Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks peale kohtuotsuse jõustumist.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30
päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7, Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagejate nõue ja hagiavalduse aluseks olevad asjaolud
1.Hagejad esitasid 11.02.2016 maakohtule hagi kostjate vastu, mida täpsustasid 04.04.2016, müügilepingu alusel üleantud kinnisasjade (Xxxx kinnistu, reg.osa nr xxxx ja Xxxx kinnistu, reg.osa nr xxxx) tagastamise ja kinnisasjade omandi üleminekuks vajalike tahteavalduste andmise kohustamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad (müüjad) ja kostjad (ostjad) 21.08.2014. a kinnistu müügilepingu, isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, reaalservituudi seadmise lepingu ja vastavad asjaõiguslepingud. Hagejad avaldavad, et lepingu sõlmimise ajendiks oli asjaolu, et hagejate näol on tegemist eakate ja halva tervisega isikutega, kellele käis ning käib seni üle jõu kinnistute ja seal paiknevate ehitiste hooldamine. Hagejad avaldavad ka, et lepingu oluliseks tingimuseks (lepingu p 4.1.) oli see, et terve Xxxx kinnistu otsene valdus jääb hagejatele. Samuti selgitab lepingu p 3.1., et Xxxx kinnistu koormatakse tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega elamule müüja kasuks. Xxxx kinnistu osas mainib lepingu p 4.2., et selle otsene valdus on müüjale üle antud käesoleva lepingu sõlmimise päeval enne käesoleva lepingu sõlmimist. Seega on lepinguga kokku lepitud mitmeid olulisi punkte kinnistute valdamise ning kasutamise osas, mis tänaseks ei ole kostjate poolt täitmist leidnud seetõttu, et kostjad ei ole ei Xxxx ega Xxxx kinnistute otsest valdust täielikult hagejatele andnud. Xxxx kinnistu puhul valdavad kostjad elamuks ümberehitatud hoonet ning Xxxx kinnistu puhul on praktiliselt terve maa kostjate otseses valduses. Antud lepingu tingimustele mittevastavus kujutab endast olulist lepingu rikkumist VÕS § 116 lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses. Hagejad on kostjatele andnud täiendava tähtaja 20.12.2015. a omapoolsete kohustuste täitmiseks VÕS § 114 mõistes. 11.02.2016. a taganesid hagejad lepingust, saates kostjatele e-kirja teel taganemise avalduse. Kostjate vastuväited
3.Kostjad hagi ei tunnista. Kostjad vaidlevad vastu hageja väitele, et kostjad on rikkunud lepingu punktist 4.1, 3.1 ja 4.2 tulenevaid kohustusi. Kuna kostjad ei ole hagejate poolt väidetud lepingurikkumist toime pannud, siis on täitmata lepingust taganemise materiaalsed eeldused ning hagejate taganemine lepingust ei ole kehtiv ja seetõttu ei ole ka hagejatel õigust nõuda kostjatelt kinnistute omandiõiguse tagastamist. Kostjad vaidlevad vastu ka hagejate valduse üleandmise nõudele. Kuna hagejad on hagis kinnistute valduse omamist ise kinnitanud, siis ei esine neil õigust ega huvi valdust kostjatelt nõuda.
4.Kostjad leiavad ka, et hagi tuleks jätta rahuldamata ka VÕS § 118 lg 1 punkti 1 alusel. Nimelt elasid kostjad Xxxx kinnistul juba müügilepingu sõlmimise ajal ning ei ole oma elukohta tänaseni muutnud. Kuna hagejad ka ise elavad samal kinnistul, siis teadsid nad juba müügilepingu
sõlmimise päeval, et kostjad valdavad Xxxx kinnistut ehk käituvad viisil, mida hagejad käesolevas menetluses peavad müügilepingu punkti 4.1 rikkumiseks. Müügilepingu sõlmisid pooled 21.08.2014, kuid müügilepingust taganesid hagejad alles 11.02.2016, s.o ligemale poolteist aastat hiljem. Kostjad leiavad, et hagejate etteheited lepingu rikkumise osas ning taganemine müügilepingust on vastuolus hea usu põhimõttega.
