Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kultuuriminister on 30.03.1998 määrusega nr 8 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“ tunnistanud arhitektuurimälestiseks Lääne-Virumaal mh järgmised objektid: Rakvere vallas Arkna külas Arkna mõisa peahoone, park, kivisillad, paistiigi maabumistrepp, piirdemüürid, kelder, aitkuivati, tallmeistri maja, puutöökoda, hobusetall, sepikoda-vankrikuur, riistakuur, sõiduhobuste tall, karjalaut. Määrus on avaldatud 29.04.1998 Riigi Teataja Lisas nr 147/148, 558. Hagiavalduse kohaselt sai pärast 30.04.2002 lepingute sõlmimist ja täitmist Metsamaahalduse AS-ile teatavaks, et suur osa kinnistul asuvatest ning hoonestusõigusega koormatud ehitistest on tunnistatud muinsuskaitseobjektiks. Kostja ei täitnud Muinsuskaitseseaduse (edaspidi MuKS) § 18 lg-s 6 sätestatud kohustust anda kinnistu võõrandamisel üle kaitsekohustuse teatis ega MuKS § 19 sätestatud kohustust, et võõrandamise leping peab sisaldama sätet selle kohta, et tegemist on mälestise või muinsuskaitse alal paikneva kinnisasja või ehitisega. Vaadeldes 30.04.2002 lepinguid omavahelistes seostes, on enampakkumise eesmärgiks kostjale kuuluva kinnistu ja sellel asuvate kõigi varade müümine. Kuivõrd formaal-juriidiliselt oli osa kostja varast antud OÜ Arkna Karjatalu kasutusse (hoonestusõigus), seoti kinnistu müük selle isiku osade müügi ning ettevõtte vallasvara müügiga. Ühtse majandusliku eesmärgi saavutamine tingis kolme eraldi leping sõlmimise. Kuigi vara on omandatud kolme lepingu alusel kahelt isikult, on enampakkumise tingimuste kohaselt tegemist omavahel seotud tehingutega, millest ühe tegemine oleks teisteta välistatud. Seega tuleb Metsamaahalduse AS-i tahte kujundamisel ja ostuhinna määratlemisel ning pakkumisel käsitleda lepinguid tingimuslikult teatud ühtsuses. TsÜS § 54 lg 1, 4 ja tehingute tegemise ajal kehtinud AÕS §-st 16 tulenevalt on hoonestusõigus kinnistu oluline osa ning hoonestusõiguse oluliseks osaks on hooned. Vaadeldes vaid formaalsest küljest kinnistu ostu-müügi lepingut ja müüdavat asja, on ostjale määrava tähendusega maa ja selle olulised osad, antud juhul eelkõige hoonestusõigus. Kostja kinnitas hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 2.1.3, et ehitistel pole mingisuguseid varjatud puudusi ega vigu. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.3 kohaselt on hoonestaja õigustatud kasutama ehitisi sihtotstarbeliselt oma põhikirjaliseks tegevuseks ning teostama omal äranägemisel selleks vajalikke ümberehitusi. SA Arkna Katsejaam põhikirjaliseks tegevuseks on teaduslik ja praktikaalane koostöö Eesti Põllumajandusülikooliga, Eesti mustakirju veisekarja kasvatamine ja aretamine, praktikabaasi pidamine Eesti Põllumajandusülikooli loomakasvatusinstituudile, põllumajandusloomade seemendamiseks vajalike vahendite realiseerimine, söödatootmine, põllumajandussaaduste tootmine, töötlemine ja kaubandus. Kinnistu ostu-müügi lepingu p-is 2.1.3 kinnitas kostja, et lepinguobjektil ei ole mingeid varjatud puudusi ega vigu; lepinguobjekt ulatub Selja jõe ehituskeeluvööndisse, peale sellest