Võlaõigus › Alusetu rikastumine

eurot vabatahtlikult tagasi maksta, millest kostja järjekindalt keeldus. Kuivõrd kohtuväliselt ei ole kostja nõus alusetult saadud 4200 eurot tagasi maksma, on hageja sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtu poole. Hageja leidis, et kostja on saanud maaklertasu makse 4200 alusetult ja see tuleb hagejale tagastada. Hageja soorituseks puudus õiguslik alus, kuivõrd maakleritasu maksmise kohustust hagejal ei olnud. Poolte suuliselt sõlmitud maaklerilepinguga ei nähtud ette maakleritasu maksmise kohustust olukorras, kus kostjal ei õnnestu müüdavale kinnistule ostjat leida. Hageja rõhutas, et kinnistute müüki ei ole toimunud ja need on jätkuvalt hageja omandis. Osaühingu osade võõrandamine ning osaühingu omandisse kuuluva kinnisasja võõrandamine on kaks erinevat õiguslikku ja faktilist nähtust/tehingut, mida kostja püüdis kohtuvälises suhtluses pahatahtlikult ja omakasupüüdlikult samastada. Lisaks alusetult saadud 4200€ tagastamisele palus hageja kostjalt välja mõista ka seadusjärgse viivise. Kohustuse täitmise tähtaeg tuleneb VÕS § 82 lg 7 regulatsioonist ja hageja hinnangul hakkab tähtaeg antud juhul kulgema ajast, millal kostja sai teada või pidi saama teada alusetust rikastumisest tulenevast kohustusest. Hageja leidis, et kostja kohustus tekkis seega alates 16.03.2017.a, kui hageja esindaja oli 06.03.2017 e-kirjaga andud kostjale tähtaja raha tagastada hiljemalt 15.märtsiks 2017.a. Hagi esitamise seisuga oli viivis 11.05 eurot. Hageja palus TsMS § 367 tulenevalt mõista kostjalt viivise välja ka alates 28.03.2017 kuni põhinõude lõpliku täitmiseni. Hageja esitas 22.05.2017.a täiendavad seisukohad tulenevalt kostja vastuväidetest. Hageja teatas esmalt, et ei ole saanud kostjalt 01.06.2017.a maaklerlepingu projekti ja on tutvunud projektiga esimest korda alles kohtumenetluse käigus. Hageja pidas imelikuks kostja väidet, et kostja esindaja Mxxxx Txxxxx konsulteeris hagejat AS-ga Swedbank sõlmitud laenulepingu refinantseerimise teemal. Hageja selgitas, et viidatud kohtumisel arutasid pooled kinnistu müügi väljavaateid. Hageja oli seisukohal, et kostja väiteid osaühingu osade müügitehingu näilikkusest ja tühisusest on paljasõnalised. Hageja märkis ka, et OÜ APF Invest ostis just osaühingu osad, mitte kinnistu- kinnistu ostmine oli OÜ-l ka võimalik, kuid seda ei soovitud. Hageja vaidles vastu tasaarvestuse vastuväitele. Hageja leidis, et kostja viivise nõue on alusetu. Esiteks seetõttu, et pooltel puudus kokkulepe viivisemäära 0,5% kohaldamiseks. Arve vastuvõtmine ei tähenda sellele kantud viivisemääraga nõustumist, kuigi käesolevalt puudub arvel ka sellel vastuvõtmist kinnitav allkiri. Teiseks leidis hageja, et viivise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja märkis, et hindamisakti tasu maksmise kohustus lõppes AS Even lõppemisega 2016.a sügisel. Hageja juhatuse liige võttis kohustuse üle ilma, et ta seda tegema oleks pidanud. Viivise tasumise kohustust hageja ja kostja esindajad omavahel kordagi ei arutanud ning kuni 12.05.2017.a menetlusdokumendini ei ole kostja kunagi viivist nõudnud. Kostja ei kasuta seega oma õigusi heauskselt. Hageja leidis, et ka kulude hüvitamise nõue summas 250.80€ ei ole põhjendatud, sest pooltel puudus kokkulepe selles, et hageja peab hüvitama reklaamtahvli paigaldamise kulud. Hageja teatas 04.04.2016.a meilis, et tahvel paigaldatakse, kuid ei märkinud, et kavatseb nimetatud kulu hagejalt sisse nõuda. Eraldi kokkulepet selles küsimuses pooltel polnud. Hageja leidis, et ka kostja alternatiivseks põhjenduseks-hüvitada kulud käsundita asjaajamise sätete alusel- pole alust. Hageja selgitas, et pooltel oli suuline maaklerleping, mistõttu ei saa sama maaklerteenuse osutamise asjaolude osas kehtida samaaegselt nii lepinguline kui lepinguväline regulatsioon. Hageja märkis, et paigaldatud tahvel ei aidanud ka kinnistu müügile kaasa, kuna kinnistut ei müüdud. Hageja esitas 30.06.2017.a menetlusdokumendis täiendavalt järgimised seisukohad. Hageja rõhutas, et poolte vahel puudub kirjalik maaklerleping ning hagejale on arusaamatu, millist lepingu teksti kostja tõlgendab. Hageja kinnitas ka, et hageja ei vahendnaud osaühingu osade müügitehingut. Kostja on oma seisukohas omistanud hagejale väiteid, mida viimane oma menetlusdokumendis pole avaldanud: hageja ei kinnitanud, et 2016.a nov kohtumisel arutati

