Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Asjaolud ja hagejate nõue Gamal Elhuveig, Raul Palm ja Lauri Saar ning Andrus Narusk sõlmisid vastavalt 17.01.2003, 17.01.2003 ja 12.03.2003 müügilepingud, mille kohaselt kostja müüs hagejatele Viimsi alevikus Liilia tee 5 asuvast elamumaast mõttelised osad. Kostja kohustus hagejatele üle andma tema poolt

kinnistule ehitatavas elamus asuvad korterid. Müügilepingute sõlmimise ajal paiknes kinnistul pooleliolev elamu. Lepingute kohaselt kohustus kostja ehitama elamu kooskõlas seadusandlusega ja vastavalt projektdokumentatsioonile, kinnitades, et elamu ehitamiseks on ettevalmistamisel projektdokumentatsioon ning elamut hakatakse ehitama kehtiva ehitusloa alusel. Tööde valmimise lõpptähtajaks oli kõigi lepingute puhul 31.07.2003. G. Elhuveig, R. Palm ja L. Saar esitasid A. Naruski vastu hagi, milles palusid kostjalt välja mõista kõigi hagejate kasuks elamu sise- ja välitööde eest kahjuhüvitis 393 940, 86 krooni; G. Elhuveigi kasuks korteri tööde eest kahjuhüvitis 88 913 krooni; G. Elhuveigi kasuks leppetrahv 143 488 krooni ning kohustada kostjat esitama hagejatele Harjumaal Viimsi vallas Viimsi alevikus Liilia tee 5 asuva elamu ehitamiseks vastavate ametkondadega kooskõlastatud ja/või koostatud dokumentatsioonid. Hagi põhjenduste kohaselt kostja ei teinud müügilepingujärgseid töid tähtaegselt, osad tööd on teostamata või teostatud puudulikult. Kostja on keeldunud ehitustööde ja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest. Kõik hagejad on esitanud kostjale suuliselt ning G. Elhuveig 20.12.2004 ja 19.01.2005 ka kirjalikult pretensiooni ehitustööde kohta, millest tulenevalt olid nad seisukohal, et kostjat on teavitatud probleemidest tähtaegselt. Kostja osales majaelanike koosolekutel ning möönis töödes esinevaid vigu, lubades need parandada. 20.11.2003 esitas kostja dokumendi teostamata tööde loetelu ning tööde teostamise aja kohta. Kostja poolt lubatud tööd on tegemata. Hagejatel tekkinud kahju peab kostja hüvitama võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg 3 ja § 127 lg 1 alusel. Hagejatega lepiti kokku ainult viimistluse põhimaterjalid, edasine tegevus pidi toimuma hagejatega kooskõlastatud ehitusprojekti alusel. Kuna ehitusprojekti ei koostatud, tuleb lepingus kokkuleppimata tööde osas lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Kostja ei saa teostatavate tööde ja nende mahu tõendamisel tugineda eskiisprojektile, kuna eskiisprojekt oli hagejatega kooskõlastamata.

Maja sisetöödega tekitatud kahju: 1) trepikoja plaatpõrandate ja vuukide lahtivõtmine ja vuukimine - 1800 krooni. 2) monoliitraudbetooni trepiastmed on eri kõrgusega, kõrgused on toodud ekspertiisiaktis. Eksperdi selgituse kohaselt, oli esimene trepiaste väiksema kõrgusega ja seda saab parandada ainult treppi lammutades. Trepi lammutamine on 2996 krooni, uue raudbetoontrepi ehitamine 17 318 krooni, trepimarsi plaatimine 2800 krooni, teisele korrusele viiva trepi ülemise mademe laiendus 7422 krooni ja teisele korrusele viiva trepi plaatimine 840 krooni. Trepp oli olemas lepingute sõlmimise ajal, kuid hagejad ei eeldanud, et see selliseks jääb. Puudustena tuleb käsitleda nii tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui tegemata töid. 3) katuseluugi remont 930 krooni. Katuseluugi paigaldamine on ebakvaliteetne, laes on suured praod. 4) keldriukse vahetamine 7085 krooni. Keldriuks on parameetril tihendamata, keldri ja trepikoja vaheline uks peab olema tulekindel. 5) Vee ja küttetorustiku soojustamine 3000 krooni. Vee- ja küttetorustik keldris vajab isoleerimist, isoleerimata jätmine tekitab liigset soojakadu. 6) Keldri elektritööd 30 000 krooni, keldri põrandate tasandamine ja katmine tolmuvaba kattega 19 000 krooni ja keldri viimistlustööd lagede, seinte tasandus ja värvimine, keldribokside ehitamine 55 475 krooni. Keldri põrandad, seinad ja laed on viimistlemata, va katlaruum, elektritööd on lõpetamata ja keldriboksid puuduvad. G. Elhuveigi ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 2.3 kohaselt kuulus lepingu esemesse korter nr 3 ja keldri korrusel asuv pind suurusega 26 m2. Sama lepingu lisas leppisid G. Elhuveig ja kostja kokku keldris asetseva ruumi juurde 2,2 x 2,3 m lisaruumi viimistlemata seina ehituse. Teiste hagejate ning kostja vahel jäi keldriboks lepingus fikseerimata, kuid mõistlik on eeldada, et kõik korteriomandid on ühesugused. Vastupidine kokkulepe oleks pidanud olema sätestatud lepingus. Kasutusloa saamiseks tuleb esitada ehitusprojekt, ehitusprojektis peavad sisalduma ka kütte ja ventilatsiooniosa ning elektri- ja nõrkvoolu paigaldus, samuti tuleohutuse osa. Hankorst OÜ ettekirjutuse kohaselt ei vasta keldris asuv katlaruum nõuetele. Katla paigutamine väljaehitamata keldrisse on vastuolus ehitise tuleohutuse nõuetega ja hea ehitustavaga.

Maja välistöödega tekitatud kahju: 1) sokli viimistlustööd 35 750 krooni. Sokli viimistlus on lõpetamata, puudub krohv ja värv. Puuduvad kaetud tööde aktid ning keldri seinad on kohati seestpoolt märgunud. Individuaalelamu projektis on ette nähtud, et sokkel tuleb krohvida silekrohviga ja värvida ilmastikukindla silikaatvärviga. Kostja ei ole avaldanud, milliste plaatidega on sokkel viimistletud ning tõendamata on hüdroisolatsiooni olemasolu. ES § 31 lg 1 kohaselt on ehitaja kohustatud kõik ehitamise käigus tehtavad tööd dokumenteerima. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi 27.12.2002 määruse nr 71 § 7 lg 1 on sätestatud, milliste tööde kohta koostatakse kaetud tööde aktid. Nende tööde hulka kuuluvad ka hüdro- ja termoisolatsioon, vundamendid jms. Kui neid töid ei ole vastavate aktidega vormistatud, ei ole neid võimalik suuliste seletustega asendada. 2) majaesise parkla asfalteerimistööd koos äärekivide paigaldamisega 83 700 krooni. Kostja kinnitas elamu üldtööde lõpetamise programmis 22.11.2003, et äärekivid paigaldatakse 07.12.2003. Ilma äärekivideta asfalt mureneb äärtest. 3) piirdeaia viimistlus koos värava paigaldamisega 22 340 krooni, sh viimistlus: krohv + värv 16 000 krooni, värv laudisele 3840 krooni, jalgvärav 2500 krooni. Majaesine piirdeaed on lõpetamata ja naaberkrundiga piirnevas osas on aed tegemata. Piire on vajunud välja vertikaalasendist. Lepingute lisades lepiti hagejatega kokku tänavapoolse aia ehitus krohvitud kergkruusaplokkidest, metallvarbadega. 4) fassaadi ja rõdude metallkonstruktsioonide värviparandused 6750 krooni. Rõdude metallkonstruktsioonid värviti 4 aastat tagasi, tänaseks on nad vaja puhastada roostest ja uuesti värvida. Hagejad esitasid kostjale 20.12.2004 vastava pretensiooninõude. 5) katusetööd 9764 krooni. Katusekalded ei ole ühtlased, katusepinnal on veeloigud, hoovipoolse vihmaveetoru suue on kõrgemal katuse pinnast, äravool takistatud, vihmaveetoru lehtri põlv on ummistunud, parapetiplekkidel puudub kohati äravoolu kalle, plekipinnal on loigud, tihendamist vajavad parapetipleki liitekohad. 6) katlamajatööd 13 133 krooni. Katlamajas paikneb 3 kuupmeetine õlimahuti katlaga ühes ruumis, puudub kaitsevann ning see ei vasta tuleohutuse nõuetele. 7) arvestada tuleb ehitushinnaindeksist tuleneva hindade kallinemise 5,8%

