Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

liitumist projekteerida ega ehitada. AP ei nõustunud avaldajale kanalisatsiooni- ja veetrassi paigaldamisega selliselt, et see läbib tema kinnistut. Ilma nimetatud tehnovõrkude ja rajatisteta ei saa avaldaja oma kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada, sest tal puuduks vesi, elekter ja kanalisatsioon. Avaldaja leidis, et servituudi mõistlik tasu on 12 eurot aastas. Avaldaja leidis, et AP-l ei saa olla väidetavate kuludega seotud õiguslikult kaitstavaid huve, mis võiksid tingida ebamõistlikult suure tasu 90 000 euro määramise. Avaldaja kinnistut ümbritseb AP-le kuuluv kinnistu. Sellest tulenevalt ei saa puudutatud isikul olla kunagi olnud mõistlikku kahtlust selles, et juurdepääs ja kommunikatsioonid avaldaja kinnistule peavad paratamatult läbima tema kinnistut, ega õiguspärast ootust, et ta ei peaks avaldajale juurdepääsu ja kommunikatsioonide võimaldamist lubama. Selliste kohustustega pidi puudutatud isik arvestama nii kinnistu omandamisel kui detailplaneeringu koostamisel. AP vaidles avaldusele vastu. Nii lõplik juurdepääsutee kui ka kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus tuleb lahendada Kiili valla detailplaneeringuga Avaldaja üks kohtusse pöördumise ajend oli asjaolu, et puudutatud isik ei olnud koheselt nõus Põllu tn 13A rekonstrueerimise projekti (sisemised ümberehitused ja hoone lisasoojustamine) kooskõlastuse andmisega. Seega on ebaselge, milliste oma väidetavalt rikutud õiguste kaitseks avaldaja üldse kohtusse pöördus. Tänase liitumispunkti on puudutatud isik tellinud omal kulul. Juhul, kui Elektrilevi OÜ on valmis liitumispunkti tagasi ostma ja edasi müüma avaldajale, siis võib seda kaaluda, kuid kindlasti ei nõustu puudutatud isik enne alternatiivsete lahenduste esitlemist sellega, et kitsendused seatakse tema maale. Avaldajal on võimalik elektrivarustus saada ka n-ö Põllu tn ridaelamu omanikega kokku leppides. Avalduse rahuldamisega kaasnevad puudutatud isikule kulud orienteeruvalt 3500 eurot, millele lisandub käibemaks, seonduvalt sellega, et tuleb tellida muudatused arhitektuuribüroolt algatatud Suure-Männi detailplaneeringu joonistes ja seletuskirjades. Vaidlusaluse maaüksuse ehk transpordimaa pindala koos reaalservituudiga on ca 360 m2. Planeeringuga on vajalik 1 korteri ehitamiseks arvestada sotsiaalmaa olemasoluga 400 m2, samas kui konkreetselt ei ole korteri pindala kindlaksmääratud normatiivsel baasil. Planeeringujärgsete korterite pindala on orienteeruvalt 100 m2. Kuna vaidlusaluse tee kindlaksmääramisel tekib sisuliselt omandikaotus (ei saa vajalikus ulatuses sotsiaalmaad), siis rahaline kaotus puudutatud isikule on orienteeruvalt 60 000 – 90 000 eurot, arvestades, et 1 m2 korteri pinna planeeritav tulu (müügitulu miinus ehituskulu) koos maaosaga on 600 eurot + km. Seega oleks ühekordne tasunõue juurdepääsu tasu osas 90 000 eurot. Planeerida tuleb nii nagu Kiili vallavalitsus on märkinud, kuna planeeritud on ka teine tee avaldaja kinnistule. Seega võib tekkida olukord, kus avaldaja saab endale 2 ligipääsu ning puudutatud isik on kaotanud olulise osa oma arenduse väärtusest. Kiili Vallavalitsus leidis, et avaldaja taotluste rahuldamisel tuleb lähtuda menetluses olevast Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu lahendustest, mis on algatatud Männi kinnistu osas. Kuna Põllu tn 13a krundile on ainuke juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ehk Põllu tänavalt mööda Suure-Männi katastriüksusel olevat teed ning kuna Suure-Männi kinnistu detailplaneeringuga on samuti planeeritud Põllu tn 13a krundile juurdepääs mööda SuureMänni katastriüksusel asuvat olemasolevat teed, siis on ka antud juurdepääs ainuke võimalus Põllu tn 13a krundile pääsemiseks.