5.Kostjad on ka seisukohal, et tulenevalt kinnistule tehtud kulutustest on kostjatel hagejate vastu vajalike kulutuste hüvitamise nõue (VÕS § 191 lg 2) ja alusetust rikastumisest tulenev nõue (VÕS § 1042). Seega, kui hagejad ei täida rahalisi kohustusi kostjate ees, on kostjatel õigus keelduda kinnistute tagastamisest (VÕS § 110). Kohtuistungid
6.08.02.2017 kohtuistungi kinnitasid kostjad, et neil puuduvad vastuväited lepingust taganemise formaalsete eelduste osas. Pooled kinnitasid, et vaidlust ei ole selle üle, et Xxxx kinnistul on kaks hoonet, millest ühte kasutavad hagejad elamiseks ja teist kostjad (tl 167pöördel I kd). 10.04.2017 kohtuistungil loobusid hagejad tunnistaja Xxxxülekuulamisest (tl 18 II kd). 07.09.2017 kohtuistungil kinnitasid pooled, et vaidlus keskendub sellele, kas kostjad on rikkunud lepingut Xxxx kinnistu valdamise osas (tl 80pöördel II kd). Kostja Xxxx andis vande all ütlused (tl 80pöördel- 81pöördel II kd). Kostjad esitasid taotluse otsuse täitmise viisi kindlaksmääramiseks, juhul kui kohus hagi rahuldab (tl 82 II kd). Kohtu põhjendused
7.Kohus, tutvunud menetlusosaliste poolt esitatuga ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi rahuldamisele ei kuulu.
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
9.Esmalt märgib kohus, et hagejad on hagi asjaoludes märkinud, et hagejatel on õigus nõuda kostjatelt 21.08.2014. a sõlmitud lepingu alusel üleantu tagastamist. Kostjad peaksid selleks lahkuma Xxxx kinnistult. Kinnistute registriosadesse tuleb teha kanded kostjate omanikena kustutamise ning isikliku kasutusõiguse kustutamise kohta. Samuti paluvad hagejad kanda neid kinnistusraamatusse omanikena (p 2.10), kuid nõudena on esitatud kinnisasjade omandiõiguse ja valduse üleandmine ja kohtuotsusega nõusoleku asendamine omanikukannete muutmiseks (viimast nõuet on täpsustatud 04.04.2016 menetlusdokumendis, tl 65-69 I kd). Sel viisil esitatud nõude juurde on hagejad soovinud jääda (kohtuistungil, tl 81pöördel II kd). Seega on hagejad käesolevas asjas kasutades seadusest tulenevalt õiguskaitsevahendina lepingust taganemise õigust, esitanud nõude kinnisasjade tagastamiseks (nii omandiõiguse ja valduse üleandmiseks), so lepingu alusel üleantu tagastamiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1 alusel ning sellega kaasnevalt omanikukannete muutmiseks nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse ( TsÜS) § 68 lg 5 alusel.
10.Riigikohus on korranud oma varasemat seisukohta lahendis nr 3-2-1-34-14, p-s 14, et lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (vt Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-157-11, p 28).
11.Vaidlustamata asjaolu kohaselt sõlmisid pooled, so hagejad müüjatena ja kostjad ostjatena 21.08.2014. a kinnistute Xxxx ja Xxxx müügilepingu, isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, reaalservituudi seadmise lepingu ja vastavad asjaõiguslepingud (tl 13-19 I kd). Seega tekkis poolte vahel õigussuhe lepingu alusel. Vaidlustamata asjaolude kohaselt taganesid hagejad 11.02.2016 avaldusega kinnistute ostu-müügi lepingust (tl 30-35 I kd). Pooled ei vaidle hagejate poolt tehtud taganemisavalduse formaalsete eelduste üle. 07.09.2017 kohtuistungil kinnitasid pooled, et vaidlus keskendub sellele, kas kostjad on rikkunud lepingut Xxxx kinnistu valdamise osas (tl 80pöördel II kd). Seega, vaidlevad pooled siiski taganemise materiaalsete eelduste üle, selle üle, kas hagejad taganesid lepingust mõistliku aja jooksul ning kas ja millises ulatuses on pooltel õigus nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist.
12.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 4 kohaselt võib võlausaldaja taganeda lepingust kui võlgnik on kohustust rikkunud. VÕS § 116 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine) (lg 1). Olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud (lg 2 p 1); rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (lg 2 p 2).