summas 20 340,78 krooni. Kostja käitumise ja hagejatel kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos. Kostja tegevuse tulemusena on hagejad ilma jäänud hea ehitustava ja õigusaktide kohaselt ehitatud hoonestatud kinnistu osast. Kostja poolt tegemata jäetud tööd peavad tellima hagejad, vastasel juhul ei saa ehitisele kasutusluba. G. Elhuveig esitas korteri 3 ehitustöödega tekitatud kahju kohta järgmised väited: 1) uste remonttööd 510 krooni. Uste paigaldamisel jäi ukselehe ja piiridevaheline pilu reguleerimata. 2) ventilatsiooni korrastamine 1416 krooni. Korteri 3 ventilatsioonitorustikul puudub sulgemisvõimalus. Kostja ei ole esitanud ehitusprojekti, mille ventilatsiooniosas oleks käsitsi suletavad ventilatsiooniklapid. 3) parketi vahetamine koos liistudega 32 214 krooni. Parkett on paigaldatud ebakvaliteetselt, kriiksub ja lainetab. Ekspert leidis, et ülesvõetud parketi tagasipanemisest ei ole abi. Hageja on lahti võtnud korteri 3 osad põrandaliistud, pragu põrandakatte ja seina vahel on olemas. Seega tuleb eemaldada vana laminaatparkett ning paigaldada uus. 4) Viimistlustööd 10 915 krooni. Seintel esineb vee jälgi, seinad tuleb üle värvida. Kui sein on kahjustatud osaliselt, tuleb värvida üle kogu tuba. 5) Korteri kütte parendamine 2950 krooni. Radiaatorite arv ja suurus tubades ei ole ühtlase temperatuuri saavutamiseks piisav. 6) Kulutused abimaterjalidele, abivahenditele ja transpordile 23 198,80 krooni ning kaudsed kulutused 17 723,60 krooni. G. Elhuveigil on lepingu kohaselt õigus nõuda leppetrahvi 0,019% tasutud müügisummast iga tööde teostamisega viivitatud päeva eest. Kostja kohustus elamu ehitustööd lõpetama hiljemalt 31.05.2003 ja andis elamu üldtööde lõpetamise programmis lubaduse lõpetada tööd 07.12.2003. Ka 2004 lõpus toimunud koosolekutel andis kostja lubadusi vigu parandada ja tööd ära teha. 20.12.2004 ning 01.09.2005 esitas hageja kostjale kirjalikult pretensioonid. Hageja saatis pretensioonid kostja lepingujärgsel aadressil, kostja kirju vastu ei võtnud. Leppetrahvi nõude esitamise tähtaeg peatub läbirääkimiste ajaks analoogselt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 167 lg-le 1 ning hageja

on esitanud leppetrahvi nõude mõistliku aja jooksul. Kostja ei saa tugineda leppetrahvi osas kuni 26.12.2003 kehtinud VÕS § 159 lg-le 2, kuna veel detsembris 2003 andis kostja hagejatele lubadusi ehitustööde lõpetamise osas. Hagejatel on põhjust arvata, et kostjal puudus ehitustööde tegemiseks ehitusluba. Kostja ei ole hagejatele esitanud ehitusega seotud dokumentatsiooni. Müügilepingute sõlmimise ajal 2003.a teadis kostja detailplaneeringu algatamise ja kinnitamisega seotud probleemidest, kuid andis sellest hoolimata G. Elhuveigiga sõlmitud lepingu p-s 3.1.8 nimetatud kinnitusi. Tegemist on tahtliku lepingurikkumisega. Kostja viited Viimsi Vallavalitsuse poolse hea haldustava rikkumisele on paljasõnalised. Kostja esitas Liilia tee 5 kinnistu detailplaneeringu algatamise taotluse alles 22.10.2004. Vallavalitsuse vastuse kohaselt on tegemist omavoliliselt rajatud elamuga ning taotlust ei toetata. Seega on kostja rajanud elamu ebaseaduslikult. Kostja ei ole tõendanud, et ta on esitanud vallavalitsusele viimase poolt nõutud dokumendid ega ole pöördunud kohustamiskaebusega halduskohtusse. Kostja ei ole teinud kõike mõistlikult võimalikku selleks, et täita hagejatele lepingu p-s 3.1.8 antud kinnitusi. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejad on kaotanud õiguse tugineda tööde lepingutingimustele mittevastavusele. Hagejad ei ole kostjale etteheidetavate tööde teostamata jätmisest ega mittekohasest teostamisest teatanud õigeaegselt, järgides VÕS § 644 lg 1.Ehitustööde teostamata jätmine ning puudulik teostamine ja hagejatel kahju tekkimine on tõendamata, hagejad on keeldunud üleandmisaktide allkirjastamisest. Hagejatega sõlmitud lepingutes sätestatud elamu sise- ja välitööde loetelud oma sisult erinevad. Hagejad heidavad kostjale ette selliste tööde teostamata jätmist, milliste teostamises pooled lepingutes ega nende lisades kokku leppinud ei ole. Hagiavaldusest ei tulene, millisel õiguslikul alusel hagejate ühine nõudeõigus põhineb ning kas hagejad on esitanud ühise nõude osa-, ühis- või solidaar-võlausaldajatena. 16.02.2007 eksperdiarvamus põhineb osaliselt puudulikel ja tõele mittevastavatel algandmetel. Uuringute kirjelduses on ekspert esitanud meelevaldseid, oletuslikke, eksitavaid ning tõele mittevastavaid väiteid.

Eksperdi arvamus on ebaselge, kohati ebaõige ning vasturääkiv. Ekspert on esitanud arvamuse osaliselt ka asjaolude suhtes, mille osas hinnangu andmiseks eksperdil pädevus puudus. Eksperdiarvamuse p 1.5 kohaselt on lähtematerjaliks olnud fotod, kuid puudub viide fotode päritolule ning autentsusele. Eksperdiarvamuses puudub viide algandmetele, mille alusel on ekspert arvutanud lisas 3 väidetavate puuduste maksumuse. Ekspert on kasutanud arvamuse andmisel G. Elhuveigi ning kostja vahel sõlmitud lepingu lisaks olevat ehitustööde loetelu, kuid ei ole kasutanud teiste hagejatega sõlmitud lepinguid. Viide lähtematerjalile, millel eksperdi seisukoht põhineb, puudub ka paljude muude eksperdi arvamuses sisalduvate seisukohtade osas. Ekspert arvamuses „defektide” nime all esile toodud väidetavalt puudulikult teostatud või teostamata jäetud töid, mille tegemises kostja hagejatega kokku leppinud ei ole ning mille teostamise kohustust ei tulene ka eskiisprojektist ega ehitamist reguleerivatest õigusaktidest või kvaliteedinõuetest. Kostja ei vastuta ehitise kvaliteedi eest ulatuses, mis eksisteeris kostja poolt hoone omandamisel. Kostja poolt omandamisel vastas hoone individuaalelamu projektile ning kostja tehtud tööd vastasid 2003 koostatud elamu ümberehitusprojektile. Kostja ei vastuta VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hagejad kinnitasid kinnistu müügilepingute sõlmimisel, et on teadlikud poolelioleva hoone seisukorrast. Kostja ei ole rikkunud kõiki ehitust ja projekteerimist käsitlevaid õigusakte ja RYL 2000 ehitusnorme ning esitas hagejate nõutud kahjudele järgmised vastuväited: 1) trepikoja põrandaid ei ole vaja parandada, kuna uut treppi vaja ei ole. 2) eksperdiarvamuses nimetatud trepp oli paigaldatud ning mademe tasand ehitatud enne seda, kui kostja kinnistu ostis. Pooled ei sõlminud kokkulepet valmisehitatud osade ümberehitamiseks. Puudused saaks kõrvaldada trepi ülevalamisega ning puudub vajadus trepi asendamiseks. 3) katuseluuk on paigaldatud korrektselt. 4) poolte vahel puudus kokkulepe keldriukse tihendamise ja reguleerimise