Põllu tn 13a ehitusprojektis ei ole arvestatud kanalisatsiooni- ja veetrassi rajamisel (ÜVK) Suure-Männi kinnistu detailplaneeringuga, kuna detailplaneeringus on näidatud kanalisatsiooni- ja veetrassi kulgemine mööda detailplaneeringuga moodustatavat teed Põllu tn 13a krundi edelanurka. Reaalservituudi määramine ja ÜVK rajamine vastuolus SuureMänni kinnistu detailplaneeringuga ei ole mõistlik ega ka põhjendatud. ÜVK rajamine Põllu tn 13a kinnisasja kasuks peab toimuma kooskõlas juba algatatud Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu lahendustega. ÜVK dubleerimine ühe kinnisasja piirides ei saa olla põhjendatud ega otstarbekas. Niisamuti ei ole proportsionaalne olukord, kui Põllu tn 13a tehniline lahendus prevaleerib Suure-Männi kinnistu võimaliku tehnilise lahenduse suhtes ÜVK-d puudutavas osas. ÜVK rajamine ja servituutide seadmine Põllu tn 13a kinnisasja kasuks peab toimuma kooskõlas Suure-Männi detailplaneeringuga ja arvestama selle kinnisasja omaniku põhjendatud huve. Maakohtu määrus Harju Maakohus rahuldas 23.11.2015 määrusega avalduse. Kohus määras, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7617402 sisse kantud kinnistu asukohaga Põllu tn 13a Luige alevikus Harjumaal igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 9063402 sisse kantud kinnistule asukohaga Suure-Männi Luige alevikus Harjumaal määratud juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud oranžiga. Juurdepääs on määratud tähtajatult ning selle kasutamise eest makstavaks tasuks Suure-Männi kinnistu igakordsele omanikule on 24 eurot aastas iga jooksva aasta 1. veebruariks, välja arvatud esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul käesoleva määruse jõustumisest. Kohus tuvastas, et AP-l on kohustus anda tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 9063402 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7617402 sisse kantud kinnistu asukohaga Põllu tn 13a Luige alevik Kiili vald Harju maakond igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga määratud juurdepääsuteed. Kohus määras, et kinnistu Põllu tn 13a kasuks tuleb seada tähtajatu tehnorajatise (kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustuse trasside projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks) reaalservituut kinnistule asukohaga Suure-Männi. Nimetatud tehnorajatiste rajamise kulud on avaldaja kanda. AP-l on kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 9063402 märkuse kandmiseks sõnastusega: seada tähtajatu tehnorajatise (kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustuse trasside projekteerimiseks, väljaehitamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks) reaalservituut kinnistule asukohaga SuureMänni Luige alevik Kiili vald (registriosa nr 9063402, katastritunnus 30402:001:0044) Põllu tn 13a Luige alevik Kiili vald kinnistu (registriosa nr 7617402, katastritunnus 30402:001:0037) kasuks. Nimetatud reaalservituudi eest tuleb Põllu tn 13a kinnistu igakordsel omanikul maksta Suure-Männi kinnistu igakordsele omanikule iga-aastast tasu 12 eurot, mis tuleb tasuda iga jooksva aasta 1. veebruariks, välja arvatud esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul käesoleva määruse jõustumisest. Reaalservituut on tähtajatu. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu

määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Nähtuvalt Maa-ameti kaardiserveri väljavõttest külgneb avaldaja kinnistu igast küljest puudutatud isiku kinnistuga, seega avaldajal kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Riigikohus on korduvalt väljendanud arvamust, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel. Lähtudes avaldaja taotlusest ja vaatlusel kogetu pinnalt on avaldajal võimalik pääseda avalikult kasutatavale teele üksnes üle puudutatud isiku kinnistu. Ka ajalooliselt on avaldaja juurdepääsu kasutanud üle puudutatud isiku kinnistu, kuna muud võimalused puuduvad. Kohus leidis, et kuivõrd asjalooliselt on juurdepääsutee olemas, ei vaja juurdepääs üle puudutatud isiku kinnistu uue tee loomist ega rajatiste eemaldamist, seega ei kaasne juurdepääsu võimaldamisega täiendavaid kulusid. Samuti on Kiili valla detailplaneeringus planeeritud avaldajale juurdepääs olemasoleva tee kaudu. Vald oli seisukohal, et avaldajale tuleks juurdepääs määrata üle puudutatud isiku kinnistu senini