lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-05-23832/20

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tartu mnt kohtumaja · 08.02.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja
Kohtuasja number
2-05-23832/20
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
08.02.2008
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
8371
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

2-05-23832

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja

Kohtukoosseis

Kohtunik Gerty Pau

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. veebruar 2008. a Tallinn

Tsiviilasja number

2-05-23832

Tsiviilasi

xxx, xxx ja xxx hagi xxx vastu kahju hüvitamiseks

Menetlusosalised ja nende

Hageja xxx (isikukood xxx, elukoht xxx alevik Harjumaa) Hageja xxx (isikukood xxx, elukoht xxx alevik Harjumaa) • Hageja xx (isikukood xxx elukoht xxx alevik Harjumaa) • Hagejate esindaja vandeadvokaat Eve Selberg • Hagejate esindaja jurist Helen Reinvart • Kostja xxx (isikukood xxx, elukoht xxx Haapsalu) • Kostja esindaja vandeadvokaat Katri Tomson • Kostja esindaja vandeadvokaadi abi Klen Laus 11.12.2007.a, kirjalik menetlus

esindajad

Kohtuistungi toimumise aeg

• •

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista xx xxx, xxx xxx kasuks solidaarselt välja kahju hüvitisena 267 715.85 krooni (38 461+55 016+174 238.85, kakssada kuuskümmend seitse tuhat seitsesada viisteist krooni 85 senti).
3.Mõista xxx xxx kasuks välja kahju hüvitisena 52 177 krooni (2888+49 289, viiskümmend kaks tuhat ükssada seitsekümmend seitse krooni).

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
4.Jätta rahuldamata xxx hagi leppetrahvi väljamõistmiseks.
5.Jätta rahuldamata xxx, xxx ja xxx hagi dokumentatsiooni väljanõudmiseks. Menetluskulude jaotus Mõista xxx välja kohtukulud xxx kasuks 21 998 krooni, xxx kasuks 21 998 krooni ja xxx kasuks 21 998 krooni. Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on poolel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

MITTEVAIELDAVAD ASJAOLUD

xxx ja xxx sõlmisid 17.01.2003.a müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja hagejale xxx asuvast elamumaast 980/5220 mõttelist osa. Pooled leppisid kokku, et kostja kohustub hagejale üle andma kostja poolt kinnistule ehitatavas elamus asuva korteri 3. Müügilepingu sõlmimise ajal paiknes müügilepingu esemeks oleval kinnistul pooleliolev elamu (I kd, tl 15-33). Kostja kinnitas müügilepingu p 3.1.8, et elamu ehitamiseks ettevalmistamisel on kostjal projektdokumentatsioon ning elamut hakatakse ehitama kehtiva ehitusloa alusel. Müügilepingu p-ga 4.1.1 kohustus kostja ehitama elamu kooskõlas seadusandlusega ning vastavalt kinnitatavale projektdokumentatsioonile. Müügilepingu p 4.2.1 kohustus kostja tellima ehitusprojekti. Kostja pidi 31.07.2003.a tegema valmis maja välitööd, 31.05.2003.a sisetööd ning eritööd. xxx ja kostja sõlmisid 17.01.2003.a müügilepingu, millega kostja müüs hagejale xxx asuvast elamumaast 500/5220 mõttelist osa (I kd, tl 61-74). Lepingu p 4.1 kohaselt kohustus kostja teostama lepingu esemele ehitustöid omal kulul vastavalt lepingu lisale. Kostja pidi elamu sisetööd lõpetama hiljemalt 31.05.2003.a ja välitööd hiljemalt 31.07.2003.a. xxx ja kostja sõlmisid 12.03.2003.a müügilepingu, millega kostja müüs hagejale xxx asuvast elamumaast 530/5220 mõttelist osa (I kd, tl 75-84). Lepingu p 2.7 kohaselt pidi kostja andma müügilepingu otsese valduse hagejale üle 15.04.2003.a lepingu lisas toodud tingimustel. Kostja kohustus teostama ehitise teise korruse ruumides lepingu lisas loetletud tööd hiljemalt 31.07.2003.a.

HAGEJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

xxx, xxx ja xxx esitasid xxx vastu hagi, milles palusid:

1.kostjalt välja mõista kõigi hagejate kasuks elamu sise- ja välitööde eest kahjuhüvitis 393 940.86 krooni;
2.kostjalt välja mõista xxx kasuks korteri tööde eest kahjuhüvitis 88 913 krooni;
3.kostjalt välja mõista xxx kasuks leppetrahv 143 488 krooni;
4.kohustada kostjat esitama hagejatele xxx asuva elamu ehitamiseks vastavate ametkondadega kooskõlastatud ja/või koostatud dokumentatsioonid. Hagejad palusid kostjalt välja mõista hagejate menetluskulud. I Hagejad esitasid nende ühise nõude kohta järgmised väited:
1.Kostja ei ole teinud müügilepingujärgseid töid tähtaegselt, osad tööd on teostamata või teostatud puudulikult. Kostja on keeldunud ehitustööde ja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest. Kõik hagejad on esitanud suuliselt ning xxx ka 20.12.2004.a ja 19.01.2005.a kirjalikult kostjale pretensiooni ehitustööde lõpetamiseks ja tööde parandamiseks. Tunnistaja Astra Teede ütlustega on tõendatud, et kostjat teavitati probleemidest tähtaegselt. Kostja osales majaelanike koosolekutel, möönis töödes esinevaid vigu, lubas neid parandada ning tööd ära teha. 20.11.2003.a esitas kostja dokumendi teostamata tööde loetelu ning tööde teostamise aja. Kostja poolt lubatud tööd on tegemata. 09.10.2007.a kohtuistungil võttis kostja omaks, et hagejad teatasid talle puudustest töö käigus. Kostja viide tarbijatöövõtulepingust tulenevatele tähtaegadele on asjakohatu, kuna tegemist on eraisikute vahelise lepinguga. Ehitusseaduse § 4 sätestab ehitustöödele vähemalt kahe aastase garantii ehitamise lõppemise päevast arvates. Kostja vastutust ei välista VÕS § 218 lg 4. Isegi kui hagejad ei teatanud kostjale puudustest õigeaegselt, võivad nad VÕS § 221 lg 2 kohaselt lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kuna puudused on tekkinud kostja tahtlusest või raskest hooletusest. Tegemist on tahtliku lepingurikkumisega.
2.Hagejatel tekkinud kahju peab kostja hüvitama VÕS § 128 lg 3 ja § 127 lg 1 alusel. Hagejatega lepiti kokku ainult viimistluse põhimaterjalid, edasine tegevus pidi toimuma hagejatega kooskõlastatud ehitusprojekti alusel. Kuna ehitusprojekti ei koostatud, tuleb lepingus kokkuleppimata tööde osas VÕS § 76 lg 2; § 77 järgi lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Kostja ei saa teostatavate

