaldus sisaldab ka viidet VÕS § 139 lg-tele 1 ja 2 juhuks kui hageja ei nõustu ülesütlemise avaldusega selgitades hageja kohustusi teha vajalikke toiminguid talle tekkiva võimaliku kahju vältimiseks või vähendamiseks (eelkõige viivitusteta uue üürniku leidmiseks). VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestada, et mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kostja ütles lepingu üles erakorraliselt. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel ning lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS §-dest 314-319 tulenevate ülesütlemisaluste esinemise olemasolu või puudumise tuvastamiseks tuleb esmalt hinnata § 314 jj sätestatud aluseid ning arvestada tuleb, et § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel on põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv; huvitatud isik peab tõendama, et põhjus pole mõjuv (Võlaõiguseaduse II, kommenteeritud väljaanne, lk 239). Käesoleval juhul puuduvad üürilepingu ülesütlemiseks VÕS §-des 314, 315, 316, 317, 318 ja 319 nimetatud asjaolud. Seega tuleb kohtul hinnata, kas kostjal oli mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vastavalt VÕS § 313 lg-le 1. Nimetatud sätte kohaldamiseks peab kohus hindama, kas kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes võib eeldada, et kostja, kes soovis lepingu ülesütlemist, peab lepingu täitmist jätkama. Ülestlemisõigust andev oluline põhjus peab olema väga eriline. Kohus asub seisukohale, et kostja poolt üürilepingu täitmise majanduslikule võimatusele tuginemine ei ole selliseks mõjuvaks põhjuseks. Üürilepingut sõlmides pidi kostja kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik ette nägema, et majanduslik olukord võib muutuda. Asjaolude muutumise riisikot kandsid mõlemad pooled. VÕS § 8 lg-st 2 ja §-st 76 tulenevalt on leping ja võetud kohustused täitmiseks kohustuslikud. Kohus peab lähtuma mitte ainult kostja kui lepingut ülesöelnud poole, vaid ka hageja huvidest. Arvestades, et vaidlusalune üürileping oli sõlmitud poolte poolt tähtajalisena – kuni 31.jaanuarini 2020, on hagejal õiguslik ootus lepingu kehtivuseks lepingus märgitud ajani. Kostja väide, et hagejale üürisuhte lõppemisega märkimisväärseid negatiivseid tagajärgi ei kaasneks on oletuslik. Nii on kostja väitnud, et XxxxKinnisvara maakler sai poolte kohtumisel osaledes ülesande leida üüripinnale uus üürnik. Kostja ei ole aga väitnud, et maakler oleks uue üürniku leidnud. Seega võib eeldada, et üürilepingu lõppemise korral kannaks hageja üüripinna vabastamisest tingituna kahju. Kohus loeb tõendatuks, et üürilepingut ei muudetud poolte kokkuleppel. Üürilepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku, et üüri suurus ja kogusumma on fikseeritud lepingu lisas 2 ning p-s 3.2, et üüri suurendamine fikseeritakse kirjalikult lepingu lisana. Lepingu lisas 2 on üüri suurus kokku lepitud veebruaris 2015 8,5 eurot + km ruutmeetri eest (1073,55 eurot+km) ja ajavahemikul 01.03.2015-28.02.2016 17 eurot + km ruutmeetri eest (2147,10 eurot+km). Lepingu lisa 2 p 1.3 kohaselt pidi toimuma alates 01.03.2016 üüri ümberarvestus vastavalt lepingu p-s 3.2 sätestatule. Lepingu p-s 3.2 nimetatud lisa ei ole pooled koostanud ega allkirjastanud. Seega kehtib üür vastavalt lepingu p-le 3.1 lepingu lisas 2 kokkulepitud määras. Asjaolu, et hageja esitas kostjale arve nr 10416 (lk 87) aprillikuu 2016 üüri tasumiseks suuruses 1288,26 eurot (sh käibemaks 214,71 €), ei saa tõlgendada selliselt, et hageja nõustus asjaoluga, et kostja jätkab üüri maksmist nimetatud arvel näidatud suuruses. Hageja seisukoha kohaselt oli tegemist vastutulekuga kostjale vaid ühe kuu ehk 2016 aprillikuu üüri tasumisel. E-kirjavahetus (lk 88-89) ei tõenda üürilepingu muutmist üürilepingus kokkulepitud korras. 