Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebe kord Kohtuotsusele võib edasi kaevata apellatsiooni korras Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavaks tegemisest

ASJAOLUD

S.A.Cito OÜ esitas maksekäsu kiirmenetluse korras kostja Rein Sula ́lt võlgnevuse sisse nõudmiseks avalduse nõude summas 1794,28 eurot ja viivise nõude summas 34,65 eurot ning tegi kostjale makseettepaneku. Kuna kostja esitas maksekäsu kiirmenetluses vastuväiteid, siis esitas hageja kohtule hagiavalduse, mille kohus sai peale hageja poolt menetlusse võtmise takistuste kõrvaldamist menetlusse võtta 15.augustil 2016.a. Hagiavalduse kohaselt 1. S.A.Cito OÜ (edaspidi Hageja) ja Rein Sula (edaspidi Kostja) sõlmisid 16.07.2015.a. kinnistu võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi Leping). Lepingu kohaselt müüs Hageja Kostjale kinnistu, edaspidi Kinnistu). Hageja esitab nimetatud asjaolu tõendamiseks võlaõigusliku müügilepingu (Lisa 1).

ülejäänud 6000 eurot tasuda osade kaupa igakuiste maksetena summas 250 eurot, seda iga vastava kuu 16-ndaks kuupäevaks. Esimene makse tuli tasuda 16.08.2015.a. ja viimane makse hiljemalt 16.07.2017.a.

Notariga kohtumine toimus 16.07.2015.Kostja olevat teavitanud notari juures hagejat maja puudustest. Kostja kirjeldas vastuses, et tegi maja esialgseks elamiseks korda. Tegi korda ka hoovi ning kolis sisse 16.08.2015. Mõne päeva pärast öisel ajal toimus sellel territooriumil kostja OÜ kaubabussist vargus. Kostja selgitas : oktoobri keskpaiku käis Valga Vee esindaja vee näitu kontrollimas. Ta ei olevat seda maja saanud aastaid kontrollida.02.11.2015 sai kostja vee arve. Valga Vesi keeldus kostjaga lepingut sõlmimast, kuna vana võlg vee eest oli tasumata. Maja müüja ütles kostjale, et Valga Vesi peab uue lepingu sõlmima. Kostja vastuse kohaselt teatud inimesed jälgisid tema maja ja 30.10. 2015 ründasid need jälgijad kostjat, kes ütlesid talle, et see pole tema maja ja et tal puudub õigus seal elada. Selgus ka, et ahju kütta on eluohtlik. See selgus, kui kostja pani ahju kohale suitsuanduri. Kostja helistas hagejale ,teatas soovist lepingust ühepoolselt taganeda . Kostja teatas, et on maksnud elektri eest 44.06 eurot (ta ei olnud ise elektrit tarbinud ning müüja telefoniteate kohaselt lubas ta sellega arvestada),et majas puudub vesi ja küttesüsteemid on kasutuskõlbmatud. Müüja olevat lubanud notari juures aja kinni panna ning kompenseerida kulutused kostjale, mis on seotud ostu-müügilepinguga. Kostja helistas müüjale 6 korda ja müüa oli öelnud, et küll kunagi saab notari juurde. Müüja pakkus telefoni teel ostu-müügileping asendada üürilepinguga, kuna kostja elas seal sees. Kostja sellega ei nõustunud ja ütles, et tahab raha tagasi saada. Müüja helistas ja teatas, et on pannud notari juurde aja kinni 15.aprilliks 2016. Kostja sõitis Valgast Rakvere notari juurde ja kuulis seal lepingu sisust. Ta ei olnud nõus sellist lepingut allkirjastama. Müüja oli lubanud kostja „elu põrguks teha“ kui kostja lepingule alla ei kirjuta. Kostja teatas hagejale, et kahtlustab enda varasemas ründamises hagejat ning et ta kahtlustab hagejat ka selles, et ta sihilikult tahtis maja sissemaksu raha 2750 eurot endale jätta. 28.04.2016 ilmus majaomanik maja juurde ja fotografeeris maja seest. Kostja arvas, et tegelikuks fotografeerimise põhjuseks oli teha kindlaks, kus majas asuvad kaamerad. Kostja teatas sellest ka politseile. Kostja tellis küttekollete ekspertiisi ja sai eksperthinnangu. 06.05.2016 olevat sisenenud (kuhu, seda kostja ei kirjelda) isik, kes olnud nahkkinnastega ja käenukkidega, millest ulatusid välja 3-sentimeetrised orad. Kostjat olevat päästnud rünnakust trellid akende ees. Seepeale oli politsei soovitanud kostjal majast lahkuda ,et mitte oma elu ohtu seada.