tööde ja nende mahu tõendamisel tugineda eskiisprojektile, kuna eskiisprojekt oli hagejatega kooskõlastamata. 2.1 Maja sisetöödega tekitatud kahju: 1) Trepikoja plaatpõrandate ja vuukide lahtivõtmine ja vuukimine - 1 800 krooni. 2) Monoliitraudbetooni trepiastmed on eri kõrgusega, kõrgused on toodud ekspertiisiaktis. Kohtuistungil selgitas ekspert, et esimene trepiaste oli väiksema kõrgusega ja seda saab parandada ainult treppi lammutades. Trepi lammutamine on 2996 krooni, uue raudbetoontrepi ehitamine 17 318 krooni, trepimarsi plaatimine 2 800 krooni, teisele korrusele viiva trepi ülemise mademe laiendus 7422 krooni ja teisele korrusele viiva trepi plaatimine 840 krooni. Trepp oli olemas lepingute sõlmimise ajal, kuid hagejad ei eeldanud, et see selliseks jääb. Puudustena tuleb käsitleda nii tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui tegemata töid. 3) Katuseluugi remont 930 krooni. Katuseluugi paigaldamine on ebakvaliteetne, laes on suured praod. 4) Keldriukse vahetamine 7 085 krooni. Keldriuks on parameetril tihendamata, keldri ja trepikoja vaheline uks peab olema tulekindel. 5) Vee ja küttetorustiku soojustamine 3 000 krooni. Vee- ja küttetorustik keldris vajab isoleerimist, isoleerimata jätmine tekitab liigset soojakadu. 6) Keldri elektritööd 30 000 krooni, keldri põrandate tasandamine ja katmine tolmuvaba kattega 19 000 krooni ja keldri viimistlustööd lagede, seinte tasandus ja värvimine, keldribokside ehitamine 55 475 krooni. Keldri põrandad, seinad ja laed on viimistlemata, v. a. katlaruum, elektritööd on lõpetamata ja keldriboksid puuduvad. xxx ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 2.3 kohaselt kuulus lepingu esemesse korter nr 3 ja keldri korrusel asuv pind suurusega 26 m 2. Sama lepingu lisas leppisid hageja 1 ja kostja kokku keldris asetseva ruumi juurde 2,2 x 2,3 m lisaruumi viimistlemata seina ehituse. Ka tunnistaja Astra Teede ütlustega on tõendatud, et korteri ostjatele lubati keldriboksi. Teiste hagejate ning kostja vahel jäi keldriboks lepingus fikseerimata, kuid mõistlik on eeldada, et kõik korteriomandid on ühesugused. Vastupidine kokkulepe oleks pidanud olema sätestatud lepingus. Kasutusloa saamiseks tuleb esitada ehitusprojekt, ehitusprojektis peavad sisalduma ka kütte ja ventilatsiooniosa ning elektri –ja nõrkvoolu paigaldiste osa, samuti tuleohutuse osa. Hankorst OÜ ettekirjutuse kohaselt ei vasta keldris asuv katlaruum nõuetele. Katla paigutamine väljaehitamata keldrisse on vastuolus ehitise tuleohutuse nõuetega ja hea ehitustavaga. 2.2 Maja välistöödega tekitatud kahju: 1) sokli viimistlustööd 35 750 krooni. Sokli viimistlus on lõpetamata, puudub krohv ja värv. Puuduvad kaetud tööde aktid ning keldri seinad on kohati seestpoolt märgunud. Individuaalelamu projektis on ette nähtud, et sokkel tuleb krohvida silekrohviga ja värvida ilmastikukindla silikaatvärviga. Kostja ei ole avaldanud, milliste plaatidega on sokkel viimistletud ning tõendamata on hüdroisolatsiooni olemasolu. Ehitusseaduse § 31 lg 1 kohaselt on ehitaja kohustatud kõik ehitamise käigus tehtavad tööd dokumenteerima. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi 27.12.2002.a määruse nr 71 § 7 lg 1 on sätestatud, milliste tööde kohta koostatakse kaetud tööde aktid. Nende tööde hulka kuuluvad ka hüdro- ja termoisolatsioon, vundamendid jms. kui neid töid ei ole vastavate aktidega vormistatud, ei ole neid võimalik suuliste seletustega asendada. 2) Majaesise parkla asfalteerimistööd koos äärekivide paigaldamisega 83 700 krooni. Kostja kinnitas elamu üldtööde lõpetamise programmis 22.11.2003,a, et äärekivid paigaldatakse 07.12.2003.a. Ilma äärekivideta asfalt mureneb äärtest. 3) Piirdeaia viimistlus koos värava paigaldamisega 22 340 krooni, s.h viimistlus: krohv + värv 16 000 krooni, värv laudisele 3840 krooni, jalgvärav 2500 krooni. Majaesine piirdeaed on lõpetamata ja naaberkrundiga piirnevas osas on aed tegemata. Piire on vajunud välja vertikaalasendist. Lepingute lisades lepiti hagejatega kokku tänavapoolse aia ehitus krohvitud kergkruusaplokkidest, metallvarbadega. 4) Fassaadi ja rõdude metallkonstruktsioonide värviparandused 6 750 krooni. Rõdude metallkonstruktsioonid värviti 4 aastat tagasi, tänaseks on nad vaja puhastada roostest ja uuesti värvida. Hagejad esitasid kostjale 20.12.2004.a vastava pretensiooninõude.

5) Katusetööd 9 764 krooni. Katusekalded ei ole ühtlased, katusepinnal on veeloigud, hoovipoolse vihmaveetoru suue on kõrgemal katuse pinnast, äravool takistatud, vihmaveetoru lehtri põlv on ummistunud, parapetiplekkidel puudub kohati äravoolu kalle, plekipinnal on loigud, tihendamist vajavad parapetipleki liitekohad. 6) Katlamajatööd 13 133 krooni. Katlamajas paikneb 3 kuupmeetine õlimahuti katlaga ühes ruumis, puudub kaitsevann ning see ei vasta tuleohutuse nõuetele. 7) Hagejad lisavad põhinõudele ehitushinnaindeksist tuleneva hindade kallinemise 5.8% summas 20 340.78 krooni.

3.Kostja käitumise ja hagejatel kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos. Kostja tegevuse tulemusena on hagejad ilma jäänud hea ehitustava ja õigusaktide kohaselt ehitatud hoonestatud kinnistu osast. Kostja poolt tegemata jäetud tööd peavad tellima hagejad, vastasel juhul ei saa ehitisele kasutusluba.
4.Antud asjas ei oma tähtsust kostja poolse hoone omandamise tingimused ning kaheksakümnendatel aastatel koostatud individuaalelamu projekt. Kõik vaidlusalused ehitustööd on teostatud ilma ehitusloata ja nõuetekohase ümberehitusprojektita. Korterelamu ümberehitusprojekt puudub. II xxx esitas talle korteri 3 ehitustöödega tekitatud kahju kohta järgmised väited: 1) Uste remonttööd 510 krooni. Uste paigaldamisel jäi ukselehe ja piiridevaheline pilu reguleerimata. 2) Ventilatsiooni korrastamine 1416 krooni. Korteri 3 ventilatsioonitorustikul puudub sulgemisvõimalus – tagasilöögi klapp. Kostja ei ole esitanud ehitusprojekti, mille ventilatsiooniosas oleks käsitsi suletavad ventilatsiooniklapid. 3) Parketi vahetamine koos liistudega 32 214 krooni. Parkett on paigaldatud ebakvaliteetselt, kriiksub ja lainetab. Ekspert leidis, et ülesvõetud parketi tagasipanemisest ei ole abi. Hageja on lahti võtnud korteri 3 osad põrandaliistud, pragu põrandakatte ja seina vahel on olemas. Seega tuleb eemaldada vana laminaatparkett ning paigaldada uus. 4) Viimistlustööd 10 915 krooni. Seintel esineb vee jälgi, seinad tuleb üle värvida. Kui sein on kahjustatud osaliselt, tuleb värvida üle kogu tuba. 5) Korteri kütte parendamine 2950 krooni. Radiaatorite arv ja suurus tubades ei ole ühtlase temperatuuri saavutamiseks piisav. 6) Kulutused abimaterjalidele, abivahenditele ja transpordile 23 198.80 krooni ning kaudsed kulutused 17 723.60 krooni. III xxx nõue leppetrahvi väljamõistmiseks Hagejal on lepingu kohaselt õigus nõuda leppetrahvi 0,019 % tasutud müügisummast iga tööde teostamisega viivitatud päeva eest. Kostja kohustus elamu ehitustööd lõpetama hiljemalt 31.05.2003.a ja andis elamu üldtööde lõpetamise programmis lubaduse lõpetada tööd 07.12.2003.a. Ka 2004.a. lõpus toimunud koosolekutel andis kostja lubadusi vigu parandada ja tööd ära teha. 20.12.2004.a ning 01.09.2005.a esitas hageja kostjale kirjalikult pretensioonid. Pretensioonides teatas hageja kostjale, et kui kostja ei tasu lepingu täitmisega viivitamise korral leppetrahvi, on ta sunnitud pöörduma kohtu poole. Hageja saatis pretensioonid kostja müügilepingujärgsel aadressil, kostja kirju vastu ei võtnud. Hageja leidis, et leppetrahvi nõude esitamise tähtaeg peatub läbirääkimiste ajaks analoogselt TsÜS § 167 lg 1 ning hageja on esitanud leppetrahvi nõude mõistliku aja jooksul. Kostja i saa tugineda leppetrahvi osas kuni 26.12.2003.a kehtinud VÕS §-le 159 lg 2, kuna veel 2003.a detsembris andis kostja hagejatele lubadusi ehitustööde lõpetamise osas. IV Dokumentide esitamise nõue Kostja esitas xxx kinnistu detailplaneeringu algatamise taotluse alles 22.10.2004.a. Vallavalitsus vastas, et tegemist on omavoliliselt rajatud elamuga ning taotlust ei toeta. Seega on kostja rajanud elamu ebaseaduslikult. Hagejatel on põhjust arvata, et kostjal puudus ehitustööde tegemiseks ehitusluba. Kostja ei ole hagejatele esitanud ehitusega seotud dokumentatsiooni. Müügilepingute

sõlmimise ajaks 2003.a teadis kostja detailplaneeringu algatamise ja kinnitamisega seotud probleemidest, kuid andis sellest hoolimata xxx sõlmitud lepingus p 3.1.8 nimetatud kinnitusi. Tegemist on tahtliku lepingurikkumisega. Kostja viited xxx poolse hea haldustava rikkumisele on paljasõnalised. Kostja ei ole tõendanud, et ta on esitanud vallavalitsusele viimase poolt nõutud dokumendid ega ole pöördunud kohustamiskaebusega halduskohtuusse. Kostja ei ole teinud kõike mõistlikult võimalikku selleks, et täita hagejatele lepingu punktis 3.1.8 antud kinnitusi.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Kostja esitas järgmised vastuväited: I Hagejate ühine nõue