kohta. Keldriuks oli paigaldatud enne seda, kui kostja kinnistu ostis. Aastaid kasutuses olnud asjad vajavad aeg-ajalt reguleerimist ning tegemist ei ole puudusega, mis oleks tingitud kostja poolsest kvaliteedinõuetele mittevastavast ehitamisest. Keldriuks vajab üksnes reguleerimist, mitte vahetamist. 5) keldris olev vee- ja küttetorustik jäeti kokkuleppel hagejate ning teiste kõnealuse kinnisasja kaasomanikega isoleerimata, et kasutada torusid keldri küttekehadena. 6) kostjal ei ole keldrikorruse väljaehitamise kohustust. Elektritööd on hoone keldris tegemata, kuna pooltel ei olnud kokkulepet keldris elektritööde tegemiseks. 7) pooled ei leppinud kokku sokli viimistlemises krohvi ja värviga. Ka ei tulene seesugust kohustust eskiisprojektist, õigusaktidest või kvaliteedinõuetest. Sokkel on kaetud ilmastikukindla sokliplaadiga, mis vastab ehitusnõuetele. Keldriseinte märgumine võib olla tingitud ka keldri puudulikust ventilatsioonist. Ehitustööde tegemine keldris kostja kohustuste hulka ei kuulunud. Ekspert leidis, et hüdroisolatsiooni olemasolu ja kvaliteet selgub vundamendi avamisel, kuid eksperdiarvamuse lisas 3 on hüdroisolatsiooni maksumus juba ümbertegemiste, paranduste ja asendamiste maksumuse hulka arvatud. 8) pooled ei leppinud kokku majaesise parkla äärekivide paigaldamises, vastavat nõuet ei tulene ka eskiisprojektist. Majaesine parkla on asfalteerimata, kuna vald ei olnud pannud majaesisele tänavale kõvakatet ning tänava kõrguspunktid ei olnud teada. Ekspertiisiaktis toodud tööde summa ja maht ei ole õige. Betoneks AS äärekivide jooksva meetri hind on 32 krooni 9) poolte vahel puudub kokkulepe, et aia betoon-osa peaks olema krohvitud, puit-osa värvitud ning et elamut ümbritseval aial peaks olema jalgvärav. Õige on, et aed ei ole sirge. 10) rõdude metallkonstruktsioonid on värvitud pruuni värviga. Maja fassaadi kohta on ekspert leidnud, et tegemist on loodusjõudude mõjuga ehitisele. Kostja ei vaielnud vastu, et katus jookseb läbi ning ei soovinud vaidlustada teise ekspertiisi summat 9764 krooni katuse parandamise eest. Kostja oli ka nõus katlamaja eest kahju hüvitusega 13 133 krooni. Hagejad ei ole tõendanud põhjuslikku seost kostja käitumise ning hagejatel

kahju tekkimise vahel. G. Elhuveigi nõudele korteri 3 puuduste osas esitas kostja järgmised vastuväited: l) poolte vahel puudus kokkulepe uste tihendamise ja reguleerimise kohta. Kostja reguleeris korteri välisust ning see sai korda. 2) pooled ei leppinud kokku tagasilöögi-klapiga sulgemises ning tagasilöögiklapi paigaldamise kohustust ei tulene eskiisprojektist ega ehitamist reguleerivatest õigusaktidest või kvaliteedinõuetest. Ventilatsioonitorustikku on võimalik sulgeda käsitsi kinnikeeramise teel. 3) põranda asendamise hinnaga ei ole kostja nõus. AS Lincona Konsult ja Ruutmeeter OÜ pakkumised tõendavad, et uus laminaatparkett koos paigaldusega maksab 225 kr/m2. Kostja on nõus, et hageja korteris on pähkli imitatsiooniga laminaatparkett. 4) tööde maht ei ole kooskõlas asjas esitatud dokumentidega, kuna ületab tunduvalt korteris 3 tekkinud veekahjustuste ulatust. Korteri 3 asendiplaani kohaselt on vaja teostada seinte värviparandused plaanis viirutatud aladel. Kui lugeda mõlema viirutatud ala suuruseks 25m2, ei tohiks teostavate tööde maht ületada 50m2. 5) tubades on ühtlast temperatuuri võimalik saavutada ka katlamajast küttesüsteemi reguleerides ning mitte üksnes täiendavaid radiaatoreid lisades. Kostja oli nõus radiaatorite hinnaga 3540 krooni. Kostja ei esitanud oma seisukohta hageja nõutud abimaterjalidele, abivahenditele ja transpordile tehtud kulutuste osas. G. Elhuveigi on leppetrahvi nõudeõiguse kaotanud. Ta ei ole tõendanud, et kostja on lepingus kokkulepitud tööde teostamisega viivitanud ning ei teatanud kostjale leppetrahvi nõudest õigeaegselt. Leppetrahvi nõue on esitatud esmakordselt 01.09.2005 pretensioonis. Dokumentatsiooni hagejatele esitamise kohustuse täitmine on võimatu ning nõue tuleb jätta VÕS § 108 lg 2 p 1 alusel rahuldamata. Kostja käitus G. Elhuveigiga sõlmitud lepingu p 3.1.8 nimetatud kinnitusi andes heas usus. Elamu ehitamiseks vajalik projekt oli ettevalmistamisel. Kostjast sõltumatutel asjaoludel jäi projekt vastavate ametkondadega kooskõlastamata ning

ehitusluba saamata. Lepingu p-s 3.1.8 sätestatu näol on tegemist kostja kohustustega, mille sisuks on anda endast parim tulemuse saavutamiseks. Kostja on teinud kõik mõistlikult võimaliku, et täita lepingus antud kinnitusi. Detailplaneeringu koostamise algatamine, ehitusloa väljastamine jmt toimingud ei kuulu kostja pädevusse ning rohkemat kostja teha ei saa. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis välja kostjalt hagejate kasuks solidaarselt kahju hüvitisena 267 715, 85 krooni ning G. Elhuveigi kasuks kahju hüvitisena 52 177 krooni. Kohus jättis rahuldamata G. Elhuveigi nõude leppetrahvi saamiseks ning hagejate nõude dokumentatsiooni väljanõudmiseks. Kohus mõistis välja kostjalt kohtukulud iga hageja kasuks 21 998 krooni. Pooled leppisid müügilepingutes kokku, et kinnistul asub pooleliolev elamu ning kostja kohustub selle lõpuni ehitama. Kõik hagejad võtsid omaks, et nägid elamut enne lepingu sõlmimist. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad ostsid ehitise osad seal elamiseks ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik. Pooled ei leppinud kokku elamu müügihetke kvaliteedis. Lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Poolte vahel sõlmitud lepingud olid suunatud kinnistu müügile ja seega kohalduvad müügilepingu sätted. Kuna kostja põhikohustuste maht tuleneb ehitustööde tegemise kohustusest, tuleb müügilepingute lisades sätestatud tegemata või puudustega tehtud tööde tegemise hüvitamise nõuete lahendamisel rakendada töövõtulepingut reguleerivaid sätteid. Asja vastavust lepingutingimustele reguleerib VÕS § 217 lg 1. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Ehitise üleandmise ajal esinenud puuduste osas leidis kohus, et hagejate kahju hüvitamise nõue müügilepingu alusel kuulub rahuldamisele summas 38 461 krooni. Nõude lahendamiseks analüüsis kohus 1) kas müüdud asi vastab lepingutingimustele ehk kas on tegemist müügilepingu mittenõuetekohase täitmisega müüja poolt; 2) kas müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest; 3) kas hagejad saavad nõuda kahju

hüvitamist. Kohus leidis, et kuna lepingus ei olnud kokku lepitud teisiti, on ehitise müügilepingu sõlmimisel ehitises olnud trepp ja keldriuks puudustega ning ei vasta lepingus kokkulepitule. Kohus tugines ka Riigikohtu seisukohale, mille kohaselt kui müügiobjektiks on pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (otsus nr 3-2-1-131-05). 16.02.2007 ekspertiisiaktiga on tõendatud, et trepp on puudustega ning selle ümberehituse hinnad. Trepi lammutamine, uue raudbetoontrepi ehitamine, trepimarsi plaatimine, teisele korrusele viiva trepi ülemise trepimademe laiendus ja trepi plaatimine maksab kokku 31 376 krooni. Eksperdi Leo Rahumägi 11.12.2007 istungil antud ütlusega on tõendatud, et trepiastmete kõrgust saab parandada ainult treppi lammutades. Tegemist on riiklikult tunnustatud eksperdiga ning kohtul ei ole põhjust tema antud arvamustes kahelda. Samuti on 16.02.2007 ekspertiisiaktiga tõendatud, et keldriuks on perimeetril tihendamata ning selle vahetamise maksumus on 7085 krooni. Ekspert selgitas kohtuistungil, et keldri ja trepikoja vaheline uks peab tuletõrjenõuete kohaselt olema tulekindel. Kuna lepingus ei olnud kokku lepitud teisiti, on ehitise müügilepingu sõlmimisel ehitises olnud trepp ja keldriuks puudustega ning ei vasta lepingus kokkulepitule. Ehitusjärgus olevas majas võib ka trepiastmete kõrguse erinevuste puhul tegemist olla varjatud puudusega. Hagejad ei pidanud maja üle vaadates aru saama, et esimene trepiaste on teistest erineva kõrgusega. Nimetatud puudust tajub inimene trepi korduva kasutamise käigus. Varjatud puudusega on tegemist ka mittenõuetekohase keldriukse puhul. Hagejad ei pidanud ehitist üle vaadates sellest aru saama. Kohus leidis, et ei VÕS § 218 lg-st 4 ega § 220 lg-test 1 ja 3 tulenevaid müüja vastutust välistavaid asjaolusid ei esine. Kostja võttis 09.10.2007 kohtuistungil õigeks, et hagejad esitasid talle pretensioone, pooled suhtlesid pidevalt ning hagejad teatasid talle puudustest töö käigus. Pooled ei ole täpsustanud, millistest puudustest mis ajaks teatati. Eeltooduga on tõendatud, et kuigi kirjaliku teatise kättetoimetamiseks saab lugeda alles 25.01.2005, on kostja omaksvõtuga tõendatud, et hagejad teatasid talle kõikidest puudustest töö käigus, s.t mõistliku aja jooksul. Tulenevalt VÕS § 115 lg-test 1 ja 2 on hagejatel õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist koos kohustuse täitmisega või selle asemel. Hagejad on nõudnud kahju hüvitamist. Tulenevalt VÕS § 115

