OÜ Hotell Pärnu hagi Linden Hotell OÜ vastu äriruumide valduse vabastamiseks ja kinnistu kasutamisest saadud tulu väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 22.06.2016 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
889 694 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Hotell Pärnu ja Inari Holding OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagejad (apellatsioonimenetluses apellandid): OÜ Hotell Pärnu (registrikood 10335003, asukoht Seedri tn 4-14, Pärnu linn 80012), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anneli Aab (e-post: XXX), Tambet Laasik (e-post: XXX) ja Urmas Volens (e-post: XXX) Inari Holding OÜ (registrikood 14246779, asukoht SuurJõekalda tn 2/1-6, Pärnu linn80032), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Tambet Laasik (e-post: XXX) ja Urmas Volens (e-post: XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Linden Hotell OÜ (registrikood 12472052, asukoht Rüütli tn 44, Pärnu linn 80010), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anton Sigal ja Marika Kütt (e-post: XXX)
Istungi toimumise aeg
01.06.2017
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 22.06.2016 otsus tühistada täielikult. Teha tsiviilasjas uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
2.OÜ Hotell Pärnu ja Inari Holding OÜ apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine: 3.1.Hagi rahuldada.
3.2.Kohustada Linden Hotell OÜ-t vabastama 14 päeva jooksul peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist Inari Holding OÜ-le kuuluvate äriruumide, mis asuvad Pärnus, Rüütli tn 44, otsene valdus, koos kõigi äriruumidele juurdepääsu võimaldavate võtmete ja kiipkaartide üleandmisega.
3.3.Juhul, kui Linden Hotell OÜ ei vabasta 14 päeva jooksul peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist Inari Holding OÜ-le kuuluvate äriruumide, mis asuvad Pärnus, Rüütli tn 44, otsest valdust koos kõigi äriruumidele juurdepääsu võimaldavate võtmete ja kiipkaartide üleandmisega, siis kohtuotsuse täitmise viisina tõsta välja Linden Hotell OÜ äriruumidest, mis asuvad Pärnus, Rüütli tn
3.2.Mõista välja Linden Hotell OÜ-lt OÜ Hotell Pärnu kasuks 389 694 eurot.
4.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nii maa-, ringkonna- kui ka Riigikohtus kostja kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja OÜ Hotell Pärnu esitas 18.10.2013 Harju Maakohtule hagi Linden Hotell OÜ vastu, milles palus kohustada kostjat vabastama seitsme päeva jooksul hagejale kuuluvate Pärnus Rüütli tn 44 asuvate äriruumide otsene valdus koos kõigi ruumidele juurdepääsu võimaldavate võtmete jm vahendite üleandmisega. Hageja palus määrata, et seitsmepäevane tähtaeg hakkab kulgema kohtuotsuse tegemisest või alternatiivselt kohtuotsuse jõustumisest. Alternatiivselt palus hageja kohustada kostjat vabastama äriruumide valdus ja määrata kostjale ruumide vabastamise ja võtmete üleandmise kohustuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistlik tähtaeg kohtu äranägemisel ning määrata, et see tähtaeg hakkab kulgema kohtuotsuse tegemisest või alternatiivselt kohtuotsuse jõustumisest. Kui kostja ei vabasta ruumide valdust ega anna võtmeid üle, palus hageja määrata kindlaks kohtulahendi täitmise viisi ja tõsta kostja sundkorras ruumidest välja. Samuti palus hageja mõista kostjalt välja 1 000 eurot. 11.03.2016 suurendas hageja rahalist nõuet ja palus mõista kostjalt lisaks välja äriruumide kasutamisest saadud tulu 389 694 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja osanikud UN ja AS ning mõlemale osanikule kuulub 50% suurune osalus hagejas. Nimetatud isikud on mõlemad ka hageja juhatuse liikmed. Hagejale kuulub hotell, mis asub Pärnus Rüütli tn 44. Samuti kuulub UN-le ja AS-le võrdne osalus AS-is Pergo Hotels (Pergo). Kuni käesoleva vaidluse tekkimiseni oli Pergo nõukogu esimees AS ja nõukogu liikmed tema abikaasa ES ning UN abikaasa MN. UN oli Pergo juhataja. 31. oktoobril 2003 oli hageja sõlminud
2(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 Pergoga üürilepingu, mille alusel viimane majandas hotelli ja maksis selle eest hagejale üüri.
3.9. mail 2013 kutsus Pergo nõukogu UN Pergo juhatusest tagasi ja määras uueks juhatuse liikmeks variisiku SE. 10. mai 2013. a volikirjaga volitas SE AS täitma kõiki juhatuse liikme ülesandeid.
4.10. mail 2013 lõpetas AS hageja juhatuse liikmena Pergoga sõlmitud üürilepingu, tuues ettekäändeks väidetava üürivõla. 12. mail 2013 kanti äriregistrisse kostja, kelle ainuosanik on AS abikaasa ES ja kelle juhatuse liikmed on AS abikaasa ja tütar. Kostja asutamise ja registrisse kandmise eesmärk oli võtta üle hotelli valdus. 17. mail 2013 sõlmiski AS hageja nimel kostjaga üürilepingu. 31. mail 2013 andis AS hotelli valduse üle kostjale ja seega jäi Pergo ilma äripinnast ja kontoriruumidest. Kostjale anti üle hageja ja Pergo raamatupidamisdokumendid, kliendinimekirjad, arhiiv, kassasüsteem, raamatupidamistarkvara ja Pergo kasutuses olnud domeeninimed. Lisaks sai kostja tasuta oma valdusse Pergole kuulunud hotelli ja restorani sisustuse. Samuti vormistati ümber töötajate töölepingud. Nende toimingute tõttu seiskus nii Pergo kui ka hageja äritegevus.
