2-22-134489/59 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

puudus kokkulepe lepingu tähtaja osas. Kostja käitumine viitab, et tal oli hagejatega kokkulepe maa kasutamise kohta. Ei ole usutav, et olukorras, kus kostja ei soovinud enda maa kasutamist, lasi ta hagejal I enda maal pikemalt tegutseda (künda ja heina külvata) ega keelanud seda. Kohtu järeldust ei mõjuta asjaolu, et kostja on 2022. a suvel pöördunud politsei poole. Selleks ajaks olid poolte suhted halvenenud. Eeltoodu alusel tuvastas kohus, et pooltel oli sõlmitud suuline rendileping. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 349 lg 1 esimese lause järgi võib rentnik teha rendilepingu eseme tavapärast korrashoidu ületavaid parendusi üksnes rendileandja poolt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul. VÕS § 349 lg 1 esimene lause on dispositiivne säte. Kohus leidis, et pooled on VÕS § 349 lg-s 1 sätestatust erinevalt kokku leppinud. Poolte käitumist võib tõlgendada selliselt, et nende vahel oli praktika, mille järgi saab lugeda ka tegevusetust tahteavalduseks. Tunnistaja E.M. ja kostja enda vande all antud ütlustest tuleneb, et kostja nägi, et hagejad teevad tema kinnisasjal parendustöid. Kostja kinnitas vande all, et „las külvab ja las tegi. Ei ütelnud talle.“ Eelneva tõttu oli kohus seisukohal, et parendustööde tegemiseks oli olemas kostja nõusolek. Hagejatel tuli VÕS § 359 lg 1 järgse eeldusena välja tuua, kuidas on kostja kinnisasja väärtus hagejate parendustööde tulemusena kestvalt ja oluliselt suurenenud. Hagejad ei ole seda teinud. Hageja I ja tunnistaja S.L. ütlustest nähtub, et enne suulise rendilepingu sõlmimist aitas hageja pere kostjal 2013.–2016. a-tel oma kinnisasja korrastada. Need tööd ei toimunud rendilepingu raames, vaid tegemist oli naabri aitamisega. Hagejad ei ole neid töid selgelt eristanud. Mõned tööd, millele hagejad on tuginenud, on kohtu hinnangul tehtud enne suulise rendilepingu sõlmimist 2020. a-l. Nende parenduste eest ei saa VÕS § 359 lg 1 alusel hüvitist nõuda. Hagis ei ole parendustööna märgitud kuuseheki mahavõtmist. Ka hageja I on vande all selgitanud, et parendustööde maksumuse hulka ei kuulu hoonete ja hekkide koristamine. Samas on hagejad tuginenud sellele, et parendustööde tulemusena on kostja kinnisasja pindala suurenenud. Selle tõendamiseks on hageja esitanud „enne“ ja „pärast“ fotod ning selgitanud, et koristustööde käigus on eemaldatud objektid, mille tulemusena sai kostja kinnisasi juurde vähemalt 0,1 ha korrastatud põllumaad. Fotol „enne“ on näha kuusehekk, mida fotol „pärast“ ei ole. Samas ei tulene hagist ega lisatud tõendist, et kuusehekk oleks maha võetud rendilepingu raames tehtud parendustööna. Eelneva tõttu ei arvestanud kohus hagejate fotodega. Hagejad on tuginenud sellele, et kostja kinnisasjast põllumaana kasutatav ala suurenes. Kuigi hagejad selgitasid 19.09.2024 kohtuistungil, et seda asjaolu tõendab PRIA pindalatoetuse avaldus, hagejad viidatud tõendit ei esitanud. Kohus ei nõustunud hagejatega, et põllumaa suurenes nende tegevuse tulemusel. Kohtul puuduvad eriteadmised sellise järelduse tegemiseks. Eelneva tõttu ei saa kohus anda hinnangut, kas tegemist on rendieseme väärtuse olulise suurenemisega või mitte. Kohus jättis tähelepanuta ka kostja fotod kinnisasja kohta aastatel 2023–2024, millega kostja soovis tõendada kinnisasja väärtuse vähenemist. Kohtul puuduvad eriteadmised selleks, et fotode põhjal otsustada, milline on kinnisasja väärtus ja kas see on suurenenud või vähenenud. Hagejad on selgitanud ka, et põlenud hoone lammutamine muutis turvalisemaks XX kinnisasja hooned. Tehtud tööde kalkulatsioonist ei nähtu põlenud hoone lammutamisega seotud töid. Samuti ei tähenda kinnisasjal paiknevate hoonete turvalisemaks muutmine automaatselt seda, et rendieseme väärtus on parenduste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Kuna hagejad ei ole tõendanud rendieseme väärtuse olulist suurenemist tehtud parenduste tulemusena, ei saa kohus rahuldada hagejate kulutuste hüvitamise nõuet VÕS § 359 lg 1 alusel.

