Refit OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustamiseks ning tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustamiseks ja servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19. aprilli 2016 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AP määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja: Refit OÜ (registrikood 12561229), lepingulised esindajad vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi vanemabi Veiko Vaske Puudutatud isik I: AP (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo Puudutatud isik II: Kiili vald Kiili Vallavalitsuse kaudu (registrikood 75020983), esindaja vallasekretär Tarko Tuisk
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Jätta Harju Maakohtu 19. aprilli 2016 määrus sisuliselt muutmata, kuid täpsustada määruse resolutsiooni sõnastust.
2.Kohtumääruse resolutsioon sõnastada järgmiselt:
2.1.Määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 9063402 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale tuleb kanda tähtajatu tehnovõrkude reaalservituut Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7617402 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks elektrikaabli, vee- ja
kanalisatsioonitrasside, mille paiknemine, liitumispunktid ja täpsem asukoht on märgitud käesoleva määruse lisades 1 ja 2, projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Põllu tn 13a kinnistu (registriosa nr 7617402) vee, elektri ja kanalisatsiooniga varustamiseks ja servituudi tasu maksmiseks vastavalt tsiviilasjas 2-15-801 19.04.2017 kohtumääruse resolutsioonis sätestatule.
2.2.Käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks on kohtumäärusele lisatud plaanid 1, 2.
2.3.Käesolevas määruses nimetatud reaalservituudi eest tuleb Põllu tn 13a kinnistu (registriossa nr 7617402) igakordsel omanikul maksta Suure-Männi kinnistu (registriossa nr 9063402) igakordsele omanikule iga-aastast tasu summas 45 eurot hiljemalt iga jooksva kalendriaasta 1. detsembriks.
2.4.Kohustada AP (XXXXXXXXXXX) asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kohustada AP andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 9063402 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7617402 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatu tehnovõrkude reaalservituudi sissekandmiseks elektrikaabli, vee- ja kanalisatsioonitrasside ja mille paiknemine ja liitumispunktid on märgitud käesoleva määruse lisades 1 ja 2, projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Põllu tn 13a kinnistu (registriosa nr 7617402) vee, elektri ja kanalisatsiooniga varustamiseks ja servituudi tasu maksmiseks vastavalt tsiviilasjas 2-15-801 19.04.2017 kohtumääruse resolutsioonis sätestatule.
2.5.Kohustada AP andma nõusolek kinnistusraamatu registriossa nr 9063402 reaalservituudi kandmiseks, mille sisu on järgmine: „Kinnistut (registriosa nr 9063402) koormab tähtajatu tehnovõrkude reaalservituut Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7617402 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks elektrikaabli, vee- ja kanalisatsioonitrasside, mille paiknemine ja liitumispunktid on märgitud Harju Maakohtu 19.04.2017.a määruse nr 2-15-801 lisades 1 ja 2, projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Põllu tn 13a kinnistu (registriosa nr 7617402) vee, elektri ja kanalisatsiooniga varustamiseks ja servituudi tasu maksmiseks vastavalt tsiviilasjas 2-15-801 19.04.2017 kohtumääruses sätestatule.
2.6.Jõustunud määrus asendab AP tahteavaldust.
2.7.Kohtumääruse resolutsiooni punktis 1.1 nimetatud tehnorajatiste rajamise kulud jäävad avaldaja kanda.
2.8.Jätta rahuldamata OÜ Refit taotlus tunnistada määrus viivitamata täidetavaks.
2.9.Pooltel esitada kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemiseks kinnistusraamatusse.
Määruskaebus jätta rahuldamata. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jätta AP kanda. Mõista AP-lt menetluskulude hüvitisena Refit OÜ kasuks välja 474,50 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb AP-l tasuda Refit OÜ-le kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord: Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul käesoleva määruse ärakirja kättesaamisest alates. Asjaolud
1.Refit OÜ esitas 16.01.2015 Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks üle AP-le kuuluva Suure-Männi kinnistu ning avaldaja kasuks Suure-Männi kinnistule reaalservituudi seadmiseks elektrikaabli, vee- ja kanalisatsioonitrasside projekteerimiseks, väljaehitamiseks ja kasutamiseks ning hooldamiseks.
2.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale kinnistu Harjumaal, Kiili vallas, Luige alevikus Põllu tn 13a. Kinnistu sihtotstarve on tootmismaa, selle pindala on 2239 m2 ja seal paikneb ladu/töökoda. Avaldaja kinnistu ei külgne ühegi avalikult kasutatava teega.
3.Kinnistul asuvale hoonele on ajalooliselt olnud ainult üks juurdepääs, mis kulgeb SuureMänni kinnistu serval paralleelselt selle piiriga. Suure-Männi kinnistule on algatatud detailplaneeringu menetlus kortermajade, ridaelamute ja eramajade rajamiseks. SuureMänni omanik keeldub avaldajale juurdepääsu andmise nõusoleku andmisest.
