OÜ A. hagi Eesti Maaülikooli vastu ostuhinna alandamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja: OÜ A. hageja esindaja: advokaat Helina Luksepp (postiaadress advokaadibüroo Consensus, Pärnu mnt 23, Tallinn) kostja: Eesti Maaülikool Põllumajandusülikool, rk Kreutzwaldi 64, Tartu)
(endine nimi Eesti 74001086, asukoht
kostja esindaja: Anneli Jõgiste iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: Eesti Vabariik Kultuuriministeeriumi (rk 70000941, asukoht SuurKarja 23, Tallinn) kaudu kolmanda isiku esindaja: Liina Urboja Istungi toimumise aeg
26.06.2007
Protokollija
kohtuistungisekretär Maili Pant
Lk 2 / 11
RESOLUTSIOON
Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3, TsMS (redaktsioon kuni 31.12.2005) § 60 lg 1, § 61 lg 1 p 1, TsMS § 435, § 436, § 438, § 439, § 442, VÕSRS § 11, TsK § 250 lg 1, § 251 lg 1 p 2, kohus otsustas: rahuldada OÜ A. hagi Eesti Maaülikooli vastu osaliselt. Alandada 30.04.2002 ostu-müügi lepingus A. kinnistu (registriosa nr 3704) ostuhinda 42 857.- krooni võrra. Välja mõista Eesti Maaülikoolilt 42 857.- krooni (nelikümmend kaks tuhat kaheksasada viiskümmend seitse krooni) OÜ A. kasuks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Välja mõista Eesti Maaülikoolilt menetluskulu 3771.42 krooni (kolm tuhat seitsesada seitsekümmend üks krooni ja nelikümmend kaks senti) OÜ A. kasuks. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7). Kohtuotsuse kättetoimetamine Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.
1.Avaliku kirjaliku enampakkumise juhendi ja müügi tingimuste kohaselt müüb Eesti Põllumajandusülikool avalikul kirjalikul enampakkumisel endale kuuluva kinnistu (asukoht X ) ning tegutseva põllumajandusliku osaühingu A. osad, mis kuuluvad Eesti Põllumajandusülikoolile ja SA-le A. . Kinnistu müüakse koos OÜ A. osadega. Kinnistu on koormatud hoonestusõigusega OÜ A. kasuks. Pakkumine tuleb esitada kolmest osast koosneva ostuhinnaga: kinnistu hind, Eesti Põllumajandusülikoolile kuuluva osa hind ja SA-le A. kuuluva osa hind (I kd tl 18-21). Seoses osade võõrandamisega otsustas SA A. võõrandada OÜ A. ostu-müügitehingu korral registrisse kantud vallasasjad ostjale lepingu alusel komplekshinna sees. Enampakkumise teated avaldati 2002. a märtsi ajalehtedes (I kd tl 6, 7).
2.30.04.2002 sõlmiti järgmised lepingud:
2.1.Notariaalselt tõestatud ostu-müügi leping, mille p 1.1, 3.1, 4.1 kohaselt müüb Eesti Põllumajandusülikool endale kuuluva OÜ A. osa hinnaga 20 000 krooni ja SA A.
Lk 3 / 11
endale kuuluva OÜ A. osa hinnaga 80 000 krooni Metsamaahalduse AS-ile ning Metsamaahalduse AS saab osaühingu ainuosanikuks (I kd tl 33-44).
2.2.Notariaalselt tõestatud ostu-müügi leping, mille p 1, 3.1 ja 4 kohaselt Eesti Põllumajandusülikool müüb ja Metsamaahalduse AS ostab hoonestusõigusega koormatud A. kinnistu (registriosa nr 3704) koos selle oluliste osadega 2 000 000 krooni eest (I kd tl 45-57).
2.3.Ostu-müügi leping, mille p 2.1, 2.2, 4 kohaselt SA A. müüb ja Metsamaahalduse AS ostab OÜ A. lepingujärgses kasutuses oleva vallasvara 2 984 300 krooni eest (I kd tl 58-59).
3.Osade ostu-müügi lepingu p 2.4 ja kinnistu ostu-müügi lepingu 2.1.6 kohaselt korraldas Eesti Põllumajandusülikool kokkuleppel SA-ga A. enampakkumise vara müügiks, mis koosneb A. kinnistust, OÜ A. osadest ning SA-le A. kuuluvast vallasvarast. Enampakkumise võitis Metsamaahalduse AS, kes pakkus nimetatud vara eest kokku 5 084 300 krooni. Osade müügihind on 100 000 krooni, kinnistu müügihind on 2 000 000 krooni ja vallasvara müügihind 2 984 300 krooni (I kd tl 34, 46).
4.03.01.2001 notariaalselt tõestatud lepinguga koormasid Eesti Põllumajandusülikool ja OÜ A. Eesti Põllumajandusülikoolile kuuluva A. kinnistu hoonestusõigusega OÜ A. kasuks tähtajaga 50 aastat (p 1.1, 3, 4.1). Lepingu p 1.3 kohaselt paiknevad kinnistul järgmised ehitised: küün Paisu, kontor-elamu, pullilaut, katlamaja, kütuseladu, kaks noorkarjalauta, lüpsikarjalaut sõnnikuhoidlaga, heinahoidla, laborihoone, küün Rehe, jääkelder, tankurid ja tsisternid, kaks sõnnikuhoidlat (2), torn ja kolm silohoidlat. Lepingu p 2.2.1 kohaselt kinnitab hoonestaja, et on vaadanud kinnistu ja ehitised põhjalikult üle, on teadlik kinnistu seisundist, suurusest ja piiridest, ehitiste kvaliteedist ja tehnilisest seisukorrast ega oma selles osas maaomanikule mingeid pretensioone. Lepingu p 4.3.2 kohaselt on hoonestaja kohustatud tagama ehitiste säilimise ning hoidma ehitised ja kogu kinnistu alaliselt heas seisukorras. Kui hoonestaja nimetatud kohustusi ei täida, on maaomanikul õigus teostada vajalikud tööd ise ning nõuda hoonestajalt selleks tehtud kulutuste hüvitamist (I kd tl 2231).
