Tsiviilasja number
2-07-7356
Kohus
Harju Maakohus; Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Heli Käpp
Otsuse avalikult teatavaks
tegemise aeg ja koht Kohtuistungi toimumise aeg
02.10.2007
Tsiviilasi
OÜ hagi AM j a TM vastu üürilepingu tühisuse tunnistamiseks ja eluruumi vabastamiseks ning valduse üleandmiseks.
Menetlusosalised ja nende
Hageja OÜ (registrikood XXX asukoht XXX) Hageja esindaja AP ( XXX); Kostja 1 AM(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja 2 TM(isikukood XXXX elukoht XXXX) Kostjate esindaja vandeadvokaadi vanemabi Kadi Mägi ( Advokaadibüroo, XXX)
esindajad
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindaja A. P , kostjad A. M ja T. M ning kostjate esindaja K. Mägi
08.03.2007.a. saabus Harju Maakohtule OÜ hagi A M ja T M tunnistamiseks, eluruumi vabastamiseks ning valduse üleandmiseks.
vastu üürilepingu tühisuse
Hagiavalduse kohaselt anti XXX vara üleandmise aktiga nr XXX vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 21.07.94.a. korraldusele nr 1538-k A M üle XXX asuv kahekorruseline puust elamu. A M sai seega valduse ja omandi õigusvastaselt võõrandatud varale. 13.02.06.a. sõlmiti A M õigusjärglaste G B M , K G M , A Li R , OÜ ja AS vahel kinnistu müügileping, hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud, millega OÜ omandas XXX asuva kinnistu Tallinnas. AM volitas 11.07.96.a. antud notariaalse volikirjaga TM(kostja 2) esindama volitajat ameti- ja administratiivasutustes ning kohtuasutustes kõigis küsimustes, mis puudutavad volitajale tagastatud ehitisi ja rajatisi, mis asuvad Tallinnas XXX; esindama AM küsimustes, mis puudutavad nimetatud ehitiste ja rajatiste juurde kuuluva krundi tagastamist; valitsema ja haldama nimetatud ehitisi ja rajatisi koos maaga või samal aadressil asuvad kinnistut, seejuures sõlmima üürnikega üürilepinguid ja vastu võtma üürirahasid, sõlmima rendilepinguid, vastu võtma rendirahasi, alla kirjutama kõikidele vajalikele dokumentidele ning täitma kõik, mis seondub käesoleva ülesandega. AM(kostja 1) on 01.08.02.a. sõlminud eluruumi üürilepingu AM, keda lepingu sõlmimise ajal esindas eelnimetatud volikirja alusel kostja 1 abikaasa kostja 2. Hageja nõuab üürilepingu tühisuse tunnistamist ja eluruumi vabastamist, kuna hageja arvates on leping seadusest tulenevalt tühine. Kooskõlas TsÜS § 84 lg-ga 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi, tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Valdus tühise tehingu alusel on ebaseaduslik valdus. Hageja leiab, et leping on tühine, kuna on sõlmitud vastuolus heade kommetega. Tallinnas, XXX asuvate ehitiste ja rajatiste haldamiseks oli AM 11.07.1996.a. andnud TM notariaalselt tõestatud volikirja. Lepingu sõlmimisel oma abikaasa AM esines TM AM esindajana. Samaaegselt valdas kostja 2 lepingu esemeks olevat korterit ise. Kostja 2 elas seal korteris enne A. M üürilepingu sõlmimist ning jätkas ka peale lepingu sõlmimist faktiliselt XXX korteris elamist. Kostja 2 oli teadlik, et AM elas Rootsi Kuningriigis, mistõttu tal puudus reaalne kontroll voliniku tegevuse üle. See seadis kõrgendatud hoolsuskohustuse TM. Kostja 2 ilmselt soovis elada XXX korteris XXX ilma reaalselt üüritasu maksmata ning tegi