4.Avaldaja kinnistul puudub ka elektrivarustus, hoones puudub veevarustus ja kanalisatsioon. Veevarustus ja kanalisatsioon on planeeritud lahendada vastavalt Kiili KVH tehnilistele tingimustele Põllu tänaval välja ehitatud ühisveevarustuse torustiku baasil. Liitumispunkt on ette nähtud Põllu tänavalt kinnistule suunduval haruteel 1 m kinnistu piirist väljapoole. Vastavalt Elektrilevi OÜ tehnilistele tingimustele planeeritakse rajada elektrivarustuse liitumispunkt juurdepääsutee äärde kinnistu piirile.
5.Avaldaja sõlmis Elektrilevi OÜ-ga liitumislepingu, kuid 24.10.2014 teatas Elektrilevi OÜ, et nad ei saa jätkata avaldaja liitumisühenduse projekteerimist ega väljaehitamist, kuna puudutatud isik I ei kooskõlasta trassi asukohta. Muud võimalust kui tema kinnistu kaudu avaldaja kinnistule pääsemiseks ei ole. 08.01.2015 teatas Elektrilevi OÜ, et kooskõlastuste ja maakasutusõiguse mittesaamise tõttu ei ole võimalik liitumist projekteerida ega ehitada. Puudutatud isik I ei nõustunud avaldajale kanalisatsiooni- ja veetrassi paigaldamisega selliselt, et see läbib tema kinnistut. Ilma nimetatud tehnovõrkude ja -rajatisteta ei saa avaldaja oma kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada.
6.Mõistlik tasu servituudi eest on 12 eurot aastas. Puudutatud isikul I ei saa olla väidetavate kuludega seotud õiguslikult kaitstavaid huve, mis võiksid tingida servituudi eest ebamõistlikult suure tasu, s.o 90 000 euro määramise. Kuna puudutatud isiku I kinnistu ümbritseb avaldaja kinnistut, ei saa puudutatud isikul I olla kunagi olnud mõistlikku kahtlust selles, et juurdepääs ja kommunikatsioonid avaldaja kinnistule peavad paratamatult läbima tema kinnistut ega õiguspärast ootust, et ta ei peaks avaldajale juurdepääsu ja kommunikatsioonide võimaldamist lubama.
Puudutatud isiku I vastuväited
7.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Ebaselge on, milliste väidetavalt rikutud õiguste kaitseks avaldaja kohtusse pöördus. Avaldaja pöördus kohtusse mh seetõttu, et
puudutatud isik I ei olnud kohe nõus Põllu tn 13a rekonstrueerimise projektile (sisemised ümberehitused ja hoone lisasoojustamine) kooskõlastust andma. Puudutatud isik I ei ole keeldunud avaldajale ligipääsu lubamisest ega läbirääkimistest avaldajaga.
8.Arusaamatuks jääb, miks ei saa avaldaja kasutada olemasolevat elektri, vee- ja kanalisatsioonivarustust. Avaldaja ei ole tõendanud, et need tema kinnistul puuduvad. Avaldusele ei ole lisatud veevarustuse ja kanalisatsiooni Kiili KVH tehnilisi tingimusi. Tänase liitumispunkti tellis puudutatud isik I Elektrilevi OÜ-lt omal kulul. Avaldaja on valmis kaaluma liitumispunkti tagasi müümist Elektrilevi OÜ-le. Nõustuda ei saa kitsenduste seadmisega puudutatud isiku I maale enne alternatiivsete lahenduste esitlemist. Avaldajal on võimalik elektrivarustus saada ka n-ö Põllu tn ridaelamu omanikega kokku leppides. Puudutatud isik I ei ole keeldunud läbirääkimistest, kuid juurdepääsutee, kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus tuleb lahendada Kiili valla detailplaneeringuga. Puudutatud isik I on taotlenud vallalt detailplaneeringu kehtestamist alates 2005.a. Detailplaneeringuga lahendatakse kõik avalduses tõstatatud küsimused.
9.Nii lõplik juurdepääsutee kui ka kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus tuleb lahendada Kiili valla detailplaneeringuga. Avaldaja kinnistule on planeeritud ka teine tee. Seega võib tekkida olukord, kus avaldaja saab endale 2 ligipääsu, kuid puudutatud isik I on kaotanud olulise osa oma arenduse väärtusest. Puudutatud isiku II seisukohad
10.Kiili Vallavalitsus leidis, et avaldaja taotluste rahuldamisel tuleb lähtuda menetluses olevast Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu lahendusest. Kuna Põllu tn 13a krundile on ainuke juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt mööda Suure-Männi katastriüksusel olevat teed, kust on planeeritud ligipääs ka detailplaneeringuga, on see juurdepääs ainuke võimalus Põllu tn 13a krundile pääsemiseks.