13.Taganemise materiaalse alusena on hagejad tuginenud kostjate poolt müügilepingu punktide 3.1, 4.1 ja 4.2 rikkumisele (so hagi p 2.3), kuigi hagi alusena on hagejad esitanud ka asjaolud seonduvalt lepingu punktiga 2.3. Analoogselt on esitatud ka 11.02.2016 taganemisavaldus (tl 3234 I kd). Kuigi asjaoludes on hagejad esile toonud ka lepingu p 2.3, siis saab kohus hagejate menetluses esitatud seisukohtadest aru selliselt, et lepingu p 2.3 rikkumisele hagejad ei tugine (vt hageja 01.03.2017 menetlusdokument, tl 171-174 I kd, 07.09.2017 kohtuistung, tl 81pöördel II kd). Lepingu p-le 2.3 on hagejad teinud viite tulenevalt nende sisukohast, et taganetud on kogu lepingust, kuna tegemist oli ühtse lepinguga, mitte osadeks jaotatava lepinguga (07.09.2017 kohtuistungil, tl 83, 84 II kd). Hagejad on menetluse käigus jäänud selle juurde, et kostjad on rikkunud lepingu p 4.1 ning täpsustanud, et lepingu p 4.2 rikkumisele hagejad ei tugine. Pooled on menetluses ühiselt avaldanud, et vaidlus keskendub sellele, kas kostjad on rikkunud lepingut Xxxx kinnistu valdamise osas (so lepingu rikkumine lepingu p 4.1 osas; kohtuistungil, tl 80pöördel II kd). Kostjad on menetluses juhtinud tähelepanu notariaalse lepingu p 4.2 sõnastuse ebatäpsusele, st selgitanud, et pooled leppisid müügilepingu punktis 4.2 kokku selles, et Xxxx kinnistu otsene valdus on üle antud ostjale, so kostjatele, mitte müüjale, so hagejatele. Hagejad on menetluse käigus täpsustanud, et lepingu p 4.2 rikkumisele hagejad ei tugine. Xxxx kinnistu osas midagi rikutud ei ole, poolte tahe oli, et Xxxx kinnistu valdus läheb üle kostjatele (kohtuistungitel, tl 168 I kd, tl 81pöördel II kd). Seega, saab asuda seisukohale, et hagejad on nõustunud kostjatega selles, et lepingu p 4.2 sõnastus on ebatäpne ning, et tegelikult oleks pidanud lepingu p 4.2 esimeses lauses olema kajastatud poolte tahe selles, et lepingu eseme II, so Xxxx kinnistu otsene valdus on ostjale ehk kostjatele üle antud käesoleva lepingu sõlmimise päeval enne käesoleva lepingu sõlmimist. Seda järeldust toetab ka sama lepingu punkti teine lause. Etteruttavalt märgib kohus seda, et see näitab, et poolte tahe ei ole notariaalses lepingus täpselt sõnastatud. Kordusena märgib
kohus, et pooled on menetluses ühiselt avaldanud, et vaidlus keskendub sellele, kas kostjad on rikkunud lepingut Xxxx kinnistu valdamise osas (so lepingu rikkumine lepingu p 4.1 osas; kohtuistungil, tl 80pöördel II kd), seega on eeltoodud avaldustest ka järeldatav, et lepingu rikkumist p 4.2 osas hagejad kostjatele ette ei heida. Hagejad on selgitanud asjaolusid, mis omasid tähtsust seonduvalt kompromissläbirääkimistega ning mis vaidluse sisulise lahendamise kontekstis tähtsust ei oma, so küttepuude ja päraldistega seonduvad asjaolud (08.02.2017 kohtuistung, tl 168pöördel I kd). Seega taandub vaidlus käesolevas asjas peaasjalikult sellele, kas kostjad on lepingu p 4.1 rikkunud, mis annab hagejatele õiguse lepingust taganeda.
14.Hagejad on seisukohal, et kostjad on lepingu p 4.1 rikkunud, kuna lepingu kohaselt pidi lepingu esemeks olev kogu Xxxx kinnistu (lepingu p 1.1) jääma hagejate otsesesse ainuvaldusesse kuni hagejate elu lõpuni. Kostjad on lepingust tulenevat kohustust rikkunud ja on asunud pärast lepingu sõlmimist Xxxx kinnistut osaliselt valdama, muuhulgas on kostjate ainuvalduses üks elamu, kus kostjad elavad. Kostjad leiavad, et nad ei ole lepingut rikkunud, sest lepingus lepiti kokku hagejate kasuks isikliku kasutusõiguse seadmine üksnes elamule ja õigus Xxxx kinnistut vallata üksnes selles ulatuses, mis on vajalik isikliku kasutusõiguse realiseerimiseks hagejate poolt. Lepinguga ei ole pooled piiranud kostjate kui kinnistu omanike õigust Xxxx kinnistut vallata.