AM usaldust kuritarvitades ja tema esindajana esinedes A M kahjuliku tehingu. Lisaks eeltoodule leiab hageja, et ka lepingus sätestatud eluruumi kasutamise üldtingimused on ilmselt ebamõistlikud ning üürileandjat kahjustavad. Samuti kahjustavad lepingu tingimused hagejat, kes AM singulaarse õigusjärglasena on seotud kinnistut koormavate üürilepingutega. Ebamõistlikult esindatavat (üürileandjat) kahjustavad ja heade kommetega ilmses vastuolus on lepingu p 2.6 ja 4.1., mille kohaselt üürileping kehtib 50 aastat, üürnik kohustub tasuma üürileandjale eluruumi kasutamise eest iga aasta 12 krooni üüritasu ning üüritasu on lepingu kehtivuse ajal muutumatu. Üürimaksmise tavapärasesse viisi - igakuistesse üürimaksetesse - ümberarvestatuna kohustus AMseega üürileandjale korteri eest maksma ainult 1 krooni kuus ning seda viiekümne aasta jooksul, kusjuures üürileandjal lepingust tulenevalt puudub võimalus üürihinda tõsta ning saada turutingimustele vastavat hinda. Õiglaste ning heade kommetega kooskõlas olevate üüritingimuste tuvastamiseks tuleb hageja arvates lähtuda teistest üürilepingutest, mille TM AM erapooletu esindajana vastavalt reaalsele üürituru olukorrale sõlmis. Väljaüüritud korterite keskmine üüritasu oli 69,5 krooni ruutmeetri kohta. Sealjuures pikim üüriperiood oli ca 5 aastat ning kokku oli lepitud ka üürileandja õiguses tõsta üürihinda. Hea usu põhimõttest tuleneb, et esindaja peab tegutsema esindatava huvides, mitte iseenda huvides. Kuna asjaoludest tuleneb üheselt, et TMei ole esindajana käitunud mitte AMhuvides, keda ta lepingu
sõlmimisel esindas, vaid iseenda ja oma perekonna huvides, mis ei olnud esindusõiguse eesmärgiks ega esemeks, siis on kostja 2 rikkunud temale esindusõigusega antud usaldust. Omaniku õigustatud ja seadusega kaitstud huvi on saada asja kasutusse andmise eest õiglast üüritasu. Kaksteist krooni aastat, s.o 1 kroon kuus, ei ole mõistlik üüritasu 50 aastase üürilepingu puhul, mida ei ole üüritasu osas võimalik muuta ega üles öelda. Korteri ebamõistlikult madala hinnaga A M ja T M kasutusse andmine, võrreldes teiste samas majas asuvate korteritega, ei olnud A M eesmärgiks ega ole ka hageja eesmärgiks ega tegelikuks tahteks. Küll aga ilmneb asjaoludest kogumina, et ainuke lepingu eesmärk, mis VÕS § 29 asjaolusid arvesse võttes lepingu tõlgendamisest tuleneb, on TM soov asuda koos oma perekonnaga, ilma reaalselt üüritasu maksmata, elama korterisse, mis temale ei kuulu. Seega järeldub, et TM on temale soodsaid asjaolusid kuritarvitades teinud tehingu, mille ajendiks oli teadmine, et temale kasulik sundüürniku staatus pole igavene ning eesmärgiks oli saada eluaegne, sisuliselt tasuta valdus XXX üle. Ka kostja 1 pidi olema teadlik, et üürileping on sõlmitud üürileandja tegeliku tahte vastaselt, kuna vastuolud tavapäraselt sõlmitavate üürilepingutega on mõistlikule isikule ilmsed. Järeldub, et leping on sõlmitud pahauskselt, ebamõistlikult ühte lepingupoolt kahjustavalt ning seega vastuolus heade kommetega. Heade kommetega vastuolus leping vastavalt eeltoodule on tühine ning eiome algusest peale õiguslikke tagajärgi, mistõttu on hageja AMsingulaarse õigusjärglasena õigustatud nõudma asja välja ebaseaduslikust valdusest.
