Võlaõigus › Muud

kostja leppetrahvi nõue summas 535 500 krooni (täiteasi nr 027/2006/1219). Täitemenetlused algatati kostja kui sissenõudja avalduse ja Lepingu alusel. Hageja leidis, et sundtäitmine tuleb tunnistada lubamatuks. Lepingu p 6.1 kohaselt kohustus hageja välja ehitama lepingu esemetele juurdepääsu võimaldavad kruusakattega teed ning vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, side- ja gaasitrassid ning paigaldama välisvalgustuse hiljemalt 30.05.2006.a, seejuures gaasitrasside ekspluatatsioon toimub hiljemalt 30.12.2007.a. Lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad teed kohustus hageja välja ehitama hiljemalt 30.12.2007.a. 01.06.2006.a saatis hageja kostjale kinnituse oma kohustuste täitmise kohta, lisades kinnitusele omanikujärelevalve aktsepteerimismärke. Teed olid ehitatud killustikalusega koos freespurukattega. 07.06.2006.a esitas kostja hagejale leppetrahvi nõude kruusakattega teede mitteväljaehitamise eest summas 38 350 krooni iga viivitatud päeva eest. Hageja on juurdepääsuteed, tehnovõrgud ja –rajatised välja ehitanud. Juurdepääsutee ehitamise aluseks oli detailplaneeringu alusel koostatud tööprojekt. Kuna kostja ehituskonsultant oli tööprojektiga tuttav, kostja koostas müügilepingu projekti ning tavamõistes kostja toodud termineid „kruusakattega tee“, „trassid“ jne kasutatakse, ei pannud hageja lepingus olevatele mõistetele rõhku. Tee ehitamise juures viibis kostja ehituskonsultant, kellel ei olnud tööde osas pretensioone. Seega on hageja oma kohustuse tee väljaehitamise kohta täitnud ning leppetrahvi nõue on alusetu. Kostja käitumine ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. 31.05.2006.a kinnitas kostja ehituskonsultant, et kostjal ei ole teede, tehnovõrkude ja –rajatiste osas pretensioone. 13.06.2006.a seletas ehituskonsultant, et kostja esitab nõuded, kuna 7 kinnistu osas on poolte vahel asjaõiguslepingud sõlmimata. Alates 30.06.2006.a ei ole kostja esindajad kättesaadavad asja arutamiseks.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt on täitemenetluse algatamise avalduses märgitud, et nõue põhineb notariaalsest võlaõiguslikust lepingust tuleneval kohustuse rikkumise eest ette nähtud leppetrahvil. Kostja esitas leppetrahvi nõude, kuna hageja ei täitnud oma Lepingu punktis 6.1 sisalduvaid kohustusi ega ehitanud kommunikatsioone välja nõuetekohaselt. Kohtuistungil seletas kostja, et leppetrahvi nõue esitati seetõttu, et hagejal oli välja ehitamata vastavalt lepingule vesi ja kanalisatsioon. Kostja ei soovinud nõuda leppetrahvi seoses maaüksusel olevate teedega. Kostja on seisukohal, et esitatud hagiavalduse ja selles sisalduva taotluse kohaselt ei ole võimalik otsustada täitedokumendi sisu üle, kuivõrd see eeldab tuvastushagi esitamist TsMS § 368 lg 2 kohaselt. TMS § 221 lg 1 saab hageja tugineda sundtäitmise lubamatuks tunnistamisel üksnes konkreetselt leppetrahvi nõude suhtes, aga mitte leppetrahvi rakendamise aluseks oleva kohustuse olemasolu, täitmise või täitmata jätmise tuvastamise suhtes. Kas, kuidas ja millises ulatuses on pooled oma kohustusi rikkunud, ei kuulu tuvastamisele antud hagi menetluses. Pooltevahelist kokkulepet tuleb tõlgendada selliselt, et hagejal lasus kohustus ehitada välja liitumist võimaldavad kommunikatsioonitrassid. Kostja tahe oli suunatud 31.05.2006.a seisuga liitumist võimaldavate trassidega kinnistute omandamisele pooltevahelise lepinguga. Kostja mõistis, et 225 000 krooni tasumisel iga müüdud kinnistu eest ehitab hageja 31.05.2006.a välja liitumist võimaldavad trassid. Kostja tahet ja arusaama liitumist võimaldavate trasside väljaehitamise kohustusest tõendab ka 01.06.2006.a hagejale saadetud teatis, milles kostja juhib hageja tähelepanu asjaolule, et kõik liitumised peale elektrienergia on teostamata.

