Võlaõigus › Võõrandamislepingud

summas 7 000 (seitse tuhat) krooni mõista välja Aleksandr

Stepanovilt

Riigilõiv suumas 1 000 (üks tuhat) krooni mõista ASilt välja riigituludesse. Rahandusministeeriumi tulukontod - AS-s Hansapank nr. XXX või AS-s SEB Eesti Ühispank nr. XXX, viitenumber XXX.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus edasi kaevata 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtusse kohtuotsuse teatavaks tegemisest 07.12.2007.a. Harju Maakohtu Kentmanni Kohtumaja tsiviilkantselei kaudu. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Tallinna Linnakohtule 05.12.2005.a. esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmiti hageja ja kostja vahel 14.06.2005.a. kirjalik eelleping nr. XXX kinnistu asukohaga XXX müügiks. Mainitud eellepinguga kohustatakse hagejat ja kostjat vastastikku sõlmima kinnistu notariaalne ostu-müügileping eellepingus kokkulepitud hinnaga ja tingimustel hiljemalt 30.07.2005.a. Käesolevaks ajaks poolte vahel notariaalset müügilepingut sõlmitud ei ole. Eellepingu kohaselt kohustus hageja tasuma kostjale ettemaksuna 100 000 krooni, mille hageja ka tasus. Ettemaksu tasumine toimus kahes osas – 10 000 krooni sularahas 14.06.2005.a., mille kättesaamist tõendab eellepingul olev kostja sellekohane kinnistus ja 90 000 krooni pangaülekandega 01.07.2005.a., mida tõendab hagiavaldusele lisatud maksekorraldus. VÕS § 33 lg. 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel ning sama paragrahvi lg. 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg. 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega oleks pidanud hageja ja kostja vahel 14.06.2005.a. sõlmitud eelleping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. TsÜS § 83 lg. 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Mitmepoolsed tehingud on lepingud. Kuna AÕS näeb ette tehingule, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, kohustusliku notariaalse vormi ning käesoleval juhul vorminõuet järgitud ei ole, kuna tehing on sõlmitud kirjalikus vormis, siis tulenevalt TsÜS § 83 lg. 1 kohaselt on vaidlusalune eellelping tühine, kuna ei ole järgitud selle seaduses sätestatud kohustuslikku vormi. TsÜS § 84 lg. 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1027 kohaselt peab isik alusetu rikastumise peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. Sama seaduse § 1028 lg. 1 kohaselt, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Hageja arvates on käesoleval juhtumil tegemist kohustuse algse puudumisega, kuna TsÜS § 84 lg. 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Lähtudes eeltoodust on kostja kohustatud hagejale tagastama tühise eellepingu alusel saadud 100 000 krooni. VÕS § 113 lg. 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivistuintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7 % aastas. VÕS § 94 lg. 1 kohaselt kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepingus ei ole ettenähtud teisiti. 01.07.2005.a. Ametlikes Teadaannetes avaldatu kohaselt oli VÕS § 94 lg-s. 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 1. juulit 2005.a. 2 %. Seega on kostja kohustatud hagi esitamise hetkeks tasuma hagejale ka viivisintressi summas 4 475 krooni. Eeltoodut aluseks võttes ja juhindudes AÕS §-st 119 lg. 1, TsÜS §-dest 83 lg.-st 1 ja 84 lg. 1, VÕS §dest 33, 1027, 94 ja 113 palub hageja välja mõista kostjalt hageja kasuks 100 000 krooni tühise tehingu järgi saaduna ning viivitusintress summas 4 472 krooni ja jätta kõik kohtukulud kostja kanda ning mõista

need välja kostjalt hageja kasuks. 07.05.2007.a. esitas hageja kohtule hagiavalduse täpsustuse alljärgnevas. Esmalt peab hageja vajalikuks teavitada kohut asjaolust, et vaidlusalune eelleping kannab väära kuupäeva. Lepingu sõlmimise tegelik kuupäev oli 30.06.2005.a. Antud asjaolu nähtub hageja pangakonto väljavõttest, mille kohaselt perioodil 14.06.2005.a. - 01.07.2005.a. hageja kontol suuremaid väljamakseid pole toimunud ning 30.06.2005.a. on kontolt välja võetud sularaha 10 000 krooni, milline anti allkirja vastu kostjale üle lepingu sõlmimise päeval. 01.07.2005.a. on hageja poolt tehtud pangaülekanne summas 90 000 krooni kostja arveldusarvele. Hageja soovib esitada asjas kohtule mobiiltelefoni kõnede väljavõtte perioodil 30.06.2005.a. – 31.07.2005.a., millest nähtub, et hageja on korduvalt otsinud kostja ja kolmanda isikuga ühendust ja ta polnud telefoni teel kättesaadav, nagu väidab kostja. Hageja poolt 16.10.2007.a. kohtule esitatud avalduses suurendab ta hagihinda 121 672 kroonile, põhjendusega, et hagi esitati 05.12.2005.a., seega on hagi esitamisest kohtule möödunud 688 päeva. Hageja võtab viivise arvutamisel aluseks VÕS § 113 lg. 1 ja 94 sätted, mille kohaselt oli intressimääraks hagi esitamisel 2 %, millele lisandub 7 % kooskõlas VÕS § 113 lg. 1, s.o. 0,025 % päevas. Johtuvalt eeltoodust suurendab hageja hagihinda 17 200 krooni võrra. Hageja on hagi esitamisel tasunud riigilõivu 7 000 krooni ning vastavalt kehtiva RLS lisa 1 kohaselt täiendavat riigilõivu hagihinna suurendamise eest hageja tasuma ei pea. Hageja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kaasatud OÜ N seisukoht hagi suhtes Kolmas isik hageja poolel OÜ N seaduslik esindaja teatas oma vastuses kohtule, et eelleping, mille objektiks oli XXX asuv kinnistu, sõlmiti kolmanda isiku kontoris 30.06.2005.a. Kolmas isik on selles veendunud seetõttu, et eellepingu p.-s 5.1. on kokku lepitud, et tehingu notriaalne vormistamine toimub hiljemalt 30.07.2005.a., s.t 1 kuu peale eellepingu allakirjutamist. Kolmandale isikule teadaolevalt ei kadunud hageja kusagile, nagu väidab kostja. Hageja teatas mõni päev peale lepingu allkirjastamist, et ta ei soovi siiski seda maja osta. Kolmas isik selgitas kostjale, et ta peab hagejale ettemaksu summas 100 000 krooni tagastama, kuna selle makse puhul on tegemist osamaksuga maja eest, mille müük jäi ära. Kostja ei maksnud hagejale saadud rahasummat tagasi, kuna kohtutäitur oli tema arve Hansapanga võla katteks arestinud. Kolmas isik hageja poolel OÜ N leidis ka kohtuistungil, et hagi on põhjendatud. Kostja vastuväited hagile Kostja oma kirjalikus vastuses hagile ning ka kohtuistungil kohtule antud seletuses hagi ei tunnista ning palub see kohtul jätta rahuldamata järgmistel põhjendustel. Kostja leiab, et hageja poolt tasutud summa 100 000 krooni oli VÕS § 156 lg. 1 mõttes käsiraha. Antud sätte kohaselt on käsirahaks ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma. Kostja arvates on antud vaidluses tegemist kõrvalkohustusega ning vastavalt VÕS § 141 p.-le 2 on kõrvalkohustuseks eelkõige käsiraha andmisest tulevad kohustused. Kostja leiab samuti, et kohtule esitatud lepingus nr. 080 on kokku lepitud vaid tulevas tehingu tingimustes, s.o. antud leping on peamiselt suunatud suhete reguleerimisele poolte vahel, mis tekivad just nimelt käsiraha andmisest. Selle lepingu kohaselt notariaalse ostu-müügilepingu mittesõlmimisel ostja süül ettemakstud summat 100 000 krooni ei tagastata. Antud asjaolu on kostja arvates kooskõlas VÕS § 157 lg. 1, mille kohaselt kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata käsiraha andnud lepingupoole süü tõttu, jääb käsiraha teisele lepingupoolele. Hageja väidab, et vastavalt VÕS § 33 ja AÕS § 119 peab eelleping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kostja arvates puudutab käesolev vaidlus lepingu seda osa, milles räägitakse käsirahast ning kostja leiab, et hageja poolt esitatud seadusesätted ei ole kohaldatavad, kuna seadusega on ettenähtud sätted käsirahalepingu sõlmimine notariaalselt tõestatud vormis. Järelikult vastavalt TsÜS §-de 77 ja 78 sätetele võib käsiraha leping olla vormistatud ka lihtkirjalikus vormis. Vastavalt TsÜS § 98 lg.1 oli hageja kohustatud esitama kostjale avalduse tehingu kehtetuks tunnistamiseks, kuid seda hageja pole teinud. Seega ei täitnud hageja seaduse nõuet. Kostja arvates kavatses hageja endale soetada kinnisvara ning seoses sellega maksis ta kostjale käsiraha 100 000 krooni. Tasutud käsiraha oli tõendamaks hageja soovi osta kostjalt kinnisasi ja sõlmida edaspidi notariaalne müügileping. Hageja keeldus asja soetamast ja lepingut sõlmimast ning lähtudes VÕS §