11.ÜVK rajamine ja servituutide seadmine Põllu tn 13a kinnisasja kasuks peab toimuma kooskõlas Suure-Männi detailplaneeringuga ja arvestama selle kinnisasja omaniku põhjendatud huve. Põllu tn 13a ehitusprojektis ei ole kanalisatsiooni- ja veetrassi osas detailplaneeringuga arvestatud. Reaalservituudi määramine ja ÜVK rajamine vastuolus Suure-Männi kinnistu detailplaneeringuga ei ole mõistlik ega põhjendatud. ÜVK dubleerimine ühe kinnisasja piirides ei ole põhjendatud ega otstarbekas. Menetluse edasine käik
12.Harju Maakohus rahuldas 23.11.2015 määrusega avalduse ja määras avaldaja kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isiku I kinnistu ja tuvastas puudutatud isiku I kohustuse anda nõusolek kanda selle kohta märkus kinnistusraamatusse. Kohus rahuldas ka avalduse tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustuse tuvastamiseks ja servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks. Kohus määras kindlaks juurdepääsu talumise tasuks 24 eurot aastas ja tehnorajatiste talumise tasuks 12 eurot aastas ning pani tehnorajatiste rajamise kulud avaldaja kanda.
13.Tallinna Ringkonnakohus jättis oma 27.06.2016 määrusega maakohtu määruse muutmata osas, millega kohus rahuldas avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse vastava märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks, samuti osas, millega maakohus määras kindlaks juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu. Ringkonnakohus tühistas maakohtu määruse osas, millega kohus määras tähtajatu tehnorajatiste reaalservituudi ning tuvastas puudutatud isiku I
kohustuse nõusoleku andmiseks kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks reaalsevituudi seadmise kohta, samuti osas, millega kohus määras kindlaks reaalservituudi talumise kohustuse tasu. Tühistatud osas saatis ringkonnakohus asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.
14.Avaldaja täpsustas 29.09.2016 lähtudes ringkonnakohtu juhistest oma nõuet ja palus kohustada puudutatud isikut I asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tuvastada tema kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 9063402 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale Põllu tn 13a kinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatu tehnovõrkude reaalservituudi sissekandmiseks elektrikaabli, vee- ja kanalisatsioonitrasside projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Põllu tn 13a kinnisasja vee, elektri ja kanalisatsiooniga varustamiseks. Samuti palus avaldaja lugeda määrusega tuvastatuks puudutatud isiku I kohustus nõusoleku andmiseks KRS § 341 tähenduses. Avaldaja palus kanda kinnistusosakonna registriosa nr 9063402 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale tehnovõrkude reaalservituudi vastavalt eelmärgitule. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku I kanda. Maakohtu määrus ja selle põhjendused
15.Maakohus määras, et kinnistusosakonna registriosa nr 9063402 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale tuleb kanda tähtajatu tehnovõrkude reaalservituut Põllu tn 13a kinnistu igakordse omaniku kasuks elektrikaabli, vee- ja kanalisatsioonitrasside, mille paiknemine, liitumispunktid ja täpsem asukoht on märgitud määruse lisades 1 ja 2, projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Põllu tn 13a kinnistu vee, elektri ja kanalisatsiooniga varustamiseks ja servituudi tasu maksmiseks. Reaalservituudi eest tuleb Põllu tn 13a kinnistu igakordsel omanikul maksta Suure-Männi kinnistu igakordsele omanikule iga-aastase tasuna 45 eurot hiljemalt iga jooksva kalendriaasta 01. detsembriks. Kohus kohustas puudutatud isikut I asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tuvastas tema kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse Põllu tn 13a kinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatu tehnovõrkude reaalservituudi sissekandmiseks. Puudutatud isikul I on kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriossa nr 9063402 reaalservituudi kandmiseks, sisuga: „Kinnistut (registriosa nr 9063402) koormab tähtajatu tehnovõrkude reaalservituut Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7617402 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks elektrikaabli, vee- ja kanalisatsioonitrasside, mille paiknemine ja liitumispunktid on märgitud Harju Maakohtu 19.04.2017.a määruse nr 2-15-801 lisades 1 ja 2, projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ulatuses, mis on vajalik Põllu tn 13a kinnistu (registriosa nr 7617402) vee, elektri ja kanalisatsiooniga varustamiseks ja servituudi tasu maksmiseks vastavalt tsiviilasjas 2-15-801 19.04.2017 kohtumääruses sätestatule“. Jõustunud määrus asendab puudutatud isiku I tahteavaldust. Tehnorajatiste rajamise kulud jäävad avaldaja kanda. Kohus jättis rahuldamata avaldaja taotluse tunnistada määrus viivitamata täidetavaks. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.
16.Maakohus leidis, et avaldaja on piisavalt põhjendanud, et liitumistrassid nii kanalisatsiooni-, vee- kui ka elektrivarustuse saamiseks on vajalikud Põllu tn 13a kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks. Kuna avaldaja kinnistu piirneb igast küljest puudutatud isiku I kinnistuga, on tal võimalik enda kinnistut varustada vee, kanalisatsiooni ja elektriga üksnes läbi puudutatud isiku I kinnistu.