lg-st 2 oli hagejatel sellisel juhul kohustus anda kostjale täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks. Kuna hagejad on kostjat puuduste esinemisest teavitanud ning kostja on 20.11.2003 allkirjastanud elamu üldtööde lõpetamise akti, on hagejad andnud kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kostja ei ole puuduseid parandanud või teinud ettepanekut puuduste parandamiseks ja seega on hagejatel õigus nõuda VÕS § 100 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1, 2 alusel kahju hüvitamist. Igal hagejal on õigus kõrvaldada ehitise ühiskasutuses olevatel osadel esinevad puudused ning seega on igal hagejal õigus nõuda ka puuduste kõrvaldamisega tekkiva kahju hüvitamist. VÕS § 73 lg 1 kohaselt on hagejad solidaarvõlausaldajad ning kostjalt tuleb kahjuhüvitis välja mõista kõigi hagejate kasuks solidaarselt. Edasine puuduste kõrvaldamine on reguleeritud kaasomanike omavaheliste suhetega. Puudustega tehtud tööde või tegemata tööde eest kahju hüvitamise nõude töövõtulepingu alusel rahuldas kohus kõigi hagejate osas summas 229 254, 85 krooni ja G. Elhuveigi osas 52 177 krooni ulatuses. Kohus tugines VÕS § 635 lg-le 1 ning leidis, et kohtul tuli analüüsida kolme asjaolu: 1) töövõtja tehtud töö vastavus lepingutingimustele; 2) kas töövõtja vastutab töö lepingutingimustele mittevastavuse eest; 3) kas hagejad saavad nõuda kahju hüvitamist. Kõigi müügilepingute juurde sõlmisid pooled lisakokkulepped, milles määrati ära kostja poolt tehtavad elamu sise- ja välistööd. Lisaks on G. Elhuveigi ja kostjaga sõlmitud lepingu p 2.3 sätestatud, et müügilepingu ese vastab lepingutingimustele, kui müüja on viinud elamu ja korteri 3 käesolevas lepingus ja selle lisades toodud tingimustele vastavasse seisundisse. Lepingu p-s 3.1.9 kinnitas müüja, et müüja poolt koostatava dokumentatsiooni kohaselt ehitatav elamu võimaldab selle sihipärast kasutamist. Nimetatud kinnitusest tuleneb müüja kohustus viia elamu elamiseks sobivasse olukorda, s.t teha ka lepingu lisas kokkuleppimata, kuid elamu kasutamiseks hädavajalikud tööd vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavalt. G. Elhuveigil on õigus nõuda hagejalt ka selliste elamu kasutamiseks vajalike tööde teostamist, mida ei ole eraldi toodud lepingu lisas. R. Palmiga sõlmitud lepingu 4.1 leppisid pooled kokku, et müüja kohustus vastavalt lepingu lisale 2 teostama omal kulul lepingu esemes ehitustöid. Kuna kostja ei ole muid kinnitusi andnud, tekib R. Palmil nõudeõigus vaid seoses lepingu lisas 2

loetletud töödega. L. Saarega sõlmitud lepingu p 2.9 leppisid pooled kokku, et müüja kohustub teostama kinnistul asuva teise korruse ruumides hiljemalt 15.04.2003 ehitustööd ning kinnistul ehitustööd hiljemalt 31.07.2003 vastavalt lisale 3. Seega tuleneb ka L. Saare nõudeõigus ainult lepingu lisas 3 kokku lepitud tööde loetelust. Hagejate ühise nõude sisetööde osas rahuldas kohus summas 55 016 krooni (52 000 + 5,8%) järgmiste tööde osas: Trepikoja plaatpõrandate parandamise kulutused 1800 krooni. Tegemist on elamu kasutamiseks vajaliku tööga, mis tuleb teha vähemalt keskmise kvaliteediga. Töö maksumuse osas kostjal vastuväited puudusid. Kahju hüvitamise nõudeõigus tekib G. Elhuveigil. Katuseluugi remont 930 krooni. Katuseluuk ei ole paigaldatud vähemalt keskmise kvaliteediga. Tööde maksumuse osas kostjal vastuväited puuduvad. Kuna katuseluugi paigaldust ei ole kokku lepitud lepingute lisades, ei teki nõudeõigust R. Palmil ja L. Saarel. Katuseluugi paigaldamisel on tegemist elamu kasutamiseks vajaliku tööga, mis tuleb teha vähemat keskmise kvaliteediga. Nimetatud töö puudustega tegemisel tekib kahju hüvitamise nõudeõigus G. Elhuveigil. Vee- ja küttetorustiku soojustamine 3000 krooni. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et torustik keldris vajab isoleerimist. Kordusekspertiisiga on tõendatud, et kui keldris puudub küte, on veetorustik vaja isoleerida. Küttetorustiku isoleerimata jätmine tekitab liigset soojakadu. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et torustik jäeti isoleerimata kokkuleppel hagejatega. Kostja kohustus elamusse küte paigaldada tuleneb G. Elhuveigi ja R. Palmiga sõlmitud lepingute lisadest p 3.6. L. Saarega sõlmitud lepingu lisa p 2.4 kohaselt on veetud kanalisatsiooni-, tarbevee- ja keskküttetorud. Seega oli kostjal kõigi hagejate eest kohustus vedada keskküttetorud. Kuna kokku ei olnud lepitud teisiti, tuleb kostjal seejuures lähtuda heast ehitustavast ning ehitusnormidest. Nõue keldri elektritööde osas summas 30 000 krooni ja keldri põrandate tasandamise ja katmise osas summas 19 000 krooni on põhjendatud ning tuleb rahuldada. Nõude keldri lagede ja seinte viimistlustööde ja keldribokside ehitamise osas summas 55 475 krooni jättis kohus rahuldamata. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et keldri viimistlus ja elektritööd on tegemata

(v.a katlamaja), keldriboksid puuduvad. Ekspertiisiaktiga on tõendatud ka puuduste kõrvaldamise hind. G. Elhuveigi ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 2.2 kohaselt kuulus lepingu esemesse korter nr 3 ja keldrikorrusel asuv pind suurusega 26m2. Sama lepingu lisas p 3.8 leppisid hageja ja kostja kokku keldris asetseva ruumi juurde 2,2 x 2,3 m lisaruumi viimistlemata seina ehituse (ilma ukseta). Teiste hagejate ja kostja vahelistes lepingutes ei ole keldriboksi fikseeritud. Kohus leidis, et keldri osas ei ole kõigi nimetatud tööde tegemine elamu kasutamiseks vajalik. Tulenevalt VÕS § 641 lg 2 p-st 2 kui lepingupooled ei ole töövõtulepingus tehtava töö omadustes eraldi kokku leppinud, tuleb töö nõuetekohasuse üle otsustada otstarbe järgi, milleks tellija seda vajas, kui töövõtja sellisest kasutussoovist teadis. Keldris asub keskküttekatel, katla kasutamiseks peavad olema keldris tehtud elektritööd summas 30 000 krooni ja katla juurde pääsemiseks peab keldri põrandad olema tasandatud, kulutuste summa on 19 000 krooni. Kuna kostjal oli kohustus ehitada välja kõigi hagejate jaoks küte, on kõigil hagejatel ka nimetatud puuduste kõrvaldamise nõudeõigus. Kuna kostja ei võtnud lepinguga R. Palmi ja L. Saare ees kohustust keldribokside välja ehitamiseks, ei ole neil ka vastavat nõudeõigust. Katla paigutamine keldrisse ei tekita kostjal keldri väljaehitamise kohustust. Hagejad ei saa nõuda selliste tööde tegemist, milles ei ole lepingus kokku lepitud või mis ei ole vajalikud elamu kasutamiseks. Kuna G. Elhuveigi ja kostja vahel sõlmitud lepingus on sätestatud kostja kohustus ehitada viimistlemata sein ilma ukseta, ei saa ka G. Elhuveig nõuda keldri viimistlustööde tegemist. Hagejate ühine nõue maja välistööde osas: Sokli viimistlustööd summas 35 750 krooni. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et sokli viimistlus on lõpetamata, puudub krohv ja värv. Puuduvad kaetud tööde aktid ning keldri seinad on kohati seestpoolt märgunud. Kordusekspertiisi kohaselt puudub soklil välisviimistlus, mida saaks pidada lõpetatud tööks. Kohtuistungil selgitas ekspert, et hea ehitustava näeb ette, et sokkel on krohvitud ja värvitud. Ehitustavaga ei ole vastuolus, et sokkel on viimistletud ehitusplaatidega, kui see vastab projektile. Individuaalelamu projektist nähtub, et sokkel peaks olema krohvitud silekrohviga ja värvitud ilmastikukindla silikaatvärviga. Kostja ei ole avaldanud, milliste plaatidega on sokkel viimistletud ning tõendamata on hüdroisolatsiooni olemasolu. Hagejate