1.Hagejad on kaotanud õiguse tugineda tööde lepingutingimustele mittevastavusele. Hagejad ei ole kostjale etteheidetavate tööde teostamata jätmisest ega mittekohasest teostamisest teatanud õigeaegselt, järgides VÕS § 644 lg 1.
2.Ehitustööde teostamata jätmine ning puudulik teostamine ja hagejatel kahju tekkimine on tõendamata, hagejad on keeldunud üleandmisaktide allkirjastamisest. Hagejatega sõlmitud lepingutes sätestatud elamu sise- ja välitööde loetelud oma sisult erinevad. Hagejad heidavad kostjale ette selliste tööde teostamata jätmist, milliste teostamises pooled lepingutes ega nende lisades kokku leppinud ei ole. Hagiavaldusest ei tulene, millisel õiguslikul alusel hagejate ühine nõudeõigus põhineb ning kas hagejad on esitanud ühise nõude osa-, ühis- või solidaarvõlausaldajatena. 16.02.2007.a eksperdiarvamus põhineb osaliselt puudulikel ja tõele mittevastavatel algandmetel. Uuringute kirjelduses on ekspert esitanud meelevaldseid, oletuslikke, eksitavaid ning tõele mittevastavaid väiteid. Eksperdi arvamus on ebaselge, kohati ebaõige ning vasturääkiv. Ekspert on esitanud arvamuse osaliselt ka asjaolude suhtes, mille osas hinnangu andmiseks eksperdil pädevus puudus. Eksperdiarvamuse p 1.5 kohaselt on lähtematerjaliks olnud fotod, kuid puudub viide fotode päritolule ning autentsusele. Eksperdiarvamuses puudub viide algandmetele, mille alusel on ekspert arvutanud lisas 3 väidetavate puuduste maksumuse. Ekspert on kasutanud arvamuse andmisel xxx ning kostja vahel sõlmitud lepingu lisaks olevat ehitustööde loetelu, kuid ei ole kasutanud teiste hagejatega sõlmitud lepinguid. Viide lähtematerjalile, millel eksperdi seisukoht põhineb, puudub ka paljude muude eksperdi arvamuses sisalduvate seisukohtade osas. Ekspert arvamuses „defektide” nime all esile toodud väidetavalt puudulikult teostatud või teostamata jäetud töid, mille tegemises kostja hagejatega kokku leppinud ei ole ning mille teostamise kohustust ei tulene ka eskiisprojektist ega ehitamist reguleerivatest õigusaktidest või kvaliteedinõuetest. Kostja ei vastuta ehitise kvaliteedi eest ulatuses, mis eksisteeris kostja poolt hoone omandamisel. Kostja poolt omandamisel vastas hoone individuaalelamu projektile ning kostja tehtud tööd vastasid 2003. aastal koostatud elamu ümberehitusprojektile. Kostja ei vastuta VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hagejad kinnitasid kinnistu müügilepingute sõlmimisel, et on teadlikud poolelioleva hoone seisukorrast. Kostja leidis, et ei ole rikkunud kõiki ehitust ja projekteerimist käsitlevaid õigusakte ja RYL 2000 ehitusnorme ning esitas hageja nõutud kahjudele järgmised vastuväited: 2.1 Maja sisetööd: 1) trepikoja põrandaid ei ole vaja parandada, kuna uut treppi vaja ei ole. 2) Eksperdiarvamuses nimetatud trepp oli paigaldatud ning mademe tasand ehitatud enne seda, kui kostja kinnistu ostis. Pooled ei sõlminud kokkulepet valmisehitatud osade ümberehitamiseks. Puudused saaks kõrvaldada trepi ülevalamisega ning puudub vajadus trepi asendamiseks. 3) Katuseluuk on paigaldatud korrektselt.

4) Poolte vahel puudus kokkulepe keldriukse tihendamise ja reguleerimise kohta. Keldriuks oli paigaldatud enne seda, kui kostja kinnistu ostis. Aastaid kasutuses olnud asjad vajavad aeg-ajalt reguleerimist ning tegemist ei ole puudusega, mis oleks tingitud kostja poolsest kvaliteedinõuetele mittevastavast ehitamisest. Keldriuks vajab üksnes reguleerimist, mitte vahetamist. 5) Keldris olev vee- ja küttetorustik jäeti kokkuleppel hagejate ning teiste kõnealuse kinnisasja kaasomanikega isoleerimata, et kasutada torusid keldri küttekehadena. 6) Kostjal ei ole keldrikorruse väljaehitamise kohustust. Elektritööd on hoone keldris tegemata, kuna pooltel ei olnud kokkulepet keldris elektritööde tegemiseks.

2.2.Maja välistööd: 1) Pooled ei leppinud kokku sokli viimistlemises krohvi ja värviga. Ka ei tulene seesugust kohustust eskiisprojektist, õigusaktidest või kvaliteedinõuetest. Sokkel on kaetud ilmastikukindla sokliplaadiga, mis vastab ehitusnõuetele. Keldriseinte märgumine võib olla tingitud ka keldri puudulikust ventilatsioonist. Ehitustööde tegemine keldris kostja kohustuste hulka ei kuulunud. Ekspert leidis, et hüdroisolatsiooni olemasolu ja kvaliteet selgub vundamendi avamisel, kuid eksperdiarvamuse lisas 3 on hüdroisolatsiooni maksumus juba ümbertegemiste, paranduste ja asendamiste maksumuse hulka arvatud. 2) Pooled ei leppinud kokku majaesise parkla äärekivide paigaldamises, vastavat nõuet ei tulene ka eskiisprojektist. Majaesine parkla on asfalteerimata, kuna vald ei olnud pannud majaesisele tänavale kõvakatet ning tänava kõrguspunktid ei olnud teada. Ekspertiisiaktis toodud tööde summa ja maht ei ole õige. Betoneks AS äärekivide jooksva meetri hind on 32 krooni 3) Poolte vahel puudub kokkulepe, et aia betoon-osa peaks olema krohvitud, puit-osa värvitud ning et elamut ümbritseval aial peaks olema jalgvärav. Betoonist ning süvaimmutatud puidust aed on nõuetekohane. 27.03.2007.a kohtuistungil võttis kostja omaks, et aed ei ole sirge. 4) Rõdude metallkonstruktsioonid on värvitud pruuni värviga. Maja fassaadi kohta on ekspert leidnud, et tegemist on loodusjõudude mõjuga ehitisele. 5) 09.10.2007.a kohtuistungil ei vaielnud kostja vastu, et katus jookseb läbi ning ei soovinud vaidlustada teise ekspertiisi summat 9764 krooni katuse parandamise eest. 6) 09.10.2007.a kohtuistungil oli kostja nõus katlamaja eest kahju hüvitusega 13 133 krooni.
3.Hagejad ei ole tõendanud põhjuslikku seost kostja käitumise ning hagejatel kahju tekkimise vahel. II xxx nõue korteri 3 puuduste osas l) Poolte vahel puudus kokkulepe uste tihendamise ja reguleerimise kohta. Kostja reguleeris korteri välisust ning see sai korda. 2) Pooled ei leppinud kokku tagasilöögi-klapiga sulgemises ning tagasilöögiklapi paigaldamise kohustust ei tulene eskiisprojektist ega ehitamist reguleerivatest õigusaktidest või kvaliteedinõuetest. Ventilatsioonitorustikku on võimalik sulgeda käsitsi kinnikeeramise teel. 3) Põranda asendamise hinnaga ei ole kostja nõus. AS Lincona Konsult ja Ruutmeeter OÜ pakkumised tõendavad, et uus laminaatparkett koos paigaldusega maksab 225 kr/m2. Kostja on nõus, et hageja korteris on pähkli imitatsiooniga laminaatparkett. 4) Tööde maht ei ole kooskõlas asjas esitatud dokumentidega, kuna ületab tunduvalt korteris 3 tekkinud veekahjustuste ulatust. Korteri 3 asendiplaani kohaselt on vaja teostada seinte värviparandused plaanis viirutatud aladel. Kui lugeda mõlema viirutatud ala suuruseks 25 m2, ei tohiks teostavate tööde maht ületada 50m2. 5) Tubades on ühtlast temperatuuri võimalik saavutada ka katlamajast küttesüsteemi reguleerides ning mitte üksnes täiendavaid radiaatoreid lisades. 09.10.2007.a kohtuistungil oli kostja nõus radiaatorite summaga 3540 krooni. 6) Kostja ei ole esitanud oma seisukohta hageja nõutud abimaterjalidele, abivahenditele ja transpordile tehtud kulutuste osas, kuid on hagile vastu vaielnud. III xxx leppetrahvi nõue