17.Veevarustuse ja kanalisatsiooni planeerib avaldaja lahendada vastavalt Kiili KVH tehnilistele tingimustele Põllu tänaval väljaehitatud ühisveevarustuse torustiku baasil, kasutades olemasolevat juurdepääsu. Liitumispunkt on ette nähtud Põllu tänavalt kinnistule suunduval haruteel 1 m kinnistu piirist väljapool. Vastavalt Elektrilevi OÜ tehnilistele tingimustele planeeritakse rajada elektrivarustuse liitumispunkt juurdepääsutee äärde kinnistu piirile. Puudutatud isik I pakutud alternatiiv saada voolu olemasolevast alajaamast ei ole põhjendatud, kuna olemasolev alajaam ei ole piisav avaldaja kinnistu elektrienergiaga varustamiseks. Alusetu on puudutatud isiku I seisukoht, et avaldajal on võimalik kasutada olemasolevat elektri, vee- ja kanalisatsioonivarustust. Tõendatud ei ole, et avaldaja kinnistul oleksid kommunikatsioonid olemas.
18.Kuigi puudutatud isiku I poolt pakutud viisil trasside loomine oleks võimalik rajades selleks torustiku läbi rabametsa, ei ole see trasside kulgemiseks mõistlik ega põhjendatud. Läbi rabametsa kulgeva trassi paigaldamiseks on vaja eelnevalt rajada tee rasketehnikaga liikumiseks. Tee rajamine rabametsas toob kaasa pinnase omaduste teadmatuse tõttu määramatu kulu. Pinnase omaduste tõttu oleks trasside kulgemise tee rajamine läbi rabametsa taotletud servituudialaga võrreldes kallim. Täpsemat hinnapakkumist ei ole esitatud, kuna teadmata on alternatiivse trassikoridori füüsikalised omadused ja võimalikud ehituslikud tingimused. Märkimisväärsem alternatiivse trassi rajamise kulust on asjaolu, et selle kasutamisel võib ilmneda oht rabametsale ja selle keskkonnale. Selliselt trassi loomine oleks põhjendamatu ja ebaproportsionaalne situatsioonis, kus ei ole teada, kas detailplaneering kinnitatakse ja kehtestatakse.
19.Detailplaneeringuga kavandatavad trassid on kordi võimsamad kui on vaja avaldaja kinnistu varustamiseks. Ebamõistlik on rajada võimaliku detailplaneeringuga kehtestatud trassikoridori väikese võimsusega trassi, mille ümbermuutmine ja -ehitamine võib hiljem osutuda seoses detailplaneeringu kehtestamisega vajalikuks. Avaldajale ei saa panna kohustust rajada kommunikatsioonid detailplaneeringus märgitud ulatuses ehk sisuliselt tervele elurajoonile, et tagada ka puudutatud isiku I detailplaneeringuga kehtestatud huvi. Detailplaneeringut ei ole kehtestatud ja puudub õigus neid trasse rajada.
20.Mõistlik ja põhjendatud on määrata servituut avalduses taotletud viisil. Servituudi seadmine avaldaja nõutud asukohta ei kahjusta puudutatud isiku I huve ülemääraselt. Puudutatud isik I tõendas küll kulu 4800 eurot seoses projekteerijalt joonistes ja seletuskirjades muudatuste tellimisega, kuid tõendamata on servituudi seadmisega tekkiv võimalik rahaline kaotus 60 000 – 90 000 eurot. Esile ei ole toodud asjaolusid, millega toimuks puudutatud isiku I omandi kaotus tema poolt väidetud ulatuses. Servituudi seadmine puudutatud isiku I kinnistule on mõlemaid pooli kõige vähem koormav ka situatsioonis, kus puudutatud isiku I detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud. Puudutatud isikule I ei kaasne mitte omandi kaotus, vaid servituudi talumise kohustus. Servituut ei avalda mõju puudutatud isiku I maakasutusvõimalustele.
21.Puudutatud isiku I kinnistu osas algatatud detailplaneeringu eesmärk on rajada kinnistule kortermajad. Detailplaneeringu kinnitamise ja kehtestamise tähtaeg ning asjaolu, kas detailplaneering kehtestatakse, on määratlemata. Seetõttu ei saa servituudi seadmist ning vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamist ja avaldaja elektrienergiaga varustamist siduda ega sõltuvusse viia detailplaneeringu kehtestamise või kinnitamisega. Avaldaja õigus servituudile ei sõltu planeeringulahendustest.
22.Taotletavad kommunikatsioonid ei riiva puudutatud isiku I huve ebamõistlikult, vaid lähtuvad nii avaldaja kui ka puudutatud isiku I huvidest. See tagab avaldajale kinnistu sihipärase kasutamise. Puudutatud isik I omandiõiguse riive on proportsionaalne ja teda
kõige vähem koormav. Avaldaja soovib kasutada kõige otsemat teed trassideni ja on nõus rajama torud oma kuludega, mis on põhjendatud.
