Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Ande Tänav, Malle Sik
Otsuse tegemise aeg ja koht
18. mai 2007.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-17297
Tsiviilasi
OÜ G.K hagi L.S vastu 65 000 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18. detsembri 2006.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ G.K apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
03. mai 2007.a
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Apellant (hageja) OÜ G.K (reg k xxxxxxxx), seaduslik esindaja Peeter Luik Vastustaja (kostja) L.S (ik xxxxxxxxxxx; XX xx-x Tallinn), tema esindaja adv. Marko Tiiman
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 18. detsembri 2006.a otsus. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista L.Slt välja 6500.- (kuus tuhat viissada) krooni OÜ G.K kasuks.
Jätta kohtukulud (tasutud riigilõiv) ja kohtuvälised kulud (menetlusosaliste esindajate kulud) 90 % ulatuses OÜ G.K kanda ning 10 % ulatuses L.S kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja ja kostja sõlmisid suulise lepingu, mille alusel osutas hageja kostjale maakleriteenust
Tallinnas XX xx-x korteriomandi müügi teostamiseks. Hageja leidis oktoobris 2005 ostja ning 31.10.2005 sõlmitud ettemaksu kokkuleppe alusel kohustus kostja müüma oma korteriomandi hageja leitud ostjale hiljemalt 10.11.2005. Hageja ettevalmistatud dokumentide alusel koostas notar müügilepingu projekti, kuid kokkulepitud ajal kostja notari juurde ei ilmunud.
2.Hageja täitis oma maaklerlepingust tulenevad kohustused, leides ostja ja valmistades ette müügilepingu sõlmimiseks vajaliku dokumentatsiooni. Samuti leppis hageja kokku notari aja. Kostja hagejale maakleritasu ei maksnud. Pooled ei leppinud kokku maakleritasu suuruses, seega tuleb maakleritasu suuruseks pidada kohalikku keskmist hinda. Maakleritasu suuruseks on tavaliselt 3-5 % müügihinnast. Ettemaksu tasumise kokkulepet tuleb käsitleda lepingueelsete läbirääkimiste protokolli, mitte eellepinguna. Hageja palus kostjalt välja mõista 65 000 krooni, sest ettemaksu kokkuleppes fikseeriti müügihinnaks 1 400 000 krooni. Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Poolte vahel oli maaklerleping, kuid teistsugustel tingimustel, kui hageja väitis. Kostja nõustus lepingu sõlmimisega üksnes seetõttu, et hageja lubas, et kostja ei tasu maakleritasu, vaid seda teeb ostja. Hageja ei täitnud maakleri kohustusi korrektselt. Kostjat ei teavitatud hindamisakti tellimisest ega selle tulemustest. Hageja soovitatud hind oli liiga madal. Ettemaksu tasumise kokkulepe sõlmiti hindamisakti tulemust teadmata. Kostja tasus tühise ettemaksu tasumise kokkuleppe alusel leppetrahvi 20 000 krooni. Maakler ei tegutsenud silmas pidades kostja parimaid huvisid, maakler pidi teadma, et ettemaksu tasumise kokkulepe on tehingu vormi järgimata jätmise tõttu tühine ning tehingu sõlmimist ei oleks tohtinud soovitada. Tühine tehing sõlmiti 3 päeva enne notariaalse lepingu tähtaega. Hageja juhatuse liige mõjutas kostjat leppetrahvi tasuma. Kostja tasus hageja maaklerile 2500 krooni, kuid viimane tagastas selle. Kostja taganes maaklerilepingust hageja olulise rikkumise tõttu. Hageja esitatud lepingutel on maakleritasu kokku lepitud konkreetses summas mitte protsentuaalselt müügihinnast. Maakohtu otsuse põhjendused
4.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5.Vaidlust ei ole, et poolte vahel oli sõlmitud maaklerleping. Vaidlus on maaklerlepingu tingimuse üle, mis käsitleb maakleritasu maksmist st kelle kohustus oli tasuda maakleritasu. Samuti vaidlevad pooled maakleritasu suuruse ning maakleri poolt lepingu kohase täitmise üle.