Hageja on leppetrahvi nõudeõiguse kaotanud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on lepingus kokkulepitud tööde teostamisega viivitanud ning ei teatanud kostjale leppetrahvi nõudest õigeaegselt. Hageja esitas kostjale leppetrahvi nõude esmakordselt 01.09.2005.a pretensioonis. IV Dokumentide esitamise nõue Dokumentatsiooni hagejatele esitamise kohustuse täitmine on võimatu ning nõuet tuleb jätta VÕS § 108 lg 2 p 1 alusel rahuldamata. Kostja käitus xxx sõlmitud lepingu p 3.1.8 nimetatud kinnitusi andes heas usus. Elamu ehitamiseks vajalik projekt oli ettevalmistamisel. Kostjast sõltumatutel asjaoludel jäi projekt vastavate ametkondadega kooskõlastamata ning ehitusluba saamata. Kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli krundi ehitusõigus määratud selliselt, et kinnistule võis ehitada üksnes ühepereelamu ning kostja esitas 22.05.2002.a xxx taotluse detailplaneeringu koostamise algatamiseks. Vastusena edastas kohalik omavalitsus kostjale väljavõtted maakomisjoni ja majanduskomisjoni istungite protokollidest, millest kostja järeldas, et kohalik omavalitsus vajas krundile juurdepääsu kohta täiendavaid materjale ning kostja taotlust menetletakse. Kostja esitas vallavalitsusele detailplaneeringu koostamise algatamiseks veel korduvaid taotlusi, kuid kohalik omavalitsus ei ole detailplaneeringu koostamise algatamise või algatamata jätmise osas lõplikku seisukohta võtnud. Tegemist on kohaliku omavalitsuse poolse haldusõiguse põhimõtete rikkumisega. Lepingu p-s 3.1.8 sätestatu näol on tegemist kostja kohustustega, mille sisuks on anda endast parim tulemuse saavutamiseks. Kostja on teinud kõik mõistlikult võimaliku, et täita lepingus antud kinnitusi. Detailplaneeringu koostamise algatamine, ehitusloa väljastamine jmt toimingud ei kuulu kostja pädevusse ning rohkemat kostja teha ei saa.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel sõlmitud lepingud olid suunatud kinnistu müügile ja seega kohalduvad müügilepingu sätted. Samas on lepingutes reguleeritud ka kostja kohustus ehitada elamu. Hageja saaks esitada kahte liiki nõudeid: ehitisel juba üleandmise ajal esinenud puuduste hüvitamise nõuded ning müügilepingus sätestatud tegemata või puudustega tehtud tööde tegemise hüvitamise nõuded. Ehitisel üleandmise ajal esinenud puuduste hüvitamise nõuded tuleb lahendada müügilepingut reguleerivate sätete alusel. Kohus leiab, et kuna kostja põhikohustuste maht tuleneb ehitustööde tegemist kohustusest, tuleb müügilepingute lisades sätestatud tegemata või puudustega tehtud tööde tegemise hüvitamise nõuete lahendamisel rakendada töövõtulepingut reguleerivaid sätteid. I Ehitisel üleandmise ajal olnud puudustega tekitatud kahju hüvitamise nõue müügilepingu alusel VÕS § 208 lg 1 järgi kohustub müüja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Nõude lahendamiseks peab kohus analüüsima: 1. kas müüdud asi vastab lepingutingimustele ehk kas on tegemist müügilepingu mittenõuetekohase täitmisega müüja poolt; 2. kas müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest; 3. kas hagejad saavad nõuda kahju hüvitamist.

1.Asja vastavus lepingutingimustele Asja vastavust lepingutingimustele reguleerib VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

xxxx sõlmitud lepinguga kohustus müüja ostjale üle andma kinnistule ehitatavas elamus asuva korteri. Ostja kinnitas lepingu p 3.2.1 ja 3.2.2, et on üle vaadanud maaüksuse ja elamu ning korteri 3 kohta esitatud dokumendid ning on teadlik elamu ja korteri olemusest. Müüja kohustus ehitama kinnistul asuva elamu. xxx sõlmitud lepingus kinnitas hageja lepingu p 1.5.2, et on ehitise üle vaadanud ja on teadlik ehitise seisukorrast. Samasuguse kinnituse andis xxx lepingu p 1.6.2. Kõik hagejad võtsid omaks, et nägid elamut enne lepingu sõlmimist. Pooled leppisid müügilepingutes kokku, et kinnistul asub pooleliolev elamu ning kostja kohustub selle lõpuni ehitama. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad ostsid ehitise osad seal elamiseks ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik. Pooled ei leppinud kokku elamu müügihetke kvaliteedis. Lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Kohtu seisukohad hagejate nimetatud puuduste osas on järgmised: 1) Hagejad leidsid, et monoliitraudbetooni trepiastmed on eri kõrgusega. Trepi lammutamine on 2996 krooni, uue raudbetoontrepi ehitamine 17 318 krooni, trepimarsi plaatimine 2 800 krooni, teisele korrusele viiva trepi ülemise mademe laiendus 7422 krooni ja teisele korrusele viiva trepi plaatimine 840 krooni, kokku 31 376 krooni. Kohus loeb 16.02.2007.a ekspertiisiaktiga (I kd, tl 186-198) tõendatuks, et trepp on puudustega. Ekspertiisiaktiga on tõendatud ka ümberehituse hinnad. Eksperdi 11.12.2007.a kohtuistungil antud ütlusega on tõendatud, et trepiastmete kõrgust saab parandada ainult treppi lammutades. Tegemist on riiklikult tunnustatud eksperdiga ning kohtul ei ole põhjust tema antud arvamustes kahelda. 2) Hagejad leidsid, et keldriukse vahetamine maksab 7 085 krooni. Hagejad leidsid, et keldriuks on tihendamata, keldri ja trepikoja vaheline uks peab olema tulekindel. Kostja ütlustest nähtuvalt oli keldriuks olemas juba elamut ostes. Hagejad ei ole seda ütlust vaidlustanud. Kohus loeb nimetatud puuduse olemasolu tõendatuks 16.02.2007.a ekspertiisiaktiga, mille kohaselt keldriuks on perimeetril tihendamata ning selle vahetamise maksumus on 7 085 krooni. Ekspert selgitas kohtuistungil, et keldri ja trepikoja vaheline uks peab tuletõrjenõuete kohaselt olema tulekindel. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis 30.11.2005.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, et „kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti“. Kohus leiab eeltoodu alusel, et kuna lepingus ei olnud kokku lepitud teisiti, on ehitise müügilepingu sõlmimisel ehitises olnud trepp ja keldriuks puudustega ning ei vasta lepingus kokkulepitule.

2.Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lõikes 1 sätestatud üldpõhimõtte kohaselt vastutab müüja põhimõtteliselt alati selle eest, kui asi ei vasta lepingutingimustele. Müüja vastutus on välistatud 3 juhul: 1) ostja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest; 2) ostja ei teata müüdud asjal esinevast puudusest mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist; 3) pooled võivad kokku leppida müüja vastutuse piiramises. Kuna antud juhul ei ole pooled vastutuse piiramises kokku leppinud, analüüsib kohus kahte esimest müüja vastutust välistavat asjaolu. Müüja ei vastuta VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Kohus leiab, et ehitusjärgus olevas majas võib ka trepiastmete kõrguse erinevuste puhul tegemist olla varjatud puudusega. Hagejad ei pidanud maja üle vaadates aru saama, et esimene trepiaste on teistest erineva kõrgusega. Nimetatud puudust tajub inimene trepi korduva kasutamise käigus. Varjatud puudusega on tegemist ka mittenõuetekohase keldriukse puhul. Hagejad ei pidanud ehitist üle vaadates aru saama, kas uks vastab tuletõrjenõuetele. Tegemist ei ole puudustega, mis ehitise ülevaatamisel peaks igale isikule silma torkama.

VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on teiseks müüja vastutus välistavaks asjaoluks ostja poolt müüjale puudustest mitteteatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama. xxx on kohtule esitatud kostjale 20.12.2004.a saadetud pretensiooni, mille kohaselt kostja ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt ning hageja nõuab viivist (I kd, tl 47-51). Kohus leiab, et hageja on tähtväljastusega tõendanud kostjale teatiste saatmise. Tähtväljastuse kohaselt saadeti kostjale kiri järele Haabneeme postkontorisse. TsÜS § 69 lg 2 kohaselt on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu-või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kohus leiab, et kui hageja on saatnud kostjale puuduste kõrvaldamise teate tähtväljastusega kostja poolt enda aadressiks nimetatud aadressil xxx), tuleb lugeda, et kostjal oli mõistlik võimalus teatega tutvuda ning pretensiooni saab lugeda kätte antuks tähtväljastusel oleval kuupäeval 25.01.2005.a. Hageja saatis 19.01.2005.a kostjale korduva pretensiooni (I kd, tl 52-54). 01.09.2005.a saatis xxx esindaja kostjale pretensiooni müügilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, ehitusloa ja ehitusprojekti väljastamiseks ning leppetrahvi tasumiseks (I kd, tl 55-59). Kuna kostja on sellele pretensioonile vastanud (I kd, tl 60), loeb kohus tõendatuks, et kostja on pretensiooni kätte saanud. Tunnistaja Astra Teede ütlustega on tõendatud, et puudustest teatati 2004.a lõpus. Kostja võttis 09.10.2007.a kohtuistungil õigeks, et kostjad esitasid talle pretensioone, pooled suhtlesid kogu aeg ning hagejad teatasid talle puudustest töö käigus. Hagejad ei ole täpsustanud, millal nad täpselt puudustest teada said. Kuna pooled ei ole täpsustanud, millistest puudustest mis ajaks teatati, leiab kohus, et kostja on oma omaksvõtus mõelnud kõiki puuduseid. Kohus loeb eeltooduga tõendatuks, et kuigi kirjaliku teatise kättetoimetamiseks saab lugeda alles 25.01.2005.a, on kostja omaksvõtuga tõendatud, et hagejad teatasid talle kõikidest puudustest töö käigus, s.t mõistliku aja jooksul. Kuna kostja on puudustest teatamise mõistliku aja jooksul omaks võtnud, ei analüüsi kohus, kas puudused tekkisid kostja tahtlusest või raskest hooletusest.