Reaalselt ehitas hageja välja ainult arenduspiirkonnasisesed kommunikatsioonitrassid, kuid olemasolevate ühisveevärgi ja – kanalisatsiooni-trassidega liitumiseks peaks trasse ehitama juurde 4 km. Ebamõistlik on eeldada, et kostja omandas kinnistud teadmisega, et ta peab hakkama ehitama täiendavalt kommunikatsioonitrasse. Samasse arenduspiirkonda müüs hageja elamukinnistu Revo Tilgale, kellega sõlmitud lepingu kohaselt peab hageja omal kulul tagama ka liitumised hiljemalt 31.05.2006.a. Käesoleval hetkel puudub piirkonnas kinnistute veega varustamise või reovee ärajuhtimise võimalus. Seega ei ehitanud hageja kommunikatsioonitrasse tähtaegselt välja. Asjaolu, et kostja ei täitnud oma lepingust tulenevat kohustust ehitada välja liitumist võimaldavad vee- ja kanalisatsioonitrassid, tõendab xxx 26.06.2006 kiri, et xxx ei paku kõnealusel maa-alal toimivaid lahendusi vee- ja kanaliteenuse tarbimiseks. Kostja teatas hagejale 01.06.2006.a, et hageja on oma kohustusi rikkunud. Esimest korda teatas hageja kostjale leppetrahvinõude esitamisest 05.06.2006.a toimunud kohtumisel kostja ruumides, millest võtsid osa hageja esindajana Kersti Männik, kostja esindajana Riina-Liis Kütt ja kostja ehituskonsultant Hannes Jakobson. Teistkordselt teatas kostja hagejale leppetrahvinõude esitamisest 07.06.2006 e-kirjaga. VÕS § 159 lg 2 ei nõua leppetrahvi nõudest teatamisel puuduste kirjeldamist. Kostja on korduvalt juhtinud hageja tähelepanu asjaolule, et arenduspiirkonna teede, trasside ja tehnorajatiste väljaehitamise kohustus ei ole täidetud vastavalt lepinguga kokkulepitule. Kostja leiab, et leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur, kuna kostja kui kinnisvaraarendaja tegi mahukaid finants- ja ehitusplaane vastavalt hagejaga sõlmitud võlaõiguslikus lepingus toodud kuupäevadele. Pooled leppisid leppetrahvis vabatahtlikult kokku. Leppetrahvi kokkulepe sõlmiti eesmärgiga tagada lepingu kohane täitmine. Leppetrahvi ei saa vähendada tegeliku kahjuni, sest see oleks vastuolus leppetrahvi mõtte ja eesmärgiga. Leppetrahvi vähendamise alusena ei saa arvestada hagejapoolset kohustuste täitmise ulatust, kuivõrd need on kõige olulisemas osas täitmata.

HAGEJA SEISUKOHAD KOSTJA VASTUVÄIDETE OSAS

TMS § 221 lg 1 alusel esitatud hagi lahendamise käigus tuleb anda hinnang nõude olemasolule. Kostja poolt viidatud TsMS § 368 lg 2 alusel tuleb hagi esitada aga juhul, kui on vaidlus selle üle, kui täitedokument jääb arusaamatuks või selgusetuks oma sõnastuses. Kostja ei ole hagejale teatanud, et hageja on rikkunud oma kohustust tagada müügilepingu esemeks olevate kinnistute liitumine 31.05.2006.a vee- ja kanalisatsioonitrassidega. Kostja ei ole esitanud VÕS § 108 lg 3 kohaselt hagejale täitmisnõuet ühisveevärgi ja –ühiskanalisatsioonitrassidega liitumiseks ega veega varustamise või reovee ärajuhtimiseks. Esimest korda sai hageja oma vastavast väidetavast kohustuse rikkumisest teada alles kohtumenetluses esitatud kostja vastusest. Vastavalt VÕS § 159 lg-le 2 kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta viivitamata pärast rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja ei ole saanud kostja poolt väidetavalt 01.06.2006.a saadetud kirja ning selles kirjas ei ole avaldatud, et kostja nõuab hagejalt leppetrahvi, sest ei ole tagatud vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumine. Arvestades kostja järgnevaid e-maile sai hageja kostja tahteavaldusi tõlgendada üksnes selliselt, et kostja nõuab leppetrahvi selle eest, et õigeaegselt ei ole välja ehitatud kruusakattega teed. Hageja on oma 12.06.2006.a kirjaga palunud kostjalt selgitust leppetrahvinõude osas. Sellele on vastanud kostja, et ta nõuab leppetrahvi seetõttu, et teed ei ole kruusakattega. Kostja on leppetrahvi nõudeõiguse kaotanud VÕS § 159 lg 2 alusel. Lepingu p-s 6.1. on sätestatud hageja kohustus välja ehitada lepingus nimetatud trassid ainult arenduspiirkonna siseselt, mitte aga tagada liitumine. Sama tuleneb ka Lepingu p-st 3.3. Lepingu p

