Apellant (kostja): S.L. , esindaja adv Valli Murde
esindajad
Vastustaja (hageja): Z.V. , esindaja adv Margus Mõttus
RESOLUTSIOON
Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord
asja
väljanõudmiseks
Tühistada Tartu Maakohtu 27. novembri 2006 otsus tsiviilasjas nr 2-06-10320 täielikult ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses
Riigikohtus
võib
menetlusosaline
menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
Z.V. esitas maakohtule hagi, milles palus kostjalt välja nõuda eluruumi K 5-3 Tartus. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale omandiõiguse alusel kahetoaline eluruum Tartu linnas K 5-3. Seda eluruumi kasutab üürilepingu alusel kostja. 22.05.2003 teatas hageja, et ta ütleb S.L. le üürilepingu üles ja palub eluruumi vabastada 01.09.2003. S.L. esitas hageja vastu hagi, milles taotles üürilepingu ülesütlemise tunnistamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Z. Valk esitas vastuhagi, paludes kohustada S.L. t vabastama eluruum K 5-3. Asi oli arutusel kõikides kohtuastmetes, viimati Tartu Maakohtus. 06.02.2006 määrusega jättis maakohus hagi ja vastuhagi läbi vaatamata, sest S.L. ei ilmunud kohtuistungile ega taotlenud asja arutamise edasilükkamist. Hageja palus kostjat kirjalikult vabastada eluruum 20.04.2006. Kostja eluruumi ei vabastanud. Kuna S.L. ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist, siis on temaga sõlmitud üürileping lõppenud ja ta valdab eluruumi seadusliku aluseta.
2.S.L. hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt on ülesütlemine tühine, kuna hageja poolt 22.05.2003 tehtud ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS §-s 325 sätestatule, sest sellesse ei ole märgitud lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise alust ning ülesütlemise vaidlustamise korda VÕS § 329 tähenduses. Sellest tulenevalt kasutab kostja eluruumi K 5-3 õiguslikul alusel, milleks on kehtiv üürileping. Kostja tasub hagejale jätkuvalt üüri ja kommunaalteenuste eest. Hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodus faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik ning hagiavalduses märgitud nõuet ei ole võimalik saavutada. Kostja esindaja poolt esitatud täiendavate vastuväidete kohaselt peab hageja täpsustama hagi ning vaidluses tuleb arvesse võtta Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-100-04 antud juhiseid.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 27.11.2006 otsusega hagi ning mõistis K 5-3 asuva eluruumi S.L. valdusest Z.V. valdusesse. Otsuse kohaselt ei ilmunud kohtuistungile kostja lepinguline esindaja adv V. Murde, kuigi istungi aeg kooskõlastati tema osavõtul eelmisel istungil 27.09.2006. Päev enne istungit, 13.11.2006 esitas adv V. Murde kohtule taotluse asja arutamise edasilükkamiseks, sest ta peab 14.11.2006 osalema tsiviilasja arutamisel Harju Maakohtus. Täpsustamata oli kohtumaja ja kohtuasi, samuti see, miks esindaja sai teisest istungist teada päev enne käesolevas asjas kohtuistungi toimumist või kui ta sai teisest istungist teada varem, siis miks ta ei informeerinud koheselt sellest kohut ja vastaspoolt. Hageja ja tema esindaja palusid asja sisuliselt arutada kostja kohalolekuta. TsMS § 419 kohaselt võib kohus kostja mitteilmumisel hageja taotlusel asja sisuliselt lahendada. TsMS § 426 lg 1 kohaselt hagi läbivaatamata jätmise korral loetakse, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama hagieseme üle kohtusse. Tartu Maakohtu 06.02.2006 määrusega on jäetud pärast aastatepikkust
kohtumenetlust läbi vaatamata nii S.L. hagi Z.V. vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks kui ka Z.V. vastuhagi S.L. vastu eluruumi vabastamiseks. Ebaõige on kostja viide, et käesolevas asjas tuleb arvestada Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-100-04 antud juhiseid, kuna see käsitleb teist tsiviilasja ning selles toodud seisukohad ja juhised ei ole käesolevat tsiviilasja lahendavale kohtule kohustuslikud. Riigikohtu poolt lahendatud tsiviilasi on lõpetatud hagi ja vastuhagi läbi vaatamata jätmise määrusega 06.02.2006. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus vastab seaduse nõuetele, kuna selles on märgitud kõik VÕS § 325 lg-s 2 toodud kohustuslikud asjaolud: üüritud asi on eluruum K 5-3 Tartus; lepingu lõppemise päev on 01.09.2003, mil üürnik pidi vabastama eluruumi; ülesütlemise aluseks oli eluruumi omaniku tungiv vajadus asuda temale kuuluvasse eluruumi K 5-3; ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg – 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus – on samuti ülesütlemisteates märgitud. Ülesütlemisavaldus on S.L. le kätte toimetatud, selle üle vaidlust ei ole. Üürileping on lõppenud. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Üürilepingu ülesütlemisega langes ära S.L. õiguslik alus kasutada eluruumi K 5-3 Tartus. Z. V l on õigus nõuda kostjalt eluruumi vabastamist, mistõttu hagi kuulub rahuldamisele.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.S.L. taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu 27.11.2006 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole kostjat teavitatud kohtuistungi toimumise ajast TsMS § 343 lg 1 kohaselt. Toimiku materjalidest nähtub, et kostjale ei ole kohtukutset kätte toimetatud. Kostja mittekutsumine kohtuistungile omab määravat tähendust, kuna tema esindaja kohtuistungile ei ilmunud, siis ei saanud apellant realiseerida oma TsMS § 5 lg-s 2 ja §-s 199 sätestatud õigusi. TsMS § 656 lg 1 p 2 kohaselt ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohtus on teinud otsuse isiku suhtes, keda ei kutsutud kohtusse seaduse kohaselt; 2) on ebaõigesti leitud, et hageja poolt üürilepingu ülesütlemisega langes ära apellandi (kostja) õiguslik alus kasutada eluruumi ning AÕS § 80 lg 1 kohaselt on vastustajal (hagejal) õigus nõuda apellandilt (kostjalt) eluruumi vabastamist. VÕS § 325 lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. See tähendab, et üürilepingu ülesütlemise teostamisel peab sellest huvitatud pool tegema toimingu, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus TsÜS § 67 lg 1 tähenduses. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Asjaolud, mille alusel loetakse tahteavaldus kättesaaduks, on sätestatud TsÜS § 69 lg-tes 1 ja 2. Ülaltoodust tuleneb, et üürilepingu ülesütlemine peab olema kehtiv. Toimiku materjalidest nähtub, et hagiavaldusele ei olnud lisatud vastustaja (hageja) ülesütlemisavaldust, kuigi hagi aluseks on märgitud asjaolu, et vastustaja (hageja) ütles 22.05.2003 üürilepingu üles. 27.09.2006 kohtuistungil vastustaja (hageja) esindaja esitas kohtule 22.05.2003 avalduse ning teatas: „/.../ meil on esitada 2003. aasta ülesütlemise avaldus kohtule. Seda kostja poolt vastu ei
võetud.“ Seega ei ole vastustaja (hageja) poolt 22.05.2003 tehtud üürilepingu ülesütlemine kehtiv TsÜS § 69 tähenduses; 3) on ebaõigesti kohaldatud AÕS § 80 lg 1, sest kui ülesütlemist ei ole toimunud, siis kasutab apellant (kostja) vaidlusalust eluruumi õiguslikul alusel. Kuni hagi esitamiseni ei ole vastustaja (hageja) oma käitumisega apellandi (kostja) suhtes millegagi näidanud seda, et poolte vahel puuduvad üürisuhted. Selle alusel loeb apellant, et ta kasutab eluruumi õiguslikul alusel. TsMS § 442 lg 8 kohaselt kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega; 4) ei ole põhjendatud, miks kohus ei nõustu kostja väitega. TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt ringkonnakohus tühistab esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata kui esimese astme kohtus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud. Kuigi TsMS § 656 lg 1 sätete kohaldamine eeldab tsiviilasja saatmist esimese astme kohtule uueks arutamiseks, ei soovi apellant siiski asja uut läbivaatamist esimese astme kohtus sellel põhjusel, et apellandi arvates hagi ei saa menetlusse võtta, sest vastustaja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik ning hagiavalduses märgitud nõuet ei ole võimalik saavutada.