3.Hagejate õigus nõuda kahju hüvitamist Tulenevalt VÕS §-st 115 lg 1 ja 2 on hagejatel õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist koos kohustuse täitmisega või selle asemel. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hagejad on nõudnud kahju hüvitamist. Tulenevalt VÕS § 115 lg 2 oli hagejatel sellisel juhul kohustus anda kostjale täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Kuna hagejad on kostjat puuduste esinemisest teavitanud ning kostja on 20.11.2003.a allkirjastanud elamu üldtööde lõpetamise akti, loeb kohus, et hagejad on andnud kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kostja ei ole puuduseid parandanud või teinud ettepanekut puuduste parandamiseks ja seega on hagejatel õigus nõuda VÕS § 100 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1, 2 alusel kahju hüvitamist. Igal hagejal on õigus kõrvaldada ehitise ühiskasutuses olevatel osadel esinevad puudused ning seega on igal hagejal õigus nõuda ka puuduste kõrvaldamisega tekkiva kahju hüvitamist. VÕS § 73 lg 1 kohaselt kui sama kohustus tuleb seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täita mitmele isikule selliselt, et igaüks neist võib nõuda kohustuse täielikku täitmist, on need isikud solidaarvõlausaldajad. Kohus leiab, et hagejad on solidaarvõlausaldajad ning kostjalt tuleb kahjuhüvitis välja mõista kõigi hagejate kasuks solidaarselt. Edasine puuduste kõrvaldamine on reguleeritud kaasomanike omavaheliste suhetega. Eeltoodu alusel mõistab kohus kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja kahjuhüvitise 38 461 krooni. II Puudustega tehtud tööde või tegemata tööde eest kahju hüvitamise nõue töövõtulepingu alusel. VÕS § 635 lg 1 kohaselt kohustub üks isik töövõtulepinguga (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Analoogselt eelpool analüüsitud töövõtulepinguga tuleb kohtul analüüsida kolme asjaolu: 1) töövõtja tehtud töö vastavus lepingutingimustele; 2) kas töövõtja vastutab töö lepingutingimustele mittevastavuse eest; 3) kas hagejad saavad nõuda kahju hüvitamist.
1.Töö vastavus lepingutingimustele. Kõigi müügilepingute juurde sõlmisid pooled lisakokkulepped, milles määrati ära kostja poolt tehtavad elamu sise- ja välistööd. Lisaks on xxx ja kostjaga sõlmitud lepingu p 2.3 sätestatud, et müügilepingu ese vastab lepingutingimustele, kui müüja on viinud elamu ja korteri nr 3 käesolevas lepingus ja selle lisades toodud tingimustele vastavasse seisundisse. P 3.1.9 kinnitas müüja, et müüja poolt koostatava dokumentatsiooni kohaselt ehitatav elamu võimaldab selle sihipärast kasutamist (I kd, tl 17). Kohus leiab, et nimetatud kinnitusest tuleneb müüja kohustus viia elamu elamiseks sobivasse olukorda, s.t teha ka lepingu lisas kokkuleppimata, kuid elamu kasutamiseks hädavajalikud tööd vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavalt. xxx on õigus nõuda hagejalt ka selliste elamu kasutamiseks vajalike tööde teostamist, mida ei ole eraldi toodud lepingu lisas. xxx sõlmitud lepingu 4.1 leppisid pooled kokku, et müüja kohustus vastavalt lepingu lisale 2 teostama omal kulul lepingu esemes ehitustöid (I kd, tl 64). Kuna kostja ei ole muid kinnitusi andnud, tekib xxx nõudeõigus vaid seoses lepingu lisas 2 loetletud töödega. xxx sõlmitud lepingu p 2.9 leppisid pooled kokku, et müüja kohustub teostama kinnistul asuva teise korruse ruumides hiljemalt 15.04.2003.a ehitustööd ning kinnistul ehitustööd hiljemalt 31.07.2003.a vastavalt lisale 3 (tl 7778). Seega tuleneb ka xxx nõudeõigus ainult lepingu lisas 3 kokku lepitud tööde loetelust. 1.1 Hagejate ühine nõue sisetööde osas: 1) Trepikoja plaatpõrandate ja vuukide lahtivõtmine ja vuukimine - 1 800 krooni. Kohus loeb töö tegemise vajaduse tõendatuks 16.02.2007.a ekspertiisiaktiga, mille kohaselt trepikoja põrandate plaatimisel on puudujääke – vuugid on kohati täitmata. Kostja teatas, et töö maksumuse osas kostjal vastuväited puuduvad. Kuna töö tegemist ei ole kokku lepitud lepingute lisades, ei teki nõudeõigust xxx ja xxx. Kohus leiab, et trepikoja plaatimisel on tegemist elamu kasutamiseks vajaliku tööga, mis tuleb teha vähemat keskmise kvaliteediga. Töö puudustega tegemisel tekib kahju hüvitamise nõudeõigus xxx. 2) Katuseluugi remont 930 krooni. Kohus loeb puuduse tõendatuks ekspertiisiaktiga, mille kohaselt katuseluugi-trepi paigaldus on robustne. Kohus leiab, et katuseluuk ei ole paigaldatud vähemalt keskmise kvaliteediga. Tööde maksumuse osas kostjal vastuväited puuduvad. Kuna katuseluugi paigaldust ei ole kokku lepitud lepingute lisades, ei teki nõudeõigust xxx ja xxx. Kohus leiab, et katuseluugi paigaldamisel on tegemist elamu kasutamiseks vajaliku tööga, mis tuleb teha vähemat keskmise kvaliteediga. Nimetatud töö puudustega tegemisel tekib kahju hüvitamise nõudeõigus xxx. 3) Vee ja küttetorustiku soojustamine 3 000 krooni. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et vee- ja küttetorustik keldris vajab isoleerimist. Kordusekspertiisiga (I kd, tl 258-264) on tõendatud, et kui keldris puudub küte, on veetorustik vaja isoleerida. Küttetorustiku isoleerimata jätmine tekitab liigset soojakadu. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et torustik jäeti isoleerimata kokkuleppel hagejatega. Kostja kohustus elamusse küte paigaldada tuleneb xxx ja xxx sõlmitud lepingute lisadest p 3.6. xxx sõlmitud lepingu lisa p 2.4 kohaselt on veetud kanalisatsiooni-, tarbevee- ja keskküttetorud. Seega oli kostjal kõigi hagejate eest kohustus vedada keskküttetorud. Kuna kokku ei olnud lepitud teisiti, tule kostjal seejuures lähtuda heast ehitustavast ning ehitusnormidest. Kohtul ei ole alust kahelda eksperdi väites, et vee ja küttetorustik on vaja soojustada. 4) Keldri elektritööd 30 000 krooni, keldri põrandate tasandamine ja katmine tolmuvaba kattega 19 000 krooni ja keldri viimistlustööd lagede, seinte tasandus ja värvimine, keldribokside ehitamine 55 475 krooni. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et keldri viimistlus on tegemata, keldri elektritööd on tegemata (v.a katlamaja), keldriboksid puuduvad. Ekspertiisiaktiga on tõendatud ka puuduste kõrvaldamise hind. xxx ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 2.2 kohaselt kuulus lepingu esemesse korter nr 3 ja keldrikorrusel asuv pind suurusega 26 m 2. Sama lepingu lisas p 3.8 leppisid hageja ja kostja kokku keldris asetseva ruumi juurde 2,2 x 2,3 m lisaruumi viimistlemata seina ehituse (ilma ukseta). Teiste hagejate ning kostja vahelistes lepingutes ei ole keldriboksi fikseeritud. Kohus leiab, et kõigi keldri osas nimetatud tööde tegemine ei ole elamu kasutamiseks vajalik. Tulenevalt VÕS § 641 lg 2 p 2 kui lepingupooled ei ole töövõtulepingus tehtava töö omadustes eraldi kokku leppinud, tuleb töö nõuetekohasuse üle otsustada otstarbe järgi, milleks tellija seda vajas, kui töövõtja sellisest