sõlmitud lepingute lisades ei ole ära toodud sokli viimistlust, kuid fassaadi viimistluseks on märgitud, et see on kaetud ilmastikukindla polümeerkrohviga. Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et sokkel on kaetud ilmastikukindlate ehitusplaatidega ning majal on hüdroisolatsioon, tuleb hagejate nõue sokli viimistlemise ja hüdroisolatsiooni puudumise osas rahuldada. Kuna mõlema töö tegemata jätmine on maja kestvuse jaoks oluline, on nõudeõigus kõigil hagejatel. Majaesise parkla asfalteerimistööd koos äärekivide paigaldamisega summas 83 700 krooni. Kostja kinnitas elamu üldtööde lõpetamise programmis 20.11.2003, et äärekivid paigaldatakse 07.12.2003 (tl 46). Ekspertiisiakti kohaselt on majaesine parkla lõpetamata (asfalteerimine, alused, äärekivid). Ekspert selgitas kohtuistungil, et ilma äärekivideta asfalt mureneb äärtest. Hagejate sõlmitud lepingute lisades võttis kostja endale kohustuse katta parkla asfaldiga. Kuna pooled ei ole parklale esitatavaid nõudeid lepingus täpsustanud ning eksperdi arvamusest nähtuvalt tagab äärekivide paigaldamine keskmise kvaliteedi, luges kohus kõikide hagejate nõude kogu ulatuses põhjendatuks. Kuna kostja ei põhjendanud, miks peaks parkla ääristamiseks kasutama kõnnitee äärde mõeldud kive ega toonud parkla ääristamiseks kuluvat kivide kogust, ei saa vähenda eksperdi nimetatud summat kostja esitatud AS Betoneks pakkumise alusel. Piirdeaia viimistlus koos värava paigaldamisega summas 22 340 krooni, s.h viimistlus (krohv + värv 16 000 krooni, värv laudisele 3840 krooni, jalgvärav 2500 krooni. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et majaesine piirdeaed on lõpetamata, väravad paigaldamata, piire on vajunud tänava poole kaldu. 27.03.2007 kohtuistungil võttis kostja omaks, et aed ei ole sirge. Õige on kostja väide, et poolte vahel puudub kokkulepe, et puit-osa peaks olema värvitud ning et elamut ümbritseval aial peaks olema jalgvärav. Kuna lepingute lisades on toodud tööd väga üldsõnaliselt, tuleb lõppviimistlusel lähtuda heast ehitustavast ning keskmisest kvaliteedist. Pooled on kokku leppinud, et aed krohvitakse. Ekspert on leidnud, et krohvitud aed vajab hea ehitustava kohaselt värvimist. Ekspert leidis kohtuistungil, et kui puitaed on immutatud, ei ole seda vaja värvida. Samas ei ole kostja tõendanud, et ta on paigaldatud aeda immutanud. Kulutused krohvimisele ja värvile on põhjendatud. Samuti kulutused jalgväravale. Lepingutes ei ole küll eraldi välja toodud jalgvärava ehitamise kohustust, kuid eelduslikult ehitatakse

jalgvärav igale elamut ümbritsevale aiale. Kuna kõikides hagejatega sõlmitud lepingutes on kostja võtnud kohustuse tänavapoolse aia ehituseks krohvitud kergkruusaplokkidest, metallvarbadega, on kõikidel hagejatel tekkinud nõudeõigus. Rõdude metallkonstruktsioonide värviparandused - 6750 krooni. Kohus leidis, et asjas ei ole tõendatud, et nimetatud tööde puhul oleks tegemist tööga, mis oli poolte vahel kokku lepitud ja mis jäi tegemata või on tehtud puudustega. Katusetööd summas 9764 krooni. Kostja omaksvõtuga on tõendatud, et katus ei vasta lepingutingimustele ja selle parandamise hind. 09.10.2007 kohtuistungil ei vaielnud kostja vastu, et katus jookseb läbi ning ei soovinud vaidlustada teise ekspertiisi summat katuse parandamise eest. Kuna katuse paigaldamise kohustus on kõikide hagejatega sõlmitud lepingute lisades, on kõikidel hagejatel nõudeõigus kahju hüvitamiseks. Katlamajatööd 13 133 krooni. Samal kohtuistungil oli kostja nõus hüvitama katlamajaga seotud kahju 13 133 krooni. Katlamajatööde vajalikkust tõendavad ka 25.01.2007 akt ja ettepanek. Kuna keskkütte ehitamise kohustus on kõikide hagejatega sõlmitud lepingute lisades, on kõikidel hagejatel nõudeõigus kahju hüvitamiseks. Kordusekspertiisi kohaselt on ehitushinnad võrreldes ekspertiisi tegemise ajaga kallinenud 5,8%. Kostja ei ole sellele väitele vastu vaielnud. Seetõttu on põhjendatud arvestada hagejate esitatud kahjusummadele juurde 5,8%. G. Elhuveigi nõuded korteri 3 puuduste osas kuuluvad rahuldamisele summas 49 289 krooni. Uste remonttööde 510 krooni osas tuleb nõue rahuldada. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et G. Elhuveigile kuuluva korteri 3 välisuks ja rõduuksed vajavad reguleerimist-häälestamist. Poolte vahel sõlmitud lepingu lisast nähtuvalt oli kostjal kohustus paigaldada korterile välisuks ja siseuksed. Ventilatsiooni korrastamine 1416 krooni. Selle nõude jättis kohus rahuldamata. Vaidlust ei ole, et korteri 3 ventilatsioonitorustikule on sulgemiseks pandud käsitsi suletavad ventilatsiooniklapid. Kordusekspertiisi kohaselt ei riku käsitsi suletavad klapid ehitusnorme. Kuna lepingu lisas ei ole täpsemalt kokku lepitud, tuleb lähtuda tavapärastest nõuetest. Eksperdi

arvamustest ei selgu, et ventilatsioonile ei tohiks tavapäraselt paigaldada käsitsi suletavaid klappe. Parketi vahetamine koos liistudega 32 214 krooni. Poolte vahel sõlmitud lepingu lisas on kokku lepitud, et kostja katab põranda laminaatparketiga. Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et parkett on paigaldatud ebakvaliteetselt, kriiksub ja lainetab. Ekspert leidis, et võiks proovida parketti üles võtta, põranda tasandada ja parketi tagasi panna, aga sellest ei pruugi olla abi. G. Elhuveig kinnitas menetluse kestel, et ta on lahti võtnud osad põrandaliistud, kuid puudusi kõrvaldada see ei aidanud. Eeltoodu alusel on G. Elhuveigil õigus nõuda parketi vahetamist või kahju hüvitamist. Ekspertiisiakti kohaselt maksab ääreliistude vahetamine 5100 krooni, kordusekspertiisi kohaselt laminaatpõranda asendamine koos käibemaksuga 31 860 krooni. Kostja võttis kohtuistungil omaks, et hageja korteris on pähkli imitatsiooniga laminaatparkett. Kuna kostja esitatud pakkumised on tamme laminaatparketi kohta, ei saa neist puuduse hinna määramisel lähtuda. Viimistlustööd summas 10 915 krooni. Ekspertiisiakti kohaselt esineb korter 3 seintel vee jälgi, seinad tuleb üle värvida ja seinte värvi parandamise hinnaks on 12 000 krooni. Ekspert selgitas kohtuistungil, et kui sein on kahjustatud osaliselt, tuleb värvida üle kogu tuba. Kostja leidis, et seinte ülevärvimisel tuleb kahjustatud ruumide suurust arvestades hageja nõutud summat vähendada. Kostja ei ole tõendanud, et tema esitatud ülevärvitava pinna arvestused on õiged. Nimetatud asjaolu ei nähtu selgelt ka korteri 3 asendiplaanist. Kütte parendamine 2950 krooni. Ekspertiisiakti ning kordusekspertiisiga on tõendatud, et korteris 3 on radiaatoreid ebapiisavalt. Ekspertiisiakti kohaselt ei ole radiaatorite arv ja suurus tubades ühtlase temperatuuri saavutamiseks piisav. Kordusekspertiisi kohaselt ei ole korterite üksikute tubade ühtlast temperatuuri võimalik reguleerida katlamajast, kuna tubade soojakaod on erinevad. Kordusekspertiisi kohaselt maksab puuduse kõrvaldamine 3540 krooni. Kulutused abimaterjalile, abivahenditele ja transpordile summas 23 198, 80 krooni ning kaudsed kulutused 17 723, 60 krooni. Neid kulutusi ei ole hageja tõendanud. Kohus leidis, et hageja nõude saab rahuldada vaid summas 2700 krooni, milline kuluks ekspertiisiakti kohaselt põranda kaitseks maalritööde ajal. Ülejäänud osas G. Elhuveigi nõue rahuldamisele ei kuulu.