tuleneva ei kehti lepinguobjekti valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes muinsuskaitsealaseid, loodukaitsealaseid ega muid piiranguid. Seega ostis Metsamaahalduse AS kinnistu koos hoonete ja muu varaga, mis oli kohandatud ja sobilik põllumajanduslikuks tootmiseks. MuKS § 3 lg 2 p 2, § 16 lg 1 p 1, 2, § 18 lg 1, 6, § 19, § 24 lg 1, § 25 alusel on mälestiste puhul tegemist objektidega, mille puhul, sõltumata vara omanikust või valdajast, on riigil ja kohalikul omavalitsusel seadusest tulenev õigus teatud viisil asja kasutamist ja käsutamist piirata. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.4 kohaselt muutuvad ehitised hoonestusõiguse lõppemisel maa oluliseks osaks ning hoonestajal puudub õigus ehitise äravedamiseks ja õigus hüvitisele ehitise äravedamise õiguse kaotamise eest. Seega ei saa väita, et kinnistu omanikul puudub huvi hoonete osas, samuti on huvi ilmne hoonestaja seisukohast. Muinsuskaitseseadusest tulenev režiim jääb kehtima ka pärast hoonestusõiguse lõppemist. Kostja kinnitab, et tal oli hoonestusõiguse tingimustega tutvustamise kohustus, samas on ta jätnud edastamata hoonestusõigusega seotud olulise teabe ning loonud sellega moonutatud ettekujutuse tegelikest asjaoludest. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 2.1.1 ja 2.5 oli võimalik üheselt järeldada, et hooned on vabad igasugustest kohustustest. Metsamaahalduse AS ei saa hooneid

enampakkumisel osalemisel seatud eesmärkidel kasutada ei kinnistu ega hoonestusõiguse omanikuna seetõttu, et kostja, müües tervikvarana kinnistu ja hoonestaja osad, jättis ostja teavitamata hoonete õiguslikust režiimist. Käesolevaks ajaks on Metsamaahalduse AS võõrandanud kinnistu OÜ-le Arkna Karjatalu. AÕS § 245 lg 1 kohaselt kustutatakse hoonestusõiguse ja maatüki omaniku kokkulangemisel hoonestusõigus kinnistusraamatust tema avalduse alusel. Hoonestaja ja maaomaniku kokkulangemisel on maaomanikul kõik samaväärsed õigused, mis asjaõigustega koormamata kinnistu omanikul. Seega on hagi rahuldamata jätmine põhjusel, et hoonestaja ja kinnistu omanik on erinevad isikud ning nende õigused ja kohustused hoonete suhtes erinevad, alusetu. See oleks põhjendamatu ka juhul, kui hoonestaja ja omanik ei langeks kokku, sest hoonestusõigus on tähtajaline ja ehitised muutuvad hoonestusõiguse lõppemisel maatüki olulisteks osadeks, mistõttu on igal juhul maaomanikul huvi hoonete ja nende õigusliku staatuse osas. Riigikohus on 09.09.2002 lahendis nr 3-2-1-77-02 rõhutanud, et ostjat tuleb informeerida kõigist asjaoludest, mis mõistlikult eeldades on ostja jaoks olulised. Enampakkumisel osaledes ei olnud Metsamaahalduse AS teadlik, et on kohustatud säilitama ja hooldama ehitisi muinsuskaitseobjektidena. Metsamaahalduse AS ostis põllumajandus- ja metsamaana kasutatava kinnistu ning põllumajandusliku tootmisega tegeleva äriühingu osad. Põllumajanduslikku tootmist ei ole võimalik läbi viia kinnistul, mis on kaetud muinsuskaitseobjektidega. Metsamaahalduse AS ei saa kinnistut ja hoonestusõigust kavandatud eesmärkidel kasutada. 