kasutussoovist teadis. Keldris asub keskküttekatel, katla kasutamiseks peavad olema keldris tehtud elektritööd summas 30 000 krooni ja katla juurde pääsemiseks peab keldri põrandad olema tasandatud, kulutuste summa on 19 000 krooni. Kohus leiab, et kuna eelnevast punktist nähtuvalt oli kostjal kohustus ehitada välja kõigi hagejate jaoks küte, on kõigil hagejatel ka nimetatud puuduste kõrvaldamise nõudeõigus. Keldri viimistlustööde osas leiab kohus, et kuna kostja ei võtnud lepinguga xxx ja xxx ees kohustust keldribokside välja ehitamiseks, ei ole neil ka vastavat nõudeõigust. Kohtu arvates ei saa eeldada, et kui keldriboks on kirjas ühe korteri müügilepingus, on kostjal tekkinud nende väljaehitamise kohustus. Tunnistaja Astra Teede ütluste kohaselt lubati korteri ostjatele keldriboksi. Kohus leiab, hagejad ei ole tõendanud kostja ning xxx ja xxx vahelist kokkulepet keldribokside välja ehitamiseks. Katla paigutamine keldrisse ei tekita kostjal keldri väljaehitamise kohustust. Nõuded seoses tuleohutusega on hõlmatud välistööde all esitatud nõudega nr 6 (katlamaja). Hagejad ei saa nõuda selliste tööde tegemist, milles ei ole lepingus kokku lepitud või mis ei ole vajalikud elamu kasutamiseks. Kuna xxx ja kostja vahel sõlmitud lepingus on sätestatud kostja kohustus ehitada viimistlemata sein ilma ukseta, ei saa ka xxx nõuda keldri viimistlustööde tegemist. 1.2 Hagejate ühine nõue maja välistööde osas: 1) sokli viimistlustööd 35 750 krooni. Kohus loeb ekspertiisiaktiga tõendatuks, et sokli viimistlus on lõpetamata, puudub krohv ja värv. Puuduvad kaetud tööde aktid ning keldri seinad on kohati seestpoolt märgunud. Kordusekspertiisi kohaselt puudub soklil välisviimistlus, mida saaks pidada lõpetatud tööks. Kohtuistungil selgitas ekspert, et hea ehitustava näeb ette, et sokkel on krohvitud ja värvitud. Ehitustavaga ei ole vastuolus, et sokkel on viimistletud ehitusplaatidega, kui see projektis niimoodi on. Individuaalelamu projektist nähtub, et sokkel peaks olema krohvitud silekrohviga ja värvitud ilmastikukindla silikaatvärviga (II kd, tl 18-60). Kostja ei ole avaldanud, milliste plaatidega on sokkel viimistletud ning tõendamata on hüdroisolatsiooni olemasolu. Hagejate sõlmitud lepingute lisades ei ole ära toodud sokli viimistlust, kuid fassaadi viimistluseks on märgitud, et see on kaetud ilmastikukindla polümeerkrohviga. Kohus leiab, et kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et sokkel on kaetud ilmastikukindlate ehitusplaatidega ning majal on hüdroisolatsioon, tuleb hagejate nõue sokli viimistlemise ja hüdroisolatsiooni puudumise osas rahuldada. Kuna mõlema töö tegemata jätmine on maja kestvuse jaoks oluline, on nõudeõigus kõigil hagejatel. 2) Majaesise parkla asfalteerimistööd koos äärekivide paigaldamisega 83 700 krooni. Kostja kinnitas elamu üldtööde lõpetamise programmis 20.11.2003.a, et äärekivid paigaldatakse 07.12.2003.a (tl 46). Ekspertiisiakti kohaselt on majaesine parkla lõpetamata (asfalteerimine, alused, äärekivid). Ekspert selgitas kohtuistungil, et ilma äärekivideta asfalt mureneb äärtest. Hagejate sõlmitud lepingute lisades võttis kostja endale kohustuse katta parkla asfaldiga. Kohus leiab, et kuna pooled ei ole parklale esitatavaid nõudeid lepingus täpsustanud ning eksperdi arvamusest nähtuvalt tagab äärekivide paigaldamine keskmise kvaliteedi, loeb kohus kõikide hagejate nõude kogu ulatuses põhjendatuks. Kohus ei vähenda eksperdi nimetatud summat kostja esitatud AS Betoneks pakkumise alusel (II kd, tl 17), kuna kostja ei ole põhjendanud, miks peaks parkla ääristamiseks kasutama kõnnitee äärde mõeldud kive ega toonud parkla ääristamiseks kuluvat kivide kogust. 3) Piirdeaia viimistlus koos värava paigaldamisega 22 340 krooni, s.h viimistlus: krohv + värv 16 000 krooni, värv laudisele 3840 krooni, jalgvärav 2500 krooni. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et majaesine piirdeaed on lõpetamata, väravad paigaldamata, piire on vajunud tänava poole kaldu. 27.03.2007.a kohtuistungil võttis kostja omaks, et aed ei ole sirge. Õige on kostja väide, et poolte vahel puudub kokkulepe, et puit-osa peaks olema värvitud ning et elamut ümbritseval aial peaks olema jalgvärav. Kohus leiab, et kui lepingute lisades on toodud tööd väga üldsõnaliselt, tuleb lõppviimistlusel lähtuda heast ehitustavast ning keskmisest kvaliteedist. Pooled on kokku leppinud, et aed krohvitakse. Ekspert on leidnud, et krohvitud aed vajab hea ehitustava kohaselt värvimist. Ekspert leidis kohtuistungil, et kui puitaed on immutatud, ei ole seda vaja värvida. Samas ei ole kostja tõendanud, et ta on paigaldatud aeda immutanud. Kohus loeb kulutused krohvimisele ja värvile põhjendatuks. Kohus loeb põhjendatuks ka kulutused jalgväravale. Poolte vahel sõlmitud lepingutes ei ole küll eraldi välja toodud jalgvärava ehitamise kohustust, kuid kohus leiab, et

eelduslikult ehitatakse jalgvärav igale elamut ümbritsevale aiale. Kuna kõikides hagejatega sõlmitud lepingutes on kostja võtnud kohustuse tänavapoolse aia ehituseks krohvitud kergkruusaplokkidest, metallvarbadega, on kõikidel hagejatel tekkinud nõudeõigus. 4) Rõdude metallkonstruktsioonide värviparandused 6 750 krooni. Hagejad esitasid kostjale 20.12.2004.a vastava pretensiooninõude. Kordusekspertiisi kohaselt värviti rõdude metallkonstruktsioonid 4 aastat tagasi, praegu on nad vaja puhastada roostest ja uuesti värvida. Kohtuistungil selgitas ekspert, et värvi kestus 4 aastat on tõenäoliselt normaalne. Kohus leiab, et kuna kostja ei ole võtnud üheski lepingus endale kohustust rõdude metallkonstruktsioonide ülevärvimiseks ning ekspert leidis, et värvi kestus 4 aastat on normaalne, tuleb jätta hagi selles osas rahuldamata. Ei ole tõendatud, et tegemist oleks poolte vahel kokku lepitud tööga, mis on jäänud tegemata või tehtud puudustega. 5) Katusetööd 9 764 krooni. 09.10.2007.a kohtuistungil ei vaielnud kostja vastu, et katus jookseb läbi ning ei soovinud vaidlustada teise ekspertiisi summat 9764 krooni katuse parandamise eest. Kohus loeb TsMS § 231 lg 2 alusel kostja omaksvõtuga tõendatuks, et katus ei vasta lepingutingimustele ja selle parandamise hind on 9764 krooni. Kuna katuse paigaldamise kohustus on kõikide hagejatega sõlmitud lepingute lisades, on kõikidel hagejatel nõudeõigus kahju hüvitamiseks. 6) Katlamajatööd 13 133 krooni. 09.10.2007.a kohtuistungil oli kostja nõus katlamaja eest kahju hüvitusega 13 133 krooni. Kohus loeb TsMS § 231 lg 2 alusel tõendatuks, et katlamaja on ehitatud puudustega ning selle parandamise maksumus on 13 133 krooni. Katlamajatööde vajalikkust tõendavad ka 25.01.2007.a akt (I kd, tl 241) ja ettepanek (I kd, tl 242). Kuna keskkütte ehitamise kohustus on kõikide hagejatega sõlmitud lepingute lisades, on kõikidel hagejatel nõudeõigus kahju hüvitamiseks. 7) Kordusekspertiisi kohaselt on ehitushinnad võrreldes ekspertiisi tegemise ajaga kallinenud 5.8%. Kostja ei ole sellele väitele vastu vaielnud. Kohus leiab, et seetõttu on põhjendatud arvestada hagejate esitatud kahjusummadele juurde ehitushinnaindeks 5.8%. 1.3 xxx nõuded korteri 3 puuduste osas: 1) Uste remonttööd 510 krooni. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et välisuks ja rõduuksed vajavad reguleerimist-häälestamist. Poolte vahel sõlmitud lepingu lisast nähtuvalt oli kostjal kohustus paigaldada korterile välisuks ja siseuksed. Kohus leiab, et hagi tuleb selles osas rahuldada. 2) Ventilatsiooni korrastamine 1416 krooni. Poolte vahel sõlmitud lepingu kohaselt on korteris loomulik ventilatsioon, tubadest läheb ventilatsioon termoklapiga sisse. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et korteri 3 ventilatsioonitorustikule on sulgemiseks pandud käsitsi suletavad ventilatsiooniklapid. Kordusekspertiisi kohaselt ei riku käsitsi suletavad klapid ehitusnorme. Kohus leiab, et kuna lepingu lisas ei ole täpsemalt kokku lepitud, tuleb lähtuda tavapärastest nõuetest. Eksperdi arvamustest ei selgu, et ventilatsioonile ei tohiks tavapäraselt paigaldada käsitsi suletavaid klappe ning et tegemist on erilahendusega. Seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. 3) Parketi vahetamine koos liistudega 32 214 krooni. Poolte vahel sõlmitud lepingu lisas on kokku lepitud, et kostja katab põranda laminaatparketiga. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et parkett on paigaldatud ebakvaliteetselt, kriiksub ja lainetab. Ekspert leidis, et võiks proovida parketti üles võtta, põranda tasandada ja parketi tagasi panna, aga sellest ei pruugi olla abi. Hageja kinnitas menetluse kestel, et ta on lahti võtnud korteri 3 osad põrandaliistud, pragu põrandakatte ja seina vahel on olemas ja see pole aidanud. Kohus leiab eeltoodu alusel, et hagejal on õigus nõuda parketi välja vahetamist või kahju hüvitamist. Ekspertiisiakti kohaselt maksab ääreliistude vahetamine 5100 krooni, kordusekspertiisi kohaselt laminaatpõranda asendamine koos käibemaksuga 31 860 krooni. Kostja võttis kohtuistungil omaks, et hageja korteris on pähkli imitatsiooniga laminaatparkett. (II kd, tl 71). Kohus leiab, et kuna kostja esitatud pakkumised on tamme laminaatparketi kohta, ei saa neist puuduse hinna määramisel lähtuda (II k, tl 8-10). 4) Viimistlustööd 10 915 krooni. Ekspertiisiakti kohaselt esineb seintel vee jälgi, seinad tuleb üle värvida ja seinte värvi parandamise hinnaks on 12 000 krooni. Ekspert selgitas kohtuistungil, et kui