Kohus leidis, et kostja vastutab töö lepingutingimustele mittevastavuse eest. Töövõtja vastutab töö lepingutingimustele mittevastavuse eest põhimõtteliselt alati. Sellest üldpõhimõttest on töövõtulepingu puhul kolm olulist erandit, seda kui tellija 1) ei teata töö puudustest mõistliku aja jooksul pärast puuduste avastamist, 2) kui pooled on kokku leppinud töövõtja vastutuse piiramises ning kui 3) töö lepingutingimustele mittevastavuse põhjustas tellijast tulenev sündmus või asjaolu, mille toimumise riski kannab tellija. Kostja tugines esimesele punktile, esitades vastuväite, et hagejad ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul. VÕS § 644 lg 1 kohaselt peab tellija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kostja on ekslikult tuginenud tarbijatöövõtule kohaldatavale kahekuulisele tähtajale. Hagejad on poolte vahel sõlmitud lepingutega omandanud kinnisasja ning sellele ehitatava elamu. Antud vaidluses on elamu TsÜS § 54 lg 1 kohaselt kinnisasja oluline osa, mitte vallasasi. Seega ei saa poolte vahel sõlmitud lepingutele kohaldada tarbijatöövõttu reguleerivaid sätteid. Pooltevahelistes lepingutes oli kokku lepitud tööde valmimise tähtajad, millest kostja kinni ei pidanud. Kostja allkirjastas 20.11.2003 elamu üldtööde lõpetamise programmi. Programmis on osade tööde plaanitav valmimistähtaeg 30.11.2003 ning osadele töödele 07.12.2003. Kostja omaksvõtuga on tõendatud, et hagejad teatasid talle kõikidest puudustest töö käigus, s.t mõistliku aja jooksul. Seega ei esine kostja vastutust välistavaid asjaolusid. Puudustest teatamise ning 20.11.2003 allkirjastatud programmiga on tõendatud, et hagejad andsid kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Täiendava tähtaja andmine on tõendatud ka kostja omaksvõtuga, et hagejad teavitasid teda kogu ehitamise ajal ehitusel olevatest puudustest. Kostja ei ole puuduseid parandanud või teinud ettepanekut puuduste parandamiseks. Eeltoodu alusel vastutab kostja töövõtulepingu järgi puudustega tehtud või tegemata tööde eest ning hagejatel on VÕS § 100 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1, 2 järgi õigus nõuda kahju hüvitamist. G. Elhuveigi leppetrahvi nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna umbes poolteist aastat pärast töö valmimise tähtaega leppetrahvi nõude esitamine ei ole

mõistlik ning seda ei ole tehtud viivitamata. VÕS § 159 lg 2 eesmärk on tõkestada õiguste kuritarvitamine leppetrahvi nõudele ajalise piiri seadmisega ja kaitsta võlgniku positsiooni lepingulistes suhetes. Teade leppetrahvi maksmise nõude esitamise kohta võimaldab võlgnikul valmistuda selle maksmiseks ja võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks. Leppetrahvi esitamise tähtaeg ei peatu läbirääkimiste ajaks ning TsÜS § 167 lg 1 ei rakendu. Hageja pidi juba 31.07.2003 aru saama, et kostja on jätnud osad tööd tähtaegselt tegemata ning osad tööd on tehtud puudustega. Leppetrahvi nõudmine ei ole sõltuv sellest, kas kostja hiljem tööd lõpetab ning puudused kõrvaldab. Tulenevalt VÕS § 108 lg 2 p 1 ei saa nõuda kostjalt dokumentide esitamise kohustuse täitmist. Kostja on kahel korral esitanud taotluse detailplaneeringu algatamiseks ning Viimsi vallavalitsus leidis teisel korral, et ei pea detailplaneeringu algatamist õigeks. Kuna kostjal ei ole võimalik vallavalitsuse tegevust mõjutada, ei saa ta ka kooskõlastada elamu ehitusprojekti ning hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata. Kuna hagi on põhinõude osas rahuldatud, tuleb kostjalt TsMS § 60 lg 1 ning § 61 lg 1 p 1 alusel välja mõista hagejate õigusabikulud ja riigilõiv hagi rahuldatud osa arvestades. Kuna ekspertiisiaktide koostamine ei ole seotud dokumentide esitamise ja leppetrahvi nõudega, tuleb ekspertiisitasude välja mõistmisel lähtuda ainult kahjuhüvitise nõude rahuldamise määrast. Hagejad on tasunud riigilõivu 34 250 krooni, ekspertiisitasudeks 50 000 krooni ja kuludena õigusabile igaüks 15 519 krooni. Kostjalt kuulub hagejate kasuks väljamõistmisele riigilõiv 16 000 krooni, ekspertiisitasud 34 000 krooni (68%) ja õigusabikulud 15 994 krooni (5% rahuldatud nõudest), kokku 65 994 krooni, st iga hageja kasuks 21 998 krooni.

Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega mõisteti temalt välja kostjate kasuks solidaarselt kahju hüvitisena 122 466 krooni ning teha asjas uus otsus, millega jätta nimetatud ulatuses hagiavaldus rahuldamata, ning vastavalt sellele jaotada ümber menetluskulud. Ühtlasi

kordab apellant 05.03.2008 määruse peale esitatud määruskaebuses sisalduvat taotlust, paludes määruse, millega mõisteti kostjalt välja hagejate kasuks solidaarselt kahju hüvitisena täiendavalt 43 828, 34 krooni ning G. Elhuveigi kasuks kahju hüvitisena täiendavalt 1005, 84 krooni tühistada. Kohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Maakohus on kostjalt ebaõigesti välja mõistnud kahju hüvitisena monoliitraudbetoontrepi tööde maksumuse 31 376 krooni; keldri elektritööde maksumuse 30 000 krooni; keldri põrandatööde maksumuse 19 000 krooni; sokli viimistlustööde maksumuse 35 750 krooni; piirdeaia laudise viimistlustööde maksumuse 3840 krooni ja jalgvärava paigaldamise maksumuse 2500 krooni. Hagejad tutvusid elamuga enne müügilepingute sõlmimist ning on lepingutes vastavalt kinnitanud, et on lepingu eseme koosseisu kuuluva kaasomandisse jääva elamu üle vaadanud ning selle olemusest teadlikud. Seda, et nad olid tõepoolest enne müügilepingute sõlmimist objektiga tutvunud, on hagejad ise selgesõnaliselt kinnitanud ka 11.12.2007 toimunud eelistungil. Muuhulgas kinnitasid hagejad eelistungil, et lepingute sõlmimise ajal oli pooleliolevas elamus olemas trepp sellisel kujul nagu praegu. Vaatamata elamu ülevaatamisel nähtud trepi lahendusele ei leppinud pooled kokku trepi ümbertegemises. Hagejad aktsepteerisid trepi osas eksisteerinud lahendust. Vaidlusalune trepp ei ole käsitletav sellise puudusena mille ümbertegemise kulude hüvitamist saavad hagejad kostjalt nõuda. Kostja kohustus teostama üksnes need tööd, milles pooled olid selgesõnaliselt kokku leppinud. Lisaks kasutavad hagejad vaidlusalust treppi tänaseni igapäevaselt, mistõttu ei saa väita, et trepp ei ole käesoleval kujul kasutatav. Trepi astmete kõrgus on muudetav trepi ülevalamisega, mistõttu puudub vajadus trepi asendamiseks (lammutamine ja uue ehitamine). Tööde maksumus ei ole põhjendatud. Hagejate ja kostja vahel sõlmitud lepingutest ei tulene kostja kohustust teostada keldri elektritööd. Samuti on ekspert L. Rahumägi 11.12.2007 istungil leidnud, et katlaruumi on võimalik kasutada ilma, et oleksid teostatud keldri elektritööd. Vaatamata eksperdi arvamusele asus kohus ekslikult