12.04.2016 lepingu lisa saatmise e-kiri (lk 90) ei tõenda asjas ühtegi asja lahendamiseks tähtsust omavat asjaolu. Üüri alandamises pooled kokkuleppinud ei ole. Kokkuleppeks ei saa lugeda poolte kohtumisel XxxxKinnisvara maakleri poolt kirja pandut. Maakleri kirjapandul puuduvad poolte allkirjad. Poolte väidetu alusel saab teha järelduse, et pooled kohtumise tagajärjel kokkuleppet ei saavutanud. 13.01.2016 e-kirjast (lk 85) nähtuvalt on maakler Xxxxsaatnud hageja seaduslikule esindajale e-kirja (lk 85), milles on märkinud muuhulgas järgneva 3 kuu üüriks endise suuruse ehk 2147,10€+ kõrvalkulud+km ja palub kinnitada kas kirjas esitatu on sobiv. Uue üürniku otsimisele viitab maakleri 25.01.2016 e-kiri (lk 86) kostjale. Tulenevalt pooltevahelisest lepingust tuleb käesoleva vaidluse puhul arvestada kokkulepitud üüri suuruseks ruutmeetri eest 17 eurot kuus+ 20% km (2147,10 eurot+km).

Asjaolu, et kostja on üüripinnalt lahkunud, ei tähenda, et ta ei peaks lepingut täitma. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast olenevatel põhjustel. Eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvata üürileandja poolt kokkuhoitu (Riigikohtu 18.05.2009 lahend asjas 3-2-1-37-09, p 14). Hageja nõuab saamata jäänud üüri. Ka on hagejal õigus nõuda lepingu p-s 3.4 kokkulepitud viivist. Rahuldamisele kuuluvad hageja nõuded üürivõlgnevuse väljamõistmiseks, kuid mitte hageja taotletud summas 10 396,08 eurot; sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks hagi esitamise seisuga, kuid mitte hageja taotletud summas 1516,17 eurot ja alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni; VÕS § 296 lg 3 alusel üürimaksed, kuid mitte hageja taotletud ajani, vaid 3 kuu eest. Hageja on esitanud poolte vahel sõlmitud üürilepingu alusel kostjale tasumiseks järgmised üüriarved: nr 10816 (lk 49) augustikuu 2016 eest summas 2576,52 eurot (käibemaksuga); nr 10716 (lk 50) juulikuu 2016 eest summas 2576,52 eurot (käibemaksuga); nr 10616 (lk51) juunikuu 2016 eest summas 2576,52 eurot (käibemaksuga); nr 10516 maikuu 2016 eest summas 2576,52 eurot (käibemaksuga). Seega on hagejal õigus nõuda üüri üürilepingus kokkulepitud suuruses 2016 mai, juuni ja juulikuu eest, s.o hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud üür. Hagiavalduses on hageja märkinud, et on kostjale augustikuu üüriarve esitanud, kuid see ei ole sissenõutavaks muutunud. Järelikult on hagejal nõudeõigus kostja vastu 3 kuu üüri saamiseks. Arvestades, et üüripind oli 126,3 m2, on ühe kuu üüritasu 2147,10 eurot+ km (429,42 eurot), kokku 2576,52 eurot kuus, mõistab kohus kostjalt välja 3 kuu üüri 7729,56 eurot (sh käibemaks). VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kui ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kuivõrd kohus tuvastas, et kostja ütles üürilepingu üles kehtetult ning lõpetas üüripinna valdamise ja kasutamise, on tegemist ajaga, mil kostja üürnikuna ei saanud üüritud pinda kasutada temast endast oleneval põhjusel, mistõttu kostjal tuleb üüri maksta ka selle aja eest. Käesoleval juhul puuduvad eeldused, mis võimaldaksid nimetatud sättest lähtuvalt otsustada, et kostjal olnuks alust keelduda üüri maksmisest või et oleks alust üüri alandamiseks. Kostja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud. Seega on hagejal õigus saada kostjalt üüri ka pärast 2016 juulikuud. Kohus asub seisukohale, et väljamõistmisele ei kuulu aga üür kogu hageja poolt taotletud perioodi eest ehk kuni lepingus sätestatud üürilepingu lõppemiseni. Arvestades, et kostja on üüripinna valduse hagejale üleandnud, sh võtmed (tähtsust ei oma, et hageja üleandmiselevastuvõtmisele kohale ei läinud), loeb kohus põhjendatuks kostjalt välja mõista täiendavalt 3-kuu üür ehk 7729,56 eurot. Kohus leiab, et kolme kuu jooksul oleks hagejal olnud võimalik leida uus üürnik. Kooskõlas VÕS § 101 lg 1 p-ga 6 on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist kuna kostja on rahalise kohustuse (üüri maksmise kohustus) täitmisega viivitanud. Viivise suuruse on pooled kokku leppinud sõlmitud lepingus. Kuivõrd nii hageja kui kostja on majandustegevuses tegutsevad äriühingud ning lähtudes lepinguvabaduse põhimõttest, asub kohus seisukohale, et hagejal on õigus viivisele lepingus kokkulepitud määras. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 08.08.2016 seisuga 1491,80 eurot ning alates 09.08.2016 määras 0,3% päevas põhinõudelt (16 950,92 €). Kostja väidetud tasarvestust kostja poolt hagejale makstud tagatisraha arvelt teha ei saa, kuivõrd üürileping ei ole lõppenud. Menetluskulud

Hageja esitas menetluskulude nimekirja kohtuistungil, kostja menetluskulude nimekirja ei esitanud. Arvestades hageja erinevate nõuete rahuldamise ulatust (üürivõlg 74,35%, viivis 98,39%, üür VÕS §296 lg 3 alusel 7,5%) jätab kohus menetluskuludest 50% kummagi poole kanda. Kuivõrd kostja menetluskulude kindlaksmääramise avaldust ja menetluskulude dokumente ei esitanud, jätab kohus kostja menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. Toimiku alusel seda teha pole võimalik, toimikust kostja menetluskulud ei nähtu. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja 50% hageja kindlaksmääratud menetluskuludest. Hageja taotleb menetluskulude suuruseks 3604,50 euro määramist ja selle väljamõistmist kostjalt hageja kasuks. Hageja taotleb menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Hageja kinnitab, et kõik nimekirjas sisalduvad kulud on kantud seoses kohtumenetlusega tsiviilasjas 2-16-113091. Hageja menetluskuludeks on hagiavalduselt tasutud riigilõiv 1500 eurot ja lepingulise esindaja kulud 2104,50 eurot. Esindaja osutas hagejale õigusteenuseid 19,6 tunni ulatuses tunnihinnaga 107,37 eurot. Hageja on käibemaksukohuslane ja taotleb menetluskulude väljamõistmist käibemaksuta. Toimingute tegemise aeg, toimingu sisu ja toimingu tegemiseks kulunud aeg on kajastatud hageja esitatud menetluskulude nimekirja ja taotluse lisas (lk 130). Kohtuistungiga seostud menetluskulud palus hageja kindlaks määrata lähtudes tunnihinnast 107,37 eurot ja istungi ajast. Kostja hageja menetluskulude kohta seisukohta ei esitanud. Kohus leiab, et hageja menetluskulude suurus on põhjendatud ja vajalik näidatud ulatuses. Tunnitasumäär on kohtupraktikakohasest keskmisest madalam, tundide arv vastab asja keerukusele ja menetluse käigule. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et istungiks ettevalmistumise aeg võib olla pikem istungi ajast. Juhul, kui istungiks on põhjalikult valmistutud, kulub istungile vähem aega. Istungiks ettevalmistamise ajana on hageja näidanud 1,5 tundi, protokolli järgi kestis kohtuistung 35 minutit. Kohtuistungi kestust mõjutas ka asjaolu, et kostja istungile ei tulnud, millega hageja ei saanud istungiks valmistudes arvestada. Seega lisandub kohtuistungil osalemise eest hageja menetluskuludele 53,78 eurot. Kohus määrab hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks kokku 3658.28 eurot, millest 1829,14 eurot mõistab välja kostjalt hageja kasuks. Vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 ja hageja taotlusele mõistab kohus kostjalt välja viivise hageja kasuks menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.