5.23. augustil 2013 esitas hageja kostjale avalduse üürilepingu tühistamiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131 lg 1 alusel ja nõudis, et kostja annaks vaidlusaluse kinnistu koos äriruumide ning kostja käes oleva hageja varaga hagejale tagasi hiljemalt 30. augustil 2013. Tühistamisavalduse kohaselt rikkus AS hageja juhatuse liikmena lojaalsuskohustust, kui sõlmis üürilepingu oma abikaasa äriühinguga. Hageja juhatuse liige seadis oma huvid võrreldes hageja huvidega esiplaanile. Alternatiivselt on üürileping tühine äriseadustiku (ÄS) § 181 lg 3 alusel, sest tehing on tehtud juhatuse liikme abikaasa äriühinguga ja selleks ei ole hageja osanike nõusolekut.
6.Kuna üürileping on kehtivalt tühistatud või tühine ja kostja valdab hagejale kuuluvat vara õigusliku aluseta, peab kostja tagastama kinnistu ja selle juurde kuuluva vara hagejale alusetu rikastumise sätete alusel. Samuti peab kostja andma hagejale välja hotelli kasutamisest saadud tulu ehk 2013. ja 2014. a kasumi, mis oli kokku 389 694 eurot.
7.3. veebruaril 2016 täiendas hageja oma nõuet alternatiivsete faktiliste asjaoludega ja märkis, et kui üürilepingut ei ole kehtivalt tühistatud, on hageja selle 1. juulil 2014 üles öelnud põhjusel, et kostja on oluliselt rikkunud lepingut (takistanud hagejal täita Päästeameti ettekirjutust tuleohutusnõuete rikkumiste kõrvaldamiseks). Samuti jättis kostja hagejale õigel ajal teatamata tuleohtlikust olukorrast ja rikkus sellega üürilepingus ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 282 lg 1 p-s 2 sätestatud kohustust. Kostja vastuväited
8.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
9.Üürilepingu lõpetamine Pergo kui eelmise üürnikuga oli hageja huvides ja pooled ei vaidle selle üle, kas üürilepingu lõpetamine oli õiguspärane. Hageja ütles Pergoga lepingu üles, kuna üürnik ei tasunud alates 2012. a detsembrist üüri. Pergo oli makseraskustes, aga kostja on lepingulisi kohustusi täitnud korrektselt. Kostja juht ES on kogenud hotellijuht. Uus üürileping on hagejale soodsam kui varasem, sest hageja saab suuremat üüri ja erinevalt Pergost maksab kostja üüri iga kuu. Uus üürileping võimaldab üüri perioodiliselt suurendada. Lisaks on jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-13-26661 tuvastatud, et AS ei rikkunud uue üürilepingu sõlmimisega juhatuse liikme kohustusi ja et kostja on objektiivselt parem üürnik kui Pergo.
3(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322
10.Hageja väide, et ta jäi ilma kontoriruumidest, ei ole õige. Hageja tegevus seisnebki hotelli ruumide väljaüürimises, ta ei majanda ega kasuta hotelli ise. Hageja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Kostja ei rikkunud üürilepingut ega seadust. Ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, sest hageja ei andnud kostjale tähtaega väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks. Kostja ei rikkunud Päästeameti ettekirjutust ega ole takistanud hagejal ruumides vajalikke töid teha. Maakohtu otsus
11.Pärnu Maakohus jättis 22. juuni 2016. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohus määras kindlaks kostja menetluskulude rahalise suuruse ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 8976 eurot 87 senti ning märkis, et menetluskuludelt tuleb alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
12.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud üürilepingu sõlmimine kostjaga vastuolus hageja huvidega. Üürileping Pergoga öeldi üles üürivõla tõttu. Ülesütlemist ei vaidlustatud. Pergo omakapital oli nii 2011. kui ka 2012. a lõpus negatiivne. Tsiviilasjas nr 2-13-26661 on kohus tuvastanud, et Pergo tegevus ei olnud jätkusuutlik. Pärast üürilepingu ülesütlemist sõlmis hageja juhatuse liige AS üürilepingu talle ja tema abikaasale ühisvarana kuuluva kostjaga. Uus leping oli hagejale soodsam. Pergoga sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüritasu 12 782 eurot 33 senti kuus, praegu on üür 15 000 eurot kuus. Lisaks tasub üürnik üürileandjale viie aasta jooksul alates 1. juunist 2015 lisaüüri 500 eurot hotelli vallasvara kasutamise eest, mille üürileandja omandas Pergolt enampakkumisel. Lisaüüri osamaksete tasumisel läheb vallasasjade omand üürnikule. Sellel, et kostja registreeriti äriregistris alles 12. mail 2013, ei ole asjas tähtsust.
13.Põhjendatud ei ole hageja väited, et kostjaga lepingu sõlmimise tõttu jäi hageja ilma kontoriruumidest. Ka varem olid äriruumid üürile antud. Kostjaga sõlmitud üürileping ei olnud hagejale kahjulik ja ekslik on väide, et leping ei vastanud turutingimustele. Asjatundja arvamuse kohaselt vastab üürilepingu muutmise kokkulepe suures osas turutingimustele. Kuigi inventari kasutamise eest on üür tavapärasega võrreldes madalam ja võrreldes üldlevinud praktikaga on osa üürniku kohustustest pandud üürileandjale, ei tähenda see, et uus üürileping oleks hagejale kahjulik tehing. Üürivõlglasega lepingu lõpetamine ja lepingu sõlmimine uue üürnikuga oli hageja huvides.
14.Hageja ei tõendanud, et üürileping on selliselt vastuolus hageja huvidega, mis annaks aluse see TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada. Väited, et hageja oleks võinud ise hotelli majandada, ei ole põhjendatud. Hageja ei ole ise varem sellega tegelenud ja tal ei ole selleks vajalikke töötajaid.