23.Tehnovõrkude talumise tasu määramisel tuleb arvestada puudutatud isiku I kinnistu pindala ja trasside paiknemise asukohta kinnistul; puudutatud isiku I kulu 4800 eurot seoses muudatuste tellimisega projekteerijalt; puudutatud isiku I kinnistu kasutamise eesmärki; servituudi seadmine ning trasside rajamine ei takista puudutatud isikul I kinnistu kasutamist; avaldaja kannab ise kommunikatsioonide rajamisega seotud vajalikud kulud; käesolevas tsiviilasjas on määratud juurdepääsutasuks 24 eurot aastas. Tehnorajatise servituut toob kaasa ka nõudmised sellele juurdepääsuks, vajadusel parandamiseks, korrashoiuks ja sellega kaasneb ka asjaolu, et nende ümbrusesse ei saa rajada, ehitada, mistõttu on avaldaja taotletud tasu 12 eurot aastas ebamõistlikult vähe võrreldes tasuga juurdepääsu tee eest. Mõistlik tasu on 45 eurot aastas. Avalduses nõutud tehnorajatiste rajamisega seotud kulud tuleb jätta avaldaja kanda. Avaldaja on kulude kandmisega nõustunud.
24.Menetluskulud on käesolevas asjas põhjendatud jätta poolte endi kanda. Määruskaebus
25.Puudutatud isik I palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega määrata tehnovõrkude ja -rajatiste kulgemine kooskõlas juba algatatud Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu lahendustega ja määrata tehnovõrkude ja -rajatiste talumise eest puudutatud isikule hüvitis vähemalt 350 eurot aastas. Menetluskulud palub puudutatud isik I jätta avaldaja kanda.
26.Kaebuse kohaselt on põhjendamatud maakohtu järeldused, et eelistada tuleb avaldaja pakutud tehnovõrkude ja -rajatiste asukohta. Kohtu järeldused ei tugine ühelgi asjas kogutud tõendile ega kehtivale õigusele. Maakohtu määrus on seetõttu nõuetekohaselt põhjendamata. Samuti rikkus maakohus materiaalõiguse norme, jättes tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramisel kaalumata puudutatud isiku I huvid.
27.Nii puudutatud isik I kui ka Kiili vald on olnud läbivalt seisukohal, et kanalisatsiooni, veeja elektrivarustus tuleb lahendada kooskõlas ja lähtudes Kiili valla detailplaneeringust. Selle lahenduse võimalikkusega nõustus ka avaldaja. Kohtu järeldus, et selline lahendus ei ole mõistlik potentsiaalse ohu tõttu rabametsale, ei põhine ühelgi asjas kogutud tõendil ja on oletuslik. Detailplaneeringuga ettenähtud trassi kulgemine osaliselt läbi rabametsa on kinnistu omaniku, projekteerija ja kohaliku omavalitsuse poolt läbi analüüsitud ka rabametsa ja keskkonnakaitse aspekte silmas pidades. Keskkonnaamet ei ole teinud ühtegi märkust ega seadnud ühtegi piirangut.
28.Maakohus asus seisukohale, et trassi rajamist ei saa teha sõltuvaks detailplaneeringu kinnitamisest. Avaldaja väitis aga hoopis seda, et trasside rajamisel tuleb arvestada juba kinnistule planeeritud trasside asukohaga, mitte et trasside rajamine oleks sõltuvuses detailplaneeringu kinnitamisest. Puudutatud isikul I on õigus oma kinnisasjale rajatavate tehnorajatiste asukohta oma äranägemise järgi määrata. Kui avaldaja saab oma suva järgi dikteerida täiendavate trasside asukoha, on tegemist puudutatud isiku I omandiõiguse rikkumisega. Ehitusprojekt, millele avaldaja tugineb, eirab varem olemas olnud planeeringudokumente, on kooskõlastamata puudutatud isikuga I ja ei arvesta tema õigustega. Reaalservituudi määramine ja tehnorajatiste rajamine vastuolus detailplaneeringu lahendusega ei ole mõistlik ega põhjendatud. Detailplaneeringus on näidatud trasside kulgemine mööda moodustatavat teed avaldaja kinnistu edelanurka.
29.Kohtute poolt juurdepääsutee kohta avaldatut, et asjaolude muutumisel (nt detailplaneeringu vastuvõtmisel) on võimalik puudutatud isikul I taotleda juurdepääsu servituudi ja selle tingimuste muutmist vastavalt kujunenud olukorrale, ei saa automaatselt laiendada tehnovõrkude ja -rajatiste servituudile. Kui vee ja kanalisatsiooni trassid on maasse kaevatud, siis nende n.ö. ümberpaigutamine on oluliselt keerukam kui teise sissesõidutee kasutamine.