6.Tunnistaja K. T, kes osutas hageja poolt kostjale maakleriteenust ja leppis kokku maaklerlepingu tingimustes, ütluste kohaselt leppisid pooled kokku, et maakleritasu tasub hagejale kostja, mitte keegi kolmas isik. Tunnistaja S. S, kes leppis kostja esindajana kokku maaklerlepingu tingimused, ütluste järgi leppisid pooled kokku, et maakleritasu tasub korteriomandi ostja. Kuna tunnistajate ja poolte väited maakleritasu maksmise kohustuse olemasolu kohta on vastuolulised, kohus tunnistajate ütlusi selles osas ei arvestanud. Lähtuda tuleb VÕS sätestatud eeldustest. Maaklerlepingut reguleerivad käsunduslepingu sätted kui üldsätted ja maaklerlepingu sätted kui erisätted. Nii VÕS § 619, mis sätestab käsunduslepingu mõiste kui VÕS § 658 lg 1, mis sätestab maaklerlepingu mõiste, käsitlevad maaklerlepingut tasulise lepinguna. Seega eeldab seadus, et teenuse osutamise leping on tasuline, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Asjaolu, et pooled oleks kokku leppinud teisiti, peab tõendama isik, kes selle väite esitab – seega kostja. Kostja ei tõendanud, et pooled leppisid kokku, et maakleritasu tasub ostja.
7.Maakleritasu suuruse juhul, kui lepingus ei ole kokkulepet tasu suuruse kohta, sätestab VÕS § 665, mille kohaselt on tasu suuruseks kohalik tavaline tasu või mõistlik hind. Kohus ei nõustunud hageja väitega, et maakleritasu kohaliku tavalist hinda võib käsitleda üldtuntud
2(7)
asjaoluna, mis ei vaja tõendamist. Üksnes hageja esitatud hageja enda sõlmitud lepingud ei tõenda kohaliku tavalise tasu suurust. Hageja esitatud maaklerlepingutega on tõendanud, et hageja osutas teenust samal perioodil hinnaga, mis on 5 % kokkulepitud objekti müügihinnast. Kostja ei esitanud tõendeid, et kohalik tavaline maakleritasu on teistsugune kui 3-5 % objekti müügihinnast. Kohus lähtus hageja esitatud tõenditest maaklertasu suuruse kohta.
8.Maakler on VÕS § 620 lg 1 järgi kohustatud tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tulenevalt vajaliku hoolsusega. Maaklerlepingu puhul on tegemist nn usaldussuhtega, kus maakler peab tegutsema oma kliendi huve silmas pidades. Tunnistaja K. T ütluste kohaselt soovitas tema sõlmida kostjal ostjaga ettemaksu tasumise kokkuleppe. Tunnistaja A. S ütluste kohaselt maksis kostja talle ettemaksu tasumise kokkuleppe alusel 20 000 krooni leppetrahvi.
9.Maakleri selline tegevus ei ole kooskõlas VÕS § 620 lg-ga 1. VÕS § 33 lg 2 järgi peab eelleping olema sõlmitud põhilepinguga samases vormis. Kinnisasja müügileping ning asjaõigusleping peavad olema sõlmitud notariaalses vormis vastavalt AÕS § 119 lg-le 1 ning seega pidi ka ettemaksu tasumise kokkulepe olema sõlmitud notariaalses vormis. Kostja väited, et tegemist ei ole eellepinguga, vaid lepingueelsete läbirääkimiste protokolliga, ei ole õiged. Kokkuleppe p 1 järgi on pooled huvitatud korteri notariaalse müügilepingu sõlmimisest ja p 5 järgi kohustub kostja ilmuma müügilepingu sõlmimisele. Analüüsides kokkuleppe teksti tervikuna ning tunnistajate K. T, A. S ja S. S kokkuleppe sõlmimise asjaolude kohta antud ütlusi, on tegemist eellepinguga kindlustamaks korteriomandi müügilepingu sõlmimist. Seega soovitas maakler kostjal sõlmida tühise tehingu. Kostja on tühise tehinguga võetud rahalise kohustuse täitnud, seega tegi kostja alusetult väljamakse summas 20 000 krooni. Alusetu rahalise kohustuse täitmine, mis tulenes otseselt hageja tegevusest, on lojaalsuskohustuse oluline rikkumine, mida saab käsitleda maaklerlepingu mittekohase täitmisena. Kuna leping ei ole kohaselt täidetud, ei ole maakleril õigust maakleritasule ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
10.OÜ G.K palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hageja palus kostjalt välja mõista hageja kantud menetluskulud ning jätta kostja menetluskulud tema enda kanda. Maakohus rikkus materiaal- ja menetlusõigusnorme.