15.Hagi ei saa rahuldada ka tulenevalt üürilepingu väidetavast ülesütlemisest, ülesütlemise alus ei tulene VÕS §-dest 314-319. Kostja ei takistanud Päästeameti ettekirjutuses märgitud tööde tegemist, pooled vaidlesid selle üle, kuidas töid teha tuleks ja kes neid rahastama peaks. Hageja võttis ukselt luku eest ja kostja pani uue luku, kuid see ei ole rikkumine, mis annaks aluse leping üles öelda. Lepingulise kohustuse rikkumise tõttu võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta möödumist. Hageja ei andnud kostjale täiendavat tähtaega ja praegu ei olnud tegu olulise rikkumisega, mis oleks võimaldanud lepingu kohe üles öelda.
16.Kuna üürileping ei ole tühine, seda ei ole kehtivalt tühistatud ega ka kehtivalt üles öeldud, siis tuleb hagi jätta rahuldamata.
4(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 Apellatsioonkaebus
17.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
18.Vale on maakohtu seisukoht, et kostjaga sõlmitud leping tagab hagejale suurema tulu. Kohus ei võrrelnud, millist tulu oleks hageja saanud hotelli ise opereerimisest, kuigi see oli hageja üks põhiväide. Hageja teenis maakohtu otsuse tegemise hetkeks kostjalt renditulu 491 000 eurot, samal ajal kulutas AS poolt kostja kasuks sõlmitud remondikokkulepete alusel 533 111,78 eurot. Kostjal oli aastatel 2013-2015 puhaskasumit kokku 491 348 eurot. Seega on hageja 42 111,78 euroga kahjumis, mis ei ole hagejale kasulik ega soodne.
19.Maakohus leidis ebaõigesti, et tähtsust ei oma kostja registreerimine äriregistris viis päeva enne üürilepingu sõlmimist, põhjendades seda ES töökogemusega. ES töökogemus ei oma antud juhul tähtsust. Hotelli igapäevast tegevust juhtis 23 aastat hageja ja AS Pergo Hotels juhatuse liige UN.
20.AS sõlmis hageja nimel kostjaga 11.05.2015 remonttööde kokkuleppe, millega hageja kohustus kinni maksma kostja poolt Rüütli 44 kinnistu suhtes tehtud tööd summas 140 681,70 eurot. Tegemist oli töödega, mis olid kasulikud vaid kostjale, võimaldades muuta hotelli potentsiaalsetele klientidele atraktiivsemaks
21.Maakohus jättis käsitlemata üürilepingus määratud üürileandjale kahjulikud remondija investeerimiskokkulepped, mis on lepingu kehtivuse ajal viinud hagejalt ca pool miljonit eurot. Kohus lähtus lihtsustatud eeldusest, nagu võiks üürilepingu puhul üürileandjale kahjulik olla vaid üüri suurus. Kuna leping paneb investeerimis- ja renoveerimiskulud ainult üürileandjale, ei ole üürileandja saanud kasu. Saadud tulu on koheselt pööratud kostja soodustamiseks toreduslike remonditöödega.
22.Maakohus eiras AS poolt endale kuuluva äriühinguga üürilepingu sõlmimisel juhatuse liikme lojaalsus- ja informeerimiskohustuste rikkumist. Maakohus eiras materiaalõigust ja mõtestas valesti hageja argumendi selle kohta, et üürilepingu oleks saanud sõlmida ainult juhul, kui sellega oleks nõus olnud ka teine osanik. Juhatuse liikme keskseid kohustusi on kohustus informeerida juhtorgani teisi liikmeid, samuti omanikke äriühingu seisukohalt olulistest küsimustest. Pikaajalise üürilepingu sõlmimisest äriühingu peamise vara suhtes iseendale kuuluva teise äriühinguga tuleb ülejäänud juhatust ja osanikke aegsasti informeerida (ÄS § 187 lg 1). Ärilise kaalutluse reegli kohaselt saab juhatuse liikme tegevuse sõltumata tegelikust tagajärjest lugeda äriühingu suhtes põhjendatuks, kui juhatuse liige ei ole oma tegevusest isiklikult huvitatud, ta on informeeritud määral, mida saab vastavalt asjaoludele pidada mõistlikuks, ja kui sarnases olukorras tegutsev heauskne juhatuse liige võib ratsionaalselt uskuda, et tema tegevus või otsus on ühingu parimates huvides. Oluline on otsuse tegemise protsess, mitte tagajärg. AS rikkus oma kohustusi, kui koormas hageja peamise vara 18 aastaks enda ja oma abikaasa äriühingu kasuks, sellest hageja teist juhatuse liiget ja osanikke teavitamata. AS rikkus lojaalsuskohustust, seades isiklikud ärihuvid kõrgemale hageja omadest ja juhtorgani liikme teatamiskohustusest. Hageja juhatusel ja osanikel ei olnud võimalust osaleda operaatori valikul, üürilepingu tingimuste kujundamisel ega üüritasu läbirääkimistel.
23.Ekslik on ka maakohtu seisukoht, et huvide konflikt ei ole lepingu tühistamise iseseisev alus. Juhatuse liikme huvide konflikt juhtorgani liikme lojaalsuskohustuse rikkumisena on eeldusel, et tehingu teine pool teab sellest ning tehing on esindatava
5(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 huvidega vastuolus, TsÜS § 131 lg 1 sätestatud tehingu tühistamise alus. Maakohus käsitles hageja esile toodud asjaolusid osaliselt, jättes AS juhtorgani liikme kohustuste rikkumised otsuses käsitlemata.
24.Maakohus tõlgendas liiga kitsalt ÄS § 181 lg-t 3 ja leidis ekslikult, et üürileping ei ole selle sätte alusel tühine põhjusel, et tehingut ei tehtud juhatuse liikme AS-ga, vaid juriidilise isikuga. Maakohtu seisukoht ei ole kooskõlas seaduse mõttega. Senises kohtupraktikas on ÄS § 181 lg-t 3 kohaldatud ka juhtudel, kus tehing on sõlmitud juhtorgani liikme kontrolli all oleva äriühinguga. Maakohtu tõlgendus võimaldab juhatuse liikmel igal hetkel luua äriühing ja teha sellega tehinguid ilma seaduses sätestatud tagajärjeta. Seega on juhatuse liikmel äriühingu nimel keelatud teha tehinguid ka tema kontrolli all olevate või tema poolt esindatavate äriühingutega, va juhul kui tehing tehakse osanike otsuse alusel või kui see kujutab osaühingu igapäevast majandustegevust. Antud juhul ei esine kumbagi alust. Maakohus pidi ÄS § 181 lg 3 õigeks kohaldamiseks hindama, kas kostja on AS kontrolli all.