seisukohale, et kostjal on keldri elektritööde teostamise kohustus. Samuti ei tulene lepingutest kostja kohustust teostada keldri põrandatööd. Ka ekspert L. Rahumägi on leidnud, et katlaruumi on võimalik kasutada ilma, et oleksid teostatud keldri põrandatööd. Vaatamata eksperdi arvamusele asus kohus ekslikult seisukohale, et kostjal on keldri põrandatööde teostamise kohustus. Sokli viimistlus vastab kehtivatele nõuetele ning pooled ei ole kokku leppinud sokli krohvimises ja värvimises. Muuhulgas kinnitasid hagejad 11.12.2007 istungil, et lepingute sõlmimise ajal oli pooleliolevas elamus olemas sokkel sellisel kujul (ehk sellise viimistlusega) nagu praegu. Kuna hagejad olid sokli viimistlusega tutvunud ja pooled ei leppinud kokku täiendavates viimistlustöödes, tuleb asuda seisukohale, et hagejad aktsepteerisid kostja tehtud sokli viimistlustöid. Samuti on ekspert L. Rahumägi 11.12.2007 eelistungil märkinud, et ei ole ehitustavaga vastuolus, kui sokkel on viimistletud ehitusplaatidega. Hagejad ei ole hüdroisolatsiooni puudumist tõendanud. Seda, et elamus on hüdroisolatsioon paigaldatud, toetab ka ekspert L. Rahumägi 02.07.2007 ekspertiisi p-s 1.6, mille kohaselt isolatsioonid on paigaldatud. Kohus on ekslikult pannud hüdroisolatsiooni olemasolu tõendamise kohustuse kostjale ning leidnud, et hüdroisolatsioon on paigaldamata. Pooled ei ole pidanud menetluse käigus vaidlust selle üle, kas piirdeaiale paigaldatud laudis on immutatud. Kostja väidetele laudise immutamise kohta ei ole hagejad kordagi vastu vaielnud. Samuti ei ole ekspert L. Rahumägi 11.12.2007 istungil pidanud vajalikuks laudise ülevärvimist kui see on immutatud. Seega on kohus omaalgatuslikult teinud otsuse osas, mille üle pooltel vaidlus puudub. Kohus on asunud oletuslikule seisukohale, et kostjal oli jalgvärava ehitamise kohustus. Samas on ekspert L. Rahumägi 11.12.2007 istungil selgitanud, et temale teadaolevalt ei ole normi, mis ütleb, et peab värava ehitama. Kohus ei saa ilma otsust põhjendatult motiveerimata asuda seisukohale, et kostjal oli jalgvärava paigaldamise kohustus. Olukorras, kus pooled ei ole tõendanud, millises osas tööde käigus pretensioone esitati, ei saa kohus asuda seisukohale, et tõendatud on kõigi tööde osas pretensioonide esitamine. Juhul, kui kostja on kogu esimese astme

menetluse jooksul vaielnud vastu hagejate väidetele pretensioonide esitamise kohta, ei saa eeldada kostja omaksvõttu kõigi tööde osas. Seega on ekslik kohtu seisukoht, et kostjale teatati kõikidest puudustest töö käigus. Maakohtu 05.03.2008 määrus on käsitletav tsiviilkohtumenetluse korda rikkunud kohtu iseseisva otsusena. Kohtu poolt tehtud muudatused ei ole käsitletavad vigade parandamisena TsMS § 447 lg 2 mõistes, vaid iseseisva sisulise kohtuotsusena. Kohus ei ole otsuse põhjendavas osas ega resolutsioonis eraldi arvutanud väljamõistetud summadelt käibemaksu suurust. Otsuse tegemisel on lähtutud üksnes ekspertiisis teostatud summadest, andmata sealjuures hinnangut sellele, kas summad on arvestatud käibemaksuga või ilma. Olukorras, kus kohus ei ole otsuse põhjendavas osas ega resolutsioonis andnud hinnangut käibemaksu kohta, ei ole tegemist kohtu arvutusveaga. Ka menetluskulude osas ei pea apellant kohtuotsust õigeks. Kohus rahuldas protsentuaalselt umbes 50% hagejate hagiavalduses esitatud rahalistest nõuetest ning jättis täiendavalt rahuldamata mitterahalise nõudena hagejate dokumentatsiooni esitamise nõude. Kohus on kohaldanud seadust ebaõigesti, mõistes kostjalt välja hagejate menetluskulud ja jättes kostja kulud tema enda kanda olukorras, kus hagejate hagiavaldus jäi valdavas osas rahuldamata. Põhjendamatu on ka menetluskulude väljamõistmine hagejatele võrdses ulatuses, arvestamata, et G. Elhuveigi varaliste nõuete summa kokku oli tunduvalt suurem kui ülejäänud hagejate varaliste nõuete summa. Samuti ei kattu hagejate esitatud 16.04.2007 arvete nr 0006, 0007 ja 0008 spetsifikatsioon nimetatud arvete sisu ja osutatud teenuste mahuga. Viidatud spetsifikatsioon kattub hoopis 13.09.2007 arvete nr 0051, 0052 ja 0053 spetsifikatsioonidega. Eeltoodust tulenevalt on alust kahelda 16.04.2007 arvete nr 0006, 0007 ja 0008 seotuses käesoleva kohtumenetlusega. Hagejate vastus apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse kaevatavas osas muutmata. Hagejate vastuapellatsioonkaebus

Vastuapellatsioonkaebuses paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja mõistmata kahju hüvitisena 43 828, 43 krooni ja G. Elhuveigi kasuks välja mõistmata kahju hüvitisena 1005, 84 krooni ning teha tühistatud osas uus otsus, millega mõistetaks nimetatud summad kostjalt välja. Kohus juhindus hüvitise suuruse määramisel ekspertiisiaktis toodud hindadest, jättes tähelepanuta, et ekspert näitas kõigi tööde hinnad ilma käibemaksuta ning tõi eraldi real välja tööde kogumaksumuse koos 18% käibemaksuga. Kuna hagejad on füüsilised isikud, ei ole neil võimalust tekkinud käibemaksu maha arvestada. Samas tuleb hagejatel elamu sise- ja välistöid tellida ja materjale osta käibemaksukohustuslastelt. Seega tuleb kostjalt välja mõista täiendavalt tööde maksumuse hindadele lisanduv käibemaksu osa. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid hagejate kaebuse põhjal tuleb kaevatavat otsust muuta ning suurendada kostjalt väljamõistetud summasid arvestamata jäänud käibemaksu võrra. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tuleb kohtuotsus osaliselt tühistada ning uue otsusega mõista kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja täiendavalt 43 828, 34 krooni ning hageja Gamal Elhuveigi kasuks täiendavalt 1005, 84 krooni. Ühtlasi tuleb ümber jaotada ka menetluskulud. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kolleegium on seisukohal, et kaevatav kohtuotsus on kostja apellatsioonkaebuses vaidlustatud osas põhjendatud ja seaduslik. Kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ei pea ringkonnakohus vajalikuks kohtu vastavaid põhjendusi korrata, sest nõustub nendega. Vastuseks kostja kaebusele peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et maakohus ei ole asja läbivaatamisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme ega hinnanud vääralt tõendeid. Pooltevaheliste lepingute kohaselt kohustus kostja teostama elamu ehitustööd. Maakohus on põhjendatult leidnud, et trepp on puudustega ning tuginenud