vara müüki vaid kinnistu müügi asjaolusid. Hageja juhatuse liike Jxxx Lxxxxx on ise pöördunud OÜ APF Invest juhatuse liikme Axxxx Pxxxxxx poole ettepanekuga omandada OÜ Saia täisosalus. Hageja leidis, et kostja käsitlus, et maakler on vahendanud ükskõik mistahes lepingut, on meelevaldne. Hageja täpsustas, et hageja juhatuse liige Jxxx Lxxxxx teatas lepingulisele esindajale Mxxxxx Lxxxxxx ekslikult, et hageja on kostjale võlgu. Hageja selgitas, et kostja on leidnud erinevaid põhjusi, miks alusetult saadud raha hagejale mitte tagastada. Kirjalikes lõppseisukohtades jäi hageja oma nõude juurde ja palus hagi rahuldada. Hageja rõhutas, et sõlmis kostjaga suulise lepingu kinnistule ostja leidmiseks, kuid kostja ostjat ei leidnud. Hageja hinnangul on kostja positsioon menetluses olnud muutlik. Hageja leidis, et kuna kostja teatas istungil, et ta ei olnud 18.01.2017.a osade võõrandamise lepingust üldse teadlik, siis on mõistetamatu ja tõendamata ka kostja puutumus nimetatud tehingusse tervikuna. Tõendamata on ka kostja väide, et tema esindaja, maakler M. Txxxxx nõustas tehingus hageja ja APF Invest OÜ esindajaid Swedbank AS-ga hüpoteegi loovutamise/omandamise küsimuses. Maakleril puudus mistahes panus hüpoteegi ümbervormistamise tehingu ettevalmistusse ja sõlmimisse. Hageja leidis, et kostja maakleritasul pole õiguslikku alust, sest esiteks suuliselt sõlmitud lepingu järgi ei viinud kostja tegevus kinnistu müügini. Teiseks, dokumendiprojekt 01.06.2016 pole käsitletav sõlmitud lepinguna, mistõttu ei saa dokumendiprojekt kaasa tuua maakleritasu arvestamise ja maksmise tingimuste regulatsiooni. Kolmandaks, kostjal puudub puutumus Saia OÜ osade müügilepingu asjas (ei vahendanud ega osutanud lepingu sõlmimise võimalusele). Ka Saia OÜ kinnistut koormanud AS-i Swedbank hüpoteegi loovutamine osaühingule APF Invest toimus kostja osaluseta, mistõttu kostjal pole võimalik 4200 euro kui maakleritasu nõuet siduda ka selle tehinguga/episoodiga. Hageja hinnangul on alusetu kostja tasaarvestuse nõue reklaamikulude nõude osas, sest vastav kokkulepe puudus. Kostja viivise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. AS-i Even kohustuse ülevõtmise kokkuleppe tingimuseks polnud mistahes viivise tasumine ning pooltel polnud ka kokkulepet viivise määra osas. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile ja vastu ja palus selle jätta rahuldamata. Kostja märkis, et vaidlus puudub selles, et hageja tegi 2016.a kevadel kostjale ülesandeks leida kinnistutele ostja ja kohustus selle eest maksma maakleritasu. Kohe pärast hagejalt juhiste saamist alustas kostja müügitegevusega, avaldades müügikuulutused ja paigaldas hageja soovil reklaamtahvli kinnistule. Reklaamtahvli paigaldamise kulu oli 250.80€. Mais 2016.a avaldas hageja, et kinnistud on tema peamine vara, kuid tal on kohustusi üle 150 000€ ning avaldas, et kinnistute müügi hind peaks olema selline, et laekuvast summast peaks saama täita kõik hageja kohustused. Poolte vahelise kirjavahetuse kohaselt oli planeeritava müügi peamine eesmärk see, et hagejal oleks võimalik oma kohustustest täielikult vabaneda ning pärast notaritasu, maakleritasu ja riigimaksude tasumist jääks võimalusel alles ka vähesel määral vaba raha. Samas kirjavahetuses arutati ka võimalikku maakleritasu suurust. Hagejaga peetud kirjavahetuses ja suulises suhtluses tehtud ettepanekute alusel koostas kostja hagejale allkirjastamiseks 01.06.2016 kuupäeva kandva maaklerilepingu projekti, mille ta edastas hageja juhatuse liikmele Jxxx Lxxxxxxxx. Kuigi dokument jäi allkirjastamata, ei esitanud hageja dokumendi suhtes vastuväiteid ning lasi kostjal teenuse osutamisega jätkata. Kostja oli seisukohal, et hageja senine käitumine andis kostjale aluse lähtuda sellest, et pooled on saavutanud lepingutingimustes kokkuleppe, vastasel juhul ei oleks kostja teenust osutanud. Kostja leidis, et on teenuse osutanud – vahendanud müügitehingu, ja seetõttu on tal ka õigus maakleritasule. Kostja selgitas, et novembriks 2016 oli hagejal tungiv vajadus refinantseerida