25.Maakohus leidis ebaõigesti, et üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, kuna kostja ei rikkunud üürilepingut. Kostja keelas ja ei võimaldanud hagejal teha Päästeameti ettekirjutusega nõutud töid, jättis hageja õigeaegselt teavitamata elektripaigaldise mittenõuetekohasusest tulenevast ohust hoonele, hotellitöötajatele ja –külalistele ning keeldus maksmast üürilepingu alusel määratud üüri.
26.Maakohus leidis ebaõigesti, et määratud üüri tasumata jätmine ja sellest selgesõnaline keeldumine ei olnud lepingu rikkumine. Kohtu põhjendus, et kui üürnik ei ole üüri tõstmisega nõus, võib ta pöörduda kohtusse üüri suurendamise vaidlustamiseks vastavalt VÕS § 303 lg-le 1, on vastuolus materiaalõigusega. Kostja ei maksnud suurendatud üüri ega pöördunud kohtusse üürisumma vaidlustamiseks. VÕS § 303 rakendub vaid eluruumi üürilepingule. Tähendus puudub viitel 11.05.2015 üürilepingu muutmise kokkuleppele, millega üür tõusis ja lepiti kokku iga-aastases indekseerimise. Üürilepingu tühistamise kontekstis saab lähtuda vaid algsest üürilepingu tekstist, mitte hilisematest kokkulepetest. Maakohus lähtus samaaegselt nii algsest kui muudetud tekstist. Maakohus pidi lahendama küsimuse sellest, kas üürileandjal oli lepingutingimuste kohaselt õigus nõuda suuremat üüri ja kas üürnik rikkus selle maksmisest keeldudes üürilepingut.
27.Hagejal ei olnud kohustust anda üürnikule rikkumiste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega, kuna tegemist oli üürilepingu oluliste rikkumistega. Maakohtu vastupidine järeldus on põhjendamata ja paljasõnaline. VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaselt tuli esmalt vaadelda, mida üürileandja on tavapäraselt õigustatud üürilepingust lootma. Üürileandja peamine huvi üüritulu saamise kõrval on saada üürilepingu lõppedes üürilepingu ese tagasi enda valdusesse samaväärses seisukorras, arvestades normaalset kulumist. Kui üürnik takistab ja keelab Päästeameti ettekirjutuse täitmist, mis oleks suunatud sellele, et hoone oleks lepingu lõppedes samaväärses seisundis, siis kahjustatakse üürileandja huvi, et asi tagastataks lepingu lõppemisel samaväärsena. Üürileandja põhihuvi kahjustamine on oluline lepingurikkumine. Samuti on oluline rikkumine ka üüritasu maksmise kohustuse rikkumine, kuna kahjustatakse üürileandja põhihuvi. Kuna kostja tegevuse eesmärk oli takistada hagejal Päästeameti nõutud tööde täitmist, rikkus ta kohustust tahtlikult. Et kostja avaldas samal ajal justkui tahet ise neid töid teha, on irrelevantne ja ebaõige. Kui kohustus lasub üürileandjal, on selle tegemise õigus üürileandjal. Kostja oli valmis töid tegema ainult eesmärgiga teha hageja kulul remonttöid. Kuna kostja deklareeris, et ta ei nõustu lepingutingimuste kohast üüri maksma, on ilmne, et ta ei täida seda kohustust ka edaspidi. Nagu on kostja hilisem käitumine näidanud, siis ei ole ta ka 6(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 tõstetud üüri maksnud. Ohust teatamata jätmine on rikkumine, mille kõrvaldamiseks ei ole võimalik anda täiendavat tähtaega.
28.Maakohus jättis enamuse hageja esitatud väidetest tähelepanuta ja ei analüüsinud ega põhjendanud, miks ta hageja esitatud argumentidega ei nõustu. Otsuse põhjendused on napisõnalised ja lakoonilised ning kohtu järeldused suuresti motiveerimata. Vastus apellatsioonkaebusele
29.Vastustaja vaidles apellandi poolt esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Menetluse edasine käik
30.Tallinna Ringkonnakohus jättis 31.10.2016 otsusega Pärnu Maakohtu 22.06.2016 otsuse muutmata. Riigikohus tühistas 31.10.2016 Tallinna Ringkonnakohtu otsuse 26.04.2017 otsusega ja saatis asja uueks arutamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. 19.05.2017 esitas OÜ Inari Holding avalduse menetlusse astumiseks, senise hageja asemel kinnisasja Rüütli 44, Pärnu väljaandmise nõude osas, kuna alates 26.04.2017 on ta kinnisasja Rüütli 44, Pärnu omanik. Tallinna Ringkonnakohus asendas 30.05.2017 määrusega senise hageja OÜ Hotell Pärnu õigusjärglase Inari Holding OÜ-ga äriruumide, mis asuvad kinnistul asukohaga Pärnu, Rüütli tn 44 otsese valduse väljanõudmise nõudes. Ringkonnakohtu seisukoht
31.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega hagi jäeti täielikult rahuldamata ja menetluskulud jäeti hageja kanda. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi ning jaotab menetluskulud teisiti. Apellatsiookaebus tuleb rahuldada.