Kui kostja mõistis lepingutingimust nii, nagu ta väidab, siis saab tulenevalt VÕS § 29 lg 3 lepingut sellisena tõlgendada üksnes juhul, kui hageja teadis või pidi teadma, et kostja mõistab lepingutingimust selliselt. Hagejal ei olnud alust arvata, et kostja mõistab lepingut sellisena, et hageja võtab endale kohustuse tagada liitumise vee- ja kanalisatsioonitrassiga. Pooltevahelist lepingut ei saa mõistlik kinnisvaraäris tegutsev ettevõtja tõlgendada selliselt, et lepinguga loodi hagejale kohustus tagada liitumine vee- ja kanalisatsioonitrassiga 31.05.2006.a koos kohustusega tasuda selle tähtaja ületamisel leppetrahvi. Kinnisvaraäris ei saa tõlgendada terminit „vee- ja kanalisatsioonitrasside väljaehitamine” liitumise tagamise tähenduses. Samuti ei saa mõistlik kinnisvaraarendaja eeldada, et teine kinnisvaraarendaja võtab endale kohustuse tagada liitumine vee- ja kanalisatsioonitrassiga, mis sõltub kolmandast isikust. Kostja nõutud leppetrahv on ebamõistlikult suur. Leppetrahvi suurust tuleb vastavalt VÕS § 162 lgle 1 vähendada, kuna tasu suurus trasside eest ei ole proportsioonis leppetrahvi suurusega. Pärast 100 päevast viivitust vee- ja kanalisatsioonitrassi liitumisega oleks kostja saanud kõik trassid tasuta, mis ei ole mõistlik. Kostja pole teatanud hagejale, et ta on rikkunud kohustust tagada 31.05.2006.a kostja kinnistute liitumise vee- ja kanalisatsioonitrassidega ega pöördunud AS-i Viimsi Vesi poole veevarustatuse ja kanalisatsiooni teenuse saamiseks. Pole tuvastatud ühtegi asjaolu, mis näitaks, et kostjale oleks tekkinud kahjulikud tagajärjed ning pole tõendatud, et kostjal oleks õigustatud huvi saada sellises suuruses leppetrahvi. Hageja on enamuses oma lepingu p-s 6.1. sätestatud kohustusest täitnud. AS Viimsi Vesi 27.02.2007.a õiendist nähtuvalt oli kostja hiljemalt 07.06.2006.a võimalus vee-ja kanalisatsiooniteenust kasutada. Arvestades lepingu täitmise ulatuses oleks mõistlik leppetrahvi maksimummäär seaduses sätestatud 0.025% aastas.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et pooled sõlmisid 22.12.2005.a xxx külas asuva xxx kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ning eelmärgete kinnistamisavalduse (edaspidi Leping, tl 10-20). Nimetatud Lepinguga müüs xxx xxx 17 kinnistut koguhinnaga 9 862 096 krooni ning pooled leppisid kokku asjaõiguslepingute sõlmimise ajad. Lepingu p 6.1 kohaselt kohustus hageja välja ehitama lepingu esemetele juurdepääsu võimaldavad kruusakattega teed ning vee-, kanalisatsiooni-, elektri-, side- ja gaasitrassid ning paigaldama välisvalgustuse hiljemalt 30.05.2006.a, seejuures gaasitrasside ekspluatatsioon toimub hiljemalt 30.12.2007.a. Lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad asfaltkattega teed kohustus hageja välja ehitama hiljemalt 30.12.2007.a. Lepingu p 6.2 kohaselt kohustus hageja tasuma p 6.1 nimetatud kohustuse mittetäitmisel või mittevastaval täitmisel leppetrahvi. 21.06.2006.a sai hageja kohtutäiturilt täitmisteate täiteasjas nr 027/2006/1103, mille sisuks on kostja leppetrahvi nõue summas 344 250 krooni (tl 28). 