2-05-15180/12 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

19.mail 2004. a. sõlmisid hageja ja kostja korteri müügi- ja asjaõiguslepingu ning korteriomandi ühishüpoteegiga koormamise lepingu, millega kostja müüs hagejale korteriomandi asukohaga x. 5. juunil 2004. a. avastas hageja, et korter on talle müüdud ja üle antud oluliste puudustega, millest kostja hagejat müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud. Samal päeval pöördus hageja suuliselt kostja poole. 20. septembril 2004. a. saatis hageja kostjale korteris esinevate puuduste kohta kirjaliku teatise, mis tagastati hagejale hoiutähtaja möödumisel. Hageja tegi kostjale notariaalse ostuhinna alandamise avalduse. Novembris 2004. a. teavitas hageja kostjat kirjalikult korteri olulistest puudustest ja lisas selle tõendamiseks OÜ Ehitusseire eksperthinnangu varjatud puuduste esinemise ja nende likvideerimise maksumuse kohta. Kostja keeldus varalise kahju hüvitamisest. Eksperthinnangute järgi on korteris põranda- ja seinadefektid, mis on varjatud iseloomuga ning ei ole esmasel ülevaatusel märgatavad. Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo eksperdi Ljudmilla Maslakova poolt 9. augustil 2004. a. antud eksperthinnangu järgi on korteril alljärgnevad puudused: kolmes elutoas asub liistparkett, mis vajab eemaldamist, aluspõhja kordategemist ning uue parketi paigaldamist. Senisel parketil esinevad järgnevad puudused: parkett on kaetud lakiga 40% ulatuses, ülejäänud põrandaosa ei ole lakiga kaetud; parketiliistud on paigaldatud tehnoloogiliste rikkumistega: osa liiste on kinni löödud naeltega, osa parketist on lahti kuivanud, parketipind ei ole ühtlane ja liigub, tekkinud on hulk mõrasid; parketi aluspõhi on alla vajunud, aluspõhja puitlauad ei ole jäigalt kinni ning nad liiguvad; puitlauda ei ole töödeldud antiseptilise vahendiga ja esinevad hallitusseenega kahjustuse tagajärjed; magamistoas on seinal must laik hallitusseenest; lastetoas on kohalik seina lagunemisjälg – auk sügavusega 0, 5 cm; elutoa aknalaua juures on välisseina plokid nihutatud paigast 2 cm võrra, plokk ulatub välja 0, 6 cm, mille tõttu ei ole võimalik tapeeti ühtlaselt seinale kleepida. Eksperthinnangu järgi on puuduste likvideerimise eelarveline maksumus 45.114 krooni. Hageja on tasunud õigusbüroole Legal Guide juriidiliste teenuste eest 6767, 10 krooni. Sellest summast tuleb otsese varalise kahjuna kostjalt välja mõista 4115, 40 krooni, mis on 10% põhivõla summast ja 2255, 70 krooni tuleb välja mõista õigusabikuluna tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 61 lg. 1 p. 1 järgi. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja väidab, et sai olulistest puudustest teada 5. juunil 2004. a. ning teavitas neist kostjat 19. septembril 2004. a., seega 3, 5 kuud hiljem, mida ei saa pidada mõistlikuks tähtajaks võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg. 3 mõttes. Notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avalduse sai kostja 2004. a. novembris. Kuna hageja ei teatanud kostjale korteri lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ta lepingutingimuste mittevastavusele tugineda. Hageja poolt esitatud ekspertiisiakti ei saa arvestada, kuna eksperthinnang on esitatud TsMS § 130 lõiget 1 rikkudes. Kostjal ei olnud võimalik eksperdile esitada küsimusi. Kostja müüs hagejale korteri hinnaga 350.000 krooni, seega tunduvalt alla turuhinna, mis müügi ajal oli ca 450.000 krooni. Nimetatud hinnavahe katab hageja esitatud kahjunõuded. Mingeid lepingutingimusi müüdava korteriomandi kvaliteedi suhtes poolte vahel ei olnud, samuti ei olnud ka müüdava korteri kirjeldust. Kostja ei ole väidetavaid puudusi hageja eest varjanud. Puudused, mida hageja esile toob, on pidevalt muutuvad. Hageja oli neljal korral enne korteri ostmist korterit vaatamas käinud ning kinnitas korteriomandi müügilepingu punktis 1. 4. 2, et ta on üle vaadanud eseme koosseisu kuuluva korteri ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik korteri seisukorrast. Juhul, kui hageja oleks soovinud

tutvuda põrandate seisukorraga, oleks tal olnud võimalik seda teha ning tõsta põrandat katvat vaipa. Hageja ei ole tõendanud kostja süüd korteril esinevate puuduste varjamises. Esimese astme kohtu otsus 5. juuni 2007. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 45.114 krooni varalise kahju hüvitamiseks ja 2255, 70 krooni õigusabikulu. Hagi otsese varalise kahju 4511, 40 krooni väljamõistmiseks jättis kohus rahuldamata. Pooled sõlmisid 19. mail 2004. a. korteri müügilepingu. VÕS § 217 lg. 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100 ja 101 ning § 218 lg. 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg. 2 p. 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg. 2 p. 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 218 lg. 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Seega oli ostja kohustuseks teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Müügilepingu lisa nr. 1 p. 3. 3 kohaselt on müüja kinnitanud, et lepingu esemel, s. o. korteriomandil, ei ole mingeid müüjale (kostjale) teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale (hagejale) teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ostjal ei ole kohustust ostetud asja eraldi ülevaatamiseks, v. a., kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses (VÕS § 219 lg. 1). Müügilepingu p. 1. 4. 2 kohaselt on hageja (ostja) üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva korteri ning talle kostja (müüja) poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik korteri seisukorrast. Seega saab hageja kahju hüvitamise nõude puhul tugineda vaid puudustele, mis ei oleks asja harilikul visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale (varjatud puudused). TsMS § 230 lg. 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised. TsMS § 229 lg. 1 järgi on tõendiks ka eksperdiarvamus. Hageja on esitanud kohtule kolm ekspertiisiakti: OÜ Ehitusseire eksperdi Kuldar Käsperi poolt 9. augustil 2004. a. antud eksperthinnang, Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo eksperdi Ljudmilla Maslakova poolt 8. jaanuaril 2005. a. teostatud ekspertiis ja BRC Kinnisvara ekspertiis, mis on teostatud 21. – 23. aprillil 2004. a., s. o. enne müügilepingu sõlmimist. Kostja on esitanud HM Haabersti majalt Maardu linna turuülevaate 2004. a. II kvartalis. Kostja leiab, et hageja poolt esitatud eksperdiarvamusi ei saa käsitleda tõendina. Eksperdiarvamuste esitamine ilma kohtu poolt ekspertiisi määramiseta rikub kostja õigust esitada eksperdile küsimusi. TsMS § 236 lg. 2 kohaselt, kui tõendit esitada sooviv menetlusosaline ei saa tõendit ise esitada, võib ta taotleda kohtult tõendite kogumist. Seega juhul, kui kostja leidis, et hageja poolt esitatud eksperdiarvamuste tõendina arvestamine rikub tema õigusi esitada eksperdile küsimusi, oli kostjal õigus taotleda kohtu poolt ekspertiisi läbiviimist ja riiklikult tunnustatud eksperdi määramist. Kostja vastavat taotlust esitanud ei ole. Kostja ülalnimetatud väide ei ole aluseks hageja poolt esitatud eksperdiarvamuste tõendina käsitlemata jätmiseks. Varjatud puudused esinevad jaanuaris 2005. a. teostatud ekspertiisi kohaselt korteri parkettpõrandal ja magamistoa seinal, mille pinnal on hallitusseen. Hageja sõnul ei olnud

parkettpõranda puudused – liistude kinnilöömine naeltega, mõrad parketis, hallitusseenega kahjustuse jäljed, osaline lakiga kaetus – esmapilgul tuvastatavad, kuna põrand oli kaetud vaibaga. Seintel asuv hallitusseen ei olnud samuti märgatav enne, kui hageja asus teostama remonti ja vahetama seintel olevat tapeeti, mille eemaldamisel tuli nähtavale hallitusseen. Ekspertiisi järelduse p. 2 järgi on parkettpõranda ja seina defektid varjatud iseloomuga ning ei ole esmakordsel kiirel ülevaatusel märgatavad. Parketil ja seintel esinevad puudused on varjatud iseloomuga. Seinal olev hallitusseen ning parketil olevad hallitusseenkahjustused ja asjaolu, et parkeriliistud ei ole osaliselt kinnitatud ning parketipind liigub, ei ole märgatavad asja tavapärasel ülevaatusel. Kuna parkett oli osaliselt kaetud vaibaga, oli võimalik puuduste varjamine. Ostjalt ei saa mõistlikult eeldada, et ta asub ostetava korteri ülevaatusel kõigi ruumide põrandakatteid kergitama, kontrollimaks võimalike puuduste esinemist. Kostja poolt esitatud eksperdi arvamust ei saa korteris varjatud puuduste olemasolu või mitteesinemise kindlakstegemisel arvestada, kuna see käsitleb Maardu linna turuülevaadet 2004. a. II kvartalis ning puudutab korteri võimalikku hinda antud ajal, mitte konkreetse korteri puudusi, ja on esitatud tõendamaks korteri müümist alla turuhinna. Ekspertarvamus ei tõenda, et korteri tegelik turuhind oli kõrgem kui hind, millega kostja hagejale korteri müüs. Kostja poolt hagejale korteri müümine alla turuhinna ei ole tõendatud. VÕS § 220 lõigete 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Tähtaega tuleb VÕS § 220 lg. 1 järgi arvestada alates puudusest teadasaamise ajast. Müügilepingu p. 2. 5 järgi leppisid pooled kokku, et korteriomandi otsene valdus antakse ostjale (hagejale) üle hiljemalt 1. juunil 2004. a. lepingu lisas toodud tingimustel. Hageja kinnitusel sai ta korteri põranda ja seinte puudustest teada 5. juunil 2004. a., kui hageja alustas korteris remonti ning teatas puudustest suuliselt kostjale ning kostja abikaasale, kellega hageja koos töötab. Kostja on andnud vastakaid seletusi selle kohta, millal hageja teavitas teda varjatud puudustest. Kostja kinnitusel sai ta novembris hagejalt ostuhinna alandamise avalduse, samas märkis kostja kohtuistungil, et hageja on talle helistanud,: „oktoobris hakkasid käima kirjad, novembris helistati mulle“. Samas ei ole kostja otseselt vastu vaielnud sellele, et hageja võis teda suuliselt või kostja abikaasa kaudu korteris olevatest puudustest teavitada. Hageja kinnitusel pöördus ta suuliselt kostja poole juba 5. juunil 2004. a., kostja ei ole otseselt eitanud, et hageja teavitas kostja abikaasat suuliselt korteris esinevatest puudustest. Hageja on tellinud ekspertiisi, mis teostati 9. augustil 2004. a., kuna kostja nõudis, pärast seda kui hageja oli viimast suuliselt puudustest teavitanud, tõendeid esinevate puuduste kohta. Kõiki asjaolusid arvesse võttes tuleb lugeda ajaks, mil hageja teavitas kostjat korteris esinevatest puudustest, 5. juuni 2004. a. Seega on hageja varjatud puudustest teada saades mõistliku aja jooksul teavitanud kostjat ning eeldused müüja vastutuse tekkimiseks on täidetud. Hageja nõuab kostjalt varjatud puuduste likvideerimiseks kuluva summa 45.114 krooni hüvitamist vastavalt eksperdi poolt esitatud kalkulatsioonile remonttööde maksumuse kohta. Tegemist on otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hageja poolt tulevikus kantavate kulutuste (VÕS § 128 lg. 3) hüvitamine. Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg. 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Nõude lahendamisel tuleb arvestada seega sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja põhjendamatult rikastuda. Kostja ei ole vaidlustanud konkreetset summat 45.114 krooni ning on esitanud kahjunõudele üksnes üldsõnalised vastuväited. Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo ekspertiisis toodud arvestuse õigsuses varjatud puuduste kõrvaldamise remonttööde maksumuse kohta ei ole põhjust kahelda.

Hageja on tasunud õigusbüroole Legal Guide 6767, 10 krooni, millest palub otsese varalise kahjuna mõista kostjalt välja 4511, 40 krooni, mis on 10% põhivõla summast. Ülejäänud summa 2255, 70 krooni palub hageja kostjalt välja mõista õigusabikuluna. Hageja kulusid õigusabile ei saa käsitleda osaliselt otsese varalise kahjuna ja osaliselt õigusabikuludena, kuna hageja ei ole põhjendanud, miks ta leiab, et tema õigusabikulud tuleb 4511, 40 krooni ulatuses lugeda otseseks varaliseks kahjuks. VÕS § 128 lg. 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kahju tekitamisega seoses kantud mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. TsMS § 46 p. 2 järgi on kohtukuluks asja läbivaatamiskulud. TsMS § 52 p. 4 kohaselt on asja läbivaatamiskuluks õigusabikulu. TsMS § 61 lg. 1 p. 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale. Seega seadis seadusandja piiri, mis on mõistlikuks õigusabikuluks. Kahju hüvitamise tagajärjel ei tohi isik põhjendamatult rikastuda. Sama põhimõte tuleneb ka VÕS § 128 lõikest 3, mille järgi otsene varaline kahju hõlmab kahju tekitamisega seoses tekkinud mõistlikke kulusid kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Samas ei konkretiseeri see paragrahv, et otsene varaline kahju hõlmab ka kulusid kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks kohtusse. Kohtusse pöördumise korral reguleerib tekkinud kulude hüvitamist TsMS. VÕS-i alusel oleks võimalik nõuda õigusabikulusid enne kohtusse pöördumist teostatud toimingute eest, s. o. kohtuväliselt kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamine. Hageja poolt esitatud õigusabi arvelt ei nähtu, et 4115, 40 krooni ulatuses oleks õigusabi osutatud enne haginõudega kohtusse pöördumist ning ülejäänud õigusabikulu oleks tekkinud seoses kohtusse pöördumisega. Eeltoodust tulenevalt on 6767, 10 krooni näol tegemist õigusabikuludega, mille hüvitamist reguleerib TsMS § 61 lg. 1 p. 1. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista õigusabikulu summas 2255, 70 krooni. Hageja nõue õigusabikulude summas 4511, 40 krooni hüvitamiseks otsese varalise kahjuna tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse rahuldatud osas ning teha uue otsuse, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning kohtukulud jätta vastustaja kanda. Maakohus on vääralt toetunud oma otsuses vastustaja poolt esitatud ekspertiisidele. Eksperthinnangute esitamisega on rikutud apellandi õigust esitada eksperdile küsimusi. TsMS § 229 lõige 2 annab tõendite liikide ammendava loetelu, TsMS §-st 294 tuleneb, et ekspertiisi määrab kohus määrusega. Seega võiks kohus arvestada ekspertarvamusega siis, kui ta oleks vastustaja taotlusel ekspertiisi korraldanud ja eksperdile konkreetsed ülesanded määranud. Maakohtu otsusest ei ole arusaadav, kas kohus arvestas vastustaja poolt esitatud ekspertiise eksperdiarvamuse või dokumentaalse tõendina. Vastustaja poolt esitatud ekspertarvamused käsitlevad erinevaid objekte. BRC Kinnisvara ekspertiisi objektiks on „Korteriomandi turuväärtuse hindamine esitamiseks Hansapangale“, OÜ Ehitusseire ekspertiisi eesmärgiks oli selle pealkirja järgi „Eksperthinnang varjatud puuduste esinemisele ja nende likvideerimise maksumusele“ ning Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo ekspertiisi objektiks oli „Korteri tehnilise seisukorra ja selle elamiskõlblikkuse kindlaksmääramine“. Maakohtu otsusest ei ole arusaadav, mida pidas kohus ekspertiisi objektiks. Kohus on viidanud otsuses VÕS § 217 lõike 2 punktidele 1 ja 2, jättes tähelepanuta asjaolu, et nimetatud punktid käsitlevad täielikult erinevaid juhtumeid: esimene käsitleb lepingutingimustele vastavust, kui poolte vahel on kokkulepe asja omaduste suhtes, teine aga olukorda, kui sellist kokkulepet ei ole. Käesoleval juhul kokkulepet ei olnud, seega tuleks

19.septembri 2004. a. kirjas vastustaja palub raha tagastada, 9. novembril 2004. a. nõuab ostuhinna alandamist ja 10. märtsil 2005. a. varalise kahju hüvitamist. Apellandi ettepanekule taganeda lepingust vastustaja ei vastanud. Poolte vahel puudus kokkulepe müüdava korteri omaduste osas ning et korter oleks elamiskõlbmatu, ei ole vastustaja kunagi väitnud. Kohus uuris korteri elamiskõlblikkuse asemel varjatud puudusi, kusjuures ainsaks aluseks on müügilepingu lisa 1 punktis 3. 3 toodud kinnitus selle kohta, et lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ostjale ei teatatud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Vastutus kinnituse rikkumise eest saaks tekkida juhul, kui korteris oleksid reaalsed puudused, millel on varjatud iseloom, apellant oleks olnud neist teadlik ega teatanud neist vastustajale, viimane aga ei saanud neid märgata ülevaatuse teostamisel või ei olnud neist muul viisil teadlik. Kohus nõustus kahte liiki varjatud puudustega: parkettpõrandal ja magamistoa seinal. Kohus ilmselt tugines puuduste varjatuse hindamisel ekspertiisiaktidele. Asjas ei ole toimunud vaatlust, ekspertiisiaktidele ei ole lisatud fotosid. Põranda seisundi kirjeldused ekspertiisiaktides erinevad osaliselt, OÜ Ehitusseire aktis ei ole juttu hallitusseentest. Teised kirjeldused käivad vananenud põrandakatte kohta. Ekspertiisiaktidest ei ilmne asjaolu, nagu oleks põranda seisund vaiba all erinev põranda seisundist, mis ei olnud vaibaga kaetud. Vastustaja oli teadlik põranda seisundist, kuna ekspertiisiaktist, mis oli tellitud enne müügilepingu sõlmimist, nähtub, et korter on keskmisest halvemas seisukorras ja vajab renoveerimist. Ilmselt sellele ekspertiisile toetudes käiski vastustaja 4 korda korterit vaatamas, olles seega ka teadlik põranda seisukorrast. Vastustaja asus teostama remonti, mille käigus eemaldas magamistoas tapeedi ja nähtavale tuli hallitusseen. Hallitusseene olemasolu seintel apellant ei tunnista ning seda enam ei tunnista ta asjaolu, et oli hallitusseenest teadlik. Vastustaja oli korteri seisukorrast teadlik. Vastustaja ostis mitte parimas seisundis korteri selle turuväärtusest veelgi madalama hinnaga. Kohus jättis arvestamata, et vastustaja poolt tellitud ekspertiisis oli korteri hinnaks toodud 360.000 krooni, kusjuures oli rõhutatud korteri keskmisest halvemat seisukorda. Vastustajale müüdi korter sellest hinnast 10.000 krooni odavamalt, kuna vastustaja korduvalt rõhutas korteri halba tehnilist seisukorda. Kohus ei hinnanud ka asjaolu, et vastustaja keeldus lepingust taganemast. Apellant ei vaidlustanud vastustaja poolt nõutavat summat, kuna vaidles põhimõtteliselt vastu esitatud ekspertiisidele. Kohtu otsusest saab järeldada, et kõik Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo ekspertiisis kajastatud varjatud puudused on olemas. Ekspertiisiaktis kalkuleeritud summa 45.114 krooni on defektide kõrvaldamiseks kolmes elutoas, kus kuulub renoveerimisele 45 m2 põrandat. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et varjatud puudused ulatusid 42 ruutmeetrini. Tapeedi maksumuseks on arvestatud 40 krooni rull, kokku 21 rulli. Arusaamatuks jääb ka, miks soovib vastustaja tapeedi vahetust teostada apellandi kulul. Samuti ei ole selge tööde maksumuse kalkulatsioon. Seega on ekspertiisis

toodud kalkulatsioon koostatud ebaprofessionaalselt ja annab alust kahelda kogu ekspertiisi õigsuses. Kohus on hinnanud vastustaja nõuet kui tulevikus kantavate kulutuste hüvitamist. On ebatõenäoline, et vastustaja korteris on kaks aastat remont tegemata. Kui aga remont on tehtud, ei tule hinnata abstraktseid eeldatavaid kulutusi, vaid reaalseid kulutusi. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Eksperthinnangud on dokumentaalsed tõendid, mis on esitatud seaduses sätestatud protsessivormis ja sisaldavad andmeid asja lahendamisel tähtaste asjaolude kohta. Apellandil oli võimalus taotleda kohtu poolt ekspertiisi tegemist ja riiklikult tunnustatud eksperdi määramist, kuid vastavat taotlust apellant esitanud ei ole. Apellant ei ole taotlenud ka ekspertiise teinud ekspertide ülekuulamist. Korteri müügileping on kokkulepe, kus pooled määravad korteri müügitingimused, s. h. müüdava korteri omadused. Kuna ilmnesid varjatud puudused, millest apellant vastustajat ei olnud teavitanud, ei ole müüdud asjal kokkulepitud omadusi. Seega vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Korter oli küll vastavalt eksperthinnangule keskmisest halvemas seisukorras, kuid see ei tähenda, et korteril võiksid olla sellised inimese tervisele ohtlikud puudused nagu hallitusseen. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole hagi rahuldavas osas õige ja tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 2 tühistada. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha uue otsuse, jättes hagi täies ulatuses rahuldamata. Otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus hagi kahju hüvitamiseks õigusabile kulutatud 4511, 40 krooni ulatuses rahuldamata jättis. Kooskõlas TsMS § 651 lõikega 1 ei kontrolli ringkonnakohus apellatsiooni korras otsuse seaduslikkust ja põhjendatust selles osas. Hagi rahuldavas osas ei ole otsus õige – maakohus on hagi rahuldades kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Vaidlust ei ole selle üle, et 19. mail 2004. a. sõlmisid pooled korteriomandi müügilepingu, millega kostja müüs ja hageja ostis x asuva korteriomandi ostuhinnaga 350.000 krooni. Lepingu sõlmimisel kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei oleks ostjale teatanud või mida ostja ei oleks saanud märgata ülevaatuse teostamisel (lepingu lisa 1 punkt 3. 3). Ostja kinnitas, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva korteri ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik korteri seisukorrast (lepingu punkt 1. 4. 2). Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja vaatas ka tegelikult enne lepingu sõlmimist korteri korduvalt üle. Vaidlevad pooled selle üle, kas kostja kui müüja andis hagejale kui ostjale üle kokkulepitud omadustega korteriomandi, seega täitis müügilepingu kohaselt, või andis ta hagejale üle korteriomandi, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele, ning kas sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 77 lg. 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg. 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS §-de 100 ja 101 ning § 218 lg. 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Seega tuleb vaidluse lahendamiseks vastata küsimusele, kas kostja on rikkunud müügilepingut, andes hagejale üle lepingutingimustele mittevastava asja.

Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg. 2 p. 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg. 2 p. 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Pooltevahelisse müügilepingusse ei märgitud müüdava korteri omadusi. Arvestades aga asjaolu, et hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist korteri korduvalt üle ning ka müügilepingus märgiti, et ostja on korteri üle vaadanud ja selle seisundist teadlik, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Kolleegium leiab, et lepingu lisa 1 punkt 3. 3 ja lepingu punkt 1. 4. 2 annavad alust ka järeldusele, et pooled leppisid kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest teada saada. Hageja pool ise on esitanud kohtule BRC Kinnisvara poolt enne müügilepingu sõlmimist (21. – 23. aprillil 2004. a.) koostatud vaidlusaluse korteriomandi hindamisakti, millest nähtub, et korter on keskmisest halvemas seisukorras ning vajab täielikku renoveerimist, sealhulgas sanitaarruumid (tl. 85 – 92). Seega oli hagejal korteri ülevaatamisel võimalus aktist teada saada korteri keskmisest halvemast seisukorrast ning seda seisukorda ka ise märgata, eriti arvestades asjaolu, et korteri vaatas hageja üle koos eespoolnimetatud kinnisvarabüroo asjatundjaga. Asjaolule, et ta korterit üle vaadates selle halba olukorda märkas, ei ole hageja ka vastu vaielnud. Hindamisaktis hinnati korteri maksumuseks selle halba seisukorda arvestades 360.000 krooni ja ostuhinnaks lepiti kokku 350.000 krooni. Sellestki nähtub, et müügilepingu sõlmimisel arvestati korteri keskmisest halvema seisukorraga. Hagis on hageja tuginenud väitele, et avastas korteris varjatud iseloomuga põranda- ja seinadefektid. Maakohus luges tuvastatuks, et parketil ja seintel esinevad puudused on varjatud iseloomuga ning et seinal olev hallitusseen ja parketil olevad hallitusseenkahjustused, aga ka see, et parketiliistud ei ole osaliselt kinnitatud ning parketipind liigub, ei ole märgatavad asja tavapärasel ülevaatusel. Seda järeldust põhjendas maakohus väitega, et parkett oli osaliselt kaetud vaibaga ja seega on võimalik puuduste varjamine. Ka leidis maakohus, et ostjalt ei saa mõistlikult eeldada, et ta asub ostetava korteri ülevaatusel kõigi ruumide põrandakatteid kergitama, kontrollimaks võimalike puuduste esinemist. Kolleegium maakohtu järeldustega ei nõustu. Maakohtu otsus ei sisalda faktilisi asjaolusid, mille põhjal võiks järeldada, milline oli korteri olustik: kus ja millised puudused avastati ning kus asus vaip, millega väidetavad puudused kaeti, samuti, millisel seinal asus hallitusseen ning miks ei olnud hagejal võimalik seda korteri ülevaatusel märgata. Põranda puuduste asukoha kohta ei sisalda andmeid ka Nora Kasemaa ekspertiisibüroo koostatud akt (tl. 29 – 32), millele kohus oma järelduste alusena tugines. Apellatsioonikohtu istungil kinnitas apellant, et kogu korteris (suurusega 61, 6 m2) oli üks vaip suurusega 2 x 3 meetrit, mis asus elutoas. Sellele väitele ei esitanud vastuväiteid ka vastustaja. Seega ei olnud aga korteri põrandad vaipadega kaetud, nagu võiks järeldada maakohtu otsusest. Kolleegium ei nõustu ka maakohtu otsuse järeldusega, nagu ei saaks ostjalt eeldada, et ta põrandakatet kergitaks, kui ta enne müügilepingu sõlmimist korterit üle vaatab: nagu nähtub hageja enda esitatud hindamisaktis olevast fotost (tl. 89, keskmine), oli tegemist lahtiselt põrandal oleva vaibaga, mille ääre kergitamine ei oleks olnud raske. Fotolt nähtub, et vaiba äär ei olnud diivani all selliselt, et seda äärt ei oleks võimalik kergitada, nagu hageja on väitnud. Hagejagi ei ole aga väitnud, nagu oleksid kõik vaiba ääred olnud mööbli all selliselt, et vaiba kergitamine ei oleks olnud võimalik. Maakohtu otsusest ega hageja poolt esiletoodud asjaoludest ei nähtu seejuures aga üldse, milline on seos vaiba ja avastatud puuduste vahel, seega, kas puudused avastati üksnes vaiba all või kas vaiba all üldse puudusi avastati. Muudele asjaoludele, mis teda põranda puudusi avastamast takistasid, ei ole hageja tuginenud. Niisugused asjaolud ei anna alust järeldusele eespoolmärgitud puuduste varjatud iseloomust.