5.Kultuuriminister tunnistas 30.03.1998 määrusega nr 8 „Kultuurimälestiseks tunnustamine“ arhitektuurimälestiseks Lääne-Virumaal mh järgmised objektid: R vallas A külas A mõisa peahoone, park, kivisillad, paistiigi maabumistrepp, piirdemüürid, kelder, ait-kuivati, tallmeistri maja, puutöökoda, hobusetall, sepikoda-vankrikuur, riistakuur, sõiduhobuste tall, karjalaut. Määrus on avaldatud 29.04.1998 Riigi Teataja Lisas nr 147/148, 558.
6.07.02.2003 esitas Metsamaahalduse AS Tartu Maakohtule hagi Eesti Põllumajandusülikooli vastu müügihinna alandamiseks 2 000 000 krooni võrra ja 2 000 000 krooni väljamõistmiseks (I kd tl 5-13).
7.09.12.2003 esitas Metsamaahalduse AS kohtule teate protsessiõigusjärgluse kohta. Metsamaahalduse AS loovutas oma nõude kostja vastu AS-ile Põlluvara, kes on omakorda loovutanud nõude OÜ-le A. (I kd tl 205-210, 217). Loovutamise ajal kehtinud VÕS § 164 näeb ette, et nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemele.
HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
8.Pärast 30.04.2002 lepingute sõlmimist ja täitmist sai Metsamaahalduse AS-ile teatavaks, et suur osa kinnistul asuvatest ning hoonestusõigusega koormatud ehitistest on tunnistatud muinsuskaitseobjektiks (I kd tl 7-8).
Lk 4 / 11
9.Vaadeldes 30.04.2002 lepinguid omavahelistes seostes, on enampakkumise eesmärgiks kostjale kuuluva kinnistu ja sellel asuvate kõigi varade müümine. Kuivõrd formaaljuriidiliselt oli osa kostja varast antud OÜ A. kasutusse (hoonestusõigus), seoti kinnistu müük selle isiku osade müügi ning ettevõtte vallasvara müügiga. Ühtse majandusliku eesmärgi saavutamine tingis kolme eraldi leping sõlmimise (I kd tl 8). Kuigi vara on omandatud kolme lepingu alusel kahelt isikult, on enampakkumise tingimuste kohaselt tegemist omavahel seotud tehingutega, millest ühe tegemine oleks teisteta välistatud. Seega tuleb Metsamaahalduse AS-i tahte kujundamisel ja ostuhinna määratlemisel ning pakkumisel käsitleda lepinguid tingimuslikult teatud ühtsuses. Lisaks on SA A. kostja struktuuriväline üksus ja asutatud tema poolt. Arvestades seda ning sihtasutuse asutamise eesmärke, on tegemist küll formaalselt iseseisva juriidilise isikuga, kuid sisuliselt kostja üksusega. Õige oleks tõlgendus, et kostja müüs ise ja oma struktuurivälise üksuse kaudu nii kinnistu, sellel asuvad ehitised kui osaühingu osad. SA A. on likvideerimisel ning sisuliselt kogu tulu vara müügist jääb kostjale. Nõuet tuleb vaadelda ja tõlgendada selle majanduslikust tähendusest lähtuvalt. Vastasel juhul saaks välistada müüja vastutuse, sidudes ostmise kohustuse näiliselt erinevatele juriidilistele isikutele kuuluva vara müügiga. Eeltoodu omab tähtsust, et selgitada hageja nõude ulatust ning seda, miks hageja lähtub selles kõigi tehingute kogumaksumusest, mitte ainult kinnistu müügihinnast (I kd tl 10-11, 186, 189).
10.TsÜS § 54 lg 1, 4 ja tehingute tegemise ajal kehtinud AÕS § 16 tulenevalt on hoonestusõigus kinnistu oluline osa ning hoonestusõiguse oluliseks osaks on hooned. Vaadeldes vaid formaalsest küljest kinnistu ostu-müügi lepingut ja müüdavat asja, on ostjale määrava tähendusega maa ja selle olulised osad, antud juhul eelkõige hoonestusõigus. Kostja kinnitas hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 2.1.3, et ehitistel pole mingisuguseid varjatud puudusi ega vigu. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.3 kohaselt on hoonestaja õigustatud kasutama ehitisi sihtotstarbeliselt oma põhikirjaliseks tegevuseks ning teostama omal äranägemisel selleks vajalikke ümberehitusi. SA A. põhikirjaliseks tegevuseks on teaduslik ja praktikaalane koostöö Eesti Põllumajandusülikooliga, Eesti mustakirju veisekarja kasvatamine ja aretamine, praktikabaasi pidamine Eesti Põllumajandusülikooli loomakasvatusinstituudile, põllumajandusloomade seemendamiseks vajalike vahendite realiseerimine, söödatootmine, põllumajandussaaduste tootmine, töötlemine ja kaubandus. Kinnistu ostu-müügi lepingu p-s 2.1.3 kinnitas kostja, et lepinguobjektil ei ole mingeid varjatud puudusi ega vigu; lepinguobjekt ulatub Selja jõe ehituskeeluvööndisse, peale sellest tuleneva ei kehti lepinguobjekti valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes muinsuskaitsealaseid, loodukaitsealaseid ega muid piiranguid. Seega ostis Metsamaahalduse AS kinnistu koos hoonete ja muu varaga, mis oli kohandatud ja sobilik põllumajanduslikuks tootmiseks. Üheski lepingus ega dokumendis, millega Metsamaahalduse AS tutvus, ei ole märgitud ega oletuslikku võimalustki, et tegemist võiks olla kinnistuga, mis on kaetud muinsuskaitseobjektidega (I kd tl 8-9).