30.Kohus jättis käsitlemata AÕS § 158 lg 1 kohaldamise ühe eelduse, mille kohaselt tuleb arvestada, et tehnorajatiste ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulusid. Detailplaneeringujärgne lahendus ei põhjusta ülemääraseid kulusid võrreldes avaldaja ehitusprojektis näidatuga. Vastupidist ei ole avaldaja tõendanud. Isegi kui trasside ehitamine selliselt oleks veidi kulukam, ei kaalu kulude suurenemine üle puudutatud isiku I õigust enda kinnistut kasutada ja selle maakasutust planeerida.
31.Määratud servituudi talumise tasu 45 eurot aastas on ebamõislikult väike. Mõistlik tasu on minimaalselt 350 eurot aastas, arvestades, et avaldaja plaanib oma kinnistul alustada suurejoonelist tootmistegevust ning et trasside teenindamine ja remontimine saavad toimuda samuti üksnes puudutatud isiku I kinnistut kasutades.
32.Kohus ei põhjendanud oma otsustust jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses üldjuhul menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse, s.o antud juhul avaldaja. Asja uue arutamise kulud tekkisid üksnes seetõttu, et esialgne avaldus oli puudulik. Puudutatud isik I tegi avaldajale ettepaneku ka kompromissi sõlmimiseks, mille avaldaja lükkas tagasi. TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel tuli menetluskulud jätta avaldaja kanda olenemata sellest, kas lahend tehakse avaldaja kasuks või mitte. Vastused määruskaebusele
33.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.
34.Kiili vald jääb varemesitatud seisukohtade juurde ja leiab, et kommunikatsioonide rajamine ja servituutide seadmine peab toimuma kooskõlas Suure-Männi detailplaneeringuga ja arvestama selle kinnisasja omaniku põhjendatud huve. Menetluse edasine käik
35.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjali ja määruskaebusega leiab, et maakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Määruskaebuse väited ei anna ringkonnakohtule alust maakohtu määruse tühistamiseks ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 ja § 659 alusel neid ei korda. Samas tuleb täpsustada maakohtu määruse resolutsiooni sõnastust alljärgnevatel põhjustel.
37.Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda nõusolek reaalservituudi seadmiseks ja selle kandmiseks kinnistusraamatusse on
ebaõigesti sõnastatud tuvastusnõudena. Vaatamata nõude ebatäpsele sõnastusele on avaldaja tahe selge ja tegelikult on tegemist sooritus- mitte tuvastusnõudega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma (vt nt 3-2-113-17 p 13). Seega tuvastas maakohus oma määruse resolutsioonis ebaõigesti puudutatud isiku I kohustuse anda nõusolek tahteavalduse tegemiseks. Ringkonnakohus muudab selles osas maakohtu määruse resolutsiooni sõnastust ja kohustab puudutatud isikut I tahteavaldust andma. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
38.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus materiaalõiguse norme õigesti. Asja materjali ja maakohtu määruse põhjendustega ei ole kooskõlas kaebuse väited selle kohta, nagu oleks maakohus jätnud puudutatud isiku I huvid kaalumata. Maakohtu määrusest nähtub, et kohus on teinud otsustuse avaldaja ja puudutatud isiku I huve kaaludes.
39.Asjakohatud on puudutatud isiku I etteheited sellele, et maakohus ei määranud tehnovõrkude ja –rajatiste asukohta lähtudes Kiili valla detailplaneeringust. Käimasolev detailplaneeringu menetlus ei mõjuta käesoleva vaidluse lahendamist. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asjaõiguslikku kokkulepet kinnisasja koormamise kohta reaalservituudiga, samuti ei ole detailplaneering seadusejärgne kinnisasja kitsendus. Seega ei välista detailplaneeringu teistsugune lahendus avaldaja nõude rahuldamist (vt nt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-48-10). Kui puudutatud isiku I kinnisasja suhtes toimuv detailplaneeringu menetlus viiakse lõpule, on pooltel vajadusel võimalik esitada kohtule TsMS § 6185 alusel avaldus servituudi muutmiseks. Ekslik on puudutatud isiku I väide, et viidatud säte tehnovõrkude ja –rajatiste talumise asjades ei kohaldu. Kuigi iseenesest on õige puudutatud isiku I väide, et avaldaja kasuks servituudi seadmine riivab tema õigusi, on selline riive tulenevalt AÕS §-s 158 sätestatud talumiskohustusest legitiimne. Ekslik on seisukoht, et kinnisasja omanikul on piiramatu õigus määrata trasside asukoht oma kinnisasjal oma äranägemise järgi. Kokkuleppe mittesaavutamise tõttu määras käesoleval juhul trasside asukoha AÕS § 158 lg 3 teise lause alusel kohus.