oma kohustusi Swedbanki ees ning sellega seoses kavandas OÜ APF Invest hagejale Swedbanki hüpoteegi loovutamise vastu laenu andmist. Seetõttu toimus kostja bürooruumides kohtumine hageja, kostja ja OÜ APF Investi esindajate vahel, kus kostja äriühingu maakler Mxxxx Txxxxx konsulteeris ja vahendas poolte poolt soovitud tehingu tegemist. Kohtumisel arutati ka potentsiaalset müüki OÜ-le APF Invest. Kinnistusraamatu andmetest nähtub, et 18.11.2016 sõlmitud kokkuleppe alusel loovutas Swedbank oma hüpoteegi OÜ-le APF Invest, mis omakorda kinnitab refinantseerimislepingu sõlmimist. Refinantseerimiskokkuleppe loogiliseks jätkuks oligi vastavalt toimunud kohtumisel arutatule 18.01.2017 sõlmitud osade võõrandamisleping, millega OÜ APF Invest omandas hageja äriühingu. Osade võõrandamislepinguga saavutas hageja oma lõppeesmärgi, mille saavutamiseks ta oli kostja poole pöördunud. Eeltoodust tulenevalt tekkis kostjal seega hiljemalt 18.01.2017 õigus nõuda maakleritasu maksmist. Kostja märkis ka, et isegi kui tehing ei oleks kostja vahendatud, oleks kostjal siiski õigus nõuda maakleritasu maksmist. Vastavalt lepingu p 5.3 on müügitehinguni mittejõudmisel müüjast tingitud asjaoludel maakleril õigus maakleritasule samas mahus nagu lepingu p 5.1. Kostja selgitas, et enne 18.01.2017.a toimunud tehingut ei olnud poolte vahel vaidlust hageja kohustuse üle tasuda maakleritasu. Kostja kinnitas, et 17.01.2017.a pöördus hageja esindaja Mxxxxx Lxxx kostja poole eesmärgiga saada hageja kohustustest n.ö pilt ette ja palus saata „läbi räägitud arve“. Kostja väljastas arve. Hageja palus 18.01.2017.a vormistada arve ümber OÜ-le APF Invest märkega, et tasumine toimub OÜ Saia eest. Seda kostja tegi ja edastas muudetud arve. Pärast arve maksmist pöördus OÜ APF Invest veel omaalgatuslikult kostja poole palvega korrigeerida esitatud maakleriteenuse arvet selliselt, et seal ei oleks sees viidet, kelle eest maksti ning kostja muutis arvet veelkord. Seega on ebaõige hageja väide, justkui olnuks ta arvega seoses eksituses. Eelnevad asjaolud ja nende ajaline järgnevus (arvega seotud suhtlus toimus vahetult enne ja pärast tehingut) kinnitab ühtlasi, et osade müügileping on sõlmitud kostja vahendamise tulemusena ja kõik tehinguosalised teadsid sellest. Samuti saab poolte suhtlusest järeldada, et hageja eesmärk kinnistu müügil oli vabaneda oma kohustustest ning pärast notaritasu, maakleritasu ja riigimaksude tasumist saada võimalusel ka vähesel määral vaba raha. Osade müügiga saavutasid hageja tegelikud kasusaajad sama eesmärgi, sest vabaneti seotusest kinnistu ja võlgadega. Kostja esitas ka tasaarvestuse vastuväite juhuks, kui kohus hageja nõude kas osaliselt või täielikult rahuldab. Kostja leidis, et tal on hageja vastu järgmised nõuded: - Viivise nõue tulenevalt asjaolust, et hageja tasus eksperthinnangu tasu hilinemisega. Vastavalt algselt väljastatud arvele oleks eksperthinnangu tasu pidanud makstama hiljemalt 25.03.2016, kuid see tasuti alles 26.01.2017. Järelikult oli hageja eksperthinnangu eest maksmisega viivituses 307 päeva. Vastavalt arvele märgitud ja hageja poolt aktsepteeritud maksetingimustele oli arve viivis 0,5% päevas. Selliselt kujuneb kostja viivisnõudeks hageja vastu 307 x 0,5% x 800 = 1 228€. - maaklerlepingu täitmisega kaasnenud kulutuste hüvitamise nõude summas 250,80€. Nimetatud summa kajastab vastavalt hageja ja kostja kokkuleppele lepingu täitmiseks kinnistule paigaldatud reklaamtahvli kulu. Kostja märkis ka, et juhul kui kohus leiab, et kokkulepe kulude hüvitamise kohustuse kohta ei ole tõendatud, on kostja alternatiivselt seisukohal, et kantud kulud kuuluvad hüvitamisele käsundita asjaajamise sätete järgi: hageja kulusid ei vaidlustanud – seega on ta need vähemalt vaikimisi heaks kiitnud; kinnistu kiire müük vastas hageja huvile ja tahvli paigaldamine aitas kinnistu kiirele müügile kaasa. Kostja palus seega tasaarvestada 1478.80€. Kostja esitas täiendavad vastuväited 14.06.2017.a. Kostja leidis, et hageja üritab lepingu sõlmimise asjaolusid lihtsustada ja see ei ole olukorras, kus pooltel on vaidlus lepingu tõlgendamise üle, lubatud. Kostja kinnitas, et on hagejale üle andnud maaklerlepingu projekti.