25.05.2007.a. kirjalikus vastuses kostjad hagi ei tunnista ning vaidlevad sellele vastu. Kostja 2 TM oli Tallinnas, XXX asuva kinnistu omaniku AM volitatud esindaja kuni viimase surmani XXX Kostja 2 on AM sugulane oma ema kaudu. Kostja 2 oli volitatud tegelema kõikide kinnistuga seonduvate probleemidega, sh ka üürilepingute sõlmimisega. XXXX sõlmisid AM ja TM XXX asuva eluruumi suhtes üürilepingu. Käesolevaks ajaks on leping muutunud tähtajatuks, sest lepingu tähtaja saabumisel 01.08.2002.a. ei avaldanud pooled soovi lepingut lõpetada. Lepingu kohaselt asus koos kostjaga 2 korterisse elama ka tema elukaaslane A H (praegune A M ). 01.08.2002.a. sõlmis kostja 2 A M esindajana eluruumi üürilepingu A M tähtajaga 50 aastat. Üürilepingu kohaselt pidi kostja 1 tasuma üüri 12 krooni aastas. Kostjad leiavad, et tegemist ei ole heade kommetega vastuolus oleva tehinguga, sest AM oli sellest lepingust täielikult teadlik ning nõus sellega. Tegemist oli sugulastega, poolte vahel oli suuline kokkulepe, et kostja 1 ja kostja 2 korraldavad XXX kinnistul asuva maja hooldamist ning majandamist ilma selle eest tasu saamata. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt ei ole õiguste teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Tegemist ei ole seadusvastase tehinguga, sest kostja 2 ei ole ületanud volituse piire. Pealegi, kui kostja 2 oli üldse vabastatud üüri tasumisest, siis kostja 1 pidi seda tasuma, mis kindlasti ei ole kahju tekitamine. Hageja väide, et AM Rootsis elades ei omanud ülevaadet kostja 2 tegevusest, on väär, sest mõlemad kostjad külastasid A. M Rootsis, olid ühenduses nii telefoni kui kirja teel ning hoidsid teda kogu aeg kursis majaga toimuvaga. Samuti külastas A. M kostjaid aastail XXXX vähemalt korra aastas. Kostjad on tegutsenud kogu aeg kooskõlas volitaja A. M tahtega. A. M soovis, et kostjad hoiaksid XXX kinnistut korras ja tasuks selle eest on neil võimalus samas elada. A. M soovis, et kostjad saaksid seal elada kuni oma elu lõpuni. Asjaolu, et kinnistu omanik on muutunud, ei muuda eelmise omaniku nõusolekul tehtud tehingut tühiseks. Sisuliselt hooldavad kostjad ka praegu XXX kinnistut.
Kostjate arvates on hageja nõue suunatud üürilepingu ülesütlemisele kostjaga 1, kuna hageja ei saa üüri tõsta. Vastavalt VÕS § 327 lg 1 p 2 on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja soovib lepingu üles öelda seetõttu, et ta soovib muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustu. Kostjad leiavad, et hageja kohtusse hagi esitades ei ole hoopis ise käitunud kooskõlas TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega. 10.09.2007.a. täiendavas vastuses hagile kostjad lisasid, et tehingu tühisuse tuvastamiseks/ tühisuse tunnustamiseks peab isik, kes ei ole vaidlustatava tehingu pool, tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tunnustamiseks (RKL 3-2-1-161-04). Kuna hageja ei ole algselt olnud vaidlustatud tehingute pool, siis ei tekita, muuda ega lõpeta üürileping tema tsiviilõigusi ega –kohustusi kinnistu omanikuna. 13.02.2006.a. sõlmitud kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu p-des 1.3.8. ja 1.4.3. kinnitab hageja (ostja), et on teadlik lepingu eseme (kinnistu Kibuvitsa tn 20 Tallinnas) koormatusest üürilepingutega, nende sisu on talle teada ning ta loobub nimetatud lepingute ettelugemisest ning lisamisest eelpool nimetatud lepingule. VÕS § 291 lg 1 kohaselt juhul, kui üürileandja võõrandab pärast kinnisasja üürniku valdusesse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega pidi hageja juba kinnisaja omandades olema teadlik sõlmitud üürilepingutest ning neid üle võttes võttis ta endale ka kohustuse neid lepinguid täita. 06.07.1999 ja 25.07.2001.a. avas A. M Hansapangas arvelduskontod, millede kasutamiseks vormistati XXX tähtajatu volitus A M . Igakuistel teatistel korteriüüri ja kommunaalmaksete tasumise kohta olid märgitud nii A. M kui ka kostjate arvelduskonto. Kostjad leiavad, et see näitab A. M ja kostjate vahelist usalduslikku vahekorda, sest nendele kontodele laekunud üürisummasid kasutati maja korrashoidmiseks.