11.Kohus jättis maakleritasu välja mõistmata põhjusel, et hageja töötaja soovitas kostjal sõlmida tühise eellepingu ning rikkus sellega hoolsuskohustust. Kohus põhjendas, et kostja täitis tühise tehingu alusel tekkinud kohustuse, mistõttu tegi alusetu väljamakse 20 000 krooni. Tühisest tehingust õigusi ega kohustusi ei teki, mistõttu ei saa rääkida kostja poolt rahalise kohustuse täitmisest. Tegemist on alusetu sooritusega ning ei saa väita, et kostjal tekiks vastavas osas kahju.
12.Kohus ei põhjendanud seisukohta, et kuna maaklerileping ei ole kohaselt täidetud, ei teki ka õigust maakleritasule. Maaklerilepingust tulenevalt maakleri spetsiifilised kohustused on sätestatud VÕS §-s 658, mille kohaselt kohustub maakler vahendama käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama lepingu sõlmimise võimalusele. Maakler peab leidma käsundiandja jaoks kolmanda isiku, kellega käsundiandja saaks sõlmida lepingu. Maakleri ülesanne on täidetud, kui ta leiab isiku, kes on käsundiandja jaoks sobivatel tingimustel nõus käsundiandjaga lepingu sõlmima. Sellega lõpevad maakleri kohustused ja edasised võimalused käsundiandja ja kolmanda isiku vahelise lepingu sõlmimise osas. Asjaolu, kas käsundiandja reaalselt kolmanda isikuga lepingu sõlmib, ei kuulu maakleri mõjusfääri. Potentsiaalsete lepingupartnerite kokkuviimisega on maakler saavutanud lepingu peamise eesmärgi ja käsundiandja huvi.
13.Käesoleval juhul leidis maakler käsundiandjale ja müüjale, potentsiaalse ostja A. S. Kostjale müügitingimused sobisid ning sisuline kokkulepe A. Sga oli saavutatud. Seega saavutas maakler 3(7)
oma põhilise kohustuse – leida käsundiandjale sobiv lepingupartner. Pooled allkirjastasid 31.10.2005 eelkokkuleppe ning pidid sõlmima 04.11.2005 notariaalse müügilepingu. Müügileping ostjaga jäi sõlmimata, kuna käsundiandja ise ei ilmunud notari juurde.
14.Tähendust ei oma, millises vormis eellepingut maakler käsundiandjale soovitas. Maakleri tegevuse eesmärk ja saavutatud tulemused sellest ei muutunud. Lihtkirjaliku eelkokkuleppega ei saanud käsundiandja huvid kahjustada ning käsundiandjal ei kadunud võimalus sõlmida ostjaga leping. Käsundiandja kuritarvitas ise eelkokkuleppe tühisust ning üritas sellest kasu lõigata, jättes notari juurde ilmumata.
15.Põhjuslik seos tühise eelkokkuleppe soovitamise ja müügilepingu sõlmimata jätmise vahel puudub. Tulenevalt VÕS § 664 lg-test 1 ja 2 ning §-dest 6 ja 7 tekib maakleril tasunõue ka juhul, kui maakler on omalt poolt kõik teinud, kuid käsundiandja jätab pahatahtlikult lepingu sõlmimata. Vastasel juhul võiks käsundiandja vabalt valitud ajahetkel maakleri heausksust ja pingutusi lepingu eesmärgi saavutamisel ära kasutada. See ei ole kooskõlas poolte tegeliku tahtega lepingu sõlmimisel, mõistlikkuse ning hea usu põhimõttega.
16.Leppetrahvi nõue ei ole põhjuslikus seoses hageja käitumisega, vaid tekkis seetõttu, et käsundiandja jättis pahatahtlikult müügilepingu sõlmimisele ilmumata. Tegelikku kahju soorituse täitmisest käsundiandjal tekkida ei saa.
17.Kostja oli hageja pakutud müügihinnaga rahul ning nõustus nendel tingimustel lepingu sõlmima, mis nähtub tunnistaja S. S ütlustest.