Kostja leidis, et kuigi maaklerleping sõlmiti kinnistu müügiks, tuleb esitatud asjaoludel kostja kohustus tehingut vahendada lugeda täidetuks ka olukorras, kus kostja vahendamise tulemusena sõlmiti selle ühingu osade müügitehing, mille peamiseks varaks oli maaklerlepingu esemeks olnud kinnistu. Kostja oli seisukohal, et hageja ei vaidlustanud 2016.a novembris toimunud kohtumist, kus arutati vara müüki – seega on maakler vahendanud ka vara müügi tehingut. Kostja selgitas, et kostjale käsundit andes väljendas hageja, et vara peab 2016.a oktoobriks müüdud olema. Kosta leidis, et hageja väide esindaja eksimusest ei ole usutav ja arvestada tuleb ka esindaja isikut: esindaja teadis, et vaatamata tehingu juriidilise vormi muutumisess, on hagejal kohustus maaklertasu maksta. Kostja oli seisukohal, et osaühingu osade müügiga varjati kinnistu lõppomaniku vahetumist. Nimetatud eesmärki kinnitab OÜ APF Invest avaldus lepingus, et ostab OÜ Saia osad vaid juhul, kui kinnistud Saia ja Saia 32 kuuluvad jätkuvalt hagejale. Kostja hinnangul ei ole asjas oluline see, miks otsustati tehingu vormi muuta. Kostja vaidles vastu hageja seisukohale et igal juhul on maaklertasu saamine välistatud seetõttu, et kostja ei ole tehingut vahendanud: tehing sõlmiti siiski kostja vahendamise tulemusel. Kostja jäi tasaarvestuse nõude juurde. Kostja märkis vastuseks hageja vastuväidetele, et kuna hageja ei ole tõendanud arvel märgitud viivise määrale vastu vaidlemist, siis tuleb seda lugeda tema kaudseks tahteavalduseks viivist tunnustada. Kostja märkis, et igal juhul on kostjal õigus seadusjärgsele viivisele ja see ei ole esitatud ebamõistlikult või pahauskselt ainuüksi seetõttu, et nõue esitati alles kohtumenetluses. Koos põhikohustusega läks hagejale üle ka AS Even kõrvalkohustus. Kostja jäi seisukoha juurde, et reklaamtahvel paigutati poolte kokkuleppel ja hageja kohustub selle eest tasuma. Kostja leidis, et kui kohus tuvastab, et pooled ei ole kulude osas läbirääkimisi pidanud või kokkulepet sõlminud, tulebki selles küsimuses kohaldada käsundita asjaajamise sätteid. Kirjalikes lõppeseisukohtades jäi kostja varem esitatud seisukohtade juurde ja leidis, et tema väited on asja läbivaatamisel saanud kinnitust ja tõendatud tunnistajate ütlustega. Kostja jäi selle juurde, hageja on andnud kostale käsundi ka kirjalikult ja kostja on käsundi täitnud. Seejuures ei ole tehingu juriidilisel vormil hageja eesmärgi saavutamise seisukohast tähtsust. Hageja lepingulise esindaja eesmärgiks oli Saia OÜ müügist saadud tulust täita pankrotistunud Even AS kohustused ja esindaja kinnitas tunnistajana, et ta ei olnud vahet, kas müüa Saia kinnistuna või osadena. Maaklertasu nõuet ei välista ka see, et tehingust sai kasu hageja juhatuse liiga isiklikult. Hageja väide eksimusest arve tasumisel on kostja hinnangul ebausutav ja vastuolus asja materjalidega. Kostja leidis, et osade müügitehinguni jõudmine on 2016-a novembri kohtumisega otseses põhjuslikus seoses: kinnistu müügitehing asendati osade müügitehinguga tulenevalt sellele vahetult eelnenud hüpoteegi väljaostmise tehingust, mis omakorda otsustati novembri 2016 kohtumisel tänu kostja nõustamisele. Osade müügilepingu sõlmimise järgselt olid kõik maaklertasu eeldused täidetud ja hageja on kostjale teenuse eest õigesti maksnud. Alus nõuda makstu tagastamist VÕS § 1028 lg 1 järgi puudub. Kostja jäi tasaarvestuse vastuväite juurde summas 1478.80 eurot. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohus leiab, et poolte vahel oli sõlmitud suuline maaklerleping hagejale kuuluva kahe kinnistu: Saia ja Saia 32, müümiseks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 sätestab: Maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama

kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Seadus maaklerlepingule kohustuslikku vormi ette ei näe. VÕS § 11 lg 4 sätestab, et kirjalik leping loetakse sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudokumendid või kirjad. Kohus on seisukohal, et leping ei ole sõlmitud kirjalikult, sest kohtule ei esitatud ühtegi mõlema poole esindaja poolt allkirjastatud lepingut. Millistele nõudmistele vastab tehingu kirjalik vorm, on sätestatud TsÜS § 78 lg 1 ja § 80: selleks on kas omakäeline allkiri või elektrooniline allkiri. Puudub vaidlus, et pooled ei ole lepingut kummalgi viisil allkirjastanud. Kohus leiab, et seadusega ei ole kooskõlas kostja laiendav käsitlus, et kui vastaspool ei ole talle edastatud lepingu projektile vastu vaielnud, siis on leping sellisel kujul sõlmitud. Nimetatud lepingu projekt (t lk 108 pöördel- 109, 125-127) ei oma seega asjas tähtsust ja kohus sellel hinnangut ei anna. Seetõttu ei analüüsi kohus ka poolte väiteid selle kohta, millal see projekt