15.Lepingu p 4.1 kohaselt müüja ja ostja avaldavad, et lepingu ese I (so Xxxx kinnistu) jääb müüja otsesesse valdusesse kuni lepingu eset koormava isikliku kasutusõiguse lõppemiseni. Lepingu p 3.1 kohaselt on müüja ja ostja kokku leppinud koormata lepingu eseme I tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega elamule. Müüja kasuks isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks piisab õigustatud isikute surma tõendamisest. Seega on pooled kokku leppinud koormata lepingu eseme I tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega elamule müüja ehk hagejate kasuks. Hagejate kasuks on isiklik kasutusõigus elamule Xxxx kinnistul kinnistusraamatusse sisse kantud (tl 71-72 I kd). Selle üle pooltel vaidlus puudub. Lepingu p 3.2 kohaselt on müüja ja ostja kokku leppinud, et lepingu esemega I seotud kulud tasub müüja kuni müüja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lõppemiseni. Nimetatud lepingupunkte koostoimes hinnates, on pooltel kujunenud erinev arusaam lepingu p 4.1 tähendusest.
16.Poolte vahel puudub vaidlus, et Xxxx kinnistul paikneb faktiliselt mh kaks elamut, millest ühes elavad hagejad ja teises kostjad. Samuti puudub poolte vahel vaidlus selles, et nii hagejad kui ka kostjad on ladustanud Xxxx kinnistule erinevaid esemeid – sõidukid jms ning kasutavad Xxxx kinnistut igapäevaselt elamiseks koos kõige sellega kaasnevate tegevustega. Kostjad on hagivastuses lisaks avaldanud, et nad valdavad Xxxx kinnistu ühte mitmest hoonest, milleks on endisest saunast elamuks ümber ehitatud hoone. Pooled kinnitasid täiendavalt menetluse käigus, et vaidlust ei ole selle üle, et Xxxx kinnistul on kaks hoonet, millest ühte kasutavad hagejad elamiseks ja teist kostjad (tl 167pöördel I kd, fotod tl 186-187 I kd). Kostja Xxxx kinnitas nimetatut ka vande all (tl 80pöördel II kd). Seega on tuvastatud, et Xxxx kinnistut valdavad hagejad ja kostjad koos. Kohus nõustub kostjatega selles, et kuivõrd kostjad on kinnistu omanikud, on neil Xxxx kinnistu valdamise õigus omandiõigusest tulenevalt. AÕS § 68 lg 1 kohaselt omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Hagejatel on õigus vallata Xxxx kinnistul asuvat elamut kuni surmani, mille üle pooled ei vaidle. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et hagejad saavad elamu osas otsest valdust teostada. Kohus näeb käesoleva vaidluse osas peamist probleemi selles, et notariaalne leping annab hagejatele laiemad õigused kui seda annab tavapäraselt asjaõiguslikult isiklik kasutusõigus elamule, milles pooled on notariaalselt kokku leppinud ja mille üle vaidlus puudub. Tavapäraselt isiklik kasutusõigus elamule ei anna õigust kogu kinnistu otseseks valdamiseks. Kohus leiab, et lepingut tuleb tõlgendada. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Kuna vaidlust ei ole selles, et Xxxx kinnistul on kaks hoonet, millest ühte kasutavad hagejad elamiseks ja teist kostjad, siis on tuvastatud, et elamut (millele on
seatud ka isiklik kasutusõigus hagejate kasuks) saavad hagejad kasutada, seega selles osas hagejate otsene valdus takistatud ei ole. Samas on poolte vahelises lepingus, so p-s 4.1 kirjas, et lepingu ese I, so Xxxx kinnistu jääb hagejate otsesesse valdusesse, mis on samas seotud ka lepingu p-ga 3.1, so kuni lepingu eset koormava isikliku kasutusõiguse lõppemiseni. Kohtu hinnangul lepingu p 4.1 seostamine lepingu p-ga 3.1 annab alust järelduseks, et poolte tahe oli kokku leppida selles, et hagejatele jääb õigus Xxxx kinnistut vallata üksnes selles ulatuses, mis on vajalik isikliku kasutusõiguse realiseerimiseks hagejate poolt, so hagejatele jääb Xxxx kinnistul otsene valdus elamule. Lepinguga