vastavate tööde hinna määramisel 16.02.2007 ekspertiisiaktile. Kohus hindas kõiki sellekohaseid tõendeid ning jõudis järeldusele, et trepi osas esinevate puuduste kõrvaldamine on võimalik vaid trepi lammutamise ja uue ehitamise teel. Kostja vastutuse osas viitas kohus õigesti ka Riigikohtu lahendile, mille kohaselt on juhul, kui müügiobjektiks on pooleliolev ehitis, puudusena käsitatav ka juba tehtud tööde ümbertegemise vajadus. Asjaolu, et hagejad tutvusid elamuga enne müügilepingute sõlmimist, kuid ei taotlenud elamu ülevaatamisel nähtud trepi lahenduse muutmist ega trepi ümbertegemist, ei vabasta kostjat vastutusest puuduste eest. See, et poolte vahel kokkulepitud tööde hulka ei kuulunud eraldi trepi ümberehitus, ei tähenda, et tegemist ei oleks ehitise puudusega. Maakohus märkis õigesti, et vaidlusalust puudust ei olnud võimalik vaatluse käigus tuvastada. Ekspertarvamuse kohaselt on ebaühtlaste astmetega trepi parandamine võimalik selle ümberehitamise teel. Ringkonnakohus nõustub hagejate seisukohaga, et lepingute punktid, mis käsitlesid ehitise ülevaatamist ja teadlikkust selle seisukorrast, ei ole hinnatavad apellandi väidetud viisil. Nimetatud punktid olid lülitatud lepingu eseme valduse üleandmist ja sellega kaasnevaid kohustusi käsitlevasse alajaotusesse, millest võib järeldada, et nende eesmärgiks ei olnud ehitise seisukorra fikseerimine. Kohtuotsus on õige ka keldri elektri- ja põrandatööde maksumuse väljamõistmise osas. Maakohus leidis õigesti, et keldri osas oli elamu kasutamiseks vajalik, et seal oleksid tehtud elektritööd ning katla juurde pääsemiseks peab põrand olema tasandatud. Kohus tugines VÕS § 461 lg 2 ple 2, mille kohaselt kui lepingupooled ei ole töövõtulepingus tehtava töö omadustes eraldi kokku leppinud, tuleb töö nõuetekohasuse üle otsustada otstarbe järgi, milleks tellija seda vajas, kui töövõtja sellisest kasutussoovist teadis. Keldris asub keskküttekatel, katla kasutamiseks ja selle juurde pääsemiseks peavad keldris olema tehtud elektritööd ja tasandatud põrandad. Maakohus ei hinnanud sellekohaseid tõendeid ebaõigesti. Ekspert Leo Rahumägi poolt 11.12.2007 kohtuistungil väljendatud seisukoht, et katlaruumi on võimalik kasutada ka siis, kui elektri- ja põrandatööd on tegemata, ei andnud kohtule alust jätta hagejate vastavad nõuded rahuldamata. TsMS § 232 lg-test 1 ja 2 tulenevalt lasub kohtul kohustus hinnata seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustada

oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, kusjuures ühelgi tõendil ei ole üldjuhul kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Ka sokli välisviimistluse maksumuse ja hüdroisolatsiooni puudumisest tingitud nõude osas ei ole ringkonnakohtul põhjust maakohtu otsust muuta. Asjaolu, et elamuga tutvumisel nägid hagejad soklit samas seisundis, ei võimalda teha järeldust, et just sellisel kujul viimistletud soklit hagejad saada soovisidki. Lepingutest nähtuvalt olid hagejad muuhulgas üle vaadanud ehitise dokumentatsiooni, mille hulgas oli ka individuaalelamu projekt (tl 1860, II köide), mille välisviimistluse alajaotuses nähti ette, et sokkel ja välisseinad krohvitakse ja värvitakse. Sellest tulenevalt oli hagejatel õigustatud ootus vastavale välisviimistlusele. Eksperdi Leo Rahumägi poolt kohtuistungil antud selgituse kohaselt ei ole hea ehitustava järgi vaja soklit krohvida, kui plaadid on korralikult paigaldatud, kuid praegusel juhul on soklit vaja krohvida ja värvida ("kui sokkel on viimistletud ehitusplaatidega ja see projektis niimoodi oli" - tl 73, II köide). Seega on asjas tuvastatud, et sokli viimistlus ei vastanud kehtivatele nõuetele. Apellandi vastupidine käsitlus ei ole õige. Asjaolu, et pooled ei leppinud kokku eraldi töid sokli osas, ei võimalda teha järeldust, et just sellist soklit hagejad tahtsidki. Ka ei nõustu kolleegium apellandi väidetega, et hüdroisolatsiooni puudumist oleks tulnud tõendada hagejatel. Antud juhul pidi selle olemasolu tõendama kostjal. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi 27.12.2002 määrusega nr 71 kinnitatud Eri liiki ehitiste ehitamisel tehnilistele dokumentidele esitatavate nõuete §-s 7 on nimetatud, milliste tööde kohta koostatakse kaetud tööde aktid. Kaetud tööde aktid koostatakse ehitaja poolt ehitise nende osade kohta, mis kaetakse järgmistel etappidel muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning seoses millega kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks. Hüdroisolatsiooni olemasolu oleks kostja saanud vastavate aktidega tõendada. Seda kostja ei teinud. Piirdeaia laudise viimistlustööde ja jalgvärava paigaldamise maksumus osas on kohus hagi rahuldanud samuti õigesti. Asja materjaliga kooskõlas ei ole apellandi väide, et pooled ei vaielnud selle üle, kas piirdeaia laudis on immutatud või mitte. Hagejad on oma 13.09.2007 esitatud seisukohtades seadnud kahtluse alla laudise immutatuse ning väitnud, et sellekohased

tõendid puuduvad. Seetõttu ei ole õige ka apellandi viide TsMS § 436 lg-s 4 sätestatu rikkumisele. Asjaolu, et ekspert Leo Rahumägi selgitas 11.12.2007 kohtuistungil, et temale teadaolevalt ei ole normi, mis ütleb, et värava peab ehitama, ei kinnita kostja väiteid piirdeaia vastavusest lepingule. Samas on ekspert ka lisanud, et igal piideaial on reeglina värav. Hinnates esitatud tõendeid kogumis tuvastas maakohus õigesti, et ka nimetatud nõue kuulub rahuldamisele. Piirdeaeda, millesse on jäetud värava funktsioonile vastav ava, ei ole võimalik hinnata lepingule vastavaks. Kolleegium ei nõustu apellandi väitega, et maakohtu järeldus puudustest teatamise kohta on ebaõige. TsMS § 231 lg 2 järgi ei vaja poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. 09.10.2007 eelistungil võttis kostja õigeks, et hagejad teatasid talle puudustest pidevalt töö käigus (tl 284, I köide). Seejuures ei ole kostja nimetanud, millisest puudusest ta ei olnud õigeaegselt teadlik või milline pretensioon esitati hilinemisega. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tulenevalt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jäetakse kohtukulud selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehakse, kui hagi rahuldatakse osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. TsMS § 60 lg 8 kohaselt jaotatakse samal viisil ka apellatsioonimenetluse kulud. Õigusabikulude osas tuleb arvestada TsMS § 61 lg 1 p-st 1 tulenevat piirmäära. Kuna ringkonnakohus suurendab kostjalt väljamõistetud summasid, mille tulemusel rahuldatakse hagejate ühine nõue 311 544, 20 krooni ulatuses ning hageja Gamal Elhuveigi nõue 53 182, 84 krooni ulatuses, siis vastavalt sellele mõistab kohus kostjalt hagejate kasuks välja ka tasutud riigilõivu ning kantud ekspertiisikulud. Lisaks eelnevale jäi rahuldamata hagejate ühine mitterahaline nõue ning hageja Gamal Elhuveigi nõue leppetrahvi saamiseks, millest tulenevalt jätab ringkonnakohus esimeses

kohtuastmes kantud õigusabikulud kummagi poole enda kanda. Kuna hagejad ise on oma taotluses jaotanud kulud omavahel võrdselt, siis lähtub sellest ka kohus. Taotluse kohaselt on hagejad kandnud esimese astme kohtus kulusid järgmiselt: riigilõiv 34 250 krooni, ekspertiisitasud kokku 50 000 krooni ning õigusabikulud 46 557 krooni (tl 77-80, II köide). Kostja taotluse kohaselt on ta teinud kulutusi õigusabile 61 916, 57 krooni (tl 97-100, II köide). Hagi rahuldati kokku summas 364 727, 04 krooni (311 544, 20 + 53 182, 84), s.o 75,5 % ulatuses (põhinõudes hageti 393 940, 86 + 88 913 = 482 853, 86 krooni). Nimetatud põhinõudelt tulnuks tasuda riigilõivu 22 750 krooni. Seega tuleb hagi esitamisel tasutud riigilõivust kostjalt hagejate kasuks välja mõista 17 176 krooni (75,5 %). Samas ulatuses tuleb kostjalt välja mõista ka hagejate kantud ekspertiisikulud (tasutud kokku 50 000 krooni), s.o summas 37 750 krooni. Esimese astme kohtukulud kokku 54 926 krooni tuleb kostjalt välja mõista. Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning hagejate vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse, jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Hagejad tasusid oma kaebuselt riigilõivu 2500 krooni, mis tuleb kostjal neile hüvitada. Õigusabile tegid hagejad kulutusi 11 328 krooni, millest tuleb kostjal vastav osa hüvitada. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse summas 122 466 krooni ning hagejad summas 44 834, 18 krooni. Seega vaidlustati ja lahendati hagejate kasuks nõudeid summas 167 300, 18 krooni, millest 5% on 8365 krooni. Nimetatud ulatuses kuulub apellatsioonimenetluse õigusabikulu hüvitamisele. Kahes kohtuastmes kantud menetluskulude katteks kuulub kostjalt väljamõistmisele seega kokku 65 791 krooni, s.o 21 930 krooni iga hageja kasuks.

Ü. Jänes

U. Loonurm

M. Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.