koostada võidi ning millal ja kas üldse on see edastatud hageja esindajale. Kohtu hinnangul ei puutu nimetatud poolte seisukohad vaidluse esemesse. Kuna kirjalikku lepingut ei olnud, jätab kohus hindamata ka kõik kostja väited, mis tuginevad lepingu projekti punkidele. Pooltel ei olnud vaidlust, et maaklerleping sõlmitu 2016.a märtsis ja nimetatud asjaolu tõendab ka hageja esindaja J. Lxxxxxx 28.03.2016.a e-kiri kostja maakler Mxxxx Txxxxxxxx (T lk 100 pöördel). Lepingu sõlmisele järgnenud kuudele vahetati e-kirju küsimuses, mis võiks olla kinnistute hind ja milline on maaklertasu suurus (t lk 107-108,113). Pooltel on erinev arusaam lepingu sisust, eelkõige maakleri kohustusetest- töö eesmärgist. Hageja oli seisukohal, et lepingu sisuks oli kinnistutele Saia ja Saia 32 ostja leidmine, mida tõendab ka eelnimetatud J. Lxxxxxx e-kiri: „Pane palun Saia maad müüki.“. Kostja leidis, et maakleril oli ülesanne leida ostja Saia OÜ varale kogumis. Tõendeid nimetatud kokkuleppe kohta kostja ei esitanud. Tunnistajate J. Lxxxxxxja maakler M. Txxxxxxxpoolt antud ütlustest ei selgunud, kas üldse ja millal muudeti maakleri ülesandeid: kinnistu müük asendus kostja väidetud vara müügiga. Nimetatud tunnistajate ütluste kohaselt oli kuni 2016.a novembris toimunud kohtumiseni üheselt selge, et maakleril on ülesanne leida ostja kinnistutele: hageja esindaja oli 13.05.2016.a e-kirjas Tlk 113) andud selge juhise, et kinnistud tuleb müüa oktoobriks. Tunnistaja M. Txxxxx andis nimetatud kohtumise kohta järgmised ütlused: „Sooviti arutada võimalikke müügitingimusi Saia kinnistute müügiks. .... Meil ei olnud sel hetkel konkreetset ostuhuvilist Saia kinnistule,...“. Tunnistaja J. Lxxxxxxandis järgmisi ütlusi: „Selle kohtumisega soovisin Axxxx Pxxxxxxxx näidata, et krundi müügiga käib aktiivne tegevus, ... Arutati, kas selle hinna eest on võimalik seda maad kiiresti müüa. ... Mxxxxxx oli kinnistu müügist juttu.“ Ka tunnistaja A. Pxxxxxx, kes ise küll maaklerlepingu pooleks ei olnud, ütluste kohaselt räägiti 2016.a novembri kohtumisel kinnistu/maade müügist, mitte aga OÜ Saia vara müügist. Kostja pole esitanud ühtegi tõendit, et ka pärast nimetatud kohtumist oleks muudetud lepingu sisu. Tunnistajad A. Pxxxxxx ja J. Lxxxxx ütluste kohaselt loodeti ikkagi kinnistute müüki kuni 2017.a jaanuari alguseni ja siis leidis J. Lxxxxx, et ta peab leidma raha muul moel. Tunnistaja J. Lxxxxx kinnitas, et kuna kinnistud olid müümata 2017 jaanuaris, pakkus ta neid ka A. Pxxxxxxxx, kuid viimane kinnistut ei tahtnud. A. Pxxxxxx ütluste kohaselt ostis ja OÜ Saia selleks, et kontrollida sellele kuuluva kinnistu müügiprotsessi ja kindlustada omale sobiv müügi hind; eesmärk oli päästa System Airi nõue, kui ta OÜ Saia omandas. Kohus rõhutab, et tunnistaja A. Pxxxxxx ütlustest tulenes selgelt, et 2016.a novembri kohtumisel ei arutatud üldse võimalust, et OÜ APF Invest ostaks kinnistud ise või siis osaluse Saia OÜ-s. Seega on täiesti tõendamata kostja väide, et osade müük oli arutusel juba 2016.a novembri kohtumisel ja et selles osas kasutati kostja maakleri abi. Tunnistajad ei avaldanud, et jaanuaris toimunud osaühingu osade müügis kokkulepete sõlmimisel või vahendamisel osales mõni kostja

maakleritest või kostja esindaja. Seega puudus hagejal ja kostjal maaklerleping osaühingu vara müügiks. Kohus märgib, et vatsavalt VÕS § 9 lg 1 on lepingu sõlmimise asjaolu hindamisel oluline see, et pooled on saavutanud lepingu tingimustes kokkuleppe. Käesolevalt ei ole tõendatud poolte vahel kokkuleppe saavutamine, et kinnistute müük asenduks vara müügi kohustusega. Kohus ei nõustu kostja käsitlusega erinevate tehingute laiendavast eesmärgipärasest koostõlgendamisest ja leiab, et erinevaid tehinguid tuleb ikkagi hinnata eraldiseisvatena. Kohus leiab, et kostja käsitlus on oma olemuselt ebaloogiline ja pole juriidiliselt võimalik. Kohus tugineb oma seisukohas tehingutes osalenud lepinguosaliste ja vara mittekattuvuse asjaolule. Nimelt ei olnud hageja, kes ju maaklerlepingu sõlmis, üldse 18.01.2017.a lepingu (t lk 129135) pooleks: selleks olid füüsilised isikud Jxxx Lxxxxx, ExxxAxx ja Mxxxxxxxa Lxxxxxxxx müüjatena ning juriidiline isik OÜ APF Invest ostjana. Seega ei saanud kostja ka parimal juhul esindada hagejat nimetatud tehingu vahendamisel, sest hageja ise osade müügi tehingut ei teinud. Kohus märgib, et 18.01.2017.a tehingu vahendamisel pidanuks kostjal olema maaklerlepingu kellegagi nimetatud tehingu pooltest, mida aga ei olnud. Teiseks oli kostja seisukohal, et maaklerleping hõlmas hagejale kuuluva vara müüki, kuid 18.01.2017.a lepingu esemeks olid Jxxx Lxxxxxxxx, ExxAxxxx ja Mxxxxxxxx Lxxxxxxxxxx kuuluv vara: OÜ Saia osad- lepingu p 1. Seejuures on kummastav, et kostja