kasutuses olnud tee. Kohus leidis, et taoline juurdepääsu määramine ei ole puudutatud isikule ülemäära koormav, kuna tee on ajalooliselt eksisteerinud ning avaldaja poolt kasutuses olnud, samuti on detailplaneeringus nimetatud tee ette nähtud. Seega on juurdepääsu määramine üle puudutatud isiku kinnistul olemasoleva tee kooskõlas Riigikohtu juhistega, eelkõige väljakujunenud tavaga ning asjaoluga, et avaldaja ei pea kandma uue tee loomisel või rajatiste eemaldamisel täiendavaid kulutusi. Samuti ei ole juurdepääsu tee määramine teisiti kui üle puudutatud isiku kinnistu objektiivselt võimalik, kuna avaldaja kinnistu on igast küljest puudutatud isiku kinnistust ümbritsetud. Seoses puudutatud isiku vastuväitega, et avaldajal ei ole kunagi takistatud tee kasutamist ning tuleks ära oodata detailplaneeringu kehtestamine, märkis kohus, et olukorras, kus avaldajal ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, on tal õigus seda kohtus taotleda, kuna puudub kindlus, kas, millal ning millistel asjaoludel detailplaneering kunagi kinnitatakse. Riigikohus asus lahendis nr 3-2-1-170-12 seisukohale, et juurdepääsu kasutamise eest tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus. Kohus leidis, et praegusel juhul on põhjendatud määrata juurdepääsutee eest tasu 24 eurot aastas, mõistlik on määrata iga-aastane juurdepääsutasu, mitte ühekordne hüvitis. Puudutatud isik ei esitanud kohtule tõendeid, millest ilmneks, et temale kaasneksid seoses tee olemasoluga hoolduskulutused, kuigi kohus selgitas võimalust esitada seisukoht ja tõendid. Avaldaja kinnitas, et võtab enda kanda kõik tee ja selle hooldamisega seotud kulutused, mistõttu kohus ei pidanud põhjendatuks määrata tee kasutamise eest suuremat tasu. Puudutatud isik ei ole välja toonud juurdepääsu tasu hüvitise 90 000 eurot ulatuse määramise aluseid, mistõttu ei olnud kohtul võimalik kontrollida nõutava summa põhjendatust. Kohus leidis, et puudutatud isiku väide, et tal tuleb kanda 3500 eurot detailplaneeringu muudatuste ja jooniste tellimisega, on põhjendamatu, kuna senine detailplaneering sisaldab juba olemasolevat juurdepääsu. Puudutatud isikul pidi olema teadmine, et avaldaja on senini kasutanud juurdepääsu enda kinnistule üle puudutatud isiku kinnistu ning see on ka ainuvõimalik lahendus, kuna üks kinnistu on teisest ümbritsetud. Seetõttu pidi puudutatud isik kõikvõimalike äriplaanide tegemisel arvestama, et avaldajale peab olema tagatud juurdepääs avalikult kasutatavale teele just üle puudutatud isiku kinnistu. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-1-90-11, et koormatud kinnisasja omanikul on õigus saada tasu, mis katab vähemalt tema kulud juurdepääsutee korrashoidmisel. Kohus leidis, et eelnimetatud ulatuses on puudutatud isiku kulud kaetud. Kohus ei pea põhjendatuks nõuda avaldajalt välja summasid, mis

seonduvad puudutatud isiku äritegevusega, olukorras, kus puudutatud isikul puudus igasugune alus eeldada, et juurdepääs avaldajale kinnistule ei lähe tulevikus üle tema kinnistu. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-1-33-04, et kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks olnud asjaolud on muutunud, siis on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist. Seega on puudutatud isikul võimalik juhul, kui kinnistu detailplaneering kinnitatakse ning avaldajale määratakse juurdepääs oma kinnistule muul viisil, nõuda juurdepääsutee kustutamist. Avaldaja kasutab oma kinnisasja majandus- ja kutsetegevuses, seega leidis kohus, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui autoga, kuna avaldajal peab olema soovi korral võimalik talle kuuluvale kinnistule asju ka transportida. Kuivõrd menetlusosalised ei ole esitanud enda seisukohta juurdepääsu kellaaja suhtes, peab juurdepääs olema tagatud igal ajal ning tähtajatult. Põhjendatud on määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukiga. Juurdepääsuõigus tuleb kanda kinnisturaamatusse märkusena. Avaldaja palus puudutatud isiku kinnisasja koormamist tehnovõrkude ja –rajatiste talumise kohustusega. Riigikohus märkis lahendis nr 3-2-1-105-12, et AÕS § 158 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõudeõiguse realiseerimiseks peavad olema täidetud AÕS § 158 lg-s 1 sätestatud tingimused. Servituudi seadmine hõlmab sellega koormatud kinnisasja omaniku talumiskohustust (AÕS § 172). AÕS § 158 lähtub eeldusest, et tehnovõrku või -rajatist ei ole veel ehitatud. Tehnovõrgu või -rajatise seadmise vajadusele ja ehitamise võimatusele ilma kinnisasja kasutamata tuleb lisaks hinnata ka seda, kas võrgu või rajatise ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Viidatud sätte alusel tuleb võrrelda kulusid, mis tekivad tehnovõrgu või -rajatise ehitamisel üle kinnisasja, kuludega, mis kaasnevad nende ehitamisega kinnisasja kasutamata. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus avaldaja kinnistut ümbritseb puudutatud isiku kinnistu, seega on kanalisatsiooni-, veetrassi ja elektrikaabli paigaldamine puudutatud isiku kinnistule vältimatu. Avaldaja selgitas, et veevarustuse ja kanalisatsiooni liitumispunkt on vastavakt KVH tehnilistele tingimustele ette nähtud Põllu tänavalt kinnistule suunduval haruteel 1 m kinnistu piirist väljapoole. Elektrilevi OÜ töötaja kinnitas, et võrguettevõtjal ei ole võimalik projekteerida ja ehitada avaldaja liitumisühendust, kuna võrguettevõtjal puudub ehitamiseks maakasutusõigus ning mingil muul moel ei ole võimalik elektriprojekti lahendada. Avaldaja soovib oma tegevust jätkata Põllu tn 13a kinnisasjal, kuid ilma tehnovõrkude ja –rajatiste ei ole võimalik avaldajal enda kinnistut kasutada. Kohus leidis, et toimivate tehnovõrkude ja –rajatiste olemasolu on avaldajal kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks hädavajalik. Tegemist on olukorraga, kus avaldaja kinnistut on võimalik varustada vee, kanalisatsiooni ja elektriga üksnes läbi puudutatud isiku kinnistu. Asjas ei ole tuvastatud, et avaldaja kinnistul nimetatud kommunikatsioonid oleksid olemas. Seoses puudutatud isiku vastuväitega, et arusaamatu on, miks avaldaja on omandanud ilma kommunikatsioonideta kinnistu, märkis kohus, et kinnistu omandamise eelduseks ei saa olla asjaolu, et kinnistul on vee- ja elektrivarustus. Samuti ei välista eelnimetatu AÕS § 158 tuleneva nõude esitamist. Puudutatud isik leidis, et kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus tuleb lahendada Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu menetluse raames. Kiili vald leidis, et Suure-Männi kinnistu detailplaneeringuga on planeeritud viia avaldaja kinnistule sidekaabel, kanalitsiooni-, vee- ja

gaasitrass krundi edelanurgast, mööda planeeringuga moodustatavat asfaltkattega teed, kuid avaldaja ehitusprojektiga on kavandatud kanalisatsiooni- ja veetrass avaldaja kinnistule viia mööda olemasoleva juurdepääsu. Samuti, et elektrikaabelliin on nii avaldaja ehitusprojekti kui Suure-Männi detailplaneeringu kohaselt plaanitud viia paralleelselt olemasoleva juurdepääsuteega. Kanalisatsiooni- ja veetrassi rajamine peab toimuma kooskõlas SuureMänni kinnistu detailplaneeringu lahendusega ning arvestades Suure-Männi kinnisasja omanike põhjendatud huve. Riigikohus rõhutas lahendis nr 3-2-1-48-10, et detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus, seega ei välista ainuüksi teistsugune lahendus detailplaneeringus juurdepääsunõude rahuldamist. Eelnimetatud kohaldub ka AÕS § 158 kohaldamisel. Seega ei ole kohus seotud servituudi määramisel Suure-Männi kinnistu detailplaneeringus märgituga. Asjas puudus vaidlus, et avaldaja kinnistul ei ole kommunikatsioonivahendeid. Avaldaja kinnistul asub laut, mida avaldaja soovib kasutada enda majandustegevuses. Puudutatud isiku kinnistu osas on algatatud detailplaneeringu menetlus, eesmärgiga rajada kinnistule kortermajad, ridaelamud ja eramajad. Kiili valla esindaja teatas 29.07.2015 vaatlusel, et detailplaneering on algatatud, kuid kas ja millal see vastu võetakse, ei ole teada. Kohus leidis, et praegusel juhul ei ole põhjendatud teha vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamine sõltuvaks Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu kinnitamisest, samuti ei ole see siduv asjaolu servituudi määramisel. Avaldaja soovib kinnistut kasutada enda majandustegevuses, kohus leidis, et avaldaja huvid on eelnevast tulenevalt ülekaalukamad puudutatud isiku huvides ees, kuna avaldajal on õigus asuda tegelema oma majandustegevusega, mida ei saa panna sõltuvusse detailplaneeringust, mida ei pruugita praegu olemasoleval kujul kunagi vastu võtta. Lähtuvalt eeltoodust on AÕS § 158 lg 1 kohaldamise eeldused täidetud, s.t avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus osas servituudi seadmist, kuna kanalisatsioon, vee- ja elektrivarustus on avaldajale eesmärgipäraseks kasutamiseks vajalikud. AÕS § 158 lg 3 kohaselt reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Praegusel juhul hõlmab reaalservituudi sisu Suure-Männi kinnistule kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus trasside projekteerimist, väljaehitamist, kasutamist ja hooldamist Põllu 13a kinnistu kasuks. Seoses servituudi tähtaja ja tasuga leidis avaldaja, et mõistlik tasu on 12 eurot aastas. Puudutatud isikud enda seisukohta eelnimetatu osas ei esitanud. Kohus leidis, et servituudi tasu 12 eurot aastas on mõistlik, arvestades, et puudutatud isik ei toonud välja, kas ja millised kulud tal kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustuse loomisega seostuvad. Avaldaja kinnitas, et kannab kõik kommunikatsioonide rajamiseks tarvilikud kulutused. Tulenevalt eeltoodust tuleb Põllu 13a kinnistu igakordsel omanikel Suure-Männi kinnistu igakordsele omanikule tasuda servituudi tasu 12 eurot aastas iga jooksva aasta 1. veebruariks. Servituut tuleb seada tähtajatult, kuna Põllu tn 13a kinnistul asub hoone, ning puudub alus eeldada, et mingi tähtaja möödudes võiks Põllu tn 13a kinnistul asuva hoone kasutajatel kaduda tarvidus kommunikatsioonide järgi. Riigikohus selgitas lahendis nr 3-2-1-10-12, et kinnisasjale servituudi seadmiseks tuleb AÕS § 173 lg 1, § 203 ja § 228 järgi sõlmida ka asjaõiguskokkulepe ning servituudi

kinnistusraamatusse kandmiseks tuleb kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 järgi esitada kinnistamisavaldus. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus tuvastas AP kohustuse anda nõusolek tehnorajatise (kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustuse) reaalservituudi seadmiseks Suure-Männi Luige alevik Kiili vald (registriosa nr 9063402, katastritunnus 30402:001:0044) Põllu 13a Luige alevik Kiili vald kinnistu (registriosa nr 7617402, katastritunnus 30402:001:0037) kasuks. Kohus juhtis 25.09.2015 e-kirjas puudutatud isiku tähelepanu kompromissi sõlmimisele mõistlikkusele ning selgitas, et kohtul on kompromissi sõlmimisest keeldumisel võimalik jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Võttes arvesse, et puudutatud isik on vaatamata sellele keeldunud kompromissi sõlmimisest, ei pea kohus põhjendatuks TsMS § 172 lg 1 alusel kõigi menetluskulude avaldaja kanda jätmist, kuigi lahend on avaldaja huvides. Kohus leidis, et põhjendatud ja õiglane on menetlusosaliste menetluskulude nende endi kanda jätta. Määruskaebus AP palub maakohtu määruse tühistada, jätta uue määrusega avaldus rahuldamata või saata asi tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud jätta avaldaja kanda. Kohus jättis põhjendamatult arvestamata puudutatud isiku ja valla seisukohad juurdepääsutee asukoha määramisel ja tehnorajatiste asukohtade osas. Kaebaja leiab, et nii lõplik juurdepääsutee, kui ka kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus tuleb lahendada Kiili valla detailplaneeringuga, mida on puudutatud isik enda kinnisasjal juba alustanud ning mis arvestab igati ka avaldaja vajadustega. Avaldaja üks kohtusse pöördumise ajend on asjaolu, et puudutatud isik ei olnud koheselt nõus Põllu tn 13A rekonstrueerimise projekti (sisemised ümberehitused ja hoone lisasoojustamine) kooskõlastuse andmisega. Seega on ebaselge, milliste oma väidetavalt rikutud õiguste kaitseks avaldaja üldse kohtusse pöördus. Kohtumäärusest ei nähtu selgitusi, miks ei võiks avaldaja kasutada olemasolevat elektri, vee- ja kanalisatsiooni varustust. Elektrilevi OÜ liitumispunkti on puudutatud isik tellinud omal kulul. Kindlasti ei saa puudutatud isik nõustuda sellega, et kitsendused seatakse tema maale. Avaldajal on reaalselt võimalik elektrivarustus saada ka n-ö Põllu tn ridaelamuomanikega kokku leppides. Puudutatud isik kirjeldas oma seisukohtades kulusid, mida tal tuleb kanda juhul, kui avaldus rahuldatakse: 3500 eurot, millele lisandub käibemaks seonduvalt sellega, et tuleb tellida muudatused arhitektuuribüroolt algatatud Suure-Männi detailplaneeringu joonistes ja seletuskirjades; rahaline kaotus puudutatud isikule on orienteeruvalt 60 000 – 90 000 eurot tulenevalt sisuliselt omandi kaotusest (sotsiaalmaa vähenemine transpordimaa arvelt). Puudutatud isik leiab, et planeerida tuleb nii nagu Kiili vallavalitsus on märkinud, kuna planeeritud on ka teine tee puudutatud isiku kinnistule. Seega võib tekkida olukord, kus avaldaja saab endale 2 ligipääsu ning puudutatud isik on kaotanud olulise osa oma arenduse väärtusest. Vald oli seisukohal, et avaldaja taotluste rahuldamisel tuleb lähtuda menetluses olevast Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu lahendustest, mis on algatatud Männi kinnistu osas, kuna reaalservituudi määramine ja ÜVK rajamine vastuolus Suure-Männi kinnistu detailplaneeringuga ei ole mõistlik ega ka põhjendatud. ÜVK rajamine Põllu tn 13a kinnisasja

