Tsiviilasi nr. 2-07-4811/21
Harju Maakohus kohtunik Aase Sammelselg otsuse aeg ja koht 28.detsember 2007 Kentmanni kohtumaja tsiviilasi M M’u hagi KÜ vastu kaasomandi kasutamisega ja elamu majandamisega seotud nõuetes hageja M M, i.k. xxx, elab xxx, menetluses osales koos volitatud esindaja, L -M Uuemõis kostja KÜ, reg. xxx, asub xxx, menetluses osalesid seadusjärgne esindaja E Rudei ja nõustaja L Jõgeva asjaolud Kostja on registreeritud Harju Maakohtu registriosakonna MTÜ registris koodiga nr. xxx. Kostja põhikirja p. 1.3 järgi on kostja tegevuse eesmärgiks xxx korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kostjale kuulub xxx asuvas elamus korteriomand, mille kohta on avatud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusraamatus registriosa nr. xxx (xxx mõtteline osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast ehitisest, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa ja reaalosana mitteeluruum nr. 68). Hageja ostis 30.detsembril 2005 xxx asuvas elamus korteriomandi, mille kohta on avatud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusraamatus registriosa xxx (xxx mõtteline osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast ehitisest, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa ja reaalosana mitteeluruum nr. 70). hageja nõue ja põhjendused Hageja esitas 6.veebruaril 2007 Harju Maakohtule hagi, milles palus
viis koridoriga ühendatud ruumi, sanitaarsõlm ja duširuum. Sissepääs ruumidesse on maja taguselt estakaadilt ühiskasutuses oleva ukse ja trepikoja kaudu. Kostja väidab, et hageja soovib mitteeluruumi ümber ehitada eluruumiks ning parendada oma elamistingimusi teiste ühistu liikmete arvel. Kostja omandas heakorrastamata ja kaasajastamata ruumid. Asja lepingu tingimustele vastavuse eest vastutab hageja ees müüja, kelleks oli O.L . Hageja on müügilepingus kinnitanud, et on tutvunud lepingu eseme ja selle oluliseks osaks olevate osade seisundiga. Hageja on oma pretensioonid aluseta esitanud kostja vastu. Kostja väidab, et on köetava pinna määramisel Põhja-Tallinna Valitsuse Linnamajanduse osakonna 26.jaanuari 2005 teatest, millega informeeriti kostjat Tallinna linna poolt mitteeluruumide (krt. nr. 40) võõrandamisest O.L . Küttekulu tagasinõudmiseks puudub hagejal alus. Kostja möönab, et valmis edasiselt esitama arveid lähtudes köetava pinna suurusest (75,2m2). Kostja väidab ka, et hageja tellimusel tehtud mõõtmised on protokolli ja eksplikatsiooni järgi tehtud trepikojas ja 0 korrusel. Kostja on täitnud ühistu liikmete ees oma kohustust vahendada soojusenergiat ning korraldada tarbitud koguse mõõtmine ning selle eest tasumine. Millegagi ei ole tõendatud hageja väited küttesüsteemi puudustest ja avariiolukorrast. Kostja väidab, et hageja ei ole arvestanud teiste ühistu liikmetega; on asunud esitama üksnes enda kasul põhinevaid nõudeid; teinud projektita ja kaasomanikega kooskõlastamata ümberehitustöid. Hageja on küll tõendanud radiaatorite ja torutarvikute ostmise, kuid nende paigaldamise koht on kostjale teadmata. Avariilisi olukordi hoone küttesüsteemi hageja valduses olevas osas ei ole olnud. Hageja kulutused ei ole olnud vajalikud, vaid on hinnatavad korteriomaniku huvides tehtud renoveerimise ja parendamise kuludena. Kostja väidab, et hageja ei ole trepikoja ainuomanik ega ainukasutaja. Trepikoda ei kuulu hageja korteriomandi reaalosa hulka. Trepikoda on sihtotstarbeliselt ühiskasutuses; sellest osa eraldamine pole kaasomanike huve kahjustamata võimalik. Trepikoja kasutamise eest esitatud tasunõue kaaskasutajate vastu on seadusega ja teiste isikute huvidega vastuolus. kohtu seisukoht Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 5 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest õigustoimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Poolte vahel on ühistu liikmelisusel põhinev õigussuhe, milles õigused ja kohustused on määratletud ühistu põhikirja ja seadustega. Korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse aluste ja lõpetamise erisused on sätestatud korteriühistuseaduses (KüS). Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes MTÜ seaduse (MtüS) ja korteriomandiseaduse (KoS) sätteid. Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. 1) Hageja palub kohustada kostjat lähtuma küttekulu nõudmisel köetava pinna suurusest 75,2m2 ja nõuab kostjalt enamtasutud soojusenergia tasu tagastamist summas 3 088.23 (522.17 + 2 566.06) krooni. Kohus leiab, et hageja nõue soojusenergia tasu arvestamisel köetava pinna suuruseks 75,2m2
määramises on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Nõue makstud tagasinõudmises on põhjendatud osaliselt, s.o. summas 473.15 krooni.