käsitluse järgi oli kogu hageja vara nimetatud 2 kinnistut ja tähelepanuta jäetakse osaühingule kuuluvad kohustused ja muu võimalik vara (nt vallasvara) (vt TsÜS § 66). Kohus möönab, et hageja tolleaegse esindaja eesmärgiks oli hankida kinnistute müügist rahalisis vahendid oma erinevate äriühingute kohustuste täitmiseks. Samas ei sõlmitud kostjaga käsundit, mille sisuks oleks olnud rahaliste vahendite hankimine- st ükskõik mida müües saada vajalikud vahendid. Sellisel viisil tehingu tõlgendamine on vastuolus poolte tahte kohta asjas kogutud tõenditega. Eeltoodust tulenevalt asub kohu seisukohale, et kostjal oli poolte vahel sõlmitud maaklerlepingu kohaselt siiski kohustus leida ostja hagejale kuuluvale kahele kinnistule, kuid kostja nimetatud kohustust ei täitnud. Pooltel puudus vaidlus, et hageja on maaklerlepingu kosjaga lõpetanud- hageja juhatuse liige Axxxx Pxxxxxx on lepingu lõpetanud ja on sõlminud maaklerlepingu teise teenuse pakkujaga. Puudub vaidlus, et APF Invest on kostjale tasunud 5000 eurot, (t lk 15). Tõenditena esitatud arvetest (t lk 14, 112 pöördel) ja meilidest (t lk 13) nähtub, et hageja eest on kostjale tasunud OÜ APF Invest ning kohuse täitmine on toiminud hageja ja kolmanda isiku kokkuleppel kooskõlas VÕS § 78 lg 1. Tasutud summa koosnes eksperthinnangu tasust summas 800 eurot ja maaklertasust 4200 eurot. VÕS § 1028 lg 1 sätestab: Kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Käesolevalt ei olnud hagejal kohustust maaklertasu maksmiseks tekkinud ja seega on tegemist alusetult teostatud väljamaksega 4200 euro suuruses summas. Summas 800 eurot on tasutud eksperthinnangu koostamise eest ja nimetatud kohustus oli olemas ning seega on see tasutud ka õigesti. Asjas ei ole ilmnenud ühtegi § 1028 lg 2 sätestatud alust, mille tõttu saaks kostja keelduda ebaõigesti saadu tagastamisest.

Vastavalt VÕS § 1032 lg 1 on hagejal seega õigus kostjalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu. Eeltoodu tõttu on põhjendatud hageja nõue 4200€ euro tagastamiseks. Hageja palus tagastamisega viivitamise aja eest mõista kostjalt välja ka seadusjärgse viivise. Istungi toimumise aja (03.10.2017) seisuga oli hageja arvestanud viivise suuruseks 185.95 eurot. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Hageja palub viivise välja mõista alates 16.03.2017.a. Hageja teatas kostjale tema kohustusest esmalt 15.02.2017 (t lk 18), kuid esitas selge nõude 06.03.2017.a (t lk 21-22), kus on andnud ka tasumiseks tähtaja 15.03.2017.a. Kohtu hinnangul on kostjale täitmiseks antud tähtaeg olnud VÕS § 82 lg 3 tulenevalt mõistlik. Kuna kostja antud tähtaja jooksul kohustust ei täitnud, on see VÕS § 82 lg 7 tulenevalt muutunud sissenõutavaks. VÕS § 113 lg 1 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Käesolevalt on nn seadusjärgse viivise määraks 8% aastas. Kohtulahendi tegemise seisuga (26.10.2017) on tasumisele kuuluva viivise suuruskes seega 180.18 eurot (viivitus 195 päeva, päevamäär 0.022%=0.924€). TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja on palunud kohtul kostjalt välja mõista ka viivise pärast kohtuotsuse tegemist kuni põhivõla tasumiseni ning kohus rahuldab taotluse. Kostja esitas tasaarvestuse taotluse VÕS § 197 lg 1 sätestab: Kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus tuvastas hageja nõude ja kostja kohustuse, kuid tasaarvestuse eelduseks on kostjal hageja vastu sissenõutava nõude olemasolu. Kostja leidis, et tema nõudeks hageja vastu on maaklerlepingu täitmisega kaasnenud kulude tagastamine summas 250.80 eurot. Nimetatud kulu tegi kostja reklaamtahvli paigaldamisega kostja kinnistule (t lk 105). Pooled vaidlesid, kas nimetatud kulu hüvitamiseks oli pooltel kokkulepe või mitte. Maakleri kulude hüvitamist reguleerib VÕS § 667, mille lg 1 kohaselt võib maakler lisaks maakleritasule nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib maakler juhul, kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Käesolevalt ei ole kostja vastava kokkuleppe olemasolu tõendanud. Kohtu hinnangul ei ole vastavaks kokkuleppeks piisav ainuüksi see, kui tellija ei ole esitanud vastuväiteid maakleri teatele, et nimetatud kulu on tehtud (t lk 104 pöördel). Seejuures ei sisalda nimetaud M. Txxxxx e-.kiri ei kulude suurust ega ka teadet/hoiatust, et neid plaanitakse hagejalt eraldi sisse nõudategemist on vaid infoga, et tahvel paigaldatakse. Telefonivestluses, mida M. Txxxxx ja hageja lepinguline esindaja pidasid 09.02.2017.a ja mida kohus istungil vahetult uuris kinnitas M. Txxxxx, et kinnistu müügiga kaasnenud kulud olid arvestatud maakleritasu (2%+käibemaks) sisse. Ka vande all ära kuulamisel kinnitas M. Txxxxx, et novembri kokkusaamisel oli juttu, et