sein on kahjustatud osaliselt, tuleb värvida üle kogu tuba. Kostja leidis, et seinte üle värvimisel tuleb kahjustatud ruumide suurust arvestades hageja nõutud summat vähendada. Kostja ei ole tõendanud, et tema esitatud ülevärvitava pinna arvestused on õiged. Nimetatud asjaolu ei nähtu selgelt ka korteri 3 asendiplaanist (II kd, tl 7). Kohus lähtub viimistlustööde hinna määramisel ekspertiisiotsusest. Hageja on oma lõplikus nõudes esitanud väiksema summa kui ekspertiisiaktis on näidatud ning kohus peab jääma hageja nõude piiridesse. 5) Korteri kütte parendamine 2950 krooni. Kohus loeb ekspertiisiakti ning kordusekspertiisiga tõendatuks, et radiaatoreid on ebapiisavalt. Ekspertiisiakti kohaselt ei ole korteris 3 radiaatorite arv ja suurus tubades ühtlase temperatuuri saavutamiseks piisav. Kordusekspertiisi kohaselt ei ole korterite üksikute tubade ühtlast temperatuuri võimalik reguleerida katlamajast, kuna tubade soojakaod on erinevad. Kordusekspertiisi kohaselt maksab puuduse kõrvaldamine 3540 krooni. Hageja on oma lõplikus nõudes esitanud väiksema summa kui ekspertiisiaktis on näidatud ning kohus peab jääma hageja nõude piiridesse. 6) Kulutused abimaterjalidele, abivahenditele ja transpordile 23 198.80 krooni ning kaudsed kulutused 17 723.60 krooni. Kostja on hagiavaldusele vastu vaielnud, kuid ei ole esitanud eraldi selle nõude osas vastuväiteid. Kohus leiab, et hagiavaldusele vastu vaidlemisega vaidleb kostja vastu ka nendele hageja näidatud kulutustele ning hageja oleks pidanud tõendama kulutuste tegemise vajalikkust. Hageja seda tõendanud ei ole. Kohus leiab, et hageja nõude saab rahuldada ainult summas 2700 krooni, milline kuluks ekspertiisiakti kohaselt põranda kaitseks maalritööde ajal. Ülejäänud osa jätab kohus hageja nõude rahuldamata.

2.Töövõtja vastutus töö lepingutingimustele mittevastavuse eest Töövõtja vastutab töö lepingutingimustele mittevastavuse eest põhimõtteliselt alati. Sellest üldpõhimõttest on töövõtulepingu puhul kolm olulist erandit: 1) tellija ei teata töö puudusest mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist; 2) pooled on kokku leppinud töövõtja vastutuse piiramises; 3) töö lepingutingimustele mittevastavuse põhjustas tellijast tulenev sündmus või asjaolu, mille toimumise riski kannab tellija. Kostja on tuginenud esimesele vastuväitele ning leidnud, et hagejad ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul. VÕS § 644 lg 1 kohaselt peab tellija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijatöövõtu puhul peab tarbija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale kahe kuu jooksul. Kohus leiab, et kostja on ekslikult tuginenud tarbijatöövõtule kohaldatavale 2-kuulisele tähtajale. VÕS § 635 lg 4 kohaselt saab tarbijatöövõtu esemeks olla teenuse osutamine vallasasja suhtes. Hagejad on poolte vahel sõlmitud lepingutega omandanud kinnisasja ning sellele ehitatava elamu. Antud vaidluses on elamu TsÜS § 54 lg 1 kohaselt kinnisasja oluline osa, mitte vallasasi. Seega ei saa poolte vahel sõlmitud lepingutele kohaldada tarbijatöövõttu reguleerivaid sätteid. xxx sõlmitud lepingu kohaselt pidi kostja tegema lepingus kokku lepitud välitööd valmis 31.07.2003.a ning sisetööd ja eritööd 31.05.2003.a. xxx sõlmitud lepingu lisa 1 kohaselt pidi kostja lepingu valduse üle andma 31.05.2003.a., tööde valmimise tähtajad olid samad. xxx sõlmitud lepingu kohaselt pidid sisetööd valmima 15.04.2003.a ning välitööd 31.07.2003.a. Kostja allkirjastas 20.11.2003.a elamu üldtööde lõpetamise programmi (I kd, tl 46). Programmis on osade tööde plaanitav valmimistähtaeg 30.11.2002.a ning osadele töödele 07.12.2003.a. Kohus on juba eelpool asunud seisukohale, et kuigi kirjaliku puuduste kõrvaldamise teatise kättetoimetamiseks saab lugeda alles 25.01.2005.a, on kostja omaksvõtuga tõendatud, et hagejad teatasid talle kõikidest puudustest töö käigus, s.t mõistliku aja jooksul. Seega ei esine kostja vastutust välistavaid asjaolusid.
3.Hagejate õigus nõuda kahju hüvitamist

Hagejad võiksid tulenevalt VÕS §-st 115 kostjale esitada kas kahju hüvitamise nõude koos kohustuse täitmisega või kahju hüvitamise nõude kohustuse täitmise asemel. Hagejad ei ole esitanud töövõtulepingu täitmise nõuet, vaid ainult kahju hüvitamise nõude. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 3 kohaselt kui võlgnik on kohustus rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise nõude eeldusteks on töö mittevastavus lepingutingimustele (VÕS §-st 641), tellija on mittevastavusest teatanud töövõtjale mõistliku aja jooksul (VÕS § 644 lg 1) ning tellija on andnud töövõtjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (VÕS § 114). VÕS § 115 lõike 3 kohaselt võib täiendava tähtaja andmisest loobuda, kui töö lepingutingimustele mittevastavuse näol on tegemist olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lõike 2 punktide 1-4 mõttes. Puudustest teatamise ning 20.11.2003.a allkirjastatud programmiga on tõendatud, et hagejad andsid kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Täiendava tähtaja andmine on tõendatud ka kostja omaksvõtuga, et hagejad teavitasid teda kogu ehitamise ajal ehitusel olevatest puudustest. Kostja ei ole puuduseid parandanud või teinud ettepanekut puuduste parandamiseks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja vastutab töövõtulepingu järgi puudustega tehtud või tegemata tööde eest ning hagejatel on VÕS § 100 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1, 2 järgi õigus nõuda kahju hüvitamist. Kohus on eelpool leidnud, et kui kahju on tekitatud töödega, mille tegemist on õigus nõuda kõigil hagejatel, on hagejad solidaarvõlausaldajad ning kostjalt tuleb kahjuhüvitis välja mõista kõigi hagejate kasuks solidaarselt. Edasine puuduste kõrvaldamine ning selle eest tasumine on reguleeritud kaasomanike omavaheliste õiguslike suhetega. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise järgnevalt:

1.Sisetööde puuduste eest kõigi hagejate kasuks solidaarselt 52 000 krooni (vee ja küttetorustiku soojustamine 3 000 krooni, keldri elektritööd 30 000 krooni, keldri põrandate tasandamine ja katmine tolmuvaba kattega 19 000 krooni) ning xxx kasuks 2730 krooni (trepikoja plaatpõrandate ja vuukide lahtivõtmine ja vuukimine 1 800 krooni, katuseluugi remont 930 krooni). Kohaldades ehitushinnaindeksit 5.8% tuleb kõigi hagejate kasuks solidaarselt välja mõista 55 016 krooni ja xxx kasuks 2888 krooni.
2.Välitööde puuduste eest kõigi hagejate kasuks solidaarselt 164 687 krooni (sokli viimistlustööd 35 750 krooni, majaesise parkla asfalteerimistööd koos äärekivide paigaldamisega 83 700 krooni, piirdeaia viimistlus koos värava paigaldamisega 22 340 krooni, katusetööd 9 764 krooni, katlamajatööd 13 133 krooni). Kohaldades ehitushinnaindeksit 5.8% tuleb kõigi hagejate kasuks solidaarselt välja mõista 174 238.85 krooni.
3.Korteri 3 puuduste eest xxx kasuks 49 289 krooni (uste remonttööd 510 krooni, parketi vahetamine koos liistudega 32 214 krooni, viimistlustööd 10 915 krooni, korteri kütte parendamine 2950 krooni, kulutused abimaterjalidele 2700 krooni). III Gamal Elhuveigi leppetrahvi nõue xxx palus kostjalt välja mõista xxx kasuks leppetrahv 143 488 krooni. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 9.2 kohaselt on hagejal õigus nõuda leppetrahvi 0,019 % tasutud müügisummast iga tööde teostamisega viivitatud päeva eest. Tulenevalt lepingu sõlmimise ajal kehtinud VÕS §-st 159 on leppetrahvi väljamõistmise eelduseks, et kostja on lepingulist kohustust rikkunud ning et hageja on viivitamata teatanud leppetrahvi nõudest. Lepingu lisa kohaselt kohustus kostja elamu välitööd lõpetama hiljemalt 31.07.2003.a ning sise- ja eritööd 31.05.2003.a. Hageja on tõendanud, et ta esitas kostjale pretensiooni koos leppetrahvi nõudega 25.01.2005.a. Varasemat leppetrahvi nõude esitamist ei ole hageja tõendanud ning kostja ei ole seda ka omaks võtnud. Kohus leiab, et umbes poolteist aastat pärast töö valmimise tähtaega leppetrahvi nõude esitamine ei ole mõistlik ning seda ei ole tehtud viivitamata. VÕS § 159 lg 2 eesmärk on tõkestada õiguste kuritarvitamine leppetrahvi nõudele ajalise piiri seadmisega ja kaitsta võlgniku positsiooni lepingulistes suhetes. Teade leppetrahvi maksmise nõude esitamise kohta