32.Asja materjalidest nähtub, et : -Hagejale kuulus 2013.a mais kinnistu aadressil Pärnu, Rüütli tn 44, millel asuvat hoonet kasutatakse hotellina. -OÜ Hotell Pärnu (edaspidi ka hageja) ja AS Pergo Hotels vahel oli sõlmitud 31.10.2003 üürileping tähtajaga kuni 01.11.2013 üürihinnaga 800 000 krooni kuus + käibemaks Pärnu, Rüütli 44 asuva hoone üürimiseks. -Hageja osanikud võrdsetes osades olid UN ja AS. -Hageja juhatuse liikmed olid samuti UN ja AS. Hagejat võis kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige. -AS Pergos Hotels aktsionärid olid võrdsetes osades UN ja AS. -AS Pergos Hotels nõukogu liikmed olid AS, ES ja MN. -AS Pergos Hotels juhatuse liikmeks oli kuni 13.05.2013 UN. -10.05.2013 ütles OÜ Hotell Pärnu, keda esindas juhatuse liige AS AS-iga Pergo Hotels üürilepingu üles seoses üürivõlgnevusega. -17.05.2013 sõlmiti OÜ Hotell Pärnu ja Linden Hotell OÜ vahel üürileping (edaspidi üürileping) tähtajaga kuni 30.12.2030 üürihinnaga 14000 eurot kuus+käibemaks Rüütli 44, Pärnu asuvate ruumide koos hoonet ümbritseva territooriumi üürimiseks. -17.05.2013 üürilepingu sõlmisid OÜ Hotell Pärnu nimel juhatuse liige AS ja Linden Hotell OÜ nimel juhatuse liige ES. -Linden Hotell OÜ osanikuks on ES ja juhatuse liikmeteks ES ning AS. -ES on AS abikaasa ja AS on AS tütar. -Kuni 21.04.2017 abieluvaralepingu (VI kd, tlk 128-132) sõlmimiseni kehtis abikaasade ES ja AS vahel varaühisuse varasuhe.
7(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 -Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja ja kostja vahel 17.05.2013 sõlmitud üürileping on kehtiv. Esimese alternatiivina palub hageja tuvastada, et üürileping on tühine, kuna üürilepingu sõlmimiseks puudus osanike heakskiitev otsus.
33.ÄS § 181 lg 3 järgi on osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud. See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel.
34.Maakohus leidis, et ÄS § 181 lg 3 järgi ei ole üürileping tühine, sest tehingut ei tehtud hageja juhatuse liikme ASga, vaid juriidilise isikuga OÜ Linden Hotell ning juriidilist ja füüsilist isikut ei saa samastada.
35.Riigikohus selgitas käesolevas asjas tehtud lahendis, et ÄS § 181 lg 3 reguleerib olukorda, kus juhatuse liikme esindusõigus on piiratud eesmärgiga vältida tehingu tegemisel tekkida võivat huvide konflikti. Tegemist on lojaalsuskohustusest tuleneva juhatuse liikme esindusõiguse piiranguga, mille kohaselt võib juhatuse liige teha iseendaga tehingu üksnes juhul, kui tehingu tegemiseks on andnud nõusoleku kõrgemalseisev organ (osanikud või nõukogu). Kui sellist nõusolekut ei ole, siis on tehing tühine (ÄS § 181 lg 3). Riigikohus märkis, et ÄS § 181 lg 3 esimene lause näeb ette, et osanike nõusolek peab tehingu tegemiseks olema juhul, kui tehingu teiseks pooleks on osaühingu juhatuse liige. Kolleegiumi hinnangul on osanike nõusolek samamoodi vajalik ka juhul, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme ja tema abikaasa 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Osanike nõusolek juhatuse liikmega tehingu tegemiseks on sätestatud huvide konflikti vältimise eesmärgil, sest juhatuse liikmel võib tehingut tehes tekkida soov eelistada oma majanduslikke huve ühingu omadele. Samasugune huvide konflikti tekkimise oht esineb ka siis, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme ja tema abikaasa 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Kui juhatuse liikme ja tema abikaasa vahel on varaühisuse varasuhe, on osaühingu potentsiaalseks lepingupartneriks oleva äriühingu ja juhatuse liikme majanduslikud huvid suurel määral sarnased.
36.Kuna käesolevast asjast nähtub, et üürilepingu sõlmimise ajal oli OÜ Hotell Pärnu nimel üürilepingu allkirjastanud isiku AS ja Linden Hotell OÜ nimel üürilepingu allkirjastanud isiku ES kui abikaasade vahel varaühisuse varasuhe, siis tuleb asuda seisukohale, et nende majanduslikud huvid olid sarnased. Varaühisuse varasuhte tõttu tuleb asuda seisukohale, et Linden Hotell OÜ oli AS ja ES 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Seega selleks, et välistada üürilepingu tühisus peab olema tõendatud hageja osanike heakskiitva otsuse olemasolu üürilepingu sõlmimiseks või üürilepingu sõlmimine hageja igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel.
37.Käesolevas asjas puudub vaidlus, et hageja osanike heakskiitvat otsust 17.05.2013 üürilepingu sõlmimiseks olemas ei olnud. Üürilepingu sõlmimist ei olnud heaks kiitnud hageja osanik UN.
38.TsÜS § 111 lg 1 sätestab, et kui tehingu kehtivus sõltub kolmanda isiku nõusolekust, võib kolmas isik nõusoleku andmise või sellest keeldumise avaldada tehingu teinud isikule, mitmepoolse tehingu puhul ka tehingupoolele. Nõusolek võib olla tehingu tegemisele eelnev või antud tagantjärele (heakskiit). TsÜS § 113 järgi kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Eelnevast tulenevalt võib ka osanike nõusolek tehingu tegemiseks olla antud nii enne tehingu tegemist kui ka pärast ehk heakskiiduna TsÜS § 111 mõttes.