13.05.2004 lahendis nr 3-2-1-60-04 on Riigikohus selgitanud, et muinsuskaitsealaseid piiranguid tuleb käsitleda asja puudustena TsK § 250 mõttes, sest need lähtuvad asja enda olemusest ja takistavad ostjal asja tavapärast valdamist ja kasutamist. Kostjal on TsK § 251 lg 1 p-st 2 tulenevalt õigus nõuda ostuhinna alandamist. Kostjal oli vastavalt TsK §-dele 246 ja 250 kohustus teavitada ostjat kõigist müüdava asjaga seotud asjaoludest ning anda ostja omandisse kokkulepitud kvaliteediga asi. Kui lepingus on fikseeritud, et üle antakse kinnistu, mis on koormatud hoonestusõigusega ning tutvumiseks esitatud hoonestusõiguse seadmise leping ei sedasta infot selle kohta, et hooned on muinsuskaitsealused, siis just sellistele tingimustele vastav asi tuleb ostjale üle anda. Müüja ei olnud seadnud tingimuseks asjaolu, et hoonestusõigus, mis kinnistut koormab, kätkeb oma olulistes osades muinsuskaitseobjekte ning TsK § 252 lg 1 kohaselt on ostjal õigus esitada selle kohta pretensioon. Muinsuskaitsepiirangute näol on tegemist puudusega, mida ei ole võimalik välisel vaatlusel tuvastada. Samuti on kinnitanud nii riigi esindaja kui ka kostja, et kaitsekohustise teatist ei ole objektile väljastatud, samuti on muinsuskaitseobjekt looduses nõuetekohaselt tähistamata. Senine omanik peab uut omanikku informeerima mälestise olemasolust, sõltumata kaitsekohustuse teatise väljastamisest. Kuni 18.10.2006 on kostja omaks võtnud, et ei teavitanud ostjat sellest, et kinnistul asuvad hooned on muinsuskaitseobjektiks, hiljem aga asus seisukohale, et tegelikult oli see asjaolu kõigile teada. Hageja vaidleb vastu kostja soovile tõendist (omaksvõtust) loobuda. Ekspertide arvates ulatuvad vaidlusaluste muinsuskaitseobjektide esialgse funktsiooni säilitamiseks vajalikud ehitusinvesteeringud 2 038 261-2 680 864 kroonini. Hageja ei nõustu Kultuuriministeeriumiga, et ekspertiisi alusel ei saa otsustada vajalike tööde maksumuse üle. MuKS §-d 24-28 sätestavad seadusest tulenevad kitsendused kinnismälestise suhtes. Seetõttu on juba objektiivselt kinnismälestise õigused olulisel määral piiratud. Samuti on Muinsuskaitseamet ise 30.09.2003 kirjas nr A-11/235 tunnistanud ekspertiisi.

Hageja on esitanud kohtule ka täiendava ekspertarvamuse, sest müügihinna alandamise aluseks on kohase ja mittekohase täitmise vahe. Kinnisvarabüroo Uus Maa ekspert on hinnanud, et muinsuskaitseliste piirangutega hoonete turuväärtus on 10-15% madalam võrreldes sellega, kui hooned ei oleks vastavalt koormatud. Kostja poolt esitatud eksperthinnangute kohaselt võib väita, et mõiste tehinguhinnad olid 2002. a alla 1 miljoni krooni piiri. Ükski ekspert ei ole suutnud adekvaatselt vastata küsimusele, milline oleks kinnistu väärtus, kui sellel asuvad muinsuskaitse all olevad hooned, ja milline, kui hooned ei oleks muinsuskaitse all. Hageja arvates olekski kohane hind muinsuskaitselise koormatisega kinnistu osas olnud ca 1 miljon krooni. Arvestades, milline on muinsuskaitseliste hoonete säilitamise hind ning kuidas see vähendab kinnistu väärtust, on diskretsiooni rakendades kohane ja õiglane alandada müügihinda 1 miljoni krooni võrra.