11.MuKS § 3 lg 2 p 2, § 16 lg 1 p 1, 2, § 18 lg 1, 6, § 19, § 24 lg 1, § 25 alusel on mälestiste puhul tegemist objektidega, mille puhul, sõltumata vara omanikust või valdajast, on riigil ja kohalikul omavalitsusel seadusest tulenev õigus teatud viisil asja kasutamist ja käsutamist piirata. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.4 kohaselt muutuvad ehitised hoonestusõiguse lõppemisel maa oluliseks osaks ning hoonestajal puudub õigus ehitise äravedamiseks ja õigus hüvitisele ehitise äravedamise õiguse kaotamise eest. Seega ei saa väita, et kinnistu omanikul puudub huvi hoonete osas, samuti on huvi ilmne hoonestaja seisukohast. Muinsuskaitseseadusest tulenev režiim jääb kehtima ka pärast hoonestusõiguse lõppemist. Kostja kinnitab, et tal oli hoonestusõiguse tingimustega tutvustamise kohustus, samas on ta jätnud edastamata hoonestusõigusega seotud olulise teabe ning loonud sellega moonutatud ettekujutuse tegelikest asjaoludest. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st
Lk 5 / 11
2.1.1 ja 2.5 oli võimalik üheselt järeldada, et hooned on vabad igasugustest kohustustest. Metsamaahalduse AS ei saa hooneid enampakkumisel osalemisel seatud eesmärkidel kasutada ei kinnistu ega hoonestusõiguse omanikuna seetõttu, et kostja, müües tervikvarana kinnistu ja hoonestaja osad, jättis ostja teavitamata hoonete õiguslikust režiimist (I kd tl 910, 188, 189).
12.Käesolevaks ajaks on Metsamaahalduse AS võõrandanud kinnistu OÜ-le A. . AÕS § 245 lg 1 kohaselt kustutatakse hoonestusõiguse ja maatüki omaniku kokkulangemisel hoonestusõigus kinnistusraamatust tema avalduse alusel. Hoonestaja ja maaomaniku kokkulangemisel on maaomanikul kõik samaväärsed õigused, mis asjaõigustega koormamata kinnistu omanikul. Seega on hagi rahuldamata jätmine põhjusel, et hoonestaja ja kinnistu omanik on erinevad isikud ning nende õigused ja kohustused hoonete suhtes erinevad, alusetu. See oleks põhjendamatu ka juhul, kui hoonestaja ja omanik ei langeks kokku, sest hoonestusõigus on tähtajaline ja ehitised muutuvad hoonestusõiguse lõppemisel maatüki olulisteks osadeks, mistõttu on igal juhul maaomanikul huvi hoonete ja nende õigusliku staatuse osas (I kd tl 187).
13.Kostja ei täitnud MuKS § 18 lg 6 sätestatud kohustust anda kinnistu võõrandamisel üle kaitsekohustuse teatis ega MuKS § 19 sätestatud kohustust, et võõrandamise leping peab sisaldama sätet selle kohta, et tegemist on mälestise või muinsuskaitse alal paikneva kinnisasja või ehitisega (I kd tl 188).
14.Riigikohus on 09.09.2002 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-77-02 rõhutanud, et ostjat tuleb informeerida kõigist asjaoludest, mis mõistlikult eeldades on ostja jaoks olulised. Enampakkumisel osaledes ei olnud Metsamaahalduse AS teadlik, et on kohustatud säilitama ja hooldama ehitisi muinsuskaitseobjektidena. Metsamaahalduse AS ostis põllumajandus- ja metsamaana kasutatava kinnistu ning põllumajandusliku tootmisega tegeleva äriühingu osad. Põllumajanduslikku tootmist ei ole võimalik läbi viia kinnistul, mis on kaetud muinsuskaitseobjektidega. Metsamaahalduse AS ei saa kinnistut ja hoonestusõigust kavandatud eesmärkidel kasutada (I kd tl 11-12).
15.13.05.2004 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-60-04 on Riigikohus selgitanud, et muinsuskaitsealaseid piiranguid tuleb käsitleda asja puudustena TsK § 250 mõttes, sest need lähtuvad asja enda olemusest ja takistavad ostjal asja tavapärast valdamist ja kasutamist. Kostjal on TsK § 251 lg 1 p-st 2 tulenevalt õigus nõuda ostuhinna alandamist (II kd tl 19-20).
16.Kostjal oli vastavalt TsK § 246 ja § 250 kohustus teavitada ostjat kõigist müüdava asjaga seotud asjaoludest ning anda ostja omandisse kokkulepitud kvaliteediga asi. Kui lepingus on fikseeritud, et üle antakse kinnistu, mis on koormatud hoonestusõigusega ning tutvumiseks esitatud hoonestusõiguse seadmise leping ei sedasta infot selle kohta, et hooned on muinsuskaitsealused, siis just sellistele tingimustele vastav asi tuleb ostjale üle anda. Müüja ei olnud seadnud tingimuseks asjaolu, et hoonestusõigus, mis kinnistut koormab, kätkeb oma olulistes osades muinsuskaitseobjekte ning TsK § 252 lg 1 kohaselt on ostjal õigus esitada selle kohta pretensioon. Muinsuskaitsepiirangute näol on tegemist puudusega, mida ei ole võimalik välisel vaatlusel tuvastada. Samuti on kinnitanud nii riigi esindaja kui ka kostja, et kaitsekohustise teatist ei ole objektile väljastatud, samuti on muinsuskaitseobjekt looduses nõuetekohaselt tähistamata. Senine omanik peab uut omanikku informeerima mälestise olemasolust, sõltumata kaitsekohustuse teatise väljastamisest (III kd tl 33-35).