39.Ringkonnakohus leiab, et UN heakskiit TsÜS § 111 mõttes vaidluse all olevale üürilepingule ei tulene ka 25.04.2017 hageja ja Inari Holding OÜ vahel sõlmitud lepingust. 25.04.2017 sõlmisid hageja, keda tehingus esindas UN, Inari Holding OÜ ja õigustatud isik UN kinnistu rahalise sissemaksena üleandmise lepingu ja
8(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 asjaõiguslepingu (VI kd, tlk 134-150), millega Inari Holding OÜ-le anti üle kinnistu aadressil Pärnu linn, Rüütli tn 44. Lepingu p-s 1.13.4 on hageja kinnitanud, et lepingu ese on üürileandja kaudses valduses ning Linden Hotell OÜ otseses valduses, kes valdab lepingu eset tähtajalise üürilepingu alusel. Üürileping kehtib ning toob pooltele kaasa kehtivaid õiguseid ja siduvaid kohustusi vastavalt selles sätestatud tingimustele.
40.Heakskiit on ühepoolne vastuvõtmist vajav tahteavaldus, millele kohalduvad tehingute kohta käivad sätted, sh tõlgendamise kohta. Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades 25.04.2017 lepingu eesmärki ja selles sisalduvat hageja hinnangut Linden Hotell OÜ-ga sõlmitud üürilepingule, ei saa avaldatut käsitleda hageja osaniku UN heakskiiduna TsÜS § 111 mõttes. Kuigi on ebaselge, milliste õiguslike tagajärgede saavutamise või nende vältimise eesmärgil hageja 25.04.2017 lepingu p-s 1.13.4 avaldatut kinnitas, ei nähtu sellest lepingu p-st hageja osaniku ehk UN individuaalne tehinguline käitumine. Lepingus avaldatu ei lükka ümber ka asjaolu, et hageja ja kinnistu uus omanik on kostjaga sõlmitud üürilepingu vaidlustanud, leides, et üürileping ei ole kehtiv.
41.Ringkonnakohus on seisukohal, et üürilepingut ei muuda kehtivaks kostja poolt esitatud tõendid 2015 ja 2016.a Linden Hotell OÜ-u poolt ESle tehtud dividendide väljamaksete kohta. Kuna väljamaksete ajal oli AS ja ES vahel varaühisuse varasuhe, siis raha laekumisega ükskõik kumma abikaasa pangakontole muutus raha ühisvaraks. 21.04.2017 sõlmitud notariaalse abieluvaralepingu ja asjaõiguslepingute järgi jääb ES ja AS kui abikaasade vahelise varasuhtena kehtima varaühisuse varasuhe, kuid ühisvara hulka kuuluvate OÜ Brass Investments osa, mis on registreeritud AS nimele, OÜ Hotell Pärnu osa, mis on registreeritud AS nimele ja Linden Hotell OÜ osa, mis on registreeritud ES nimele, arvatakse lahusvara hulka järgmiselt: Linden Hotell OÜ osa arvatakse ES lahusvara hulka, OÜ Brass Investments osa arvatakse AS lahusvara hulka ja OÜ Hotell Pärnu osa arvatakse AS lahusvara hulka. 21.04.2017 AS ja ES vahel sõlmitud abieluvaraleping ja asjaõigusleping ei muuda varasemat varasuhet tagasiulatuvalt teistsuguseks. Seega ei tõenda eelviidatud tõendid, et abikaasade varasema varaühisuse varasuhte ajal üürilepingu sõlmimine ei toonud kaasa huvide konflikti.
42.Maakohus leidis, et üürileping sõlmiti turuhinna alusel, kuid ei väljendanud oma seisukohta, kas poolte vahel sõlmitud üürilepingu näol oli tegemist hageja igapäevases majandustegevuses tehtud tehinguga. Arvestades ÄS § 181 lg-s 3 sätestatut tuleb vaidluse all oleva tehingu kehtivuseks tuvastada mõlema eelduse olemasolu.
43.Käesolevas asjas tehtud lahendis asus Riigikohus seisukohale, et seaduses ei ole küll täpsustatud, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks majandustegevuseks, kuid hindamaks seda, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses või seda ületades ÄS § 181 lg 3 teise lause mõttes, saab mh arvestada kõnealuse tehingu iseloomu ja mahtu (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-16, p 36). Samuti saab selleks, et hinnata, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses, juhinduda ÄS § 317 lg-st 1, mis sätestab aktsiaseltsi igapäevast majandustegevust ületavate tehingute avatud loetelu. Kuigi eelnimetatud säte reguleerib olukordi, millal aktsiaseltsi juhatusele on tehingute tegemiseks eelduslikult vaja nõukogu nõusolekut, saab selle normi abil sisustada ka ÄS § 181 lg 3 teist lauset ja hinnata, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks majandustegevuseks ja mida mitte. Riigikohtu arvates ei saa vähemalt üldjuhul äriühingule kuuluva ainsa või peamise vara pikaks ajaks teise isiku kasutusse andmine olla igapäevane
9(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 majandustegevus ÄS § 181 lg 3 teise lause mõttes ja seda isegi juhul, kui sama vara on varem olnud antud kolmanda isiku kasutusse.
44.Käesolevast asjast nähtuvalt oli hageja ja AS Pergo Hotels vahel 31.10.2003 sõlmitud üürilepingu tähtajaks 01.11.2013. Apellatsioonkaebuse vastuses on kostja esile toonud, et kinnisvara üürileandmine on kostja ainus tegevus. 17.05.2013 OÜ Hotell Pärnu ja Linden Hotell OÜ vahel sõlmiti üürileping tähtajaga kuni 30.12.2030. Kuna üürilepingutega on hageja andnud oma vara pikaks ajaks teise isiku kasutusse, ei saa tegemist olla igapäevase majandustegevusega, nagu on väitnud kostja. Seega on juba täitmata vaidluse all oleva üürilepingu kehtivuse tuvastamise üks eeldustest, so et üürileping sõlmiti hageja igapäevases majandustegevuses. Seega puudub vajadus hinnata, kas üürileping sõlmiti turuhinna alusel.