ei ole pooled piiranud kostjate kui kinnistu omanike õigust Xxxx kinnistut vallata. Seega, leiab kohus, et kuigi lepingu p-s 4.1 on kirjas, et Xxxx kinnistu jääb hagejate otsesesse valdusesse, siis koostoimes lepingu p-ga 3.1, tuleb hagejate otsese valduse all silmas pidada Xxxx kinnistul asuvat elamut, mitte kogu Xxxx kinnistut. Lepingu p 3.2 tuleb kohtu hinnangul vaadata samuti koos lepingu p-ga 3.1, ning seostada kuludega, mis tekivad seonduvalt elamuga. Lepingu punkti 3.2 kohaselt pidi lepingu esemega I seotud kulud tasuma hagejad kuni hagejate kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lõppemiseni. Kohtu järeldust kinnitavad ka kostja Xxxx vande all antud ütlused, mille kohaselt soovisid hagejad, et neile jääks isiklik kasutusõigus elamule ja pumbamajale ning, et Xxxx kinnistule seatakse teeservituut, need olid notarilepingu sõlmimise ainukesed tingimused. Hagejad soovisid kasutada ainult oma maja (tl 80pöördel, 81 II kd). Hagejate esindaja ja kostja vahel 06.01.2016 toimunud telefonivestluse stenogrammist nähtub samuti, et poolte, eelkõige hagejate tahe oli suunatud sellele, et neile jääks elamu ja pumbajaama kasutusõigus ja muule nad ei pretendeerinud (tl 26 I kd). Kuna servituudi ja pumbamaja/pumbajaama osas pooled asjaolusid esile toonud ei ole, siis neid asjaolusid vaidluse lahendamisel kohus ei analüüsi. Kuid kostja vande all antud ütlustest nähtub selgelt, et poolte tahe oli selline, et hagejatele jääks Xxxx kinnistul õigus elada ja vallata elamut, milles nad elasid enne tehingut ja elavad ka käesoleval hetkel. Ütluste alusel ei saa teha järeldust, et hagejatele pidi jääma terve Xxxx kinnistu otsene valdus. Seega, ei tulene poolte tahtest, et Xxxx kinnistu pidi jääma hagejate ainuvaldusesse. Isikliku kasutusõiguse ulatuse, kui kasutusõigus on seatud elamule, määratleb AÕS § 227 lg 1. AÕS § 227 lg 1 kohaselt isiklik kasutusõigus elamule koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Kuna pooled on kokku leppinud hagejate kasuks seada isiklik kasutusõigus üksnes Xxxx kinnistul asuvale ühele elamule (müügilepingu p 3.1), on kohtu hinnangul põhjendatud asuda seisukohale, et hagejatel ei saa olla õigust kogu kinnistu ainuvalduseks. Eeltoodust saab järeldada, et poolte tahe oli suunatud sellele, et hagejatele jääb otsene valdus kinnistu osas seniks kuni kinnistul asuva elamu isikliku kasutusõiguse lõppemiseni. Sama on notar pooltele selgitanud müügilepingu punktis 7.19, et hagejate isiklik kasutusõigus ja sisuliselt ainuvaldus ulatub üksnes Xxxx kinnistul asuvale elamule. Lepingu punkti 4.1 järgi omavad nii hagejad kui kostjad Xxxx kinnistul otsest valdust ja selle üle ka vaidlus puudub. Samuti puudub poolte vahel vaidlus selles, et nii hagejad kui ka kostjad on ladustanud Xxxx kinnistule erinevaid esemeid – sõidukid jms ning kasutavad Xxxx kinnistut igapäevaselt elamiseks koos kõige sellega kaasnevate tegevustega. Eeltoodu pinnalt ei jää kahtlust, et nii hagejad kui kostjad kasutavad oma elutegevuseks ja elukorralduseks Xxxx kinnistut otsese valdusena. Ainuvaldust ei ole kummalgi poolel kinnistu üle ja nii oli selline elukorraldus fikseeritud enne müügilepingu sõlmimist, kui ka müügilepingu sõlmimise järgselt. Kohtu hinnangul, sooviti müügilepinguga ka välja kujunenud elukorraldust säilitada, s.t hagejad kasutavad ainuisikuliselt elamut, kostjad kasutavad ainuisikuliselt kõrvalhoonet ja mõlemad pooled kasutavad ühiselt kinnistut ennast oma igapäeva tegevustes. Poolte sellist elukorraldust kinnitab samuti kostja Xxxx vande all antud ütlustega (tl 80-81 II kd). Asjaolu, et telefonivestluses on kostja märkinud, et sai aru, et lepingus oleks