Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja Pooled sõlmisid 18.01.2016 üürilepingu nr XXXX. Lepingu p 4.1 järgi võisid pooled lepingu üles öelda teatades sellest teisele poolele vähemalt 2 kuud ette. Üürilepingu p 4.4 kohaselt võis üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on üürimaksetega hilinenud kolmel järjestikusel kuul või kui võlgnevus ületab kolme kuu üüri summat või kui kõrvalkulude võlgnevus on vähemalt sama suur kui kolme kuu üür. Üüri suuruseks lepiti kokku 770 eurot kuus (lepingu p 5.1). Vastavalt lepingule (p 5.4) tuli üür maksta igakuiselt hiljemalt kuu 12ndaks kuupäevaks. Hageja maksis 2016 maikuu üüri 18.05.2016, 2016 juunikuu üüri 13.06.2016 ja 2016 juulikuu üüri 11.07.2016. 05.07.2016 saatis kostja hagejale e-posti teel üürilepingu ülesütlemise teate, misjärel toimus poolte vahel e-kirjavahetus. 11.07.2016 e-kirjas täpsustas kostja üürilepingu lõppemise päeva – 5.09.2016. Üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine VÕS § 325 lg 5 kohaselt. Kostja ei ole täitnud ühtegi VÕS § 325 lg 2 p-des 1-4 kehtestatud nõuet. Kohtuistungil täpsustas hageja, et kostja ei täitnud üürilepingu ülesütlemise alusest ja vaidlustamise korrast teatamise nõudeid. Lisaks puuduvad kostjal materiaalõiguslikud alused üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 316 järgi. Hageja oli viivituses vaid mai ja juuni arvete tasumisega ja seda ebaolulises ulatuses. Tasumisega viivitus oli mais 6 päeva ja juunis 2 päeva (VÕS § 116 lg 5, mis kehtib ka lepingu ülesütlemise korral). Hageja ei olnud üüri tasumisega viivituses kolme järjestikuse arve tasumisega. Kohaldamisele kuulub ka VÕS § 196 lg 3, mille kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Hageja on jätnud tasumata üksnes viivised, talle ei ole antud mõistlikku tähtaega nende tasumiseks, enne seda öeldi leping üles kuigi üür ja kõrvalkulud on tasutud. Üürilepingu ülesütlemise on vastuolus ka VÕS § 327 lg 1 järgi vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Üüri tasumisega viivitamine on sanktsioneeritud viivisega, mille suurus on 19 eurot päevas ja kahel korral paaripäevased hilinemised üüri tasumisel ei ole proportsionaalsed üürileandja poolt kasutatud õiguskaitsevahendi tagajärgedega. Hageja taotleb tuvastada, kostja 05.07.2016 kuupäeva kandva avalduse, mille ta esitas 10.07.2016 poolte vahel 18.01.2016 sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks, tühisus. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Hageja jäi 18.01.2016 sõlmitud rendilepingu rendimaksete tasumisega hiljaks 14.04, 18.03, 13.06 ei ole siiani tasunud augusti ja septembrikuu eest. Hageja keeldus kokkuleppele jõudmise koostööst ja keeldus tasumast viivist hilinenud maksete eest. Hageja võttis vastu lepingu lõpetamise teatise, lõpetas rendi tasumise ja kolis 9.septembril välja. Tasumata üüri võlgnevus on 898 eurot. Kostja lõpetas lepingu tavapärases korras (korraline ülesütlemine) hageja korduva suutmatuse tõttu üüri õigeaegselt tasuda ning teatas sellest vastavalt lepingu p-le 4.1 hagejale 2 kuud ette, põhjust ei olnud vaja täpsustada, teatis oli esitatud kirjalikult taasesitatavas vormis, sisaldas viidet rendipinnale (e-kirja teemareal) ja lõpetamise kuupäeva (5.09.2016). Olgugi, et teatis ei selgitanud lepingu lõpetamise seaduslikku alust, ei palunud hageja kordagi sellekohase informatsiooni täpsustamist. Lepingu lõpetamise vaidlustamine põhjusel, et teatises puudus viide lepingu p-le 4.1, mille täpsustamist hageja ei palunud enne hagi kohtule esitamist, on hea usu põhimõtte vastu. Asjaolu, et hageja lõpetas pärast teatise saamist üürimaksed ja vabastas rendipinna näitab selgelt, et hageja ei olnud huvitatud üürisuhte jätkamisest ja tal puudub menetlushuvi lepingu lõpetamise teatise kehtetuks tunnistamise vastu.

Kostja taotleb hagi rahuldamata jätmist ja menetluskulude jätmist hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada tulenevalt kostja poolt VÕS § 325 lg 2 nõuete rikkumisest. Vaidlus puudub selles, et nii hageja kui kostja peavad kostja 05.07.2016 e-kirja poolte vahel 18.01.2016 sõlmitud rendilepingu (lk 11-16) ülesütlemise teataks (eelistungi protokolli lk 1, toimiku lk 48). VÕS ( 15 peatükk) mõistes on tegemist üürilepinguga. Vaidlus puudub ka selles, et tegemist oli eluruumi üürimisega ning, et üürilepingu ülesütlemisteate täienduseks on kostja 11.07.2016 e-kiri, milles kostja teatas hagejale üürilepingu lõppemise päeva – 05.09.2016. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lg 2 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on nimetatud paragrahvi lõigetes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Käesoleval juhul ei vasta ülesütlemine seaduse nõuetele, kuna ülesütlemisavalduses, milleks on 05.07.2016 ja 11.07.2016 kostja e-kirjad hagejale puuduvad VÕS § 325 lg 2 punktides 3 ja 4 sätestatud andmed, milleks on ülesütlemise alus ja ülesütlemise vaidlustamise kord. Ka hageja peab ülesütlemisavaldust tühiseks selle tõttu, et avalduses puudub ülesütlemise alus ja vaidlustamise kord (kohtuistungi protokolli lk 2, toimiku lk 48 pöördel). Kostja väitis kohtuistungil, et ülesütlemisavalduses on ülesütlemise alus kirjas, kuid ei osanud öelda, kus see kirjas on (kummas e-kirjas, millises kirja osas). Ülesütlemise vaidlustamise kord on kostja seisukoha kohaselt kirja teises lauses. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Ei 05.07.2016 ega ka 11.07.2016 kostja e-kiri hagejale ei sisalda lauset, mida saaks pidada üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja teatamiseks, ka puudub lepingu ülesütlemise selge alus. Otsuses kajastamata poolte seisukohad asja lahendamist ei mõjuta kuna ei ole hagi alust ja hageja nõuet arvestades asjakohased. Kuna ülesütlemisavaldus on tühine ülesütlemise vorminõuete rikkumise tõttu, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust ülesütlemisavalduse matariaalõiguslike aluste olemasolu või puudumine. Menetluskulud jätab kohus vaatamata hagi rahuldamisele poolte endi kanda TsMS § 162 lg 4 alusel arvestades, et kostja on 18.01.2016 sõlmitud üürilepingu alusel üüritud eluruumist välja kolinud ning vaidlustanud ülesütlemiseavaluse formaalsetel põhjustel. Kostja on vaidlustanud üürilepingu, mille alusel üüritud eluruumi ta ei soovi enam kasutada. Kohtu arvates ei ole mõistlik ja õiglane hageja menetluskulusid seetõttu kostjalt välja mõista. Seoses hagi rahuldamisega põhjusel, et kostja poolt hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, puudub alus kostja menetluskulude väljamõistmiseks hagejalt. Seega jäävad menetluskulud poolte endi kanda ning kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.