157 lg. 1 kaotas ta kostja arvates õiguse saada tagasi käsiraha. Eellepingut allkirjastades oli hageja nõus kõigi selles toodud tingimustega ja seda tõendab kostja arvates fakt, et hageja tasus kostjale käsiraha täies ulatuses ja lepingus toodud tähtajaks. Kostja arvates ei palu hageja kohtul tunnistada poolte-vahelist eellepingut tühiseks, vaid palub kõigest kostjalt välja mõista 100 000 krooni. Ülaltoodut aluseks võttes leiab kostja, et hagejal puuduvad seaduslikud alused oma nõude esitamiseks kostja vastu ning kostja palub kohtul jätta hagi rahuldamata. Kostja on asjas esitanud vastuväited ka hageja hagi täpsustavatele avaldustele, leides, et need on põhjendamatud ja alusetud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendused ja kohaldatav seadus. Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada täies ulatuses, ja seda alljärgnevail põhjendustel. Pooltel puudub vaidlus selles, et nende vahel oli sõlmitud lihtkirjalikus vormis eelleping, milles pooled leppisid kokku kinnistu asukohaga Maardu linnas, Kogre 41 müügihinnas 1 300 000 krooni. Eellepingu p.

Ülaltoodud põhjendustest lähtudes on väär kostja seisukoht ka selles, et käsiraha maksmist ja tagastamist puudutavad sätted eellepingus ei ole õigustühised, kuna leping käsiraha maksmise kohta ei pea olema sõlmitud notariaalselt. Käsiraha tagastamine või tagastamata jätmine on VÕS § 157 lg. 1 mõttest tulenevalt otseses mõttes õiguslik tagajärg lepinguosalistele, juhul kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata käsiraha andnud lepingupoole süü tõttu, jääb käsiraha teisele lepingupoolele. Kui käsiraha saanud lepingupool nõuab talle lepingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju hüvitamist, arvestatakse käsiraha hüvitise katteks. Sama paragrahvi lg. 2 sätestatu kohaselt kui käsirahaga tagatud tehing jääb täitmata muul põhjusel kui käsiraha andnud lepingupoole süü tõttu, võib käsiraha andnud lepingupool nõuda käsiraha tagastamist. Kuna ettemaks oli hageja poolt tasutud kinnistu müüjale tagamaks edaspidi notariaalse eellepingu või müügilepingu sõlmimiseks, lihtkirjaliku eellepingu alusel ja täitmiseks ning antud leping on seaduse mõttest ja sättest lähtuvalt tühine, ei saa sellisel tühisel tehingul olla pooltele ka õiguslikke tagajärgi. Kohtu arvates ei oma käesolevas asjas õiguslikku tähendust, millistel asjaoludel ja kelle süül lepinguosalistest jäi pooltevahelise eellepingu objektiks oleva kinnistu notariaalne müügileping sõlmimata. Tekkinud olukorras on kohtu hinnangul määrava tähtsusega negatiivses mõttes ka tehingut vahendanud maakleri osutatud vahendusteenuse kvaliteet – leping on vormistatud tehniliste ja faktivigadega (isegi lepingu sõlmimise kuupäev tekitas pooltel asjas vaidluse), tekstis esinevad ülekirjutused, mahakriipsutused jne. Lisaks eeltoodule pole tehingut vahendanud kolmandat isikut esindanud kinnisvaramaakler ilmselt pooltele küllaldaselt selgitanud kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud eellepingu seadusest tuleneva notariaalse vormi järgimise nõuet ning õiguslikke tagagjärgi pooltele seoses selle vormi järgimata jätmisega. Asjas tunnistajana ära kuulatud FA ütluste kohaselt sai hageja alles temalt teada veeprobleemist (ja eriti joogivee osas) antud kinnistul ja kogu piirkonnas, kuna tunnistaja on ühistu esimees, pöörduvad tema poole paljud sellekohase informatsiooni saamiseks seoses sooviga rajada puurkaev oma kinnistule. Tunnistaja OV ütluste kohaselt oli vaidlusaluse kinnistu internetis avaldatud müügikuulutuses muuhulgas märgitud, et majal on olemas kanalisatsioon ja vesi. Hiljem selgus, et kaev on naabrite oma ning hagejale teatati, et naabrite kaevust nad vett ei saa. Joogivee olemasolu oli tunnistaja ütluste kohaselt hageja perekonnale kinnistu ostmisel määrava tähtsusega, kuna neil on väike laps. Tunnistaja OV ütluste kohaselt käis hageja korduvalt kostjat otsimas, et talle teatada eellepingu ülesütlemisest, samuti teavitati koheselt ka kinnisvaramaaklerit soovist eelleping kostjale üles öelda. Tunnistaja TS ütluste kohaselt selgitati hagejale, et neil on naabritega ühine kaev ning väidetavalt on kaevuvesi halva kvaliteediga. Tunnistaja TS ütluste kohaselt pole keegi käinud kostjat otsimas, et teatada lepingu ülesütlemisest. Kolmas isik hageja poolel kinnitas kohtule, et hageja teavitas teda koheselt oma soovist eelleping vaidlusaluse kinnistu ostumüügi kohta üles öelda, kuna ta leidis oma perekonnale sobivama eluaseme. Hageja palus talle tema tasutud ettemaks tagastada. Ülaltoodust nähtub kohtu arvates asjaolu, et ilmselt ka hageja ise kiirustas ettemaksu tasumisega liialt ning ei tutvunud ostjana eelnevalt küllaldase põhjalikkuse ja hoolikusega müügiobjekti omaduste, ehitise kvaliteedi ja kinnistul olevate kommunikatsioonide olemasoluga, eriti aga joogivee saamise võimalusega sellel kinnistul, kuna pidas seda väidetavalt oluliseks. Samas ilmneb kostja seletusest kohtule asjaolu, et kostjal oli oma kinnistu müümisega väga kiire, kuna see pidi panga võla katteks minema sundenampakkumisele, milline oli juba kuupäevaliselt määratud. Kostjal õnnestus ennetada sundenampakkumist ning kinnistu maha müüa uuele ostjale 1 200 000 krooni eest. Kostja seletuse kohaselt oli tal juba siis uus ostja olemas, kui hageja loobus maja ostust. Uue ostja leidis kostjale teine maakler, mitte kolmas isik. Eeltoodust nähtuvalt ei põhjustanud hageja omapoolse eellepingu ülesütlemisega kostjale varalist kahju ega ka muid ebamugavusi, kuna kostja enese seletuse kohaselt kohtule õnnestus tal oma kinnistu müüa enne sundenampakkumist, maksta oma võlad pangale ning talle jäi veel raha üle. Kohtu arvates oli tekkinud olukorras külladane see, et hageja teavitas tehingut vahendanud kinnisvaramaaklerit oma soovist leping üles öelda ning talle tema poolt tehtud ettemaks tagastada. Asjaolusid seoses hageja süülise käitumisega eellepingu ülesütlemisel kostjale kohtu arvates asjas ilmnenud ei ole. Ülaltoodut aluseks võttes leiab kohus, et kostja vastuväited hagile on vastuolulised ning ainetud ja ei põhine tervikuna seadusel. Kostja seletuse kohaselt kohtule ta pigem maksab oma esindajatele õigusabi eest, kui tagastab hagejale ettemaksu. Kohtu arvates ei käitunud kostja käsitletavas õigussuhtes heas usus ning

tema keeldumine hagejale ettemaksu tagastamast on õigusvastane ja põhjendamatu lähtudes ülaltoodud kohtu põhjendustest, mille uuesti käsitlemist kohus ei pea siinkohal enam vajalikuks. Seonduvalt asjaoluga, et kostja on hageja poolt tasutud ettemaksu omandanud ilma õigusliku aluseta, kuulub ettemaks kostja poolt hagejale tagastamisele VÕS § 1027 kohaselt alusetu rikastumise sätete alusel, sest tühise tehingu järgi poolte vahel kohustust ei tekkinud, sest TsÜS §-i 84 lg. 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. VÕS § 1028 lg. 1 kohaselt peab isik (saaja), kes on teiselt isikult (üleandjalt) saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Käesolevas vaidluses on ilmnenud veenvalt asjaolu, et tegemist on kohustuse algse puudumisega, kuna tühisel tehingul ei ole TsÜS § 84 lg. 1 sätte kohaselt algusest peale õiguslikke tagajärgi. Eeltoodut aluseks võttes on kostja põhjustanud hagejale asjatu kohtuskäimise ja kulutused seoses sellega. Kuna kostja ei tagastanud hagejale ettemaksu summas 100 000 krooni vabatahtlikult, on kostja suhtes põhjendatud ka hageja viivisintressi nõue hageja poolt nõutavas summas, aluseks võttes VÕS §-des 94 ja 113 sätestatud määrasid. Kostja ei ole asjas vaidlustanud hageja esitatud viivise nõuet selle arvestuslikus osas. Üldkokkuvõttes on hageja esitanud kostja vastu põhjendatud hagi ning see kuulub rahuldamisele. Kohtukulud riigilõivuna tuleb jätta kostja kanda aluseks võttes senikehtinud TsMS § 60 lg. 1 sätteid. Kostjalt tuleb välja mõista 7 000 krooni kantud kulutuste katteks hageja kasuks ning sama seaduse §-i 64 lg. 1 alusel 1 000 krooni riigilõivu riigituludesse. Kohtunik Reet Laasmaa (allkiri) 07.12.2007.a. Ärakiri õige. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.