kasuks peab toimuma kooskõlas juba algatatud Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu lahendustega. Kohus jättis lisaks puudutatud isikute seisukohtadega arvestamisele välja selgitamata asjas olulist tähtsust omavad asjaolud. Nii ei hinnanud kohus tee kasutamise tiheduse, tee kasutamise aja ning koormuse negatiivset mõju puudutatud isiku omandiõigusele. Nimelt on ilmne, et tootmishoonet teenindavad rasked veokid ei saa mööda olemasolevat teed liikuda, kuivõrd seda ei võimalda olemasoleva tee kandevõime. Samuti on välja selgitamata tee kasutamise tõenäolised ajad ja kasutamissagedus. Sellest sõltub oluliselt puudutatud isiku võimalus oma kinnisasja enda äranägemise järgi kasutada. Suure tihedalt kasutatava tee äärde ei oleks puudutatud isikul võimalik püstitada korterelamuid tulenevalt tee kasutamise müra- ja saastetasemest. Kohus asus ekslikult seisukohale, et puudutatud isik ei ole välja toonud juurdepääsu tasu hüvitise ulatuse määramise aluseid, mistõttu ei ole kohtul võimalik kontrollida nõutava summa põhjendatust. Puudutatud isik on juurdepääsu tasu hüvitise ulatuse määramise alused märkinud ja kohus on neid ka oma otsuses kirjeldanud. Kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustus tuleb lahendada Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu menetluse raames. Vald märkis, et Suure-Männi kinnistu detailplaneeringuga on planeeritud viia avaldaja kinnistule sidekaabel, kanalitsiooni-, vee- ja gaasitrass krundi edelanurgast, mööda planeeringuga moodustatavat asfaltkattega teed, kuid avaldaja ehitusprojektiga on kavandatud kanalisatsiooni- ja veetrass avaldaja kinnistule viia mööda olemasolevat juurdepääsu. Elektrikaabelliin on nii avaldaja ehitusprojekti kui SuureMänni detailplaneeringu kohaselt plaanitud viia paralleelselt olemasoleva juurdepääsuteega. Vald leidis, et kanalisatsiooni- ja veetrassi rajamine peab toimuma kooskõlas Suure-Männi kinnistu detailplaneeringu lahendusega ning arvestades Suure-Männi kinnisasja omanike põhjendatud huve. Maakohus ei arvestanud olulise põhimõttega, mille kohaselt on omanikul oma kinnistul õigus teha asju enda äranägemise järgi. Praegusel juhul on omanik kooskõlastatult kohaliku omavalitsusega planeerinud tehnorajatistele mingid konkreetsed asukohad enda omandis oleval kinnisasjal. Seega ei ole kehtestatud detailplaneeringu puudumine asjakohane põhjendus, et võimaldada kolmandal isikul asuda tema omandis mitteoleval kinnistul oma suva järgi rajama tehnovõrke vms. Detailplaneeringus kavandatud ja kinnisasja omaniku poolt aktsepteeritavad lahendused oleks kasutatavad ka avaldaja poolt. Jääb arusaamatuks, miks peab kohus mõistlikuks puudutatud isiku kinnistu koormamist topelt tehnovõrkudega või kinnisasja omaniku plaanide ümbertegemist seoses naaberkinnisasja omaniku suvaga. Kohtu etteheide, mille kohaselt ei ole puudutatud isik välja toonud, kas ja millised kulud tal kanalisatsiooni, vee- ja elektrivarustuse loomisega seostuvad, on alusetu, kuivõrd kohus ei ole sellist infot palunud. Tulenevalt uurimiskohustusest oleks kohtul olnud vajalik see ise välja selgitada. Puudutatud isik mõistab kohtu seisukohti selliselt, et trasside rajamisega seonduvad kõik kulud kannab avaldaja ning trasside asukoht on lahtine ja kuulub otsustamisele kokkuleppel. Arvestades, et puudutatud isik on kinnisasja omanik, tuleb jaatada tema oluliselt suuremat õigust otsustada trassi kulgemise täpne koht. See tähendab, et kohtumääruse alusel võib puudutatud isik nõuda temale tulevikus vajalike trasside temale sobivasse kohta ehitamise finantseerimist avaldajalt. Probleemiks on aga asjaolu, et servituudi selline sisu ei nähtu kohtuotsuse resolutsioonist ja võib seetõttu tekitada taaskord olulisi vaidlusi.