kõnealuseid objekte puudutavatest asjaoludest. Situatsioonis, kus ostja on kinnitanud, et on vaadanud kinnistu põhjalikult üle, teadlik kinnistu seisundist, suurusest ja piiridest, kinnistut koormavast hoonestusõigusest ja selle sisust ega oma eeltoodu osas müüjale mingeid pretensioone (kinnistu ostu-müügi lepingu p-s 2.2.1), pooled ei soovi tehinguga seotud asjaolude täiendavat kontrollimist notari poolt ning sõlmitava müügilepingu objektiks on kinnistu osas maa ja selle olulise osana hoonestusõigus, on põhjendamata kogu vastutust lepingu sõlmimise tagajärgede eest panna müüjale. Selgusetuks jääb, millisel alusel võtab hageja tehingu hinnaks 5 084 300 krooni. Vallasvara ostumüügi lepingut hinnaga 2 984 300 krooni ei sõlmitud kostjaga. Antud juhul ei oma tähtsust, millise rahasumma investeeris Metsamaahalduse AS muude, mitte kinnistu ostu-müügi lepingute sõlmimisse. Hagiavaldusest ei selgu, millised on ja millest tulenevad kolmandate isikute õigused ostu-müügi lepingu objektiks olnud SA Arkna Katsejaam poolt müüdud vallasvarale. Kinnistu müügihind kujunes tulenevalt kinnistu suurusest, soodsast asukohast ja koormatusest hoonestusõigusega. Kinnistu õiglast hinda kinnitab ekspert Alari Reissaare töö aastast 2005 ja ülevaade Eesti maaturg 2002. OÜ Tirool, kes jäi enampakkumisel vara hinna osas teiseks, pakkus kinnistu hinnaks 1,3 miljonit krooni AS-ist Metsamaahaldus rohkem. Kostja ei ole kunagi soovinud võõrandada kinnistut kinkimise teel. Hageja ei ole mitte millegagi tõendanud, miks ta soovib hinna alandamist sellises summas ja milles seisnes tehingu tulemusena müügihinna komponendi maa väärtuse langus. Hoonete väärtuse kuulumist kinnistu müügihinna hulka ei ole tõendatud, seda ei kinnita ka OÜ Kinnisvaraekspert 17.10.2006 arvamuses. Müügihinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Seega tuleb arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet kohustuse täitmise ajal. Hageja ei ole seda teinud. Tulevikus hoonetele võimalike kulutuste tegemine müügihinna alandamise sisustamisel on põhjendamatu ja väär.

MAAKOHTU LAHEND

piires tsiviilõigusi ja võtta tsiviilkohustusi, samuti neid muuta ja lõpetada. Seega ei oma tähtsust, et sihtasutuse asutajaks oli kostja ja sihtasutuse põhikirjalisteks eesmärkideks mh koostöö kostjaga ning kostja katse- ja praktikabaasiks olemine. Käesoleval juhul ei ole hageja esitanud nõuet ka SA Arkna Katsejaam vastu ega tuginenud asjaoludele, mis on seotud OÜ Arkna Karjatalu, kellele kuulus vaidlusalune hoonestusõigus, osade ja SA Arkna Katsejaam vallasvara võõrandamisega. Kinnistu ostu-müügi lepingu objektiks oli hoonestusõigusega koormatud kinnistu. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 16 lg 21 nägi ette, et ehitis, mis on võõra maatükiga püsivalt ühendatud seda maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks, ei ole maatüki oluline osa. Sellest hoolimata on käesoleval juhul maatüki omandajal põhjendatud ja õigustatud huvi hoonete ja nende staatuse suhtes. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 241 lg 5 kohaselt on ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas, hoonestusõiguse oluline osa ning AÕS § 16 lg 21 II kohaselt muutub asjaõiguse lõppedes maatükile jääv ehitis maatüki oluliseks osaks. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.4 kohaselt muutuvad ehitised hoonestusõiguse lõppemisel maa oluliseks osaks ning hoonestajal puudub õigus ehitise äravedamiseks ja õigus hüvitisele ehitise äravedamise õiguse kaotamise eest. MuKS 3 lg 2, § 16, § 24, § 25 tulenevad mälestiste kaitseks piirangud ja kitsendused ning need jäävad kehtima ka pärast hoonestusõiguse lõppemist ja ehitiste muutumist maatüki oluliseks osaks. Samuti nähtub kinnistu ostu-müügi lepingust, et selle sõlmimisel on peetud vajalikuks tutvustada ostjat hoonestusõiguse seadmise lepinguga. Osa kinnistul asuvatest hoonestusõiguse objektiks olevatest hoonetest on tulenevalt kultuuriministri 30.03.1998 määrusest