17.Kuni 18.10.2006 on kostja omaks võtnud, et ei teavitanud ostjat sellest, et kinnistul asuvad hooned on muinsuskaitseobjektiks, hiljem aga asus seisukohale, et tegelikult oli see asjaolu
Lk 6 / 11
kõigile teada. Hageja vaidleb vastu kostja soovile tõendist (omaksvõtust) loobuda (III kd tl 33, 37).
18.Esialgses hagiavalduses palus hageja alandada Metsamaahalduse AS-i poolt võidetud ning kostja poolt korraldatud enampakkumise tulemusena müüdud vara (kinnistu, OÜ A. osad ning SA-le A. kuuluv vallasvara) müügihinda 2 000 000 krooni võrra ja mõista kostjalt enda kasuks välja 2 000 000 krooni, arvestades kulutusi, mida tuleb kanda ehitise allumise tõttu muinsuskaitseseadusest tulenevatele nõuetele (I kd tl 12).
19.Ekspertide arvates ulatuvad vaidlusaluste muinsuskaitseobjektide esialgse funktsiooni säilitamiseks vajalikud ehitusinvesteeringud 2 038 261-2 680 864 kroonini (I kd tl 11-12). Hageja ei nõustu Kultuuriministeeriumiga, et ekspertiisi alusel ei saa otsustada vajalike tööde maksumuse üle. MuKS § 24 - § 28 sätestavad seadusest tulenevad kitsendused kinnismälestise suhtes. Seetõttu on juba objektiivselt kinnismälestise õigused olulisel määral piiratud. Samuti on Muinsuskaitseamet ise 30.09.2003 kirjas nr A-11/235 tunnistanud ekspertiisi (II kd tl 19).
20.Kostja viited kaitsekohustuse sisu puudumise kohta on asjakohatud. Hageja on esitanud juba 2004. a riigi esindajale ülevaate hoonete osas kavandatavatest muudatustest, mis lähtusid äriplaanist kostja poolt välja kuulutatud oksjonil osalemiseks. Selgus, et nõude aluseks olevat muinsuskaitsekohustust ei ole võimalik kõrvaldada ning puudustega asja müümist on võimalik hüvitada vaid rahas. Enamus hagejale kuuluval kinnistul asuvatest hoonetest on muinsuskaitsealused ning seda õiguslikku režiimi lõpetada pole võimalik. Ühtegi muinsuskaitsealust hoonet lammutada ei saa. Kõiki muinsuskaitsealuseid hooneid tuleb säilitada. Võimalike ümberehituste osas toimub seaduses ettenähtud korras vastav menetlus, mis seisneb muinsuskaitsega kooskõlastatud ekspertiisi ning koostatava projekti eritingimuste tellimises ning pädeva asutuse kollegiaalses otsustuses ümberehituste mahu ja lubatavuse kohta. Selle protsessi lõpptulemust ei ole võimalik prognoosida. Hageja jätkab koostööd muinsuskaitse asutustega hoonete säilitamiseks ja võimalike ümberehituste osas loa taotlemiseks (II kd tl 37-38; III kd tl 35).
21.Hageja on esitanud kohtule ka täiendava ekspertarvamuse, sest müügihinna alandamise aluseks on kohase ja mittekohase täitmise vahe. Kinnisvarabüroo Uus Maa ekspert on hinnanud, et muinsuskaitseliste piirangutega hoonete turuväärtus on 10-15% madalam võrreldes sellega, kui hooned ei oleks vastavalt koormatud. Kostja poolt esitatud eksperthinnangute kohaselt võib väita, et mõiste tehinguhinnad olid 2002. a alla 1 miljoni krooni piiri. Ükski ekspert ei ole suutnud adekvaatselt vastata küsimusele, milline oleks kinnistu väärtus, kui sellel asuvad muinsuskaitse all olevad hooned, ja milline, kui hooned ei oleks muinsuskaitse all (III kd tl 36).
22.Hageja arvates olekski kohane hind muinsuskaitselise koormatisega kinnistu osas olnud ca 1 miljon krooni. Arvestades, milline on muinsuskaitseliste hoonete säilitamise hind ning kuidas see vähendab kinnistu väärtust, on diskretsiooni rakendades kohane ja õiglane alandada müügihinda 1 miljoni krooni võrra (III kd tl 37).
23.Kohtuistungil palus hageja esindaja hagi rahuldada (III kd tl 61).
KOSTJA VASTUS
24.Kostja hagi ei tunnista, palub jätta selle rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda.
25.Kostja ja SA A. on iseseisvad tsiviilõiguse subjektid ja väljendanud oma tahet iseseisvate lepingute sõlmimisega, seda kinnitavad ka ülikooli kõrgema otsuskogu 04.10.2001 otsus nr
Lk 7 / 11
38 ja 14.02.2002 otsus nr 1 kinnistu ja osa võõrandamise kohta. Juriidilistel isikutel on iseseisev varaline vastutus. Kostja kui iseseisev avalik-õiguslik juriidiline isik on sõlminud Metsamaahalduse AS-iga kaks lepingut – kinnistu ostu-müügi lepingu hinnaga 2 000 000 krooni ja osaühingu osa ostu-müügi lepingu hinnaga 20 000 krooni. Muid lepingulisi kohustusi ei ole kostja endale Metsamaahalduse AS-i ees võtnud (I kd tl 105, 224; II kd tl 29, 57).
