Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium
Kohtukoosseis
Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Gaida Kivinurm ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. oktoober 2008.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-1658
Tsiviilasi
KÜ Mere Puiestee 8 hagi Raivo Orgussaare vastu korteriomandi võõrandamiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28. veebruari 2008.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KÜ Mere Puiestee 8 apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
24. september 2008.a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant KÜ Mere Puiestee 8 (registrikood xxxxxxxx, asukoht xxxx xxx xx-xx, xxxxxxx), lepinguline esindaja adv. Indrek Veso Vastustaja Raivo Orgussaar (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx x-x xxxxxxx)
1.Jätta Harju Maakohtu 28. veebruari 2008.a otsus muutmata. 2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. 3.Apellatsiooniastmes kantud menetluskulu jätta KÜ Mere Puiestee 8 kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 04.05.2005.a esitas KÜ Mere Puiestee 8 kohtusse hagi Raivo Orgussaare vastu korteriomandi võõrandamiseks. Hagivalduse kohaselt kuulub kostjale Raivo Orgusaarele omandiõiguse alusel xxxxxxxxx Xxxx xxx xx-xxx asuv korter. Ehitusregistri andmestiku kohaselt on ühetoalise eluruumi 15a reaalosa suuruseks 314/9087, pinnaga 15,7 m2. Elamu valitsemiseks on moodustatud korteriühistu, mis haldab elamut alates 16.10.2000.a. Kuna alates 2001.a detsembrist kuni 2004.a augustini ei ole kostja tasunud elamu majanduskulusid, otsustasid korteriomanikud 16.08.2004.a üldkoosolekul ühehäälselt kohustada kostjat KOS § 14 lg 2 p 2 alusel võõrandama talle kuuluv korter kahe kuu jooksul ja keeldumise korral volitada korteriühistu juhatust esitama hagi kohtusse. Kostja ei ole korteriomanike otsust vaidlustanud ega korterit võõrandanud. Kostja on tunnistanud, et ei ole ajavahemikul 2002.a augustist kuni 2004.a augustini tasunud ühtegi makset. Kostjat on tema võlgnevusest teavitatud igakuistes makseteatistes ja üldkoosolekutel, kuid kostja ei ole sellele vaatamata oma kohustusi täitnud. Kogu kostja suhtumine oma omanikukohustesse osundab asjaolule, et kostja ei austa elamu teisi kaasomanikke ega allu ühiselu reeglitele. Korteriühistu ei pidanud otstarbekaks kohtusse hagi esitamist majanduskulude väljamõistmiseks, sest selle menetlemine võib kujuneda pikaajaliseks ja korteriühistule kulukaks. Kuna korteriomanikud on asutanud korteriühistu, toimub elamu valitsemine ja majandamiskulude kandmine korteriühistuseaduse ja ühistu põhikirja kohaselt. Hageja lähtus eluruumi pinna suuruse osas ehitusregistrisse kantud andmetest. Kostja on teatanud, et ei ole eluruumi pinna suurusega nõus, kuid ei ole tasunud arveid ka selle pinna eest, mille kasutamist ning omandiõigust ta tunnistab. Täpsustatud arvestuse kohaselt võlgneb kostja seisuga 24.10.2007.a 4236,78 krooni. Hageja palus kohustada kostjat võõrandama talle kuuluv xxxxxxxxx Xxxx xxx xx-xx asuv korteriomand vabatahtlikult hiljemalt kahe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning juhul, kui kostja ei võõranda talle kuuluvat korterit vabatahtlikult kahe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, võõrandada xxxxxxxxx Xxxx xxx xx-xxx asuv korteriomand täitemenetluse korras. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja tunnistas, et ei ole tasunud kõiki esitatud arveid neis näidatud summades. Kostja on pöördunud korteriühistu juhatuse poole, kuid talle ei ole antud infot arvetel esitatud summade kujunemise ja tal lasuvate võlgnevuste kohta. 01.01.2003.a paigaldas kostja veemõõtjad, kuid vaatamata kostja palvetele ei plomminud hageja neid ja esitas alusetuid arveid vee kasutamise eest. Boikoteerides juhatuse sellist tegevust, jättis kostja mõned arved tasumata, millele hageja on andnud alusetu hinnangu, kvalifitseerides seda teiste kaasomanike mitteaustamise ja ühiselu reeglite rikkumisena. 12.07.2004.a pöördus kostja selgituse saamiseks hageja poole, vastust sellele ei ole kostja saanud. 2003.a kevadel toimus xxxx xxx xx korterite inventariseerimine, mille tulemusel osutus kostja korter esialgse 15,7 m2 asemel 15,0 m2 suuruseks. Vaatamata sellele jätkas hageja kulude arvestamist korteri endise suuruse alusel.