nr 8 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“ arhitektuurimälestised. TsK § 250 lg 1 kohaselt peab müüdud asja kvaliteet vastama lepingu tingimustele, lepingus juhendite puudumisel aga tavaliselt esitatavatele nõuetele. Riigikohus on asunud 13.05.2004 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-60-04 seisukohale, et asjale seatud muinsuskaitselisi piiranguid tuleb vaadelda asja puudustena, sest need piirangud lähtuvad asja enda olemusest ja takistavad ostjal asja tavapärast valdamist ja kasutamist. Kui müüja on ostjale müünud mittenõuetekohase kvaliteediga asja, kui selle puudused ei olnud müüja poolt tingimuseks seatud, on ostjal õigus omal valikul kasutada TsK § 251 lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Kohus leidis, et Metsamaahalduse AS-i tegevusala, ehitiste vanus ja ilmne kuuluvus mõisakompleksi, õigusakti avalikustamine ning asjaolud, et OÜ Arkna Mõis juhtkond ja SA Arkna Katsejaam ja teised ümbritsevad inimesed teadsid arhitektuurimälestiseks olemisest, ei anna alust väita, et ka Metsamaahalduse AS seda teadis või pidi teadma. Kostja on ise kuni 20.09.2006 istungini väitnud, et kultuurimälestiseks tunnistamine ei olnud ostu-müügi lepingu sõlmimise ajal teada. Vaidlust ei ole selle üle, et Muinsuskaitseamet ei olnud koostanud ega esitanud MuKS § 18 sätestatud kaitsekohustuse teatist ning muinsuskaitseobjekt on looduses nõuetekohaselt tähistamata. Kohus nõustus hagejaga, et muinsuskaitsepiirangute näol on tegemist puudusega, mida ei ole võimalik välisel vaatlusel tuvastada. Kinnistu ostu-müügi lepingu p 2.1.2 kohaselt on hoonestusõiguse seadmise lepingu koopia müüja poolt ostjale esitatud ning ostjal on olnud võimalus sellega tutvuda. Kinnistu võõrandamise lepingu p 2.1.3 kohaselt ei ole lepinguobjektil mingeid varjatud puudusi ega vigu; lepingu objekt ulatub Selja jõe ehituskeeluvööndisse, peale sellest tuleneva ei kehti lepinguobjekti valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega muid piiranguid. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 2.1.3 kohaselt ei ole kinnistul paiknevatel ehitistel mingeid varjatud puudusi ega vigu. Tunnistaja Taavi Raadiku, kes oli Metsamaahalduse AS-i juhatuse liige 2002. a, ütluste kohaselt esitasid nad pakkumise, tutvusid loomade ja lautadega ja raamatupidamise dokumentidega ning neile ei öeldud, et tegemist on muinsuskaitsealuste

objektidega. Sellest sai aktsiaselts teada siis, kui soovis lauta ümber ehitada. Tunnistaja Olav Kärdi (kuulus enampakkumise komisjoni koosseisu) ja tunnistaja Urmas Asi (OÜ Arkna Mõis juhataja) ütlustest nähtuvalt oli üldiselt teada, et osa hooneid on muinsuskaitse all, kuid ütlustest ei selgu, et keegi sellest ka Metsamaahalduse AS-iga oleks rääkinud. Eeltoodust nähtuvalt ei ole ehitiste muinsuskaitselised piirangud ära märgitud ei kinnistu võõrandamise ega hoonestusõiguse seadmise lepingutes ning tõendatud ei ole, et hagejale oleks see ka muul viisil teatavaks saanud või pidanud saama. Seega on kostja müünud ostjale mittenõuetekohase kvaliteediga asja ja puudused ei olnud müüja poolt tingimuseks seatud. TsK § 251 lg 1 p 2 kohaselt on ostjal, kellele on müüdud mittenõuetekohase kvaliteediga asi, kui selle puudused ei olnud müüja poolt tingimuseks seatud, õigus nõuda ostuhinna vastavat alandamist. Metsamaahalduse AS on 30.10.2002 esitanud kostjale pretensiooni ostuhinna alandamiseks. Kostja on teatanud Metsamaahalduse AS-ile, et ei rahulda pretensiooni. Nii hageja kui kostja leiavad, et müügihinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel ning hinna alandamisel tuleb arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet kohustuse täitmise ajal. Hageja leiab, et arvestades, milline on muinsuskaitseliste hoonete säilitamise hind ning kuidas see vähendab kinnistu väärtust, on diskretsiooni rakendades kohane ja õiglane alandada müügihinda 1 miljoni krooni võrra. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole oma nõuet tõendanud. Kohus nõustus kostjaga, et tulenevalt AÕS § 247 lg-st 2, MuKS § 16 ja hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 4.3.2 peab tagama ehitise säilimise hoonestaja, mitte maaomanik. Käesolevaks ajaks on hoonestusõiguse ja kinnistu omanik küll sama isik, kuid kinnistu ostumüügi lepingu sõlmimise ajal oli tegemist erinevate isikutega, kinnistu omandas Metsamaahalduse AS ja hoonestusõigus kuulus OÜ-le Arkna Karjatalu. Metsamaahalduse AS omandas küll ka OÜ Arkna Karjatalu osad, kuid tulenevalt ÄS § 135 lg-st 2 ei vastuta osanik isiklikult osaühingu kohustuste eest. Seetõttu ei ole põhjendatud lähtuda hinna alandamisel prognoosist muinsuskaitse objektide esialgse funktsiooni säilitamiseks vajalike ehitusinvesteeringute suuruse kohta (mis Maaehituse OÜ 25.10.2002 eksperthinnangu ja prognoosi kohaselt 2 038 261-2 680 864 krooni) ning eeldusest, et investeeringud peab kandma ja tegelikult ka kannab ostja. Kohtule ei esitatud ühtegi objektiivset hinnangut selle kohta, milline oli 2002. a vaidlusaluse kinnistu tegelik väärtus, arvestades asjaolu, et osa kinnistut koormava hoonestusõiguse oluliseks osaks olevatest ehitistest, mis hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.4 kohaselt muutuvad hoonestusõiguse lõppemisel maa oluliseks osaks, olid muinsuskaitseliste piirangutega. 07.04.2005 Kinnisvaraekspert Viru poolt koostatud ekspertarvamuse kohaselt oli Arkna Katsejaama kinnistu põllu- ja metsamaa (391,6 ha) turuväärtus 2002. a 1 760 000 - 2 230 000 krooni. Hinnangu andmise eesmärk oli määrata kindlaks hoonestamata maa (põllu-, rohu- ja metsamaa) turuväärtus ning lähtutud on eeldusest, et objektil ei lasu koormatisi, kitsendusi ega hüpoteeke. Objekti kirjeldusest nähtuvalt poolitab kinnistut (kogu pindala 428,56 ha) maantee, millest ühele poole jääb põllu- ja metsamaa ning teisele poole hoonestus. Hoonestus paikneb enamuses endise Arkna mõisa pargis ning on paigutatud kompaktselt. Nähtuvalt 17.10.2006 Kinnisvaraeksperdi poolt koostatud ekspertarvamusest Arkna mõisa kõrvalhoonete turuväärtuse kohta võis 2002. a hoonete väärtus olla 150 000-450 000 krooni. Kinnisvarabüroo Uus Maa 19.09.2005 ekspertarvamuse kohaselt on Arkna Katsejaama kinnistul paiknevate muinsuskaitse alla kuuluvate hoonete turuväärtus 10-15% madalam sellest, kui hooned ei oleks koormatud muinsuskaitseliste piirangutega. Eeltoodust tulenevalt pidas kohus mõistlikuks alandada kinnistu ostuhinda 42 857 krooni võrra, arvestades ekspertide poolt väidetud keskmist turuväärtust (300 000 krooni) ja seda, kui palju muinsuskaitselised piirangud hoonete väärtust keskmiselt vähendasid (12,5%). Nimetatud summa tuleb mõista kostjalt hageja kasuks välja. Sellise summa

võrra kinnistu ostuhinna alandamine ei lähe vastuollu ka OÜ Kinnisvaraekspert Viru poolt koostatud arvamusega põllu- ja metsamaa turuväärtuse kohta, sest kinnistu hind jääb kokkuvõttes siiski suuremaks põllu- ja metsamaa minimaalsest turuväärtusest. Kostja poolt esitatud eksperthinnangust ja selle lisast nähtuvalt olid Eesti mõistate tehinguhinnad 2002. a tõepoolest enamasti alla 1 000 000 krooni, kuid samas olid seal toodud kinnistute pindalad märkimisväärselt väiksemad.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

täitmise väärtuse vaheks lugema 15 %, kui müügihinna alandamisel arvestaks kohus ka asjaolu, et kokku tuli apellandil kinnistu ostmiseks tasuda 5 084 300 krooni; 3) arvestades esitatud ekspertiisiakte, millest kaks on kostja enda esitatud, ei saanud kinnistu väärtus ühelgi juhul olla alla 2,5 miljoni krooni. Kui lähtuda veel täiendavalt sellest, et kostja poolt esitatud viimases ekspertiisiaktis (17.10.2006) on märgitud, et 2002. a olid selle piirkonna hoonestatud kinnistute hinnad ca 150 - 200 kr/m2, siis vaidlusalune ca 425 ha suurune kinnistu pidi maksma tunduvalt enam. Lähtudes kohtupraktikast, mõistlikkusest ja ökonoomsusest riigilõivu tasumisel, tuleks Eesti Maaülikoolilt täiendavalt 400 000 krooni välja mõista.