45.Eeltoodu alusel asub ringkonnakohus seisukohale, et OÜ Pärnu Hotell ja Linden Hotell OÜ vahel 17.05.2013 sõlmitud üürileping on tühine. Kuna vaidluse all olev üürileping on tühine, puudub vajadus hinnata hageja väiteid üürilepingu tühistamisega ja üürilepingu ülesütlemisega seonduvalt. TsÜS § 84 lg 1 järgi tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 järgi, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu välja nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna kostja valdab aadressil Pärnu, Rüütli tn 44 asuvas hoones paiknevaid äriruume tühise üürilepingu alusel, tuleb kostjalt nimetatud ruumide valdus välja nõuda omanikule, kelleks käesoleval ajal on Inari Holding OÜ. Ringkonnakohtu istungil avaldas kostja, et mõistlikuks väljakolimise ajaks on 2 nädalat ja Inari Holding OÜ nõustus sellega. Seega tuleb kohustada Linden Hotell OÜ-t vabastama 14 päeva jooksul peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist Inari Holding OÜ-le kuuluvate äriruumide, mis asuvad Pärnus, Rüütli tn 44, otsene valdus ning juhul, kui kostja seda ei tee, siis täitmise viisina kostja nimetatud ruumidest välja tõsta.
46.Hageja OÜ Hotell Pärnu nõuab kostjalt ka saadud kasu väljamõistmist VÕS § 1035 lg 3 p 1 alusel. VÕS § 1032 lg 1 esimese lause järgi käesoleva seaduse § 1028 lõikes 1 nimetatud juhul võib üleandja saajalt tagasi nõuda saadu ja sellest saadud kasu. VÕS § 1033 lg 1 järgi saaja ei pea saadut tagastama ega selle väärtust hüvitama ulatuses, milles ta ei ole saadu hävimise, äratarvitamise või kahjustumise tõttu või muul põhjusel saadu või selle väärtuse võrra rikastunud, lg 2 kohaselt kui saaja uskus saadu omamise kestmisse ja on sellest tulenevalt teinud kulutusi, peab ta saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama üksnes juhul, kui talle hüvitatakse tema poolt tehtud kulutused. VÕS § 1035 lg 1 järgi käesoleva seaduse § -s 1033 sätestatut ei kohaldata juhul, kui saaja üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule. VÕS § 1035 lg 3 p 1 järgi käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhtudel peab saaja välja andma saadust saadud kasu.
47.VÕS § 1035 lg 1 sätestab pahauskliku rikastumisvõlgniku kõrgendatud vastutuse. Käesolevas asjas oli hageja tõendada, et kostja on pahauskselt rikastunud ehk kostja teadis või pidi teadma tehingu tühisust kaasa toovast alusest. Hageja on asjas tuginenud sellele, et Linden Hotell OÜ registreerimise ainus eesmärk oli võtta perekond Sepa kasuks enda valdusesse Pärnu hotell, mis vaidluse all oleva üürilepingu sõlmimise kaudu realiseerus. Ringkonnakohtus avaldas kostja, et kostja ei teadnud asjaolust, mis tõi kaasa saadu õigusliku aluse puudumise, kuna tegemist oli õiguslikku tähendust omava asjaoluga. Ringkonnakohus leiab, et kostja tuginemine asjaolule, et ta ei teadnud tehingu tühisuse alusest ei ole põhjendatud.
10(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322
48.VÕS § 15 lg 4 järgi kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Sätte eesmärgiks on jagada lepingu tühisusest tulenevaid riske poolte vahel õiglaselt, pannes ka lepingu teisele poolele, käesoleval juhul kostjale, kohustuse järgida lepingu sõlmimisel hoolsuskohustust. VÕS § 104 lg 4 järgi on raske hooletus käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine. Selle hindamisel, kas isik on käitunud raskelt hooletult tuleb tuvastada, kas hoolsuse tavalist määra on ületatud. Käesolevas asjas on tuvastatud, et tehingus osales OÜ Hotell Pärnu esindajana AS ning tehingu teiseks pooleks oli Linden Hotell OÜ, mis oli tehingus OÜ-t Hotell Pärnu esindanud juhatuse liikme AS ja tema abikaasa 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Seega pidi mõistlikule isikule olema ringkonnakohtu arvates arusaadav, et sellise tehingu tegemisel esineb huvide konflikt ning võib esineda tehingu tühisuse alus. 16.05.2016 istungil avaldas kostja esindaja, et äriühing Linden Hotell oli asutatud selleks, et opereerida Pärnu Hotelli. Kostja avaldas 16.05.2016 istungil, et OÜ Pärnu Hotell osanike ja juhatuse liikmete vahel olid suhted halvad. 22.06.2016 istungil avaldas kostja esindaja, et hageja juhatuse liikmed tegutsesid teineteise vastu. Avaldatust võib järeldada, et vaidluse all oleva tehingu tegemise eesmärgiks ei olnud tegutseda mõlema juriidilise isiku huvides. Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et isegi juhul, kui lugeda tõendatuks kostja väide, et ta ei teadnud saadu õigusliku aluse puudumisest, puudus tal selline teadmine raske hooletuse tõttu. Seetõttu ei vabane ta VÕS § 1035 sätestatud kõrgendatud vastutusest. Kuigi isiku subjektiivse võime hindamine vajaliku hoole järgimisel omab VÕS § 104 lg 4 mõttes raske hooletuse tuvastamisel vähest tähtsust, toob ringkonnakohus täiendavalt esile, et kostja enda väidete kohaselt on kostja osanik ja juhatuse liige ES kogenud hotellijuht, tal on sellealane eriharidus ning ta omab hotelli juhtimiseks vajalikke kogemusi ja teadmisi (II kd, tlk 40). Seega isegi juhul, kui üürilepingu pooli tehingus esindanud isikutel oleks puudunud varaühisuse varasuhe ja selle kaudu selge huvide konflikt, ei välistaks see tuvastamist, et kostja on pahausklik rikastumisvõlgnik, kuna raske hooletuse tõttu ei tegutsenud kostja kooskõlas seadusega.