27.09.2007.a. kirjalikus seisukohas hageja ei tunnista kostja vastuses esitatud asjaolusid ning vaidleb neile vastu. Hageja leiab, et hagi rahuldamiseks on piisav alus, kuivõrd hageja on esitanud tõendid ja piisavalt täpselt ning pädevalt hagiavalduses põhistanud oma tsiviilõiguste rikkumist. Antud juhul on hagejal õiguslik huvi, kuivõrd ta on üürisuhte pool ning eelmise omaniku otsene õigusjärglane korteriomandi omanikul on kahtlemata oma õigusi ebamõistlikult piirava lepingu tühistamise suhtes õiguslik ja põhjendatud huvi. Hagejal õigussuhte poolena võib üürilepingu võimaliku tühisuse korral tekkida võimalus vabaneda temale õiguslikult ebasoodsas ja kahjustavas positsioonis olevast korteriomandi koormajast. Nimelt on hageja oma majandus- ja kutsetegevusest tulenevalt huvitatud kinnisvaraga äritegevusest - see hõlmab ostu-müüki ja koormamist viisil, mis on turu olukorda arvestades tulus, õiglane ja proportsionaalne. Hageja märgib, et on teadlik VÕS § 291 lg 1 sättest, kuid antud juhul ei saa kindel olla õiguspärase õigus- ja üürisuhte olemasolus. Hageja leiab, et vaidlustatavad on nii eeldus, volikiri üürilepingu sõlmimiseks kui ka üürileping ise. Hageja peab volikirja vaidlustatavaks, sest tehingu tingimused ei vasta volikirja eesmärgile ja üldregulatsioonile ning on volitaja huve oluliselt kahjustavad; üürileping on vaidlustatav, sest kahjustab oluliselt omanikku ning on sõlmitud ilma võimaliku õigusliku aluseta.
02.10.2007.a. istungil jäid pooled kirjalike seisukohtade juurde. Kostjad kinnitasid, et neil oli A. M kui sugulasega tihe läbikäimine, A. M soovis, et kostjad saaksid talle tagastatud elamus elada ja ühtlasi haldaksid maja.
Hageja märkis, et ei kahtle kostjate läbikäimises ja tihedas suhtlemises A. Muga, kuid see ei tõenda, et sõlmitud üürileping oli kooskõlas A. M sooviga ja tema huve ei kahjustanud.
kostjate seisukohta, et A. Mu huvide hindamisel tuleb eelkõige lähtuda moraalsetest, mitte materiaalsetest väärtustest.
kinnistu müügihinda hagejale soodsas suunas. Vaidlusalune üürileping võib rikkuda hageja huve pikemas perspektiivis ja olla vastuolus hageja eesmärgiga teenida omandatud kinnisasja üürimisega maksimaalset tulu, kuid see ei anna kohtule alust tunnistada üürilepingut tühiseks. Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus jätab hagi üürilepingu tühisuse tunnistamiseks rahuldamata.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.