18.Hindamisakti tellijaks oli A. S kui ostja, mitte kostja. Müüjal ja hagejal puudus hindamisaktiga kokkupuude. Ostja tellis tagatishindamise, mis tähendab, et antud hindamisakti alusel pöördus ostja panka ning soovis müügiobjekti ostuks saada laenu. Hindamisaktis kajastatavad hinnad ja ostja-müüja vahel kokku lepitavad hinnad ei ole reeglina samad, kuna hindaja ei tea konkreetse kokkuleppe tingimusi, st ostja või müüja huvisid. Hindamise tulemus sõltub hindaja kasutuses olnud võrdlustehingutest. Võrdlusobjektide valik on hindaja subjektiivne kaalutlusotsus. Erinevate hindajate koostatud hindamisaktides võib tulemus varieeruda u 10%. Normaalseks võib pidada hindamisaktis kajastatud ja tegeliku hinna erinevust 10%, erihuvidega ostja puhul isegi rohkem. Ostja tellis hindamise hetkel, kui müüja ja ostja vahel oli müügihinnas juba kokkuleppele jõutud ja seetõttu ei saanud tagatishindamise tulemus lepingutingimuste läbirääkimistel rolli mängida. Hindamist oli vaja üksnes finantseeringu kindlustamiseks, mitte müügihinna määramiseks. Selline ostja tellitud hindamisakt antakse üksnes ostjale või panka. Kostja ei tõendanud, et hageja teadis või pidi teadma hindamisakti tulemustest. Hageja käitus kooskõlas VÕS §-ga 620, soovitades temale teadaolevate andmete põhjal parimat tehingut.
19.Väär on kostja väide, et ta ütles maaklerilepingu enne 04.11.2005 toimuma pidanud müügilepingu sõlmimist üles. Ülesütlemiseks on vajalik ülesütlemise alus ja avaldus, kuivõrd ülesütlemine on ühelt poolt õiguskaitsevahend ja teiselt poolt kujundusõigus. Antud juhul puuduvad mõlemad.
20.Asjaolu, et ilmus välja kolmas isik E, kelle huvi osta objekt oli suurem ning kes seetõttu pakkus kõrgemat hinda, ei tähenda, nagu oleks hageja ebasoodsat tehingut soovitanud. E oli erihuvidega ostja, kellele kuulus kõrvalkrunt. Erihuvidega ostja pakkumine ei ole adekvaatne alus selgitamaks turuhinda. Maakler peab leidma müüja jaoks mõistliku ostupakkumise turul. Vastuväited apellatsioonkaebusele
21.L.S apellatsioonkaebusele ringkonnakohtu määratud tähtajaks kirjalikke vastuväiteid ei esitanud.
4(7)
Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
22.Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada. Asjas on võimalik TsMS 657 lg 1 p 2 alusel teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, rahuldades hagi osaliselt ja mõistes kostjalt hageja kasuks välja maakleritasu 6500.- krooni.
23.Maakohus jättis ringkonnakohtu arvates ebaõigesti hagi rahuldamata põhjendusel, et lepingut ei ole kohaselt täidetud. Juhul, kui üks lepingupooltest rikub oma lepingujärgset kohustust, muuhulgas täites lepingut mittekohaselt (VÕS § 100), on teisel lepingupoolel VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi õigus keelduda oma võlgnetava kohustuse täitmisest VÕS §-des 110 ja 111 sätestatud tingimustel. Maakohtu otsusest ei nähtu, et kohus oleks kontrollinud kohustuse täitmisest keeldumise eelduste olemasolu. Kolleegium leiab, et maaklerilepingu puhul tuleb kohustuse täitmisest keeldumine kõne alla üksnes VÕS § 110 alusel, kuna maaklerilepingut ei ole alust pidada vastastikuseks ehk sünallagmaatiliseks lepinguks VÕS § 111 mõttes.