26.Osa kultuuriministri 30.03.1998 määruses nr 8 nimetatud objekte asub tõesti ostu-müügi lepingu objektiks olnud kinnistul (hoonestusõigusega oli hõlmatud vastavalt A. kinnistu pakkumismenetluses kasutatud põhivara nimekirjale 29 ehitist, millest mälestiste hulka vaid 9 hoonet ja rajatist, millel puudus jääkväärtus), kuid nimetatud ehitised on hõlmatud kinnistule seatud hoonestusõigusega. Meelevaldne on hageja seisukoht, et ehitised on kinnistu ostu-müügi lepingu objekti oluliseks osaks. Vastavalt lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 16 lg 21 ja kehtivale TsÜS § 54 lg 2 ja 3 ei ole ehitis, mis on võõra maatükiga püsivalt ühendatud seda maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks, maatüki oluline osa. Alles hoonestusõiguse lõppemisel muutuvad ehitised maa oluliseks osaks. Tulenevalt sellest ei informeerinud ka notar mälestise olemasolust, küll aga koormatusest hoonestusõigusega ja ulatumisest Selja jõe ehituskeelu vööndisse. Kinnistu ostu-müügi lepingus ei ole ehitisi puudutatud, sest need ei olnud maatüki, vaid hoonestusõiguse oluliseks osaks. Kinnistu oluliseks osaks oli põllu-, rohu- ja metsamaa. Tulenevalt AÕS § 247 lg-st 2, MuKS § 16 ja hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.3.2 peab tagama ehitise säilimise hoonestaja, mitte maaomanik, ning hoonete lammutamine ei ole võimalik. Kui hoonestaja kohustusi ei täida, on maaomanikul õigus teostada vajalikud tööd ise ning nõuda selleks tehtud kulutuste hüvitamist hoonestajalt. Kohustus lasus müügihetkel OÜ-1 A. sellele vaatamata, et kinnistu omanikuks sai ning OÜ A. osad omandas Metsamaahalduse AS. Vastavalt ÄS § 135 lg 2 ei vastuta osanik osaühingu kohustuste eest (I kd tl 105-106, 224-225; II kd tl 30, 58-59; III kd tl 67).
27.Kostjale ei ole kunagi koostatud ega esitatud mälestiste kohta kaitsekohustise teatist, seega ei olnud võimalik midagi ka üle anda. Kinnistu omanikule võivad täiendavad kohustused kitsenduste ja arhitektuurimälestiste hooldamiseks tehtavate tööde näol tekkida alles pärast Muinsuskaitseameti poolt teatise väljastamist, aga need ei ole kuidagi seotud kinnistu ostumüügi lepingust tulenevate müüja kohustustega, sest müüja ei olnud nendest teadlik, sest Muinsuskaitseamet oli jätnud MuKS § 14, § 18, § 27 lg-st 4 tulenevad kohustused täitmata (I kd tl 225-226; II kd tl 30-31, 58; III kd tl 23).
28.Kostja teadis enne 30.04.2002 kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimist A mõisa hoonete kuuluvusest kultuurimälestiste hulka. See oli ja pidi olema teada ka OÜ A juhtkonnale, SAle A. ja Metsamaahalduse AS-ile, kes olid lepingu- või äripartneritena ja mõiskompleksi kuuluvatest hoonetest ja maast huvitatud isikutena informeeritud kõikidest kõnealuseid objekte puudutavatest asjaoludest. Lähtudes ehitiste vanusest, ilmsest kuuluvusest mõisakompleksi, sisuliselt kõikide ümbritsevate isikute teadmisest muinsuskaitse alla kuulumisest ning asjaolust, et muinsuskaitse objektide loetelu oli avalikustatud kõikidele kättesaadavas õigusaktis, ei saa pidada mõistlikult võimalikuks, et ostja ei teadnud ega pidanudki teadma ehitiste muinsuskaitse alla kuulumisest. Arvestades Metsamaahalduse AS-i tegevust, ei ole arvestatav võimalus, et tal ei olnud võimalik eriteadmiste puudumisel aru saada, et hooned võisid kuuluda mälestiste hulka. Ülikool seadis hoonetele hoonestusõiguse just sel põhjusel, et ei pidanud vajalikuks ega võimalikuks nende omamist ja haldamist kui muinsuskaitse all olevaid hooneid. Seega ei olnud info hoonete muinsuskaitseliste piirangute kohta asjaolu, millest teatamine oleks võinud poolte otsust muuta. Metsamaahalduse AS ostjana ei järginud heausksuse printsiipi (TsÜS § 138), ei teinud koostööd ega osutanud igakülgset kaasabi lepingutingimuste sõnastamisel, olulise
Lk 8 / 11
informatsiooni edastamisel ning parima tulemuse saavutamisel. VÕS § 281 lg 4 alusel ei vastuta kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest (III kd tl 22-24, 65).
29.Situatsioonis, kus ostja on kinnitanud, et on vaadanud kinnistu põhjalikult üle, teadlik kinnistu seisundist, suurusest ja piiridest, kinnistut koormavast hoonestusõigusest ja selle sisust ega oma eeltoodu osas müüjale mingeid pretensioone (kinnistu ostu-müügi lepingu p-s 2.2.1), pooled ei soov tehinguga seotud asjaolude täiendavat kontrollimist notari poolt ning sõlmitava müügilepingu objektiks on kinnistu osas maa ja selle olulise osana hoonestusõigus, on põhjendamata kogu vastutust lepingu sõlmimise tagajärgede eest panna müüjale (II kd tl 30, 58; III kd 66).
30.Selgusetuks jääb, millisel alusel võtab hageja tehingu hinnaks 5 084 300 krooni. Vallasvara ostu-müügi lepingut hinnaga 2 984 300 krooni ei sõlmitud kostjaga. Antud juhul ei oma tähtsust, millise rahasumma investeeris Metsamaahalduse AS muude, mitte kinnistu ostumüügi lepingute sõlmimisse. Hagiavaldusest ei selgu, millised on ja millest tulenevad kolmandate isikute õigused ostu-müügi lepingu objektiks olnud SA A. poolt müüdud vallasvarale (I kd tl 107, 226; II kd tl 31, 59).