Varasem menetlus Tallinna Linnakohus jättis 19.12.2005.a otsusega hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 03.05.2006.a otsusega maakohu otsuse ja rahuldas hagi. Riigikohus tühistas 22.11.2006.a otsusega ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saatis asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 14.05.2007.a otsusega Tallinna Linnakohtu 19.12.2005.a. otsuse ja saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 28.02.2008.a otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja jättis poolte menetluskulud nende endi kanda. Poolte vahel puudus vaidlus selles, et Raivo Orgusaarele kuulub Xxxx xxx xx asuv eluruum xxx. Poolte vahel ei olnud vaidlust ka selles, et 16.08.2004.a korteriomanike üldkoosolekul otsustasid Xxxx xxx xx korteriomanikud 11 poolthäälega kohustada kostjat KOS § 14 alusel võõrandama kahe kuu jooksul korteri xxx, kuna kostja ei ole alates 2001.a novembrist tasunud majandamiskulusid. Kostja ei ole korteriomanike otsust vaidlustanud. Hageja on nõude arvestamise aluseks võtnud võlgnevuse alates 2002.a novembrist kuni 2003.a juunini (8 kuud). Kostja tasus 2002.a novembri ja 2003.a jaanuari arve 13.12.2004.a. Kõik ülejäänud 6 kuu eest arvestatud summad tasus hageja 16.09.2005.a. Kostja on omaks võtnud hageja poolt esitatud 8 kuu võlgnevuse tabeli. Seega oli 16.08.2004.a üldkoosoleku toimumise ajaks kostja viivitanud vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega üle kolme kuu ning vastavalt korteriühistu 16.08.2004.a üldkoosoleku otsusega ei pea teised korteriomanikud kostja kuulumist ühisusse enam võimalikuks. Seega olid KOS § 14 lg 2 p 2 kohaldamise formaalsed eeldused olemas. Korteriomandiseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb kohtul võõrandamisnõude arutamisel ning otsuse tegemisel arvestada võõrandamiskohustuse eelduseks olevate asjaolude esinemist, samuti seda, kas rikkumine oli vabandatav. Kostja on märkinud arvete tasumata jätmise põhjenduseks, et tema korteri suurus on valesti arvestatud, veemõõtja näite ei ole arvestatud kohe alates veemõõtja paigaldamisest ning puudub teave üldelektri tarbimise kohta. Ehitusregistri andmete kohaselt on eluruumi xxx suuruseks 15.7 m2. Kostja on oma väidete tõendamiseks tõendina esitanud tabeli „inventariseerimise tulemused“, kuid tabelist ei nähtu, millise maja kohta, kelle poolt ning millal see tabel on koostatud. Samuti ei ole kostja tõendanud, et ta teatas veemõõtja näite alates selle paigaldamisest, kuid neid ei arvestatud. Kostja on selgitanud, et näite võttis kojamees ning kuna kostja vett ja elektrit ei tarbinud, ei pidanud ta vajalikuks ka igakuiselt näite teatada. Kohus luges kostja rikkumise vabandatavaks, kuna korteriühistu juhatuse liikmed või raamatupidaja ei ole esitanud kostjale selgeid arveid. Hageja esitatud tabelitest nähtus, et näiteks 2002.a septembrikuu eest arvestati kostjale kommunaalteenuseid summas 334,40 krooni, s.h vesi 140.15 krooni. Samas on kostja esitanud maja 2002.a septembrikuu arvete ülevaate, kust on näha, et kostjale on arvestatud kogusummaks 388.90 krooni, s.h vesi ja kanalisatsioon 194.73 krooni. Hageja ei ole vastuolu selgitanud. Samuti võttis kohus arvesse, et kostja on vaielnud vastu üldelektri arvestusele, kuna tal puudub teave üldelektri tarbimise kohta. Kostja pöördus alles 12.07.2004.a elektronkirjade teel hageja poole selgituste saamiseks 2001.a ning 2002.a arvete kohta, mis ei vasta hea usu põhimõttele. Asjaolu, et kostja ei pöördunud hageja poole probleemide lahendamiseks mõistliku aja jooksul, võib kostjale