Kostja lahkus majast 08.05.2016. Majaomanik olevat 10.05.2016 kostjale helistanud ja öelnud, et tema ei ole kostjal lubanud majast lahkuda. Kostja soovib ettemakstud raha tagasi saada, samuti majale tehtud kulutusi. Kostja aga avaldust kohtule ei esita. Kostja lisab enda vastuse juurde 1) temale saadetud Eesti Energia arve summas 44,06 eurot ,2) kohtutoimikusse juba ka hageja poolt hagiga koos saadetud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks 16.07.2015 kaks eksemplari, 3) hageja juhatuse otsuse 03.03.2016, millega otsustakse kostjalt sisse nõuda trahv 250 eurot ja hoiatatakse lepingu lõpetamise eest kostja teadmata, 4) notari poolt koostatud lepingu lõpetamise kokkuleppe ja kinnistamisavalduse 15.04.2016, 5)kirjaliku vastuse hagiavaldusele ,mille sõnastus erineb tema poolt saadetud esialgse vastuse sõnastusest, kuid vastuse sisu on sama 6)allkirjastamata dokumendi, mille pealkirjaks on „Ekspertarvamus“, 7)elektrilevi arvestused arvele nr 6731520474158)kodukindlustuse poliisi nr 1261837202 ja arve ,mis on hageja koos hagiga kohtusse juba esitanud ,8)värvilised fotopaljundused paljundustel nimetamata objektidest Hageja 22.10.2016 vastuse kohaselt kostja vastusele ei pea hageja kostja vastust õigeks. Ta leiab, et ostu-müügilepingut tuleb kostjal täita. See on kehtiv. Kumbki pool ei ole sellest taganenud. Hageja ei ole müügilepingut rikkunud. Elamul olid need puudused, millest kostja oli teadlik või pidi olema teadlik ostu-müügi lepingu toimumise ajal. Hageja ei vastuta ühegi puuduse eest. Juhul kui puudused olid, on kostja kaotanud õiguse nendele tuginemiseks. Kostja teatas puudustest 13 kuud pärast müügilepingu sõlmimist, kuigi kõigi esitatud asjaolude kohaselt pidi kostja esitatud puudustest teada saama varem. Müügilepingu p. 3.1.5 kohaselt on elamu remontivajavas seisukorras. See nähtub ka müügilepingu punktost 4.1. Kostja on teatanud, et on enne müügilepingu sõlmimist elamu üle vaadanud ja oli teadlik selle seisukorrast. Seega ostiski kostja remontivajava ja erinevate puudustega elamu, oli sellest teadlik ja võttis kõik sellega seotud riskid enda kanda. Kostja pole kuni hagile esitatud vastuseni teatanud hagejale elamu puudustest. Elektrivarustus. Müügilepingu punkti 3.1.17 kohaselt kohustus hageja tagama elamu elektrivarustuse taastamise hiljemalt 23.07.2015.a. Hageja on selle kohustuse täitnud. Kostja pole ka väitnud, et hageja oleks müügilepingu punktis