pidanud olema punkt ühiskasutuse osas (tl 26 I kd) ei tähenda kohtu hinnangul seda, et poolte tahe oli suunatud hagejate ainuvalduse seadmisele terve Xxxx kinnistu osas. Lepingu punktis 4 (ja selle alapunktides) sisalduvad poolte kokkulepped lepingu eseme valduse üleandmise kohta. Selline punkt on müügilepingu tavapärane ja oluline osa, kuna müügilepingust tulenevalt on müüja põhikohustuseks anda asi ostjale üle (VÕS § 208 lg 1). Seega võib täiendavalt lepingu punkti 4.1 tõlgendada selliselt, et pooled on kokku leppinud erandi VÕS § 208 lõikes 1 sätestatust selliselt,
et hagejad ei pea Xxxx kinnistu valdust kostjatele üle andma ja kostjad ei saa hagejatelt Xxxx kinnistu valduse üleandmist nõuda. Poolte kokkulepped ei ole keelatud. Kohtu hinnangul ei oma käesoleval juhul tähtsust asjaolu, et hagejate poolt esitatud tõendi alusel oli Xxxx kinnistu väärtus 07.09.2015. a seisuga 92 000 EUR (tl 176-189 I kd). Pooled võivad kokku leppida müügihinnas, mis ei vasta turuväärtusele, kuid see ei anna alust lepingu p 4.1 osas teistsuguseks tõlgenduseks sellest, mida kohus on eelnevalt avaldanud. Samuti ei anna teistsuguseks tõlgenduseks alust hagejate vanus. Eeltoodust tulenevalt, asub kohus seisukohale, et kostjad ei ole poolte vahel 21.08.2014 sõlmitud müügilepingut, so lepingu p 4.1 rikkunud, mistõttu ei ole hagejate poolt tehtud avaldus lepingust taganemiseks (tl 32-34 I kd) kehtiv ning ei too kaasa sellest tulenevalt hagejate poolt soovitud õiguslikke tagajärgi. Seega, tuleb hagejate nõue, so kohustada kostjaid müügilepingu alusel üleantud kinnisasjade tagastamiseks ja kinnisasjade omandi üleminekuks vajalike tahteavalduste andmise kohustamiseks, jätta rahuldamata. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata seetõttu, et kostjad ei ole lepingut rikkunud, ei analüüsi kohus poolte muid asjaolusid, vastuväiteid ja sellega seonduvaid tõendeid.
17.Harju Maakohtu 15.02.2016 määrusega on rahuldatud hagejate taotlus hagi tagamiseks ning hagi tagamise korras kantud käsutamise keelumärge kostjate ühisomandis olevatele kinnistutele hagejate kasuks kuni asjas tehtava lahendi jõustumiseni (tl 42-43 I kd). TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis tuleb Harju Maakohtu 15.02.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamine tühistada.
18.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Hagejad on 13.09.2017 menetlusdokumendis avaldanud, et kostjate õigusabikulud tuleks jätta kostjate kanda TsMS § 162 lg 4 alusel seonduvalt hagejate vanusega ja sellega, et hagejad on kostjatele müünud kaks kinnistut hinnaga, mis oli 2,7% turuhinnast, so sisuliselt oli tegemist kinkega. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. TsMS § 173 lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus jätab hagi rahuldamata, seega jäävad kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Hagejate menetluskulud jäävad nende endi kanda. Kohus on seisukohal, et TsMS § 162 lg 4 sätestatut käesoleval juhul põhjendatud kohaldada ei ole. Esmalt märgib kohus, et ebaõiglus ja ebamõistlikkus ei ole seostatav isiku, kelle kahjuks otsus tehti vanusega. Kohus leiab ka korrates juba eelnevat, et pooled võivad kokku leppida müügihinnas, mis ei vasta turuväärtusele ning menetluskulude jaotuses erandi kohaldamine tuginedes nimetatud asjaolule, ei ole põhjendatud. Menetluskulu on oma olemuselt kahju, mida isik on kandnud seoses kohtumenetluses osalemisega ja alusetu hagi esitamisel võisid ja pidid hagejad aru saama, et nad põhjustavad kostjatele kahju menetluskulude näol. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja
lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.