07.07.2006.a saadud täitmisteate sisuks on kostja leppetrahvi nõue summas 459 000 krooni (täiteasi nr 027/2006/1194, tl 31, II kd tl 30) ning 02.08.2006.a saadud täitmisteate sisuks on kostja leppetrahvi nõue summas 535 500 krooni (täiteasi nr 027/2006/1219, tl 32, III kd tl 30). Täitemenetluste algatamise aluseks olid xxx avaldused (tl 102-103, II kd tl 66-67, III kd tl 63-64). Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostjal on õigus nõuda hagejalt leppetrahvi tasumist. Hageja on esitanud hagi täiteasjades sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Kostja on õigesti leidnud, et täituri volitused on piiratud täitedokumendi formaalse kontrolliga ning täitur ei ole pädev lahendama õigusvaidlusi. Samas tuleb kohtul, kui hageja on nimetatud sätte alusel kohtusse pöördunud, kontrollida ka täitedokumendi (praegusel juhul 22.12.2005.a sõlmitud lepingu) sundtäitmise

lubatavust. Seega peab kohus kontrollima, kas hageja on täitnud oma täitedokumendis (Lepingus) sätestatud kohustused, s.t kas nõue on rahuldatud. TsMS § 368 lg 2 kohaselt võib täitemenetluses täitedokumendi tõlgendamise üle vaidluse tekkimise korral sissenõudja või võlgnik esitada tuvastushagi teise poole vastu täitmiseks vajalike asjaolude tuvastamiseks ja täitedokumendi selgitamiseks. Kohtumenetluse kestel on poolte vahel tekkinud vaidlus ka selle üle, kas hagejal oli kohustus tagada liitumised AS-iga Viimsi Vesi. Samas ei ole kumbki pooltest esitanud nõuet xxx kohustuste tuvastamiseks. TsMS § 368 lg 2 on mõeldud juhuks, kui poolte vahel tekivad täitemenetluses erimeelsused täitedokumendi selgitamisel, TMS § 221 lg 1 eesmärk on võlgniku vabanemine sundtäitmisest. Antud menetluses ei ole pooled soovinud eraldi tuvastada, millised olid hageja kohustused, vaid hageja on soovinud vabaneda sundtäitmisest. Kohus ei saa vaadata läbi TMS § 221 lg 1 alusel esitatud nõuet, analüüsimata võlgniku kohustusi. Kuna kostja on esitanud täiturile täitmisavalduse hagejalt leppetrahvi väljanõudmiseks, peab kohus kontrollima leppetrahvi väljamõistmise eelduseid. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Seega on leppetrahvi nõudmise eelduseks, et kostja oleks esitanud hagejale leppetrahvi nõude ning et hageja oleks kohustust rikkunud. Kostja väidetest nähtuvalt on leppetrahvi nõudmise aluseks asjaolu, et hageja ei ole välja ehitanud lepingus ettenähtud ulatuses vee- ja kanalisatsioonitrasse. Kostja väitel teatas ta hagejale 01.06.2006 kirjaga leppetrahvi nõudmisest (tl 167-168). Hageja väitel ei ole ta seda kirja kätte saanud ning kostja ei ole tõendanud vastupidist. Kostja saatis 07.06.2006.a e-kirja, mille esimeses lõigus teatas, et hageja rajatud teed, trassid ja rajatised ei vasta lepinguga kokkulepitule. Sama kirja teises lõigus teatas kostja, et teed ei ole kruusakattega ning kostja nõuab hagejalt leppetrahvi (tl 23). 12.06.2006.a e-kirjas kirjutas kostja esindaja hagejale: “Minu poolt 07.06.06 saadetud e-kirjas on täpselt välja toodud xxx poolse lepingu rikkumise alus – 31. maiks 2006 väljaehitatavad teed peavad olema kruusakattega“ (tl 24-27). Täitmisavaldustest täpsem leppetrahvi nõudmise alus ei nähtu. Teed pidi Lepingu p 6.1 kohaselt valmis olema 31.05.2006.a ning kohus loeb tõendatuks, et kostja esitas hagejale 07.06.2006.a leppetrahvi nõude seoses teede väljaehitamise kohustuse rikkumisega. Seega leiab kohus, et kostja on esitanud teedega seotud leppetrahvi nõude mõistliku aja jooksul. Kohtumenetluses loobus kostja viitamast teede väljaehitamise kohustuse täitmata jätmisele ning seletas, et leppetrahvi nõue esitati seoses kanalisatsiooni- ja veetrassidega. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks sellel alusel leppetrahvi nõuet hagejale varem esitanud. Menetluses viitas kostja leppetrahvi nõudele seoses kanalisatsiooni- ja veetrassidega alles 13.11.2006.a vastuses. Kohus leiab, et umbes 5 ja pool kuud lepingu täitmise tähtajast hiljem esitatud leppetrahvi nõue ei ole esitatud tähtaegselt. Leppetrahvi esitamist menetluse kestel saaks pidada mõistlikuks, kui kostja oleks nõudnud hagejalt kohustuse täitmist ning pooled oleksid tegelenud kompromissi otsimisega. Antud juhul kostja seda teinud ei ole. VÕS § 159 lg 2 eesmärk on tõkestada õiguste kuritarvitamine leppetrahvi nõudele ajalise piiri seadmisega ja kaitsta võlgniku positsiooni lepingulistes suhetes. Teade leppetrahvi maksmise nõude esitamise kohta võimaldab võlgnikul valmistuda selle maksmiseks ja võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks. Selle eesmärgi täitmiseks peab võlgnikul olema võimalik ette näha, millise kohustuse rikkumise eest võlausaldaja temalt leppetrahvi nõudma hakkab – vastasel juhul ei ole võlgnikul võimalik asuda rikkumist kõrvaldama. Leppetrahvi nõudes peab olema piisavalt selgelt ära toodud leppetrahvi nõudmise alus – rikutud kohustus. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad pooled teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Heas usus käitumisega kooskõlas ei oleks olukord, kus kostja nõuab leppetrahvi tasumist ühe rikkumise tõttu ning järgnevas kohtumenetluses tugineb leppetrahvi nõudes hoopis teisele alusele.

Eeltoodu alusel leiab kohus, et ei ole täidetud leppetrahvi väljamõistmise eeldus – kostja ei ole hagejale VÕS § 159 lg 2 alusel mõistliku aja jooksul teatanud, et nõuab leppetrahvi vee- ja kanalisatsioonitrasside väljaehitamisega viivitamise eest. Kostja on kaotanud õiguse nõuda hagejalt leppetrahvi tasumist. Lepptrahvi eesmärgiks on kahju hüvitamine ilma, et kahjustatud pool peaks tõendama tekitatud kahju suurust. Kuigi kohus asub seisukohale, et kostjal ei ole õigus saada hagejalt täitemenetluse kaudu leppetrahvi, on kostjal õigus pöörduda kohtu poole xxx kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Sel juhul peab xxx tõendama tekkinud kahju suurust. Kuna leppetrahvi esimene väljamõistmise eeldus ei ole täidetud, ei asu kohus menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt analüüsima hageja kohustuste ulatust ega nende täitmist. Kohus ei analüüsi 01.06.2006.a kinnitust tööde valmimise kohta (tl 21, 22), 26.01.2006.a xxx ja Revo Tilga vahel sõlmitud lepingut (tl 104-112), kaarti (tl 113), AS Viimsi Vesi 29.11.2006.a õiendit (tl 138) ja 26.06.2006.a teatist (tl 169), kuulutust (tl 166), AS Viimsi Vesi 27.02.2007.a teatist (tl 178) ning 10.05.2007.a vastust (tl 205-206), 28.06.2006.a lepingut (tl 198-204). Kuna kostja on loobunud oma leppetrahvi nõuetest ning väidetest seoses tee kvaliteedi ja materjalidega, ei analüüsi kohus hageja 29.06.2006.a vastust (tl 29-30), kaarti (tl 33-34), teede tööprojekte (tl 35-39, 44-52), asfaldinorme (tl 40-43). Kohus ei analüüsi leppetrahvi vähendamise taotlust. Eeltoodu alusel leiab kohus, et xxx hagi tuleb rahuldada. Kohus tunnistab lubamatuks sundtäitmise täiteasjades nr 027/2006/1103, 027/2006/1194 ja 027/2006/1219. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Pooled võivad nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.