40.Puudutatud isik I ei ole usutavaks teinud, et tehnovõrkude ja –rajatiste kulgemine maakohtu poolt määratud asukohas riivab tema õigusi ebaproportsionaalselt. Määruskaebusest ei nähtu, milles väidetav huvide kahjustumine seisneb. Kommunikatsioonide ehitamine taotletud asukohta ei takista puudutatud isikul I oma kinnistut kasutada ja maakasutust planeerida. Määruskaebuse vastupidine väide on vastuoluline, põhistamata ja otsitud. Servituut kulgeb puudutatud isiku I kinnisasja piiri ääres, s.o samas kohas, kus kulgeb olemasolev tee, mille kaudu on jõustunud lahendiga avaldajale määratud ka juurdepääs tema kinnisasjale. Detailplaneeringu eskiisi kohaselt ei ole sellesse kohta planeeritud arendusega planeeritavaid korterelamuid. Seal säilib olemasolev tee. Maakohtu määrusest nähtub, et kohus hindas servituudi asukoha määramisel nii avaldaja kui ka puudutatud isiku I huve ja leidis õigesti, et servituudi määramine taotletud asukohta ei riiva puudutatud isiku I huve ebaproportsionaalselt. Ainuüksi asjaolu, et puudutatud isik I maakohtu järeldustega ei nõustu, ei anna ringkonnakohtule alust maakohtu määruse muutmiseks.
41.Määruskaebuse väide, et kuna menetluses oleva detailplaneeringu järgi on tehnovõrkude ja –rajatiste kulgemine ette nähtud läbi rabametsa, on see asukoht trasside jaoks võimalik, ei anna alust maakohtu määruse muutmiseks. AÕS § 158 kohaselt hinnatakse tehnovõrkude ja -rajatiste tarbeks teisele kinnisasjale reaalservituudi määramisel seda, kas need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, et nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik ja et nende ehitamine teises
kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Seega ei oma tähtsust ainuüksi see, kas trassi teistsugune asukoht on võimalik. Kohus peab servituudi määramisel hindama mõlema poole huve, mida maakohus on õigesti ka teinud. Määruskaebuse väide, et tehnovõrkudeja rajatiste kulgemine kooskõlas detailplaneeringuga läbi rabametsa ei ole kallim kui nende väljaehitamine avaldaja poolt taotletud asukohta, on ebausutav juba ainuüksi põhjusel, et detailplaneeringus planeeritud kommunikatsioonide kulgemise teekond on pikem. Vastuseks puudutatud isikule I märgib ringkonnakohus veel, et nõustub maakohtu järeldustega selle kohta, et trasside väljaehitamine mööda olemasolevat teed on keskkonnale vähemkoormav, kui nende väljaehitamine läbi rabametsa. Asjaolu, et menetluses oleva detailplaneeringu kohaselt trasside sellist kulgemist planeeritakse, seda järeldust ei muuda.
42.Ringkonnakohus märgib tehnovõrkude ja –rajatiste servituudi asukoha kohta veel seda, et asja materjali ja menetlusosaliste selgituste kohaselt kulgeb kavandatava detailplaneeringu järgi elektrikaabelliin samast kohast, nagu taotles avaldaja ja nagu maakohus selle ka määras, s.o paralleelselt Suure-Männi katastriüksusel kulgeva olemasoleva juurdepääsuteega Põllu tn 13a krundini. Sellest lähtuvalt on arusaamatu määruskaebuse taotlus tühistada maakohtu määrus tervikuna ja määrata tehnovõrgud ja –rajatised kooskõlas menetletava detailplaneeringuga. Puudutatud isiku I määruskaebus on selles osas ilmselgelt põhjendamatu ja lükkab pahatahtlikult edasi avaldaja võimalust kasutada oma kinnisasja sihipäraselt.
43.Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku I väidetega selle kohta, et maakohtu määratud tasu talumiskohustuse eest on ebaõiglane. Kuna talumiskohustuse eest tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus, saavad kõrgema astme kohtud selle sisu kontrollida üksnes piiratult, st eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Maakohus andis menetlusosalistele võimaluse esitada oma seisukoht seoses võimaliku tasu suurusega. Puudutatud isik I palus oma 31.10.2016 menetlusdokumendis määrata õiglane tasu tehnovõrkude ja –rajatiste talumise eest kohtu äranägemisel. Määruse kohaselt võttis maakohus tasu määramisel arvesse puudutatud isiku I kinnistu pindala ja trasside paiknemise asukoha kinnistul; puudutatud isiku I kulu 4800 eurot seoses muudatuste tellimisega projekteerijalt; puudutatud isiku I kinnistu kasutamise eesmärgi; asjaolu, et servituudi seadmine ja trasside rajamine ei takista puudutatud isikul I kinnistu kasutamist; samuti selle, et avaldaja kannab ise kommunikatsioonide rajamisega seotud vajalikud kulud, et juurdepääsutasuks on määratud 24 eurot aastas ning et servituut toob kaasa nõudmised sellele juurdepääsuks, vajadusel parandamiseks, korrashoiuks ja sellega kaasneb ka asjaolu, et nende ümbrusesse ei saa rajada ja ehitada. Eeltoodust lähtudes määras kohus tasuks talumiskohustuse eest 45 eurot aastas. Määruskaebuse seisukoht, et määratud tasu on ebamõistlikult väike ja mõistlik tasu on minimaalselt 350 eurot, on kohtule üllatuslik ja põhjendamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus tasu suuruse määramisel diskretsioonipiire ületanud. Asjaolusid, millest võiks järeldada diskretsioonipiiride ületamist, ei tulene ka määruskaebusest. Määruskaebuse väide, et avaldaja plaanib oma kinnisasjal alustada suurejoonelist tootmistegevust, on tõendamata. Samuti on see väide tehnovõrkude ja –rajatiste talumiskohustuse eest tasu määramisel asjakohatu. Seda, et trasside teenindamine ja remontimine saavad samuti toimuda üksnes puudutatud isiku I kinnistut kasutades, on tasu määramisel arvesse võetud. Kaebuse väited ei anna seetõttu ringkonnakohtule alust maakohtu diskretsiooniotsuse muutmiseks.