Vee puudumine. Hageja ei nõustu sellega, et majas puudub vesi. Kui kostja ei sõlminud veevarustust tagava ettevõttega veevarustuse lepingut, siis hageja ei saa selle eest vastutada, kuna hageja ei saa kostja eest lepingut sõlmida. Ühtegi hagejast tulenevat asjaolu, miks kostja ei oleks saanud veevarustuse lepingut sõlmida, ei esinenud. Kostja on vastuses hagile teatanud, et kolis majja sisse 16.08.2015 ja elas seal vähemalt kuni 08.05.2016.a. Pole usutav, et kostja oleks elanud majas, milles puudub vesi, ca 9 kuud. Kasutuskõlbmatud küttesüsteemid. Kostja väited, et ahi oli uus, ei vasta tõele. Maja oli remontivajas seisukorras ja see kehtis kogu maja kohta. Kuna ahi on elamu oluline osa, siis kehtis see ka ahju kohta. Kostja on esitanud ahju ülevaatuse akti, mis on teostatud pottsepp/korstnapühkija poolt. Selle kohaselt on ahjus olevad mõrad ja korstnas olev auk nähtav, mitte varjatud puudus. Sama selgub ka vastusele lisatud fotodelt ahju kohta. Kõik mõrad ja kinnitopitud augud on nendelt nähtavad. Samuti on näha, fotodelt, et tegemist ei ole uute küttesüsteemidega, vaid need on vanad ja kasutatud. Hageja on seisukohal, et nimetatud puudused pidid olema kostjale teada juba müügilepingu sõlmimisel, kuna need olid silmaga nähtavad, mitte varjatud puudused. Asjaolu, kas kostja oli alates 01.09.2015 tellinud korstnapühkimise teenust või mitte ja kas tal oli sellekohane tõend, ei ole hageja vastutus. Kostja on vastuses väitud, et pärast ahju sulgemist hakkas suitsuandur tööle. Antud väide kinnitab, et kostja ei ole kursis ahju kütmisega, kuna üldteada on asjaolu, et ahi suletakse ainult pärast seda ahjus on küttematerjal täielikult ära põlenud ja suitsugaase enam ei teki. Kui suitsuandur hakkas tööle pärast ahju sulgemist, siis ei olnud põlemine järelikult lõppenud. Ilmne on, et kostja kasutas valesid kütmisvõtteid. Puudustest teatamine. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kaotab ostja õiguse asja mittevastavusele tuginemiseks, kui ta ei teata mittevastavusest õigeaegselt. Kostja ei ole hagejale teatanud asja puudustest enne hagile vastuse esitamist. Hageja vaidleb vastu kõikidele kostja väidetele, et kostja on puudustest hagejale varem teatanud. Sellised kostja väited on valed, ei vasta tegelikkusele ning on kostja väljamõeldised, mis kasutusele võetud alles hagi esitamise järgselt. Samas on müügilepingu sõlmimisel notar selgitanud pooltele puudustest esitamise korrast ja tähtaegadest ning tagajärgedest, mis seotud nende mittejärgimisega. Seega isegi siis, kui hageja vastutab puuduste eest, on kostja kaotanud õiguse nimetatud puudustele tuginemise. Kostja vastuse kohaselt sai ta teada veevarustuse ja küttesüsteemide puudustest novembris 2015.a., kuid teatas hagejale nendest puudustest alles vastuses hagile, so ca 10 kuud pärast nendest teada saamist. Kostja poolt puudustest teatamine 10 kuud pärast nendest teada saamist, ei ole mõistlik tähtaeg. Kostja on seega kaotanud õiguse puudustele tugineda, kuna pole nendest mõistliku tähtaja jooksul hagejale teatanud. Vaatamata sellele, et kostja puudustest õigeaegselt ei teatanud, on hageja eelkõige seisukohal, et hageja puuduste eest ei vastuta ning kostja pidi

