Muud › Muud hagiasjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

valitsemiseks on moodustatud korteriühistu, mis vastavasse registrisse on kantud 16. oktoobril 2000. a. Alates 2001. a. detsembrist kuni 2004. a. augustini ei ole kostja tasunud elamu majanduskulusid. Korteriomanikud otsustasid 16. augusti 2004. a. üldkoosolekul ühehäälselt kohustada kostjat võõrandama talle kuuluv korter kahe kuu jooksul, keeldumise korral volitada korteriühistu juhatust esitama hagi kohtusse. Kostja ei ole korteriomanike otsust vaidlustanud ega korterit võõrandanud. Korteriühistu ei pidanud otstarbekaks kohtusse hagi esitamist majanduskulude väljamõistmiseks, sest selle menetlemine võib kujuneda pikaajaliseks ja korteriühistule kulukaks. Pealegi osundab kostja suhtumine oma omanikukohustesse asjaolule, et kostja ei austa elamu teisi kaasomanikke ega allu ühiselu reeglitele.

veebruaris ja juulis). Sellega on kostja vaieldamatult rikkunud nii KÜS-ist kui korteriühistu põhikirjast tulenevat majanduskulude tasumise kohustust. Samas nähtub kostja seletustest, et hageja poolt esitatud arvetes esinesid vasturääkivused ja kostja pöördus selguse saamiseks hageja poole. Hageja ei eita 12. juulil 2004. a. kostjalt kirja saamist. Kostja kirja punktist 14 nähtub, et ta on vähemalt korra pöördunud sama aasta juunis hageja poole. Hageja ei tõendanud päringule vastamist, kuigi põhikirja punkti 18. 4 järgi on ühistu liikmel õigus saada teavet ühistu tegevuse ja juhatuse otsuste kohta. Kuna eelnevast nähtub, et mõlema osapoole tegevuses esineb puudujääke, on mõistlik lahendada tekkinud olukord läbirääkimiste teel võlgnevuse tasumisega. Läbirääkimiste nurjumisel on hagejal õigus pöörduda kohtusse võlgnevuse sissenõudmiseks, mille käigus saab kohus otsustada kostjalt nõutavate summade põhjendatuse üle. Ei ole mõistlik ega põhjendatud nõuda umbes 10.000 krooni suuruse võlgnevuse puhul Tallinna kesklinnas asuva korteriomandi võõrandamist, arvestades üldiselt teadaolevaid kinnisasjade turuväärtusi Tallinna linnas. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Hageja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt välja hageja kohtukulud. Kohus ei uurinud piisava põhjalikkusega nõudega seotud asjaolusid. Kohus ei analüüsinud, kas kolme aasta majanduskulude tasumata jätmine vastab KOS §-is 14 sätestatud võõrandamiskohustuse alusele ja kas summa ületab KOS § 14 lg. 2 punktis 2 sätestatud lubatud suuruse. Apellandi arvates tuleneb sellest sättest absoluutne miinimum, millest väiksema võlgnevuse puhul võivad teised korteriomanikud kohtus võla tasumist nõuda või muid õiguskaitsevahendeid kasutada. Kohus ei analüüsinud KOS-i sätte vastavust hageja esitatud asjaoludele ega selgitanud, miks ja millisel alusel ei saa nõuet rahuldada. Kostja väited majanduskulude õigsuse või põhjendatuse kohta ei saa olla käesolevas asjas menetluse objektiks. Kostja ei ole tõendanud, et majanduskulude arvestus oleks ebaõige. Raamatupidamistõendiga on tõendatud, et kostjal on majanduskulude võlg korteriühistu ees. Kohus oleks pidanud tuvastama võla olemasolu või puudumise ja vastavalt otsustama hagi rahuldamise üle. Kinnisasja väärtus ei oma korteriomandi võõrandamisnõude menetluses õiguslikku ega faktilist tähtsust. Vastustaja seisukoht Kostja arvates on vaidlustatud kohtuotsus õige ning ta palub jätta kaebuse rahuldamata ja otsuse muutmata. Apellant ei ole KOS § 14 lg. 2 punkti 2 tõlgendanud õigesti. Nimetatud õigusnormist ei tulene ühest õigust vastava võlgnevuse olemasolul põhjusest sõltumata nõuda korteriomandi võõrandamist. Kohus kohaldas õigesti proportsionaalsuse põhimõtet ja jättis hagi rahuldamata. Kõrgema astme kohtute varasemad seisukohad 3. mai 2006. a. otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus maakohu otsuse ja rahuldas hagi. Riigikohus tühistas 22. novembri 2006. a. otsusega ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saatis asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja on vallasasjana käibes oleva eluruumi omanik. Vaidlus puudub selles, et alates

kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Korteriomandi võõrandamise nõudeõigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes võib eelnevalt otsustada ka korteri võõrandamise. Tulenevalt KOS § 14 lõike 5 teisest lausest lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Võlgniku kohustamiseks KOS § 14 lg. 2 p. 2 alusel korterit võõrandama seetõttu, et ta on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb eelnevalt poolte esitatud asjaolude ja tõendite alusel tuvastada kostja igakuise võlgnevuse olemasolu ja suurus. Otsuse põhjendamise nõude täitmiseks tuleb analüüsida kostja vastuväiteid. Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei saa olla asjaolu, et alates 1. märtsist 2006. a. on ehitise või selle osa kui vallasasja tsiviilkäive piiratud. Kohtuotsuse resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka otsuse muu tekstita. Kui otsusega kohustatakse korteriomanikku oma korteriomandit võõrandama, tuleb otsuse resolutsiooni märkida, et korter tuleb võõrandada täitemenetluse korras, andes samas mõistliku tähtaja kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 693 lõikele 2 on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbi vaatavale kohtule kohustuslikud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades rikkus maakohus menetlusõiguse norme määral, mis toob kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg. 1 punktiga 5 ja lõikega 2 kaasa otsuse tühistamise ja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmise. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja on Tallinnas x asuva vallasasjast korteri omanik ning et alates 16. oktoobrist 2000. a. haldab elamut korteriühistu (hageja). Vaidlust ei ole ka selle üle, et alates 2002. a. augustist kuni 2004. a. augustini ei ole kostja tasunud ühistule ühtegi makset ja et 16. augustil 2004. a. otsustasid x elamu korteriomanikud kostja vastu võõrandamisnõude esitamise. Maakohus märkis oma otsuses, et kostja on vaieldamatult rikkunud KÜ põhikirjas sätestatud kohustust tasuda majandamis-kulusid ja korteriomanikel oli otsust vastu võttes KOS § 14 lg. 2 punktis 2 sätestatud alus kostjalt korteri võõrandamist nõuda. Hagi rahuldamata jätmist põhjendas maakohus KOS § 14 lõikele 5 tuginedes asjaoluga, et ühistu esitatud arvetes olid vasturääkivused, et kostja oli 2004. a. juulis tekkinud küsimuste lahendamiseks pöördunud ühistu juhatuse poole ning et hageja ei ole tõendanud järelepärimistele vastamist, kuigi kostjal kui ühistu liikmel oli õigus saada teavet ühistu tegevuse kohta. Samas ei ole maakohus tuvastanud oma otsuses kostjale esitatud arvetes ühtegi vastuolu. Seega ei põhine kohtu järeldused asjas tuvastatud faktilistel asjaoludel ja otsus ei ole kooskõlas otsuse tegemise ajal kehtinud TsMS § 231 lõikes 4 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt kohtuotsuse põhjendavas osas tuleb muuhulgas märkida kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused. Kohus ei ole otsuses ka põhjendanud, millist seost näeb ta kostja poolt 2004. a. juunis – juulis hageja poole pöördumise ja kostjal pöördumisele eelnenud pea kahe aasta majandamiskulude võla tekkimise vahel. Kolleegium leiab, et selleski osas ei ole otsust piisavalt põhjendatud ning otsus ei ole loogiline. Samas ei vasta otsus TsMS § 231 lg. 4 nõuetele ka osas, mis puudutab kohtu järeldust, et esineb KOS § 14 lg. 2 punktis 2 märgitud alus võõrandamisnõude esitamiseks. Vaidlustatud otsusest ei nähtu neid faktilisi asjaolusid, millel põhineb kohtu järeldus selle kohta, et hagejal on alus kostja vastu võõrandamisnõude esitamiseks. Riigikohus on oma otsuses märkinud, et selleks, et teha kindlaks, kas kostja on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, tuleb tuvastada kostja igakuise võlgnevuse olemasolu ja suurus. Maakohus ei ole nimetatud võlgnevuste olemasolu, suurust ega iga maksega viivitamise kestust tuvastanud. Seega ei ole selleski osas vaidluse lahendamiseks olulisi faktilisi asjaolusid tuvastatud. TsMS § 231 lõikes 4 märgitu kohaselt

peab kohus otsuse põhjendavas osas lisaks tuvastatud asjaolude ja nendest tehtud järelduste esitamisele ka põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja väidetega. Vastuolus selle normiga ei ole maakohus otsuses käsitlenud kostja vastuväiteid hageja poolt esiletoodud võlgnevuste kohta ega andnud neile vastuväidetele mingit hinnangut. Kolleegium leiab, et eespooltoodust tulenevalt on otsus olulises ulatuses põhjendamata. Ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada, kuna see eeldaks asjas oluliste faktiliste asjaolude, sealhulgas arvandmete, suures ulatuses esmakordset tuvastamist apellatsioonimenetluses, see rikuks aga oluliselt poolte õigust otsuse peale edasi kaevata, kuna välistaks üldse nende võimaluse kaevata tõendite hindamise ja selle alusel faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Kohtukulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Urmas Reinola

Raivo Einula

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.