otsuse punktis 46. Seega on kohtu diskretsiooni aluseks olnud müügihinna vähendamise suuruse otsustamisel eelpoolnimetatud tõendid ning asjaolud; 4) on põhjendamatu väide, mille kohaselt kohus oleks pidanud arvestama asjaolu, et esialgne hageja, Metsamaahalduse AS, pidi ostma tervikvara, mille hulka kuulus kinnistu, Arkna karjatalu osad ja käibevara. Müügiobjektiks oli küll ühtse tervikuna vaadeldav vara, kuid selle koosseisus olev vara kuulus omandiõiguse alusel erinevatele teovõimelistele, iseseisva varalise vastutusega juriidilistele isikutele, kes olid ka oma vara iseseisvad müüjad. Nii sõlmis vastustaja nimetatud tehingu raames vaid kaks lepingut: kinnistu ja OÜ Karjatalu oma osa müügiks. Apellant on esitanud nõude vaid vastustaja, Eesti Maaülikooli, vastu. Tunnistaja Taavi Raadik, kes oli 2002. a Metsamaahalduse AS juhatuse liige, ütluste kohaselt osaleti vara müügipakkumises ning soetati vara pakkumistingimustel just soovist omandada kinnisvara koos sellel tegutseva põllumajandusliku äriühinguga eesmärgiga jätkata põllumajanduslikku tegevust kinnistul.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

ostuhinda 42 857 krooni võrra. Kui lähtuda hoonete keskmisest turuväärtusest 300 000 krooni ja vähendada seda 12,5 % võrra, oleks hoonete keskmine väärtus vähenenud 37 000 krooni võrra. Samas jääb ka kohtu poolt alandatud ostuhind 42 857 krooni ekspertarvamuses leitud 10-15 % raamesse, mille võrra on hoonete turuväärtus madalam, kui need on koormatud muinsuskaitseliste piirangutega. Kui lähtuda apellandi poolt esitatud VÕS §-s 112 lg 1 sätestatud valemist hinna alandamise kohta, tuleks hinda alandada ülalmärgitud ekspertarvamustes toodud keskmistest väärtustest lähtudes (2 262 500 : 2 300 000 X 2 000 000 = 1 967 391 krooni) 32 609 krooni võrra. Kuivõrd kohus lahendas hinna alandamise TsK § 251 lg 1 p 2 alusel, siis ei olnud kohtule siduv VÕS §-s 112 lg 1 sätestatud valem. Kohus on hinna alandamisel analüüsinud kõiki tõendeid, kasutanud diskretsiooni ning lähtunud ka mõistlikkuse põhimõttest ning apellandi väited TsMS § 442 lg 8 rikkumise kohta ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida veel järgmist. Vastustaja müüs apellandile Arkna Katsejaama kinnistu, mis oli koormatud hoonestusõigusega OÜ Arkna Karjatalu kasuks. Eelviidatud Kinnisvaraeksperdi ekspertarvamuses on samuti rõhutatud, et kinnistul asuvad hooned kuulusid kinnistu võõrandamise hetkel hoonestajale, kes müüs need eraldi lepinguga ning seetõttu on ekspertarvamuses esitatud müügihindade proportsioonid eelduslikku laadi. Kinnistu ostu-müügilepingu p 2.1.3 kohaselt on müüja kinnitanud, et lepinguobjekti valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes ei kehti muinsuskaitsealaseid piiranguid ning ostumüügilepingu p 1 kohaselt oli müügiobjektiks hoonestusõigusega koormatud kinnistu. Sellest tulenevalt on maakohus õigesti lähtunud antud vaidluse lahendamisel üksnes kinnistu võõrandamise lepingust ning leidnud, et kinnistu ostuhinda on mõistlik vähendada 42 857 krooni võrra.

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.