Võlaõigus › Võõrandamislepingud

27.novembril 2006 saatsid kostjad hagejale kirja, milles väitsid, et lepingu objektil olevat rida puudusi, keeldusid hageja poolt esitatud arvet aktsepteerimast ning taotlesid objekti üleandmist-vastuvõtmist. Lepingu ( punktis 4.1.3) kohustus hageja garanteerima elamus teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele (RYL 2000, klass II) ja lepingu punkti 4.2.1. järgi andis kostjatele 24 ( kahekümne nelja) kuulise garantii lepinguobjektiks oleva kinnistu valduse üleandmisest. Lepingud ei sätestanud, et objekt peaks vastama mingitele erilistele kvaliteedistandarditele .Ehitusseaduse § 4 järgi vastutab ehitustööde kvaliteedi eest garantiiaja jooksul ehitusettevõtja.Võlaõigusliku lepingu punkti 6.5 ja töövõtulepingu punkti 5.3 järgi on pooltel ehitustööde akti koostamise käigus ja / või elamule antud ehitajapoolse garantii kehtivuse ajal tekkinud vaidlused seoses ehitustööde kvaliteediga või elamu vastavusega lepingu sätetele , antakse lahendamiseks poolte poolt nimetatud sõltumatule eksperdile. Hageja loeb kõik kostjate väited objekti puuduste kohta alusetuks.Hageja hinnangul hoiduvad kostjad tahtlikult ilma põhjuseta kõrvale ehituse objekti üleandmis-vastuvõtmise aktile allakirjutamisest eesmärgiga lükata edasi ehitusejargset garantiiaega. Vaatamata hageja nõudmistele, ei ole kostjad ostuhinda tasunud. Hageja palub V T ja M T solidaarselt välja mõista ostuhinna tasumata osa summas 121 181 krooni, kõrvalnõudena viivis perioodi 30.oktoober 2006 kuni 28.veebruar 2007 eest summas 61 000 krooni ja viivis summas 500 kr päevas alates 01.03.2007 kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Kostja kirjalikud vastuväited Kirjalikus vastuses kohtule (tl 57-59) kostjad ei tunnista hagi. Vastuväite kohaselt ei ole hageja täitnud lepingu punktis 4.1. toodut ja hageja poolt on tegemata: - vertikaal- ja horisontaal hüdroisoleeritud, polüstürooliga ( lOOmm) soojustatud ja õhekrohviga viimistletud vundamenti.Tegelikkuses on polüstürooli paksus 50 mm.Seega on tegemist olulise ehitusveaga. -Terassi ja peasissepääsu puitpõrandaalune killustikalus, terassi ja peasissepääsu varjualuse alla jääv süvaimmutatud puitpõrand või sillutiskivi- on küll kuidagi tehtud, kuid terassi katusealuse 1 tugipost on praguline ja terassilaudis on värviplekke täis, seega esineb töös kaks olulist puudust: -puitraamides aknad, mis iseenesest on küll paigaldatud, kuid II korruse aknaplekid on värviplekke täis, tänavapoolsel väikesel aknal on aknaraamil teibikahjustus, värv raamil on tunduvalt heledam, likvideerimata on põlengu jäljed kogu aknaplekilt-milline tulekahju põhjustati hageja poolt: betoneeritud ja viimistletud välistrepp ei ole viimistletud, kuna välistrepi küljed on viimistlemata: -pealisplaat ei ole õiges mõõdus ja puuduolev osa on täidetud segu ja kivipuruga, mis jätab lapitud viimistluse: -rõdu kandekonstruktsioon, rõdu piire ei ole valmis, kuna rõdu tugipostid on pragulised ja kõverad ning betoneeritud tugipostide alus on värviplekke täis. Seega ei ole hageja poolt võetud kohustused nõuetekohaselt täidetud. Hageja kirjalik arvamus kostja vastuväidete kohta (tl 65-66). Hageja loeb alusetuks kostjate poolt esitatud väited objektil esinevate puuduste kohta. Hageja ei ole nõus kostjate poolt väidetud alljärgnevate tööde tegematajätmises või esinevate puudustega, kuivõrd: -vundament on soojustatud polüstürooliga 50 mm vastavalt ehitusprojektile.See tähendab, et eelprojektis arhitekti poolt ette nähtud variant- 250 mm Fibo plokk ja 100 mm

vahtpolüstürooli asendati konstruktsioonilises lahenduses 300 mm Fibo plokiga, mis soojustati 50 mm vahtpolüstürooliga.Kuna selline konstruktsioon ( 300 mm plokk+ 50 mm soojustus) tagab elamu vundamendile sama soojapidavuse kui eelprojektis pakutud variant ( 250 mm plokk+ 100 mm soojustus), siis ei ole 50 mm soojustuse näol tegu ehitusveaga, vaid hageja on ehitanud vastavuses ehitusprojektiga lepingu p 4.2.2 mõttes ning notariaalse lepingu punkti 4.1.2 on viide 100 mm polüstürooliga soojustamisele kirjutatud eelprojekti alusel. projektis olid tugipostideks ettenähtud puitprussid, millise materjali kasutamine on tavapärane, kuid puidu kuivamisel ei saa materjali deformeerumist ja pragunemist vältida.Kui projektis oleks olnud ette nähtud tunduvalt kallima liimpuidu kasutamine, üksnes siis oleks olnud pragunemine välistatud. Kostja viited värvimäärdumistele aknaplekkidel, tänavapoolse väikese akna teibikahjustustele ja raami tunduvalt heledamale värvile on vaadeldavad vaegtöödena ja need kuuluvad kõrvaldamisele (juhul, kui need on tekkinud hageja tegevuse tulemusena) ning ei saa olla tehtud tööde eest maksmisest keeldumise aluseks. Projektijärgselt puudus hagejal kohustus viimistleda välistrepi küljed. Välistrepi viimistlusena on ette nähtud betoon, millel võivad olla raketise jäljed. Trepi pealisplaat on paigaldatud vastavalt projektile, segu ja kivipuru kasutamine on ehituspraktikas tavaline. Rõdu kandekonstruktsioon ja rõdu piire on valmis.Rõdu tugipostide väidetava pagunemise põhjustele on juba eespool seisukoht antud.Kui mõni rõdu tugipost on tõesti tänaseks kõveram , kui lubab hea ehitustava, kuulub see väljavahetamisele garantiikorras. Pooltevahelise lepingu rahaline kogumaht oli ( 1 976 500 krooni + 67 935 krooni = 2 044 435 krooni.Hageja on hagiavalduses väitnud, et sellest summast on kostjad tasunud 1 923 254 krooni ja tasumata on seega 121181 krooni. Hageja nõue tuleneb lepingust.

Menetluse käik Kohtu eelistungil 18.06.2007 esitas kostjate esindaja kohtule ehitise ülevaatuse akti, kus on ära toodud objektil esinevad puudused (tl 95-97) koos fotodega (tl 98-100). 29.06.2007 esitas hageja kirjaliku arvamuse kostja esindaja poolt 18.06.2007 eelistungil esitatud ehitise ülevaatuse akti kohta koos lisadega Arcus Projekti kirjaga 27.06.2007 ja eelkalkulatsiooniga ( (tl 106-110). Hageja on arvamusel, et Arcus Projekt 'i Eramu ehituskonstruktsioonide ülevaatuse akt ei saa olla hagi rahuldamata jätmise aluseks, kuivõrd selles nimetatud puudused ja kõrvalekalded RYL-st ei takista hoone eesmärgipärast kasutamist, seega ka vastuvõtmist. Kuigi poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostjad on ehitise faktiliselt vastu võtnud( kasutavad seda oma elukohana), soovib hageja oma väidet, et võlg on sissenõutav, tõendada lisatud Arcus Projekti kirjaga 27.06.2007, milles on selgitatud, et aktis loetletud puudused ja kõrvalekalded ei nõua hoone ekspluateerimise peatamist. Hageja on koostanud vaeg ja garantiitööde kõrvaldamiseks vajalike kulude eelarve, mis on 2 885 krooni. Hageja väitel ehitustööde faktilise lõpetamise ajaks 2006.aasta oktoobrikuus ei olnud kostjad nimetanud ühtki sellist puudust töös, mis takistanuks tööde vastuvõtmist ning erinevad väited puuduste olemasolu ja mahu kohta on esitatud perioodil 27.11.2006- 18.06.2007. Seega ei olnud kostjad akti nr 8 allkirjastamise järel õigustatud ka keelduma lepingujärgse tasu maksmisest, küll aga on hageja kujunenud olukorras õigustatud keelduma omapoolse kohustuse- kõrvaldama pärast ehitise valmimist ilmnenud ja veel ilmnevad - vaeg- või garantiitöödena käsitletavad puudused- täitmisest seni, kuni kostjad on täitnud omapoolse raha maksmise kohustuse. 15.08.2007 (tl 112-114) esitasid kostjad kohtule täiendava kirjaliku vastuse hagile koos

tasaarveldusavalduse tegemisega hagejale. 07.09.2007 esitas hageja oma kirjaliku seisukoha ( tl. 115-116), milles ei nõustu kostjate 15.08.2007 ettepanekutega , kuid on nõus tegema hinnaalanduse ning alandama oma nõuet 2885 krooni võrra s.o. summa, mis kulub puuduste kõrvaldamiseks objektil. Kostjate vastuhagi ( tl 120-123) 01.10.2007 võla 140 656 kr 90 s nõudes. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 09.06.2005 müügilepingu, mille kohaselt hageja ostis ja kostja müüs kinnistu Pärnu linnas. Ostuhinnaks oli 1 976 500 krooni, millise summa ostja ka lepingus sätestatud tähtaegadel ja korras müüjale maksis väljaarvatud 121 181 kr, milline tuli tasuda kohustise nõuetekohase täitmise järel. Lepingu p. 6.1. kohaselt pidi vastukostja otsese valduse ja p.7.1 omandi vastuhagejatele üle andma hiljemalt 01.12.2005, mida ta ei teinud.Punkt 4.1.4. on samuti täitmata, nagu ka p.4.2. sätestatud müügigarantii. lö.augustil 2006 õnnestus kostjatel asuda objekti kasutama vaatamata sellele, et objektil olija on siiani rida puudusi, mida vastukostjad kõrvaldanud ei ole. Vastuhagis hageja on loetlenud järgmised puudused : Välistrepi juures -küljed on viimistlemata, 2 pealisplaati ei ole õiges mõõdus ja puuduolev osa on täidetud segu ja kivipuruga, mis jätab lapitud viimistluse. Peasissekäigu varjualuse juures- rõdu tugipostid on pragulised ja kõverad, betoneeritud tugipostide alus on värviplekke täis.Esimese korruse terassi juures- terassi katusealuse üks tugipost on praguline, terassilaud on värviplekke täis.Teise korruse akende juures- aknaplekid on värviplekke täis, tänavapoolsel väiksel aknal on aknaraamil teibikahjustus, värv raamil on tunduvalt heledam, likvideerimata põlengu jäljed kogu aknaplekilt.Tänavapoolsel suure akna ja seina puutekoht kobrutab.Vihmaveerenn garaaziakna ja trepikoja akna kohal laseb vett läbi, mis tekitab külmaga jääpurikaid.Garantiiajal on lisandunud täiendavad puudused: aiavärva tiibade kõrguste vahe on 20 cm ja vihamveerenni otsa ja trepikoja seina vahelt on sadeveed läbi nõrgunud ning määrinud renni otsa alt seina viimistluse. Objekti üleandmisega on viivitatud siiani, rääkimata tähtajast 01.12.2005.a. 04.04.2006 on samade poolte vahel sõlmitud ühishüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping( leping põhihagi juures), kus pooled avaldavad vastavalt p-des 2.1 ja 2.2, et nad on sõlminud 09.06.2005 kinnistu müügi võlaõigusliku lepingu, mida ei ole muudetud ega tühistatud.Seega ei ole muudetud ka otsese valduse üleandmise tähtaega ega leppetrahvi maksmise kohustust. Lepingu p 6.7 kohaselt on pooled kokku leppinud, et kinnistu valduse üleandmisega viivitamisel kohustub müüja ( vastukostja) ostjale ( vastuhagejale) nimetatud kohustuse tähtaegsel mittetäitmisel tasuma leppetrahvi 500 krooni päevas iga kohustusega viivitatud päeva eest.Vastukostjad on viivituses tänaseni, kuna ei ole valdust siiani nõuetekohaselt üle andnud. Tulenevalt VÕS § 159 lg 2 sätetest teatas vastuhageja vastukostjale leppetrahvi nõudest 27.11.2006 kui ka 12.01.2007. Kuna VÕS § 208 sätetest tulenevalt müüdud kinnistu müügihind sisaldab müüja (vastukostja) poolt kinnistu hoonestamist elamuks ehk töövõtulepinguga (VÕS § 635) sätteid ( p 4.1.2) , mis muuhulgas peab vastama lepingutingimustele ehk elamule kui ehitistele kehtestatud ja asja tavalistele omadustele ja kvaliteedile.Elamu vastab tingimustele, kui konstruktsioonid ja seadmed on töökorras, elamu on soojapidav ja puudusteta ja ehitatud head ehitustava järgides vastavalt RYL 2000, klass II kvaliteedinõuetele, mida antud lepingu objekt vastuhageja hinnangul ei ole. Vastuhageja nõue- asja üleandmisega tekkinud viivitusest tulenev leppetrahv ajast, mil nõue sissenõutavaks muutus s.o. 01.12.2005 kuni 16.08.2006 s.o. 259 päeva x 500 kr päevas =

129 500 kr.Puuduste hinnaks loeb hageja ilma aiavärava ja fassaadi puuduste hinnata, 11 156 kr 90 s, mille vastuhageja palub vastukostjalt kogusummas 140 656 kr 90 s välja mõista. Vastukostja kirjalik vastus (tl 158-161). Vastukostja ei võta vastuhagi õigeks ja esitab sellele alljärgnevad kirjalikud vastuväited: vastuhagejate ja vastukostja vahel sõlmiti 09.06.2005 kinnistu asukohaga Pärnu võlaõiguslik müügileping ehitamiskohustusega. Nimetatud dokument sisaldab kaht käesoleva kohtuvaidluse seisukohast olulist lepingut: võlaõiguslikku müügilepingut ning ehituse töövõtulepingut. Lepingu p 6.1. kohaselt vastukostja ja vastuhagejad leppisid kokku, et lepinguobjekti otsene valdus antakse vastukostjatele üle hiljemalt omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise päeval, kuid mitte hiljem, kui 01.12.2005, eeldusel, et vastukostja poolt on teostatud lepingu p-s 4.1.2 nimetatud tööd.Lepingu p-ti 7.1. täitmine vastukostja poolt oli samuti otseselt seotud lepingu p-s 4.1.2. nimetatud tööde teostamisega. Vastuhagejatele teadaolevalt toimus lepinguobjektil 01.12.2005 tuleõnnetus.Eeltoodud põhjusel 09.12.2005 palus vastukostja kirjalikult vastuhagejatel aktsepteerida hoonekarbi üleandmise uue tähtajana 01.02.2006.Ühtlasi oli vastukostja nõus finantseerima vastuhagejate tellitud sisetöid ( või inventari maksumust) 40 000 krooni ulatuses, millise summa vastukostja kandis 26.01.2006 M T arveldusarvele.V T oma allkirjaga kinnitas poolte vahelise uue kokkuleppe.Samuti oli ta nõus, et vaegtöödena jäävad teostamata tänavapoolne piirdeaed ja varikatus, millised tööd teostatakse 2006.aasta aprillis. Eeltoodu alusel vastuhagejad seega aktsepteerisid pärast 01.12.2005 asjaolu, et esialgselt kokkulepitud tähtajaks 01.12.2005 ei olnud vastukostjatel temast mittesõltuvatel põhjustel võimalik objekti üle anda. Samuti sõlmisid vastuhagejad ja vastukostjad 03.01.2006 kirjaliku kokkuleppe, mille järgi osade tööde teostamise, kokku summas 107 535 kr pidi vastukostja täitma 15.05.2006.Ühtlasi lisati kokkuleppele märkus, et tööde lõpptähtajast mitte kinnipidamisel 15.05.2006) kohustub vastukostja tasuma leppetrahvi 500 krooni päevas iga tähtaega ületanud päeva eest. Seega on vastuhagejate väited vastukostja poolt kohustuste täitmisega viivitamise kohta ebaõiged. Vastuhagejad kinnitavad, et objekti õnnestus neil asuda kasutama 16.06.2006, kuid nende hinnangul on objektil siiani rida puudusi. Vastukostja on oma varasemates avaldustes korduvalt selgitanud, et lepingu p 4.2.1 järgi on vastukostja andnud lepinguobjektile 24-kuulise garantii.Nimetatud vastukostja garantiivastutus annab vastuhagejatele kindluse ja õiguse nõuda garantiiaja jooksul avastatud/ tekkinud puuduste kõrvaldamist.Vastukostja aktsepteerib garantiiaja alguseks 15.05.2006, seega on vastuhagejatel õigus esitada lepinguobjektil avastatud puuduste kohta pretensioone kuni 15.05.2008.a.Ehituspraktikas väljakujunenud tava järgi teostatakse enne garantiitähtaja lõppu töövõtja ja tellija vahel garantiiajal ilmnenud või tekkinud probleemide osas objekti ülevaatus ning fikseeritakse tööd, mida töövõtja peaks garantiikorras veel tegema.Ebaoluliste puuduste puhul ei ole tavaks neid ka jooksvalt kõrvaldada juhul, kui need ei takista objekti kasutamist (käesoleval juhul näiteks lõhenenud rõdu tugipostid). Vastuhagejad, viidates TsÜS § 83( tehingu vormi järgimata jätmine), märgivad:"Mingeid muid , notariaalseid kokkuleppeid poolte vahel ei oleja lihtkirjalikud kokkulepped ei saa ega too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui tegemist on kohustusliku notariaalse vormiga". Pooltevahel sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus ( 09.06.2005) ja asjaõiguslepingus ( 04.04.2006) ei lepitud kokku, et lepingu lisad peavad olema põhilepinguga samas vormis s.t. sõlmitud notariaalselt. Seadusest tuleneb, et tehing, millega kohustatakse omandama või

võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud ( AÕS § 119 lg l).Töövõtulepingule ei näe seadus ette kohustusliku vormina notariaalset tõestamist.Seega põhilepingu lisad ei pea olema põhilepinguga samas vormis, kui see ei tulene poolte kokkuleppest või seadusest. Eeltoodud põhjustel ei ole vastukostja kohustatud vastuhagejatele tasuma lepingu p-s 6.7 ette nähtud leppetrahvi, kuna ta ei ole viivitanud kinnistu valduse üleandmisega.Pooled sõlmisid 03.01.2006 täiendava kirjaliku kokkuleppe, mille järgi vastukostja pidi lepinguobjektil lõpetama tööde teostamise 15.05.2006.Nimetatud kuupäevaks lõpetas vastukostja kõik lepingujärgsed tööd.Vastuhagejad ise oma käitumisega on põhjustanud lepinguobjekti üleandmise viivitamise vormistamise sellekohase lihtkirjaliku aktiga, kuna üleandmisevastuvõtmise akti allakirjutamine viibib siiani vastuhagejate keeldumise tõttu. Vastukostja on seisukohal, et VÕS § 159 lg 2 sätete järgi on vastuhagejad kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi- esiteks oli vastukostja lepingujärgsed tööd lõpetanud vastavalt poolte kokkuleppele 15.05.2006 ja teiseks ei ole vastuhagejad teatanud oma kavatusest nõuda leppetrahvi mõistliku ajajooksul. Vastuhagejate arvamusele nagu oleks vastukostja rikkunud lepingu p-ti 4.1.3, kuna objekt ei vastavat RYL 2000 klass II kvaliteedinõuetele, leiab vastukostja, et lepingu p-ti 4.2.3 kohaselt kohustus vastukostja teostama töö kvaliteetselt.Samuti garanteeris vastukostja lepingu p-s 4.1.3, et elamus teostatakse ehitustööd, kasutatakse materjale ning paigaldatakse seadmestik, mis vastab Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele.Lepingud ei sätestanud, et lepingu objekt peaks vastama mingitele erilistele kvaliteedistandartitele.Kokkuleppimata kvaliteedi osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava.Ehitusseaduse § 4 järgi vastutab ehitustööde kvaliteedi eest garantiiaja jooksul ehitusettevõtja.Vastukostja on korduvalt selgitanud vastuhagejatele garantiivastutuse põhimõtteid. Vastukostja on seisukohal, et oma lepingulised kohustused on vastuhagejate ees täitnud ning vastuhagejate keeldumine oma kohustuste täitmisest on põhjendamatu. Vastuhagejate vastus vastukostja vastusele 19.10.2007 (tl 165-168). Vastuhagejad on jätkuvalt seisukohal, et kohaldamise kuulub TsÜS § 83 lg 1, mille kohaselt poolte kokkulepe uue tähtaja sõlmimise kohta on notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu tühine. Ainetu on vastuhagejate hinnagul väide, et nad on kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Põhihagi osas _______________________________________________________________ Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja poolt on hagejale tasumata 121 181 krooni. Kostja väited selle kohta, et nõue ei ole muutunud sissenõutavaks on paljasõnalised. Kohus nõustub hagejaga, et tulenevalt poolte vahel sõlmitud töövõtulepingust ja VÕS § 637 lg 3 muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks töö valmimisest.03.01.2006 leppisid pooled kokku, et osade tööde lõpetamise tähtaeg on 15.05.2006.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 2006.aasta augustis asusid kostjad majja elama, kuid keeldusid tööde vastuvõtuaktile alla kirjutamast ja 121 181 krooni tööde maksumuse tasumisest.Kostjad keelduvad 121 181 krooni maksmisest põhjusel, et objektil on rida puudusi, mida hageja ei ole vaatamata korduvatele meeldetuletustele, kõrvaldanud. Hageja hinnangul on tegu vaegtöödega, mida on võimalik garantiiajal kõrvaldada. Kostja on väitnud, et kuivõrd 09.06.2005 sõlmitud kinnistu müügi võlaõiguslik leping on sõlmitud notariaalses vormis, siis hiljem sõlmitud lihtkirjalikud kokkulepped poolte vahel on tühised notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu.Hageja on leidnud viitega TsÜS § 77 lg 3, et kostja selline seisukoht on ekslik. Kohus leiab, et TsÜS § 77 lg 3 kohaselt poolte

kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. Antud vaidluses on pooled sõlminud (tl 6-20) 09.06.2005 notariaalselt tõestatud kokkuleppe hüpoteekide kustutamiseks, kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ehitamiskohustusega, ühishüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu . 04.04.2006 on sõlmitud (tl 28-33) notariaalne ühishüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping , mille p 4.1. on järgmine sõnastus:võttes aluseks AS-i Renet ja M T ning V T vahel 09.06.2005 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut, mille kohaselt AS Renet müüs ja M T ja V T ostsid ühisvarasse kinnistu ning AS Renet esindaja kinnitust, et eelnimetatud lepingu järgsest ostuhinnast 1 895 500 krooni on tasutud ning ülejäänud 81 000 krooni kohustuvad M T ja V T tasuma AS Renet arveldusarvele 3 pangapäeva jooksul peale lepingu sõlmimist. Seega kohustusid kostjad tasuma puuduoleva ostuhinna hiljemalt 7-ndal aprillil 2006.Sama lepingu p-s 2.2. on kostjad kinnitanud, et 09.06.2005 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut ei ole muudetud ega tühistatud. Lepingu p.4.2. kohaselt on pooled omandi üleandmises kokku leppinud. Kohus leiab, et 09.06.2005 on poolte vahel sõlmitud asuva hoonestamata kinnistu võlaõiguslik müügileping, millele seadus näeb ette notariaalse vormi ja ehitamise töövõtuleping, millele seadus ei näe ette notariaalset vormi.Sellele tõlgendusele on tuginenud ka kostja oma vastuhagis (tl 120-123), leides, et kuna VÕS § 208 sätetest tulenevalt müüdud kinnistu müügihind sisaldab müüja poolt kinnistu hoonestamist elamuks ehk töövõtulepingu (VÕS § 635) sätteid ( p.4.1.12) .Töövõtulepingule tuginedes on vastuhageja esitanud oma leppetrahvi nõude.Et kinnistule elamu ehitamine tugines Töövõtulepingule, on tõendatud ka poolte vahel O4.oktoobril 2005 sõlmitud töövõtulepinguga nr.l04-10-05,mille kohaselt hageja kohustus tegema objektil projekti muudatustest tingitud lisatööd.Töövõtuleping oli sõlmitud lihtkirjalikus vormis.Kohus leiab, et põhihagis kostjate väited selle kohta et kuivõrd põhileping oli tõestatud notariaalselt, on kõik hilisemad poolte kokkulepped õigustühised, ei haaku ei seaduse ega võlaõiguses toodud hea usu põhimõttega.Hea usu põhimõte laieneb üldiselt tsiviilõigusele läbi TsÜS-i § 138 lõike 1, mis kohustab oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimima heas usus.TsÜS § 138 lõike 2 kohaselt ei ole õiguse teostamine seadusevastasel viisil lubatud, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. Õiguskirjanduses ( Võlaõigus I Üldosa , autorid Irene Kull, Martin Käerdi ja Villu Kõve, Tln 2004, lk. 69, 74 ) on autorid kommenteerinud hea usu põhimõtet Eesti õiguses järgnevalt: "Hea usu põhimõte võimaldab õigust edasi arendada, seega täita lüngad seaduses ning anda uue tõlgenduse olemasolevatele seadustele, kui need ei ole enam ühiskonna huvide ja vajadustega kooskõlas. Hea usu põhimõte, mis on sätestatud VÕS-i §-s 6, ei sisalda konkreetseid reegleid selle kohta, mida hea usu põhimõttest lähtuv käitumine täpselt tähendab.Kui hakatakse lahti mõtestama ja määratlema heas usus käitumist, siis kasutatakse tavaliselt selliseid vormeleid nagu asusus lepingulises käitumises, lojaalsus või koostöö teise poolega, siirus, ausus ja hoolikus.Heas usus käitumine tähendab teisele sihilikult kahju tekitamisest hoidumist, petturliku või ülemäärase kasu saamisele sunnatud käitumise vältimist." Kohus leiab, et pärast hagi esitamist kostjate poolt avastatud garantiikorras kõrvaldamisele kuuluvad puudused summas 11 159 kr 90 s ( tl 123,153) ,mis moodustavad 5 % tehingu koguväärtusest 2 044 435 krooni ja vähem kui 10 % kostjate poolt hagejale tasumata summast 121 181 krooni on ebaproportsionaalsed võrreldes põhihagi nõudega ja kogu tehingu väärtusega. Samas on oluline, et Ehitusseadus § 4 järgi vastutab ehitustööde kvaliteedi eest garantiiaja jooksul ehitusettevõtja. 09.06.2005 lepingu p-s 4.1.3. kohustus hageja garanteerima elamus teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti

Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele (RYL 2000, klass II) ja lepingu p-ti 4.2.1. järgi andis kostjatele 24- kuulise garantii lepinguobjektiks oleva kinnistu valduse üleandmisest. Kahe aastase garantiiaja andmine tuleneb sellest, et ehituse käigus ei saa ette näha, millised puudused, mis on ja mis ei ole seotud inimtegevusega , võivad hiljem välja tulla nagu antud ehituse puhul: rõdu tugiposti pragunemine, mille põhjused võivad olla erinevad( märg materjal, mis kuivades praguneb jm.). Kostjate poolt toodud aiavärava tiibade vahe võib olla tingitud maapinna külmumisest, mis n.ö. tõstab talvel väravaposte jne.Probleemid vihmaveerennidega ilmnevad siis, kui sajab. Arcus Projekti kirjaga (tl 108) on tõendatud, et objektil esinevad puudused ja kõrvalekalded RYL-st ning heast ehitustavast ei takista hoone ekspluateerimist ja nende kõrvaldamine ei nõua hoone ekspluateerimise peatamist. Eeltoodule tuginedes leiab kohus, et kostjate vastuväited ei ole põhjendatud ja hagi kuulub osaliselt rahuldamisele s.o. põhinõude osas 121 181 kr, millele lisandub viivis 61 000 krooni ajavahemikus 30.oktoober 2008 kuni 28.veebruar 2007.a.Ülejäänud viivisenõue tuleb jätta rahuldamata sest see ületaks põhihagi ja oleks kostjatele liiga koormav.Viivise eesmärk on hüvitada eelduslik kahju, mis tekib võlausaldajal rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise korral.Põhimõte on, et kahjustatud pool ei tohi kohustuse rikkumise tõttu sattuda paremasse olukorda, kui ta oleks olnud ilma rikkumiseta. Seepärast tuleb vältida kahjuhüvitiselt viiviste arvutamisel kahju mitmekordset kompenseerimist.Viivise maksmises on pooled kokku leppinud poolte vahel 09.06.2005 lepingus p. 5.2. Vastuhagi kohta Vastuhagis väidavad kostjad, et hageja on viivitanud objekti üleandmisega ja on esitanud leppetrahvi nõude.Kohus leiab, et vastuhagi ei kuulu rahuldamisele.Ehituse käigus juhtus objektil tuleõnnetus väidetavalt alltöövõtja poolt põhjustatuna. Asja menetluse käigus on tõendatud, et hageja hüvitas kostjatele tekitatud kahju, kandes kostja M T kontole 40 000 krooni.Pooled on kokku leppinud uue tööde lõpetamise tähtaja.Kohus on asunud seisukohale, et poolte vahel sõlmitud lihtkirjalikud kokkulepped on kehtivad. Võlaõigusseaduse § 159 lg 2 kohaselt on vastuhagejad kaotanud õiguse nõuda leppetrahvi, sest nad ei ole kostjat sellest teavitanud vaid teatasid sellest alles 27.11.2006 (tl 41-43). 03.01.2006 leppisid pooled osade tööde lõpetamise tähtajaks 15.05.2006 ( tl.161), 16.08.2006 asusid vastuhagejad kinnistut faktiliselt valdama. Eeltoodu alusel leiab kohus, et vastuhagi ei ole leidnud tõendamist ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt menetluskulud põhihagis tuleb jätta kostja kanda, vastuhagis hageja kanda. Ingrid Hallas Kohtunik Ärakiri õige:I.Hallas /Kohtunik/ Kohtuotsus osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 21.04.2009.a otsusega nr 2-07-6591.

Tallinna Ringkonnakohtu 21.04.2009.a otsus nr 2-07-6591:

RESOLUTSIOON

Hagi ja vastuhagi rahuldada osaliselt.

Välja mõista AS Renet kasuks V.T-lt ja M.T-lt solidaarselt 182 181 krooni, millest 121 181 krooni on põhivõlg ja 61 000 krooni viivis.

AS Renet nõue V.T ja M.T vastu viivise väljamõistmiseks alates 01.03.2007 kuni põhivõla tasumiseni jätta rahuldamata.

Välja mõista AS-lt Renet V. ja M.T kasuks solidaarselt 11 156,90 krooni.

Arvestada AS Renet nõue 182 181 krooni ning M.T ja V.T nõue 11 156,90 krooni tasa, mille tulemusena kuulub V.T-lt ja M.T-lt AS Renet kasuks väljamõistmisele 171 024,10 krooni.

Kohtukulude jaotus Maakohtu menetluskuludest 4,26 % jätta AS Renet kanda ja 95,74 % M.T ja V.T kanda solidaarselt.

Ringkonnakohtu menetluskuludest jätta 12,60% AS Renet kanda ja 87,40% V.T ja M.T kanda solidaarselt. Kohtuotsus jõustus 26.06.2009.a. Riigikohtu kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise määrusega.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.