soojusenergia
tasu
Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja on esitanud hagejale küttekulu arved lähtudes köetavast pinnast 83,7m2 suuruses. Seda kinnitavad ka hageja poolt esitatud kostja arved nr. 13, 37, 21, 29, 45, 53, 60, 67, 89, 96, 07, 17, 26 ja 37 (tl. 31 - 38, 88 - 93). Märgitud ulatuses köetavat pinda hageja korteriomandi koosseisus ei ole. Sõle 3 asuva hoone ruumide eksplikatsioonis on hageja kasutuses oleva korteri (plaanil trepikojast eraldatud lao ja ametiruumide) pindala on 75,2m2, trepikoja (trepi ja mademe osad) pindalana on hageja korteri juurde arvestatud 8,5m2 (tl. 39 – 43). OÜ H G mõõdistamise plaanidelt (tl. 94-95) nähtub, et hageja välisuksega eraldatud köetava korteriomandi osa pind on 73,3m2. Hageja möönab, et vähenemine ekspliaktsioonis märgitust (75,2m2) on toimunud seinte soojustamise arvel. Hageja soovib jätkuvalt lähtuda köetava pinna suurusest 75,2m2, mis on esitatud tõendite põhjal õige. Hagejal kommunaalteenuste tarbijana lasub kohustus tasuda tegelikult osutatud teenuse eest. Kostja põhikirja p. 3.2 alajaotuse 7.b järgi lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia maksete määramisel korteri küttepinna suurusest. Kostja on esitanud hagejale tasunõudeid lähtudes tarbitud soojusenergia hulgast ja korteri üldpinna suurusest. Põhjendamatu on tasunõue selle soojusenergia eest, mis on arvestuslikult nõutud köetavast pinnast suurema osa eest. Asjaolu, et kostja teadmine hageja ruumide üldpinna suurusest põhines Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajandusosakonna teatisel (tl. 72), ei oma küttekulu arvestuse aluse määramisel õiguslikku tähendust. Kostjal puudub alus jätta enda kasutusse hagejalt ekslikult nõutud soojusenergia tasu. Hageja väidab, et on tasunud kostjale soojusenergia eest kokku 4 659 krooni, mida kostja ei vaidlustanud. Kuna tasunõue on esitatud 83,7m2 eest, siis on hageja tasunud soojusenergia eest arvestatuna ühe ruutmeetri kohta 55.66 krooni. Tasunõue on ülemäärane 8,5m2 eest. Seega kuulub tagastamisele 473.15 (55.66 x 8,5) krooni. Hagejal on õigus seni maksmata kostja arvetest tasuda soojusenergia eest vastava proportsiooniga. Kohus leiab, et hageja nõue soojusenergia hinna alandamises ja maksete 50% ulatuses tagasinõudmises ei ole põhjendatud. Pooled ei ole soojusenergia müümiseks sõlminud müügilepingut võlaõigusseaduse tähenduses. VÕS § 208 lg. 3 järgi kohaldatakse ühendusvõrgu kaudu energia müügile asja müügi kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisti ja see ei ole vastuolus lepingu olemusega. Kohus leiab, et ka korteriühistu liikmel on õigus ühistult teenuste saamisel (nende osutamise või vahendamise teel) kasutada võlausaldaja õiguskaitsevahendeid. Ühistul lasub kohustus vahendada liikmetele soojusenergiat, millele vastab liikmete kohustus maksta selle eest tasu. Seega on olemuslikult tegemist vastastikuse kohustusega, milles hind peab olema kooskõlas saaduga. Võlaõigusseaduse § 112 järgi on kohustuse mittekohase täitmise vastu võtnud lepingu poolele õigus alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist
Hinna alandamise eelduseks on kohustuse rikkumine (mittekohane täitmine). Hinna alandamiseks on vajalik võlausaldaja tahteavaldus, millega reeglina muudetakse võlasuhet ühepoolselt. Ühistu liikmelisusel põhineva võlasuhte olemuslikuks osaks on muu hulgas ühistu põhikirjast tulenevad nõuded. Seega pidi kostja hagejale soojusenergia teenuse osutamisel ja selle eest arvete esitamisel lähtuma ühistu põhikirjast. Kostja väidab, et on täitnud oma kohustuse nõuetekohaselt. Hinna alandamise tahteavalduse teatavakstegemise ja mittekohase teenuse vastuvõtmise tõendamise kohustus lasub hinna alandajal, seega hagejal. Hinna alandamise avaldus peab olema selge ja sellest peab tingimusteta ilmnema hinna alandamise tahe. Hageja kinnitas kohtus, et ei ole võlaõigusseaduses ettenähtud hinna alandamise tahteavaldust kostjale teinud. Hageja esitatud avaldused ja pöördumised ei ole allkirjastatud ühistu liikme poolt ega saa olla ühepoolseks, lepingut muutvaks tahteavalduseks. Kohus leiab, et ühistu vahendusel tarbitava teenuse hinna alandamiseks peab ühistu liikme vastav tahteavaldus olema suunatud ühistus maksete nõudmise aluseks olevate kokkulepete muutmisele. Seega pidanuks hinna alandamise tahteavaldus olema esitatud väidetava mittekohase täitmise vastuvõtmisele järgselt mõistliku aja jooksul ja suunatuna ühistu juhatusele. Seda hageja teinud ei ole. Kohus leiab ka, et hageja ei ole tõendanud mittekohase teenuse saamist. Hageja tõendab mittekohase teenuse saamist tervisekaitseinspektsiooni Keemia Kesklabori analüütik A.K ’i 9.veebruaril 2006 koostatud kinniste ruumide õhu uurimise protokolliga nr. K2006/AK3 (tl. 9-10). Protokolli kohaselt oli uurimise eesmärgiks ruumide mikrokliima määramine. Proovi võtmise kohana on märgitud Sõle 3-70; proovi võtmise ajal (8.02.06) oli temperatuur ruumis nr. 1 - 10,8oC ja ruumis nr. 2 - 11,0 oC. Mõõtmistulemused on antud kõikumisega +/- 0,5 o C. Kostja seadis tõendi usaldusväärsuse kahtluse alla. Kohus nõustub kostjaga selles, et protokollis kajastatu ei tõenda vaieldamatult mittekohase teenuse osutamist. Vaidlust ei ole selles, et kostjat mõõtmise juurde ei kutsutud. Protokollist nr. K2006/AK3 ei selgu, millistes ruumides proovid võeti. Sõle 3 ruumide eksplikatsioonil on ruumid 70-1 ja 70-2 märgitud esimesel ja keldrikorrusel asuva trepikojana (tl. 96-105), mis poolte kinnitusel on mitteköetav ruum. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja juuresolek ei oleks mõjutanud proove võtnud isiku kvalifikatsiooni, kuid see oleks kummutanud tõendis sisalduvad kahtlused proovide võtmise asukoha ja asjaolude kohta. Hageja väide ei kummuta dokumentidest tulenevat kokkulangevust ruumide numeratsioonis ja köetavuses. Kohus hindab tervisekaitseinspektsiooni protokolli dokumentaalse tõendina. Dokumendist ei nähtu, millistes tingimustes proovide võtmine toimus. Mõõtmine on toimunud ühekordselt; protokollist ei nähtu, kas esinesid võimalikud ruumide temperatuuri oluliselt mõjutavad tegurid, s.h. akende avamine jmt. või mitte. Seega ei ole hageja esitatud protokoll piisavaks tõendiks kinnitamaks väidet, et kostja ei vahendanud elamus asuva küttesüsteemi kaudu hagejale soojusenergiat nõuetekohasel määral. Ka juhul, kui protokollis märgitud mõõtmistulemused kajastavad mõõtmise hetkel olnud korteri siseseid temperatuure, ei saa sellest teha tõsikindlat järeldust kogu kütteperioodi kohta. 2) Hageja nõuab kostjalt kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks 9 739.79 krooni. Hageja väidab, et kulutused olid vajalikud; kostja väidab, et kulutused on tehtud kaasomanike nõusolekuta ja suunatud hageja renoveerimishuvi realiseerimisele. Pooltel
ei
ole
vaidlust
selles,
et
hoone
küttesüsteem
on
korteriomandite
omanike
kaasomandis. Hageja on teinud kaasomandi esemele kulutusi, s.o. vahetanud küttesüsteemi osaks olevad püstikud ja radiaatorid. Hageja on esitanud kuludokumendid, mis kinnitavad 11.juulil 2006 radiaatorite soetamist AS-st E (arve-tshekk 6 849.90, tl. 29) ja 6.juuli 2006 OÜ-st A torustiku detailide soetamist (sularahaarve 3 031.05, tl. 30).