44.Õiged ei ole määruskaebuse väited ka selle kohta, et maakohus jaotas ebaõigesti poolte menetluskulud. Kuigi õige on etteheide, et maakohus ei ole oma otsustust menetluskulude poolte endi kanda jätmise kohta nõuetekohaselt põhjendanud, leiab ringkonnakohus, et maakohtu otsustus on lõppjärelduses õige. Maakohus kohaldas menetluskulude jaotamisel
TsMS § 172 lg 1 teist lauset, mille kohaselt võib kohus, kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule laia diskretsiooniõiguse kalduda esimeses lauses sätestatud üldreeglist kõrvale (vt nt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-86-16). Arvestades, et maakohus rahuldas avaldaja avalduse õigesti, on alusetu etteheide, et menetluskulud on tekkinud avaldaja põhjendamatu ja puuduliku taotluse tõttu. Menetluskulud tekkisid käesoleval juhul põhjusel, et puudutatud isik I vaidles avaldusele põhjendamatult vastu. Tähelepanuta ei saa jätta ka seda, et servituudi määramise vaidlust iseloomustab pooltevaheline sisuline vaidlusmenetlus, mistõttu on see hagimenetlusega sarnane. Eeltoodud põhjustel jättis maakohus menetluskulud õigesti poolte endi kanda. Maakohus ei ole seejuures diskretsioonipiire ületanud. Menetluskulude jaotus
45.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetlusega seotud kulud TsMS § 171 lg 1 kohaselt puudutatud isiku I kanda. Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg 3 alusel kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.
46.Avaldaja menetluskulude nimekirja kohaselt kandis ta seoses määruskaebemenetlusega õigusabikulusid 936 eurot. Avaldajale on osutatud õigusabi 5,2 tundi hinnaga 180 eurot tund, sh kulus esindajal 0,4 tundi kohtumäärusega tutvumisele ja kliendile edastamisele, 0,4 tundi määruskaebusega tutvumisele ja kliendile edastamisele ning 4,4 tundi määruskaebusele vastuse koostamisele. Puudutatud isik I vaidles avaldaja menetluskulude nimekirjale vastu, leides, et kulude suurus ei ole asja mahtu ja keerukust ning avaldaja menetlusdokumentide sisu arvestades põhjendatud. Põhjendatud võib olla maksimaalselt 360 eurot.
47.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Menetluskulude rahalisel kindlaksmääramisel hindab kohus nii tehtud toimingute kui ka ühe tööühiku hinna vajalikkust ja põhjendatust.
48.Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja esindaja ühe tööühiku tunnihind 180 eurot (käibemaksuta) põhjendamatult kõrge. Lähtudes Riigikohtu praktikast (vt nt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-39-16) ja arvestades avaldajale õigusteenust osutanud esindaja kvalifikatsiooni loeb ringkonnakohus esindaja põhjendatud tööühiku hinnaks 130 eurot (käibemaksuta). Avaldaja on käibemaksukohustuslane.
49.Ringkonnakohus vähendab esindaja ajakulu määruskaebusega tutvumisele ja selle kliendile edastamisele. Arvestades määruskaebuse mahtu ja asjaolu, et esindaja oli menetlusega juba tuttav, on kaebuse esialgse ülevaatamise ajakulu ülepaisutatud. Kaebuse väidetega sisulise tutvumise kulu sisaldub eelduslikult määruskaebusele vastuse koostamise ajakulus. Kohus loeb põhjendatud ajakuluks nimetatud toimingu eest 15 minutit (0,25 tundi). Samuti vähendab kohus määruskaebusele vastuse koostamise ajakulu. Kohus võtab seejuures arvesse tsiviilasja ja avaldaja vastuse sisu ning mahu, samuti vaidluse asjaolud ja menetluse seisu. Kohus loeb põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks määruskaebusele vastuse koostamisele 3 tundi. Muus osas on avaldaja kulu õigusabi toimingutele põhjendatud ja vajalikud.
50.Kokku on avaldaja põhjendatud ja vajalik kulu seoses määruskaebemenetlusega 3 tundi ja 39 minutit (24+15+3), s.o 474,50 eurot (käibemaksuta) ja see tuleb puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja mõista. Iko Nõmm