31.Kinnistu müügihind kujunes tulenevalt kinnistu suurusest, soodsast asukohast ja koormatusest hoonestusõigusega. Kinnistu õiglast hinda kinnitab ekspert Alari Reissaare töö aastast 2005 ja ülevaade Eesti maaturg 2002. OÜ Tirool, kes jäi enampakkumisel vara hinna osas teiseks, pakkus kinnistu hinnaks 1,3 miljonit krooni AS-ist Metsamaahaldus rohkem. Kostja ei ole kunagi soovinud võõrandada kinnistut kinkimise teel. Hageja ei ole mitte millegagi tõendanud, miks ta soovib hinna alandamist sellises summas ja milles seisnes tehingu tulemusena müügihinna komponendi maa väärtuse langus. Müügihind võis ja pidi kujunema ostjal ostetava vara tegelike omaduste ja väärtuse hindamist võimaldavas situatsioonis. Hoonete väärtuse kuulumist kinnistu müügihinna hulka ei ole tõendatud, seda ei kinnita ka OÜ Kinnisvaraekspert 17.10.2006 arvamuses. Müügihinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Seega tuleb arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet kohustuse täitmise ajal. Hageja ei ole seda teinud. Tulevikus hoonetele võimalike kulutuste tegemine müügihinna alandamise sisustamisel on põhjendatu ja väär (I kd tl 107, 226; II kd tl 32, 59-60; III kd tl 23-24, 66).
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
32.Kultuuriministri määrus on avaldatud Riigi Teataja Lisas ning mälestised on kantud 03.08.1998 kultuurimälestiste riiklikku registrisse, milles sisalduvad andmed on avalikud.
33.Muinsuskaitseamet ei ole koostanud kaitsekohustuse teatist, mistõttu ei olnud kostjal võimalik vastavalt MuKS § 18 lg 6 anda seda edasi kultuurimälestise uuele omanikule. Tulenevalt MuKS § 24, § 25 lg 2, § 18 lg 5 p 2 kehtivad kõik muinsuskaitseseadusest tulenevad kitsendused, kui kaitsekohustuse teatises ei ole määratud kindlaks kitsenduste võimalikke leevendusi.
34.Hageja ei saa tugineda olemasolevate andmete põhjal ostuhinna alandamisel muinsuskaitsealastest nõuetest tulenevatele piirangutele. Võimalik, et Muinsuskaitseameti poolt tehtavad leevendused ei takista hageja poole objektide kasutamist kavandatud eesmärgil. Leevendused ja see, kas ja milliseid töid on tarvis teha kultuurimälestiste hooldamiseks, selgub pärast kaitsekohustuse teatise koostamist.
35.Hageja tellitud Vello Lutsu ja Silvia Rännu ekspertiisi alusel ei ole võimalik otsustada muinsuskaitsealaste piirangute ja nendest tulenevalt vajalike tööde maksumuse üle, sest
Lk 9 / 11
Muinsuskaitseametiga ei ole kooskõlastatud muinsuskaitse eritingimusi vastavalt MuKS § 35 lg 2, 3 (II kd tl 14-16). 15.02.2005 istungil teatas kolmanda isiku esindaja, et konkreetsed piirangud ja leevendused saab esitada siis, kui hageja esitab projekti, mida ta tahab tegema hakata (II kd tl 54).
KOHTU SEISUKOHT
36.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et Metsamaahalduse AS võitis avaliku enampakkumise, mille tulemusena ta sõlmis 30.04.2002 Eesti Põllumajandusülikooliga kinnistu ostu-müügi lepingu, Eesti Põllumajandusülikooli ja SA-ga A. osaühingu osade ostu-müügi lepingu ja SA-ga A. vallasvara ostu-müügi lepingu, ning Metsamaahalduse AS on oma lepingutest tulenevad kohustused täitnud.
37.Kuna ostu-müügi tehingud tehti enne 01.07.2002, kuulub VÕSRS § 11 tulenevalt käesolevas vaidluses kohaldamisele enne VÕSRS jõustumist kehtinud seadus.
38.Kohus ei pea põhjendatuks käsitleda sõlmitud lepinguid teatud ühtsuses ja vaadelda vara ühtse tervikuna, vaid peab võimalikuks lähtuda üksnes hoonestusõigusega koormatud kinnistu võõrandamise tehingust (I kd tl 10-11, 186). Enampakkumise korraldas küll kostja kokkuleppel SA-ga A. ja tingimuseks oli, et pakkumised tuleb teha kogu vara suhtes (I kd tl 18, 105). Samas tuli pakkumine teha kolmest osast koosneva ostuhinnana, sh tuli eraldi välja tuua kinnistu hind (I kd tl 19). Kostja sõlmis enampakkumise tulemusel vaid kaks lepingut, kinnistu ja oma osa müügiks, SA A. aga sõlmis lepingud oma osa müügiks ja vallasvara müügiks. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et lepingute sõlmimise ajal oli SA A. õigus- ja teovõimeline juriidiline isik iseseisva varalise vastutusega. Tehingute tegemise ajal kehtinud TsÜS § 38 sätestas, et juriidilise isiku teovõime on võime oma esindaja tegudega omandada õigusvõime piires tsiviilõigusi ja võtta tsiviilkohustusi, samuti neid muuta ja lõpetada. Seega ei oma tähtsust, et sihtasutuse asutajaks oli kostja ja sihtasutuse põhikirjalisteks eesmärkideks mh koostöö kostjaga ning kostja katse- ja praktikabaasiks olemine (I kd tl 92-93). Käesoleval juhul ei ole hageja esitanud nõuet ka SA A. vastu ega tuginenud asjaoludele, mis on seotud OÜ A. , kellele kuulus vaidlusalune hoonestusõigus, osade ja SA A. vallasvara võõrandamisega.