49.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja majandusaasta aruannete järgi moodustas kostja kasum 2013.a 247 049 eurot ja 2014.a 142 645 eurot. Hageja nõuab VÕS § 1035 lg 3 p 1 alusel kostjalt 389 694 euro väljamõistmist tulenevalt kostja 2013 ja 2014.a kasumi suurusest. Hagiavalduse nõude suurendamisel tugines hageja sellele, et nimetatud kasumi sai kostja hagejale kuuluval kinnistul asuva hoone – hotelli kasutamisest (IV kd, tlk 6). 10.02.2016 istungil määras maakohus, et kostjal tuleb esitada tõendid saadud tulu kohta, so kasumiaruanded ja aastaaruanded 16.02.2016. Hagejale määrati tähtaeg esitada täpsustused peale tõendite saamist 26.02.2016. Kostjale määrati hageja täpsustusele vastamise tähtajaks 24.03.2016. Majandusaasta aruanded esitati tähtaegselt. Kohus rahuldas hageja taotluse ja pikendas täpsustuste esitamise tähtaega kuni 11.03.2016. Kostja esitas seisukoha 07.04.2016, kuid hageja kirjalikus täpsustuses esile toodud 389 694 euro suurusele nõudele kirjalikke vastuväiteid ei esitanud.
50.16.05.2016 maakohtus toimunud istungi protokolli kohaselt avaldas kostja esindaja, et kasumi numbrid on võetud aastaaruannetest ja kasumi nõude suurust ta ei vaidlusta (V kd, tlk 167). Ringkonnakohtu arvates ei saa avaldatut käsitleda hageja 389 694 euro õigeksvõtuna, sest kostja on menetluses jätkuvalt vaielnud hagile vastu. Arvestades hagi aluseks olnud asjaolu, et kasum on teenitud hagejale kuulunud hotelli kasutamisest, avaldas kostja 16.05.2016 istungil, et nimetatud asjaolu üle vaidlus puudub. 16.05.2016 maakohtu istungi protokollis kostja poolt avaldatu kontekstist võib aru saada, et kostja vastus aastaaruannete ja kasumi nõudega seoses on vastus
11(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 kohtu küsimustele. Ringkonnakohtu arvates ei saa seetõttu maakohtule ette heita ka asjaolude väljaselgitamata jätmist. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Kostja kohustus oli maakohtu esitada vastuväiteid hageja nõudele saadud kasu väljaandmiseks. Kostja kirjalikult vastuväiteid ei esitanud. Väljendades kohtule, et ta ei vaidlusta hageja nõude aluseks oleva kasumi suurust, vaieldes haginõudele samal ajal vastu, oli kohtul otsuse tegemiseks asjaolud välja selgitatud.
51.19.05.2017 esitas kostja ringkonnakohtus väite, et hageja on rahalise nõude esitamisel jätnud arvestamata asjaolu, et kostja saab lisaks Hotell Pärnu külastajatele väljaüürimisele tulu ka toitlustusteenusest ja külaliskorterite üürimisest. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud, missuguses ulatuses on kostja saanud vaidluse all olevast üürilepingust kasu. Maakohtus kostja selliseid väiteid ei esitanud, väljendades just vastupidist seisukohta, et kasumi suuruses üürilepinguga seoses vaidlus puudub. TsMS § 652 lg 4 järgi peab pool uue asjaolu esitamise lubatavust ringkonnakohtus põhjendama. Kui pool uue asjaolu lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta. Kuna kostja ei põhjendanud, miks ta esitas selle väite alles ringkonnakohtus, jätab ringkonnakohus selle väite tähelepanuta.
52.Kuna asjas on tõendatud, et kostja kasumi suurus 2013 ja 2014.a oli kokku 389 694 eurot, tuleb nimetatud summa kostjalt hageja OÜ Hotell Pärnu kasuks välja mõista.
53.Riigikohtule 03.04.2017 esitatud kostja täiendavas seisukohas asus kostja seisukohale, et juhul, kui kohus tuvastab 17.05.2013 üürilepingu tühisuse, siis tuleb asuda seisukohale, et leping on kehtivalt tühistatud ning kostja on tasunud hagejale alates 01.06.2013 kuni otsuse tegemiseni alusetult üüri. Seega on kostjal õigus nõuda hagejalt VÕS § 1028 lg 1 alusel alates üürilepingu sõlmimist alusetult tasutud üüri tagastamist. Kostja on alates 01.06.2013 kuni 03.04.2017 tasunud üüri kokku 666 000 eurot. Hageja nõuab kostjalt 389 694 euro väljamõistmist. Kostja leiab, et hageja nõue tuleks täies ulatuses tasaarvestada kostja poolt tasutud üüri tagastamise nõudega. Kostja kordas seda seisukohta 19.05.2017 ringkonnakohtule esitatud seisukohas. VÕS § 111 lg 1 järgi, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Lisaks materiaalsete eelduste täitmisele peab pool kohustuse täitmisest keeldumise õiguse kasutamiseks ka sellele tuginema, st ta peab esitama täitmisest keeldumise vastuväite, st ta peab väljendama vastava tahteavalduse, sest kohus ei saa täitmisest keeldumise õigust kohaldada omal algatusel. Maakohtus kostja kohustusest täitmise keeldumisele ei tuginenud. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja esitanud täitmisest keeldumise vastuväite käesolevas menetluses hilinenult, jättes sellisena esitatud vastuväite põhjendamata. Juhul, kui Riigikohtule ja hilisemalt ringkonnakohtule esitatud väidet käsitleda tasaarvestusavaldusena, on ka see esitatud menetluses hilinenult. Menetluskulude jaotus
54.Kuna hagi ja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, jäävad menetlusosaliste menetluskulud nii maa-, ringkonna- kui ka Riigikohtus kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus vastavalt TsMS § 177 lg-le 2 (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-142-15, p 22).
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
12(13)
Tsiviilasi nr: 2-13-49322 Krista Kirspuu kohtunik
Iko Nõmm kohtunik
Ande Tänav kohtunik
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.