nendest olema teadlik juba müügilepingu sõlmimisel ning võttis kõik puudustega seotud riskid enda kanda. Puuduste riski kandmine müügilepingu kohaselt. Müügilepingu punkti 3.5. kohaselt leppisid pooled kokku, et ostja ostab müügieseme sellises seisukorras nagu see on ja välistab müüja vastutuse avastatavate puuduste eest. Nimetatud säte kinnitab veelkord, et kostja oli teadlik elamu seisukorrast ja sellest, et see on remontivajavas seisukorras. Kostja oli selle sätte kohaselt arvestanud võimalike puudustega, mis võivad ilmneda ka hiljem (varjatud puudused) ja seda eelkõige seetõttu, et elamu seisukord oligi remontivajav. Ka kostja on oma vastuses hagile kirjeldanud, et elamu seisukord enne müügilepingu sõlmimist ei olnud hea. Kostja on müügilepingu punkti 3.5. kohaselt loobunud oma õigusest tugineda puudustele. Kuna kinnisasja müümine ei ole tarbijalemüük VÕS § 208 lg 4 kohaselt, siis ei ole selline õiguskaitsevahendite kasutamise õigusest kõrvalekalduv kokkulepe keelatud. Eelkõige on sellise kokkuleppe sõlmimine poolte vahel seotud sellega, et kostja ostiski remontivajava elamu, oli sellest teadlik ja hind oli ka arvestatud elamu seisukorda ja kostja kulusid selle korda tegemiseks. Lepingust taganemine. Kostja ei ole müügilepingust taganenud. Müügilepingu punkti 8.3. kohaselt tuleb müügilepingust taganemiseks saata teisele poolele avaldus. Kuna vormi pole ette nähtud, siis peaks see olema minimaalselt kirjalikus vormis. Kostja ei ole sellist avaldust hagejale esitanud. Kui kostja väidab, et ta on sellise avalduse hagejale esitanud kirjalikus või muus vormis, siis hageja vaidleb sellele vastu. Kostja pole taganemise avaldust esitanud. Vaatamata sellele, et kostja pole taganemise avaldust hagejale esitanud, poleks kostjal selleks ka alust ning sellised avaldused ei tooks kaasa õiguslikke tagajärgi. Müügileping jääks taganemise alusel puudumise tõttu kehtima. Muude õiguskaitsevahendite kasutamine. Kostjal pole õigust kasutada ka muid õiguskaitsevahendeid nagu kahju hüvitamine või oma kohustuste mittetäitmine, kuna hageja pole müügilepingut rikkunud. Hageja on täitnud oma müügilepingujärgsed kohustused. Kostja muud väited. Hageja vaidleb vastu kostja väidetele, et pooled kavatsesid lõpetada müügilepingut poolte kokkuleppel seoses sellega, et elamul esinesid puudused. Pooled kavatsesid märtsis-aprillis 2016.a. lõpetada poolte kokkuleppel seetõttu, et kostja oli müügilepingut rikkunud. See tuleneb ka hageja kirjast kostjale ja müügilepingu lõpetamise kokkuleppe projektist, mis on lisatud kostja vastusele. Pooled müügilepingu lõpetamise osas kokkuleppele ei jõudnud ning hageja ei esitanud ka taganemise avaldust, millest tuleneb, et mõlemal poolel oli huvi lepingu kehtivuse osas. Hageja vaidleb vastu kostja väitele, et müügileping oli koostatud hageja huvides. Müügileping oli koostatud notari poolt, kes arvestas selle koostamisel mõlema poole huvisid ja lähtus poolte tegelikust tahtest. Hageja vaidleb vastu kostja väidetele, et kostja on teda jälginud või takistanud elamu kasutamisel või kasutanud või lasknud selleks