Hagejad ei saa nõuda parendustööde eest kulutuste hüvitamist ka VÕS § 359 lg 3 alusel. Hagiavaldusest ja tõenditest ei nähtu hagejate tahet tegutseda kostja kasuks VÕS § 1018 lg 2 mõttes. Tehtud töödeks on kündmine, kultiveerimine, heinaseeme, kivihunniku äravedu, käsitsi kivide ja kändude korjamine, külvitööd, rullimine, väetamine ja hooldusniide. Hagejad on tuginenud sellele, et soovisid maad kasutada rohumaa rajamiseks, sest nad kasvatavad ja aretavad Kihnu lambaid, mistõttu on väga oluline kvaliteetse sööda varumine. Kuivõrd maa ei olnud rohumaa rajamiseks sobilik, tuli hagejatel teha suures mahus töid. Eelnevat arvestades on hagejad tegutsenud enda, mitte kostja huvides. Hagejad nõuavad kulude hüvitamist seetõttu, et kostja keelas neil 2022. a kevadel põllumaad kasutada. Hagejatel ei olnud parendustööde tegemisel kavatsust nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Kohus jättis hagejate 2676 euro suuruse nõude rahuldamata. Hagejate 3000 euro suuruse kahju hüvitamise nõue võib tuleneda VÕS § 115 lg-st 1. Lepingu sõlmimisel 2020. a-l ei lepitud kokku tähtajas. Seda on hageja I kinnitanud vande all. Samas külvasid hagejad 2021. a kevadel heina. Seda kinnitas ka kostja vande all. Kohtu hinnangul said hagejad eeldada, et nad saavad järgmisel, 2022. a-l, heina koristada. Kuigi 2021. a sügisel ütles kostja hagejatele, et nad ei saa enam kostja kinnisasja kasutada, said hageja I elukaaslane S.L. ja kostja kokkuleppele, et 2022. a sügisel tehakse silorullid ära. Seda tõendavad nii tunnistaja S.L. ütlused kui ka S.L. ja kostja telefonivestluse salvestis. Eelneva tõttu oli pooltel kokkulepe, et rendileping kehtib kuni 2022. a sügiseni (kui hagejad saavad silorullid ära teha). Kostja paigaldas enda kinnisasjale sildi „eravaldus“. Seega rikkus kostja rendilepingut, kui keelas juba 2022. a kevadel hagejatel enda kinnisasjale tulla. Samas kohus leidis, et hagejad ei ole tekkinud kahju tõendanud ja jättis seetõttu ka selle nõude rahuldamata. Hageja II hinnapäringule on enamus päringu saanutest vastanud, et nad ei tegele silorullidega. Sellised tõendid on asjakohatud. OÜ XXX vastus hinnapäringule ei tõenda aga seda, et hagejad ostsid silorulle mujalt, seetõttu kostja kinnisasjalt nad neid ei saanud ning lambad oleksid 2022. a talvel nälga jäänud. Silorullid peaksid olema ostetud 2022. a sügisel–talvel. OÜ XXX arve on esitatud hagejale II 31.05.2023 ja hageja II tasus arve 11.06.2023. 2023. a mais silorullide eest esitatud arve ei tõenda seda, et hagejad pidid 2022. a talveks ostma mujalt silo, et loomad ei jääks nälga.

on ka asjaolu, et parendused tehti vastavalt kostja soovile, et põllule ei külvataks vilja ega kasutataks mürke. Sellise juhise andmine on tõendatud hageja vande all antud ütlustega. Tehtud muudatused ja parendused on kestva iseloomuga. Keegi ei hakka kive ja kände põllule tagasi vedama. Põllumaa väärtus suurenes parenduste tulemusena oluliselt. Grain Seeds Estonia OÜ hinnapakkumise järgi oleks selliste põllumajanduslike ja maaparanduslike tööde maksumus 4989 eurot ilma käibemaksuta. Hagejad tegid tööd odavamalt, sest kasutasid oma pere ja tuttavate tööjõudu, osaliselt tegid masinatöid tuttavad kas tasuta või käis hageja I oma tehnikaga vastutasuks tööd tegemas. Põllumaa väärtus suurenes ka seetõttu, et haritava maa pindala suurenes ning maa harimine muutus lihtsamaks, kuna moodustus ühtne põllumassiiv. Kohus on alusetult asunud poolte suhet analüüsima VÕS § 349 alusel. Hagejad ei teinud töid, mis oleksid kostja põllumaa tavalist majandamisviisi muutnud. Kõik tööd ja parendused olid tavapärased, mida tehakse selleks, et põllumaad sihipäraselt kasutada. Põllumaa normaalse ja tavapärase kasutamise puhul kultuurid vahelduvad; 2) on kohus õigesti leidnud, et kahjunõue tuleneb VÕS § 115 lg-st 1 ja kostja on rendilepingut rikkunud. Rendilepingu rikkumine seisnes selles, et kostja keelas juba 2022. a kevadel hagejatel enda kinnisasjale tulla ehkki tunnistaja S.L. (hageja I elukaaslane) ja kostja olid kokku leppinud, et 2022. a sügisel tehakse silorullid ära. Kostja tegevust tuleb hinnata kahju tahtliku tekitamisena, sest ta oli teadlik, mis eesmärgil hagejad kostja põllule kultuurrohumaa rajasid. Kohtu seisukoht, et OÜ XXX arve ja maksekorraldus arve tasumise kohta ei tõenda kahju suurust, on väär. 2022. a augustis leppisid hagejad OÜ-ga XXX kokku, et ostavad neilt 100 rulli silo. See oli minimaalne kogus, mida võis lammaste talvesöödana lisaks vaja minna. Silorullid jäid hoiule OÜ XXX varjualusesse ning hagejad vedasid sealt silorulle vastavalt vajadusele. OÜ XXX esitas arve siis, kui lambad sai välja karjamaale lasta. Kui silo oleks vähem kulunud, oleksid hagejad kahjunõuet vähendanud.