39.Kinnistu ostu-müügi lepingu objektiks oli hoonestusõigusega koormatud kinnistu. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 16 lg 21 nägi ette, et ehitis, mis on võõra maatükiga püsivalt ühendatud seda maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks, ei ole maatüki oluline osa. Kohus on siiski seisukohal, et sellest hoolimata on käesoleval juhul maatüki omandajal põhjendatud ja õigustatud huvi hoonete ja nende staatuse suhtes. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 241 lg 5 kohaselt on ehitis, mis on hoonestusõiguse alusel ehitatud või oli selle seadmisel olemas, hoonestusõiguse oluline osa ning AÕS § 16 lg 21 II kohaselt muutub asjaõiguse lõppedes maatükile jääv ehitis maatüki oluliseks osaks. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.4 kohaselt muutuvad ehitised hoonestusõiguse lõppemisel maa oluliseks osaks ning hoonestajal puudub õigus ehitise äravedamiseks ja õigus hüvitisele ehitise äravedamise õiguse kaotamise eest (I kd tl 24). MuKS 3 lg 2, § 16, § 24, § 25 tulenevad mälestiste kaitseks piirangud ja kitsendused ning need jäävad kehtima ka pärast hoonestusõiguse lõppemist ja ehitiste muutumist maatüki oluliseks osaks. Samuti nähtub kinnistu ostu-müügi lepingust, et selle sõlmimisel on peetud vajalikuks tutvustada ostjat hoonestusõiguse seadmise lepinguga (I kd tl 46).
40.Osa kinnistul asuvatest hoonestusõiguse objektiks olevatest hoonetest on tulenevalt kultuuriministri 30.03.1998 määrusest nr 8 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“ arhitektuurimälestised.
Lk 10 / 11
41.TsK § 250 lg 1 kohaselt peab müüdud asja kvaliteet vastama lepingu tingimustele, lepingus juhendite puudumisel aga tavaliselt esitatavatele nõuetele. Riigikohus on asunud 13.05.2004 otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-60-04 seisukohale, et asjale seatud muinsuskaitselisi piiranguid tuleb vaadelda asja puudustena, sest need piirangud lähtuvad asja enda olemusest ja takistavad ostjal asja tavapärast valdamist ja kasutamist. Kui müüja on ostjale müünud mittenõuetekohase kvaliteediga asja, kui selle puudused ei olnud müüja poolt tingimuseks seatud, on ostjal õigus omal valikul kasutada TsK § 251 lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid.
42.Kostja kinnitusel oli ta kinnistu ostu-müügi lepingut sõlmides muinsuskaitselistest piirangutest teadlik ning ka Metsamaahalduse AS teadis ja pidi seda teadma (III kd tl 22, 65). Kohus leiab siiski, et Metsamaahalduse AS-i tegevusala, ehitiste vanus ja ilmne kuuluvus mõisakompleksi, õigusakti avalikustamine ning asjaolud, et OÜ A juhtkond ja SA A. ja teised ümbritsevad inimesed teadsid arhitektuurimälestiseks olemisest, ei anna alust väita, et ka Metsamaahalduse AS seda teadis või pidi teadma. Kostja on ise kuni 20.09.2006 istungini väitnud, et kultuurimälestiseks tunnistamine ei olnud ostu-müügi lepingu sõlmimise ajal teada (II kd tl 26, 31; III kd tl 17). Vaidlust ei ole selle üle, et Muinsuskaitseamet ei olnud koostanud ega esitanud MuKS § 18 sätestatud kaitsekohustuse teatist ning muinsuskaitseobjekt on looduses nõuetekohaselt tähistamata. Kohus nõustub hagejaga, et muinsuskaitsepiirangute näol on tegemist puudusega, mida ei ole võimalik välisel vaatlusel tuvastada. Kinnistu ostu-müügi lepingu p 2.1.2 kohaselt on hoonestusõiguse seadmise lepingu koopia müüja poolt ostjale esitatud ning ostjal on olnud võimalus sellega tutvuda. Kinnistu võõrandamise lepingu p 2.1.3 kohaselt ei ole lepinguobjektil mingeid varjatud puudusi ega vigu; lepingu objekt ulatub Selja jõe ehituskeeluvööndisse, peale sellest tuleneva ei kehti lepinguobjekti valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega muid piiranguid (I kd tl 46). Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 2.1.3 kohaselt ei ole kinnistul paiknevatel ehitistel mingeid varjatud puudusi ega vigu (I kd tl 23). Tunnistaja Taavi Raadiku, kes oli Metsamaahalduse AS-i juhatuse liige 2002. a, ütluste kohaselt esitasid nad pakkumise, tutvusid loomade ja lautadega ja raamatupidamise dokumentidega ning neile ei öeldud, et tegemist on muinsuskaitsealuste objektidega. Sellest sai aktsiaselts teada siis, kui soovis lauta ümber ehitada (III kd tl 48). Tunnistaja Olav Kärdi (kuulus enampakkumise komisjoni koosseisu) ja tunnistaja U.A. OÜ A juhataja) ütlustest nähtuvalt oli üldiselt teada, et osa hooneid on muinsuskaitse all, kuid ütlustest ei selgu, et keegi sellest ka Metsamaahalduse AS-iga oleks rääkinud (III kd tl 49, 50). Eeltoodust nähtuvalt ei ole ehitiste muinsuskaitselised piirangud ära märgitud ei kinnistu võõrandamise ega hoonestusõiguse seadmise lepingutes ning tõendatud ei ole, et hagejale oleks see ka muul viisil teatavaks saanud või pidanud saama. Seega on kostja müünud ostjale mittenõuetekohase kvaliteediga asja ja puudused ei olnud müüja poolt tingimuseks seatud.