kasutada vägivalda ja ähvardusi. Sellised väited on jaburad ja hageja ei pea vajalikuks nendel rohkem peatuda. Kohtu eelistungid Asja menetlemisel on toimunud kaks kohtu eelistungit - 23.11.2016 ja 12.04.2017 . 23.11.2016 kohtu eelistungil olid kohal hageja esindaja ja kostja. Eelistungil selgus, et kostja õigused protsessis jäävad kaitseta kui isikut ei esinda juriidiliste teadmistega isik. Kostja lubas esitada kohtule avalduse temale õigusabi määramiseks riigi kulul. Kostja esitas kohtule sellesisulise taotluse 19.01.2017.Kohus kogus tõendeid ning rahuldas taotluse 15.02.2017 andes isikule õigusabi tema esindamiseks tsiviilasja kohtueelses menetluses ja kohtus kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. 12.04.2017 kohtu eelistungile ilmus ka kostja esindaja, kes selgitas, et ta ei ole kostjalt saanud kõiki tõendeid, mida ta sooviks esitada. Kostja elukohas ei ole internetilevi. Pooled on nõus asja menetlemisega kirjalikus menetluses. Kostja lubas esitada oma vastuse 24.aprilliks 2017. Kostja esitas oma vastuse 24.aprilliks 2017 Vastuse kohaselt ei võta ta hagi õigeks. Vastuväited hagile seisnevad selles, et hageja ei ole kostjat teavitanud elamu puudustest. Müügikuulutuses oli kirjas, et elamu vajab sanitaarremonti, mitte et elamu oleks remontivajav. Kostja lähtus ostul müügikuulutusest ning usaldas hagejat. Kõik küttesüsteemid olid tuleohtlikud, Valga Vesi AS-le esines võlgnevus ja vee ning kanalisatsioonitarbimise kasutamine lõpetati. Elamus puudus elekter. Kostja esindaja viitab hagile vastuväidetes Võlaõigusseaduse paragrahvidele 217 lg 1 ja lg 2 ,§ 221 lg 1 ja lg 2,§ 223 lg 1. Kostja ei soovi vastuhagi esitada. Kostja on puudustest elamus hagejale teada andnud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel, so 16.07.2015. Hageja vastab 22.05.2017 kostja täiendavale vastusele, mis on kirjutatud esindaja poolt täiendavalt kostja enda poolt kirja pandud vastustele. Hageja kordab enda poolt varasemalt kirjapandut ning täiendab seda . Täiendavalt märgib hageja, et kostjal puudub õigus elamu puudustele tuginemiseks, kuna ta teatas puuduste olemasolust alles vastuses hagile,s o. 13 kuud peale ostu-müügilepingu sõlmimist. Kostja ongi ostnud erinevate puudustega remontivajava elamu võttes sellega endale remontide tegemise riski. Müügileping loeti enne selle sõlmimist pooltele notari poolt ette. Remonti vajava elamu hind oli kordades madalam kui mitte remonti vajava elamu hind Valga linnas.

Kuna müügilepingus puudus kokkulepe, kes peaks tasuma elektrivarustuse taastamise kulud, siis hageja on nõus need ise tasuma vähendades haginõuet hageja poolt kostja eest kantud kindlustuse kulude võrra,mis on summas 44,28 eurot. Ahjus olev mõra ja korstnas olev auk on nähtav, mitte varjatud puudus. Kostja kasutas valesid ahju kütmise võtteid. Ahi ajab vingu sisse juhul kui see on suletud enne kui põlemine on lõppenud. Hageja ei olnud elamut ise ehitanud ega enne seda ka kasutanud. Ta ei olnud seda eelnevalt ka üürile andnud. Sellepärast ei olnud ta teadlik elamu võimalikest puudustest. Kostja esitab oma lõplikud seisukohad 15.06.2017 Lisaks varasematele seisukohtadele täiendab ta enda vastuväiteid hagile sellega, et hageja olevat teadlikult kostjat petnud TsÜS § 94 lg 1 tähenduses, ta on müügiläbirääkimistel kallutanud kostjat lepingut sõlmima selgitades, et elamul on ainult pisipuudused. Sellega on ta loonud kostjale ebaõige kujutluse tegelikust elamu seisukorrast. Elamus esinesid olulised puudused, päästeamet keelas majas küttesüsteemide kasutamine. Hageja ei võimaldanud vee -ja kanalisatsioonilepingu sõlmimist kostjal ja AS-l Valga Vesi. Vee probleem ei olevat hageja probleem. Kostja ei ole kohustatud hageja varasemaid võlgasid tasuma. Selles ei ole pooled ka omavahel kokku leppinud. Kostja ei ole vee võlga tekitanud. Ostu-müügi lepingu sõlmimine on olnud heade kommetega vastuolus TsÜS § 86 lg 2 p. 1 tähenduses. Küttesüsteemide viga ei olnud võimalik varem tuvastada. Hageja oleks pidanud kostjat nendest vigadest küttesüsteemis teavitama. Ilma veeta ja kütteta ei ole võimalik Eestis talve üle elada. Kostja oli sunnitud elamust välja kolima. Kostja on täitnud oma kohustuse VÕS § 220 lg 1 märgitu kohaselt, hageja on antud vaidluses rikkunud VÕS § 217lg 1 ja 2;VÕS § 221 lg 1 p.1 ja 2 ;VÕS §221 lg 2 ning VÕS § 223 lg 1 nõudeid. Kostja palub jätta hagi rahuldamata.