Hagejate poolt esiletoodud asjaolude kohaselt soovisid nad maad kasutada rohumaa rajamiseks. Kuna kostja maa ei olnud selleks sobilik, tuli hagejatel teha erinevaid töid (korjata kokku kive ja need ära vedada, maad harida jms) ja nad kandsid sellega seoses kulutusi. Kulutuste suuruse tõendamiseks esitasid hagejad endi koostatud kalkulatsiooni (hagiavalduse lisa nr 3), mille kohaselt on kulude suurus kokku 2676,60 eurot. Kulud koosnesid kostja maa kündmisest, kultiveerimisest, heinaseemne külvist, kivide äraveost, rullimisest, väetamisest jm. Kostja on vande all antud seletuses tunnistanud hagejate poolt maa kündmist ja heinaseemne külvamist, kuid kinnitanud samas, et rendile antud maa väärtus oluliselt ei suurenenud ning hagejatel puudub tema vastu kulutuste hüvitamise nõue. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et iga rendilepingu esemele tehtud parendus ei tähenda automaatselt kinnistu väärtuse suurenemist. Samuti ei saa kinnistu väärtuse suurenemist eeldada, vaid see tuleb kindlaks teha. Hagejate endi koostatud kalkulatsioon ei tõenda, et selles märgitud kulutuste võrra suurenes rendilepingu eseme väärtus. Lisaks märgib ringkonnakohus, et kalkulatsioonis märgitud arvandmed (erinevate tööde ajakulu, väetise ja heinaseemne kogus ja kulu jm) ei ole kontrollitavad ega tõenda, kas sellises mahus erinevaid töid tehti ja kulusid kanti. Kuna kostja vaidlustas kulutuste nõude, siis oli hagejate kohustus tõendada nii kulutuste tegemist kui seda, palju rendilepingu eseme väärtus kulutuste tegemise tõttu suurenes. Ringkonnakohus märgib, et ka juhul, kui pooltevaheline õigussuhe kvalifitseerida tasuta kasutamise lepingu sätete järgi, ei oleks võimalik hagejate kulutuste hüvitamise nõuet rahuldada. Maakohus on otsuse p-des 18-19 käsitlenud kulutuste hüvitamise nõude võimalikku rahuldamist käsundita asjaajamise sätete alusel ning asunud põhjendatud seisukohale, et ka sellel alusel ei ole võimalik hagejate kulutuste hüvitamise nõuet rahuldada.

10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis põhjendamatult hagejate kahju hüvitamise nõude täielikult rahuldamata. Maakohus tuvastas iseenesest õigesti, et kostja rikkus pooltevahelist lepingut, kuna keelas hagejatel 2022. a kevadel tema rohumaale tulemise (vt maakohtu otsuse p 22). Nimetatud maakohtu poolt tuvastatud asjaolu ei ole apellatsiooniastmes vaidlustatud. Maakohus leidis, et hagejate kahju nõue ei ole põhjendatud, kuna hagejate poolt 2023. a mais XXX OÜ-le tasutud arve ei tõenda silo ostmist 2022. a talvel. Selline maakohtu seisukoht ei ole õige, kuna kahjunõude rahuldamiseks on vaja kindlaks teha kostja rikkumisest tulenev kahju, st palju oleks hagejad saanud sööta kostja põllult, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud. Hagejad parendasid kostja põllumaad ning nende eesmärgiks oli saada kostja põllult lammaste jaoks sööta (silorulle). Kostja poolt lepingu rikkumise tõttu jäi hagejatel lammaste jaoks sööt saamata ning nad olid sunnitud ostma lammastele sööda XXX OÜ-lt. Hagejad leiavad, et nad oleksid saanud kostja põllult 100 silorulli sööta ning lähtudes ühe rulli hinnast 30 eurot on nende kahju suuruseks 3000 eurot. Hagejate poolt esiletoodud asjaolude kohaselt on tegemist saamata jäänud tulu nõudega. VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Riigikohus on 08.01.2013 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12 p-s 20 asunud seisukohale, et saamata jäänud tulu kui kahju hüvitamine VÕS § 128 lg 4 mõttes põhineb tõenäosusel, kuna reeglina ei ole võimalik täpselt hinnata, millist kasu või kahju oleks pool saanud, kui lepingut oleks kohaselt täidetud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada.