2-07-25142/6 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Hageja pöördus üürikomisjoni palvega algselt tunnustada, seejärel pikendada üürilepingu kehtivust, kuid üürikomisjon jättis kaebuse rahuldamata. Hageja üürikomisjoni otsusega nõus ei ole ja pöördus hagiga kohtusse. Hageja on seisukohal, et puudub haldusakt, mille alusel saaks määrata üürilepingu lõppemise kuupäeva. Õigusvastaselt Võõrandatud Vara Tagastamise ja Kompenseerimise Tallinna Linnakomisjon (ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon) võttis 25.10.1999 vastu otsuse nr 11074, millega tühistatakse sama komisjoni 18.12.1992 otsus nr 28, mis on olnud aluseks Tallinna Linnavalitsuse 28.05.1993 määrusele nr 118 (määrus nr 118) ja nimetatud määrus on omakorda olnud õiguslikuks aluseks Tallinna Kesklinna Elamuekspluatatsiooni Valitsuse 27.07.1993 vara üleandmise aktile nr 2. Hageja teada ei ole olemas seadust, mille kohaselt jõustuks kord tühistatud haldusakt või selle alusel välja antud madalama kategooria haldusaktid, kui neid tühistav haldusakt tühistatakse. Tallinna Linnavalitsusel puudub pädevus anda halduse üksikakti määruse kategoorias. Määruse nr 118 väljaandmiseks puudus linnavalitsusel pädevus. Vara üleandmise oleks linnavalitsus saanud sätestada vaid korraldusega. Sellist korraldust seniajani antud ei ole. Määrus nr 118 on tühine. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon on 18.12.1992 teinud otsuse nr 28, millega HAK 08.10.1991 avalduse alusel loeti H.A.K kuulunud Xxx asuv endine kinnistu nr xxx õigusvastaselt võõrandatuks ja omandireformi objektiks ning tunnistatakse H.A.K omandireformi õigustatud subjektiks. Otsusest ei nähtu, et elamu tagastatakse H.A.K . Samuti on dokumentidel erinev toimikunumber, vigased rekvisiidid. Ametiisikute allkirjad ja pitsatid ei ole loetavad. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon võttis 25.10.1999 vastu otsuse nr 11074, millega tühistati otsus nr 28 ja otsustati jätta H.A.K taotlus vara tagastamiseks rahuldamata. Hageja on seisukohal, et puudub pädev haldusakt Xxx asuva elamu üleandmiseks H.A.K le ning tähtaeg algselt tähtajatu üürilepingu lõpetamiseks ei ole veel jooksma hakanud. Üürilepingu lõpptähtaega ei saa määrata. Hageja palub tunnistada tema ja kohaliku omavalitsuse vahel enne kinnistu tagastamist sõlmitud üürilepingu kehtivust põhjusel, et puudub haldusakt, mis annaks jõus oleva aluse üürilepingu kehtivuse üle otsustamiseks; hinnata kohaliku omavalitsuse vahel enne kinnistu tagastamist sõlmitud üürilepingu lõppemise tähtaja tuvastamisel üürikomisjonis kasutatud tõendit – Tallinna Kesklinna Elamuekspluatatsiooni Valitsuse 27.07.1993 vara üleandmise akti nr 2 – teisiti; tunnistada alusetuks Tallinna Üürikomisjoni seisukoht, et hageja ja kohaliku omavalitsuse vahel enne kinnistu tagastamist kehtinud üürileping muutus pärast 27.07.2006 VÕS § 310 lg 2 alusel tähtajatuks ning tunnistada kostja nõue üüri tõstmiseks üle praeguse üürimäära alusetuks. Kostja vastus Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hagis võib esitada üksnes neid nõudeid, mida hageja esitas Tallinna Üürikomisjonile. Hageja esitas üürikomisjonile avalduse üürilepingu senistel tingimustel pikendamise nõudes. Elamu tagastamist puudutavad väited on asjassepuutumatud. Üürnikud on edutult elamu tagastamist kohtulikult vaidlustanud. Hoonete tagastamine on toimunud seaduslikult. Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu lõppemisega seoses kaasnevad hagejale või tema perekonnale rasked tagajärjed. Hageja haiguslugu seda ei tõenda. Üürikomisjon on otsuses tuvastanud, et hageja abikaasa omandis on korteriomand Tallinna

linnas ja kinnistu Tallinnaga piirnevas vallas, hageja tütre omandis on korteriomand Tallinna linnas. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Vastuhagi Kostja esitas vastuhagi, milles palub kohustada hagejat tagastama kostjale Tallinnas, xxx asuv eluruum koos päraldistega seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele; mõista üüritud asja tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitis summas 32 154,93 krooni ja viivis seaduses sätestatud määras. Võlaõigusseadus (VÕS) sätestab, et üüritud asja tagastamisega viivitamise eest tasutakse kahjuhüvitist. Hageja ei ole lepingu lõppemise päeval 04.06.2007 eluruumi tagastanud. Seetõttu tekkis tal kahjuhüvitise tasumise kohustus, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Kostja nõuab kahjuhüvitisena üüri 10 000 krooni kuus, mis ongi tavaline üür. Põhivõla suurus on 32 154,93 krooni ja VÕS 113 lg 1 sätestatud viivis 505,38 krooni, kokku 32 660,31 krooni. 15.01.2008 suurendas hageja nõuet – põhivõla suurus on 49 765,16 krooni ja viivis 1 556,61 krooni, kokku 51 321,77 krooni; ülejäänud nõuded jäid samaks. Hageja vastus vastuhagile Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Üürileping ei ole lõppenud. Vastuses kordab hageja hagis toodud seisukohti. Hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Kohtu põhjendused Kõigepealt määrab kohus kindlaks käesoleva vaidluse piirid. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 1 järgi tsiviilkohtumenetluses vaadatakse läbi tsiviilasi. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohtuasi. Hageja on hagis ja vastuses vastuhagile tõstatanud mitmeid haldusõiguslikke probleeme. Käesoleva tsiviilasja lahendamisel puudub kohtul pädevus analüüsida haldusõiguslikke küsimusi ja seetõttu jätab kohus need väited kõrvale. Samuti on kostja õigesti viidanud, et hageja saab esitada käesolevas tsiviilasjas vaid neid nõudeid, mida ta on esitanud üürikomisjonile. Komisjonile esitatud avaldus loetakse hagiavalduseks. Selline seisukoht tuleneb üürivaidluste lahendamise seaduse §-st 21. Käesoleva tsiviilasja juurde võetud üürivaidlustoimikust nr ÜVK-2/26/07 nähtub, et hageja esitas üürivaidluskomisjonile avalduse üürilepingu pikendamiseks senistel tingimustel kuni samaväärse eluruumi, mida saaks erastada, saamiseni. Seetõttu tuleb käesoleva tsiviilasja haginõudeks pidada just üürilepingu pikendamise nõuet. Ülejäänud nõuetes jätab kohus hagi läbi vaatamata. Samas märgib kohus, et hagi osaline läbi vaatamata jätmine ei tähenda seda, et kohus ei analüüsi hageja poolt viidatud tõendit või üürilepingu tähtaja küsimust. Nimetatud tõendite analüüs on lõplikule järeldusele jõudmise eelduseks. Samuti lahendab kohus vastuhagi raames üürimäära (kahjuhüvitise) suuruse küsimuse. Hageja leiab, et üürileping ei ole tähtajaline kuna elamu ei ole õigusjärgsele omanikule tagastatud. Järgnevalt analüüsib kohus neid küsimusi. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12’ lg 1 kohaselt loeti elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks. Puudub vaidlus, et hageja kasutas üürilepingu alusel vaadeldavat eluruumi selle tagastamise ajal. ORAS § 12’ lg 3 järgi pikeneb üürilepingu tähtaeg 5 aastaks ning sama paragrahvi 11. lõike kohaselt kohaldatakse seejärel elamuseaduse (ES) § 32 sätteid. ES § 32 lg 2 alusel pikeneb üürileping 5 aastaks. Seega tuleb üürilepingu tähtaega hakata lugema ORAS § 12’ lg 1 alusel elamu tagastamisest. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon võttis 18.12.1992 vastu otsuse nr 534, millega loeti

Tallinnas, Xxx asuv krunt suurusega 455,95 m2 omandireformi objektiks ja HAK selle vara suhtes omandireformi õigustatud subjektiks (t lk 18). 28.05.1993 määrusega nr 118 on Tallinna Linnavalitsus hooned H.A.K le tagastanud (t lk 20). 27.07.1993 vara üleandmise aktiga nr 2 anti elamu H.A.K üle (t lk 34). ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 25.10.1999 otsuse nr 11074 järgi on tühistatud 18.12.1992 otsus nr 28 (t lk 22). 25.10.1999 otsus nr 11074 on omakorda tühistatud ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 28.08.2000 otsusega nr 11664 (t lk 29-31). Kuivõrd 18.12.1992 otsust nr 28 tühistanud haldusakt on omakorda tühistatud, tuleb pidada 18.12.1992 otsust nr 28 kehtivaks. Haldusakt kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni, seda põhimõtet väljendab näiteks ka haldusmenetluse seaduse § 61 lg 2. Lähtudes sellest leiab kohus, et 18.12.1992 otsust nr 28 tuleb pidada kehtivaks. Seetõttu jõuab kohus samale seisukohale üürikomisjoniga, et hageja üürilepingu tähtaega tuleb lugeda alates elamu tagastamisest, s.o 27.07.1993. Samuti nõustub kohus üürikomisjoniga selles, et pärast ORAS § 12’ ja ES § 32 sätestatud tähtaegade (s.o 13 aasta) möödumist 27.07.2006 muutus üürileping tähtajatuks. Sellele tähtajatule üürilepingule kohalduvad võlaõigusseaduse (VÕS) sätted. Kostja on 27.02.2007 üürilepingu üles öelnud alates 04.06.2007 (t lk 32). Tähtajatu üürilepingu ülesütlemise õigus tuleneb VÕS § 311 lg 1 ning tähtaeg – 3 kuud – VÕS § 312 lg 1. Ülesütlemisavalduse nõuded tulenevad VÕS § 325 lg-st 2. Üürikomisjon on nendest nõuetest kinnipidamist kontrollinud ning pidanud ülesütlemist seaduslikuks. Selle seisukohaga nõustub ka kohus. Puudub vaidlus, et hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 27.02.2007. Üürikomisjon on analüüsinud üürilepingu pikendamise otsustamisel, kas ei esine VÕS § 328 lg 2 aluseid üürilepingu pikendamiseks. Üürikomisjon jõudis järeldusele, et väited teise eluruumi puudumisest on ümber lükatud sellega, et hageja abikaasal on korteriomand Tallinnas ja kinnisomand Tallinna lähistel, samuti on hageja tütrel korteriomand Tallinnas (üürikomisjoni t lk 48-51), väited sellest, et hagejal puuduvad majanduslikud võimalused uue eluruumi üürimiseks on paljasõnalised. Kohus nõustub üürikomisjoni järeldustega. Üürilepingu ülesütlemine ei too kaasa hagejale raskeid tagajärgi. Üürilepingu pikendamist ei tungi ka hageja tervislik olukord (t lk 33). Seega asub kohus seisukohale, et üürileping on lõppenud ülesütlemise tõttu 04.06.2007. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kostja on vastava nõude ka vastuhagis esitanud. Kuivõrd üürileping on lõppenud, puudub hagejal õiguslik alus kasutada kostja omandis olevat vara ning see nõue kuulub rahuldamisele. Puudub vaidlus selles, et hageja elab endiselt nimetatud eluruumis. Kooskõlas VÕS § 335 lg 1 „kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.“ Kostja nõuab vastuhagis hagejalt üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Seega peab kohus tuvastama, milline on samasuguse korteri tavaline üür. Hageja poolt kasutatav eluruum asub Tallinna kesklinnas ja on suurusega 97,3m2. Kostja on arvestanud üüri suuruseks 10 000 krooni. Üürimäära tõenduseks on kostja esitanud internetiportaali city24 üüripakkumiste väljavõtte (t lk 60). Sellest nähtub, et samas piirkonnas asuvate veidi väiksemate korterite üür on 11 000 – 19 000 krooni. Hageja ei ole

kostja väidet tavalise üüri suurusest ümber lükanud. Kohus peab internetiportaali väljavõtet piisavaks tõendiks, mis näitab reaalset turusituatsiooni. Kohus leiab, et üüri summas 10 000 krooni võib pidada antud korteri puhul põhjendatud üüri suuruseks, mis vastab hetke turusituatsioonile ja on seega tavapärane üüri suurus. Puuduvad väited, et hagejal oleks õigus kinni pidada tema poolt tehtud kulutusi. Kostja nõuab vastuhagis ka viivise tasumist. Viivis tuleneb VÕS § 113 lg-st 1. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 „rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.“ VÕS § 94 sätestatud intressimääraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, milleks Eesti Panga andmetel on 4% aastas. Seega on VÕS § 113 lg 1 sätestatud intressi aastamäär 11% (päevamäär 0,03%). Kostja on põhivõla suuruseks arvetanud 49 765,16 krooni ja viiviste suuruseks perioodi 14.07.2007-14.01.2008 eest 1 556,61 krooni (t lk 61-68, 114-119). Võla ja viiviste arvestuslikule küljele ei ole hageja vastu vaielnud. Kohus peab võimalikuks vastuhagi selles osas rahuldada ning välja mõista hagejalt kahjuhüvitis eluruumi tagastamisega viivitamise eest summas 49 765,16 krooni ja viivis 1 556,61 krooni. Kokku mõistab kohus hagejalt välja 51 321,77 krooni. Kostja soovib hagejalt välja mõista ka viivist seaduses sätestatud määras põhinõudelt (49 765,16 krooni) alates 15.01.2008 kuni põhinõude täieliku tasumise päevani. Sellise nõude aluseks on peale VÕS § 113 ka TsMS § 367. Kohus rahuldab ka selle nõude. Seega jätab kohus hagi üürinõude pikendamiseks rahuldamata ning ülejäänud nõuetes läbivaatamata ning rahuldab vastuhagi täielikult. Asjas viitamata tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust. Menetluskulude väljamõistmisel lähtub kohus TsMS § 162 lg-st 1 mille kohaselt kannab hagimenetluses kulud isik, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohtukulud jäävad hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.