arve esitamisest ja et ta võtab raamatupidamisega kokku kulud, mis on maaklertasu hinnas nagunii sees. Seega puudus kostjal õigus eraldi maakleri ülesannete täitmisega kaasnenud kulude nõudmiseks, sest pooltel vastav kokkulepe puudus. Kostja esitas ka alternatiivsel alusel nõude nimetatud kulude osas leides, et kulud on tehtud käsundita asjaajamise käigus. Kohus sellise käsitlusega ei nõustu. Pooltel on selgelt olemas maaklerleping, mistõttu on tegemist lepingulise suhtega. Käsundita asjaajamise sätete alusel on õigus nõue esitada lepinguvälise kohustuse korral. VÕS kommenteeritud väljaande III osa /Kirjastus Juura, Tallinn 2009/ 10. osa sissejuhatuses selgitatakse lepingulise ja lepinguvälise suhte piiritlemist järgmiselt: „Lepinguõiguse ja lepinguvälise võlasuhte õiguse piiritlemisel on oluline seega lepingu olemasolu.“ (lk 545) Samas viidatakse ka, et lepingulise suhte olemasolu iseenesest ei välista seda, et lepingupoolte vahel võivad seoses sama lepingu esemega tekkida lepinguvälised võlasuhted (samas). Kommentaarides selgitatakse, et sellisel juhul on aga seaduses selge viide võimalusele lisaks lepingulisele suhtele esitada nõuet ka lepinguväliselt. Käesolevalt maaklerlepinguga kaasnenud kulude osas selline viide seaduses puudub. Lisaks on kulude hüvitamise kokkulepe üks maaklerlepingus kokku lepitavaid põhilisi õigusi/kohustusi, mistõttu sellele eraldamine lepingust endast ei ole võimalik- lepingutingimuse kohta ei saa üheaegselt kohalduda lepinguõiguse ja lepinguvälise õigussuhte regulatsioon. Kostja palus tasaarvestada ka oma nõude, mis tal on hageja vastu ekspertiisi koostamise tasu maksmisega viivitamisest. Pooltel puudub vaidlus, et kostja koostas AS Even tellimusel ekspertiisiakti kinnistute turuväärtuse hindamiseks (t lk 86-100) ja esitas 22.03.2016.a AS-le Evan arve summas 800 eurot, maksetähtajaga 25.03.2016.a (tlk 11). Nimetatud arvele on 18.01.2017.a tehtud kreeditarve (t lk 12), kuna samas summas esitati arve APF Invest OÜ-le, kes tasus sellele vastavalt kokkuleppele hagejaga. Arve tasumise üle 26.01.2017.a vaidlust ei ole (t lk 15). Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et kohustus täideti alles 10 kuud hiljem. Hageja on ise kinnitanud, et võttis 20016.a sügisel kinnisaja hindamisakti koostamise tasu maksmise kohustuse kostja ees üle (hagiavaldus p 1.2). Hageja varasem esindaja Jxxx Lxxxxx kinnitas tunnistajana antud ütlustes, et osade müügi ajal oli ta ametlikult Domusele võlgu 800 eurot hindamise eest. Seega on tõendantud, et hageja võttis üle AS Even kohustuse (VÕS § 175). VÕS § 177 lg 1 kohaselt lähevad kohustute ülevõtmisel uuele võlgnikule üle nõudega seotud kõrvalkohustused, kui need ei ole isiklikku laadi või ei ole muul põhjusel lubamatult seotud senise võlgniku isikuga. Käesolvelt on tegemist viivise nõudega, mis on nn universaalne kõrvalkohustus. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kui hageja võttis üle AS Evan põhikohustuse, võttis ta üle ka viivise tasumise kohustuse. Hageja teistsugune seisukoht ei ole seadusega kooskõlas. Hageja vaidles vastu hageja kohaldatavale viivise määrale: 0,5% päevas, sest pooltel puudub sellise viivise kohaldamiseks kokkulepe. Viivise määr, mida kostja kohaldada soovib, on märgitud AS-le Evan 22.03.2016.a esitatud arvel (t lk 11). Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et tal oleks AS-ga Evan olnud kokkulepe arvel märgitud viivise määra rakendamiseks, sh vastav kinnitus arvel. Riigikohus on lahendi 3-2-1-144-09 punktis käsitletud arvetele märgitud viivisemäära siduvuse temaatikat ja riigikohus leidis, et sellise arve vastuvõtmine ja/või allkirjastamine ei tähenda üldjuhul seda, et arve vastuvõtja nõustub arvel esitatud tingimustega, milles varem kokkulepitud ei ole. Selleks, et arvel näidatud tingimused muutuksid poolte kokkuleppe osaks, peaks olema arvel selgelt näidatud, et soovitakse kokku leppida seni kokkuleppimata

tingimustes. Arvele märgitud viivisemäär võib olla küll ka pooltele siduv aga seda juhul, kui vastuvõtja on oma varasema käitumisega näidanud, et aktsepteerib arvel näidatud tingimusi, tasudes nt mõnel varasemal arvel näidatud viivise. Käesolevalt pole tõendatud viivise määra kokkulepet ega ka kostja ja AS Evan vahelist tavapraktikat viivisemäära 0,5% kohaldamiseks, mistõttu ei saa arvele märgitud viivise määra kohaldada. Seetõttu leiab kohus, et kohaldada tulen nn seadusjärgset viivise määra (VÕS § 113 lg 1,§ 94), milleks on 8% aastas. Arvestades arve tasumisega viivituses oldud aega ja viivise määra, on kostjal nõue seega summas 54.03 eurot (viivitus 307 päeva, päevamäär 0.022%=0.176€). Hageja leidis, et viivise nõudmine temalt on ka heade kommetega vastuolus, kuid kohus nimetatud seisukohaga ei nõustu. Hageja viitas Riigikohtu lahendile 3-2-1-41-07, mille p 27 leitakse , et võlausaldaja kaotab seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast (nt on ülekohtune). Olenevalt tuvastatud asjaoludest peab kolleegium põhimõtteliselt võimalikuks ka olukorda, kus hea usu põhimõtte vastaseks osutub viivisenõue üksnes teatud perioodi eest. Käesolevalt ei ole hageja esitanud mingeid asjaolusid, mille alusel saaks asuda seisukohale, et seadusjärgse viivise nõudmine kostja poolt on mingi erandliku asjaolu tõttu välistatud või siis on kostja selle nõudeõiguse kaotanud. Ainuüksi asjaolu, et viivist pole enne kohtumenetlust nõutud, ei tee seda heade kommetega vastuolus olevaks ei poolte üldisest käitumisest ega ka ühiskonna moraalinormidest tulenevalt. Samuti ei ole erandlik see, et algse võlgniku AS-i Evan suhtes algatati pankrotimenetlus ja hageja otsustas kohustuse üle võtta. Kohustus täideti 10 kuuse hilinemisega ja kostjal on sellest tulenevalt viivise nõudmise õigus (VÕS § 101 lg 1 p 6). Ka asjaolu, et kostja soovib esitada viivise nõude, et vähendada omapoolset kohustust, ei ole kuidagi ebaõiglane või erandlik, kuna ka hageja ise on esitanud viivise nõude- pooled kasutavad seega samu õiguskaitsevahendeid. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja viivise nõue on põhjendatud ja see tuleb summas 54.03 eurot tasaarvestada hageja nõudega kostja vastu. Lähtudes VÕS § 88 lg 8 tasaarvestab kohus poolte omavahelised viivisenõuded, mille tulemusel jääb hagejal kostja vastu viivise nõue 126.15 eurot (180.18-54.03). Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlg 4200 eurot ka viivised 126.15 eurot. Kohuseelpoolt leidis, et hageja kasuks tuleb välja mõista ka viivis põhivõlalt kuni selle tasumiseni.

Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lõike 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kanda, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Lähtudes TsMS § 163 jätab kohus kõik menetluskulud kostja kanda, kuna tasaarvestamisele läks vaid 1,1% hageja nõudest.

Kohus ei ole teinud kulutusi seoses tõendite kogumisega. Pooled esitasid menetluskulude nimekirjad kohtule. Hageja esialgse nimekirja kohaselt on temal seoses menetlusega kulud järgmiselt: riigilõiv 400 eurot ja kulud seoses esindamisega enne kohtuistungit 1377.50 eurot. 05.10.2017.a taotluse kohaselt on hagejal täiendavalt kulud esindaja osalemisega kohtuistungil summas 498.75 eurot ja 09.10.a 2017.a taotluse kohaselt veel täiendavalt 285 eurot kirjalike lõppseisukohtade koostamisega seoses. Kulud on käibemaksuta. Kokku on hagejal kulusid kokku 2276.25 eurot. Kostja esitatud nimekirja kohaselt on kostjal seoses menetlusega kulud esindamisega kokku summas 2808 eurot ja tõendi saamise kulud 6 eurot ja täiendava taotluse kohaselt esindamisega seoses 1560 eurot, kokku seega 4374 eurot. Hageja esitas kostja menetluskuludele vastuväited ja leidis, et need osa kostja kulusid olid ebavajalikud ja samuti ei saa hageja arvates hinnata, milles võis seisneda suuremahuline esindaja ja kostja suhtlus. Hageja leidis, et kostja menetluskulud ei ole osaliselt põhjendatud. Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Kuna kohus jätab kostja menetluskulud tema enda kanda, ei pea kohus vajalikuks hinnata, kas ja millisel määral olid kulud vajalikud ja põhjendatud. Kohus leiab, et hageja kuludest on põhjendatud riigilõiv 400 eurot vastavalt TsMS § 147 lg 1 ja tuleb kostjalt välja mõista. Hageja taotluses märgitud esindamisega seotud kulud on kohtuvälised kulud vastavalt TsMS § 144 p 1 ja p 2. TsMS § 175 lg 1 sätestab: Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kohus peab seega hindama tehtud õigusabikulude vajalikkust ja põhjendatust konkreetse menetluse kontekstis. Kohus leiab, et hageja esindaja poolt taotluses märgitud kulud summas 1875 eurot on põhjendatud ja asja mahtu ja keerukust arvestades ka vajalikud. Hageja esindaja on teinud tegevusi menetlusdokumentide koostamiseks ja kohtuistungil osalemiseks kokku 21,5tundi. Arvestades esitatud dokumentide mahtu ja esitatud argumente, tõendite kogumise ja nende põhistamise mahtu, samuti vastaspoole seisukohtade sisu ja mahtu, on töö ajaline hulk asjakohane ja põhjendatud. Arvete kohaselt on esindaja osutanud teenust tunnihinnaga 95€ (ilma käibemaksuta), mis on kohalikku keskmist hinda arvestades täiesti asjakohane hind. Eeltoodust tulenevalt on seega hageja esindamisega soetud kulud põhjendatud ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kokku 2276.25 eurot. Hageja taotlusel mõistab kohus TsMS § 177 lg 2 alusel kostjalt hageja kasuks välja viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 ettenähtud määras. /allkirjastatud digitaalselt/ Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.