Põhjendamatu on servituudi üksnes osaline, s.o selle tasu osas, lahendamine otsuse resolutsioonis. Väär on kohtu seisukoht, nagu oleks kaebaja keeldunud kompromissi sõlmimisest. Pooltel ei ole õnnestunud kompromissi tingimustes kokkuleppele jõuda. Selles ei ole võimalik aga näha asjaolusid, mis tingiks kaebaja suhtes negatiivse menetluskulude otsustuse tegemist. Seega tulnuks ka kõik menetluskulud jätta avaldaja kanda. Edasine menetluse käik Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata. Kiili vald leiab, et maakohus on asja lahendanud, arvestades faktilist olukorda, õigesti. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu põhjendused Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks osas, millega maakohus rahuldas Refit OÜ avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse vastava märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks, samuti osas, millega maakohus määras kindlaks juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu, s.o määruse p-d 1-5. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi üle ei korda. Maakohus kontrollis nõuetekohaselt kõiki AÕS §-i 156 eeldusi ning asus õigesti seisukohale, et konkreetse juurdepääsu määramise eeldused on täidetud. Maakohus hindas olemasolevat juurdepääsu, kaalus avaldaja ja määruskaebuse esitaja huvisid ning tuvastas, et faktiliselt avaldaja kinnistule teist juurdepääsu olemas ei ole. Teise juurdepääsutee puudumise tõttu ei olnud vajalik kohtul ka eraldi põhjendada, et olemasolevat teed võib avaldaja kasutada mh igat liiki transpordivahenditega kinnistule juurdepääsuks. Muuhulgas tuleb arvestada, et avaldaja kinnistu on ümbritsetud määruskaebuse esitaja kinnistust, s.t. ka võimalike alternatiivsete juurdepääsuteede puhul peaks avaldaja läbima enda kinnistule pääsemiseks puudutatud isiku kinnistu, seda ilmselgelt nii jalgsi kui transpordivahenditega. Kaebaja arvamus selle kohta, et olemasolevat juurdepääsuteed hakatakse kasutama sedavõrd tihedalt ning suure müra vms tõttu on ohus puudutatud isiku võimalus oma kinnisasja enda äranägemise järgi kasutada, on oletuslik. Olemasolev juurdepääsutee on ajalooline, kulgeb mööda puudutatud isiku kinnistu serva ning tee jätkuv kasutamine ei saa olla kaebajale tema kinnistu otstarbekohasel kasutamisel takistuseks või kinnistu väärtuse oluliseks vähendajaks. Olemasoleva juurdepääsutee kasutamine ka edaspidiselt ei muuda puudutatud isikule kuuluva maa sihtotstarvet. Arvestades asjaolu, et siiani on tee korrashoiu eest vastutanud avaldaja, ei ole põhjendatud kaebaja väited selle kohta, et tee oma kandevõime tõttu ei pruugi olla kõigi transpordivahenditega läbitav. Tee korrashoid ja selle läbitavus on ka edaspidiselt avaldaja vastutusel. Samadel põhjendustel ei ole õigustatud puudutatud isiku nõue tee kasutamise eest suurema kompensatsiooni saamiseks kui maakohus on kindlaks määranud.