43.TsK § 251 lg 1 p 2 kohaselt on ostjal, kellele on müüdud mittenõuetekohase kvaliteediga asi, kui selle puudused ei olnud müüja poolt tingimuseks seatud, õigus nõuda ostuhinna vastavat alandamist. Metsamaahalduse AS on 30.10.2002 esitanud kostjale pretensiooni ostuhinna alandamiseks (I kd tl 71-75). Kostja on teatanud Metsamaahalduse AS-ile, et ei rahulda pretensiooni (I kd tl 76).
44.Nii hageja kui kostja leiavad, et müügihinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel ning hinna alandamisel tuleb arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet kohustuse täitmise ajal. Hageja leiab, et arvestades, milline on muinsuskaitseliste hoonete säilitamise hind ning kuidas see vähendab kinnistu väärtust, on diskretsiooni rakendades kohane ja õiglane alandada müügihinda 1 miljoni krooni võrra. Kostja on seisukohal, et hageja ei oma nõuet tõendanud (III kd tl 36-37, 67).
Lk 11 / 11
45.Kohus nõustub kostjaga, et tulenevalt AÕS § 247 lg-st 2, MuKS § 16 ja hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 4.3.2 (I kd tl 24) peab tagama ehitise säilimise hoonestaja, mitte maaomanik. Käesolevaks ajaks on hoonestusõiguse ja kinnistu omanik küll sama isik (I kd tl 196-198), kuid kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimise ajal oli tegemist erinevate isikutega, kinnistu omandas Metsamaahalduse AS ja hoonestusõigus kuulus OÜ-le A. . Metsamaahalduse AS omandas küll ka OÜ A. osad, kuid tulenevalt ÄS § 135 lg-st 2 ei vastuta osanik isiklikult osaühingu kohustuste eest (I kd 22, 33-44, 45). Seetõttu ei ole põhjendatud lähtuda hinna alandamisel prognoosist muinsuskaitse objektide esialgse funktsiooni säilitamiseks vajalike ehitusinvesteeringute suuruse kohta (mis Maaehituse OÜ 25.10.2002 eksperthinnangu ja prognoosi kohaselt 2 038 261-2 680 864 krooni) ning eeldusest, et investeeringud peab kandma ja tegelikult ka kannab ostja (I kd tl 78-91).
46.Kohtule ei ole esitatud ühtegi objektiivset hinnangut selle kohta, milline oli 2002. a vaidlusaluse kinnistu tegelik väärtus, arvestades asjaolu, et osa kinnistut koormava hoonestusõiguse oluliseks osaks olevatest ehitistest, mis hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.4 kohaselt muutuvad hoonestusõiguse lõppemisel maa oluliseks osaks, olid muinsuskaitseliste piirangutega. 07.04.2005 Kinnisvaraekspert Viru poolt koostatud ekspertarvamuse kohaselt oli A. kinnistu põllu- ja metsamaa (391,6 ha) turuväärtus 2002. a 1 760 000 - 2 230 000 krooni. Hinnangu andmise eesmärgiks oli määrata kindlaks hoonestamata maa (põllu-, rohu- ja metsamaa) turuväärtus ning lähtutud on eeldusest, et objektil ei lasu koormatisi, kitsendusi ega hüpoteeke. Objekti kirjeldusest nähtuvalt poolitab kinnistut (kogu pindala 428,56 ha) maantee, millest ühele poole jääb põllu- ja metsamaa ning teisele poole hoonestus. Hoonestus paikneb enamuses endise A mõisa pargis ning on paigutatud kompaktselt (II kd tl 61-64). Nähtuvalt 17.10.2006 Kinnisvaraeksperdi poolt koostatud ekspertarvamusest A mõisa kõrvalhoonete turuväärtuse kohta võis 2002. a hoonete väärtus olla 150 000-450 000 krooni (III kd tl 25-27). Kinnisvarabüroo Uus Maa 19.09.2005 ekspertarvamuse kohaselt on A. kinnistul paiknevate muinsuskaitse alla kuuluvate hoonete turuväärtus 10-15% madalam sellest, kui hooned ei oleks koormatud muinsuskaitseliste piirangutega (III kd tl 6). Eeltoodust tulenevalt peab kohus mõistlikuks alandada kinnistu ostuhinda 42 857 krooni võrra, arvestades ekspertide poolt väidetud keskmist turuväärtust (300 000 krooni) ja seda, kui palju muinsuskaitselised piirangud hoonete väärtust keskmiselt vähendasid (12,5%). Nimetatud summa tuleb mõista kostjalt hageja kasuks välja. Sellise summa võrra kinnistu ostuhinna alandamine ei lähe vastuollu ka Kinnisvaraekspert Viru poolt koostatud arvamusega põllu- ja metsamaa turuväärtuse kohta, sest kinnistu hind jääb kokkuvõttes siiski suuremaks põllu- ja metsamaa minimaalsest turuväärtusest. Kostja poolt esitatud eksperthinnangust ja selle lisast (III kd tl 25-27) nähtuvalt olid Eesti mõistate tehinguhinnad 2002. a tõepoolest enamasti alla 1 000 000 krooni, kuid samas olid seal toodud kinnistute pindalad märkimisväärselt väiksemad.
47.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 ja TsMS (redaktsioon kuni 31.12.2005) § 60 lg 1 alusel ning hagi rahuldamise ulatust arvestades tuleb mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 3771.42 (riigilõiv 1628.57 krooni, arvestades, et esialgne nõue oli 2 000 000 krooni, millelt hageja tasus riigilõivu 76 000 krooni (I kd tl 5), ning hagi rahuldati 42 857 krooni ulatuses; TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel õigusabikulu 2142.85 krooni (III kd tl 63-64)). Kostja ei ole menetluskulude nimekirja esitanud.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.