võimaldab võlgnikul valmistuda selle maksmiseks ja võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks. Kohus leiab, et leppetrahvi esitamise tähtaeg ei peatu läbirääkimiste ajaks ning TsÜS § 167 lg 1 ei rakendu. Hageja pidi juba 31.07.2003.a aru saama, et kostja on jätnud osad tööd tähtaegselt tegemata ning osad tööd on tehtud puudustega. Leppetrahvi nõudmine ei ole sõltuv sellest, kas kostja hiljem tööd lõpetab ning puudused kõrvaldab. Kohus leiab, et hageja nõue leppetrahvi väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata. IV Dokumentide esitamise nõue Hagejad on palunud kohustada kostjat esitama hagejatele Harjumaal xxx alevikus asuva elamu ehitamiseks vastavate ametkondadega kooskõlastatud ja/või koostatud dokumentatsioonid. Kostja ja xxx vahel sõlmitud lepingu p 3.1.8 kinnitab kostja, et müüja poolt on elamu ehitamiseks ettevalmistamisel projektdokumentatsioon ja müüja kohustus kooskõlastama projekti kõikide selleks vajalike ametkondade poolt ning elamut hakatakse ehitama kehtiva ehitusloa alusel. Teiste hagejatega sõlmitud lepingutes sellised kinnitused puuduvad. Seega võttis kostja endale xxx ees kohustuse kooskõlastada elamu ehitusprojekt kõikide selleks vajalike ametkondade poolt. Kuna kostja kinnitas, et elamut hakatakse ehitama kehtiva ehitusloa alusel, oli kostjal kohustus hankida elamu ehitusluba xxx on õigus nõuda kostjalt tema kohustuste täitmist. TsÜS § 58 kohaselt on kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja päraldised. Tulenevalt sellest sättest on kõigil hagejatel pärast vajalike dokumentide vormistamist õigus nõuda kostjalt nende väljaandmist. Seega on xxx õigus nõuda dokumentide vormistamist ja kõigil hagejatel õigus nõuda nende välja andmist pärast vormistamist. Kostja esitas xxx allavalitsusele 20.05.2002.a taotluse detailplaneeringu algatamiseks xxx osas (I kd, tl 120-121). Kostjale saadeti vastuseks maakomisjoni 04.06.2002.a protokoll, mille kohaselt kostjal tuleb esitada naabrite kooskõlastused juurdepääsutee rajamiseks ning kajastada ligipääs krundile (I kd, tl 123-124). Hageja on esitanud dokumendid, millest nähtuvalt kostja esitas 22.10.2004.a xxx vallavalitsusele taotluse detailplaneeringu algatamiseks xxx osas (I kd, tl 34-37, 136). Projektide läbivaatamise komisjon leidis 27.10.2004.a, et ei toeta taotlust ning tegemist on omavoliliselt rajatud korterelamuga (I kd, tl 38). xxx planeerimiskomisjoni seisukoht oli 02.11.2005.a, et ei pea detailplaneeringu algatamist õigeks (I kd, tl 39). Hagejad on esitanud vallavalitsusele seletuskirja elamu ehitamise kohta (tl 40-44). Seega ei ole kostja oma kohustusi täitnud ega elamu ehitamiseks vajalike dokumentide kooskõlastamist saavutanud. Kohtule on esitatud elamu ümberehituse eskiisprojekt (I kd, tl 173-185). Nimetatud projekt ei ole hagejatega ega vajalike ametkondadega kooskõlastatud, seda ei saa pidada vormikohaseks projektiks ehitusloa saamiseks. Kohus leiab, et kuigi kostja ei ole oma kohustusi täitnud, ei saa tulenevalt VÕS § 108 lg 2 p 1 nõuda kostjalt dokumentide esitamise kohustuse täitmist. Kostja on kahel korral esitanud taotluse detailplaneeringu algatamiseks ning Viimsi vallavalitsus leidis teisel korral, et ei pea detailplaneeringu algatamist õigeks. Kuna kostjal ei ole võimalik vallavalitsuse tegevust mõjutada, ei saa ta ka kooskõlastada elamu ehitusprojekti ning hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata. Kohus juhib hagejate tähelepanu sellele, et neil on võimalus kaaluda kahju hüvitamise nõude esitamist, kui dokumentide puudumine on neile kahju tekitanud. Kohtu ülejäänud seisukohad Kohus selgitab kokkuvõtvalt, et on lähtunud ekspertiisiakti (I kd, tl 186-198) ja kordusekspertiisi (I kd, tl 258-264) hindamisel üksnes eksperdi nimetatud puudustest ning hindadest. Kohus ei ole arvestanud eksperdi viiteid sellele, millised dokumendid on kostjal vormistamata. Kohtul ei ole

põhjust kahelda eksperdi nimetatud puuduste olemasolus ega tema esitatud hindades. Seda, kas kostjal lasub lepingutest tulenevalt puuduste kõrvaldamise kohustus, on hinnanud kohus. Kohus ei hinda OÜ Sinus Grupp arvestust elamu tööde kohta (I kd, tl 45), kuna tegemist on orienteeruva kalkulatsiooniga, see on allkirjastamata ning asjas on tehtud riikliku eksperdi poolt ekspertiis. Kohus ei hinda OÜ Sinus Grupp arvestust tõendina.

Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (jõust 01.01.2006.a.) § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. TsMS (kuni 01.01.2006.a. kehtinud redaktsioon) § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kohus rahuldas hagi osaliselt. Hagejad palusid kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 393 940.86 krooni, kohus mõistis sellest välja 267 715.85 krooni. xxx palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 88 913 krooni, kohus mõistis sellest välja 52 177 krooni. Kokku mõistis kohus kostjalt välja 319 892.85 krooni. Kohus jätis xxx nõude leppetrahvi 143 488 krooni välja mõistmiseks ning dokumentide esitamise nõude. Kohus leiab, et kuna hagi on põhinõude osas rahuldatud, tuleb kostjalt TsMS § 60 lg 1 ning TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel välja mõista hagejate õigusabikulud ja riigilõiv hagi rahuldatud osa arvestades. Kuna ekspertiisiaktide koostamine ei ole seotud dokumentide esitamise ja leppetrahvi nõudega, tuleb ekspertiisitasude välja mõistmisel lähtuda ainult kahjuhüvitise nõude rahuldamise määrast. Hagejad on taotluse kohaselt tasunud riigilõivu 34 250 krooni, ekspertiisitasudeks 50 000 krooni ja kuludena õigusabile igaüks 15 519 krooni (kokku õigusabikulud 46 557 krooni).Kohus loeb kulude kandmise tõendatuks. Kohus mõistab kostjalt hagejate kasuks välja riigilõivu 16 000 krooni (kehtiva riigilõivuseaduse lisa 1 järgi), ekspertiisitasud 34 000 krooni (68%) ja õigusabikulud 15 994 krooni (5% rahuldatud nõudest), kokku 65 994 krooni. Kuna kuni 01.01.2006.a. kehtinud TsMS ei näinud ette kulude väljamõistmist solidaarselt, mõistab kohus kostjalt iga hageja kasuks välja kohtukulud 21 998 krooni.

Gerty Pau Kohtunik Ringkonnakohtu 30.12.2008 otsuse resolutsioon: Tühistada Harju maakohtu 08.02.2008 otsus osaliselt ning mõista xxx välja täiendavalt xxx,xxx ja xxx kasuks solidaarselt 43 8289.34 krooni ning xxx kasuks täiendavalt 1005.84 krooni, samuti jaotada ümber menetluskulud. Otsuse resolutsioon sõnastada järgmiselt: Mõista xxx välja xxx, xxx ja xxx kasuks solidaarselt 311 544 (kolmsada üksteist tuhat viissada nelikümmend neli) krooni ja 20 senti. Mõista xxx välja xxx kasuks 53 182 (viiskümmend kolm tuhat ükssada kaheksakümmend kaks) krooni ja 84 senti. Mõista xxx välja xxx kasuks menetluskulu 21 930 (kakskümmend üks tuhat üheksasada kolmkümmend) krooni. Mõista xxx välja xxxkasuks menetluskulu 21 930 (kakskümmend üks tuhat üheksasada kolmkümmend)krooni. Mõista xxx välja xxx kasuks 21 930 (kakskümmend üks tuhat üheksasada kolmkümmend) krooni. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata . Kostja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata, hagejate vastuapellatsioonkaebus rahuldada.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja