Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3). Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt teostas hageja poolte vahel 10.10.2003 sõlmitud töövõtulepingu alusel kostjale viimase kodus x Pärnu linnas remonditöid. Kokkuleppeline tööde maksumus oli 29 600 krooni. Hageja teostas tööd ja kostja võttis need vahetult pärast lõpetamist vastu, asus vastremonditud ruumidesse elama ja elas seal hagejale teadaolevalt kuni elamu võõrandamiseni. Kokku moodustas materjalide ja töötasu kulu 29 600 krooni (hinnad sisaldavad käibemaksu 18 %). Kuna töö jäi kirjalikult töövõtulepingus kajastamata, leppisid pooled kokku, et kuna sõlmitakse maaklerileping, kajastatakse selles vaid täitmata kohustis, milleks on kostjapoolne maksmata tasu tehtud ehitus- ehk remonditööde eest. Pooled leppisid kokku, et maakleritasu on 110 000 krooni, mis sisaldab remondi kulusid: 30 000 krooni remont ja 80 000 krooni vahendus. 10.11.2003 sõlmis hageja kostjaga maaklerilepingu hoonestatud kinnistu asukohaga Pärnus x müügiks ja lepingu punktis 4 võttis kostja muuhulgas eelmärgitud kohustuse. Maaklerileping lõppes müügitähtaja möödumisega 10.11.2004, kuna kostja ei nõustunud madalama hinnaga kinnistut müüma, kui lepingus oli fikseeritud. Kuna lepingu tähtaja jooksul kinnistut ei müüdud, jäi hagejal saamata lepingu punktis 4 kokkulepitud maakleritasu ja selle hulgas 30 000 krooni tasu remonditööde eest. Hageja esitas kostjale 10.11.2004 arve remonditööde tegeliku maksumuse 29 600 krooni hüvitamiseks ja pidas ka kostjaga läbirääkimisi võla saamiseks, mis ei olnud tulemuslikud. Eeltoodust tulenevalt leidis hageja, et kostja on olnud viivituses võla tasumisega alates 10.11.2003 ning temalt tuleb nõuda VÕS § 113 lg 1 alusel seadusjärgset viivist VÕS §-s 94 sätestatud intressimääras (09.03.2006 hagi esitamise ajal 2,235 %), millele lisandub 7 % aastas. Hageja palus kostjalt enda kasuks välja mõista remonditööde tegeliku maksumuse 29 600 krooni ning seadusjärgse viivise tasumata võlalt alates 10.11.2003 kuni hagi esitamiseni 09.03.2006 summas 6 358,13 krooni ja sealt edasi TsMS § 367 alusel 12 % põhinõudest selle täieliku täitmiseni. Kohtueelse menetluse kuludena palus hageja kostjalt välja mõista ka hagi tagamise avalduse esitamisega seotud menetluskulud kokku summas 6 200 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja väitel ei vasta tõele, et 10.10.2003 sõlmisid pooled töövõtulepingu kostja kodus remonditööde tegemiseks. Kostja soovis müüa kinnistut asukohaga Pärnus x ja sõlmis sellel eesmärgil hagejaga maaklerilepingu. Maaklerilepingus kokkulepitud tingimuste kohaselt pidi maakler, see on hageja Rüütli Kinnisvara OÜ müüma kinnistu hinnaga 1 700 000 krooni ja siis tekib tal õigus maakleritasule 110 000 krooni. Tavapärasest suuremas maakleritasus lepiti kokku hageja ettepanekul eeldusel, et maakleritasu sisaldab kõiki maaklerikulusid, sealhulgas remondikulusid. Hageja tegi remonditöid omal riisikol üksnes selleks, et temal õnnestuks kinnistu müüa kostja poolt küsitud hinnaga ja seeläbi saada tavalisest suuremat maakleritasu. VÕS § 667 lg 2 kohaselt, kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Poolte vahel puudus VÕS § 667 lg 2 kohane kokkulepe hageja kulude hüvitamiseks. Eeltoodust tulenevalt kostja ei nõustunud remondikulusid hüvitama, kuigi ta vastu ei vaielnud, et elamus remont toimus. Isegi juhul, kui hagejal 2(7)

oleks õigus kulude hüvitamist nõuda, ei kuuluks hagi rahuldamisele esitatud suuruses, sest hageja ei ole nõuet tõendanud ja lubas lepingu sõlmimise läbirääkimiste käigus, et võimalikud remondikulud ei ületa 20 000 krooni. Hageja ei ole esitanud dokumente tegelike remondikulude kohta. Nõudelt, mis ei ole sissenõutav, ei saa arvestada viivist. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas 20.04.2007 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 29 600 krooni töövõtutasu, viivisevõla alates 11.11.2005 kuni 09.03.2006 summas 6 358,13 krooni ning viivise arvestatuna põhinõudelt 29 600 krooni alates 10.03.2006 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras (poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav intressimäär + 7 % aastas). Pärnu Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et remont kostja elukohas x Pärnu linnas tehti ja kostja need tööd ka vastu võttis. Töövõtulepingu suuline sõlmimine poolte vahel on tõendatud tunnistaja S.M ütlustega, kes on Rüütli Kinnisvara OÜ maakler. S. M ütlustest nähtuvalt käisid tunnistaja, kostja ja P.P x elamut vaatamas ja jõudsid järeldusele, et see vajab remonti. Liivi Levant tellis selle remondi ja küsis hinda. Tunnistaja pakkus orienteeruvalt, et kahes toas remont üle 25 000 krooni maksma ei lähe. Tunnistaja andis töö Liivi Levantile isiklikult üle, mille kostja vastu võttis ja heaks kiitis. Suuline kokkulepe remondi tegemiseks on tõendatud samuti tunnistaja P. P ning töid teostanud remondimehe, tunnistaja I.V ütlustega. P.P andis ütlusi selles, et Liivi Levant ise tellis täiendavalt köögi remondi. I.V ütluste kohaselt vaatas kostja valmis töö üle ja kiitis heaks; pretensioone ei esitanud. Kostja taotletud tunnistajad E.T (kostja elukaaslane) ja A. P kinnitasid, et Pärnus x elamus on remont tehtud ja see on tehtud maja müügi jaoks. Tunnistaja I. K ütluste kohaselt ostis ta Liivi Levantile kuuluva x elamu 2006. aastal. Tunnistaja maja seisundile tähelepanu ei pööranud; tema väitel oleks olnud kõige parem, kui seal üldse mingit hoonet ei oleks olnud, sest ostjad ehitasid sinna kortermaja. Maakohus asus seisukohale, et asjaolu, et kinnistu vastu tundsid huvi kinnisvaraarendajad, kes elamu lammutasid ja kinnistule kortermaja ehitasid, on objektiivne reaalsus, mis on tingitud kiirest kinnisvaraärist ja millega ei olnud arvestanud ei kostja ega hageja, kui nad maja müüki ette valmistades parema hinna saamiseks remondi planeerisid. Kohtu hinnangul ei saa hagi rahuldamata jätmise põhjuseks olla asjaolu, et kostja ei käinud hageja büroos kuludokumente kontrollimas. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kostja käis remonditööde tegemist vaatamas, seega nägi ta oma silmaga kasutatud materjale, nende koguseid, samuti tööde käiku ja ajakulu. Lisaks oli eelnev pooltevaheline suuline kokkulepe hinna kohta, mida kostja on suuruses 20 000 krooni ka oma kirjalikus vastuses kohtule tunnistanud. Remondikulude suurus on tõendatud 10.11.2004 arvega nr 4 (tl 8), mida kostja ei ole ümber lükanud. Kostja, teades eluruumide suurust, kulunud materjalide kogust ja hinda, samuti tööjõukulu, oleks võinud lihtsate arvutustega esitada omapoolse tegelike remondikulude arvestuse, kuid ta ei ole seda võimalust kasutanud ja kohus luges tema vastuväited remonditööde maksumuse kohta paljasõnalisteks. Eeltoodu alusel rahuldas kohus hageja töövõtutasu nõude summas 29 600 krooni, tuginedes VÕS § 635 lg-le 1. Samuti leidis kohus, et VÕS § 113 lg 1 alusel on põhjendatud viivisenõue alates 11.11.2005 kuni 09.03.2006 summas 6 358,13 krooni ja hagi esitamise ajaks veel mitte sissenõutavaks muutunud viivise nõue TsMS § 367 alusel. Kuivõrd poolte vahel puudub nii suuline kui kirjalik kokkulepe viivise suuruse osas, tuleb viivis välja mõista vastavalt seadusele VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras (poolaasta kaupa Euroopa

3(7)

Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav intressimäär, millele lisandub 7 % aastas). Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja palub tühistada Pärnu Maakohtu 20.04.2007 otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellant palub vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 panna kõik menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel sõlmitud töövõtulepingut ega muud lepingut, mis annaks hagejale õiguse nõuda kostjalt raha maksmist. Rüütli Kinnisvara OÜ ja Liivi Levant sõlmisid 10.11.2003 maaklerilepingu kostjale kuuluva kinnistu müügiks. Apellant jääb esimese astme kohtumenetluses kostjana esitatud vastuväite juurde, et poolte vahel puudus maaklerikulude hüvitamise kokkulepe VÕS § 667 lg 2 tähenduses ning maakleritasu ei ole hagejal õigus saada, kuna tema vahendamisel või osutamisel Pärnu linnas x asuva kinnistu müügilepingut ei sõlmitud. Võimalikud kulutused remondile olid tehtud maja müügi huvides ning kuulusid maakleri kulude sisse, millega hageja pidi maaklerilepingu sõlmimisel arvestama ja mis oli tema professionaalne riisiko. Hageja huvides oli müüa kinnistu kõrgema hinnaga ning selleks tegi ta omal initsiatiivil remonti, mille pidi kompenseerima tavapärasest kõrgem maakleritasu 110 000 krooni ehk ligikaudu 6,47 % objekti müügihinnast 1 700 000 krooni. (Eesti tollase praktika kohaselt oli maakleritasu harilikuks suuruseks 3-5 % müügihinnast.) Asjas puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et kostja oleks lisaks maaklerilepingule soovinud hagejaga sõlmida veel töövõtulepingut. Seadus ei näe ette töövõtulepingule kirjalikku vormi, kuid mõistlikkuse ja hea usu põhimõttest lähtuvalt eeldatakse tarbijatöövõtu puhul kirjaliku lepingu sõlmimist ning kuluarvestuse (eelarve) ja kuludokumentide esitamist füüsilisest isikust tarbijale, kellele osutab remonditeenust ettevõtja majandus- või kutsetegevuse käigus. Pooled ei ole kokku leppinud tööde mahus, hinnas, tähtajas, kvaliteedinõuetes, garantiis ja teistes töövõtulepingu olulistes ning tavapärastes tingimustes. Seega tuleb poolte vahel 10.11.2003 sõlmitud lepingut tõlgendada maaklerilepinguna, mitte töövõtulepinguna. Esimese astme kohus kohaldas ebaõigesti pooltevahelisele õigussuhtele VÕS § 635. Alternatiivselt väidab kostja, et juhul kui ta peaks hagejale teostatud tööde eest maksma, siis ei ole tasumisele kuuluva põhivõla suurus 29 600 krooni ja kostja ei pea maksma viivist. Hageja lubas kostjale, et tööd ei lähe maksma üle 20 000 krooni, järelikult hüvitamisele kuuluvate remondikulude kogusumma ei saa ulatuda üle 20 000 krooni. Hageja ei esitanud tööde tegemise ajal kuluarvestust ja tõendeid tegelike remondikulude kohta. Kohtule esitatud kuluarvestus oli vastuoluline ning kostja vastuväited selles osas jättis esimese astme kohus tähelepanuta (vastuväited on kostja 07.04.2006 vastuse leheküljel 3). Hageja ei ole tõendanud materjalide transpordi, prügiveo, töötasu ja firmakulude suurust 19 900 krooni. Usaldusväärselt on kostja jaoks tõendatud ainult materjalikulu 9 700 krooni. Tunnistaja I. V kinnitas, et ta töötas mitteametlikult ning ei tea, kas ja kuidas vormistati talle palga maksmine. Kui hageja Rüütli Kinnisvara OÜ ei ole tõendanud palga maksmist äriühingu arvelt, siis ei ole tal õigust nõuda kulude hüvitamist kostjalt. Kuivõrd kinnistu on müüdud ja selle osaks olnud elamu siseviimistlus lammutatud, ei ole käesoleval ajal võimalik tegelikult tehtud tööde ja selleks kulutatud materjalide mahtu kindlaks teha. Antud kontekstis ei nõustu apellant kaevatava kohtuotsuse väitega, et tema (s. o kostja) oleks võinud lihtsate arvutustega esitada omapoolse tegelike remondikulude

4(7)

arvestuse. Kostja ei ole erinevalt hagejast ehitusala asjatundja ega oska kalkuleerida ehitus- ja remonditööde mahtu. Seetõttu ei saanud ta maakohtus otseselt tõendada, et töödeks kulunud materjalide hulk oli tegelikkuses väiksem hagis märgitust. Pigem on kostjal alust kahtlustada, et hageja ootas kuluarvestuse esitamisega sihilikult kuni elamu siseviimistluse lammutamiseni, et siis esitada tõendamata nõue. Apellant ei nõustu ka temalt viivise väljamõistmisega, kuna leiab, et tõendamata suurusega põhinõudelt on alusetu arvestada viivist aja eest, mis eelneb kohtuotsuse jõustumisele. Olukorras, kus kohtuotsuse tegemiseni puudus pooltel kokkulepe tasu suuruse ja maksetähtaja osas, saab võlg muutuda sissenõutavaks alles võla suurust tuvastava kohtuotsuse jõustumisega ning samast ajast tekib alus nõuda viivist. Samuti vaidlustab apellant menetluskulude jaotuse ning leiab, et kohus on menetlusõiguse normi ebaõigesti kohaldanud, kuna hagi osalise rahuldamise korral jaotatakse menetluskulud TsMS § 163 järgi. TsMS §-st 163 tulenevalt oleks tulnud jätta poolte menetluskulud täielikult nende endi kanda. Vastaspoole menetluskulude osalisegi tasumise panemine kostjale oleks äärmiselt ebaõiglane olukorras, kus professionaalseks kinnisvaravahendajaks olev hageja on oma majandustegevuses sõlmitud lepingus füüsilise isikuga jätnud täpselt ja üheseltmõistetavalt kajastamata poolte õigused ja kohustused seoses elamus tehtava remondiga ning seeläbi põhjustanud kohtuvaidluse. Kostja tegi menetluses õigusrahu huvides kolm kompromissettepanekut ja nõustus tasuma kuni 20 000 krooni, kuid hageja kompromissiga ei nõustunud. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kõik kohtukulud palub vastustaja jätta apellandi kanda. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormi rikkumise tõttu tõendite hindamisel alljärgnevatel asjaoludel. Hageja nõue tugineb faktilisele asjaolule, et poolte vahel oli sõlmitud 10.10.2003 suuline töövõtuleping Pärnus x asuvas elamus remonttööde tegemiseks ning kokku-leppeline remonttööde maksumus oli 29 600 krooni. Kostja eitas töövõtulepingu olemasolu ning esitatud vastuväidete kohaselt remonttööde tegemine toimus hageja enda huvides, kes soovis saada kõrgemat maakleritasu. Eraldi kokkulepet remonttööde maksumuse ega selle hüvitamise osas pooled ei sõlminud. Maakohus, rahuldades hagi, asus seisukohale, et poolte vahel oli sõlmitud suuline töövõtuleping. Otsuse kohaselt asjaolu, et hageja teostas kostjale kuuluvas elamus remonttöid, leidis tõendamist tunnistajate P. P, S. M, I. V, I. K, E.T, A.P ütlustega. Remonttööde tegemist kosja ei vaidlustanud. Kolleegium leiab, et antud tsiviilasjas oli oluline tuvastada, milline õigussuhe oli poolte vahel ning kas esitatud alusel oli võimalik hagi rahuldada. Vaidlus puudub selles, et poolte vahel eksisteeris maaklerilepingust tulenev õigussuhe, milles kummagi poole huvi oli müüa hageja elamu kokkulepitud hinnaga 1700 000 krooni.

5(7)

Seega apellandi väide, et üksnes maakleri huvi oli teostada remonttöid suurema maakleritasu saamiseks, saab olla ainult osaliselt õige, sest ka kostja huvi oli müüa elamu soodsama hinnaga. Toimiku materjalide kohaselt hageja teostas elamu müümise eesmärgil remonttöid, mis ei kuulu tavapäraselt maakleri kohustustesse. VÕS § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik /maakler/ vahendama teisele isikule /käsundiandja/ lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu /maakleritasu/. Hageja väidete kohaselt poolte vahel eksisteeris suuline töövõtuleping enne maaklerilepingu sõlmimist. VÕS § 635 lg 1 järgi töövõtulepinguga kohustub üks isik /töövõtja/ valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse /töö/, teine isik/ tellija/ aga maksma selle eest tasu. Toimik ei sisalda usaldusväärset tõendit, millest ilmneks pooltevaheline kokkulepe remonttööde maksumuse kohta. Hageja poolt esitatud arve nr 4 10. novembrist 2004 ei saa tõendada ehitusremonttööde maksumuse kokkulepet. Hageja kinnitas, et remonttööde tegemine oli seotud lootusega, et pooled sõlmivad maaklerilepingu, mille alusel asub hageja kostja elamut müüma. Ka kostja kinnitas, et hageja pöördus tema poole ettepanekuga maaklerilepingu sõlmimiseks ja et remonttöödega alustas ta pärast seda. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mis annavad alust järeldada, nagu oleks pooltel olnud kaks teineteisest sõltumatut õigussuhet-töövõtusuhe ja maaklerisuhe. Isegi kui tunnistada, et elamu remontimisel oli töövõtu tunnuseid on oluline see, kuidas pooled nendevahelist suhet kujundasid. Toimikus olevas 10.novembri 2003 maaklerilepingu punktis 4 leppisid pooled kokku maakleritasus 110 000 krooni, mis sisaldas ka remondikulusid. Hageja poolt esitatud maaklerilepingu punktis 4 on juurde kirjutatud tekst „ 30 000 remont 80 000 on vahendus.“ Ringkonnakohtu istungil kontrollitud apellandi lepingu eksemplaril eelnimetatud tekst puudub. Ka visuaalselt on näha, et tekst on kirjutatud teise kirjutusvahendiga. Seega kolleegium ei pea usaldusväärseks hageja poolt esitatud maaklerilepingu punkti 4 osas, mis sisaldab juurde kirjutatud testi. VÕS § 644 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Antud tsiviilasjas maakleril maakleritasule õigust ei tekkinud, kuivõrd maakleril ei õnnestunud ostjat leida. Lepingus puudub kokkulepe maakleritasu osalise tasumise kohta, so remonttööde eest maksmise kohta, kui elamut ei õnnestu müüa. VÕS § 667 lg 2 kohaselt, kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Selline kokkulepe puudus, mistõttu puudub alus hagi rahuldamiseks esitatud alustel. Kohtukulude jaotus Kuivõrd hagi tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta menetluskulud hageja kanda.

6(7)

Mare Merimaa

Iko Nõmm

Malle Seppik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.