24.Maakohtu põhjendustest nähtuvalt on maakohus hagejale kui käsundisaajale (maaklerile) heitnud lepingu täitmisel ette VÕS § 620 lõikest 1 tulenevate lojaalsus- ja hoolsuskohustuste rikkumist. Lojaalsus- ja hoolsuskohustus kujutab endast käsunduslepingu, sh ka maaklerilepingu puhul kõrvalkohustust. Kolleegiumi arvates ei tulene VÕS §-st 110 iseenesest lepingupoole õigust keelduda kõrvalkohustuse rikkumise korral omapoolse põhikohustuse (maakleritasu maksmise kohustus) täitmisest. VÕS § 110 lg 1 kohaselt võib võlgnik (sh maakleritasu maksmiseks kohustatud pool) keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja (maakleritasu saama õigustatud pool) on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. VÕS § 110 lg 2 kohaselt ei ole võlgnikul õigust keelduda omapoolse kohustuse täitmisest muuhulgas juhtudel, kui võlgniku võlausaldaja vastu suunatud nõude täitmine on võimatu või kui võlausaldaja on oma kohustust rikkunud võlgnikust tulenevatel asjaoludel, sh ka siis, kui tema kohustuse täitmist takistab võlgniku vastuvõtuviivitus. Ringkonnakohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole täidetud VÕS § 110 sätestatud eeldused, millistel oleks kostjal õigus keelduda maakleritasu maksmisest. Seega ei mõjuta hageja poolt tühise eellepingu sõlmimise soovitamine kostja kohustust maksta maakleritasu.
25.Pooltel on vaidlus selles, kas hagejal tekkis õigus nõuda maakleritasu tulenevalt sellest, et hageja täitis oma lepingulised ülesanded ning tegi omalt poolt kõik selleks, et käsundiandjal oleks võimalik sõlmida leping maakleri poolt osundatud kolmanda isikuga. Vaidlust ei ole selles, et kostja jättis maakleri poolt osundatud isikuga lepingu omal valikul sõlmimata. Kolleegium märgib, et maaklerilepingust ei tulene käsundiandjale kohustust sõlmida maakleri poolt vahendatud või osundatud leping kolmanda isikuga.
26.VÕS § 664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS võimaldab pooltel kokku leppida ka selles, et maakleritasu kuulub tasumisele sõltumata kolmanda isikuga lepingu sõlmimisest, kuid käesolevas asjas ei ole niisugusele kokkuleppele tuginetud ega selle olemasolu tõendatud. Maaklerileping on VÕS § 658 lg 1 ja 2 ning § 664 lg 1 koosmõjust tulenevalt konkreetse tulemuse saavutamisele (kolmanda isikuga lepingu sõlmimisele) suunatud käsundusleping, mille puhul käsundi saab lugeda täidetuks alates hetkest, mil käsundiandja on sõlminud kolmanda isikuga maakleri poolt osundatud lepingu. Seega reguleerib VÕS § 664 maakleritasu maksmise küsimusi üksnes seoses käsundi täitmisega. Maaklerilepingu kohta käivad sätted (VÕS 37. peatükk) aga ei sisalda regulatsiooni juhuks, kui käsund jääb täitmata üksnes käsundiandjast sõltuvatel asjaoludel.
5(7)
Kolleegium leiab, et tulenevalt VÕS § 658 lõikest 2 kuuluvad niisugusel juhul kohaldamisele käsunduslepingu sätted (VÕS 35. peatükk).
27.Käsunduslepingu puhul reguleerib VÕS § 629 olukorda, kus tasu tuleb maksta pärast käsundi täitmist, kuid käsund jääb täitmata käsundiandjast tulenevatel asjaoludel. VÕS § 629 lg 1 kohaselt on käsundisaajal niisuguses olukorras õigus mõistlikule osale tasust, kui käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist. Käsundusleping võib VÕS § 186 p-de 5 ja 6 kohaselt muuhulgas lõppeda lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega. VÕS § 630 lg 3 kohaselt võib tähtajatu käsunduslepingu kuni käsundi täitmiseni üles öelda igal ajal. Kostja on tuginenud maaklerilepingust taganemisele, mis on lepingu ülesütlemisega sarnane kujundusõigus. Tulenevalt TsÜS § 68 lõikest 3 võib taganemisavaldus seisneda ka kaudses tahteavalduses, s.o käitumises, millest järeldub tahe lõpetada pooltevaheline lepingusuhe. Vaidlustamata asjaolude kohaselt ei sõlminud kostja hageja poolt väljapakutud lepingut A. Sga, vaid võõrandas korteri OÜ-le E. Ringkonnakohus leiab, et sõlmides lepingu OÜ-ga E välistas kostja teadlikult käsundi täitmise hageja poolt, kuna hagejal ei olnud pärast seda enam võimalik saavutada olukorda, kus kostja oleks sõlminud lepingu hageja poolt osundatud kolmanda isikuga, millega käsund oleks täidetud. Eeltoodust tulenevalt loeb ringkonnakohus tuvastatuks, et pooltevaheline maaklerileping oli kostja poolt enne käsundi täitmist üles öeldud.