5.Z. Valk vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) on ebaõige väide, et kostjale ei ole kohtukutset kätte toimetatud, tema esindaja aga ei ole kohtuistungile ilmunud, mistõttu apellant ei saanud realiseerida oma TsMS § 5 lg-s 2 ja §-s 199 sätestatud õigusi. Toimiku materjalidest nähtub, et kostjale on 14.09.2006 isiklikult kätte toimetatud kohtukutse 27.09.2006 toimuva kohtuistungi kohta (väljastusteade tl 18). 27.09.2006 toimunud kohtuistungi protokollist nähtuvalt kostja kohtuistungile ei ilmunud, küll aga on kohtuistungist osa võtnud kostja esindaja (tl 20). 27.09.2006 kohtuistungi protokollis on märgitud ka uus kohtuistungi toimumise aeg - 14.11.2006 kell 9.30. Toimikulehel 23 olevast allkirjalehest nähtuvalt kinnitab kostja esindaja oma allkirjaga, et on uuest kohtuistungi ajast teadlik. TsMS § 217 lg 6 kohaselt loetakse esindaja käitumine ja teadmine võrdseks menetlusosalise käitumise ja teadmisega. TsMS § 321 lg 1 kohaselt, kui menetlusosalist esindab kohtumenetluses esindaja, toimetatakse menetluses olevas asjas dokumendid kätte ja saadetakse muud teated üksnes esindajale, kui kohus ei pea vajalikuks nende saatmist lisaks menetlusosalisele isiklikult. Ka kohtukutse on menetlusdokument ning maakohus on antud juhul põhjendatult 14.11.2006 toimunud kohtuistungil asja lahendanud sisuliselt, kuna kostja esindajat oli teavitatud kohtuistungi toimumise ajast; 2) on ebaõige järeldus, et hageja poolt 22.05.2003 tehtud üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv TsÜS § 69 tähenduses ning seetõttu kasutab kostja vaidlusalust eluruumi õiguslikul alusel. Maakohus on tuvastanud, et hagi aluseks on hageja esindaja poolt 22.05.2003 koostatud eluruumi K 5-3 üürilepingu ülesütlemise avaldus S.L. le. Maakohus on õigesti leidnud, et toimikulehel 28 olev üürilepingu ülesütlemisavaldus vastab seaduse nõuetele ning selles on olemas kõik seaduses loetletud kohustuslikud asjaolud. Samuti on maakohus tuvastanud, et ülesütlemisavaldus on S.L. le kätte toimetatud ja selle üle vaidlust ei ole, mille tõttu on üürileping lõppenud. Kuivõrd käesolevaks ajaks ei ole sisuliselt vaidlustatud üürilepingu ülesütlemist, sellekohane hageja avaldus on kehtiv ning puuduvad võlaõigusseaduses sätestatud alused, mis tooksid kaasa ülesütlemisavalduse tühisuse, kasutab apellant vastustajale kuuluvat eluruumi õigusliku aluseta
AÕS § 80 lg 1 mõttes. Tuginedes eeltoodule on maakohus põhjendatult Z.V. hagiavalduse rahuldanud. Seejuures ei oma tähtsust apellatsioonkaebuse väited, et hageja esitab apellandile igakuiselt üüriarveid ning apellant tasub hagejale jätkuvalt üüri- ja kommunaalteenuste eest. S.L. ei tasu juba pikemat aega eluruumi kasutamisega seotud kommunaalteenuste eest ning apellant ei ole esitanud ühtegi sellist väidet kinnitavat tõendit. Samuti ei ole apellant reageerinud vastustaja soovile suurendada eluruumi kasutamise tasu, kuna makstav tasu ei vasta üüriturul kehtivatele üürihindadele.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse olulise rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu ning asi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
7.Tartu Maakohtu menetluses oli S.L. hagi Z. Valki vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja Z. Valki vastuhagi S.L. vastu eluruumi vabastamiseks. Tartu Makohtu 06.02.2006 määrusega jäeti eelnimetatud hagi ja vastuhagi läbi vaatamata. TsMS § 426 lg 1 kohaselt hagi läbivaatamata jätmise korral loetakse, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama hagieseme üle kohtusse. 28.04.2006 esitatud hagis tugines Z. Valk samale 22.05.2003 ülesütlemisavaldusele, mis oli vaidlustatud tsiviilasjas nr 2-2-155/2004, ning palus uuesti S.L. l K 5-3 eluruum vabastada. Maakohus leidis, et kuna ülesütlemisavaldus vastab VÕS §-s 325 lg 2 sätestatud nõuetele, siis puudub S.L. l õiguslik alus K 5-3 eluruumi kasutamiseks ning see tuleb S.L. valdusest välja nõuda. Ainuüksi asjaolu tuvastamisest, et ülesütlemisavaldus vastab vorminõuetele, ei piisa otsustamaks, kas kostja kasutab eluruumi õigusliku aluseta või mitte. Maakohus jättis tähelepanuta, et lisaks ülesütlemisavalduse vorminõuete kontrollimisele tuleb anda hinnang ka põhjustele, miks hageja taotles üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Maakohus on ekslikult leidnud, et Riigikohtu 29.10.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04 antud juhistega ei pea antud asjas arvestama. TsMS § 351 lg 1 sätestab, et kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses välja eelkõige poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavuse kohta. TsMS § 400 lg 5 näeb ette, et pärast seletuste ärakuulamist võtab kohus lühidalt kokku seletustes esitatu ja võib arutada seletustes esitatud asjaoludele võimaliku õigusliku hinnangu andmist. TsMS § 401 lg 1 sätestab, et asja läbivaatav kohus arutab menetlusosalistega pärast tõendite uurimist menetluse seisu ja selle lõpetamise väljavaateid. Antud asjas ei ole maakohus eelmärgitud menetlusõiguse norme järginud ning seega on rikkunud TsMS §-s 656 lg 1 p 5 nõudeid. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama välja, millistel asjaoludel kostja hagile vastu vaidleb ning andma vastuväidetele hinnangu arvestades Riigikohtu 29.10.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04 antud juhiseid.
8.Põhjendatud ei ole apellandi väide maakohtu poolt TsMS §-s 656 lg 1 p 2 rikkumise kohta. Kuna apellanti esindas kohtumenetluses advokaat ning viimast oli teavitatud kohtuistungi toimumise ajast, siis oli apellandile tagatud TsMS §-s 199 sätestatud õiguste realiseerimine. Õige on maakohtu seisukoht, et apellandi esindaja ei põhistanud 13.11.2006 esitatud taotluses (t.l 25) mõjuvaid põhjuseid asja arutamise edasilükkamist ning maakohtul oli õigus lahendada asi
poole kohalolekuta eeldusel, et asjaolud on vaidluse lõplikuks lahendamiseks välja selgitatud. Kui maakohus ei tuvastanud mõjuvaid põhjuseid asja arutamise edasilükkamiseks, oli tal õigus kasutada seaduses sätestatud mõjutusvahendeid menetluse venimise vältimiseks.
9.Menetluskulude jaotuse poolte vahel otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.