KOHTULAHENDI PÕHJENDUSED

Hageja on esitanud hagi tuginedes õiguslikult VÕS § 76 lg 1 ja VÕS § 113 lg 1-le. Kohus eelkõige analüüsib nõude õiguslikku olemust. Kostja ei võta hagi õigeks ja tugineb õiguslikult TsÜS § 94 lg 1 ,§ 86 lg 2 p. 1le. Ta märgib , et on täitnud kohustuse VÕS § 220 lg 1 järgi, kuid hageja ise on rikkunud VÕS § 217 lg 1 ja 2;VÕS § 221 lg 1 p.1 ja 2 ;VÕS §221 lg 2 ning VÕS § 223 lg 1 nõudeid. Kohus eelkõige analüüsib vastuväidete õiguslikku olemust.

Nõue VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kui kohustust vastavalt lepingule või seadusele ei täideta, on võlausaldajal õigus nõuda tuginedes VÕS § 113 lg 1-le võlgnikult viivitusintressi(viivist) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kostja ei ole täitnud oma lepingujärgseid kohustusi tuginedes poolte vahel 16.07.2015 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikule müügilepingule, avaldusele eelmärke kinnitamiseks (tlk. 32-41) ning hageja nõuab kohustuste täitmist. Lisaks kohustuste täitmise taotlusele on hageja esitanud ka viivisenõude. Kostja vastuväide Kostja vastuväide tuginedes TsÜS § 94 lg 1-le põhineb kostja hinnangul tema petmises. Pettus on TsÜS § 94 lg 1 järgi isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Kostja vastuväide tugineb ka TsÜS § 86 lg 2 p 1-le,mis sätestab, et tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. VÕS § 220 lg 1 järgi ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Ostja väidab, et ta on seda teinud. VÕS § 217 lg 1 sätestab ,et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Seadusesätte lg 2 p.1sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui tal ei ole kokkulepitud omadusi. Kostja väitel kokkulepitud omadusi üleantaval asjal ei olnud. Elamul esinesid sellised puudused, mis takistasid asja kasutamist. VÕS § 221 lg 1 sätestab, et ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud,kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kostja ütleb, et hageja teadis puudustest,kuid ei avaldanud seda ostjale. Ta olevat kinnitanud, et puudusi ei esine, mis aga ostus valeks. VÕS § 221 lg 2 alusel ei või müüja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega,

kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Seega - kuna müüja puuduste esinemist eitas, ei saanud ta nendest ka teatada. VÕS § 223 sätestab müüjapoolse müügilepingu olulise rikkumise juhud. Selle seadusesätte lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Kostja väitel sellised asjaolud hageja käitumises esinevad. Kohus leiab, et nõue hageja poolt on esitatud põhjendatud õiguslikul alusel. Kostja ei ole oma kohustusi lepingujärgselt täitnud. Kohus, analüüsides kostja vastuväiteid, leiab, et need on alusetud alljärgnevatel põhjustel : Kuigi ostja peab tuginedes VÕS § 220 lg 1 teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama, ei ole ta seda teinud vormis, mis annaks aluse teatamise fakti usutavusele. Kostja poolt notari juures öeldu ei kajastu 16.07.2015 notari vahendusel sõlmitud ja allkirjastatud lepingus. Mida ostja teatas müüjale veel peale lepingu tekstis kajastuva, on teada ainult lepinguosalistele endile, mistõttu kohus ei saa pidada usutavaks seda, mida kostja ilma tõenduseta kohtule väidab. Kohtul ei saa tekkida kahtlust selles, et taolise hinnaga müüdav objekt oleks elumajana ilma remontimata kasutuskõlblik. Ka kinnistu võlaõiguslikus müügilepingus 16.07.2015 on kirjas punktis 3.1.5,et lepingu eseme koosseisus olev elamu on remontivajavas seisukorras. Kinnistul asuv elamu on ahiküttega. Vee- ja kanalisatsioonitrass on tsentraalne. Organisatsioonid ja asutused, kes on tarninud ja osutanud müüjale elektri ja muid sarnaseid olmeteenuseid, ei ole esitanud müüjale ettekirjutusi ega pretensioone, mille täitmata jätmise tõttu neid teenuseid osutavad organisatsioonid ja asutused võivad lõpetada ja /või peatada teenuste osutamise. Seega ei olnud hageja teadlik vee-ja kanalisatsiooniarvete mittetasumisest isiku poolt, kes seda varasemalt tegi ja mille tõttu kostjaga veeja kanalisatsiooniteenuste lepingut sellele aadressil ei sõlmita(tlk. 132-135). Seega on asja müügi lepingutingimused vastavuses lepingus kirjas olevaga . Juhul kui kostja jättis punkti elamu remondivajaduse kohta notaris tähelepanuta ning peab silmas ainult kinnisvara müügi reklaamikuulutust, kus reklaamiti elamut kui sanitaarremonti vajavat elamut, siis ei ole saa reklaamikuulutuses avaldatut pidada ostja petmiseks TsÜS § 94 lg 1 mõttes kui müüja avaldab notari juures, et tegemist on remonti (mitte sanitaarremonti) vajava elamuga. Notar on osalejatele andnud põhjalikke selgitusi lepingu kohta lepingu punktides 9.1 kuni 9. 29(tlk 37-39).

Kohus ei saa maja juures toimunud kriminaalse taustaga sündmusi seostada maja ostu-müügi lepinguga, kuna need on kostja poolt esitatud oletustena tõendeid lisamata. Kui kostja siiski leidis, et elamu ei vasta lepingutingimustele, siis oli võimalik, et ta teataks müüjale mõistliku aja jooksul tuginedes VÕS s 220 lg 1, et asi lepingutingimustele ei vasta. Lepingu punktist 9.13. oleks see pidanud olema kostjale teada. Et lepinguhinna alandamine juhul kui kostja oleks seda soovinud ja lepingust taganemine juhul kui kostja oleks seda soovinud peaks toimuma avalduse tegemisega teisele lepingupoolele tuginedes VÕS § 112 lg 2 ja 188 lg 1 ,oli kostjal teada juba lepingu punktist 9.16. Lepingust taganemise võimaluse kohta on lepingus kirjas eraldi punktid nii müüja kui kostja puhul, lepingu p. 8. Kostja ei ole ise midagi selleks teinud, et poolte lepingulisi suhteid reguleerida sellisteks nagu kostja neid õigeks on pidanud. Kostja on elanud majas 9 kuud alates augustist 2015 kuni maini 2016 ning selle aja jooksul on ta proovinud elamist parendada. Kostja ei väida, et oleks selle aja jooksul muutnud elamu elamiskõlblikuks, kuid ta on sellesse panustanud jättes siiski mõistliku aja jooksul kõik oma võimalikud nõuded kostja vastu põhjendamatult esitamata. Kostja, sõites 15.04.2016 Rakverre notari juurde enda teadmist mööda kompensatsiooni vastuvõtmiseks hagejalt, oli pettunud seal allkirja ootavas hoopis teistsuguses lepingus, kuna see ei vastanud tema ootusele ja teadmisele, millele ta läheb allkirja andma. Kohus leiab, et 16.07.2015 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepinguga / avaldusega eelmärke kinnistamiseks oli antud kostjale võimalus oma õigusi kaitsta kas lepingust taganemise või ostuhinna alandamisega. Kostja on õigeaegselt jätnud kõik võimalused, millest ta lepingule alla kirjutanuna teadlik oli, kasutamata. Seetõttu vastutab ta lepingu mittetäitmise eest ning hageja hagi tuleb rahuldada. Kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks ka tema poolt nõutud viivisevõlgnevus, mis seisuga 02.august 2016 oli 68,47 eurot tuginedes VÕS § 113 lg 1-le . Hageja on esitanud viivisevõlgnevuse arvestuse tabelina( tlk. 30) kuni hagi kohtusse esitamiseni. Kuna sellele lisandub jooksev viivis kuni kohtuotsuse täitmiseni ,ei pea kohus mõistlikuks arvestada täiendavalt veel viivisesummat kohtuotsuse tegemise päeva seisuga, kuna summa niikuinii suureneb kuni kohtuotsuse täitmiseni. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad kohtukulud tuginedes TsMS § 162 lg 1-le kostja kanda.

Kuna kostjale on antud riigi õigusabi, jäävad kostja õigusabikulud riigi kanda, mis ei vabasta aga kostjat hageja kulude tasumisest. Kohus on määranud kindlaks hageja menetluskulud ka summalise suurusena ning on välja arvutanud, et need on kokku 850 eurot. Seega tuleb Rein Sulalt välja mõista hageja menetluskulud summas 850 eurot. Kohus põhjendab menetluskulusid ja nende jaotamist alljärgnevaga :

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt koosnevad hageja menetluskulud hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust 250 eurot ja esindajatasust 900 eurot (ajakuluga kokku 9 tundi ja esindaja tunnitasu 100 eurot). Hageja esindajatasu hõlmab: hagiavalduse koostamine 3 tundi, kostja 11.08.2016.a vastusega tutvumine ja nõupidamine kliendiga (sh telefoninõupidamine) 1,5 tundi, kostja 28.08.2016.a vastusega tutvumine ja nõupidamine kliendiga 1,5 tundi ning vastuse koostamine kostja vastusele 3 tundi. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt on kohtukuludeks riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud. Kohtule esitatud maksekorraldusest nähtub, et hageja on tasunud hagiavalduse esitamisel riigilõivu 250 eurot vastavalt kehtivale hagihinnale ja hagiavalduse esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse lisale 1. Riigilõivu tasumise kohustus tuleneb seadusest, mistõttu on tegemist täies ulatuses vajaliku ja põhjendatud kuluga. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 138 lg 1, § 144 p 1 kohaselt on menetluskulu menetlusosalise esindaja kulud. Eelkõige võib lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikuks kuluks, mille hüvitamist saab nõuda teiselt menetlusosaliselt, olla õigusteenuse osutamise tasu (RKTKm 3-2-1-64-13, p 13). TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Riigikohtu praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta (RKTKm 3-2-1-92-13 p 14; RKTKm 3-2-1-145-13, p 14). Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu 100 eurot ning ajakulust 9 tundi, millest on vajalik ning põhjendatud 6 tundi. Seega on hageja esindaja kulu põhjendatud summas 600 eurot. Kohus juhib tähelepanu, põhjendamata on ajakulu, mis on kulunud 11.08.2016.a vastusega tutvumine ja nõupidamine kliendiga (sh telefoninõupidamine) 1,5 tundi, kostja 28.08.2016.a vastusega tutvumine ja

nõupidamine kliendiga 1,5 tundi, sest hiljem on vastusele vastuse koostamiseks kulunud veel 3 tundi, seejuures ei nähtu kostja vastust, mis oleks kohtle esitatud 11.08.2016.a, vaid kostja vastus on dateeritud 29.08.2016.a, allkirjastatud digitaalselt on vastus 28.08.2017.a. Kuigi kohtuinfosüsteemist (e-toimikus) on kaks vastust, ent nad on identsed. Seega ei ole kohtule mõistetav, et esindajal on tutvumine vastus(te)ga ja hageja vastuse koostamisele kulunud 6 tundi, see ei ole eluliselt usutav. Samuti märgib kohus, et tutvumine vastusega ja nõupidamine kliendiga ei ole kontrollitav. Eeltoodust tulenevalt on hageja menetluskulud: riigilõiv summas 250 eurot ja esindaja tasu 600 eurot, kokku 850 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Marge Tamme kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.