Kohus leiab, et hageja nõue kostja vastu kulude hüvitamises ei ole asjas esile toodud asjaoludel põhjendatud. KüS § 2 lg. 1 ja kostja põhikirja p. 1.3 järgi on korteriühistu tegevuse eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KoS § 15 ja KüS § 151 järgi on ühistu majandamiskuludena hinnatavad ühistu vajalikud kulud eluruumide ja elamu ning selle ümbruse hoolduse ja remondikulud ning muud teenuste ostmise ja vahendamisega seotud kulud. Eluruumi remondiks loetakse korteriühistuseaduse § 151 lg. 2 tähenduses muu hulgas tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Kostja põhikirja p. 3.2.14 järgi on ühistu liige kohustatud teostama korteri renoveerimis- ja rekonstrueerimistöid vastavuses planeerimis- ja ehitusseadusega ja pärast ühistu juhatusega kooskõlastamist. Vaidlust ei ole selles, et hageja ei ole kostja juhatusele esitanud korteri, s.h. korteris asuva kaasomandi osa renoveerimise (rekonstrueerimise) kava, milles sisalduks planeeritavad tööd ning nende maksumus. Kostja ei ole hagejale renoveerimistöödeks nõusolekut andnud. Hageja ei ole kaasomandile kulutuste tegemiseks taotlenud ka teiste kaasomanike nõusolekut. Seega on tegemist kostja ja kaasomanike nõusolekuta tehtud kulutustega. KoS § 15 lg. 1 järgi valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisti. Asjaõigusseaduse § 72 lg. 4 ja KoS § 15 lg. 2 järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Kohus leiab, et hageja kulutused ei ole hinnatavad kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutustena. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 järgi on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Hageja ei ole esitanud mingeid tõendeid, mis kinnitaks kaasomandis oleva küttesüsteemi hävimise ohtu. Avariiolukorda hageja valduses olevas küttesüsteemi osas tuvastatud ei ole. Hageja on esitanud OÜA tellitud eksperthinnangu 060236/KSJJ, mida kohus hindab dokumentaalse tõendina (tl. 11-13). Kohus jätab arvestamata dokumendis sisalduva hinnangulise osa, kuna dokumendi koostanud isikut ei ole hoiatatud vale eksperdiarvamuse andmise eest kaasneva vastutusega tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-s 303 lg. 5 ettenähtud korras. Seega ei ole dokumendil eksperdi arvamuse tähendust. Dokumentaalses tõendist nähtub asjaolu, et Sõle 3 elamu küttesüsteemis on soojuskandjaks vesi, mis tsirkuleerib ja mida soojendatakse kaugkütte baasil. Esimese korruse küte on lahendatud kahetorusüsteemiga: ruumides asuv torustik saab toite eraldi väljavõttega soojussõlme peatrassist. Hageja ruumides asuv torustik ja radiaatorid asuvad esimest korrust teenindava torustiku lõpus. Esimese korruse küttekulude mõõtmiseks on soojussõlme paigaldatud eraldi soojusarvesti. Seega saab dokumendist järeldada asjaolu, et hageja ruumides oli kaugküttel põhineva elamu küttesüsteemi toimiv osa. Hageja pole esitanud kohtule tõendeid, mis kinnitaks, et hageja poolt eemaldatud radiaatorite küttevõimsus ja soojusloovutus ei olnud ruumides nõuetekohase temperatuuri saavutamiseks piisavad. Tõendist ei nähtu torustiku hävimise oht.
Kohus peab vajalikuks märkida, et hageja tellimusel arvamuse andnud isik on dokumendis märkinud, et ei ole objektil siseõhu temperatuuri mõõtmisi teinud ning talle ei olnud teada torustiku seisund, samuti kas on tehtud püstikute ning jaotusharude vooluhulkade tasakaalustamine ja mõõtmine. Seega on hageja tehtud renoveerimistööd hinnatavad kasulikena ning nende tegemisest ei tulene nõudeõigust teiste kaasomanike ega ka ühistu vastu. Hagejal on õigus tõstatada renoveerimisega seotud kulutuste hüvitamise küsimus kaasomanike või ühistu üldkoosolekul. TsMS § 613 järgi kuuluvad korteriomandi omanike vahelised vaidlused lahendamisele hagita menetluses.
o t s u s t a s: hagi rahuldada osaliselt. Mõista KÜ M M kasuks välja 473.15 (nelisada seitsekümmend kolm) krooni enamtasutud soojusenergia tasu tagastamiseks. Kohustada KÜ lähtuma M M pinna suurusest 75,2m2.
soojusenergia arvete esitamisel korteriomandi köetava
Muus osas jätta hagi rahuldamata. Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Selgitada, et juhul, kui pooled ei taotle kaebuse lahendamist istungil võib ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses. /allkiri//pitser/ Aase Sammelselg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.