28.Pooltevahelise käsundussuhte eesmärgiks oli leida ostja kostjale kuuluvale korterile XX tn xx-x Tallinnas. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja pakkus kostjale välja võimaluse sõlmida korteri müügileping A. Sga, müües korteri viimasele 1 400 000 krooni eest, ning tehti ka ettevalmistused notariaalse müügilepingu sõlmimiseks 04.11.2005.a. Asja materjalidest ei nähtu hageja poolset maaklerikohustuste rikkumist. Ringkonnakohtu arvates ei ole tõendatud, nagu oleks maakler soovitanud kostjale müüa korter põhjendamatult madala hinnaga, kuivõrd korteri müügihinna määramisel on ka korteri omanikul ja müüjal õigus kaasa rääkida ning kostja ei ole tuginenud sellele, nagu olnuks poolte kokkuleppel jäetud müügihinna määramine hageja otsustada. Kostja nõustus esialgu maakleri poolt väljapakutud müügitingimustega.
29.VÕS § 629 lg 1 kohaselt on käsundisaajal õigus käsunduslepingu lõppemise korral enne käsundi täitmist saada mõistlik osa tasust. Lg 2 kohaselt tuleb tasu suuruse määramisel arvestada muu hulgas käsundisaaja poolt juba tehtut, käsundiandjale sellest tekkivat kasu ja lepingu lõppemise põhjust. Ühelt poolt on hageja tuginenud sellele, et käsundisaajana tegi ta omalt poolt kõik käsundi täitmiseks vajaliku ning ülejäänud osas sõltus käsundi täitmine üksnes käsundiandja enda tegevusest. Teisalt jättis kostja sõlmimata hageja vahendatud tehingu, olles ise leidnud korterile ostja, kes oli nõus maksma kõrgemat hinda kui kostja oleks saanud hageja vahendatud tehingu sõlmimise korral. Niisuguses olukorras ei ole ringkonnakohtu arvates õiglane asetada käsundiandjat VÕS § 629 kaudu olukorda, kus tal tuleks tasuda maakleritasu täies või lähedases ulatuses sellele, mis kuulunuks tasumisele käsundi täitmise korral. Maaklerilepingu eripäraks võrreldes muude käsunduslepingutega on suunatus konkreetse lõpptulemuse saavutamisele, s.o maakleri vahendamise tulemusel kolmanda isikuga lepingu sõlmimisele. Tuginetud ei ole asjaoludele, mille kohaselt oleks kostja saanud hageja tegevusest kasu vaatamata sellele, et hageja vahendamise tulemusena kolmanda isikuga lepingut ei sõlmitud. Ringkonnakohus leiab eeltoodut arvestades, et hagejal on VÕS § 629 lg 1 ja 2 alusel õigus nõuda kostjalt 10 % summast, mis kuulunuks tasumisele käsunduslepingu täitmise korral.
30.Maakohus leidis oma otsuses, et lähtuda tuleb hageja esitatud tõenditest kohaliku keskmise maakleritasu suuruse kohta 3-5 % objekti müügihinnast ning seda maakohtu seisukohta ei ole pooled apellatsioonimenetluses vaidlustanud. Hageja poolt nõutud 65 000 krooni vastab maakohtu poolt tuvastatud kohalikule keskmisele maakleritasule, moodustades 4,6% kavandatud müügihinnast 1 400 000 krooni. Seega on hagejal õigus saada 10% maakleritasust, s.o 6500.krooni.
6(7)
31.Pooled taotlesid menetluskulude jätmist vastaspoole kanda. TsMS § 173 lg 1 ja 3 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, nähes ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Menetluskulude rahalist kindlaksmääramist võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest vastavalt TsMS §-le 174. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Ringkonnakohus leiab, et kuna hagi rahuldatakse 10 % ulatuses, tuleb kohtukulud (tasutud riigilõiv) ja kohtuvälised kulud (menetlusosaliste esindajate kulud) jätta 90 % ulatuses hageja kanda ning 10 % ulatuses kostja kanda.
A. Tänav
M. Sik
K. Kullerkupp
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.