kaasa tuua kohustuse tasuda võlgnetavalt summalt viiviseid, kuid ei saa olla niivõrd äärmusliku vahendi nagu korteri võõrandamiseks kohustamise aluseks. Võõrandamiseks kohustamisel riivatakse võlgniku õigust talle kuuluva asja vabale käsutamisele, see mõjutab võlgniku varalisi õiguseid ja huve ning kujutab endast omandipuutumatuse riivet. Kuna võlgnikult võetakse ära eranditult kõik omandiga seotud varalised positsioonid, on tegemist raske riivega põhiõigusele ning selle kohaldamine peab olema reserveeritud üksnes olukordadeks, kus ei esine võlgnikku vabandavaid asjaolusid. Hagi rahuldamata jätmise aluseks oli ka asjaolu, et kostja on võlgnevuse kustutanud osaliselt enne kohtumenetlust ning osaliselt kohtumenetluse kestel. Olukord on analoogne ka üürilepingu erakorralise ülesütlemise VÕS § 316 järgi. Üürileandjal ei ole VÕS § 316 lg 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne lepingu ülesütlemist. Seega korteriomanik ei tohiks suhetes teiste korteriomanikega olla halvemas olukorras kui üürnik üürisuhtes, eriti juhul, kui tulemuseks on korteriomandi võõrandamise nõue. Tasumisega viivitamisel saab kasutatavaks sanktsiooniks olla sellisel juhul viiviste nõue. Hageja on esitanud arvete suuruse ning nende tasumise kohta tabeli aastate ja kuude lõikes, millest nähtuvalt on kostja hagejale seisuga 24.10.2007.a võlgu kokku 4331,09 krooni. Kuna hageja ei ole välja toonud, et soovis hagiavalduse esitamisel nendele kuudele tugineda, ei analüüsinud kohus väljatoodud kuude eest võlgnevuse olemasolu. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 28.02.2008.a otsuse ja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Maakohus jättis hagi rahuldamata vaatamata asjaolule et luges tõendatuks, et KOS § 14 lg 2 p 2 formaalsed eeldused on olemas ning millele kostja pole ka vastu vaielnud. Kohus on alusetult jätnud analüüsimata hageja esitatud arvete ja võlgnevuste ajaloo, millisega hageja soovis tõendada, et kostja ei ole tänase päevani tasunud oma võlgnevust hageja ees ning on osaliselt arvete tasumisega pidevalt viivituses. Võlgnevust ei ole kostja mõistetavalt põhjendanud. Samuti ei ole kohus analüüsinud kostja tänaseni kestvat pahatahtlikku hoolimatust. Otsuses ei ole põhjendanud, miks kostja arvete, tasumiste ja viiviste väljavõte ei ole asjakohane, arvestades, et hagi esitamise ongi tingitud kostja pidevast hoolimatusest. Maakohus on vääralt leidnud, et kui kostja aastaid hiljem tasub ära osaliselt võlgnetavad summad, et siis sellega muutub alusetuks hageja nõue võõrandada kostja korter. Kostja aastate pikkuse arvete tasumata jätmisega ning hilinenud maksetega on kostjal kogunenud viiviseid 10 622,33 krooni ulatuses. Seega jääb arusaamatuks, kuidas sai maakohus lugeda kostja võlgnevuse hageja ees likvideerituks. Apellant ei nõustu kostja ega maakohtu väitega, et hageja on esitanud ebaselgeid arveid. Enne kohtumenetlust ei ole kostja kordagi vaidlustanud korterite arvete suurusi ning huvi tundnud nende sisu kohta. Poolte huvide kaalumisel tuleb arvestada ka poolte suhtumist oma omandisse. Võõrandamisnõude proportsionaalsuse analüüsimisel on oluline korteriühistu taga näha kõiki korteriomanikke, kelle ühiseid huve korteriühistu esindab. Kostja ei ole 7 aasta jooksul täitnud oma kohustusi hageja ees korrektselt ning omavolilise käitumisega majas paneb ohtu ka teiste omanike vara. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et võõrandamisekohustus oleks antud juhul olulisem õiguste riive kui teiste korteriomanike pidev kohustus tasuda kostja eest kommunaalmakseid, arvestades, et kostja selles korteris ei ela.
Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p-s 1 sätestatust võttis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Pooltevaheline vaidlus tuleneb sellest, et kostja ei ole Xxxx xxx xx korteriomanike 16.08.2004 üldkoosoleku otsust, millega kohustati kostjat võõrandama kahe kuu jooksul talle kuuluv korter xxx, täitnud. Nimetatud otsust kostja vaidlustanud ei ole. Korteriomandiseaduse (KOS) § 14 lg 2 p 2 järgi võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Hageja nõude aluseks on 8 kuu majanduskulude võlgnevus 2002 novembrist kuni 2003 juuni kuuni, mida kostja tunnistas (II kd tl 60). Samas ei ole vaidlust selles, et kostja on nõude aluseks oleva võlgnevuse tasunud 13.12.2004 ja 16.09.2005. Kohus tuvastas, et 16.08.2004 korteriomanike üldkoosoleku toimumise ajaks oli kostja viivitanud vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega üle kolme kuu ja seega olid formaalsed eeldused KOS § 14 lg 2 p 2 kohaldamiseks olemas. Et kostja oli võlgnevuse omaks võtnud ja selle tasunud, ei analüüsinud kohus hageja esitatud arvete sisulist õigsust, vaid leidis, et KOS § 14 lg 2 p 2 alusel ei saa võõrandamisnõuet esitada võlgniku vastu, kellel on mõjuvad põhjused talle esitatud arvete tasumata jätmiseks. Kohus luges kostja rikkumise vabandatavaks seoses korteriühistu juhatuse liikmete või raamatupidaja poolt kostjale ebaselgete arvete esitamisega, millega kolleegium nõustub. Kolleegium ei nõustu kaebuse väitega, et hageja ei ole esitanud kostjale ebaselgeid arveid. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja pöördunud korteriühistu juhatuse poole selgituste saamiseks alusetult esitatud veearvete ja segaduse kohta elektrinäitudega, millele jäeti juhatuse poolt reageerimata. Maakohus leidis õigesti, et hageja ei ole vastuolu kostjale esitatud arvetes (II kd tl 36 ja (I kd tl 56) selgitanud. Apellant möönab ka ise kaebuses, et kostjale korteri nr xxx kohta 2003 augustikuu eest esitatud arve lahtikirjutatuna erineb summaliselt kostjale esitatud arvest, kuid see tuleneb sellest, et kostja kasutab majas veel teist pinda, mille eest ta on kohustatud samuti tasuma. Kolleegium leiab, et sellisel juhul tuleb arvel eraldi näidata mõlema kasutatava korteri eest tasumisele kuuluvad kulud. Sellisel juhul oleks esitatud arve selge ega tekitaks kestvalt arusaamatusi poolte vahel. Asja materjalidest ei nähtu, et korter, mis asub kostja korteri nr xxx peal ja mille kostja on väidetavalt eelmiselt korteriühistu juhatuselt ostnud, oleks seaduse kohaselt ka omandina tema nimele vormistatud. Kostjale on esitatud arved ainult korteri nr xxx eest majanduskulude tasumiseks.
Kolleegium leiab, et kostja suhted korteriühistu juhatusega on ebaselged ja ka kostja kohustamine talle kuuluva korteriomandi võõrandamiseks tõenäoliselt tekkinud olukorda ei lahenda. Rahalised suhted poolte vahel on reguleerimata, mida tuleks lahendada varalise nõude esitamisega kostja vastu. Võõrandamiseks kohustamisel riivatakse võlgniku õigust talle kuuluva asja vabale käsutamisele, see mõjutab võlgniku varalisi õigusi ja huve ning kujutab endast omandipuutumatuse riivet. Kohus, kaalunud sundvõõrandamise kohustuse panemise põhjendatust ja kohaldades analoogiat VÕS § 316 sätestatuga, leidis õigesti, et korteriomanik ei tohiks suhetes teiste korteriomanikega olla halvemas olukorras kui üürnik üürisuhtes, eriti juhul, kui tulemuseks on korteriomandi võõrandamise nõue. Kui korteriomanik on tasunud vähemalt need majandamiskulud, mille võlgnevust on talle ette heidetud ja mille alusel on vastu võetud otsus korteriomandi võõrandamiseks kohustamiseks, on teised korteriomanikud kaotanud õiguse nõuda korteriomandi võõrandamist. Kui kostjal on jätkuvalt võlgnevus majanduskulude tasumise osas ja ta viivitab arvete tasumisega, on hagejal võimalus õiguskaitsevahendina esitada kostja vastu varaline nõue võlgnevuse ja viiviste sissenõudmiseks, mitte aga niivõrd äärmusliku vahendi nagu korteriomandi võõrandamiseks kohustamise aluseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-110-07 asunud seisukohale, et korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu, mistõttu tuleks välistada kergekäeliselt ebameeldivast elanikust vabanemise võimalus. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul apellant.
Gaida Kivinurm
Tiit Kollom
Urmas Reinola
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.