Lisaks maakohtu otsuses märgitud põranda puudustele on hageja hagi alusena tuginenud ka sellele, et kolmes elutoas on parketiliistud paigaldatud suunaga välisseinast siseseinte poole, et need on paigaldatud tehnoloogilise rikkumisega, et lakiga on põrand kaetud 40% ulatuses, et osa liiste on kinni löödud naeltega ja osa ei ole üldse kinni löödud ning eemaldub kergelt, et osa parketist on lahti kuivanud ja on tekkinud hulk mõrasid, et parketi pind ei ole ühtlane ja liigub, et aluspõhi on alla vajunud ja aluspõhja puitlaud ei ole jäigalt kinni, et seda ei ole töödeldud antiseptilise vahendiga ning et põrandad näevad ebaesteetilised välja, et ka köögi, esiku ja koridori põrandad on halvas seisukorras, et linoleum vajab väljavahetamist ning ka vannitoas ja tualettruumis vajavad põrandad taastusremonti. Oma väites, et tegemist on varjatud puudustega, on hageja tuginenud üksnes Nora Kasemaa ekspertiisibüroo asjatundja arvamusele, jättes esile toomata faktilised asjaolud, mis puuduste varjatust põhjendaksid. Kolleegium leiab, et osundatud asjatundja arvamus, mida tuleb hinnata dokumentaalse tõendina, ei ole piisavalt asjatundlik, et sellega arvestada. Nii ei ole asjatundja oma akti põhjendava osa punktis 3 ja järelduse punktis 2 (tl. 31) sisalduvat sellekohast arvamust põhjendanud nendest faktilistest asjaoludest lähtudes, millele hinnangu andmine eeldaks asjatundja eriteadmisi. Põhjendava osa punktis 3 märgitust nähtub, et akti koostanud isik on järeldusele puuduste varjatud iseloomust jõudnud korteriostja sõnade alusel, mille kohaselt puudusi ei olnud korteri ostmisel märgata. Järelduste punktist 2 ei nähtu, mille alusel on asjatundja järelduse teinud, kuid selles punktis on akti koostaja märkinud, et defektid ei ole esmakordsel kiirel ülevaatusel märgatavad. Mingeid sisulisi põhjendusi – kas või põhjendust selle kohta, miks ei ole põrandate ebaesteetiline väljanägemine põranda ülevaatusega märgatav – akt ei sisalda. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja käis enne korteri ostmist korterit korduvalt üle vaatamas ning ta ei ole tuginenud sellele, nagu oleks teda seejuures takka kiirustatud. Kolleegium leiab, et eespoolloetletud puudused on oma loomult sellised, mis on asja ülevaatusel avastatavad: põranda praod, liistud, naelte kasutamine ja lakiga kaetus on vaadates näha ka eriteadmisteta isikule, põrandal käies on aga tunda, kas see kõigub või krigiseb. Ka hageja kinnitas apellatsioonikohtu istungil, et avastas korterit üle vaadates põranda kriuksumise, kuid ei pööranud sellele tähelepanu. Samuti kinnitas ta, et nägi, et põrandat ei ole lakiga hästi kaetud. Need selgitused aga kinnitavad kolleegiumi järeldust, et loetletud puuduste näol ei ole tegemist puudustega, mida hageja korterit üle vaadates ei avastanud või mida ta ei oleks saanud avastada. Seinte puudustest, millele hageja on tuginenud, on maakohus oma otsuses maininud vaid hallituskahjustust, jättes siiski täpsustamata sellega seonduvad asja lahendamiseks olulised asjaolud. Kostja on hallituse olemasolu korteri seinal müügilepingu sõlmimise ja korteri valduse hagejale üleandmise ajal täielikult eitanud. VÕS § 218 lg. 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 214 lg. 3 kohaselt läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Vaidlust ei ole selle üle, et hallituskahjustus ilmnes pärast korteri ostjale üleandmist ja seega pidi hageja vaidluses tõendama, et hallituskahjustus magamistoa ca 1 m2 suurusel pinnal oli olemas korteri valduse temale üleandmise ajal. Kolleegium leiab, et hageja ei ole seda tõendanud. Hagiavalduses märkis hageja, et korter anti talle üle 2004. a. juuni algul ja korteris olevatest puudustest sai ta teada 5. juunil 2004. a. Samas ei ole hageja oma üldsõnalist väidet konkretiseerinud ega täpsustanud, millal ja mil viisil ta igast väidetavast puudusest teada sai. Sealhulgas ei ole hageja täpsustanud hallituskahjustuse avastamise aega ega toonud esile faktilisi asjaolusid selle kohta, millistel asjaoludel ta hallituskahjustuse avastas. Maakohtu istungil selgitas ta vaid, et hallitusseen paiknes kapi taga (tl. 100 pöördel). Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud asjaolu, nagu oleks ta hallituskahjustuse avastanud vahetult

2.3), need ei ole aga samastatavad hallituskahjustusega. Niiskuskahjustuse põhjuse – hüdroisolatsiooni puudumine vannitoas seinaplaatide all – on asjatundja esitanud tõenäolises vormis, märkimata, millel tema arvamus põhineb. Arvamusest ei nähtu, et selle andmiseks oleks tehtud uuringuid, arvutusi või mõõtmisi. Asjaolu, et kahe akti koostamise vahelisel ca 5 kuu pikkusel ajalõigul ei olnud seinakahjustus laienenud (9. augusti 2004. a. akti kohaselt oli selle suuruseks ca 1 m2 ja 2005. a. jaanuari akti kohaselt 1, 05 m2), seab pigem järelduse püsiva ehitusliku puuduse olemasolust kahtluse alla. Isegi kui lähtuda aga eeldusest, et niiskuskahjustus magamistoa seina 1 m2 suurusel alal oli korteri valduse hagejale ülemineku ajal olemas, ei ole hageja tõendanud, et tegemist oleks varjatud puudusega, mida hagejal ei oleks olnud võimalik korteri ülevaatuse käigus avastada. Hageja poolt esiletoodust võib järeldada, et niiskuskahjustus ilmnes tapeedi pinnal kapi taga. Hageja vaatas korteri üle koos asjatundjaga BRC Kinnisvarabüroost, kes juhtis tähelepanu korteri keskmisest kehvemale seisukorrale. Mõistetavalt ei ole hageja selgitanud, mis takistas teda korteri mitmekordse ülevaatamise käigus kappi nihutamast, eriti arvestades asjaolu, et tegemist oli vannitoa (niiske ruumi) ja magamistoa vahelise seinaga. Esile ei ole toodud mingeid asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et kostja hagejat korterit igakülgselt üle vaatamast takistas või teda seejuures eksitas või mingeid tegusid tegi, et korteri puudusi varjata. Vaidlustatud ei ole asjaolu, et osa mööblit jättis kostja korterisse hageja nõusolekul, osa sellest on seni korteris ja hageja kasutab seda (näiteks magamistoas asuvat kappi). Et magamistoas asuv kapp oleks spetsiaalselt niiskuskahjustuse varjamiseks nihutatud kohale, kust kostja selle kahjustuse hiljem avastas, ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Kolleegium leiab, et korteri ülevaatuse käigus oli hagejal võimalik osundatud puudusest teada saada. Lisaks hallituskahjustusele tugines hageja seinte puuduste osas hagi alusena ka sellele, et lastetoas oli 0, 5 m2 suurune auk sügavusega 0, 5 cm ning et elutoa aknalaua juures ulatus plokk välja 0, 6 cm võrra, mille tõttu ei ole võimalik tapeeti seinale ühtlaselt kleepida. Nendegi puuduste varjatud iseloomu on hageja väitnud Nora Kasemaa ekspertiisibüroo aktile tuginedes, toomata hagiavalduses esile faktilisi asjaolusid, miks ei olnud väidetavaid puudusi võimalik märgata korterit üle vaadates. Mis nimetatud akti kui dokumentaalset tõendit puudutab, siis jääb kolleegium ka seinte puuduste varjatust puudutavate väidete osas eespooltoodud põhjendusel seisukohale, et tegemist ei ole piisavalt asjatundliku arvamusega. Lisaks leiab kolleegium, et 5 – 6 mm sügavused ebatasasused seinal on renoveerimise käigus kergelt kõrvaldatavad ega kujuta endast puudusi, mida keskmisest kehvemas olukorras oleva

ja täielikku renoveerimist vajava korteri seintel ei oleks tohtinud olla: ostes halvas olukorras oleva korteri, ei saanud hageja eeldada, et korteri seinad on pragude, lohkude ja vigadeta ning ideaalselt siledad. Vaidlust ei ole selle üle, et korteri ostis hageja selles elamiseks ning et kostja sellest hageja eesmärgist teadis. Et korteri valduse üleandmise ajal oleksid eluruumil olnud selles elamist takistavad puudused, ei ole hageja tõendanud. Vaidlust ei ole selle üle, et enne korteri müüki kostja selles elas ning et korteri valduse saamisel kolis hageja korterisse kohe elama. Hageja poolt apellatsioonikohtu istungil väidetu kohaselt ei ole ta korteris elatud enam kui 3, 5 aasta jooksul selles remonti teinud. Sellest asjaolust järeldub pigem, et korteril ei olnud selle valduse üleandmise ajal elamist takistavaid puudusi. Eespool on kolleegium põhjendanud, miks ei ole tõendatud hallituskahjustuse esinemine korteri valduse hagejale üleandmise ajal. Mis niiskuskahjustust puudutab, siis isegi kui niisugune kahjustus esines, ei tulene sellest veel, et see iseenesest korteris elamist takistab. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millega võiks põhjendada korteri elamiskõlbmatust selle valduse hagejale üleandmise ajal. Hageja poolt esitatud asjatundjate arvamustes ei käsitleta küsimust sellest, kas vaidlusalune korter sobib elamiseks või mitte, seega, kas sellel on avastatud puudusi, mis selles elamise välistaksid. Eespooltoodud põhjendusel leiab kolleegium, et hageja ei ole tõendanud, nagu oleks kostja andnud talle üle müügilepingus kokkulepitud tingimustele mittevastava asja ja hagi asja puudustega tekitatud kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kuna kostja müügilepingut rikkunud ei ole, siis ei ole vaidluse lahendamiseks tähtsust sellel, millal ja mis asjaoludel hageja kostjale asja väidetavatest puudustest teatas. Kuigi hagi jääb eespooltoodud põhjendusel rahuldamata, peab kolleegium siiski vajalikuks märkida, et nõustuda ei saa hageja käsitlusega erinevate õiguskaitsevahendite üheaegse kohaldamise võimaluse kohta. Korteri müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist, hageja on aga ühe ja sama väidetava rikkumise puhul neid kahte õiguskaitsevahendit üheaegselt kasutanud. Õige on apellandi väide, mille kohaselt hageja esitatud asjatundjate arvamusi ei saa pidada eksperdiarvamusteks TsMS 32. peatüki tähenduses. Küll on TsMS § 293 lg. 2 lause 2 ja § 272 lg. 2 kohaselt tegemist dokumentaalse tõendiga seadustiku 29. peatüki tähenduses. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-is sätestatut. Seega tuleb vaidlusaluses asjas jaotada kohtukulud vastavalt kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS-i sätetele. Maakohtu menetluses ei esitanud kostja oma kohtukulude nimekirja. Apellandi (kostja) apellatsioonimenetluse kohtukuluks on apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 2750 krooni. Kooskõlas TsMS § 60 lõigetega 1 ja 8 tuleb hagejalt nimetatud kohtukulu kostja kasuks välja mõista. Hageja kohtukulud jäävad samade normide alusel tema enda kanda.