Ringkonnakohus märgib mh, et avaldaja õigusi arvestades ei ole mõistlik siduda avaldajal tema kinnistu kasutamise võimalus detailplaneeringuga, mida ei ole alates selle algatamisest 2005.aastal vastu võetud. Kiili valla esindaja väitis menetluses, et planeering on algatatud, kas ja millal see vastu võetakse, ei ole teada. Muuhulgas märkis valla arhitekt, et ka detailplaneeringuga on avaldaja kinnistule määratud juurdepääs sealt, kus see hetkel on (vt t lk 96). Avaldajal kinnistu kasutamise võimaluse sõltuvusse seadmine naaberkinnistu planeerimismenetlusest rikuks avaldaja õigusi olulisel määral. Osas, millega maakohus määras tähtajatu tehnorajatiste reaalservituudi ning tuvastas AP kohustuse nõusoleku andmiseks kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, samuti osas, millega kohus määras kindlaks iga-aastase tasumäära reaalservituudi tasumise kohustuse eest, s.o. kohtumääruse p-d 6-10, tuleb määrus tühistada ja tsiviilasi tuleb vastavalt TsMS § 667 lgle 2 saata tagasi maakohtule asja uueks läbivaatamiseks. Avaldajale kuuluval kinnistul puudub elektrivarustus, samuti puudub vee- ja kanalisatsioonitrass. Kuna puudutatud isik trasside asukohta kooskõlastamast keeldus, palus avaldaja koormata puudutatud isiku kinnistu tehnovõrkude ja –rajatiste talumise kohustusega. AÕS § 158 lg 1 sätestab, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustusvõi kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib esimeses lõikes sätestatud juhul kinnisasja omanik nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Kolleegium nõustub avaldaja seisukohaga, et liitumistrassid nii kanalisatsiooni-, vee- kui ka elektrivarustuse saamiseks on vajalikud Põllu tn 13a kinnistu majandamiseks. Eeldus panna puudutatud isikule liitumistrasside talumise kohustus seisneb selles, et nende ehitamine ei ole puudutatud isiku kinnisasja kasutamata võimalik, kuna avaldaja kinnistu piirneb igast küljest puudutatud isiku kinnistuga. Seega on kohtule esitatud põhjendatud avaldus - tehnovõrkudeja rajatiste olemasolu on avaldajale tema kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks hädavajalikud. Maakohtu määrus ei vasta servituudi seadmise osas seadusele ega ka avalduses nõutule. Avaldaja on taotlenud nii servituudi seadmiseks märkuse sissekandmist kui ka trassiservituudi sissekandmist (vajalike tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamist). Maakohus piirdus märkuse sissekandmise avalduse rahuldamisega ja jättis servituudi seadmise nõude tähelepanuta ehk lahendamata. Reaalservituuti ei seata AÕS § 63 lg. 1 kohase märkusega kinnistusraamatusse, vaid servituudi seadmise kandega. Selleks tuleb kohustada teeniva kinnisasja omanikku servituudi seadmise asjaõiguslepingu sõlmima ja andma nõusolek servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks.

Maakohus ei ole tuvastanud trasside paiknemise asukoha puudutatud isiku kinnistul; trasside asukoht kuulub servituudi sisusse ja see tuleb servituudi seadmisel ära näidata, tavaliselt viitena määruse lahutamatuks osaks lisatud plaanimaterjalile. Sellist plaanimaterjali ei ole välja nõutud ega toimikus olemas. Kui näiteks on veevarustuse- ja kanalisatsioonitrass planeeritud lahendada vastavalt Kiili KVH tehnilistele tingimustele Põllu tänaval väljaehitatud ühisveevarustuse torustiku baasil ning selle liitumispunkt hakkaks paiknema Põllu tänavalt kinnistule suunduval haruteel 1 m kinnistu piirist väljapoole, tuleb selle paiknemise koht täpsustavalt maakohtu määruse resolutsioonis servituudi sisuna ära märkida. Kohtumääruse täitmise selguse huvides on vajalik taoliste trasside asukoha märkimine kohtumääruse lisaks oleval plaanil. Samuti, kui Elektrilevi OÜ on planeerinud rajada elektrivarustuse liitumispunkti kinnistu piirile juurdepääsutee äärde, tuleb ka liitumispunkti asukoht täpselt ära märkida. Tühistatud osas asja uuel läbivaatamisel peab maakohus nimetatud puudused kõrvaldama. Määruskaebuse osalise rahuldamise ja tsiviilasja tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise tõttu tuleb tsiviilasja menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 alusel jätta maakohtu otsustada.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

Ulvi Loonurm

Tiit Kollom

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.